STEINERSKOLEN GUNHILDSBOVEIEN 5

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR STEINERSKOLEN GUNHILDSBOVEIEN 5 ARENDAL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE INNLEDNING Pollen Bygg & Eiendom har på vegne av Steinerskolen i Arendal utarbeidet forslag til reguleringsplan betegnet Steinerskolen - Gunhildsboveien 5. Området er i dag en del av Reguleringsplan for Eikaas, Torsbudalen fra Området som omreguleres er i eksisterende reguleringsplan avsatt til bolig bevaring, bolig, friluftsområde, samt noe næring og trafikkarealer. Arealdel av kommuneplanen angir den samme arealbruken. Det ligger en verneverdig enebolig på eiendommen i dag. HENSIKT MED REGULERINGEN Hensikten med reguleringen er å legge til rette for skoledrift for Steinerskolen i Arendal i sveitservillaen i Gunhildsboveien 5. Det vil også åpne for bygging av boliger innenfor et område som eies av Eikaas AS.

2 PLANOMRÅDET Området er på ca m 2, hvorav ca m 2 blir avsatt til skole og tilhørende utearealer, ca m 2 til byggeområde for bolig / skole. Tilsvarende blir ca m 2 til vegetasjonsskjerm / park, og resten til samferdselsanlegg inkludert atkomstvei og parkering for ansatte. Eiendommen som eies av Steinerskolen i Arendal er 505/448, 505/449 og 505/453. De øvrige arealer som er medtatt i planen er kun tilleggende trafikkarealer som er nødvendige for å sikre atkomst på en tilfredsstillende måte. Sveitservillaens hovedbygning skal bevares i sin nåværende form, og reguleringsbestemmelsene gir føringer for hva som kan tillates av tilpasninger på denne bygningen, så vel eksteriør- som interiørmessig. Det er godkjent og oppført et tilbygg til bodbygningen. Det åpnes for bygging av en ny skolebygning på inntil 600 m 2 grunnflate i to etasjer. Dette vil være en fremtidig mulighet for å utvide kapasiteten til skolen. Skolen planlegges for et maksimalt elevtall på ca. 90 elever, noe som vil medføre behov for ca. 15 årsverk. Det er 10 faste parkeringsplasser for ansatte. Dette vurderes som tilfredsstillende. Mange ansatte bor i nærområdet og går eller sykler til skolen. TEKNISKE ANLEGG Atkomst til eiendommen skjer via eksisterende kryss fra Molandsveien (RV 420) til Gunhildsboveien. Fra Gunhildsboveien er det en eksisterende atkomstvei inn til eiendommen. Denne veien rustes opp og bredden utvides noe. Avkjørselen ut på Gunhildsboveien rettes opp og gis bedre kurvatur. Det tas høyde for å benytte denne avkjørselen også for fremtidig utbygging av eiendom 505/72 som nabo har signalisert. Eiendommen er koplet til kommunalt vann- og avløpsanlegg. Det er ikke nødvendig med noen endringer av dette. EKSISTERENDE BEBYGGELSE Boligen i Gunhildsboveien 5 er svært interessant i bevaringssammenheng. Den ble bygget i 1892 som landsted for hotellvert Jodochus Edmundus Schnurbusch i karakteristisk sveitserstil. Eiendommen har skiftet eiere flere ganger, men mange detaljer er likevel tatt vare på, og denne planen har som hensikt å videreføre intensjonen med bevaring av alle viktige detaljer, både eksteriør - og interiørmessig. Det vil åpnes for nødvendige tilpasninger til skoledrift der det ikke er i konflikt med bevaringsinteressene. Reguleringsbestemmelsene innholder punkter om vern av både interiør og eksteriør. Bildet under viser detalj fra takmalerier som er siktet vern gjennom planen. Bilde 1 Detalj av takmaleri i inngangshall Pollen Bygg & Eiendom Side 2 av 12

