MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q Nytt regime for salg av næringseiendom Side 4. UNION Gruppen

Transkript

1 UNION Gruppen MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q Q2 Nytt regime for salg av næringseiendom Side 4 UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS

2 UNION Gruppen FORTSATT FULL FART! Leiemarkedet viser en stigende tendens, også utenfor Oslo sentrum, og det er betydelig høyere aktivitetsnivå blant leietakere i alle størrelser. Behovet for skjulte rabatter som leiefritak og store tilpasningskostnader ser ut til å være redusert. Markedet for salg av næringseiendom har vært svært godt siden i fjor høst. Det er et meget høyt aktivitetsnivå, og vi ser stadig nye yieldrekorder. Mange spør seg nå om markedet vil holde seg like godt etter sommeren også. Vi tror det. Selv om den korte renten kan bli satt opp noe, er det lite trolig at det lange rentebildet vil endres vesentlig på kort sikt. Vi ser heller ingen tegn på at etterspørselen etter næringseiendom vil være lavere etter sommeren. Partnere i UNION Gruppen: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting, Knut M. Stokke, Per Erik Engebretsen Når det gjelder utleiemarkedet forventer vi økende markedsleie i alle segmenter. På en litt kjølig juni-dag ønsker vi alle våre kunder og forretningsforbindelser en god sommer, og ser frem til en aktiv eiendomshøst! UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 2

3 UNION GRUPPEN UNION Gruppen er et ledende uavhengig megler og rådgivningsforetak. Virksomheten eies og drives av nøkkelpersoner med lang og omfattende erfaring fra finansiell rådgivning og transaksjonsbistand i Norge og internasjonalt. UNION Gruppen fokuserer på sektorene eiendom, handel, tjenester, finansielle tjenester, reiseliv, media og lett industri. UNION Gruppens fokuserte strategi har muliggjort etablering og utvikling av ledende posisjoner innenfor de utvalgte sektorer. UNION Gruppen representerer et bredt kontaktnett av finansielle, institusjonelle og industrielle investorer med interesse for UNION Gruppens fokusområder. Nøkkelpersoner i UNION Gruppen har vært sentrale rådgivere i et stort antall profilerte transaksjoner i og utenfor Norge de siste 15 år. UNION Gruppen har en forretningsfilosofi forankret i kundens behov for sikker resultatoppnåelse. Denne sikkerheten skal være et produkt av bred erfaring og dyp innsikt i den aktuelle sektor. Problemstilling, forretningsmessig oppfinnsomhet, evne til prioritering og fremdrift, og en enkel, nøyaktig og fokusert kommunikasjon mellom kunde, rådgiver og transaksjonsparter skal også gi best mulig trygghet. UNION Gruppen driver sin virksomhet gjennom tre selskaper: UNION CORPORATE ASA UNION Corporate ASA er et autorisert verdipapirforetak med konsesjon fra Kredittilsynet til å bistå i alle typer kapitalmarkedstransaksjoner. Hovedfokus for virksomheten er mellomstore og store privateide (ikke børsnoterte) bedrifter med virksomhet innenfor UNION Gruppens utvalgte sektorer. UNION Corporate ASAs oppdrag omfatter i hovedsak salg og kjøp av virksomheter (M&A), strukturelle transaksjoner (fusjoner o.l.), private og offentlige kapitaltransaksjoner (emisjoner), strukturert finansiering, verdipapirisering samt generell finansiell og strategisk rådgivning. UNION Corporate ASA er blant landets ledende verdipapirforetak innenfor sine spesialområder. UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak innenfor salg, utleie og søk etter næringseiendom. Hovedfokus for virksomheten er transaksjoner omfattende enkelteiendommer og porteføljer med en totalverdi på NOK 100 mill. eller mer. Selskapet er klart ledende i Norge innen salg av større næringseiendommer. UNION Norsk Næringsmegling AS har de siste 10 år formidlet næringseiendom til en verdi av ca. NOK 30 milliarder, formidlet ca m2 for utleie og bistått en rekke større selskaper med leiesøk. UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION Eiendomskapital AS tilbyr investeringsmuligheter i eiendom gjennom eiendomssyndikater og eiendomsfond. Selskapet kan bl.a. tilby tilretteleggelse, finansiering og syndikering av eiendomsprosjekter basert på AS, KS og ANS modeller samt investering i eiendomsfond tilpasset private og institusjonelle investorers behov. Hovedfokus for virksomheten er aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer. UNION Eiendomskapital AS tar et helhetlig ansvar for investeringene, og fokuserer på å skape meravkastning i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom.

