Tjømegaten 1B / bruksendring fra herberge til tre leiligheter - klage på vedtak

Transkript

1 Tønsberg kommune JournalpostID 17/195 Saksbehandler: Åge Hammervik, telefon: Kommuneutvikling Tjømegaten 1B / bruksendring fra herberge til tre leiligheter - klage på vedtak Utvalg Møteddato Saksnummer Utvalg for bygge- og arealsaker /17 Rådmannens innstilling Klage fra Eiendomsparken AS på vedtak i UBA-sak 118/16 tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Vestfold for endelig klagebehandling Utvalg for bygge- og arealsaker: Møtebehandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Etter dette har Utvalg for bygg- og arealsaker fattet følgende vedtak: UBA- 014/17 Vedtak: Klage fra Eiendomsparken AS på vedtak i UBA-sak 118/16 tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Vestfold for endelig klagebehandling.

2 Sammendrag: Saken gjelder klage på rammetillatelse til bruksendring og ombygging fra herberge til tre leiligheter i Tjømegaten 1B. Klager retter seg både mot det faktiske grunnlaget for vedtaket, saksbehandlingen og innholdet i vedtaket. Rådmannen kan ikke se at klagen fra Eiendomsparken AS inneholder nye opplysninger eller synspunkter som gir grunn til å oppheve eller endre rammetillatelsen, og vi anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: Tjømegaten 1B / bruksendring fra herberge til tre leiligheter - rammevedtak Tjømegaten 1B / bruksendring fra herberge til tre leiligheter - klage til Fylkesmannen Tjømegaten 1B / bruksendring fra herberge til tre leiligheter - kommentarer til klage Innledning hva saken gjelder: Saken gjelder klage på tillatelse til bruksendring og ombygging fra herberge til tre leiligheter. Spir arkitekter AS på vegne av Raymond Søderberg og Hege Vermaase - søkte den om tillatelse til bruksendring av herberge til tre leiligheter i Tjømegaten 1B. Det kom inn merknader til søknaden fra advokat Bjørn Bydal som representerer Eiendomsparken AS, eier av naboeiendommen Storgaten 33. Utvalg for bygge- og arealsaker (UBA) ga rammetillatelse til tiltaket den i sak 118/16: Søknad om rammetillatelse for bruksendring i Tjømegaten 1B - bestående av dokumentasjon som angitt nedenfor - godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven Videre aksepteres det med hjemmel i plan- og bygningsloven ledd et avvik fra tekniske krav TEK energi. Godkjente tegninger, beskrivelser og situasjonsplan må ikke fravikes uten skriftlig samtykke fra bygningsmyndigheten. Før det kan gis igangsettingstillatelse må følgende være oppfylt: 1. Det må inngås en avtale mellom tiltakshaver og EUT vedrørende kompenserende tiltak for uteoppholdsarealer. Tidsfrist for innsendelse: Det må sendes inn branndokumentasjon (tegninger og beskrivelse/strategi). Dokumentasjonen vil bli oversendt Vestfold Interkommunale Brannvesen siden bygningen kan være et særskilt brannobjekt etter brann- og eksplosjonsloven Brannteknisk prosjektering skilles ut som eget ansvarsområde tiltaksklasse 2 (PRO). Det stilles krav til uavhengig tverrfaglig kontroll av utførelse av brannverntiltak tiltaksklasse 2 (KUT) 4. Det må redegjøres bedre for avvik fra lydkrav. Fagområdet skilles ut som eget ansvarsområde. 5. Det må sendes inn gjennomføringsplan og relevante søknader om ansvarsretter for prosjektering, utførelse og uavhengig kontroll.

