TILSTANDSRAPPORT BOLIG Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT BOLIG Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Enebolig SERTIFISERT TAKSTMANN Daniel Henne Telefon: E-post: hennetakst@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 2091

2 Forutsetninger TILSTANDSRAPPORT BOLIG OG DENS AVGRENSNINGER Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Tilstandsrapporter bolig. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en felles klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Tilstandsrapport bolig med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Tilstandsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 15

3 LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god takstmannskikk tilsier. Ved eventuell avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. Lov om avhending av fast eiendom, "Avhendingslova" av 3 juli 1992, nr. 93. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Innhenting av informasjon og kontroll av hjemmel er utført gjennom Eiendomsdata.no. Det eletriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Det er ikke gitt opplysninger om evt utvendige installasjoner eller feil. Takstmannen utfører kun fuktmåling på tilstøtende rom til våtrom. Dette grunnet vanskeligheter med å si i hvilke del av konstruksjonen fuktighet ligger. Badet har antatt bane/smøremembran bak flis og fuktindikatoren viser ikke om fuktigheten ligger i flis eller bak tettsjiktet. Det er ikke utført utveidet kontroll av lukkede konstruksjoner, men kun visuell befaring. Opplysninger om lukkede konstruksjoner er opplyst av eier under befaringen eller via mail. Side: 3 av 15

4 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Konklusjon tilstand Boligen er oppført i Referansenivå: Boligen er oppført etter krav av Bygningsloven av 1929 og byggeforskrifter av 1928 samt etter den tids byggeskikk og faglig utførelse. Det forventes fremtidig vedlikehold på eldre bygningsdeler hvor levetiden begynner å gå ut. Eldre konstruksjoner/deler har sitt utgangspunkt i eldre forskrifter og vil normalt ikke tilfredstille dagens krav. Egenskaper: En rekke av boligens egenskaper må forvenetes å være dårligere iht dagens byggeforskrifter og krav. Dette gjelder tetthet, varmeisolering og ventilasjon. Konklusjon / vurdering: Enebolig med gjennomgående eldre standard med flere oppgraderinger. Boligen virker å være jevnlig vedlikeholdt både utvendig og innvendig. Innredning og overflater har normal bruksslitasje. Grunnet boligens alder må det påregnes oppgraderinger / modernisering. Alder er et symptom på svik. Bygninsdeler med TG 2 eller TG3: -Direkte fundamenter er vurdert til TG2 grunnet riss, sprekker og kalkutslag. -Gulv på grunn er vurdert til TG2 grunnet kalkutslag, alder og skjevheter. -Drenering er vurdert til TG2 grunnet alder og kalkutslag. -Utvendig overflater er vurdert til TG2 grunnet alder, slitasje og dårlig lufting, mm. -Vinduer er vurdert til TG2 og Tg3 grunnet alder, punkterte vinduer, råte, mm. -Ytterdører er vurdert til TG2 grunnet alder og slitasje, mm. -Takkonstruksjon er vurdert til TG2 grunnet alder, manglende isolering og mindre spor av mit. -Yttertekking er vurder til TG2 grunnet alder og mose/groe. -Etasjeskillere er vurdert til TG2 grunnet skjevheter. -Overlys/takluker er vurdert til TG3 grunnet punktert glass og råte i karm. -Trapp er vurdert til TG2 grunnet avvik iht gjeldende krav og forskrifter. -Kjøkkeninnredning er vurdert til TG2 grunnet alder og bruksslitasje. -VVS-installasjoner er vurdert til TG2 grunnet alder og manglende dokumentasjon. -Luftbehandling, generelt er vurdert til TG2 grunnet strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt. -Innredning og garnityr for våtrom er vurdert til TG2 grunnet alder (utgått garantidtid) og manglende dokumentasjon på oppbygging, mm. For fullstendig gjennomgang av bygningsdeler henvises det til konstruksjoner og rapporten forøvrig. ØVRE ERVIK, Daniel Henne Byggmester/ Takstmann Telefon: Side: 4 av 15

