Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Arcasa arkitekter AS Sagveien 23 C III 0459 OSLO Dato: Deres ref: Vår ref (saksnr): Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Jostein Eidsvåg Arkivkode: 531 Byggeplass: HOFFSVEIEN 10 Eiendom: 31/471/0/0 Tiltakshaver: Hoffsveien Eiendom AS c/o Adresse: Postboks 1350 Vika, 0113 OSLO Eiendomsspar AS Søker: Arcasa arkitekter AS Adresse: Sagveien 23 C III, 0459 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Oppføring RAMMETILLATELSE - HOFFSVEIEN 10 Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Vilkår for igangsetting. Søknaden omfatter oppføring av boligblokk med 51 boenheter. I medhold av plan- og bygningslovens (heretter pbl.) 20-1 første ledd bokstav a godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, situasjonsplan og ansvarsretter og utomhusplan. I medhold av pbl gis det dispensasjon for: Overskridelse av reguleringsplanens høydebegrensinger Plassering av bebyggelse utenfor regulert byggegrense Reguleringsplanens 6 vedrørende opparbeidelse av felles avkjørsel Reguleringsplanens 5 vedrørende formål 1. etasje. Midlertidig fra pbl første ledd bokstav a) vedrørende veiplikten. Vedtaket er betinget av at tinglyst veierklæring foreligger Det foreligger protester til søknaden. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: Kundesenteret: Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: Org.nr.: MVA

2 Saksnr: Side 2 av 9 Søknaden Omsøkt tiltak ligger på Hoff i Bydel Ullern. Nærområdet fremstår som et sammensatt område med boligblokker og næringsbygg. Søknaden omfatter oppføring av boligblokk med næringslokaler i 1 etasje samt underliggende parkeringskjeller. I henhold til GABregisteret er eiendommens areal 6225 m². Ifølge ansvarlig søker den delen av eiendommen som er regulert til byggeområde er 5031 m². Ansvarlig søker oppgir følgende opplysninger: BRA for omsøkt tiltak er 6174 m² (BRA bolig og næring = 4493 m², BRA parkering, sykkelparkering, boder og teknisk = 1681 m²). BYA eksisterende bebyggelse = 3393 m², BYA ny bebyggelse = 633,5, Samlet BYA = 4026,5 m², hvilket tilsvarer %BYA = 80%. Tiltaket er prosjektert i henhold til Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10) Byggetiltaket medfører følgende dispensasjoner: dispensasjon for overskridelse av reguleringsplanens høydebegrensninger, dispensasjon for plassering av bebyggelse utenfor regulert byggegrense, dispensasjon fra reguleringsplanens 6 vedrørende opparbeidels av felles avkjørsel, dispensasjon fra reguleringsplanens 5 vedrørende formål 1. etasje, midlertidig dispensasjon fra pbl vedrørende veiplikten. Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, forretning, kontor, verksted, lager og allmennyttig formål (helse- og idrettsrelatert virksomhet) gjennom reguleringsplan Reguleringsplan for Hoffsveien 10, gnr.31 bnr.203, som reguleres til boliger, forretning, verksted, lager, kontor, allmennyttig formål helse- og idrettsrelatert virksomhet samt bevertning, friområder, og fellesområder., S- 4080, vedtatt Videre er det vedtatt Mindre vesentlig endring av reg.plan vedtatt , S-4080, Hoffsvn. 