Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: SHAUG L12 -GBNR42/ S07/3362 L29863/09

Transkript

1 Arkitektkontoret STAV AS Breitorget STAVANGER Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: SHAUG L12 -GBNR42/ S07/3362 L29863/09 Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S07/ /71 OG 72, GODKJENT MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING FOR SYVERSTADKOLLEN 54 OG 56 DELEGERT SAKSNR.: 757/09. Vi viser til søknad om reguleringsendring, mottatt Asker kommunes dokumentsenter samt til etterfølgende kontakt i sakens anledning, sist til telefonsamtale med tiltakshaver v/nygård, hvor det bekreftes at det er inngått avtale med hjemmelshaver av bnr. 71. Av tidligere dokumenter i saken vises det bl.a. til vår e-post av , revidert søknad mottatt , vårt brev av , møte på vårt kontor , kopi av vårt brev av samme dato, revidert søknad mottatt , vårt brev av , samt revidert søknad mottatt Følgende vedtak er fattet etter delegert myndighet fra bygningsrådet: I medhold av plan- og bygningslovens 28-1 nr. 2 godkjenner plan- og bygningssjefen en endring av gjeldende reguleringsplan for eiendommene gnr. 42, bnr. 71 og 72 som vist på kart i målestokk 1:1000, datert plan- og bygningsavdelingen , med tilhørende bestemmelser datert , jfr. vedlegg 2. Søknaden Søknaden er fremmet av STAV AS siv ark mnal npa på vegne av tiltakshaver Syverstadkollen AS c/o Veidekke Eiendom AS. Det søkes om en endring av gjeldende reguleringsplan for eiendommene bnr. 42, bnr. 71 og 72 hvor bnr. 72 er vist tilrettelagt for 5 nye boligtomter. Hver tomt er tenkt bebygget med en frittliggende enebolig. De nye tomtene og tomt for eksisterende bolighus på gbnr. 71 er vist atkomst fra ny felles atkomstvei fra Syverstadkollen, i nordøst. Planendringen viser videre tilrettelegging for et felles lekeareal og et felles naturområde med mulighet for stiforbindelse ut til offentlig friområde i sydøst. PLAN- OG BYGNINGSSJEFEN Besøksadresse Knud Askers vei Asker Postadresse Postboks Asker Telefon Telefax E-post plan.bygning@asker.kommune.no Bankgiro Org.nr mva.

2 2 Vedlagt søknaden følger en beskrivelse av planområdet, beskrivelse av forslag til planendring med tilhørende plankart, utomhusplan og bestemmelser, lengde og tverrprofil for ny atkomstvei, innkomne merknader med forslagsstillers kommentar, samt beskrivelse av planlagt bebyggelse med tegningssett og oppriss. Det vises her til innsendt søknad registrert Asker kommunes dokumentsenter Reguleringsmessig status Eiendommen inngår i reguleringsplan for Syverstadkollen, plannummer 100, stadfestet Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger. Eiendommen omfattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel pkt På kommuneplanens fortettingskart ligger eiendommen innenfor definert fortettingsområde BH22, (betegnelse hentet fra fortettingskartet.) Merknader Naboer og gjenboere er varslet. Det er mottatt følgende merkander. Elin Aardal og Tore Hanssen, Syverstadkollen 55 (gbnr. 42/73), brev datert De påpeker at en utbygging av eiendommen vil medføre ulemper for dem bl.a. i form av økt trafikk, støy og støv i byggefasen. De ser en risiko i at 42/46 vil bli benyttet som gjennomgang til det prosjekterte gang-sykkelveifeltet på Slemmestadveien for det økende antall beboere i området. De hevder dette vil være en betydelig ulempe for dem i fremtiden. De trekker sin protest dersom gbnr. 42/73 innlemmes i deres eiendom, alternativt at det settes opp hindringer for ferdsel, eller det bekostes gjerde mellom deres eiendom og gbnr. 42/46. De ber også om kompensasjon for ulemper med anleggstrafikken. En utbygging vil alltid kunne medføre noen ulemper for et nabolag i forbindelse byggefasen. Dette kan ikke unngås og må innenfor en rimelig grense aksepteres. Når det gjelder stiforbindelsen vil plan- og bygningssjefen ikke kunne godkjenne