NY 2.GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR GNR 102 BNR 89 M FL - TREKANTEN - HOMMERSÅK

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Arne Lea Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker Bystyret Utvalgssaker NY 2.GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR GNR 102 BNR 89 M FL - TREKANTEN - HOMMERSÅK SAKEN GJELDER Asplan Viak fremmer på vegne av Sandnes Tomteselskap og Østerhus Tomter AS forslag til detaljregulering for del av Trekanten (Frøylandsparken) (vedlegg 1). Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for adkomst til offentlig areal (skoletomten), samt å fortette boligarealer innenfor deler av den gamle reguleringsplanen for Trekanten. Planområdet har adkomst fra Eskemyrveien og er ca.35,7 da, hvorav ca. 19,5 da er utbyggingsformål til bolig. Saken legges frem for ny 2.gangsbehandling i utvalg for byutvikling og endelig vedtak i bystyret. SAKSBEHANDLING Oppstartsmøte Varsling av planoppstart Diverse møter Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling i utvalg for byutvikling Offentlig ettersyn Revidert planforslag mottatt

2 2 2.gangsbehandling i utvalg for byutvikling Ny 2.gangsbehandling Bystyret Saken ble 1.gangsbehandlet i utvalg for byutvikling i møte og utvalget gjorde følgende vedtak (vedlegg 2): Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljreguleringsplan for Frøylandsparken Trekanten Hommersåk plan , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. Utvalg for byutvikling ber om en vurdering av den overordna trafikken, hovedadkomst i området før saken legge ut på høring. Er det behov for en undergang for sykkel- og gangvei som krysser Hommersåkveien? Det bør vurderes om trafikken kan løses ved etablering av rundkjøring Rv 516 og Eskemyrveien eller ved Maudlandsveien. Ber om at en vurderer å videreføre gang/sykkelsti langs skv 5 fram til skarp sving hvor en møter gang- og sykkelsti igjen. Endring av rekkefølgebestemmelser 7: Skolekapasiteten vurderes i hele bydelen. Opplæringslovas krav til sikker skolevei må legges til grunn. Asplan Viak utarbeidet en vurdering av de forannevnte punkter og vurderingen ble drøftet med plan i møte Vurderingen ble vurdert som tilfredsstillende og saken ble lagt ut til offentlig ettersyn I forbindelse med 2. gangs behandlingen av planforslaget den (UBU-sak 106/15) gjorde utvalg for byutvikling følgende vedtak: 1. Saken sendes tilbake til administrasjonen. 2. Før saken kan ferdigbehandles av utvalg for byutvikling må det reguleresinn en undergang for sykkel- og gangtrafikken som sikrer trygg kryssing av FV 516, Hommersåkveien. Denne undergangen forutsettes å være en viktig forbindelse for de «myke» trafikantene som ferdes mellom Maudlandslia og områdene i vest, idrettsanlegg, framtidig skole etc. I forbindelse med saken: Bystyret ber om at det opprettes kontakt med fylkeskommunen ved Statens Vegvesen for å få utviklet et tilfredsstillende krysning for trafikk og myke trafikanter i Hommersåkveien/Eskemyrveien/Maudlandsveien.

3 3 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANOMRÅDET Kommuneplan I kommuneplanen for Sandnes er omsøkt område godkjent til boligformål og offentlig/privat tjenesteyting (skole). I område- og detaljplaner skal nærmiljøet i og rundt planområdet tilføres nye eller forbedrede områdekvaliteter. Reguleringsplan skal ivareta forhold til universell utforming, både internt i planområdet og i tilknytning til nærliggende områder/målpunkt/grønnstruktur, med hensyn til bebyggelse, kollektivtransport, veiinfrastruktur, og felles lek- og uteoppholdsareal. I alle reguleringsplaner skal minst 50 % av nye småhus, herunder eneboliger, to- firemannsboliger, rekkehus og kjedehus være tilgjengelige boliger i samsvar med teknisk forskrift. Gjeldende reguleringsplaner Omsøkt område ligger innenfor plan «Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska Trekanten» og plan 7102 «Reguleringsplan for Frøyland vest» (se vedlegg 3). I plan er området regulert til boligformål og offentlig areal, i plan 7102 til boligformål. Regionalplan for Jæren I retningslinjer til Bomiljø og kvalitet står det under pkt. 6.1 Krav til tetthet bl.a. følgende: Krav til tetthet i rene boligområder eller kombinerte bolig- og næringsområder + tabell med angitt bol/daa og % BRA for alle områder. Kravene under er av førende karakter og har til hensikt å balansere tetthet mot kvalitet. Jo høyere tetthet som ønskes, jo strengere krav til høy kvalitet. Områdetype bol/daa % BRA min/maks min/maks Øvrige områder 2 4 ikke aktuelt Under pkt. 6.2 Krav om kvalitet står det bl.a. følgende: Det stilles krav til estetiske hensyn i alt plan- og byggearbeid med spesielt fokus på styrking av identitet, tilføring av områdekvalitet, tilpasning til omgivelsene og kvalitet og bestandighet i materialbruk. Universell utforming av boliger og uteoppholdsareal må legges som premiss i planlegging og sikres i reguleringsbestemmelsene. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Utdrag av søkers beskrivelse, hele beskrivelsen i vedlegg 18.