4 NYTT REGIME FOR SALG AV NÆRINGSEIENDOM Hotellportefølje i Sverige Salg av 16 hoteller i Sverige leiet ut til Scandic. Totalt ca m 2 og rom. Solgt fra Capona AB til AS tilrettelagt av Alfred Berg Industrifinans Direkte Investeringer og Fearnley Finans i fellesskap. Salg av andeler i deltakerlignede selskaper (KS, ANS og DA) blir skattemessig likestilt med salg av aksjer fra 1. januar Finanskomiteen har gitt sin støtte til forslaget, og det er forventet at Stortinget formelt beslutter dette fredag 17. juni. Denne skattereformen vil bety starten på et nytt regime i markedet for salg av næringseiendom. Vi forventer at eiendomstransaksjoner i fremtiden hovedsakelig vil skje ved salg av aksjer eller andeler. TILPASNINGER TIL REFORMEN Forutsatt at det selges aksjer eller andeler eiet av et AS, vil en gevinst ved salg være skattefri også for andeler i KS, ANS og DA fra 1. januar Dette er meget gode nyheter for alle som har investert i eiendomsandeler og som i tillegg eier disse i et investerings-as. Alle andre har, som vi kommer tilbake til, anledning til å gjøre skattefrie tilpasninger i Vi har spurt advokat Anne Sofie Bjørkholt, partner i Wikborg, Rein & Co, om hvilke tilpasninger eiere av både aksjer og andeler i KS, ANS og DA bør vurdere som en følge av skattereformen. Bjørkholt peker på at det er spesielt viktig for alle som eier aksjer og andeler privat å benytte seg av de tilpasningsmulighetene som er gitt gjennom overgangsregel E. Overgangsregelen gir anledning til skattefri overføring av aksjer og andeler til et investeringsselskap så lenge transaksjonen gjennomføres i Overgangsregelen har som eneste krav at investeringsselskapet blir eier av minst 10 prosent av aksjene/andelene. For å kunne benytte seg av overgangsregelen, må en privat investor som eier mindre enn 10 prosent av et selskap gå sammen med andre eiere i samme selskap og overføre aksjene/andelene til et felles investeringsselskap. Fra 1. januar 2006 vil overføring av aksjer og andeler til et AS være å betrakte som realisasjon som utløser skatt på latente merverdier. Når nå KS-andeler også kan selges skattefritt, er det Bjørkholts vurdering at et KS fortsatt vil være den mest attraktive selskapsform for syndikerte eiendomsprosjekter, men at deltakerne i all hovedsak vil være organisert gjennom et AS. En slik struktur er oftest mer optimal enn hvis det eiendomseiende selskapet er et aksjeselskap. Overskudd i et deltakerlignet selskap kan utbetales raskere og enklere, og underskudd kan samordnes med inntekt i eierselskapet. NYTT REGIME Markedet for salg av eiendom er i endring, og vi tror vi vil se relativt få transaksjoner hvor det er eiendommen som overdras fremover. Dette vil bli erstattet av salg av aksjer eller andeler, til tross for at en kjøper vil trekke fra for latent skatt, tilsvarende nåverdien av kjøpers økte skattebelastning som en følge av at kjøper overtar selgers skattemessige avskrivingsgrunnlag på eiendommen. I tillegg vil noen kjøpere redusere prisen som en følge av at det er mer krevende å finansiere med pant i aksjene eller KS andelene i det eiendomseiende selskapet, enn å finansiere med pant i eiendommen. Alt i alt er det likevel relativt få situasjoner hvor ikke selger kommer best ut av handelen ved å selge aksjene/andelene skattefritt. Noen tilfeller hvor det kan tenkes at det vil være mest aktuelt å selge eiendommen er: hvis eiendommen selges med tap (får ikke skattemessig fradrag for salg av aksjer/ andeler med tap) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 4

5 hvis skattemessig bokført verdi er relativt høy i forhold til markedspris (relativt lite gevinst, slik at fordelene ved å selge eiendom oppveier spart skatt) hvis selskapet som selges ikke har utbyttekapasitet f.eks. pga. negativ egenkapital hvis kjøper av eiendommen er villig til å kompensere selgers økte skattebelastning ved å øke prisen for eiendommen tilsvarende INNLÅSINGSEFFEKT En interessant effekt av at eiendom selges som aksjer/andeler, er at eiendommenes bokførte skattemessige verdi etter hvert vil bli meget lav. Denne innlåsingseffekten vil gjøre det mindre og mindre aktuelt å selge noe annet enn aksjer/andeler etter hvert som forskjellen mellom skattemessig verdi og markedsverdien øker. TO GOOD TO BE TRUE? Det er historisk innført en ny skattereform ca hvert 10. år i Norge. Er denne reformen for god til å holde, slik at vinduet til å realisere skattefrie gevinster lukkes allerede etter høstens Stortingsvalg? Risikoen er tilstede, spesielt hvis det blir en sosialistisk regjering. Det er umulig å vite hvilke nye skattereformer som vil komme, men det som taler for at modellen overlever er at den gamle modellen med RISK-justering og godtgjørelsesfradrag i utbytte innebar en forskjellsbehandling av norske og utenlandske aksjonærer og selskaper. En slik forskjellsbehandling er problematisk i forhold til EØS reglene. Det som taler mot er at formuende privatpersoner nå kan realisere skattefrie gevinster så lenge gevinsten blir liggende i investeringsselskaper og ikke tas ut til privat forbruk. Reformen vil også føre til at nåverdien av statens skatteproveny fra sektoren næringseiendom reduseres. Skatt av gevinst ved realisasjon av næringseiendom vil bli nesten fraværende, samtidig som innlåsingseffekten fører til at skattemessige avskrivinger nærmest forsvinner slik at løpende beskatning fra de eiendomseiende selskapene vil være økende. Over tid vil det altså være skattenøytralt også etter de nye beskatningsreglene, men med to til fire prosent avskrivningssats på næringsseiendom sier det seg selv at forskjellen i nåverdi er betydelig. En annen effekt er at det ved salg av aksjer/andeler heller ikke svares dokumentavgift. Det er nå viktig at man ikke lar muligheten til å tilpasse seg de nye reglene etter overgangsregel E gå fra seg, med mindre man har spesielle grunner som taler for å eie aksjer/andeler privat. Hva fremtiden vil bringe av nye skattereformer kan ingen vite. Karenslyst alle Salg av eiendommen, ca m 2. Hovedsakelig leiet ut til PwC. Solgt fra KS tilrettelagt av Fearnley Finans til Aberdeen Property Investors. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 5

