Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2017/ Øystein Thorp

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Jonark As v/ HD Plan & Arkitektur Postboks 435 sentrum 7801 NAMSOS Administrativt vedtak - nr. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2017/ Øystein Thorp Melding om vedtak- 1. gangs behandling - Ramsvika Hytteområde, endring av plan Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak. Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til detaljregulering av «Ramsvika Hyttefelt» datert sist revidert og forslag til bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven ,10 og 12,11 Vedtaket er fattet, med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk drift. Vår ref. 2017/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Øystein Thorp saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransons gt. 7, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 2 Vedlegg: 1 Plankart_ Reguleringsbestemmelser_Ramsvika_ Planbeskrivelse_Ramsvika_ TN Geoteknisk vurdering for reguleringsplan_ramsvika 5 ros-analyse_ramsvika 6 vann og avløpsplan 7 Inspill samlet 8 Gjeldende plan Ramsvika hytteområde 9 Gjeldende bestemmelser Ramsvika hytteområde Eksterne kopimottakere: Fylkesmannen i Trøndelag Postboks STEINKJER Trøndelag Fylkeskommune Fylkets Hus Postboks STEINKJER Statens vegvesen, Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Norges vassdrags- og energidirektorat Vestre Rosten Tiller Midtre-Namdal Avfallsselskap Barlia Overhalla NTE Nett Postboks Steinkjer Interne kopimottakere: Kari N. Thorsen Andre Michael Aglen Håvard Sæther Marit Grøtan Gørhill Skogseth Andreassen Nils Hallvard Brørs Roger Sæthre Per Erik Arnø Fosnes oppvekst og kultur Kommunalteknikk Namsos brann- og redningsvesen Servicetorg Namsos Helse- og omsorgssjef i Namsos Kommunalteknikk Oppvekstsjef i Namsos Kommuneoverlegen

3 Side 3 av 3 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2017/ Saksbehandler: Øystein Thorp Saksframlegg 1. gangbehandling - Ramsvika Hytteområde - Endring av plan Utvalg Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Forslag til detaljregulering av «Ramsvika Hyttefelt» datert sist revidert og forslag til bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven ,10 og 12,11 Vedtaket er fattet, med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk drift.

4 Side 4 av 4 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X Innsendte dokumenter i forkant av oppstartsmøte U Referat fra oppstartsmøte Jo Bertil Sætran m.fl. I Oppstartvarsel Ramsvika Jonark v/ HD Plan & Arkitektur Hytteområde. 10/1 I Varsel om oppstart - Statens vegvesen Reguleringsplan - Ramsvika hytteområde - kopi av brev I Forhåndsuttalelse til varsel om oppstart av reguleringsarbeid - Reguleringsplan Ramsvika hytteområde - Namsos (kopi av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag S brev) gangbehandling - Ramsvika Hytteområde - Endring av plan U Ramsvika hytteområde Carl Danielsen I Ramsvika revidert plankart Hdpa - Carl Danielsen X Særutskrift 1. gangbehandling - Ramsvika Hytteområde - Endring av plan U U Melding om vedtak: 1. gangs behandling - Ramsvika Hytteområde- endring av plan Melding om vedtak- 1. gangs behandling - Ramsvika Hytteområde, endring av plan Jo Bertil Sætran Jonark As v/ HD Plan & Arkitektur Vedlegg: 1 Plankart_ Reguleringsbestemmelser_Ramsvika_ Planbeskrivelse_Ramsvika_ ros-analyse_ramsvika TN Geoteknisk vurdering for reguleringsplan_ramsvika 6 Inspill samlet 7 Gjeldende plan Ramsvika hytteområde Gjeldende bestemmelser Ramsvika hytteområde vann og avløpsplan