4 4 Planområdet er på totalt 35,7 dekar, derav ca. 19,5 dekar til boligareal. Planområdet ligger i en åpen skålform nedtrukket fra det overordnede landskapsrommet som strekker seg ned mot Hommersåk sentrum. Selve planområdet består av et landskap som heller svakt mot nord/nordvest, med høydepunkt mot Hommersåkveien i øst. Planområdet ligger gunstig til i forhold til eksisterende barnehager og skoler. I tillegg er det regulert areal til framtidig skole rett vest for planområdet, planområdet inkluderer vei til fremtidig skoletomt. Det er dårlig skolekapasitet og barnehagekapasitet i Hommersåk. Det er tilfredsstillende bussforbindelser mellom Hommersåk og Sandnes, og det er god hurtigbåtforbindelse til Stavanger sentrum. Det er gang- og sykkelvei forbi planområdet og ned til Hommersåk sentrum. Dagens adkomstforhold er ikke tilfredsstillende, men det planlegges en forbedret adkomst. Regulert adkomst fra Eskemyrveien opprettholdes og alle eksisterende adkomster fra Hommersåkveien stenges. Deler av planområdet (i øst) er støyutsatt fra Fv. 516 Hommersåkveien. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Utdrag av søkers beskrivelse, hele beskrivelsen i vedlegg 18 4 Reguleringsplanen legger til rette for inntil 75 nye boenheter som skal ha hovedadkomst fra Hommersåkveien via Eskemyrveien og til en ny vei som reguleres for både nye og eksisterende boliger. Eksisterende adkomster fra Hommersåkveien skal stenges og disse får ny adkomst via det nye boligfeltet og Eskemyrveien. Reguleringsplanen legger også til rette for skolevei til regulert skoletomt, skoleveien har samme hovedadkomst som boligfeltet fra Hommersåkveien via Eskemyrveien. Fra det planlagte boligområdet er det trygg skolevei til den nye skoletomten, Maudland skole og Hommersåk skole via fortau eller gangog sykkelvei, med trygg kryssing av trafikkerte veier med gangfelt. Støyvurderingen fra SINUS har konkludert med at tiltak som følge av planforslaget ikke utløser krav til støyskjerming, verken for eksisterende eller ny bebyggelse. Leilighetsbygget BB skal utføres med fasadetiltak for å dempe innendørs støynivå og det skal bygges med svalgang mot Hommersåkveien. Kommuneplanen for Sandnes krever at 50 % av boligene i planområdet tilfredsstiller kravene til tilgjengelige boenhet. Plassering av tilgjengelige boliger i forhold til servicefunksjoner, lekepark, parkdrag, trafikknutepunkt, samt betjening av fellesanlegg er ivaretatt i planen. Innenfor planområdet er det lagt til rette for min 73 og maks 79 nye boenheter. Felt KS 6 og KS 7 er det ikke gjort avtale med, men eiendommene er tatt med i planen for å sikre adkomst til tomtene.

5 5 Området for boligutvikling er på ca. 19,5 dekar. BB Leilighetsbygg. Kan bygges som 2 leilighetsbygg i maks 4 etasjer med felles parkeringskjeller og felles heis og trappetårn. Det tillates min 34 og maks 40 boenheter. KS 1 består av 4 stk småhusbebyggelse med parkering i sokkeletasjen. KS 2 kan bebygges med 7 boenheter med parkering i sokkeletasjen. KS 3 er flermannsboliger med inntil 3 boenheter, disse har felles parkering med KS 4. KS 4 er flermannsboliger som kan bebygges med inntil 6 boenheter, disse har felles parkering med KS 3. KS 5 kan bebygges med inntil 7 boenheter, i form av rekkehus. Parkering løses på egen tomt. Småhusbebyggelsen har egen private hagearealer, blokken BB og leilighetsbyggene KS 3 og KS 4 har felles uteoppholdsareal. Planområdet har krav om kvartalslekeplass. Dette er løst nord for planområdet og er regulert i plan Adkomst og opparbeidelse er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Det må gjennomføres tiltak for lokal overvannshåndtering med tanke på planlagt utbygging. Mest mulig fordrøyning av overvannet fra tette flater (tak, parkering, vei osv) sikres ved etablering av åpne dammer, lukkede magasiner og infiltrasjon i åpne grøfter. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Utdrag fra beskrivelsen til søker, hele beskrivelsen i vedlegg 18 Området vil få en betydelig tettere bebyggelse enn i dag, og dagens estetiske kvaliteter vil i større grad være avhengig av bygningsutforming og arkitektur. Opparbeidelsen av lekeområder og uterom har stor betydning for estetiske kvaliteter. Det legges til rette for to hovedkategorier av boliger, småhusbebyggelse og blokker. Innenfor disse kategoriene er det flere variasjoner av størrelse og utforming, både eneboliger, rekkehus og leiligheter. Dette gjør at området som helhet er veldig attraktivt for alle typer aldersgrupper og brukergrupper, og at man får en god miks av type mennesker i ulik alder. Sammenlignet med i dag, vil planlagt bebyggelse ikke ha noen negativ virkning for utsikt og opplevelsen av området. Sol- og skyggeforhold er dokumentert, og uteoppholdsarealene til eksisterende bebyggelse skyggelegges ikke av foreslått bebyggelse. Det har vært et overordnet mål med planen at planlagte boliger skal ha utsikt og gode solforhold, samtidig som de ikke forringer bokvaliteten til eksisterende bebyggelse. Det er gjort sol- og skyggeanalyse, og utsnitt fra denne viser hvordan situasjonen vil bli. Analysen er beregnet med maks høyde og saltak for maksimal skyggevirkning. Forholdene vurderes som tilfredsstillende. Alle boligene har gunstige solforhold på utearealene. Større uteoppholdsareal og lekeplasser i grøntstruktur har gode solforhold.