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Liv Svartveit Takstmann: Daniel Henne Befaring/tilstede:. - Liv Svartveit. Eier. Tlf Daniel Henne. Byggmester/ Takstmann. Tlf Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Enebolig Beliggenhet: Boligen har en flott beliggenhet i Dr. Krohns veg i Ytre Arna. Adkomst fra Peter Jebsens veg. Oppe i Peter Jebsens veg ligger busstoppet rett ved huset. Beliggenheten er barnevennlig med både barnehage, skole og butikk i nærområdet. Boligen har flott utsikt mot Osterøy og Sørfjorden. Nordvendt balkong på 2,4 m2. Med bil tar det ca. 5-6 minutter til Arna og Øyrane Torg. Her er det hyppige togavganger til Bergen sentrum. Toget tar ca. 10 min. til Bergen sentrum. Ellers ca. 20 minutter kjøring til Bergen sentrum og ca. 7-8 minutter til Åsane. Eiendommen ligger i et rolig boområde med tilsvarende bebyggelse. Standard: Boligen går over 2. etasje + kjeller og kalt loft og har gjennomgående eldre standard. Kjøkkeninnredning med glatte fronter fra (Hesjedal), fliser over laminert benkeplate med dobbel vask av rustfritt stål. Opplegg for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Eldre kjøkkeninnredning med glatte hvite fronter, vinylbelegg over kjøkkenbeslag i rustfritt stål. Ctc varmtvannsbereder på 20L fra Opplegg for komfyr og kjøleskap. Malte flater i både himling og på vegger. Vinduer med varierende alder og kvalitet. Nordvendt balkong på 2,4m2 oppført i trevirke. Wc med fliser på gulv og delvis på vegger. Tapet på vegger. Gulvtoalett og servant på vegg. Vaskekjeller med utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Malt betonggulv med støpejernssluk i gulv. Helfliset bad fra 1999 med skyvedør i dusjnisje, gulvtoalett og baderomsinnredning med heldekkende servant samt belyst overskap. Boligen har stedbygde garderobeskap på soverommene. Om tomten: Skrående tomt som er pent opparbeidet med grøntarealer, frukttrær og prydebusker. Tomten er eiet. Adkomstvei: Offentlig vei. Tilknytning vann: Offentlig vann via private stikk- og fellesledninger Tilknytning avløp: Offentlig avløp via private stikk- og fellesledninger Matrikkeldata 1201 BERGEN Gnr: 302 Bnr: 102 Eiet/festet: Eiet Areal: 624,5 m² Arealkilde: Iht Eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Sjur Svartveit Dr. Krohns Veg 24, 5265 YTRE ARNA Kommentar: Tilleggsareal 302/393 hvor det er oppført garasje. Side: 5 av 15

6 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Eiendomsdata.no Dok.kilde automatisk lagt inn fra Innhentet Eier Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Innhentet Statens Kartverk Gnr, bnr og snr blir kontrollet på Statenskartverk.no Innhentet Sider Vedlagt Egenerklæring Kommentar egenerklæring Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger vedlagt og utgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger. Det er ikke funnet avvik i eiers egenerklæringen iht til takstmannens opplysinger og funn på befaringstidspunktet. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1937 Kilde: Iht Eiendomsdata.no Anvendelse: Boligen er bebodd av eier. Tilbygg: År: 1978 Tilbygg i stuen Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Kjeller Takhøyde i stuen 2,37 og takhøyde i gang 2,20m. 1. etasje Takhøyde i stuen er 2,48m. 2. etasje Takhøyde i stuen er 2,50m Loft Kaldt loft. Sum bygning: 17 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Entré, gang, kjøkken, stue, wc Bod (2,8m2), vaskekjeller (12,7 m2), bod (2 m2) 1. etasje Bad, entré, kjøkken, stue, spisestue, trapperom, 2 soverom 2. etasje Hall m/trapp, kjøkken, stue, soverom Loft Side: 6 av 15

7 Garasje uisolert Bygningsdata Byggeår: Kilde: Ikke kjent. Anvendelse: Garasje Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje Sum bygning: Sekundær S-ROM Kommentar Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Arealene er oppmålt på stedet med lasermåler. Bruttoarealer er beregnet. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Garasjerom Konstruksjoner Enebolig Bygning generelt - Enebolig Bygning, generelt Enebolig over 2.etasjer + kjeller og kaldt loft. Levetiden på alle bygningsdeler og installasjoner er begrenset. Eldre konstruksjoner/deler har sitt utgangspunkt i eldre forskrifter og vil normalt ikke tilfredsstille dagens krav. Skjønnhetsfeil og normal slitasje er ikke kommentert i denne rapporten. Side: 7 av 15