at denne innlemmes i boligtomten eller at denne på noen måte stenges. Slike snarveiforbindelser er viktige og verdifulle i et nabolag. Brit Fossum, Syverstadkollen 52 (gbnr. 42/49), brev mottatt Hun påpeker at det er tegnet inn sti fra Syverstadkollen langs grensen av hennes eiendom til offentlig friområdet. Hun ber om at denne avsluttes ved lekeplassen da denne er ment for beboerne i området. Hun er redd offentlig ferdes vil være meget forstyrrende og viser til at det er flere andre ferdselsmuligheter i området. Stiforbindelsen er i revidert utkast avkortet. Chris Lange, Syverstadkollen 54 (gbnr. 42/71), brev datert (selger av gbnr. 42/72) Han etterlyser nabovarsel. Han er usikker på om det materialet han har sett er fullstendig og melder inn foreløpige merknader. Disse er satt opp i 14 punkter. 1) viser til tidligere kontakt med kommunen vedr. atkomstmuligheter. Han krever at tiltakshaver dokumenterer at man har forsøkt å oppnå avtale med de berørte parter og en veiløsning iht kommunen klare ønsker. 2) viser til kommunes brev og stiller spørsmål om kommunen vil kunne godkjenne bolig på tomt 5. 3) ønsker primært å beholde eksisterende utkjøring i Syverstadkollen. Dersom veien må

3 3 legges om må denne anlegges slik at det ikke bli nivåforskjell når han skal inn på denne. 4) påpeker at veien (på jordet ) i sin helhet må ligge på bnr. 72 ( etter evt. justering iht. inngått avtale ), dette inkl. skulder og evt. tilleggsareal for snølagring med mer. 5) ber om at inntegnet sti bli avkortet mot Syverstadkollen. 6) ber om at hus på tomt 5 trekkes min. 4 m mot syd. 7) ber om at tiltakshaver forplikter seg til at mønehøyde på hus på tomt 5 ikke overstiger mønehøyde på hus nr. 58a. 8) påpeker at det ikke foreligger avtale om at lekeplass / fellesområde legges på hans eiendom og godkjenner ikke dette. 9) stiller spørsmål om fellesareal i Grevlingsalen er glemt og viser til område C på teng. M.164/426 i godkjent reg. pl. Stadfestet ) viser til at det er behov for reforhandling av avtale med utbygger. 11) forutsetter at vei opparbeides før bygging eller forberedelser til bygging igangsettes. 12) nivåendringer i terreng (inkl. vei) mot bnr. 71 må klarlegges og avtales på forhånd. 13) det må legges forsvarlig drenering 14) han ønsker å vite hvor evt. pumpestasjon skal ligge Div vedlegg følger merknaden. 1) I 2003 ble det søkt om en endring av grensen mellom eiendommene bnr. 71 og 72. I og med at den omsøkte endringen i realiteten ikke medførte noen vesentlig endring i forhold til eksisterende situasjon, fant bygnings- og reguleringssjefen å kunne anbefale tiltaket, jfr. vedtak av Det er riktig at det i denne forbindelse ble påpekt at både den eksisterende situasjon og den omsøkte endringen la til rette for at det kunne opparbeides ny avkjørsel til bnr. 72 direkte fra Syverstadkollen. Det ble påpekt at dette vil medføre et uheldig terrenginngrep i kollen som i dag ligger som en god avskjerming mot veien og at det derfor, ut fra de landskapsmessige forhold, ville vært en stor fordel om en kunne etablere fremtidig atkomst til bnr. 72 via en forlengelse av eksisterende atkomstareal 42/282, over gbnr. 42/78. Det ble understreket at en slik løsning ville være avhengig av en avtale med de berørte parter. Det kom inn sterke protester på en slik atkomstløsning fra naboenes advokat. Når det gjelder det nordvestlige arealet av bnr. 72 mot Syverstadkollen, hvor tomt 5 ligger, ble det anbefalt at dette inntil videre ble liggende som en del av bnr. 72 slik at eiendommen er sikret areal for fremtidig atkomst ut til off. vei. Det ble forutsatt at en måtte komme tilbake til detaljer knyttet til atkomst og VA-ledninger i forbindelse med eventuelle fremtidige tiltak på eiendommen. 2) Plan- og bygningssjefen ser ingen konflikt i lokalisering av bolig på tomt 5 i og med at eiendommen sikres annen atkomst og at bebyggelsen er lokalisert slik at kollepartiet ut mot Syverstadkollen opprettholdes. 