5 Side 5 av 5 Saksopplysninger Tiltakshaver Jo Bertil Sætran med utførende konsulent Carl Danielsen for Jonark AS v/hd Plan & Arkitektur AS fremmer privat forslag til detaljregulering av «Ramsvika hytteområde» i Namsenfjorden. Namsos kommune mottok forslaget PlanID er Hensikten med reguleringsarbeider er å legge til rette for fortetning av eksisterende hytteområde (PlanID ) og regulering av infrastruktur. Område som etter kommuneplanens arealdel vedtatt og er avsatt til LNFR (landbruk, natur, friluftsliv og rein), og arealet benyttes i dag til fritidsbebyggelse. Det er i forslaget lagt til rette for 12 nye hyttetomter (1 ubebygd fra eldre plan), og 15 eksisterende hytter. Det er avholdt oppstartsmøte med Namsos kommune hvor utgangspunktet for reguleringsarbeidet er kunngjort, og det er ikke stilt krav om utbyggingsavtale. Områdebeskrivelse Planområdet består av flere eiendommer, i hovedsak Gnr/ Bnr. 10/1 med festegrunn og eiendommer fradelt matrikkelenhet 10/1. Planområde ligger i Ramsvika, Vemundvik i Namsos kommune (figur 1).

6 Side 6 av 6 Figur 1: Oversiktskart hvor vi ser Namsos lufthavn, Namsos sentrum og planområdet Ramsvika helt nord i kartet med rød markering. Ramsvika ligger ca. 10 minutters kjøretur fra Namsos sentrum, og er et populært område både for fritidsboliger og boliger, med egen skolekrets ved Sørenget oppvekstsenter. Innenfor planområdet ligger det i dag 15 fritidsboliger og et bolighus (figur2).

7 Side 7 av 7 Figur 2: Flyfoto over område. Eksisterende felt har store variasjoner i form og arkitektur, men bygningene er plassert i terrenget uten store negative fjernvirkninger. Mange av fritidseiendommene har egne naust og småbåtanlegg. I reguleringsplanen vil ny bebyggelse delvis følge dagens grad av utnyttelse. Ny bebyggelse vil følge de bestemmelsene som er valgt for den gjeldende reguleringsplanen. I område BF18-21 vil det bli det settes strengere krav til form og arkitektur. Her skal bebyggelsen bygges lavere og med samme arkitektoniske uttrykk. Det vil her bli satt krav om en helhetlig plan for bebyggelsen. For de ulike nye tomtene er det er brukt 3D modeller som verktøy for plassering av bebyggelse og anlegg i terrenget. I utsatte områder er dette brukt til å sette maks kotehøyde for de enkelte tomtene. BF10 og BF18 er byggeområder der det er satt maks kotehøyde for bebyggelse i reguleringsbestemmelsene. Dette for å unngå silhuett-virkninger og negative fjernvirkninger. Det er også satt begrensninger i skogbehandling på område LF2, dette for å unngå negative fjernvirkninger. BF15 og BF16 ligger i foten av skogkledd ås og vil ligge godt plassert i terrenget uten negativ fjernvirkning. Planen legger opp til bruk av eksisterende avkjørsler. Det er regulert samleveier til alle tomtene. Stikkveger fra samleveg til egen tomt tillates etablert I LNFR (LF) Det er også utarbeidet en vann- og avløpsplan for området. Reguleringsarbeidet skal gjennomføres i tråd med PBL og krav satt i kommuneplanens arealdel for Namsos kommune. Planen følger, med noen små justeringer, planavgrensning i gjeldende reguleringsplan for Ramsvika hyttefelt (figur 3). Områder utenfor gjeldende plangrenser er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR og Bruk og vern av sjø og vassdrag.

8 Side 8 av 8 Figur 3: Viser gjeldende område i kommuneplanens arealdel med skravur. Foreslått planavgrensning vises med blå linje. Det er ikke regulert arealer for lekeplass, men planen gir store rom for lek og rekreasjon gjennom regulering av friområde (LF) Badeområde i sjø. Det er avsatt tre områder til felles småbåthavn (VS1-3), samtidig som det også er lagt inn eksisterende godkjente private brygger. Disse ligger innenfor kombinertformål VKA i reguleringsplanen. Området planlegges forsynt med drikkevann fra kommunal vannledning. Hyttene kan legge inn vann og avløp. Avløpet skal sendes til godkjente septiktanker med avrenning i sjø. Avløp i sjø skal føres ut over «marbakken» Arealet benyttes per dags dato til fritidsbolig, frilufts formål, og småbåtanlegg med tilhørende adkomster, naust og båtplasser. Se tabell 1 for detaljert arealbruk innenfor planområdet. Tabell 1: Arealtabell reguleringsformål: SOSI KODE FORMÅL AREAL I M 2