10, som endres slik at ges.høyden for hoveddelen av bygg D blir k25,5 og bygg E blir k14,0 og avgrensningen mellom bygg D og C flyttes slik at bygg D utvides. V121205, vedtatt Utnyttelse for felt 1 skal ikke overstige 85% BYA. Eiendommen er regulert med grense for bebyggelse og byggelinjer som angir maksimal gesimshøyde for de ulike bygningene innenfor feltet. Protester/bemerkninger Det foreligger protester fra Pål Stampe for Else Stampe (Hoffsveien 12) datert , fra Hoff Terrasse sameie v David Fluck, Idar Lie Aslesen og Martin Hill Oppegaard datert og Protest fra Pål Stampe Nabo er bekymret over utbyggingsplanen som han vurderer vil begrense lys- og solforhold, øke fortetting utover det akseptable, øke trafikken, øke støynivået og totalt redusere bomiljøet og relativt sett redusere verdien på våre leiligheter. Videre hevder han at utbyggingsplanen tidligere er blitt satt på vent grunnet klager fra naboer, og nabo ønsker derfor en oppdaterting av hvordan byggesaken står og hva som kan fremsettes som alvorlige forhold for å stoppe eller begrense utbyggingen. Videre gjør nabo oppmerksom på at han og flere i beboerne ikke er fornøyd med informasjonsprosessen fra styret i sameiet i forbindelse med byggesaken. Protest fra Hoff Terrasse sameie Hoff Terrasse sameie ønsker i utgangspunktet at eiendommen ikke utbygges da de synes at området allerede er svært fortettet. Videre mener Hoff Terrasse sameie at omsøkt tiltak er for høyt og at det vil medfører redusert bokvalitet for beboerne i tilliggende boligblokker og området for området generelt. Det protesteres mot at det gis dispensasjon for overskridelse av reguleringsplanens høydebestemmelser og det bes om at boligblokken ikke oppføres med større høyde enn boligblokkene mot vest. Hoff Terasse sameie ber Plan- og bygningsetaten om å vurdere ulempene for beboerne nord for eiendommen i forhold til

3 Saksnr: Side 3 av 9 redusert solforhold og tap av utsikt. Videre mener naboer at dagens utkjørsel er farlig og lite oversiktlig og at en ny og bedre avkjørsel bør bekostes av utbygger. Det fryktes også at uansvarlig kjøring vil kunne medføre at det vil bli forbudt å svinge nordover ved avkjørsel til Hoffsveien og at dette ikke er ønskelig scenario. Ved en eventuell utbygging av eiendommen bes det om at støy fra byggearbeider blir så lite sjenerende som mulig og at vifteanlegg og andre innretninger ikke plasseres slik at det skaper støyplager for beboere i området. Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse: Det vises til ansvarlig søkers redegjørelse som fulgte søknad om rammetillatelse. Plan- og bygningsetatens vurdering Plan- og bygningsetaten vurdering av innkomne protester Plan- og bygningsetaten har kontaktet Pål Stampe pr. telefon men kan ikke utforme protest for nabo. Innkomne protester blir vurdert, men Plan- og bygningsetaten gjør også en selvstendig vurdering av tiltaket som omsøkes og vurderer tiltaket opp mot gjeldene reguleringsbestemmelser. Plan- og bygningsetaten vil innledningsvis påpeke at flere av protestene omhandler forhold som er fastsatt gjennom reguleringsplanen. Plan- og bygningsetaten har forståelse for naboers bekymring vedrørende støy i forbindendelse med byggearbeidene, men dette må påregnes da eiendommen er regulert til fortetting med kontor og boliger. Plan- og bygningsetaten har også forståelse for at ikke fullt utbygde tomter ofte anses som en ressurs for nærområde i forhold til utsikt, luft og solforhold. Når slike eiendommer utbygges oppleves det ofte som en forringelse i forhold til nåværende situasjon. Plan- og bygningsetaten ser at tiltaket vil medføre økt skyggevirking for beboere i Hoff Terrasse som ligger nord for eiendommen og at dette er en ulempe. Plan- og bygningsetaten anser dette likevel som påregnelig da plassering og høyde på nybygg er forhold som ble vurdert gjennom arbeidet forut for reguleringsplanen som ble vedtatt i Videre er maksimal kotehøyde innenfor planområdet regulert slik at bebyggelsen er høyest mot sørøst, og gradvis trappes ned mot nordvest. Det er i reguleringsplanen derfor vedtatt at omsøkt bebyggelse skal oppføres med større høyde enn boligblokker mot vest. Dersom naboer