6 I N V E S T E R I N G I N Æ R I N G S E I E N D O M Salgsmarkedet tydelig endring Pilestredet 33 Salg av eiendommen, ca m 2. Hovedsakelig leiet ut til Oslo kemnerkontor. Solgt fra AS tilrettelagt av Fearnley Finans til Aberdeen Property Investors. Vi registrerer en tydelig strukturendring i salgsmarkedet. Eiendomsfond og syndikater vektes kraftig opp. Privat kapital, som tidligere i stor utstrekning ble investert direkte i næringseiendom gjennom private oppkjøp, kanaliseres i dag i stor grad gjennom fond og syndikater. Disse, sammen med de institusjonelle investorene, representerer driverne på etterspørselssiden, og utgjør ca 45 prosent av totalmarkedet. Det positive ved den pågående strukturendring er at den har medført en profesjonalisering av bransjen både på markeds- og driftssiden. Den markedsmessige konsekvensen er øket etterspørsel etter finansielt pakkede eiendommer. KONSTANT TRYKK Vår vurdering av markedet for salg av finansiell eiendom (eiendom utleid til solide leietakere på relativt lange leiekontrakter), er at timingen for salg er god nå. Kjøper aksepterer en historisk sett meget lav yield, basert på at det er få alternative investeringsmuligheter som gir en like god risikojustert avkastning, som det næringseiendom gir. Høy etterspørsel kombinert med lav rente, gir derfor meget god prising av næringseiendommer målt etter både avkastning og pris per kvadratmeter. En oppvekting av gruppen finansielle kjøpere kombinert med et historisk lavt rentenivå har det siste året gitt en all time high effekt i det øverste markedssegmentet. De sedvanlige sesongsvingningene med lav markedsaktivitet ved inngangen til året og store salgsvolum i juni har ikke slått til i år. Etterspørselen har vært konstant i hele perioden. I segmentet finansielle eiendommer med verdi over 100 mill, viser våre salgseksempler fra siste kvartal yielder i intervallet 5,8-6,3 prosent. Yield % Spread yield mot ti års stat Anslag netto yield Ti års stat SALE/LEASE BACK Sale/lease back markedet går også for fullt. Det er stor etterspørsel etter enbrukereiendommer med lange leiekontrakter (10-15 år), og det oppnås meget gode priser. Mange av disse eiendommene er for små til at de største aktørene fatter interesse, noe som gir rom for mindre og mellomstore finansielle aktører Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-10 års leiekontrakter med solide leietakere. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 6

7 KORTE KONTRAKTER GOD PRIS Kontoreiendommer med høyere risikoprofil opplever også positiv respons fra de øvrige markedsaktørene. Kjøperne er imidlertid svært selektive og beliggenhet er avgjørende for responsen. Eiendommer med korte kontrakter og/eller ledighet, men med god beliggenhet, oppnår meget gode priser og selger får betalt for en vesentlig del av den forventede oppsiden i markedet. Kjøperne i dette segmentet må regne inn en vesentlig leieprisøkning ved reforhandling av løpende leieforhold for å komme i kjøpsposisjon. LAGERSEGMENTET Lagersegmentet opplever også øket etterspørsel. Flere av markedsaktørene ønsker å vekte seg opp i dette segmentet. Dette skyldes i stor grad at leietakerne har lav flyttefrekvens, leietakertilpasningene er minimale, ledigheten er gjennomgående mye lavere enn i kontorsegmentet og driftskostnadene er lave. Transaksjonsoversikt Dato Eiendom Type Leietaker Kjøpesum Kjøpsyield Mai-05 Sinsenveien 45, 47, 49 Kontor ICA og Aker Sykehus n/a 6,3% Mai-05 Drammensveien 134 Kontor Leif Høegh & Co, TietoEnator m.fl ,0% Mai-05 Essendropsgate 3 og 5 Kontor NHO ,1% Mai-05 Vogelund 31 Butikk Skeidar ,3% Mai-05 Dikeveien Fredrikstad Butikk Norgesgruppen, Lefdal m.flere ,0% Apr-05 Bogstadveien 29 Butikk Cubus m. flere ,0% Feb-05 Brynsallèen 6 Kontor Kripos n/a 5,2% Jan-05 Snekkerveien 1, Bodø Kontor Fylkestrygdekontoret ,0% Des-04 Christian Krohgsgt. 2 Kontor NISS n/a 8,5% Des-04 Gullhaugveien 1-3 Kontor Hjemmet Mortensen ,9% Des-04 CJ Hambros Plass 1 Kontor Diverse ,8% Des-04 Pilestredet 33 Kontor Oslo Kemnerkontor m.fl ,0% Des-04 Per Krohgs vei 1 Kombi C. Tybring-Gjedde ASA ,7% Des-04 Regnbueveien 9 Kombi Ahlsell ,1% Des-04 Avantor Molde Kontor Diverse ,1% Nov-04 Drammensveien 60 Kontor Skanska ,9% Nov-04 Hovin Nordre Kombi Strålfors ,4% Nov-04 Dyrskueveien 44 Kombi DFDS ,5% Nov-04 Universitetsgaten 8 Kontor Sparebankforeningen ,8% Nov-04 Gullhaug Torg 1 Kontor De norske Bokklubbene ,3% Okt-04 Fornebuveien Kontor SAS ,3% Okt-04 Stillverksveien 1-9 Butikk Diverse ,0% Okt-04 Torget Vest Drammen Kjøpesenter Diverse ,4% Okt-04 Portefølje i Sverige Hagesenter Plantasjen SEK ,7% Okt-04 Sandefjord og Tønsberg Hagesenter Plantasjen ,4% Okt-04 Solsiden Kjøpes. Trondheim Kjøpesenter Diverse ,2% Sep-04 Rolf Wickstrøms vei 15 Kontor Forbrukerrådet og Operaen ,8% Jun-04 Sommerrogaten 1 AS Kontor Oslo kommune m.fl. n/a 6,5% Jan-04 Fløisbonnveien 2 Kombi Jernia ASA ,1% Hotvedtmoen Eiendomsselskap AS Salg av selskapet med over 40 hel- og deleiede eiendommer i Vestfold. Solgt til NRP Forvaltning AS. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 7