9 Side 9 av Boligbebyggelse Fritidsbebyggelse Småbåtanlegg, landdel Uthus/naust/badehus Veg Parkering Annen veggrunn/tekniske anlegg Friluftsformål Jordbruk Ferdsel Småbåthavn Badeområde Kombinert formål i sjø og vassdrag Sum arealformål Området består av tynn og tykk havavsetning, med innslag av tynt humus-/torvdekke (figur 4), og innenfor deler av planområdet ligger det et kjent kvikkleireområdet. Med de gitte anbefalingene anses tomtene BF10, BF14, BF15, BF16, BF17, BF18 og BF19 som byggbare. Fundamenteringsmetode, evt. behov for bergsikring og måling av rystelser må vurderes nærmere ifm. utarbeidelse av byggesøknad. Ved etablering av veger må det masseutskiftes til berg eller faste masser. Eventuell mellomlagring av masser må bare foregå i områder med berg eller fast grunn. Geoteknisk notat konkluderer med at det er forsvarlig å anlegge nye tomter som beskrevet i plankartet. Figur 4: Løsmassekart over området. Hentet fra NGU.no

10 Side 10 av 10 Innkomne merknader etter varsel om oppstart Det er avholdt oppstartsmøte med Namsos kommune hvor utgangspunktet for reguleringsarbeidet er kunngjort, og melding om oppstart av planarbeidet er sendt til naboer og aktuelle sektorinteresser samt annonsert i Namdalsavisa Namsos kommune Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Statens vegvesen, Region midt NVE Sametinget MNS Landbruk. Innspill: Fylkeskommunen : Planfaglig uttalelse: Avventer nærmere vurderinger til framlegging av høringsforslag. Kulturminnefaglig uttalelse: Ingen merknader til planen. Fylkesmannen : Landbruk: Forventning om at arealet med dyrka mark opprettholdes i planområdet og at ny bebyggelse ikke blir til hinder for landbruket. Miljøvernavdelingen: Anbefaler at man ser på et felles småbåtanlegg innenfor planområdet. Store deler av strandlinjene er i dag privatisert av flytebryggeanlegg. Å samle disse til et anlegg vil gjøre strandsonen mer attraktiv for eksisterende hytteeiere, men og fremtidige. Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet jfr. PBL 4-3 Kommentar fra planlegger: Merknader fra Landbruks- og Kommunal-avdelingen er ivaretatt i planforslaget. Merknad fra miljøvernavdelingen er delvis ivaretatt i planforslaget. Det er regulert 2 felles småbåtanlegg. Godkjente enkeltanlegg er regulert inn og det tillates ikke nye anlegg innenfor områder som ikke er avsatt til småbåtanlegg.