3) Avkjørsel til eksisterende bolig forutsettes opparbeidet slik at bl.a. krav til stigning og frisikt ivaretas. 4 og 5) Veien og stien er justert. 6) Det reguleres inn byggegrenser 4 m fra eiendomsgrensen slik at dette blir ivaretatt. 7) Det reguleres inn maks kotehøyde på ferdig gulv inngangsetasje. For tomt 5 ligger denne på Dette tilsier at husets møne ikke vil ligge høyere enn for bolig i nr. 58a som ligger på ) Felles lek vil ligge på bnr. 72. Både lekeareal og felles grøntareal FG forutsettes etableres som fellesareal for samtlige boenheter. 9) På reguleringsplanen fra 1936 er det avsatt areal for tennisplasser. I reguleringsbestemmelsene, pkt. 6, heter det at tomt for anlegg av tennisplasser tilfaller parsellkjøperne som felleseie senest når halvparten av feltets tomter er solgt.. Dette arealet er mao regulert til et privat fellesareal for hele planområdet. I flg. matrikkelopplysningene eies arealet i dag av en privatperson. Hvilke rettigheter/plikter som er

4 4 gitt beboere i området mht bruk av arealet er for plan- og bygningssjefen ukjent. 10) Avtale mellom partene (her kjøper og selger) er privatrettslig. 11) Vei forutsettes opparbeidet som en del av utbyggingen, jfr plan- og bygningslovens ) Vei og ledningsnett for vann- og avløp skal opparbeides i tråd med kommunens normer. Dette inkluderer også krav til drenering. Lokalisering av pumpestasjon må avklares ved detaljprosjektering av anlegget. Chris Lange, brev datert Han viser til brev fra STAV arkitekter as, datert Han påpeker at han ikke har samtykket til viste endringer og opprettholder sine merknader som fremkommer i brev av I tillegg påpekes; A) det foreligger ikke avtale om å benytte areal til lek som vist på forslaget, at de 300m2 som er nevnt i avtalen kun gjelder areal langs søndre og østre grense og at det kun er gitt bruksrett til vei. B) hus på tomt 5, inkl, evt trapp, må ligge min 4m fra hans tomtegrense. C) mønehøyde på hus 5 må ligge under mønehøyde på hus i nr. 58A. D) motsetter seg plass for avfallsbeholdere ved innkjøringen fra Syverstadkollen. E) kritisk til arealet av hans eiendom som på utomhusplanen av er vist som areal for hus 1. F) krever at grensen på østsiden av hans tomt trekkes i rett linje til den treffer naboeiendommen gbnr. 42/49. A) lekearealet er endret. Atkomst forutsettes etablert som fellesareal for eiendommene. B) jfr. kommentar pkt. 6 over C) jfr. kommentar pkt. 7 over D) dette arealet er nå tatt ut E og F) kartet er endret Chris Lange, e-post datert Lange viser til sine tidligere merknader av og , til møte i kommunen og til brev fra Veidekke datert Han påpeker at foreslåtte endringer ikke er skjedd i samråd med han. Han opprettholder sine tidligere anmerkninger/forbehold. Videre påpekes; - Veidekke har ingen eiendomsrett til bnr. 71 og kan ikke la denne inngå som en del av omreguleringen. De har kun mulig bruksrett for vei pr. i dag. - Han motsetter seg at areal FG (felles grøntareal) inngår i reguleringsendringen. - Den første del av foreslått tursti bør ligge i grensen mellom bnr. 71 og Atkomst til området bør anlegges fra vest, sekundært gjennom kollen fra sydvest. Han viser til tidligere uttalelser fra kommunen i forbindelse med grensejustering. - Dersom arealet på nordsiden av hans bolig skal benyttes til atkomst ønsker han at Veidekke tilbakefører kollen på sydvestsiden til hans eiendom. - Opplyser om at Veidekke Eiendom har foretatt hogst innenfor det arealet som er foreslått avsatt til bevaring av terreng og vegetasjon, samt enkelt trær på hans eiendom ut over deres avtale. - Bebyggelse med installasjoner må ligge min 4 m fra hans grense. Langes e-post ble besvart i eget brev fra plan- og bygningssjefen av Brevet ble sendt i kopi til Veidekke Eiendom AS.