8 Mariboes gate 13 Leiepris: 1.000,- pr. m 2 /år Areal: 900 m 2 Type: Kontor LEIEMARKEDET Nye parametere i utleiemarkedet Gårdeiers intensjon er å leie ut flest mulig kvadratmeter, med minst mulig investeringskostnader, til en høyest mulig pris. Leietakers hovedfokus er stort sett å betale en lavest mulig pris for de samme kvadratmetrene. Hvilken leie du oppnår er nødvendigvis ikke det eneste kriteriet utleier bør være opptatt av. Likevel er det disse leienivåene mange mener beskriver temperaturen i markedet. Flyselskaper, overnattingssteder og private driftere av parkeringsanlegg, har lenge drevet med overbooking av seter og plasser, for å drive mer lønnsomt. Nå har også enkelte konsulentrelaterte bedrifter sett at dette kan lønne seg. Disse bedriftene er mer opptatt av kostnad pr arbeidsplass i året og ikke pris pr kvadratmeter; noe som også gir en mer fornuftig indikasjon på hvorvidt et leieforhold er dyrt, eller ikke. HOLDNINGER I ENDRING Norge er i utgangspunktet svært tradisjonsbundet i forhold til arbeidsplassen. Dog er det slik at arbeidsplassen for mange utgjør mer enn en kontorpult. De fleste ansatte er tilgjengelig uansett hvor vedkommende befinner seg og begrepet jobb har blitt mer en tilstand og ikke et konkret sted. Begrepet 9-16 er byttet ut med tilgjengelighet når det kreves. Det er i dag like vanlig å kunne betjene kunder og forretningsforbindelser fra en golfbane, eller et hjemmekontor, som fra bedriftens hovedkontor. FREE SEATING EN SUKSESS I TELENOR Telenor høstet mye skryt, men også skepsis, da de planla kontorbygget på Fornebu. I ettertid kan de konkludere med at konseptet fungerer og Telenor scorer høyt på trivsel blant de ansatte. Selskapet var ikke de første som praktiserte Arealledighet Oslo, Asker og Bærum m 2 ledig free seating, men de var en foregangsbedrift i forhold til gjennomføringen av hele konseptet. BRANSJENS NYE #1-SPØRSMÅL Nylig gjorde en kompetanseintensiv bedrift i Oslo med 1000 ansatte analyser som tilsa at det trolig var tilstrekkelig å leie kontorplass til 450 av de ansatte. Etter om lag ett år viste det seg at bedriften kanskje kunne klart seg med å leie 250 arbeidsplasser. Med en slik praksis sier det seg selv at kvadratmeterprisen ikke alltid vil være en bedrifts første spørsmål til en megler. Spørsmålet bør i stedet være hvor store lokaler trenger jeg? Og videre hva er riktig pris 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 9% (Kilde: Eiendomsspar) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 8

9 pr arbeidsplass for min bedrift? Gårdeiere som kommer denne utviklingen i forkant, skaffer seg et godt utgangspunkt i sin markedsføring. Oslo Børs Oslo Børs Leiepris prestisje (ett års etterslep) Leiepris prestisje SAMTIDIGHET VS. MYKE VERDIER Tanken på slik redusert arealbruk kan virke skremmende for mange når skrivebordet helst skal være fylt med personlige eiendeler og fotografier av familien. Det er flere måter å praktisere en såkalt samtidighet av en arbeidsplass, og samtidigheten kan utføres i større eller mindre grad Det er ikke lenge siden at selv et åpent kontorlandskap ble sett på som noe nytt og revolusjonerende. Skjønt de fleste bedrifter som praktiserer en slik kontorløsning i dag, er enige om at dette er svært funksjonelt. Fordi det fortsatt er bedrifter som sverger til bruk av cellekontorer sier det seg selv at veien frem til det multi- moderne kontoret er lang. Som næringsmegler er det imidlertid viktig å påpeke denne utviklingen. LEIETAKERTILPASNINGER ET STRATEGISK FORTRINN At bedrifter likevel har blitt mer endringsfokusert, på tross av tradisjonell tankegang, ser vi i forhold til kontraktslengder som etterspørres ved inngåelse av nye leieavtaler. Det er i dag ønskelig med kortere kontrakter, nettopp fordi de fleste bedrifter ser at strukturelle endringer inntreffer raskere enn tidligere. Det som er et moderne og funksjonelt kontorlokale ved kontraktsinngåelse er ikke nødvendigvis det om fem år. Det kan være vanskelig å se for seg en varig struktur på bedriften. For gårdeieren betyr dette at leietakertilpasningene må avskrives over en kortere periode, men et sofistikert utleiemarked vil være villig til å betale en økt kvadratmeterpris for denne kvaliteten. Vitaminveien 1A Leiepris: 1.150,- pr. m 2 /år Areal: m 2 Type: Kontor UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 9