6 6 Gangveier til lek og felles uteoppholdsareal har stigningsforhold under 1:15, dvs 5 % stigning. Offentlig kjørevei har en stigning på 8 %. Minimum 50 % av boligen skal være tilgjengelige boenheter. I forhold til Sandnes kommunes mål i handlingsplanen for energi og klima vil denne utbyggingen bidra positivt til en arealplanlegging med høy tetthet. OFFENTLIG ETTERSYN Saken ble sent ut til offentlig ettersyn i perioden Følgende merknader er kommet inn: Fra offentlige etater Alle brev i vedlegg 15. Fylkesrådmannen v/regionalplanseksjonen, brev datert Fylkesrådmannen mener at hele planområdet skal tas med i beregning av utnyttelse, og at planforslaget gir et urealistisk bilde på tetthet. Fylkesrådmannen anbefaler også at krav til sykkelparkering overoppfylles, og gir et faglig råd om at parkeringskrav for sykkel settes tilsvarende sone A. Søkers kommentar: I beregning for tetthet er skoleveien og felt med eksisterende bebyggelse tatt ut i grunnlaget for tetthetsberegningen. Felt med eksisterende boliger er kun innlemmet i planen for å løse veiadkomst. Dette nettopp fordi at det skal gi et realistisk bilde av hvor tett det faktisk bygges innenfor planområdet. Antall sykkelparkering er i tråd med gjeldende kommuneplan for sone B. Antall sykkelparkering opprettholdes. Plansjefen er enig i søkers vurdering av beregning av tetthet. I revidert planforslag er tettheten økt fra ca. 3,8 bol/daa til over 4,0 bol/daa. Ingen ytterligere kommentar. Statens vegvesen, brev datert Tidligere merknader fra Statens vegvesen er i det vesentlige tatt hensyn til. Statens vegvesen mener at det bør legges til grunn gjennomsnittlig 5 bilturer pr. boenhet pr. døgn, hvilket vil gi en økning i ÅDT på 375 pr. døgn. Statens vegvesen anser det ikke som rimelig med et rekkefølgekrav knyttet til krysstiltak utover etablering av dråpeøy i Eskemyrveien. Statens vegvesen vil ta initiativ til å flytte dagens 40-sone til ca. 100m sør for krysset Eskemyrveien/Hommersåkveien.

7 7 Søkers kommentar: Trafikkvurderingene oppdateres med 5 bilturer pr. døgn. Dette vil ikke gi utslag i konsekvens av trafikkvurderingen eller for støyvurderingen. Rekkefølgekrav er innarbeidet i planforslaget. Plansjefen har ingen ytterligere kommentar. Lyse Elnett AS, brev datert Lyse ber om at det må avsettes ett areal (ca. 5 x 5 m) til ny nettstasjon for det regulerte arealet. Dette på grunn av for liten kapasitet i eksisterende nettstasjoner. Ber om at dette tas med i reguleringsbestemmelsene. Det anbefales at det avklares tidlig i prosjekteringsfasen for å få bestemt plassering. Nettstasjonen må etableres på bakkenivå med tilfredsstillende ventilasjonsforhold og ha direkte adkomst hele døgnet for stor lastebil. Forsyningsnettet må være satt i drift før ny bebyggelse kan tas i bruk. Vi gjør oppmerksom på eksisterende infrastruktur innen planområdet. Flytting/endring samt nye tilknytninger, skjer i henhold til gjeldende retningslinjer. Søkers kommentar: Merknad tas til etterretning. Ingen ytterligere kommentar. Riska Bydelsutvalg, brev datert Bydelsutvalget støtter ikke planen slik den nå foreligger. Bydelsutvalget ber kommunen foreta en vurdering av de overordnede trafikkløsninger i området. Ber videre om en vurdering av en tilpasset rundkjøring i krysset Maudlandsveien/Hommersåkveien, med adkomst inn til foreslått utbyggingsområde/skoletomt med den trafikkbelastning utviklingen av «skole» tomt vil medføre. Bydelsutvalget vil understreke viktigheten av en sikker kryssing for myke trafikkanter i Hommersåkveien (Fv 516), og ønsker dette etablert gjennom en riktig plassert undergang. Søkers kommentar: Overordnede trafikkvurderinger er utført i planforslaget. Asplan Viak utarbeidet en vurdering av overordna trafikkforhold datert Denne vurderingen ble diskutert i møte med plan Vurderingen tar for seg både spørsmålet om rundkjøring, trygg skolevei og undergang under Hommersåkveien. Plansjefen var enig i innholdet i vurderingen og saken ble deretter lagt ut til offentlig ettersyn. Angående