5 5 Chris Lange, e-post datert Lange bemerker at han allerede i e-post av tok opp spørsmål om tilbakeføring av korridor for vei ut til Syverstadkollen dersom denne korridoren likevel ikke ble benyttet til vei. Han gir uttrykk for at kommunen burde tatt dette signalet for å ivareta hans interesser, holdt han informert om drøftninger av andre løsninger og føler at Veidekke Eiendoms interesser er ivaretatt på bekostning av hans. I forbindelse med behandlingen av grensejusteringen mellom bnr. 71 og 72 i 2003/04 var det som nevnt en forutsetning at bnr. 72 strakk seg ut til Syverstadkollen slik at eiendommen var sikret atkomstmulighet. Eiendommen ble så lagt ut for salg. Det er ikke uvanlig at potensielle kjøpere tar kontakt med kommunens planavdeling for å drøfte ulike muligheter. Foruten utbyggingsprinsipp og utnyttelsesgrad ble det påpekt ulike atkomstløsninger, hvor atkomst fra sydvest og nordøst ville være avhengig av avtale med berørte grunneiere. Slike avtaler mellom parter må følges opp av forslagsstiller/utbygger. En evt. tilbakeføring av nevnte korridor, dersom en annen atkomstløsning ble valgt, ville være naturlig at selger (Lange) diskuterte med kjøper i forbindelse med salg av eiendommen. Planmyndighetens oppgave er å se til at en plan / evt. planendring får et nødvendig planfaglig innhold og en behandling i tråd med plan- og bygningslovens bestemmelser. Plan- og bygningslovens 28-1 nr. 4 lyder; Før det gjøres vedtak etter nr.2 eller nr.3, skal eierne/festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket gis høve til å uttale seg. Som part er Lange informert om mottatt planforslag. Det er avholdt møter i sakens anledning. Plan- og bygningssjefen er videre kjent med at det har vært flere møter mellom kjøper og selger. Plan- og bygningssjefen vil hevde at Lange er godt informert om søknaden og han har også avgitt merknader til saken. Når det gjelder foreslått atkomst er det bl.a. stilt krav til lengde- og tverrprofil for å sikre at atkomsten ligger akseptabelt i terrenget og kan opparbeides i hht de krav kommunens veinormal stiller. Chris Lange, e-post datert , og Forespør om nytt nabovarsel og opplyser om at det skal utarbeides ny avtale mellom han og Veidekke Eiendom. Tidligere avtaler og merknader forutsettes inkorporert i ny avtale. Ber om at frist for merknader utsettes og opplyser om at hans påtegninger om endringer på oversendt kart ikke kan anses som gyldig før slik avtale med Veidekke Eiendom foreligger. Bekreftelse på mottatt e-post er sendt Lange. I telefonsamtale med Kjell Vidar Nygård, Veidekke Eiendom AS, , ble det bekreftet at ny avtale er inngått. Plan- og bygningssjefens vurdering Behandlingsform Eiendommene inngår i dag i en eldre reguleringsplan fra 1936 og er regulert til boligbebyggelse. Planområdet er omfattet av kommuneplanens bestemmelser pkt I gjeldende kommuneplan er området definert i arealkategorien nåværende boligområde som på kommuneplanens fortettingskart ligger innenfor fortettingsområde BH 22. Dette innebærer at området kan ha rom for fortetting, også utover det gjeldende plan angir. I den hensikt å bidra til en bedre arealutnyttelse kan bygningsrådet i slike områder, etter en konkret vurdering, tillate fortetting utover det gjeldende plan angir uten at dette utløser krav om en full reguleringsprosess. En forutsetning for slik fortetting er bl.a. at ny bebyggelse