10 LEIEPRIS OSLO - STATUS Stigende puls i leiemarkedet Dersom pulsen på leiemarkedet måles i antall inngåtte leieavtaler, kan tempoet de siste månedene definitivt beskrives som lett jogg. Beslutninger fattes raskere, avtaler inngås, leienivåene er svakt stigende og gårdeiere melder om mindre prosentvis ledighet. Erfaringsvis er juni en het måned i markedet for leie av kontoreiendom, men også april og mai har vært svært aktive måneder for aktørene. Det er fortsatt noen segmenter og områder som opplever større interesse enn andre. I Vika er det inngått leieavtaler på nivå over kr ,- pr m²/år, noe som vitner om en jevnt stigende etterspørsel i dette kontorsegmentet. Aker Brygge anses som nesten fullt utleid, hvor kun mindre arealer gjenstår. Det er også god etterspørsel og større aktivitet i Oslo sentrum generelt. Skøyen er fortsatt i vinden, med stadig større arealabsorbsjon. Noe roligere er det på Lysaker i vest og Bryn/Helsfyr i øst. Markedsarbeidet i forbindelse med Bjørvika er i gang, og første leieavtale er signert. Nyhetens interesse er selvsagt stor, og det spekuleres i hvilke bedrifter som vil ta steget etter PwC, og hvilke leienivåer som er oppnålige i de neste avtalene m 2 ledig / ledighet i % Lunden 25 Leiepris: 600,- pr. m 2 /år Areal: m 2 Type: Lager Markedsleie Q2-2005* 9% 8% 7% 3% 4% 6% 4% 6% 7% 10% 10% 7% 13% 14% 12% 7% 7% 6% 14% 16% 15% 11% 13% 11% kv kv kv kv kv kv kv kv 05 Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/syd Asker Bærum tendens *) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler (Kilde: Eiendomsspar, UNION) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 10

11 Leiepris Prestisjesegment Min Markedsleie Maks Leiepris Prestisje- og B-segment snitt og nominelt NOK Prestisjesegment snitt (2005 kroner) Prestisjesegment snitt (nominelt) B segment (2005 kroner) B segment (nominelt) Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den riktige beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. Type 2. kv. 05 Min. Maks. Gj.snitt Tendens Høyeste* Laveste* 1. kv. 05 A. Prestisje lokaler ,0% +37,5% +2,3% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet ,9% +30,8% +3,0% C. Høy standard, forøvrig ,6% +31,6% +4,2% D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i vanlige eiendommer. Dette segmentet er på hell, og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C-segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. Segmentet har til dels falt ut av markedet og noen har hatt langtidsledighet. D. Ordinære lokaler E. Umoderne, mangelfulle lokaler *) Angir høyeste og laveste priser siden 1. kv UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 11

12 U T L Ø P AV L E I E K O N T R A K T E R Et utvalg av inngåtte leiekontrakter: Adresse Pris pr. m 2 Areal Leietid Type Tordenskioldsgt , kontor Wergelandsveien , kontor Akersgt , kontor Vika 1.550, kontor Vika 1.900, kontor Haakon VII `s gate , kontor Holbergsgt , kontor Bygdøy allè , kontor Henrik Ibsensgt , kontor Fr. Nansens vei , kontor Drammensveien , butikk Sognsveien , kontor Sognsveien , kontor Lunden , lager Frysjaveien ,- 500 lager Lysaker 950,- 550 kontor Lysaker Torg , kontor Lysaker Torg , kontor Strandveien ,- 5 kontor Nydalsveien , kontor BI Campus 1.500,-/1.600, kontor Vitaminveien 1A 1.150, kontor BI Campus 1.800, kontor Ulvenveien , kombi Økern 550, kontor Ryen 1.000,- 600 kombi Mariboes gate , kontor Stortingsgt , kontor Kongens gate , butikk Tollbugaten , kontor Stranden 3b 1.500, kontor Stranden 3b 1.550, kontor Nedre Vollgate , kontor Leietakere som inngår leiekontrakter på bunnivåer i leiemarkedet, vil i snitt betale prosent lavere leie enn leietakere som inngår leiekontrakter når markedet er på sitt høyeste. Det motsatte gjelder selvfølgelig for utleier. Dette synliggjør viktigheten av å treffe markedet riktig. Vi vet at Oslo Øst/Syd har korte kontraktsstrukturer (utløp i 2007), Sentrum/Vika har mellomlange kontraktsstrukturer (utløp i 2009) mens Oslo Vest/Nord har noe lengre kontraktsstrukturer (utløp i 2010). Utløp av leiekontrakter - Kontor Vektet utløpsandel Kontor % Leiemarkedet har nylig passert et bunnivå. Forrige bunnivå var i 1998, mens vi så toppnivået i Leiemarkedet har historisk vist seg å gå i 7-års sykluser. Dersom denne trenden fortsetter, vil vi kunne se en ny topp i leieprisene i Området Oslo Øst/Syd som har et stort antall kontrakter som utgår i 2007, har vært noe optimistisk i sine prognoser. Oslo Vest/Nord derimot ser ut til å treffe leiemarkedet på et noe sent tidspunkt, da størsteparten av disse kontraktene utløper i år etter at vi anslår leiemarkedet til å være på sitt høyeste nivå. Sentrum/Vika har kontraktsutløp for flesteparten av sine Alle kontorenheter kontrakter i Dette tyder på at utleiere i Sentrum/Vika området har truffet markedsutviklingen på et meget riktig tidspunkt. Utleier vil, når kontraktene løper ut i , ha mulighet til å time kontraktslengden slik at de har utløp ved neste forventet toppnivå. Kilde: IPD Norway UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 12