3 Bilde 2 Sveitservillaen med flotte steinmurer. Disse er også verneverdige. NY BEBYGGELSE Det foreligger ingen konkrete planer for ny bebyggelse. Eksisterende sveitservilla er tilstrekkelig stor for dagens skoledrift med ca 50 elever og en moderat økning opp mot elever. Eiendommen er stor nok til at det kan oppføres et bygg til uten å komme i konflikt med sveitservillaen, og det vil muligens bli behov for dette en gang. Det avsettes derfor et byggeområde til skoledrift. Det er gitt bestemmelser for størrelse og høyder for dette bygget. FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN Eksisterende reguleringsplan for Eikås Torsbudalen innholder planer om omlegging av eksisterende kryss Molandsveien / Gunhildsboveien og utvidelse av næringsdelen sydover mot Langsævann (se utsnitt). Denne omleggingen av krysset er aldri blitt utført, og det foreligger heller ingen planer om dette. Hjemmelshaver til næringseiendommen ønsker ikke at hans eiendom skal inngå i denne reguleringsplanen, så den er kun tatt med i den utstrekning det er nødvendig for å sikre atkomst og sikt i kryss. Den prinsipielle endringen med denne omreguleringen er overgang fra boligformål til skoledrift i Gunhildsboveien 5, samt omregulering av en tomt i område B1 i eksisterende reguleringsplan fra bolig til fremtidig skolebygg. Det foretas ingen endring av veisystem ut i fra dagens veitraséer. Skolebarn sikres trygg atkomst fra fotgjengerovergang ved busstopp frem til skolen via fortau. Pollen Bygg & Eiendom Side 3 av 12

4 Bilde 3 Utsnitt av eksiterende reguleringsplan. Det er inntegnet en omlegging av krysset Molandsveien Gunhildsboveien som ikke vil bli gjennomført. SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN Dette temaet er drøftet kort andre steder i dette dokumentet, men det forsøkes her å foreta en grundig vurdering av de ulike aspekter ved transport av barn til og fra skolen. Det er i hovedsak tre ulike måter barn kommer seg til og fra skolen, med buss, til fots eller med privatbil, og hver av transportmåtene utløser trafikksikkerhetsmessige problemstillinger som også er i konflikt med hverandre. 1. Transport av elever med buss Steinerskolen vil alltid være en liten skole, som kanskje vil ha maksimalt 100 elever en gang inn i fremtiden. Elevtallet nå ved oppstart vil være mellom 50 og 55, og dette forventes å stige med 4-5 elever i året de neste 3-4 årene frem til de første elevene går ut av 10. klasse, og elevtallet da flater ut, og kun vil få tilvekst basert på omdømme og endring av barnefamiliers krav og preferanser for barnas skolegang. På bakgrunn av denne vurderingen vil det ikke være aktuelt med egen skolebuss. Elever som har behov for busstransport vil derfor transporteres med rutebuss. Alle bussruter går nordover langs Molandsveien og bussholdeplass er i kryss mot Stensåsveien. Dette medfører at alle Pollen Bygg & Eiendom Side 4 av 12

5 elever må krysse Molandsveien. Fartsgrensen her er 50 km/t. Her er opphøyd fotgjengerovergang. Planen inneholder forslag om fortau fra fotgjengerovergang frem til skolen. Dette vurderes som en sikker måte for elever å komme seg til og fra skolen med buss. 2. Skolevei til fots Ettersom Steinerskolen ikke henvender seg til et spesielt geografisk område, vil elever komme til skolen fra ulike retninger. Det er i hovedsak 4 ulike ferdselsårer som kan benyttes avgående til og fra Gunhildsboveien Gunhildsboveien Gunhildsboveien er en smal og rolig vei som ikke har noen form for fortau. Det er heller ikke mye trafikk her. Denne veien åpner for gående og syklende fra Myra området og Harebakken. Dette vurderes som en god gangatkomst, og vil muligens bli benyttet av et mindre antall elever. 2. Stensåsveien Elever fra Stensås / Moltemyr og andre deler av åsene øst for Barbudalen vil kunne benytte Stensåsveien ned til fotgjengerovergang over Molandsveien. Stensåsveien er veldig bratt og glatt vinterstid, men er lite trafikkert. Sommerstid er det uproblematisk å ferdes her for gående, men vinterstid kan det oppstå farlige situasjoner med biler som tar fart for å komme opp bakken. Det finnes imidlertid alternative ruter for gående langs Molandsveien. Denne ruten vil bli benyttet av et mindre antall skoleelever. 