6 6 tilpasses og viderefører et områdes kvaliteter med hensyn til bebyggelse, landskap, vegetasjon, miljø osv. En utbygging som den innsendte planendringen viser vil etter plan- og bygningssjefens vurdering ligge innenfor kommuneplanens rammer for fortetting og vil således kunne behandles som en mindre endring av gjeldende plan, jfr. pbl Helhetsforankring, arealbruk, utnyttelse og utbyggingsprinsipp Forslag til planendring er i samsvar med gjeldende kommuneplan og dens rammer for fortetting. Gjeldende krav til tomtestørrelse for frittliggende boliger samt krav til utnyttelsesgrad overholdes. Den omsøkte planendringen tilrettelegger for en utbygging som viderefører bebyggesstruktueren i nabolaget i vest. Etter plan- og bygningssjefens vurdering viser illustrasjonene som følger søknaden en utbygging som gir god åpenhet og romdannelse i feltet. Videre gis den enkelte tomt mulighet for både fellesskap og privathet. Feltet som bestående av 5 nye boligtomter, er forutsatt en samlet utbygging hvor bebyggelsen er gitt et felles formspråk. Det er utarbeidet egne bestemmelser for området som omfattes av planendringen. Plan- og bygningssjefen kan anbefale forslag til bestemmelser men foreslår noen mindre justeringer. Dette hovedsakelig for en forenkling da saken behandles som en endring av gjeldende plan. Av andre endringer foreslås det at tomt for eksisterende bolig (bnr. 71) opprettholder gjeldende bestemmelser for området, jfr. plan nr. 100 som også omfattes av kommuneplanens bestemmelser pkt Estetiske og miljømessige konsekvenser Terreng og vegetasjon Eiendommen grenser til offentlig friområde i sydøst. Den sydøstlige del av eiendommen er kupert med et terreng som stiger 20 m opp mot det offentlige friområde. I dette området er naturtypen registrert som viktig med høy verneverdi. Det er tidligere påpekt at det er sentralt at en ved en fremtidig utvikling av eiendommen tar hensyn til de naturgitte forhold. Store deler av tidligere vegetasjon inne på eiendommen er fjernet. I de sørøstlige arealene, nærmest friområdet, er det viktig at naturlig vegetasjon kan reetableres. I planendringen er dette området definert som et område hvor naturlig terreng og vegetasjon skal bevares. Atkomst er vist anlagt på nordøstsiden av eksisterende bolig på bnr. 71. (Denne eiendommen vil også betjenes av atkomsten.) Terrenget og kollen på vestsiden av boligen, ut mot Syverstadkollen, kan således beholdes og vil ligge som en god avskjerming for de nye boligene. En anleggelse av vei på nordøstsiden vil nødvendigvis også medføre terrenginngrep. Trasén er trukket mot vest slik at en begrenser inngrepet mot naboeiendommen i nordøst. Arealet mellom atkomsten og naboeiendommen er avsatt til felles naturområde. Dette strekker seg langs nabogrensen mot sydøst hvor det da vil være mulighet for å etablere en stiforbindelse (stedvis med trapp). Nabolag Den skisserte bebyggelsen er godt tilpasset i terrenget. En utbygging som vist er vurdert ikke å medføre uheldige konsekvenser for nabolaget i forhold til tap av sol eller utsikt. Konsekvenser for barn og unge Området er i dag et privat areal og en utbygging vil i så måte ikke medføre konsekvenser for barn og unge. For fremtidige beboere er det internt i feltet avsatt et mindre fellesareal for lek som primært vil tjene de minste barna. Lekearealet er forutsatt ferdig opparbeidet før det gis

7 7 brukstillatelse/midlertidig brukstillatelse for første bolig. I tillegg vil naturområdet i nordøst med mulighet for tilgang til offentlig friområde i sydøst bidra positivt. Trafikkale konsekvenser, støy En tilrettelegging for 5 nye boliger vil medføre noe økt trafikk på Syverstadkollen. Veien er vurdert å ha tilfredsstillende kapasitet. Den nye interne veien vil ikke medføre vesentlige støybelastninger for nabolaget. For eksisterende bolig på bnr. 71 vil selvfølgelig dagens situasjon endres ved at denne får atkomstareal langs nordøstlige og sydøstlige grense. Bolighuset har imidlertid gode muligheter for skjermet uteoppholdsareal mot vest-/nordvest. Den nye bebyggelsen ligger skjermet for trafikkstøy og