346/1 og 3 - Langaas - Hengsrudveien Søknad om konsesjon

Transkript

1 JournalpostID 20/1003 Saksbehandler: Hans Ivar Nesse, telefon: Landbruk 346/1 og 3 - Langaas - Hengsrudveien Søknad om konsesjon Utvalg Møteddato Saksnummer Utvalg for plan og bygg /20 Rådmannens innstilling Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. november 2003 gir Tønsberg kommune konsesjon til Beate og Rolf Herman Askjer for erverv av eiendommen 346/1 og 3 i Tønsberg kommune til en pris av kr Utvalg for plan og bygg: Møtebehandling: Alternativt forslag, foreslått av Jill Eirin Undem, Senterpartiet Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. November 2003 avslår Tønsberg kommune søknad om konsesjon til Beate og Rolf Herman Askjer for erverv av eiendommen 346/1 og 3 i Tønsberg kommune til en pris av kr med begrunnelse i at prisen er for høy til å kunne betjenes ut fra landbrukets avkastningsevne. Ved votering ble forslaget satt opp mot rådmannens innstilling. Forslaget ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer (H, Frp og V). Etter dette har utvalget fattet følgende vedtak. UPB- 008/20 Vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. November 2003 avslår Tønsberg kommune søknad om konsesjon til Beate og Rolf Herman Askjer for erverv av eiendommen 346/1 og 3 i Tønsberg kommune til en pris av kr med begrunnelse i at prisen er for høy til å kunne betjenes ut fra landbrukets avkastningsevne.

2 Sammendrag: Beate og Rolf Herman Askjer har søkt konsesjon for erverv av landbrukseiendommen Langaas, gbnr 346/1 og 3. Avtalt pris for eiendommen er 13,5 millioner kr, 3 millioner over takst. Rådmannen mener at prisen kan godkjennes fordi verdien av jorda er satt lavere enn den avkastningen rådmannen mener den kan gi. I tillegg har regjeringa gitt mulighet for 50 % økt pris på tilleggsjorda når jorda legges til en annen eiendom. Innledning hva saken gjelder: Beate og Rolf Herman Askjer har søkt konsesjon for erverv av landbrukseiendommen Langaas, gbnr 346/1 og 3. Avtalt pris for eiendommen er 13,5 millioner kr, 3 millioner over takst. Faktagrunnlag: Søknaden er datert 5. desember Beate og Rolf Herman Askjer er kjøpere og konsesjonssøkere. Selger er Bjørn Randar. Ifølge kjøpekontrakten er kjøpesummen kr 13,5 millioner. Landbrukstaksten konkluderer med en verdi på kr 10,5 millioner kr. Søknaden gjelder Langås, gbnr 346/1 og 3 (før var nummeret 46/1 og 3). Langås har ifølge gardskart.nibio.no et samlet areal på 438 dekar. Jorda og skogen er samlet rundt gårdstunet, men delt i to teiger av en gårdsvei. Tre firedeler av jorda er svært god i følge NIBIOs jordkvalitetskart. Den resterende kvartparten har god kvalitet. Så godt som hele skogarealet er produktivt. 79 % av skogarealet har høy bonitet, 20 % har middels og 1 % er uproduktiv skog. Markslag: Dekar Fulldyrka jord, 75 % svært god kvalitet, 25 % god kvalitet 286 Skog: 79 % H, 20 % M, 1 % uproduktiv 139 Annet markslag, vei, vann, tun 13 Sum 438 Bygninger på eiendommen: Låve og fjøs Våningshus Bryggerhus Kårbolig Bygd i 1968, 445 m2 grunnflate Bygd for mer enn 100 år siden. 213 m2 bruksareal Bygd for mer enn 100 år siden. 95 m2 grunnflate. Bygd i m2 bruksareal. Konsesjonssøkerne opplyser at formålet med ervervet er å drive jord og skog som tillegg til den eiendommen han driver fra før. Det er gbnr 334/1 (tidligere 34/1), som består av 197 dekar fulldyrka jord, 108 dekar produktiv skog, annet markslag samt tun og vei utgjør til sammen 9 dekar. Søkerne driver økologisk kornproduksjon i samarbeid med en nabo som driver økologisk melkeproduksjon. I tillegg til dette driver de juletreproduksjon på leide arealer.

3 Søkerne har planlagt å søke om å dele fra tunet med våningshus, bryggerhus og driftsbygning og selge dette som et tun. Kårboligen vil de beholde og leie ut inntil videre. Den omsøkte eiendommen (346/1 og 3) er markert med heltrukken strek, mens eiendommen søkerne eier fra før (334/1) er markert med stiplet strek. Rettslig grunnlag: Dette er en søknad som skal behandles etter konsesjonsloven av 28. november Eiendommen er bebygd, ligger i LNF-område ifølge kommuneplanens arealdel og har et samlet areal på over 100 dekar. Ervervet er derfor avhengig av at kjøper innvilges konsesjon (konsesjonslovens 4). Det er kommunen som er konsesjonsmyndighet. Behandlingsgebyret i denne type konsesjonssak er kr Konsesjonslovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern av landbrukets produksjonsarealer og sikre eier- og brukerforhold som er mest gagnlige for samfunnet (jfr. 1). Ved avgjørelse av søknad om konsesjon for erverv av landbrukseiendom skal det legges særlig vekt på (jfr. 9): 1. om den avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen er skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Forholdet til kommuneplanen: Eiendommen ligger i LNF, og formålet med ervervet er i tråd med arealkategorien.