er uenig i utnyttelse for eiendommen eller reguleringsplanens høydebegrensinger burde naboer kommet med innspill vedrørende dette under arbeidet med reguleringsplanens for området. I forhold til avkjørsel til Hoffsveien er det gjennom avkjørselsplan vist siktlinjer som viser at utkjørselen til Hoffsveien har tilstrekkelig frisikt. Planog bygningsetaten kan ikke spekulere i at ulike yrkesgrupper kjører uansvarlig og at dette kan medfører at det i fremtiden kan bli forbudt å svinge til høyre ved utkjøring til Hoffsveien. For omsøkte dispensasjoner vises det til Plan- og bygningsetatens dispensasjonsvurdering i senere avsnitt. Tiltakets plassering i forhold til terreng og bebyggelsesstruktur Omsøkt tiltak ligger på Hoff i Bydel Ullern. Nærområdet fremstår som et sammensatt område med boligblokker og næringsbygg. Eiendommen er regulert med byggegrense og byggelinjer som angir høyde på de ulike byggene som skal oppføres innenfor planen. Høyde på bebyggelse innenfor planområdet er regulert slik at bebyggelsen er høyest mot sørøst, og gradvis trappes ned mot nordvest. Tiltaket ligger med lengderetning nord-sør. Innkjøring til parkering er lagt på bygningens østside. Omsøkt tiltak er plassert i tråd med planområdets plasseringsangivelse for bygg D og anses å være i tråd med reguleringsbestemmelsenes 5. Tiltakets visuelle kvalitet i forhold til omgivelsene og seg selv Omsøkt tiltak er utformet med et langstrakt rektangulært fotavtrykk. Fasadene er enkelt bygget opp med svalgangsløsning mot øst og balkonger i tilknytning til hovedoppholdsrom mot vest. Utforming av svalgangsløsning og vestfasader understreker det langstrakte volumet. De horisontal linjene brytes av rektangulære vertikale trespileverk som plasseres utenfor fasadeliv ved balkonger og svalgang. Videre

4 Saksnr: Side 4 av 9 brytes vestfasaden opp ved at deler av boligvolumet er trukket ut. Boligvolumet oppføres i lys tegl og viderefører på den måten materialbruk som er benyttet på bygninger som er oppført innenfor planområdet. Omsøkt tiltak anses å være i tråd med reguleringsbestemmelsenes 3 og pbl Dispensasjon Tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven, reguleringsplan og bebyggelsesplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. Plan og bygningsloven 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Eiendommen er regulert med grense for bebyggelse. Bygningen er utformet slik at balkonger krager ut over regulert byggegrense og er dermed avhenging av dispensasjon for å kunne godkjennes. Hensynet bak regulert byggegrense er å styre hvilken del av eiendommen som kan bebygges og hvilken del av eiendommen som ikke kan bebygges. Angjeldende eiendom er regulert med byggegrense som i stor grad sammenfaller med formålsgrense mellom felles avkjørsel og areal avsatt til bebyggelse. Eiendomsgrense sammenfaller også med nevnte formålsgrense. Maksimal tillatt kotehøyde på innregulerte bygninger gir bygg som er betydelig høyere enn høydebegrensingene i plan- og bygningsloven. Hensikten bak byggegrense innenfor planområdet er å sikre at bygningene kan plasseres ut mot felles avkjørsel uten å komme i konflikt med høyde- eller avstandbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Videre sikrer de ulike byggegrensene innenfor planområdet at bygningene oppføres med tilstrekkelig avstand. Omsøkt bygnings hovedvolum er plassert innenfor byggegrense, mens balkonger krager ut over byggegrense med en halv meter. Balkonger krager derimot ikke ut over eiendomsgrense. Avstanden til tilstøtende bebyggelse mot vest er på det korteste over 12 meter. Overskridelsen på 0,5 m er liten sett i forhold til avstand til