13 BYGGEAKTIVITET Rekordhøy byggeaktivitet Prognosesenteret mener det aldri tidligere har vært så høy aktivitet i bygg- og anleggsbransjen som nå. Til tross for rekordstor økning av utenlandske byggearbeidere, har arealledigheten i bransjen falt med 15 prosent på ett år. VENTER FORTSATT HØY VEKST Prognosesenteret ser heller ikke noen nedgang i byggevirksomheten de nærmeste årene. Selv om det kan bli noe mindre boligbygging, venter de en oppgang i andre typer bygg. Således forventer man stor aktivitet de to neste årene, og entreprenører frykter at man i årene som kommer kan oppleve problemer med å finne kvalifisert arbeidskraft. BYGGEVIRKSOMHETEN OPP 8,6 PROSENT Produksjonen av nybygg økte med 16,4 prosent fra 1. kvartal 2004 til 1. kvartal Dette til tross for at påsken falt i 1. kvartal i år, mens den i fjor falt i 2. kvartal. Rehabiliteringsvirksomheten gikk ned med 0,2 prosent i samme periode. Produksjonsindeksen for bygg totalt sett, steg med 8,6 prosent sammenlignet med 1. kvartal Ser en bort fra normale sesongvariasjoner, steg byggevirksomheten med 2,8 prosent fra 4. kvartal 2004 til 1. kvartal FORTSATT HØY PRODUKSJON INNENFOR ANLEGG Selv om påsken i år falt i mars, er produksjonen i anleggsvirksomheten i 1. kvartal uendret sammenlignet med 1. kvartal i fjor. Korrigert for normale sesongvariasjoner ligger produksjonen på det samme høye nivået som i 4. kvartal Totalt økte produksjonen innenfor bygg- og anleggsnæringen med 6,8 prosent i 1. kvartal 2005, sammenlignet med 1. kvartal SSB Produksjonsindeks bygg/anlegg Haakon VII s gate 1 Leiepris: Fra 1.700,- til 2.200,- pr. m 2 /år. Areal: Enheter på 200 til 500 m 2 Type: Kontor UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 13

14 D E T E U R O P E I S K E E I E N D O M S M A R K E D E T Bedre tider og bedre priser Sett under ett er det europeiske eiendomsmarkedet inne i en stabil periode. De aller fleste markedene opplever en stabil prime yield og en stabil leiepris. Arealledighet og Prime Yield 20% Arealledighet Prime Yield Henrik Ibsens gate 9 Leiepris: 1.250,- pr. m 2 /år Areal: m 2 Type: Kontor Dette er tilfelle for Nederland, Storbritannia, Østerrike, Russland, Tyskland, Hellas, Ungarn og Irland. I Portugal, Belgia og Romania opplever man stabile leiepriser, og en økning i prime yield. I Portugal og Belgia er økningen på omlag 0,25 prosent mens prime yield i Romania går fra 12 prosent helt til 14 prosent. I Polen er prime yield stabil mens man opplever et fall i leieprisen. For Italia og Sverige er situasjonen motsatt med stabil yield, og økning i leieprisene. 15% 10% 5% 0% Barcelona Berlin Brussel København Düsseldorf Frankfurt Helsingfors London Madrid München Oslo Paris Stockholm Kilde: Catella UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 14

15 HANDEL OG HANDELSSTEDER Knalltall i april slår tilbake dystre spådommer Etter sjokkartede lave tall for handelen i mars, viser SSB sine tall for april-handelen at det ikke var noe varig trend. Kjøpeveksten i april er knallsterk. I mars var detaljhandelen usedvanlig svak. Påsken fikk mye av skylden for det. April-tallene viser at nordmenn igjen er kjøpelystne. Detaljhandelstallene fra Statistisk Sentralbyrå steg med hele syv prosent fra mars til april, dobbelt så mye som økonomene ventet, ifølge TDN Finans. Detaljhandel er i denne sammenheng unntatt motorkjøretøy og bensin. SSB presiserer imidlertid at det er vanskelig å korrigere for påskehandelen. De sesongjusterte indeksene for mars og april er derfor mer usikre enn de sesongjusterte indeksene for de andre månedene. KJØPELYSTNE NORDMENN ER BACK ON TRACK Internetthandelen fortsetter sin rekordfart oppover, og i forrige måned økte veksten i kategorien for postordre og netthandel med nær 30 prosent i forhold til samme periode i fjor. KLÆR OG SKO Salget av vårmoten i butikkene har hatt en vekst på 30 prosent for sko og 22 prosent for klær i april i forhold til samme periode i fjor. Disse varene ble tydeligvis prioritert foran dagligvarer, hvor tallene som viser en nedgang i omsetningen på 1,5 prosent. BYGGEBOOM Våren er også bygge-og oppussingstid. Det gir stort utslag i salg av byggevarer med en økning i omsetningsverdien på 21 prosent i april. Kilde: DN + SSB Fr. Nansens vei 12 Leiepris: 1.310,- pr. m 2 /år Areal: m 2 Type: Kontor UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 15