3 6. Sanitæranlegg må anmeldes særskilt for godkjenning hos bydrift. Rammetillatelsen er påklaget av Eiendomsparken AS ved brev datert fra advokat Bjørn Bydal. I klagen er det i korte trekk gjort gjeldende at: Det er lagt feil faktum til grunn i innstillingen når det er opplyst at bygningen vil inneholde fem leiligheter etter bruksendringen. I tillegg til leilighetene vil det være en næringsseksjon. Det er dermed krav om 21 oppstillingsplasser for sykler, ikke 18 som lagt til grunn i vedtaket. Det er ikke dokumentert at dette kan oppfylles på eget areal. Etter avsatt plass til søppelbod og sykkeloppstillingsplasser, er det ikke sannsynliggjort at det er mer enn én biloppstillingsplass på eiendommen. Det er ikke sannsynliggjort at søker har disposisjonsrett til dagens fire garasjer. Eiendommen har tre seksjoner i dag, og tre nye leiligheter vil da samlet gi seks boenheter. Kravene til boder er ikke oppfylt. Det overordnede problemet er at det presses inn for mange boenheter på et for lite areal slik at det blir til sjenanse for naboene. Klagen er oversendt søker som har kommet med merknader ved brev datert Her gjøres det gjeldende at: Det er et uttalt mål å tilrettelegge for flere boliger i sentrum, og søker kan ikke se at tiltaket vil gi noen negative konsekvenser for naboene. Det fremkommer i søknadsbrevet og tegninger at næringsseksjonen er en del av tiltaket. Etter byplanen er det krav om 19 oppstillingsplasser for sykler. Det er vedlagt situasjonsplan som viser at det kan tilrettelegges for dette på egen eiendom. Etter byplanen er det krav om én parkeringsplass for bil. Dette er oppfylt. Søker har forholdt seg til offentligrettslige krav når det gjelder parkering. Tiltaket oppfyller ikke krav til boder i byggteknisk forskrift (TEK10), men søker mener at kravene i TEK97 er oppfylt. UBA skal her ta stilling til klagen på vedtak i sak 118/16. Rettslig grunnlag: Kommuneplanbestemmelsene 1.13

4 Plan- og bygningsloven Privatrettslige forhold Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises. Tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for supplering av søknaden. Forvaltningsloven 17. (forvaltningsorganets utrednings- og informasjonsplikt). Forvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Det skal påse at mindreårige parter har fått mulighet til å gi uttrykk for sitt syn, i den grad de er i stand til å danne seg egne synspunkter på det saken gjelder. De mindreåriges syn skal tillegges vekt i samsvar med deres alder og modenhet. Vurderinger: Generelt om klagen Klagen er fremsatt innenfor lovbestemt klagefrist og øvrige vilkår for klagebehandling i forvaltningsloven kapittel VI er også oppfylt. Kommunen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til, jf. forvaltningsloven 33 andre ledd. Utvalget kan oppheve eller endre vedtaket dersom det finner klagen begrunnet. Klagen retter seg både mot det faktiske grunnlaget for vedtaket, saksbehandlingen og vedtakets innhold/resultatet i saken. Påstand om feil ved det faktiske grunnlaget Klager mener at det er lagt feil faktum til grunn når det i innstillingen er opplyst at bygningen vil inneholde fem leiligheter etter bruksendringen. Det vises i denne sammenhengen til at det er seksjonert tre leiligheter i bygningen i dag og at tre nye dermed vil gi seks boenheter, og dessuten til at det fortsatt vil være en næringsdel i første etasje. Det rettslige grunnlaget for vurdering av eventuelle faktafeil er forvaltningsloven 17 som krever at saken er så godt opplyst som mulig før det fattes vedtak. Eventuelle feil som ikke kan ha hatt