8 8 overordnede trafikkvurdering, se punktet trafikale forhold/adkomst under plansjefens vurdering. Sandnes kommune v/barnerepresentanten, brev datert Barnerepresentanten viser til planforslagets vurdering av trafikkforhold og at utbygging av boligfeltet ikke utløser behov for undergang under Hommersåkveien. Barnerepresentanet mener at planen utløser behov for undergang på grunn av: Hommersåkveien er eneste vei inn til og ut av Hommersåk og er veldig trafikkert. Det er mange skolebarn som krysser Hommersåkveien i dag, og barn fra planområdet vil mest sannsynlig måtte gå på Maudland skole. Behovet for undergang er like stor i dag som den eventuelt vil bli i framtiden ved realisering av ny skole på skoletomten. Barn beveger seg til og fra Maudland skole i rushtiden, samt på kveldstid for fritidsaktiviteter. Søkers kommentar: I gjeldende planer fra 1984 og 7102 fra 1972 er det regulert en undergang under Hommersåkveien. Denne er ikke teknisk forsvarlig eller mulig å realisere i henhold til dagens standard. I oppstartsmøte med Sandnes kommune ble det avklart at plasseringen av undergangen ikke var vurdert på en helhetlig nivå, og at behovet for undergang ikke var til stede. Planområdet tilhører skolekrets på Hommersåk eller Kyrkjevollen skole, og planområdet har krav til å dokumentere skolekapasitet før innflyttingstillatelse kan gis. Spørsmålet om behov for undergang, se punktet trafikale forhold/adkomst under plansjefens vurdering. Sandnes Eldreråd, brev datert Sandnes eldreråd krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges sli at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både inne- og uteområder. Søkers kommentar: Planforslaget oppfyller krav om universelle utforming både på inne- og uteområdene. Ingen ytterligere kommentarer. Sandnes kommune v/bymiljø, brev datert Bymiljø er bekymret for at utbygging i henhold til reguleringsplanen medfører forverret avrenningsforhold mot tomt 102/894. Allerede i dag er det registrert store vannmengder som kommer mot tomten ved stor nedbør. Gang og sykkelvei som betjener interne felles arealer bør reguleres til felles gang og sykkelvei, ikke offentlig.

9 9 De planlagte boenhetene i planområdet utløser krav til kvartalslekeplass. For et så stort planområde som ligger utenfor prioritert byakse for fortetting, anbefales det at arealkrav løses internt i planområdet. Når dette ikke oppfylles i plan bør det særlig vektlegges at lekeplassene etableres med høy kvalitet. Rekkefølgekrav om opprustning av kvartalslekeplass. OGG1 bør vurderes etablert som gruset turvei i tre meters bredde. Alle gangveier skal ha minimum kjørbar bredde 3 m. Det kan etableres 2,5 m bred gruset sti + 0,5 m kjøresterk vegetert skulder. Søkers kommentar: Endret planforslag bedrer avrenningsproblematikken, overvannshåndtering og flomvei. Revidert planforslag viser ny veitrase for okv 5. Dette løser blant annet overvannshåndtering og flomvei for eksisterende bebyggelse, samt for ny bebyggelse. Eksisterende eiendom på 102/994 ligger nå høyere enn veien, og det løser avrenningsproblematikken. OGG1 og OGG2 er gangvei fra kvartalslekeplass, gjennom boligområdet og til skoletomten. Denne er regulert offentlig for å sikre offentlig tilgjengelighet til områdene. Dette vil også være en snarvei til skolen. 9 Kvartalslekeplass og lokaliseringen av denne ble avklart i oppstartsmøte med Sandnes kommune. Kravet oppfylles i plan ved rekkefølgebestemmelser, og kvartalslekeplassen skal opparbeides sammen med alt uteområde og lekeplasser. OGG1 skal være gruset turvei med 3 m bredde. Alle gangveiene skal 3 m bredde, eventuelt 2,5 m og 0,5 m forsterket veiskulder. Dette er innarbeidet i bestemmelsene. Planforslaget er endret etter offentlig ettersyn og dette har løst flere av bymiljø sine kommentarer til planen. Det er en del kommentarer fra bymiljø som ikke er gjengitt ovenfor pga at de skal løses i de tekniske planer. Ellers ingen ytterligere kommentarer. Fra berørte parter Alle innkomne merknader i vedlegg 16. Torun Fjelde Hansen og Elling Kåre Hansen gnr 102 bnr 114, brev datert De har kommentarer til trafikk, støy og valg av veiløsning trafikkløsning trafikksikkerhet valgte høyder på boliger som er planlagt i tilknytning til vår tomt og fremgangsmåten til utbyggere og innleid konsulentfirma, samt det som skrives i saksutredning. Det stemmer at støyrapporten fra SINUS var mangelfull og det er derfor utarbeidet en ny justert støyrapport (datert SINUS ). Ny