4 Vurderinger: Priskontroll Landbrukstaksten som fulgte som bilag til søknaden lyder på kr 10,5 millioner, mens avtalt kjøpesum er 13,5 millioner kroner. Kommunen har foretatt en selvstendig verdivurdering. I og med at kjøpernes planer er å selge tunet med våningshus, bryggerhus og driftsbygning og drive jorda som tilleggsjord til egen eiendom, er det lagt en tilleggsverdi på jorda på 50 %. Dette er i tråd med rundskriv fra departementet (rundskriv M-3 om konsesjon) der det er åpnet for en tilleggsverdi på opptil 50 %. Det er også lagt til grunn et boverditillegg (i tråd med samme rundskriv) på grunn av sentral og fin beliggenhet. Boverditillegget kan settes opp til 1,5 millioner kroner, men er i vår beregning satt til kr. Jordverdien er beregnet ut fra følgende forutsetninger: Økologisk kornproduksjon med gjennomsnittlig byggavling på 300 kg per dekar. Salgspris 4,24 per kg inkludert pristilskudd. Arealog kulturlandskapstilskudd, 375 kr per dekar. Variable kostnader, 360 kr per dekar. Faste kostnader, 550 kr per dekar. Kapitaliseringsrentefoten er av politisk fastsatt på nasjonalt nivå til 4 %. Det gir en jordpris på kr per dekar. I følge takstrapporten er gjennomsnittlig konvensjonell kornavling på gården de siste 6 åra 527 kg per dekar. Jordene har godt vedlikeholdt dreneringssystem. Jorda er godt arrondert rundt tunet. Inntekter fra utleie av kårboligen kan også regnes med, men rådmannen har valgt å holde dette utenfor sitt regnestykke. Ut fra disse forutsetningene kommer vi til en verdi som er noe under den avtalte prisen, men ikke så langt under at rådmannen vil anbefale å avslå søknaden. Oversikt over rådmannens beregning av eiendommens verdi Tilstandsvurdering Areal Rådmannens verdivurdering Dyrka jord 75 % svært god kvalitet, 25 % 286 dekar god kvalitet 50 % tilleggsverdi på grunn av sammenslåing Skog 79 % høy, 20 % middels 139 dekar bonitet og 1 % uproduktivt areal. Våningshus Godt vedlikeholdt, men 213 m gammelt, ikke tidsriktig. 75 % bruksareal Boverditillegg Sentral og fin beliggenhet Kårbolig God tilstand, men vedlikeholdsbehov på taket. 50 % verditap 121 m2 bruksareal Bryggerhus Godt utvendig vedlikeholdt, men svært enkel standard. Gammel bygning. Verditap = Ca. 95 m2 grunnflate

5 75 % Låve og fjøs samla Godt vedlikeholdt. Brukbare Ca rom, god takhøyde til maskiner, men skalaen er ikke tidsriktig og bygningen er gammel. 75 % verditap. m2 grunnflate Sum, kr Hensyn til bosetting og driftsmessig løsning I og med at søkerne skal drive jorda som tilleggsjord og selge tunet, er ikke bosetting et relevant tema denne saken. Angående kvalifikasjoner: Søkerne har agronomutdanning, erfaring som bønder og snekker og anses som svært godt kvalifiserte. Hensynet til ressursforvaltninga og kulturlandskapet Ervervet medfører ingen vesentlige endringer i driften av arealene, og både hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet blir godt ivaretatt. Sameie Det er to søkere, og konsesjonsloven sier at det i alminnelighet ikke skal opprettes sameie i landbrukseiendommer. I dette tilfellet er søkerne gift, og sameie anses derfor som uproblematisk. Alternative løsninger: Alternativet er å avslå konsesjonssøknaden med begrunnelse i at prisen er for høy til å kunne betjenes ut fra landbrukets avkastningsevne. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Tønsberg kommune. Konsekvenser for næringsutvikling: Landbruket er en viktig næringsaktør i Tønsberg kommune. Om man legger til foredlingsindustrien, er summen av verdiskapinga betydelig. Konklusjon: Ut fra det ovenstående ligger det til rette for at konsesjon innvilges til avtalt pris. Selv om søkerne har som mål å bruke arealet som tillegg til egen eiendom, settes det som vilkår at det skal legges inn under søkernes gårds- og bruksnummer. Videre behandling:

6 Det er ikke flere ledd i behandlingen av denne saken. Tønsberg, Jan R. Eide kommunalsjef Anne Beate Hekland virksomhetsleder