16 H OT E L L M A R K E D E T Kongens gate 14 Leiepris: 1.450,- pr. m 2 /år Areal: 206 m 2 Type: Forretning Antall overnattinger i norge økte med 12 prosent fra april 2004 til april Økningen skyldes i stor grad at nordmenn bodde mer på hotell, mens utlendingene kun noterte seg for en beskjeden økning på tre prosent. Antall overnattinger fra våre største utenlandske hotellmarkeder, Sverige og Storbritannia, økte denne måneden. Danske hotellkunder som står for en betydelig del av vintermarked viste en betydelig nedgang. Dette henger nok sammen med at påsken i år var i mars, mens den i fjor var i april. REKORDMANGE NORDMENN PÅ HOTELL I FEBRUAR I februar bodde flere nordmenn på hotell, enn noen gang før. Tallet på utenlandske hotellgjester er derimot blant de laveste på 15 år. Februar er en måned der store deler av befolkningen har vinterferie. I februar hadde hotellene en vekst på én prosent i forhold til i fjor. Eksempelvis ligger antallet utenlandske hotellovernattinger 23 prosent under nivået fra samme måned for ti år siden. FRYKT FOR REDUSERT TURISTSTRØM I SOMMER Reiselivsbedriftenes Landsforening (RBL) frykter at en sterk kronekurs kan føre til redusert turiststrøm til landet i sommer. - Tendensen gjennom flere år er at en stadig større andel av de utenlandske turistene reiser til Norge individuelt, og ikke som deltagere i større grupper. De bestemmer seg også for å reise hit på stadig kortere varsel. Rompris og kapasitetsutnyttelse Oslo NOK 94 - Vi vet også at valg av reisemål i stor grad henger sammen med hvor mye turisten får når han veksler om sin egen valuta. Nå er den norske kronen så sterk at jeg frykter at vi allerede i sommer vil merke effekten. De positive prognosene kan fort endres, sier RBLsjef Knut Almquist i en kommentar til Dagens Næringsliv Kap. utnyttelse (%) Rompris (infl. justert) Rompris Kapasitet 100% Rev par Kilde: SSB 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 16

17 Rente- og gjeldsbelastning Rentebelastning % Kilde: Norges Bank Gjeldsbelastning Rentebelastning Gjeldsbelastning % SSB Boligprisindex BOLIGMARKEDET Boligprisene driver gjeldsveksten Det er hovedsakelig boligprisene som driver den høye gjeldsveksten i husholdningene, ifølge Norges Bank. Om tre år kan husholdningene ha en gjeldsbelastning som er dobbelt så høy som inntekten. RENTEN OPP TIL FEM PROSENT I dag - med historisk lav rente - er husholdningenes gjeld 160 prosent av den disponible inntekten i husstanden. Hvis Norges Banks egne renteprognoser går inn, vil renten øke fra dagens 1,75 prosent til rundt 5 prosent om tre år. En effektiv lånerente i bankene vil da ligge rundt 7 prosent. Samtidig vil den enkelte husholdnings lånegjeld i forhold til inntekten være 210 prosent. Det vil si at du har dobbelt så mye gjeld som du har i inntekt. Det er samme nivå som på slutten av 80-tallet. Det er også et av de høyeste nivå blant vestlige land, bortsett fra Danmark. FLATERE BOLIGPRIS STOPPER IKKE LÅNELYSTNE Det er den sterke økningen i boligpriser de siste årene som gjør at husholdningene låner til oppover pipa. Det siste året har prisene steget med gjennomsnittlig ti prosent over hele landet. Husholdningenes gjeldsvekst har steget nær 12 prosent i samme periode. Ingen tegn til boligkrakk Norges Eiendomsmeglerforbund blir ikke overrasket hvis nyheten om at boligprisene i mai sto stille, gir vann på mølla til dommedagsprofeter med dårlig hukommelse. De sier at utviklingen hittil i år er normal, men det er litt usikkert hva som kan skje til høsten. Gjennomsnittet av prisene på boliger formidlet gjennom FINN.no i mai var 0.2 prosent lavere enn i april i år, melder Norges eiendomsmeglerforbund. Denne nyheten kom i et marked hvor oppslag om kommende sterkt fall i boligprisene har forekommet ofte nok til å frembringe angst hos noen og enhver. - Korrigert for sesongvariasjoner steg prisene med 1,2 prosent. Det vil si at mai er en måned der prisene vanligvis utvikler seg svakere enn i gjennomsnittsmåneden, meldte NEF videre i sin rapport. Tabellen nedenfor underbygger til dels denne påstanden. Ser man på prisdannelsen på boliger de siste ti årene, er det tydelig at det er i januar, februar og mars at prisene øker mest hvert år. Årstidene i boligmarkedet 1. Kv. 2. Kv. 3. Kv. 4. Kv % 5% - 1% - 1% % 4% 1% 3% % 3% 1% 0% % 5% - 4% - 2% % 7% 2% 1% % 6% - 3% - 1% % 3% 0% - 1% % 3% - 2% -2% % 0% 0% 3% 2004* n/a 1% 2% 2% % **2% Oslo og Bærum Norge Prisstigning fra forrige kvartal. Nominelle priser. Kilde: ECON Analyse og Norges Eiendomsmeglerforbund. *Fra 2004 er veksttallene beregnet etter justeringer i ECONs statistikk. **Beregningsgrunnlag mai og juni 2. kvartal UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 17