nabobebyggelse. Plan- og bygningsetaten kan ikke se at hensynet bak innregulert byggegrense vesentlig tilsidesettes. Fordelene med å gi dispensasjon slik at balkonger kan krage en halv meter ut over byggegrense er at balkongene får en total dybde på 2 meter. Denne dybden legger til rette for at balkongene får en god brukbarhet. Ulempen med å gi dispensasjon er at avstanden til nabobebyggelsen forkortes ved at balkongene ligger en halv meter nærmere enn hva grense for bebyggelse tillater. Nabobebyggelse mot vest, Hoffsvei 6 og 12, har i hovedsak svalgangsfasade og gavlfasade som vender mot omsøkt tiltak. Da avstanden fra balkong og til nabobebyggelse på det korteste er over 12 meter, er ulempene etter Plan- og bygningsetatens vurdering svært små. Videre er balkongene plassert innenfor formålsgrense og ikke i konflikt med underliggende arealer. Plan- og bygningsetaten anser derfor fordelene ved å gi dispensasjonen som klart større enn ulempene. Eiendommen er regulert med maks kotehøyde for bebyggelsen innenfor planen. For Bygg D er maksimal kotehøyde k 25,5 for den nordlige delen av bygget og k 28,5 for den sørlige delen av bygget. Det søkes om dispensasjon for overskridelse av maksimalt tillatt kotehøyde da rekkverk på takterrasse overskrider planens høydebegrensning. Hensynet bak innregulerte maksimale kotehøyder er å styre høyden på bygningene innenfor planen slik lys og luft mellom bebyggelsen innenfor planens sikres. Videre er maksimal kotehøyde regulert slik at bebyggelsen er høyest mot sørøst, og gradvis trappes ned mot nordvest. Bygningsvolumet er utformet med takterrasse på taket. Høyeste gesims på selve bygningsvolumet er i tråd med planens høydebegrensning og

5 Saksnr: Side 5 av 9 avsluttes på henholdsvis kote 25,0 og 28,0, som er under maksimal tillatt kotehøyde. Rekkverk på takterrasse avsluttes på kote 26,1 og 29,1, som er 0,6 meter over maksimal tillatt kotehøyde. Rekkeverk på takterrasse er på bygningens vest og sørside trukket tilbake fra bygningsvolumets gesimsavslutning slik at rekkverket i liten grad vil være synlig fra bakkeplan. Opplevelsen av byggets høyde vil i hovedsak være knyttet til bygningsvolumets hovedavslutning, som ligger 0,5 meter under maksimalt tillatt gesimshøyde. Rekkverk vil medføre at byggets total høyde overskrider maksimal kotehøyde med 0,6 meter. Da dette er beskjedent, sammenlignet med byggets totale høyde, kan ikke Plan- og bygningsetaten se at hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesettes. Reguleringsplanen legger opp til at uteoppholdsareal for boenhetene skal legges til balkonger og takterrasser. Fordelen med å innvilge dispensasjon fra maksimal tillatt kotehøyde er at det kan innpasses et bygningsvolum med henholdsvis 6 og 7 etasjer med takterrasse. Dette gir en god arealutnyttelse av eiendommen. Ulempen med å tillate at rekkverk overskrider maksimal kotehøyde er at bygget total sett blir høyere og at bygningen vil kaste lengre slagskygge. Da rekkverket er tilbaketrukket fra bygningens hovedavslutning vil bygget i liten grad oppleves høyere. Byggverket vil total sett ha lengre slagskygge, men sammenlignet med byggets total høyde vil det tilbaketrukkede rekkverket i liten grad innvirke på byggets slagskygge. Takterrassen er videre oppdelt i ulike soner og rekkverket er på flere steder trukket så langt inn fra bygningens gesimsavslutning at det ikke vil ha innvirkning på byggets høydeopplevelse eller slagskygge. Plan- og bygningsetaten anser derfor fordelene ved å gi dispensasjonen som klart større enn ulempene. Reguleringsplanens 5 Bygg D sier at 1 etasje tillates til forretning, verksted, allmennyttig formål; helseog idrettsrelatert virksomhet. Det søkes om dispensasjon fra dette slik at deler av 1. etasje kan benyttes til nedkjøring til parkeringskjeller og sykkelparkering tilhørende boligdelen av blokken. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre at bygningenes 1. etasje gis funksjoner som bidrar til å skape liv i gaterommet og unngå at boenheter plasseres på gatenivå. Innenfor planområdet er bygningene som ligger ut mot øst-vestgående felles avkjørsel regulert slik at 1. etasje avsettes til virksomhet som gagner gaterommet mellom bygningene. Bygningen er plassert med lengderetning nord-sør, i tråd med reguleringsplanen. Bygningens sørside vender ut mot østvest-gående felles avkjørsel. Nedkjøring til parkering og sykkelparkeringen opptar kun en mindre del av bygningens 1. etasje Videre er nedkjøring til parkeringskjeller og sykkelparkeringen plassert i den nordre delen av bygningen og dermed i den delen som i minst grad ligger i direkte tilknytning til gaterommet. Resterende del av bygningens 1. etasje er forretningslokaler. Da den delen av bygningen som vender mot gaterommet i hovedsak er forretningslokaler kan ikke Plan- og bygningsetaten se at hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesettes. Reguleringsplanen sier at parkering for bolig og forretningslokaler skal etableres i underjordisk parkering. Følgelig er det da nødvendig at deler av bygningens 1. etasje avsettes til nedkjøring til parkeringskjeller. Videre er sykkelparkering for boligdelen plassert i boligens 1 etasje. Fordelen med å tillate at nedkjøringsrampe til parkeringskjeller og sykkelparkering plasseres i bygningens 1 etasje er at det kan legges til rette for parkeringskjeller, og at sykkelparkering gjøres lett tilgjengelig for bygningens beboere og brukere. Ulempen med å innvilge dispensasjon er at ikke hele 1 etasje kan benyttes til forretning. Sykkelparkeringen er lagt til den delen av 1. etasje som i minst grad har kontakt med gaterommet. Den delen av 1 etasje som vender ut mot gaterommet avsettes til forretning, og ulempene med å gi dispensasjonen anses derfor som små. Plan- og bygningsetaten anser derfor fordelene ved å gi dispensasjonen som klart større enn ulempene.

6 Saksnr: Side 6 av 9 Reguleringsplanens 6 sier at felles avkjørsel som er regulert med 16 meters bredde skal opparbeides med minimum kjørebane på 6,5 meter og at det skal opparbeides fortau på begge sider med bredde på 3,5 meter, og at det innenfor denne delen av avkjørselen skal etableres en allé med høystammede trær. Del av felles avkjørsel regulert med 8 meters bredde skal utformes med bredde på kjørebane minimum 6,5 meter med 2,0 meter med fortau mot felt 1. Det søkes om dispensasjon slik at kjørebredde i felles avkjørsel blir 6,25 meter og fortau blir 3,2 meter. Videre søkes det om dispensasjon slik at fortau i del av felles avkjørsel regulert med 8 meters bredde opprettes mot vest og ikke anlegges mot vest slik reguleringsplanen angir. Hensynet bak bestemmelsen om opparbeidelse av avkjørsel er at det etableres et gatetun som skaper et godt gatemiljø som ivaretar beboere og brukere av området, samt trafikksikker atkomst for felt 1, 2 og 3. Fortau ved avkjørsel regulert med 8 meters bredde opprettholdes mot vest. Avkjørsel regulert med 16 meters bredde opparbeides slik at kjørebane får en bredde på 6,25 m mot regulert kjørebane på 6,5 m. Fortau mot nord opparbeides i 3,2 meters bredde mot reguleringskravet på 3,5 meter. Reguleringsplanens utgangspunkt er at eksisterende bebyggelse rives og at ny bebyggelse oppføres i tråd med planens bestemmelser. Reguleringsplanen legger opp til en høyere utnyttelse