8 Grunn og fundamenter - Enebolig Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Betongkonstruksjoner på antatt faste masser av sprengstein/fjell. Iht byggeår og byggeskikk antas det at grunnmur er oppført i sparesteinsmur. Fuktvandring via/ i grunnmur må påregnes pga alder. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av kalkutslag og sprekker i vegg. Flere vegger mot grunnmur er lukket og takstmannen har ikke utført hulltaking for kontroll av de lukkede konstruksjonene. Gulv på grunn Boligen er oppført med støpt gulv på grunn. Iht byggeår og byggeskikk antar takstmannen at gulv mot grunn Ikke isolert eller har fuktsperre. I vaskekjeller er det eldre sluk i gulv. Ubehandlet betong på gulv i vaskekjeller. Iflg eier er deler av kjellergulvet støpt på ca 80 og 90-tallet. Tilstandsgrad 2 er satt på gulv mot grunn da det under befaringen ble registrert kalkutslag og skjevheter. Kalkutslag i gulv kan være et symptom på kapillærsug og fuktvandring. Drenering - Enebolig Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Av naturlige årsaker er ikke dreneringen eller drenerings masser kontrollert. Drenering antas å være fra byggeåret. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Takstmannen har vurdert drenering til tilstandsgrad 2 grunnet alder. Alder er et symptom på svikt. Nedløp fra takvann er ført i grunn via støpejernssrør. Takstmannen antar at avløpsrør er avsluttet i grunn ved kjellermur og ikke leddet vekk fra kjellermur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Boligens yttervegger i u.etasjen er som tidligere nevnt oppført i betongkonstruksjoner. Resterende vegger er oppført i trekonstruksjoner med innvendig platekledning. Selve konstruksjonen er bygget inn og lar seg ikke kontrollere. Det er ikke observert alvorlige skjevheter eller avvik. Med bakgrunn i visuell inspeksjon er veggkonstruksjonene vurdert til tilstandsgrad 1. Side: 8 av 15

9 Utvendige overflater Yttervegger oppført i betongkonstruksjoner er utvendig pusset og malt. Yttervegger oppført i trekonstruksjoner er utvendig bekledd med antatt vindtetting, lekter og liggende kledning. (Dårlig lufting). Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6-12 år. Tilstandsgrad 2 er satt på vegger i betongkonstruksjoner grunnet flassing, riss og sprekker. Tilstandsgrad 2 er satt på vegger med liggende kledning grunnet dårlig lufting, mindre malingsflassing og alder. Vinduer og dører - Enebolig Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer med isolerglass i trekarmer fra Vinduer med enkeltglass i malte trekarmer fra byggeår. Vindu med isolerglass i trekarm fra Vindu isolerglass fra 2016 i eldre malt trekarm. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer fra Vinduer med isolerglass i malte trekarmer fra Blyinnfatet vindu i stuen. Vindu med isolerglass i malte trekarm fra Vinduer med isolerglass i malte trekarmer fra Vindu med isolerglass fra ca 70-tallet. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er år. Tilstandsgrad 1 er satt på vinduer med isolerglass fra 1991 og 1994 i kjeller. Tilstandsgrad 3 er satt på vinduer fra byggeår i kjeller grunnet råteskader i lokale karmer, alder og manglende isoleringsevne. Tilstandsgrad 1 er satt på vindu med isolerglass fra 2016 i eldre karm da det ikke er registrert fuktighet eller råte i karm. Tilstandsgrad 3 er satt på vinduer med isolerglass fra 1974 grunnet alder, utvendig slitasje, punkterte vinduer og at vinduer produsert i tidsrommet inneholder pcb og skal behandles som farlig avfall. Tilstandsgrad 1 er satt på vindu fra Tilstandsgrad 2 er satt på blyinnfatet vindu grunnet alder og manglende isoleringsevne. Tilstandsgrad 2 er satt på vindu fra 1975 grunnet alder og slitasje. Antas og ikke inneholde pcb. Tilstandsgrad 2 er satt vinduer fra 70-tallet grunnet alder. (årstall er ikke kjent men antatt). Ytterdører og porter 2-stk kjellerdører med frostet isolerglass. Natre balkongdør med energiglass fra 2011 på hovedsoverom. Balkongdør med isolerglass fra 1990 montert på gjesterom. Oljet teak ytterdør med 4-stk glassfelt av frostet isolerglass fra Balkongdør med isolerglass fra Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Side: 9 av 15