5 betydning for vedtaket, er likevel ikke avgjørende, jf. prinsippet i forvaltningsloven 41. Opplysning om antall leiligheter Ved vurderingen etter plan- og bygningsloven er det den faktiske inndelingen av boenheter som er avgjørende, ikke den formelle oppdelingen i eierseksjoner. Både søknaden og vedtaket forutsetter at det bare blir fem boenheter i bygningen i tillegg til næringsdelen og eventuelle avvik fra dette må følges opp som tilsynssak. Vi legger for øvrig til grunn at forholdet til eierseksjonsloven følges opp av eier. Opplysning om næringsdel Det er i og for seg ikke feil at bygningen skal inneholde fem leiligheter etter bruksendringen, forutsatt at det fremgår av innstillingen og sammenhengen ellers at næringsdelen kommer i tillegg. Etter rådmannens vurdering fremgår dette rimelig klart allerede av avsnittet der opplysningen inngår: «Bygget benyttes i dag til forretningslokale i 1. etasje samt garasjer. 2. etasje består av leiligheter samt herberge. 3.etasje er godkjent som herberge. Bygget vil etter bruksendringen inneholde totalt 5 leiligheter.» Det fremgår av sammenhengen at det bare er andre og tredje etasje som skal bruksendres, og næringslokalet i første etasje forutsettes da uendret. Dette fremgår også av illustrasjonen over arealene og av søknadsbrevet som begge er tatt direkte inn i innstillingen. Hvis dette likevel kan ha vært uklart, er det vanskelig å se at det kan ha hatt betydning for resultatet i saken. Opplysningen er i første rekke knyttet til krav om oppstillingsplasser for bil og sykkel, og etter rådmannens vurdering nedenfor er dette kravet ikke avgjørende for tillatelsen til bruksendringen. Etter en samlet vurdering av dette mener rådmannen at det ikke er avgjørende feil ved det faktiske grunnlaget for vedtaket. Påstand om feil ved saksbehandlingen Etter klagers vurdering er det en saksbehandlingsfeil at det mangler dokumentasjon på: at oppstillingsplasser for sykler kan etableres på egen eiendom at tiltakshaver kan disponere garasjeplasser på eiendommen at det er tilstrekkelig bodplass Også dette må vurderes etter det generelle prinsippet om at saken skal være så godt opplyst som mulig før det fattes vedtak. Det må dermed fastslås hvilke krav som gjelder og om det er tilstrekkelig dokumentert at de er oppfylt. Oppstillingsplasser for sykler Kravene til parkerings-/oppstillingsplasser for sykler og biler fremgår av byplanbestemmelsene 1.13 for de nye boenhetene, men av tidligere vedtekter til bygningsloven 69 nr. 3 for eksisterende næringsdel. Byplanen krever i dette området tre oppstillingsplasser for sykler per boenhet, til sammen 15 plasser for eiendommen. For næringsdelen er det krav om én plass per 50 m2 netto gulvareal, det vil si tre plasser for hele eiendommen. I samsvar med tillatelsen er det dermed et samlet krav om 18 oppstillingsplasser for sykler. Verken byplanen eller andre relevante kilder gir arealkrav eller andre rettslig bindende krav til hver enkelt oppstillingsplass. I Statens vegvesens håndbok V122 (Sykkelhåndboka) anbefales det generelt at syklene ikke står for tett på hverandre og at det er tilstrekkelig plass til å manøvrere syklene inn og ut av stativene, jf. punkt 5.3 om utforming. Ved skrå parkering bør det være minst

6 0,5 meter bredde og 1,4 meter lengde til hver sykkel, og i tillegg et felt bakenfor med tilstrekkelig dybde til manøvrering: Figur 1 - dimensjonering av sykkelparkering, skrå (fra Sykkelhåndboka) I innstillingen er dette bestemt skjønnsmessig etter en samlet vurdering av situasjonskart, plantegninger, kommunens kartgrunnlag og andre opplysninger i saken. I forbindelse med klagen har søker innsendt ytterligere dokumentasjon som viser at kravene til oppstillingsplasser for sykler kan oppfylles: Figur 2 - sykkelparkering på veggstativ