18 BNP (SSB 7. desember) B N P U T V I K L I N G N O R G E God fart i norsk økonomi % BNP vekst (%) SSB prognose BNP-veksten i første kvartal viser at norsk økonomi fortsatt er inne i en konjunkturoppgang. Etter en markert vekst gjennom fjoråret, økte bruttonasjonalprodukt (BNP) for Fastlands-Norge også klart i første kvartal i år, viser nye tall fra Statistisk Sentralbyrå. Veksten i BNP er i tråd med hva Norges Bank har lagt til grunn i sin inflasjonsrapport, og taler dermed til fordel for en snarlig renteheving. VEKST I ALLE NÆRINGER Veksten var på 0,9 prosent, etter en oppgang på 1,4 prosent fra tredje til fjerde kvartal i fjor. Tallene viser at det var vekst i de fleste fastlandsnæringer, med særlig sterk oppgang innenfor flere tjenesteytende næringer, varehandel, kraftproduksjon og bygg og anlegg. VENTET LAVERE VEKST De fleste økonomene hadde ventet en svakere vekst i årets første kvartal i forhold til siste kvartal i fjor. Sterk oppgang i kjøp av nye biler mot slutten av fjoråret hevet konsumveksten i fjerde kvartal, mens påsken bidro til særdeles lav detaljomsetning i mars, skriver DnB NOR Markets. HANDLER FOR FULLT Forbruksveksten hadde en nedgang på 0,2 prosent i første kvartal, ifølge SSB. - Dette bør imidlertid ikke markedet ta inn over seg: Vi vet allerede at forbruket tok seg betydelig opp igjen i april, slik at veksten i andre kvartal vil kunne bli betydelig sterkere, slår DnB NOR Markets fast i sin rapport. SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser (Prosentvis prisendring fra samme periode året før hvis ikke annet oppgitt) * SSB prognose Konsum i husholdninger ,0 4,3 4,5 4,2 3,9 BNP 5,2 2,6 2,1 2,8 2,7 1,1 0,4 2,9 3,7 2 1,3 BNP Fastlands-Norge Sysselsatte personer Arbeidsledighetsrate (nivå) Konsumprisindeksen (KPI) KPI-JAE Boligpris Husholdningenes realdisponible inntekt *) Tall oppdatert pr. 8. mars Kilde SSB UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 18

19 INTERNASJONALE KONJUNKTURER 0,5 prosent vekst i BNP i eurosonen BNP EMU-området og USA 5 4 % BNP vekst EU BNP vekst USA Statistikk fra EUs statistikkorgan Eurostat viser at BNP-veksten i eurosonen var 0,5 prosent høyere, i første kvartal 2005, sammenlignet med foregående kvartal. På årsbasis var BNPveksten på 1,3 prosent Prognosene for 2005 viste en BNP-vekst på 0,5 prosent på kvartalsbasis og en vekst på 1,4 prosent på årsbasis, ifølge estimater innhentet av Bloomberg News Tallene for 2001 t.o.m er for hele året. For 2005 gjelder tallet første kvartal VENTER RENTEN NED I Sverige var BNP-veksten i første kvartal langt svakere enn ventet. Mens økonomene forutså en vekst på 0,6 prosent, ble veksten på 0,3 prosent. På årsbasis var veksten på kun 1,4 prosent, mot ventet 2,5 prosent. -Vi føler oss helt sikre på at Riksbanken kommer til å senke renten etter disse svake tallene, sier økonom Eva-Christina Horwitz i Handelsbanken til Nyhetsbyrån Direkt. Sveriges Riksbank har sitt neste rentemøte 21. juni, ni dager før Norges Banks rentemøte, hvor det er relativt bred enighet om at foliorenten vil bli satt opp. Renten på det tiårige norske statsobligasjonslånet NST 471 endte ned fire punkter til 3,49 prosent, mens differansen til tilsvarende tyske renter er 38 punkter. Stortingsgaten 8 Leiepris: 1.400,- pr. m 2 /år Areal: 400 m 2 Type: Kontor UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 19

20 MARKEDER Oljen over 50 dollar resten av året Norwegian Oil Trading (NOT) spår i en fersk ukerapport at prisen på Nordsjø-olje med en måneds levering vil holde seg over 50 dollar fatet resten av året. Norwegian Oil Trading sier at hovedårsaken til fornyet oppgang i oljekontraktene er at oljeforbruket ventes å stige kraftig frem mot fjerde kvartal. Selv konservative estimat forventer en vekst i oljeforbruket på 3 millioner fat pr. dag fra andre til fjerde kvartal. Oslo Børs 450 Index Eiendomsselskapene Oslo Børs Karl Johans gate 14 og Kirkegaten Salg av eiendommene, ca m 2. Hovedsakelig leiet ut til TV2 og Bluegarden. Solgt til Aberdeen Property Investors. SUPERSTERK KRONE Kronen har ikke vært sterkere mot euro og svenske kroner siden mai Nå er det igjen god gevinst på svenskehandelen. Mens euroen sliter i motbakke etter Frankrikes og Nederlands nei til EUs felles grunnlov i forrige uke, er det sjansen for ytterligere rentekutt som gjør at den svenske kronen svekkes mot den norske. MISTER TILLIT TIL EURO EU-landenes finansministre har drøftet hva som kan gjøres for å gjenreise tilliten til fellesvalutaen. Siden franske velgere sa nei til grunnloven 29. mai, har euroen mistet 2,8 prosent av sin verdi i forhold til dollar. I tillegg står den europeiske sentralbanken ESB under press for å senke rentene, noe som vil skape enda større renteavstand mellom Europa og USA og øke presset mot euroen ytterligere Valuta Index Importvektet valutakurs Konkurransekursindeksen (stigende kurve = svakere NOK) SVENSKENE KUTTER Det er nok større sjanser for at den svenske renten kuttes før den norske. Årsaken er den svake veksten i økonomien. Det er mulighetene for rentekutt som sender den svenske kronen mot lavere nivå nå, ifølge DnB NOR Markets. Kilder: DN, NTB UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 20