10 Tilstandsgrad 1 er satt på kjellerdører selv om det ble registrert bruksslitasje. Tilstandsgrad 1 er satt på Natre balkongdør. Tilstandsgrad 2 er satt på balkongdør fra 1990 grunnet alder og mindre utvendig slitasje. Tilstandsgrad 2 er satt på ytterdør grunnet alder, luftlekkasje og manglende isoleringsevne. Tilstandsgrad 2 er satt på balkongdør fra 1987 grunnet alder og mindre utvendig slitasje. Innvendige dører Hvite fyllings dører. Hvite fyllings dører og glattedører med glass. Glatte dører. Normal tid før utskifting av tredør er år. Tilstandsgrad 1 er satt selv om flere av de innvendige dørene har noe høy alder og noe bruksslitasje. Takkonstruksjon - Enebolig Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Saltak av sperrekonstruksjoner med sutak. Takkonstruksjonen er kun besiktiget fra loftsluke. Rennmerker rundt boligens pipe er registrert. Grunnet manglende gulv på konstruksjonens hanebjelker er det ikke utført videre kontroll. Mindre spor av mit. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av de overnevnte punkter. Taktekking - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Boligens tak er utvendig tekket med feder, lekter og skifer. Renner og nedløp i plast. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det på befaringstidspunktet ikke var tilgang til takkonstruksjonen. Normal tid før omlegging av skifer er år. Normal tid før utskifting av skifer er år. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder og mose/groe på boligens yttertekking. Mose/groe kan forkorte levetiden på boligens yttertekking. Overlys, takluker - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Side: 10 av 15

11 Overlys og takluker Velux takvindu er montert i boligens trapperom. Normal tid før utskifting av takvinduer i tre er år. Tilstandsgrad 3 er satt på grunn av punkter glass, råte og fuktighet i karm. Terrasse, balkonger, trapper ol - Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Lukket heltre kjellertrapp med håndrekke på 1 side. Lukket heltretrapp med belegg i trinn. Håndrekke på 1 side. Krav til trapper: Åpninger i trappeløp og rekkverk må ikke være bredere enn 0,1 m. Trapp i en boenhet skal ha fri høyde minst 2,0 m. Trapp eller rampe med større høyde enn 0,5 m og som ikke avgrenses av vegg eller har tilsvarende beskyttelse, skal ha rekkverk. Trapp eller rampe skal ha solid håndlist på begge sider. Intern trapp i en boenhet skal ha bredde minst 0,8 m. Trapp som ikke har rette løp, skal ha effektiv bredde minst som i trapp med rette løp. Inntrinn i ganglinjen skal være minst 0,25 m. Krav til trapp Normal tid før utskifting av trapper i tre er år. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av avvik iht gjeldene krav/forskrifter. Balkonger, terrasser ol. Nordvendt balkong på 2,4m2 oppført i trevirke og tekket med glassfiber. Fra boligens hovedsoverom er det utgang til en stor balkong. Piper og ildsteder - Enebolig Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. I boligen er det montert en pusset tegelsteinspipe. I stuen er det montert en klebersteinsovn. Det er ikke kjent om noen påbud som gjelder ildsted. Pipe over tak er utvendig pusset. Pipen er kun besiktiget fra bakkenivå. Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er år. Side: 11 av 15

12 Etasjeskillere - Enebolig Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Gulvsystemer Boligen er oppført med etasjeskiller av bjelkelag i tre. Det er registrert mindre skjevheter/ ujevnheter og knirk noe som er normalt med iht alder/ byggeår. Kjøkken - Enebolig Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Opplegg for kjøkken i kjeller. Kjøkkeninnredning med glatte fronter fra (Hesjedal), fliser over laminert benkeplate med dobbel vask av rustfritt stål. Opplegg for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Avtrekk fra kjøkkenventilator. Vannrør av kobber og synlig avløp i plast til støpejernsrør. Eldre kjøkkeninnredning med glatte hvite fronter, vinylbelegg over kjøkkenbeslag i rustfritt stål. Ctc varmtvannsbereder på 20L fra Opplegg for komfyr og kjøleskap. Ingen avtrekk. Tg2 Ved kontroll med fuktindikator ble det ikke registrert fukt i kjøkkenbenk eller gulv på befaringsdagen Tilstandsgrad 2 er satt på kjøkkeninnredning i 1.etasje grunnet alder og bruksslitasje på skog og fronter. Tilstandsgrad 2 er satt på kjøkkeninnredning i 2.etasje grunnet alder, slitasje på innredning og manglende avtrekk. Det anbefales montering av kjøkkenventilator med kullfilter/utkast igjennom yttervegg. Takstmannen har ikke vurdert opplegg for kjøkken i kjeller. Innvendige overflater - Enebolig Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv Belegg, malt betonggulv og tepper. Laminat, 3-stavs parkett og fliser på baderomsgulv. Teppe og belegg Tilstandsgrad 1 er satt selv om det er god bruksslitasje og manglende tettsjikt på gulv i vaskekjeller. Det må påregnes oppgraderinger på flere av boligens gulv overflater. Side: 12 av 15