10 10 støyrapport inkluderer trafikk til og fra skolen. Den viser at utbygging av de planlagte boligene, samt skole, ikke utløser krav til støyskjerming. Det er avsatt areal i planen til støyskjerm langs skoleveien med rekkefølgebestemmelser hvis dokumentert behov. Planforslaget viderefører den regulerte adkomsten til området. Denne løsningen er et resultat av en lengre prosess for alternative veiløsninger. Valgt adkomstløsning (vil medføre inngrep i det nordøstre hjørnet av eiendommen) har minst negative konsekvenser. Plansjefen mener at valgt veiløsning gir tilfredsstillende trafikksikkerhet. Vurdering av de overordnede trafikkløsninger, se punktet trafikale forhold /adkomst under plansjefens vurdering. De nye boligene ligger på nordsiden og vil ikke medføre vesentlig innvirkning på lys- og solforhold på eiendommen i tillegg er bebyggelsen på KS1 er endret fra 2 stk 4-mannsboliger i 3 etasjer til 4 rekkehus i 2 etasjer. Høyden blir redusert med en hel etasje og rekkehusene er trappet ned i terrenget for å bedre utsikten til eksisterende bebyggelse. Jan og Sjoukje Radal gnr 102 bnr 121, brev datert Planforslaget vil medføre vesentlig økning i støy, og de nye byggene blir alt for høye i forhold til terreng og nåværende bebyggelse. Plansjefen viser til SINUS sin reviderte støyrapport datert Denne støyrapporten inkluderer trafikk til og fra skolen og konkluderer med at det ikke utløser krav til støyreduserende tiltak. Bebyggelsen på KS1 som det vises til er endret fra 4-mannsboliger til rekkehus og redusert med en etasje i tillegg til at rekkehusene er trappet ned i terrenget. Ragnhild og Jan Andersen gnr 102 bnr 112, brev datert De sier at vei til skoletomten vil ta mye av deres eiendom og at det vil medføre at det «lille» huset ikke vil få adkomst eller parkering. Det er foretatt makebytte (mellom eier og utbygger) på eiendommen for å kunne legge til rette for skolevei og veiløsning innad i boligfeltet. Det lille huset får ikke egen adkomst, men felles avkjørsel med hovedhuset. Sigmund og Berit Frøyland gnr 102 bnr 105, brev datert Ny adkomst til Eskemyrveien kan de leve med, men ønsker fortsatt å ha adkomst til Hommersåkveien for gående og syklende. De sier også at båndlagt område på eiendommen langs Hommersåkveien vil være så omfattende at det vil legge begrensninger for en fremtidig utvikling av eiendommen. Planforslaget legger ingen hindring for direkte adkomst for gående og syklende til Hommersåkveien.

11 11 Gang- og sykkelvei langs Hommersåkveien regulerer kun eksisterende situasjon og tar ikke noe nytt areal. Geir Byberg gnr 102 bnr 101, brev datert Protesterer på at noe av vei til skoletomten er lagt inn på hans eiendom. Skoleveien er regulert i henhold til gjeldende reguleringsplan, men adkomstveien til skoletomten er justert i henhold til eiendomsgrensen slik at veien ikke går inn på 102/101. Brian Paulsen gnr 102 bnr 702, brev datert Klager på plasseringen av adkomstveien til skolen og mener det vil medføre at han blir sterkt skadelidende. Adkomstveien til skolen berører ikke Paulsen sin eiendom. Tilgrensende eiendom eies av Sandnes kommune. Jørgen Bertelsen gnr 102 bnr 76, brev datert Endring av adkomst til eiendommen godkjennes med forbehold. Han ønsker at det kan bygges to boliger på 102/76 (FS4). Planforslaget er endret i henhold til Bertelsen sitt ønske. Rune Hellem gnr 102 bnr 120, Pål Gramstad gnr 102 bnr 120 og Sigmund Frøyland gnr 102 bnr 105, brev datert Mener at siden utnyttelsesgraden ligger rundt 4,0 boliger pr. dekar må planforslaget gjenspeile kvalitet. De synes ikke dette er ivaretatt. De sier at i henhold til regionalplanen skal området bebygges med bare småhusbebyggelse og ikke blokkbebyggelse. Mener det ikke er tatt hensyn til eksisterende bebyggelse i forhold til utsikt og solforhold. I følge regionalplanen skal vindforhold dokumenteres, er dette utført? Plansjefen mener at planforslaget har gode kvaliteter og er tilpasset tilfredsstillende til eksisterende bebyggelse og terreng. Nye boliger ligger på nordsiden av disse tre eiendommen og eiendommene vil fortsatt få tilfredsstillende lys- og solforhold. Regionalplanen er en anbefaling, og type bebyggelse må sees ut fra stedets karakter, størrelse, terreng og lignende. Planforslaget må ta hensyn til kupert terreng og vanskelig adkomstforhold. Ny bebyggelse vil redusere noe på utsikten for FS2, men ikke mer enn det som må forventes ved en fortetting i området. KS1 er endret fra 4- mannsboliger i 3 etasjer til rekkehus i 2 etasjer, høyden reduseres med en etasje.