3. Molandsveien syd Fra lyskrysset ved Langsæ frem til fotgjengerovergang ved krysset mot Gunhildsboveien er det fortau hele veien langs Molandsveien. Dette fortsetter også videre mot Barbu og sentrum fra krysset ved Langsæ. Dette fortauet gir en sikker skolevei. Dette er mest sannsynlig den viktigste gangatkomsten til skolen. 4. Molandsveien - nord Også her er fortau frem til kryss ved Falken i Torsbudalen, og skolevei langs denne traséen vurderes som sikker. Denne ruten kan bli benyttet av et mindre antall elever. 3. Bringing og henting av elever med privatbil Selv om det er ønskelig at flest mulig elever benytter kollektiv transport eller kommer seg til skolen til fots eller med sykkel for større elever, vil det alltid være et visst behov for å transportere elever med bil. Denne transportmåten genererer konflikter med de foregående måtene, og det er spesielt viktig å lage løsninger som minimerer disse konfliktene. Det er i prinsippet to måter å bringe / hente elever på. Om morgenen kan de større barna slippes av på bussholdeplassen og selv gå til skolen. Dette genererer ikke noen konflikter. Denne løsningen fungerer ikke om ettermiddagen, da man må påregne å vente på barna. Den andre måten er å følge barna inn til skolen, noe som må påregnes med mindre barn. Da må bilen parkeres for en kortere periode. Den ideelle løsningen på dette problemet hadde vært å disponere deler av den store parkeringsplassen syd for krysset for avsetting og henting av elever. Denne plassen disponeres dessverre ikke av Steinerskolen, og eier har gjort det helt klart at han har andre planer for sin eiendom, og at skolen ikke kan disponere noe av denne. Eksisterende atkomstvei egner seg dårlig for inn- og utkjøring av elever, og det eksisterer ikke andre plasser der man kan parkere mens elever bringes eller hentes. Derfor er det planlagt å ruste opp dagens atkomstvei. Dette vurderes som en trafikksikker og god løsning. Det vil kunne kjøre inn et mindre antall biler samtidig, og det er avsatt plass for disse til å parkere langs periferien av snuplass å snu og kjøre ut igjen uten å rygge. Sikten i avkjørselen etter omlegging er relativt god. Det ligger en liten garasje innenfor frisiktsonen, men ut i fra de stedlige forholdene synes dette å være den beste løsningen. Pollen Bygg & Eiendom Side 5 av 12

6 BEHOV FOR KONSEKVENSUTREDNING Det er som man må forstå ikke samsvar mellom arealdelen av kommuneplanen og den foreslåtte bruk av området til skoledrift. Dette vil i prinsippet utløse behovet for en konsekvensutredning. Det er imidlertid ut i fra vår vurdering ikke hensiktsmessig å foreta en formell konsekvensutredning i denne saken. Begrunnelsen for dette er delt inn som følger: Det er ikke fremkommet store interessekonflikter gjennom de innspill som har kommet i oppstartsfasen av planarbeidet. Det ble foretatt en bred varsling av beboere i området i tillegg til de påkrevde etater og foreninger, og det er ikke kommet et eneste innspill som fraråder å benytte området til skoledrift. De momenter som Fylkesmannen og Fylkeskommunen finner som viktig vil bli tilfredsstilt uten problemer. Kort nevnes sikring av strandsonen for allmenn benyttelse. Trygg skolevei er drøftet i foregående punkt, og er ansett som å være den viktigste faktoren som må vurderes ved etablering av skole her. Med enkle grep; fortau og flytting av atkomstvei vil dette løses på en tilfredsstillende måte. Konsekvensene av skoleetablering i den størrelsesorden det her snakkes om oppfattes dermed ikke å ha negative konsekvenser for nærmiljøet, eiendommen er nær ideell for drift av skole etter Rudolf Steiners prinsipper, med store uteområder og en ærverdig skolebygning som på en glimrende måte danner en ramme rundt undervisningen. Kort