av felt 1 enn hva som er situasjonen i dag, med høyere bebyggelse mot felles avkjørsel og mot Hoffsveien og høyere trafikkbelastning. I avkjørselsplanen er det vist frisiktlinjer som viser at frisikt ved utkjøring til Hoffsveien er ivaretatt. Videre opparbeides avkjørsel med kjørbredde og fortau tilnærmet lik det som er innregulert. Reguleringsplanen legger opp til en høyere utnyttelse av området enn slik situasjonen er i dag. Selv om ikke felles avkjørsel opparbeides i full regulert bredde på nåværende tidspunkt kan ikke Plan- og bygningsetaten se at hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesettes. Fordelen med å gi dispensasjon fra reguleringsplanens krav til opparbeidelse til kjørbane er at ny bebyggelse kan oppføres uten at eksisterende bebyggelse rives. Eksisterende bebyggelse krager ut over del av arealet regulert til felles avkjørsel slik at fortau under strekker seg under utkragingen. Ulempene er at avkjørselen på nåværende tidspunkt ikke blir opparbeidet i full regulert bredde slik reguleringsplanen legger opp til. Reguleringsplanen sier at kjørebane skal opparbeides med 6,5 m bredde og at fortau på hver side av kjørbane skal opparbeides med 3,5 meters bredde. Kjørebane opparbeides med bredde på 6,25 m. Fortau på hver side av kjørebane opparbeides med bredde 3,2 meter. Da kjørebane og fortau henholdsvis kun mangler 25 cm og 30 cm på regulert bredde, og reguleringsplanen legger opp til en høyere utnyttelse enn hva som er tilfellet i dag, anses bredden som tilstrekkelig til å ivareta trafikksikkerhet på nåværende tidspunkt. Fordelen med å gi dispensasjonen er at ny bebyggelse kan føres opp uten at eksisterende bebyggelse rives. Da bredde på fortau og kjørebane anses som tilstrekkelig til å ivareta trafikksikkerhet og gatemiljøet på nåværende tidspunkt anser Plan- og bygningsetaten fordelene med å innvilge dispensasjonen som klart større enn ulempene. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Det gis midlertidig dispensasjon fra plan- og bygningslovens, pbl 18-1 første ledd bokstav a) vedrørende veiplikten (opparbeidelse av Hoffsveien). Begrunnelse: Veiforholdene til og langs eiendommen er tilfredsstillende pr. i dag. Tiltaket nødvendiggjør derfor ikke veiopparbeidelse i henhold til pbl 18-1 første ledd bokstav a). Dispensasjonen er betinget av at tingslyst veierklæring foreligger. Konklusjon Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes.

7 Saksnr: Side 7 av 9 Godkjenning Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Situasjonsplan 2 A /17 Plan 2-6 etasje A /23 Plan 7 etasje A /24 Takplan A /25 Plan U1 parkering 8/10 Plan 1 næring 8/11 Plan 1 boder 8/12 Tverrsnitt 8/13 Lengdesnitt 1-1 8/14 Fasade nord og sør 8/15 Fasade vest 8/16 Fasade øst 8/17 Landskapsplan E /3 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse ARCASA ARKITEKTER AS SØK: Ansvarlig søker, ttk2 PRO: Arkitekturprosjektering, ttk2 I forbindelse med oppmålingsteknisk prosjektering skal fagområdet for PRO belegges med ansvarsrett i tiltaksklasse 3 Avkjørselsplan Avkjørselsplan er godkjent (kfr vegloven 40-43). Med avkjørsel forstås enhver veiforbindelse mellom byggetomten og offentlig, regulert vei. Veilovgivningen har nærmere krav til utformingen av avkjørselen som stigningsforhold, siktlinjer, snuplass og bredde. Avkjørselens tilknytning til offentlig vei må derfor følge Plan- og bygningsetatens retningslinjer som er hjemlet i vegloven 40-43: Avkjørselen skal være opparbeidet i henhold til godkjent plan før brukstillatelse gis. Brukeren av avkjørselen er pliktig til å vedlikeholde avkjørselen, slik at kravet til fri sikt opprettholdes. Jfr. Vegloven 43. Det er ikke tillatt å lede overflatevann ut på offentlig vei. Ved etablering av avkjørsel over grøft, er søker pålagt å sikre drenering ved å etablere rør i grøft, eller annet som sikrer vanngjennomstrømningen. Eventuell nedsenking av kantstein og legging av rør må utføres i henhold til Bymiljøetatens normer.