12 12 Vindforhold er dokumentert i planbeskrivelsen. Tom Rune Dysjaland gnr 102 bnr 107, brev datert Han mener at blokken innenfor felt BB er altfor høy (tillat høyde 17m). Det bør ikke være høyere enn 15 m. I revidert planforslag er høyden på blokken redusert til maks 14 m fra topp gulv 1. etasje, dette er en reduksjon på 3 m. Videre er det bestemt at blokkene skal ha flatt tak, hvilket er gunstig for utsikt og lys- og solforhold. Felles brev fra 8 berørte naboeiendommer Eskemyrveien 44 A, B, C og 46 A, B, C og D, brev mottatt De har kommentarer til støy og firearmet kryss i starten av adkomstveien inn til feltet. De mener at de har fått svar på støyproblemene eller konkret hvordan dette 4 armede krysset vil fungere i praksis. De stiller også spørsmål om hvor mye trafikk vil dette området (Eskemyrveien) tåle av belastning. Veiløsning og trafikkløsninger er vurdert som en del av planprosessen, og følger plan- og bygningsloven og veiloven. Støyvurdering er utført i planprosessen. Støyvurdering utført av SINUS datert viser at det ikke er nok støy til at det kan kreves tiltak i form av støyskjerm. Hvis naboer ønsker støyskjerm, er det ikke noe i veien for at de kan etablere dette på egen eiendom. Angående 4 armet kryss i eksisterende boligfelt er dette vurdert i plansaken iht. veiloven, kommunalteknisk veinorm og støyforskriftene T Kurt Ims gnr 102 bnr 804, brev datert Han lurer på hvordan ny innkjørsel til eiendommen er planlagt. Hvordan er renovasjon løst. Adkomst er løst i endringsforslaget, eiendommen får adkomst parallelt med eksisterende gang- og sykkelvei, totalt 5,5 m bredde. Eiendommen får adkomst slik den har i dag. Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan for området, all bebyggelse innenfor planområdet skal benytte nedgravd anlegg. Eiendommen skal benytte RE1. Ingunn og Terje Hansen gnr 102 bnr 108, brev datert De mener at trafikken fra planområdet må sendes ut i Eskemyrveien. Å slippe mer trafikk direkte ut i Hommersåkveien etter Eskemyrveien har kommunen nektet på fra jeg bygget i 1980.

13 13 Støyskjerming på andre siden av Hommersåkveien? Utsikt mot vest vil forringes. Adkomstvei og skolevei følger allerede regulert vei i henhold til planene og Støyvurdering er utført av SINUS og planområdet medfører ikke mer støy på andre siden av Hommersåkveien. Høyden på blokken er redusert fra 17 m til 14 m. Felles kommentar fra 99 eiendommer i eller nær planområdet, brev datert Mange av disse har sendt inn egne kommentarer til planforslaget. Merknadsbrevet er på 25 sider inkludert vedlegg og underskrifter, brevet gjengis derfor kraftig forkorte. Hele brevet er lagt ved i vedlegg Vurdering av andre adkomstveier inn til skoletomt og utbyggingsområde, ved etablering av tilpasset rundkjøring. Dette for å ikke skape trafikkbelastning på Eskemyrveien, samt en mer trafikksikker løsning for både boligene og til og fra skoletomten. Dersom undergang blir bygget i forbindelse med rundkjøringen, vil dette gi en trafikksikker krysning også for gående og syklende. Dette krever ingen sanering av eksisterende boliger. Trafikk og støyforhold. Mener at støyfaglig vurdering av SINUS AS ikke beskriver støybelastningen for eksisterende bebyggelse, og ikke har høyde for støy fra. Skoletomten. Rapporten har tatt utgangspunkt i 30 km/t i Eskemyrevein, mens det i dag er 40 km/t. Videre stilles det spørsmål angående beregningsgrunnlaget da SINUS AS beregner 5 turer i døgnet pr. bolig, mens Asplan Viak AS beregner 3,5 turer i døgnet. Mener at vedtak fattet i utvalg for byutvikling 11.mars.15 ikke er gitt en god oppfølging. Naboer og berørte har gitt sin kommentar til mottatte merknader til varsle om planoppstart, og stiller spørsmål om tiltakshaver har utført tilstrekkelig vurdering av alternative trafikkløsninger, og om det har vørt dialog med Statens Vegvesen i planprosessen. Stiller spørsmål til hvilke vurderinger som er utført i planprosessen. Foreslår at følgende tas inn i bestemmelsene under 4 samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pkt. 4.2 Kjørevei. Det settes krav i teknisk plan at skoleveien OKV1 har plass til eventuell støyskjerming på egen grunn dersom dette er aktuelt/krav ved utbygging av planlagte boliger eller fremtidig utbygging på skoletomten. Mener at forslagsstiller ikke har dekning til å skrive at det er etablert trygg skolevei for området. Det vises til trafikkvurderinger i planforslaget, samt eksisterende reguleringsplan for området. Vurdering av de trafikale forhold, se punktet trafikale forhold/adkomst under plansjefens vurdering.