oppsummert vil de konkrete krav til skoledrift oppfylles uten at det får negative konsekvenser for andre aktiviteter innenfor og i nærheten av planområdet, og behovet for en formell konsekvensutredning ut over den drøfting som er foretatt her vil ikke være til stede. KONKRET VURDERING OPP MOT ARENDAL KOMMUNES KOMMUNEPLAN FOR Det er nylig vedtatt ny kommuneplan for Arendal kommune, og denne inneholder bestemmelser og retningslinjer som erstatter Forskrift om vedtekter til plan- og bygningslovens 79. Til PBL er det vedtatt funksjonskrav som bl.a. omhandler lek, uteopphold og parkering. Det stilles krav om nærlekeplass for hver 25 boenheter. Det antas at det innenfor PBS2 vil kunne planlegges et antall boenheter som medfører krav om nærlekeplass. Slik lekeplass er planlagt. Det vil bli foretatt oppfylling og evt. andre terrengarbeider som gjør at lekeplassen tilfredsstiller krav til stigningsforhold. Det vil ikke være aktuelt med balløkke som vil være et krav ved planlegging av mer enn 25 boliger. Når det gjelder parkeringsdekning, særlig for delområde PBS2, er det foreslått en dekning på 1,5 plasser pr. bolig, noe som det åpnes for ved planlegging av boligkompleks, særlig nærme kollektivbetjening. Sistnevnte faktor er klart tilstede i dette tilfellet, og parkeringsdekningen bør dermed være tilfredsstillende. Når det gjelder parkeringsdekning for ansatte er det angitt 10 faste plasser, noe som samsvarer med antall årsverk ved skolen. Ved en økning i elevtallet og medfølgende økning i antall ansatte, er det relativt enkelt å øke antall parkeringsplasser. Det er erfaringsmessig langt fra alle ansatte som vil benytte bil, og det er i praksis mulig å parkere flere biler enn det som indikeres av de oppmerkede plassene. Parkeringsdekningen for skolen bør dermed være tilfredsstillende. Pollen Bygg & Eiendom Side 6 av 12

7 VURDERING OPP MOT PRINSIPP OM UNIVERSELL UTFORMING Eksisterende skolebygning: Eksisterende bygning byr på noen utfordringer i forhold til tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Dette har vært et tema i planleggingen, og det legges nå opp til full tilgjengelighet for bevegelseshemmede i hele første etasje, både i hovedbygning, mellombygg og bodbygning som får nytt klasserom. Det går for tiden ingen barn med bevegelseshemning ved skolen, men det er ikke noe hinder for elever med slike hemninger å starte ved skolen. Det kan relativt enkelt installeres trappeheis for atkomst til 2. etasje i hovedbygningen. Denne etasjen inneholder stort sett klasserom for generell undervisning, og det er ikke noe problem å flytte klasserom ettersom en elev med bevegelseshemning blir eldre, slik at 1. etasje kan brukes gjennom hele grunnskolen. Nye skolebygninger: Det første byggetrinnet som planlegges er en bygning i en etasje innenfor delområde PBS1. Denne bygningen vil inneholde allrom / klasserom og vil får full trinnfri tilgjengelighet. Det samme vil kunne oppnås ved bygging av skolebygning innenfor PS2, der en bygning i to etasjer vil kunne få atkomst i to nivåer direkte fra terreng. Det er lite sannsynlig at det bygges skole innenfor PBS2, men hvis dette blir aktuelt vil prinsipp om universell utforming gjøres gjeldende her også. Uteområder: Det er viktig for skolens filosofi å bevare en god del naturtomt, noe som kan vanskeliggjøre rullestolatkomst til deler av tomten. Dette er imidlertid tenkt gjennom og det vil la seg løse på en tilfredsstillende måte. skolegården eller tunet mellom sveitservilla og bodbygning er helt flatt og vil bli gruset / asfaltert. Herfra har man atkomst i samme nivå til kjøkkenhage og uteområde innenfor PBS1. For atkomst til ballplass vil det være mest aktuelt å opparbeide stier i terrenget som gjør slik atkomst enklere. Slike stier vil neppe oppfylle de formelle krav til stigning helt, men vil likevel være en akseptabel løsning, som også tar hensyn til bevaring av uteområdets egenart. Sett under et vil en bevegelseshemmet elev kunne benytte de fleste deler av skolens uteområde. OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL I det følgende er det opplistet samtlige innkomne innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Hvert enkelt innspill er kommentert i den utstrekning det har syntes nødvendig. Innspillene er vedlagt planforslaget. 