7 Figur 3 - øvrige oppstillingsplasser for sykler Etter en samlet vurdering av dette mener rådmannen at det er tilstrekkelig dokumentert at kravene til oppstillingsplasser for sykler er oppfylt. Garasjer og parkeringsplasser for bil Byplanen krever i dette området minst 0,2 og ikke mer enn 0,5 parkeringsplasser for bil per boenhet over 50 m2. Vedtektene til bygningsloven krevde én parkeringsplass per 50 m2 gulvareal. Vi legger til grunn at dette utløser krav om tre parkeringsplasser for næringsdelen, slik at det samlede kravet for eiendommen er fire plasser. I tillatelsen er det lagt til grunn at det bare er krav om tre plasser for eiendommen. Rådmannen kan likevel ikke se at dette er avgjørende for gyldigheten til tillatelsen, fordi søker opplyser i merknadene til klagen at det er tre garasjeplasser på eiendommen og at det i tillegg er frikjøpt for én plass i Klager mener det ikke er tilstrekkelig dokumentert at tiltakshaver har de nødvendige private rettighetene til å disponere garasjeplassene. Dette er imidlertid et privatrettslig forhold som bygningsmyndigheten normalt ikke skal ta stilling til, jf. pbl Forholdet reguleres av sameierettslige og avtalerettslige regler som bygningsmyndigheten ikke har forutsetninger for å vurdere, med mindre det fremstår som helt åpenbart at tiltakshaver mangler privatrettslig grunnlag for å gjennomføre tiltaket. Det har ikke kommet frem opplysninger i forbindelse med nabovarslingen eller på andre måter som underbygger dette. Rådmannen mener dermed at det i tilstrekkelig grad er dokumentert at kravene til parkeringsplasser for bil er oppfylt. Krav til boder I vedtaket er det gitt tillatelse til å fravike de tekniske kravene til energi, og det er forutsatt at det gjøres nærmere rede for avvik fra lydkrav i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. Det er derimot ikke gitt tillatelse til å fravike kravene for boder. Dette innebærer at gjeldende

8 rammetillatelse forutsetter at kravene for boder i TEK10 som utgangspunkt blir oppfylt. I merknadene til klagen fra søker er det opplyst at boenhetene ikke vil oppfylle disse kravene, men at bodene vil prosjekteres i henhold til TEK97. Selv om bygningsmyndigheten tidligere har signalisert at vi vil vurdere å legge TEK97 til grunn for prosjekteringen, må det gjøres en særskilt vurdering og gis en tillatelse knyttet til hvert enkelt krav. Vi gjør derfor oppmerksom på at det må søkes om ny tillatelse til fravik hvis kravene til boder i TEK10 ikke kan oppfylles. Dette kan for eksempel gjøres i forbindelse med igangsetting. Rådmannen kan likevel ikke se at dette spørsmålet har avgjørende betydning for gyldigheten til vedtaket eller at det på andre måter bør være utslagsgivende for vurdering av klagen. Påstand om feil ved innholdet i vedtaket Klager mener generelt at tiltaket innebærer at det blir for mange boenheter på eiendommen og at dette påfører naboene sjenanse. Vi forstår dette slik at klager primært mener at tiltaket helt eller delvis skulle vært avslått. Hvis kravene gitt i eller medhold av plan- og bygningsloven er oppfylt, har tiltakshaver et rettskrav på at søknaden innvilges, jf. pbl første ledd. Rådmannen har vurdert at tiltaket oppfyller relevante krav i loven, forskrifter og planer for området, med de avvik som det er gitt uttrykkelig samtykke til. Vi kan dermed ikke se at det er rettslig grunnlag for å avslå søknaden. Konklusjon: Rådmannen kan ikke se at klagen fra Eiendomsparken AS inneholder nye opplysninger eller synspunkter som gir grunn til å endre vedtaket i sak 118/16, og vi anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge. Videre behandling UBA tar stilling til klagen. Hvis UBA står fast ved vedtaket i sak 161/16, skal saken oversendes Fylkesmannen i Vestfold for endelig klagebehandling. Hvis UBA opphever eller endrer vedtaket, er det fattet et nytt enkeltvedtak som kan påklages. Tønsberg, Jan Ronald Eide kommunaldirektør Anne Beate Hekland virksomhetsleder