14 14 Det stemmer at støyrapporten fra SINUS AS var mangelfull, og det ble derfor utarbeidet en ny justert støyrapport som også tar høyde for økt trafikk som følge av utbyggingen. I ny støyvurdering er trafikk til og fra skolen tatt med i vurderingen. Denne rapporten viser at tiltak i reguleringsplanen, samt ved utbygging av en skole senere, ikke utløser krav til støyreduserende tiltak. Det er avsatt areal i reguleringsplanen til støyskjerm langs skoleveien, med rekkefølgebestemmelser om at ved utbygging av skoletomten skal støyvurdering utarbeides og støytiltak i form av støyskjerm etableres ved dokumentert behov. Det er fortau og gang- og sykkelvei fra planområdet til skolene. ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Forslag til revidert plan ble diskutert i møte Det var enighet om at i det reviderte planforslaget var det gjort forbedringer på mange områder. Endret planforslag ble mottatt Endringene som er gjort (bl.a. ny veiføring for oskv5, flytting av delfelt, ny og mye bedre gang- og sykkelvei kryssing over oskv5 m.m.), løser en rekke tidligere utfordringer i planforslaget. Mindre og færre terrenginngrep og behov for murer. Tilfredsstillende overvannshåndtering. Tilfredsstille krav om tilgjengelige boenheter. Tilfredsstille en rekke merknader fra beboere på veiløsninger og høyder på bygg. Skoleveien har regulert inn 1 m til støyskjerming langs fortau, samt 1 m til støyskjerming langs boligene på østsiden. Eventuelt behov for støyskjerming er lagt inn i rekkefølgebestemmelsene. Støyskjermingen skal inkludere støy fra skoletomten. Fartsreduserende tiltak både på skolevei og på oskv5. Det skal også være tiltak der gangveien krysser over til kvartalslekeplass. Trafikksikkerhetstiltak i krysset mellom skoleveien og Eskemyrveien ved fkv2 og fkv3. Dette er sikret i bestemmelsene. PLANSJEFENS VURDERING Kommuneplan Planforslaget er i tråd med godkjent arealdel i kommuneplanen. Reguleringsplan I gjeldende planer 7102 og er omsøkt område regulert til offentlig formål og boligformål (vedlegg 3). Tomteutnyttelse Omsøkt planområde til boligformål er ca.19,5 dekar og dette arealet

15 15 foreslås bebygget med maksimum 79 boenheter (inkludert feltene KS 6 og KS 7), dette gir ca.4,05 bol/daa. Boligtettheten ligger litt i overkant av øvre grense i regionalplanens krav for øvrige områder (2 4 bol/daa). Boligkvalitet og uteoppholdsareal Planforslaget legger opp til boligtetthet som er ca. i henhold til kravet i regionalplanen. Boligtetthet og bokvalitet er to elementer som henger sammen. Jo tettere man bygger dess større krav og mer utfordrende er det å tilrettelegge for en god bokvalitet. Det har vært et mål med planen at samtlige boliger skal ha utsikt og gode lys- og solforhold. Etter plansjefens mening er bokvaliteten tilfredsstillende løst i planforslaget. Alle boligene er planlagt med uteareal eller hager på m² for eneboliger og rekkehus, med gunstige solforhold. Alle leilighetene får private uteoppholdsareal med gode solforhold. Større felles uteoppholdsareal og lekeplasser har gode solforhold. Skolekapasitet Skole- og barnehagekapasitet skal dokumenteres før igangsettingstillatelse gis (iht 1.7 a og b i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel). Dette er lagt inn som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Arkitektur Planforslaget legger opp til tre hovedkategorier av boliger; eneboliger, rekkehus og leiligheter. Innenfor disse er det flere variasjoner av størrelse og utforming. Universell utforming I henhold til kommuneplanen kreves det at 50 % av boligene skal tilfredstille kravene til tilgjengelig boenhet. Innenfor planområdet er det over 50 % tilgjengelige boliger. Delområdet BB skal bebygges med to leilighetsbygg i 3 og 4 etasjer, i disse byggene er det felles parkeringskjeller og felles heis. Felles uteområder og felles lek er planlagt slik at de oppfyller kravene til universell utforming. Det er også sikret universell gang- og sykkelvei til kvartalslekeplassen nord for planområdet. Konsekvenser for barn og unge Innenfor planområdet skal det etableres småbarnslekeplasser i tråd med lekeplassnormen i Sandnes kommune. Sandlekeplassene får gode lys- og solforhold og får adkomst via gangveier i grøntstrukturen. Planområdet har krav om kvartalslekeplass, dette er løst (og akseptert av kommunen) nord for planområdet (se vedlegg 10). Dette området er regulert til offentlig friområde, men ikke opparbeidet pr. i dag. Adkomst og opparbeidelse av kvartalslekeplassen sikres i rekkefølgebestemmelsene.

16 16 Skoler, barnehager og Hommersåk sentrum nås via boliggater og gangog sykkelveier. Trafikale forhold/adkomst Adkomsten til planområdet (skoletomten og boligområdene) er via Eskemyrveien. Adkomstløsningen har vært regulert i de gjeldende planer 7102 og siden 1984 (se vedlegg 3). Som tidligere nevnt treffer ikke disse to planene helt med regulert vei og det har derfor vært nødvendig å gjøre en liten justering av veitrassèen. Alle direkte adkomster (6 eksisterende) til Hommersåkveien er sanert i planforslaget, og disse får ny adkomst via planområdets hovedadkomstvei ut til Eskemyrveien og Hommersåkveien. Det er gode bussforbindelser mellom Hommersåk og Sandnes, og gode forbindelser med hurtigbåt fra Hommersåk til Stavanger sentrum. På bakgrunn av utvalgets vedtak har forslagsstiller gjort en vurdering knyttet til etablering av rundkjøring i kryss med Maudlandsveien eller Eskemyrveien, se vedlegg 8. Spørsmålet er også drøftet med plansjefen og vurdert opp mot de krav og råd som Statens vegvesen har kommet med i varsling og høring. I forhold til krav om tiltak er ikke omfanget av trafikken fra den foreslåtte utbygging slik at det vil være behov for andre tiltak enn dråpe i Eskemyrveien. Det forutsettes at alle direkteavkjørsler til Fv 516 skal saneres og Statens vegvesen ønsker ikke at området skal betjenes fra Fv 516, men fra Eskemyrveien. I tillegg vil en rundkjøring ved Maudlandsveien medføre store inngrep i tilliggende bebygde eiendommer. På bakgrunn av dette støtter plansjefen forslagsstiller anbefaling om at det ikke etableres rundkjøringer på det to foreslåtte stedene. Etter vedtaket i utvalg for byutvikling har forslagsstiller sett på mulighetene for planskilt kryssing av Hommersåkveien. Det er vurdert 3 løsninger for undergang og en løsning med gangbru, se vedlegg 20 samt figur under. Disse er vurdert opp mot kryssing i plan, alt. 0.