4. Fylkesmannen i Aust-Agder Miljøvernavdelingen: Allmenne ferdsels- og friluftsinteresser. Det påpekes at strandområdet syd for Gunhildsboveien 5 benyttes som badeplass, samt at det går en sti herfra vestover mot, Det er ønskelig at strandsonen reguleres til grønt formål som er offentlig tilgjengelig. Vår kommentar: Dette er ivaretatt i sin helhet ved at strandsonen er regulert til park / badeplass, og vannspeilet utenfor er regulert til badeområde. Barn og unge: Innspillet inneholder en del generelle føringer for barn og unges oppvekstvilkår, og det påpekes viktigheten av at gode arealer for uteopphold og lek for barn ivaretas, samt at Pollen Bygg & Eiendom Side 7 av 12

8 kommunens talsperson for barn og unge tas med i planprosessen. Rent konkret opp mot skoledriften understrekes det behovet for trafikksikre løsninger for skolebuss og bringing / henting av elever. Det må redegjøres for hvordan barna sikres en sikker skolevei gjennom planbeskrivelsen. Vår kommentar: Sikker atkomst fra buss sikres ved etablering av fortau fra gangfelt ved bussholdeplass frem til skolen. Bringing og henting av barn med privatbil er en utfordring, men er løst på en etter vår vurdering tilfredsstillende måte. Sikker skolevei er en vanskelig vurdering i denne saken, ettersom barna ikke kommer fra et konkret geografisk område. n tar for seg de ulike atkomstårene frem mot skolen og vurderer deres egnethet som skolevei. Utdannings- og familieavdelingen: Fylkesmannen vil ikke motsette seg at bygningen og omliggende arealer omreguleres til skoledrift. Det stilles som en forutsetning at bygningen kan tilpasses slik at læreplanens fagkrav blir gjennomførbare. Videre påpekes sikkeratkomst og tydelig avgrensning mot omliggende områder, samt utforming av utearealer slik at læreplanens krav til aktiviteter blir gjennomførbare. Vår kommentar: Bygningen vil bli gjennomgått og nødvendige tilpasninger til skoledrift foretatt. Uteområdene er svært godt egnet til drift av en Steinerskole, og arealene er rikelige. Uteområdene vil bli gjerdet inne og klart definert. Beredskapsmessige innspill: Det påpekes at det skal gjennomføres ROS-analyse. Øvrige avdelinger har ingen merknader. Vår kommentar: ROS-analyse er gjennomført. 5. Aust-Agder Fylkeskommune Planavdelingen: Det påpekes samme forhold som Fylkesmannens miljøvernavdeling, hensynet til badeplass og atkomst til Tamburodden. Det angis som viktig at barns bruk av området til fritidsaktiviteter ikke forringes. Videre påpekes det behovet for trafikksikre løsninger for bringing / henting av skoleelever, samt redegjørelse for sikker skolevei. Vår kommentar: Disse forhold er ivaretatt. Kulturvernavdelingen: Det orienteres om bevaringsverdien til eksisterende sveitservilla, og det gjengis utdrag fra reguleringsbestemmelsene i eksisterende reguleringsplan. Det er avdelingens klare anbefaling at dette vernet videreføres i ny plan. Hvis dette blir ivaretatt har ikke kulturminneavdelingen noe i mot at bygningen omdisponeres til skoledrift. Det bør også vurderes om deler av hagen trenger å sikres via bestemmelser i reguleringsplanen, samt direkte bestemmelser om vern av interiør. Vår kommentar: Det er Steinerskolens klare intensjon å bevare så my som absolutt mulig av de fantastiske kvaliteter sveitservillaen innehar, og planen inneholder detaljerte bestemmelser om dette. 6. Statens Vegvesen Pollen Bygg & Eiendom Side 8 av 12