11 Side 11 av 11 NVE : Som en forutsetning i det videre planarbeidet med reguleringsplan for Ramsvika hytteområde må det gjennomføres en geoteknisk vurdering som sier noe om behovet for eventuelt nærmere utredning av skredfaren. Dokumentasjonen må legges ved planen til offentlig ettersyn. Kommentar fra planlegger: Geoteknisk vurdering er gjennomført og vedlagt plandokumentasjonen. Statens vegvesen : Forutsetter at utbyggingen ikke innebærer ny adkomst fra fv Kommentar fra planlegger: Hensyntatt i planforslaget. MNS Landbruk : Bør ta hensyn til at arealer nært sjøen som ikke er privatisert, fortsatt forblir offentlig tilgjengelig, og blir oppfattet av allmenheten å være det. Dessuten bør planen tilrettelegge for adkomst til strandområder som fortsatt måtte eksistere i de ikke privatiserte arealene utenfor hyttetomtene. Dette av hensyn til hytteeiere uten strandnære tomter og allmenheten forøvrig. Reguleringsplanen bør også ta opp i seg landskapsmessige hensyn spesielt med tanke på silhuettvirkning i dette kollete landskapet. For øvrig vurderes ikke spesielle naturverdier å berøres av reguleringsendringer. Dyrka mark og innmarksbeite bør ikke bygges ned, men fortsatt være landbruksområde. Kommentar fra planlegger: Hensyntatt i planforslaget. Ketil Jacobsen : Har merknader om fortetning av hyttefeltet, gangsti fra felles parkeringsplass og om luftkabel/jordkabel til strømnettet. Ellers så avventer han nærmere vurderinger til framlegging av høringsforslag. Kommentar fra planlegger: Innspill om luft/jordkabel er delvis hensyntatt i planforslaget. Innspill om fortetting og gangsti fra felles parkering er ikke hensyntatt. Vurdering Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøringer og forhåndsuttalelser. Reguleringsplan er utarbeidet som områderegulering jfr. Plan og byggingsloven Reguleringsplankartet er utarbeidet ved hjelp av FKB-kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF89/WGS84, høydegrunnlag NN2000. PlanID: Melding om oppstart ble annonsert i Namdalsavisa

12 Side 12 av 12 Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for nye fritidsboliger innenfor et område som allerede er regulert til fritidsbolig. Det fortettes med 11 nye hyttetomter, og en tomt som er ubebygd fra gjeldende plan. Altså er det i alt 12 nye og 15 eksisterende fritidstomter i forslag til ny reguleringsplan. Det er på en av tomtene en pågående sak angående deling av tomt/rivning av hytte, men det er ikke avklart hva som skjer i denne saken ennå. Utfallet av denne vil ikke påvirke plansaken i noen måte. I henhold til LOV nr. 71 (Plan- og bygningsloven) 3-1 h og 4-3 skal det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for reguleringsplaner og kommuneplaner før de skal behandles politisk. ROS-analysen bygger på foreliggende kunnskap om planområdet og arealbruk. ROS analysen viser en alvorlig risiko med tanke på at området ligger i nærhet til et større kjent kvikkleireområde. Det er derfor stilt krav om en sakkyndig vurdering av området. Det er derfor utført en geoteknisk undersøkelse av NGI datert Denne konkluderer med at det er forsvarlig med bebyggelse på de nye hyttetomtene innenfor planområdet, og anbefalingene i rapporten er videreført inn i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen støtter seg til de kommentarer planlegger har gitt på innspillene. Det er utarbeidet en vann- og avløpsplan for området. Miljømessig vurdering Det er gjort søk i GisLink (innsynsløsning utarbeidet av fylkeskommune og Fylkesmannen i Trøndelag og Møre og Romsdal) over området framgår det at området ikke er underlagt vern eller inneholder prioriterte naturtyper, kulturlandskap eller spesielle friluftsområder, klima/miljø, landbruk eller natur. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Saksbehandler har vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GISLink og artsdatabanken, jf. nml. 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller arts habitat innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte tiltak ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk mangfold jf. nml. 9 «føre-var-prinsippet» er lite aktuelt en kan ikke se at det vil bli krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 sammenholdt med reguleringsplanens anleggs- og bygge-områder. Det er utført søk etter kulturminner uten at det er gjort funn av automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot tiltaksområdet. Reguleringsbestemmelsene pkt. 1.2 har bestemmelser som sikrer forholdet til eventuelle kulturminner. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget fra Jonark AS v/hd Plan & Arkitektur AS detaljregulering av «Ramsvika hytteområde» sendes ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn.

13 Side 13 av 13 Konsekvenser for Nye Namsos Planforslag legger til rette for nye fritidsboliger på et allerede eksisterende hyttefelt, Ramsvika i Vemundvik, og en kan ikke se at planforslaget har noen negative konsekvenser for Nye Namsos. Konklusjon Som innstilling.