17 17 Figur 1 De fire vurderte planfrie krysningene Oppsummeringen viser at alle løsninger utenom alt. 0, dagens løsning, vil gi betydelige inngrep i eksisterende eiendommer langs denne strekningen. Når de nye alternativene er vurdert opp mot hverandre kommer alle dårligere ut mhp. trafikksikkerhet for myke trafikanter og oppnåelse av gode og naturlige bevegelseslinjer for myke trafikanter mot viktige målpunkt, i forhold til dagens situasjon. Dagens løsning med kryssing av Hommersåkveien i plan, rett sør for Maudlandsveien, vurderes av forslagsstiller til å være det beste alternativ og som anbefales. Plansjefen er ikke uenig i denne konklusjonen men dersom en skulle gå inn for en planskilt løsning så vil undergangen i alt. 3 være å foretrekke. Dagens løsning innebærer hevet gangfelt med intensbelysning og nedsatt fartsgrense til 40 km/t. Ytterligere tiltak kan være å senke fartsgrensen ytterligere til 30 km/t, andre fartsreduserende tiltak (humper) nord og sør for gangfeltet eller å signalregulere gangfeltet. Av disse vil plansjefen anbefale å signalregulere gangfeltet samt å vurdere behov for humper nord og sør for gangfeltet. I og med at dette er fylkesvei så må dette avklares med Statens vegvesen.

18 18 Til de andre skolene er det fortau el. gang- og sykkelveier evt. lavt trafikkerte boliggater som kan brukes. Gjennom sanering av avkjørsler mot Fv 516 og utvidelse av 40-sonen vil det også blir mer oversiktlig og det gir økt trafikksikkerhet. Plansjefen støtter også forslagsstillers vurdering mhp. videreføring av g/svei langs skv5. Støyforhold Planområdet er utsatt for støy fra fv.516 Hommersåkveien. Støyrapporten fra SINUS konkluderer med følgende: Utformingen av planen med randbebyggelse som skjermer mot støy fra Hommersåkveien i øst er støymessig gunstig. Ingen tiltak er nødvendig for å få støynivå utenfor gul sone ved uteområdene ved planlagt bebyggelse. Kravene angående støyskjerming er lagt inn i bestemmelsenes 2.5 (se vedlegg 7). Vurdering etter naturmangfoldloven Planområdet kommer ikke i konflikt med noen kjente naturverdier. Tiltak mot avrenning og partikkelforurensning er sikret i bestemmelsene. Renovasjonsteknisk plan Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan som viser kjørerute. Planen viser også hvilke boenheter som tilhører de enkelte renovasjonspunktene (se vedlegg 14). Konsekvenser utenfor planområdet Det vil nødvendigvis bli noe økt trafikkbelastning for beboerne langs ny adkomstvei fra Eskemyrveien. Men det har vært bestemt at trafikken inn i området skulle skje fra Eskemyrveien helt siden reguleringsplanen for Trekanten (se vedlegg 3) ble vedtatt i Planen har ikke andre negative konsekvenser (sol- og skyggeforhold, utsikt og opplevelsen av området) utenfor planområdet. OPPSUMMERING Planforslaget er i tråd med kravene til tetthet i regionalplanen for Jæren. Planen har tilfredsstillende variasjon i boligtyper og størrelse, som gjør området attraktivt for alle aldersgrupper og brukergrupper. Hovedproblemet med planforslaget er pr. dags dato å få til frivillige 17 avtaler angående grunnavståelse til hovedadkomstveien inn til skoletomten og boligområdet. Etter utallige forsøk er en fortsatt ikke kommet til enighet med alle berørte. Dersom det ikke oppnås enighet med alle berørte underveis i planbehandlingen, må kommunen bruke ekspropriasjonsmuligheten for å kunne sikre nødvendig areal til adkomstvei for bl.a. skoletomten. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret.

19 19 Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljreguleringsplan for Frøylandsparken Trekanten Hommersåk plan , sist datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 3. Gjeldende planer og Reguleringsbestemmelser til plan Planforslaget ved offentlig ettersyn 6. Detaljreguleringsplan , sist revidert Reguleringsbestemmelser til plan , sist datert Illustrasjonsplan og landskapsplan 11. Snitt og perspektiv 12. Sol- og skygge 13. Boligtyper og parkeringskjeller under blokken 14. Renovasjonsteknisk plan 17. Sjekklister 15. Merknader fra offentlige etater 16. Merknader fra berørte naboer 9. Støyrapport fra SINUS AS, datert Planbeskrivelse 2. Kopi av protokoll fra møte Vurdering av trafikkforhold plan , datert Kopi av saksprotokoll fra møte sak Konsekvensvurdering planskiltkryssing for myke trafikanter - Hommersåkveien

20 Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 20