> Plassering Dette tiltak krever påvisning av beliggenhet i plan og høyde. Utføring av påvisning skal gjennomføres av kvalifiserte foretak. Høydeplasseringen definert som overkant gulv 1. etasje næringslokale fastsettes til kote + 6,23. Tiltaket må plasseres i henhold til situasjonsplan og tegninger som er lagt til grunn for tillatelsen. Oppmålingsteknisk prosjektering av dette tiltaket skal basere seg på kvalitetssikret

8 Saksnr: Side 8 av 9 prosjekteringsgrunnlag, dvs. kvalitetssikrede koordinater for eiendoms- og plangrenser, utarbeidet av Planog bygningsetaten. Ansvarlig prosjekterende må sjekke at krav som stilles til avkjørselens stigningsforhold kan oppfylles, kfr. godkjent avkjørselsplan. Avkjørselen må tilpasses eksisterende og fremtidige vei. Vann og avløp Vilkår for IG. Før igangsettingstillatelse kan gis må tiltaket avklares med VAV av hensyn til - tilknytning av stikkledninger for vann og avløp - overvannshåndtering samt - bortledning av avløpsvann fra garasjeanlegg Vilkår for at ferdigattest kan gis Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til forhåndsuttalelse er sendt VAV. Avfall Tiltaket utløser krav om avfallsplan jf. TEK Før ferdigattest kan utstedes må sluttrapport for avfallshåndtering være innsendt og behandlet, jf. SAK Igangsettingstillatelse Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Før igangsettingstillatelse kan gis må følgende dokumentasjon innsendes: 1. Resterende søknader om ansvarsretter for prosjektering og utførelse må være innsendt og godkjent. 2. Oppmålingsteknins prosjektering og plassering av tiltaket må ansvarsbelegges i tiltaksklasse 3 (PRO) og 3 (UTF). 3. Oppdatert gjennomføringsplan 4. Tiltaksplan for forurenset grunn må være godkjent av etaten før igangsettingstillatelse kan gis. 5. Før igangsettingstillatelse kan gis må tiltaket avklares med VAV av hensyn til - tilknytning av stikkledninger for vann og avløp - overvannshåndtering samt - bortledning av avløpsvann fra garasjeanlegg 6. Tinglyst veierklæring i forhold til opparbeidelse av vei 7. Reguleringsplanen utløser krav om fjernvarmeanlegg for tiltaket, jf pbl Det må foreligge avtale om tilknytning med konsesjonæren før igangsettingstillatelse, eventuelt uttalelse om at det ikke er mulig teknisk sett å gjennomføre leveranse av fjernvarme. Dersom søker/tiltakshaver ønsker å benytte egen lokal og mer miljøvennlig løsning skal søker/tiltakshaver forelegge denne for konsesjonæren til uttalelse og plan- og bygningsetaten skal vurdere den før igangsettingstillatelse. Klageadgang Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering om klageadgang.

9 Saksnr: Side 9 av 9 En tillatelse gjelder i 3 år Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Enhet for Bolig Vest Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Jostein Eidsvåg - Saksbehandler Anne Torill Halse - Enhetsleder Kopi til: Hoffsveien Eiendom AS c/o Eiendomsspar AS, Postboks 1350 Vika, 0113 OSLO, ds@eiendomsspar.no Hoff terrasse sameie, v/david Fluck, Idar Lie Aslesen, Martin Hill Oppegaard, styreleder@hoffterrasse.no, idar@hoffterrasse.no, martinoppegaard@hotmail.com Pål Stampe for Else Stampe, Hoffsveien 12, 0275 OSLO, ps@wme.no Vedlegg Veierklæring til tinglysning i 3 eksemplarer med veiledning om tinglysning Vedlegg vann Vedlegg forurenset grunn Orientering om klageadgang