vil hovedsakelig kun bli belastet med intern trafikk. I forbindelse med igangsatt utbygging av kollektivfelt langs Slemmestadveien vil krysset Syverstadkollen / Slememstadveien utbedres. Det vil samtidig etableres undergang under Slemmestadveien, noe som har stor betydning for trafikksikkerheten, særlig med tanke på skolevei. Intern infrastruktur Lengde og tverrprofil for den nye veien viser at veien får et tilfredsstillende stigningsforhold. Snuhammer er vist i enden av veien. Veien forutsettes opparbeidet i henhold til kommunens veinormal for vei kl. FA. Veien skal etableres som fellesareal for samtlige eiendommer, inkl. bnr. 71. I innsendt søknad er det er avsatt et eget areal for snøopplag ved tomt B2. Plan- og bygningssjefen finner dette noe unødvendig. Normalt vil veiens grøfteareal fungere som snøopplagsplass. Ved større snømengder vil også avsatt lekeareal her kunne benyttes til snøopplag. Plan- og bygningssjefen har derfor anbefalt at avsatt gråareal tas ut. Tiltakshaver er informert og har samtykket til endringen. Samtidig gjøres det en mindre endring ved at vei kl. FA avsluttes med regulert eiendomsgrense mot Syverstadkollen. Detaljplan for vann- og avløpsnett (inkl. brannvann, drenering o.l) vil følges opp i etterfølgende byggesak. Sammenfatning og konklusjon En utbygging som den innsendte planendringen viser ligger innenfor kommuneplanens rammer for fortetting. Etter plan- og bygningssjefens vurdering tilrettelegger planendringen for en utbygging som er tilpasset de stedlige forhold, hvor det kan etableres et godt bomiljø og hvor hensynet til nabolaget er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Etter plan- og bygningssjefen vurdering ivaretar planendringen aktuelle planforutsetninger og kan godkjennes. Opplysninger Spørsmål i sakens anledning kan rettes til saksbehandler Sissel Haug på direkte telefon eller e-postadresse sissel.haug@asker.kommune.no. Avgjørelsen kan bli omgjort som følge av klage eller annen overprøving. Kommunen er ikke ansvarlig for tap hjemmelshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Tiltak som iverksettes før klagefristen er ute eller evt. klage eller overprøving er avgjort, skjer for hjemmelshavers egen risiko.

8 8 Tillatelsen er gitt i h.h.t. plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rettigheter i forhold til annen lovgivning eller private rettsforhold. Gebyr Beregning i henhold til vedtatt gebyrreglement Mindre vesentlig reguleringsendring kr 9.700,- Gebyr for saksbehandling pålydende kr ,- vil bli sendt tiltakshaver og må betales innen 4 uker. Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Eventuell klage over vedtaket må framsettes skriftlig for bygningsrådet innen 3 uker, jfr. plan og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28 og 29. Søksmål eller erstatningskrav i henhold til tvistemålslovens 435, kan ikke reises uten at klageadgangen er benyttet. Se vedlagte orientering om klageadgangen. Med vennlig hilsen Per Christian Hauge Fagkoordinator Sissel Haug Rådgiver Kopi: 1. Kommuneingeniøren 2. Chris Lange, Syverstadkollen 54, 1394 NESBRU 3. Brit Fossum, Syverstadkollen 52, 1394 NESBRU 4. Elin Aardal og Tore Hanssen, Syverstadkollen 55, 1394 NESBRU Vedlegg: 1. Godkjent mindre vesentlig reguleringsendring i målestokk 1:500, datert Godkjent reguleringsbestemmelser for gbnr. 42/71 og Orientering om klageadgangen (nota ettersendes) REGULERINGSBESTEMMELSER FOR EIENDOMMENE GNR. 42, BNR. 71 OG 72, JFR. KART DATERT PLAN- OG BYGNINGSAVDELINGEN , sak 1114/08. 1 Fellesbestemmelser 1.1 Antall biloppstillingsplasser garasje/carport med tilhørende parkeringsareal skal være i henhold til kommunens veinormal. Garasje / carport skal ha samme farge og materialbruk som bolighuset.