13 Overflater på innvendige vegger Lutet furupanel, malt betong og malt furupanel. Malte plater, malt panel, malt strie og fliser på baderomsvegger. Malt strie og furupanel. Tilstandsgrad 1 er satt selv om det er god bruksslitasje og manglende tettsjikt på gulv i vaskekjeller. Det må påregnes oppgraderinger på flere av boligens vegg overflater. Overflater på innvendig himling Tak ess og furupanel. Tak ess og malte plater. Malte plater. Tilstandsgrad 1 er satt på boligens innvendige himling. Det er registrert mindre skjevheter i flere himling bekledd med tak ess. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Enebolig Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS-installasjoner, generelt Iflg eier er utvendig kloakk oppgradert i 2005 fra bolig til kommunalt avløp. Vannledning fra kommunal vei ble reparert i 2009 iflg eier. Ctc varmtvannsbereder på 192L er montert i kjellerbod. (Ukjent årstall). Vannrør i kobber og avløp av støpejern. Stoppekran montert i kjellerbod. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Dokumentasjon av utførelse mangler. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres. Innhent dokumentasjon, om mulig. Varme, generelt Varmekabler i stue, kjøkken og entre gulv. Termostatstyrte varmekabler på badet. Klebersteinsovn for fast brensel i stuen. Fujitsu luft til luft varmepumpe er montert i stuen. Øvrig elektrisk oppvarming i boligen. Side: 13 av 15

14 Brannslokking, generelt Det skal være montert forskriftsmessig brannvernutstyr, minimum 6kg brannslukningsapparat eller husbrannslange samt tilstrekkelig med røykvarslere. Avvik iht gjeldende krav. Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk fra kjøkken fra 1.etasje og bad i 1.etasje. Øvrig naturlig avtrekk via klaffeventiler og luftespalte i vinduer. Takstmannen anbefaler strakstiltak ved montering av kjøkkenventilator på boligens kjøkken i 2.etasje, samt avtrekksvifte i vaskekjeller. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger / leiligheter bygget i denne tidsperioden. Det stilles i nyere boliger / leiligheter krav til balansert ventilasjon av hensyn til inneklima og energieffektivitet. For å få tilstandsgrad 1 må det etableres balansert ventilasjon. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen / leiligheten en gang skal renoveres, kan man vurdere balansert ventilasjon. Elektriske anlegg - Enebolig Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Boligen har sikringsskap med skrusikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Diverse utstyr - Enebolig Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Innredning og garnityr for våtrom Wc med fliser på gulv og delvis på vegger. Tapet på øvrige veggoverflater. Gulvtoalett og servant på vegg. Naturlig avtrekk. Vannrør i kobber og avløp i støpejern. Vaskekjeller med utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Malt betonggulv med støpejernssluk i gulv. Naturlig avtrekk. Vannrør i kobber og avløp i støpejern. Helfliset bad fra 1999 med skyvedør i dusjnisje, gulvtoalett og baderomsinnredning med heldekkende servant samt belyst overskap. Mekanisk avtrekk via Flexit baderomsvifte. Vannrør i kobber og avløp i støpejern. Side: 14 av 15

15 Tilstandsgrad 2 er satt på wc i kjeller grunnet naturlig avtrekk, avløp i støpjern og alder. Oppgraderinger av wc må påregnes. Tilstandsgrad 3 er satt på vaskekjeller grunnet naturlig avtrekk, avløp i støpejern med støperjernssluk i betonggulv uten tettsjikt. Takstmannen anbefaler montering av mekanisk avtrekk fra vaskekjeller. Det må også påregnes oppgraderinger av vaskekjeller. Tilstandsgrad 2 er satt på bad i 1.etasje grunnet alder (utgått garantitid), manglende dokumentasjon på utført arbeid og støpejern med flis på gulv. Støpejerns sluk og fliser på gulv er ikke en anbefalt løsning, da overgang gulv/sluk er vanskelig og få tilfredstillende tett. Ved oppgraderinger av bad med støpejerns sluk anbefaler takstmannen utskifting av sluk. Takstmannen anbefaler oppgraderinger av røropplegg i boligen samt våtrom. Skap og reoler Boligen har stedbygde garderobeskap på soverommene. Terrengforhold - Enebolig Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Utendørs, generelt Takstmannen har ikke utført kontroll av støttemurer oppsatt på tomten. Garasje uisolert Bygning generelt - Garasje uisolert Bygning, generelt Garasje med oppstillingsplass til 1 bil oppført på egen parsell. Garasjen er oppført i betongkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Liggende enkeltfalset kledning på yttervegger. Saltak av sperrekonstruksjoner med lekter og takplater. Vippeport i tre. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av skjevheter i betongkonstruksjoner, utvendig malingsflassing, råte og asbest i luftekanaler i ringmur. Det må påregnes oppgraderinger og vedlikehold av garasjen. Side: 15 av 15