9 9 1.2 Støttemurer skal bygges av naturstein med farge og dimensjon tilpasset området. Murene skal ha en maks skifthøyde på 50cm. Må det ut fra ekstra stor belastning ect benyttes betongmur skal denne forblendes med naturstein, skifer etc. 1.3 Fasader og takflater skal ha avdempede farger og matt overflate. 1.4 Ved kryss og avkjørsler skal det mellom frisiktlinje og veiformål være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers planum. Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veianlegget. 2 Byggeområde for bolig 2.1 For tomt for eksisterende bolig på bnr. 71 gjelder bestemmelsene til plan nr. 100 med utfylling av kommuneplanens bestemmelser for fortettingsområder. 2.2 Området B1 B5 kan bebygges med boliger med en hovedbruksenhet pr. eiendom. Maks. tillatt bebygd areal, % BYA=20% av tomtens nettoareal. I beregningen av BYA skal krav til antall garasjeplasser i henhold til kommunens veinormaler medtas med 18m 2 på plass. Krav til biloppstillingsplasser utover garasjeplasser inngår ikke i beregnignenen av BYA. 2.3 Gesimshøyden må ikke overstige 7m på bolighusets inngangsside regnet fra planert terreng. Alle nye bolighus skal plasseres iht cotehøyde for topp innvendig gulv inngangsetasje som er påført plankartet. 2.4 Bebyggelsen skal ha pulttak med takvinkel på 15 o. Takets hellingsvinkel skal følge terrengets helling fra sydøst til nordvest. Det tillates ikke ark - oppløft eller innhugg i takflaten. 2.5 Garasje/carport skal plasseres som vist på utomhusplanen. Taket på garasje/carport kan fungere som terrasse. 2.6 Ved søknad skal det på situasjonskart og fasadetegninger være inntegnet eksisterende og framtidige terrenghøyder, eventuelle støttemurer, garasjeplassering, biloppstillingsplasser samt atkomst til tomt og bolighus. 2.7 Det skal utarbeides utomhusplan, samt oppriss av fasaderekke og redegjøres for tiltakets estetiske og arkitektoniske utseende etc. (Dette inngår i søknadsmaterialet.) 2.8 I området hvor terreng og vegetasjon skal bevares (tomt B1 B4) skal det foretas en reetablering av naturlig vegetasjon. Reetablering skal være ferdig utført før det gis brukstillatelse/midlertidig brukstillatelse for boligene. 3 Felles atkomst 3.1 Området skal benyttes til atkomst for de eiendommene som er særskilt angitt med pil på plankartet. 3.2 Atkomsten skal etableres som felleseiendom ved at den enkelte parsell gis hjemmel til området samtidig med deling. 3.3 Atkomsten skal ferdigstilles samtidig med tilknyttet bebyggelse. 4 Fellesareal for lek (FL) og grøntanlegg (FG) 4.1 Fellesareal for lek (FL) skal være ferdig opparbeidet med min. sandkasse og sittemulighet før det gis brusktillatelse/midlertidig brukstillatelse for første nye bolig. 4.2 Felles grøntareal (FG) skal ligge som et naturområde. Gangsti som vist på plankartet kan etableres også med evt. nødvendig trapp i terrenget. 4.3 Områdene skal etableres som felleseiendom ved at den enkelte parsell gis hjemmel til området samtidig med deling.

10 10