9 Vegvesenet påpeker at riksvei 420 og tilhørende sideområde må reguleres til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Planen må vise byggegrense mot riksveien, 50 meter. Krysset mot Gunhildsboveien må utformes etter Håndbok 017, og nødvendige frisiktsoner må tas med. Det anbefales å legge fortau fra eksisterende gangfelt mot skolen, samt langs kiosk nord for krysset. Det skal reguleres inn en minimumsavstand fra parkeringsplasser på eksisterende parkeringsplass mot riksveien. Det påpekes at planen må inneholde arealer for trafikksikker bringing / henting av elever, samt parkeringsplasser til de ansatte. Vår kommentar: De fleste forhold som Statens Vegvesen påpeker er videreført i planen. Hjemmelshaver til parkeringsplassen og kiosken ønsker ikke at hans eiendom skal medtas i planen, og det meste av denne er derfor tatt ut. De arealer som er nødvendige for å sikre sikker atkomst til skolen er tatt med. Det er en utfordring å få til en tilfredsstillende plass for bringing / henting av elever med privatbiler, men det er vår oppfatning at dette er løst på en akseptabel måte. 7. Arendal kommune barnas representant Barnas representant mener området er godt egnet til skoledrift, og påpeker at følgende forhold vektlegges i reguleringen: Trafikkforhold, herunder atkomst fra parkeringsplass og kryssing av Molandsveien. Neste punkt som må sees nøye på er uteområder rundt skolen. Det må være et akseptabelt areal pr elev til ulike typer lek og opphold for alle aldersgrupper. Videre nevnes det at kommunehelsetjenesten skal undersøke byggets egnethet som skole og godkjenne dette etter Forskrift om miljørettet helsevern. Vår kommentar: Sikker atkomst for elever vil bli sett svært grundig på gjennom reguleringsprosessen. Uteoppholdsarealene er svært gode og egner seg til mange ulike aktiviteter. 8. Fortidsminneforeningen Fortidsminneforeningen påpeker de spesielle kvalitetene som bygningen innehar, blant annet med bevarte tapeter og takmalerier samt de spesielle karnappene. Foreningen ber om at de kulturhistoriske elementene sikres vern ved en regulering. Vår kommentar: Steinerskolen setter som nevnt stor pris på disse kvalitetene og ønsker å bevare mest mulig som er opprinnelig. Dette vil bli sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. 9. Petter Vinje Svendsen Svendsen er beboer i Gunhildsboveien 6, nordøst for Gunhildsboveien 5 og rett utenfor planområdet. Han har ingen motforestillinger til omdisponeringen til skoledrift, men vil påpeke følgende momenter: Tilgjengelighet: Svendsen ønsker at badeplassen nederst på eiendommen fortsatt skal være tilgjengelig for barn i nærmiljøet. Vår kommentar: Dette vil bli ivaretatt gjennom regulering til badeplass / badeområde. Trafikale forhold: Svendsen påpeker at bakken ovenfor avkjørsel til Gunhildsboveien 5 ofte er glatt vinterstid, og han anbefaler en løsning med atkomst via den store parkeringsplassen. Vår kommentar: Dette forslaget er utvilsomt den beste løsningen, men Steinerskolen disponerer ikke parkeringsplassen, og eier ønsker ikke å avstå grunn eller inngå avtaler dom åpner for denne Pollen Bygg & Eiendom Side 9 av 12

10 løsningen. Det foreslås en annen løsning med atkomst direkte fra Gunhildsboveien litt lenger øst enn dagens avkjørsel som etter vår mening også blir tilfredsstillende. Trafikale forhold for øvrig i planområdet: Det påpekes at det er mye farlig parkering foran M- kiosk, og Svendsen ønsker at det sees på trafikksituasjonen også her. Vår kommentar: Dette sammenfaller med anbefalinger fra Statens Vegvesen, og vil bli innarbeidet så godt det lar seg gjøre, uten å skape konflikt med hjemmelshaver til eiendommen. 10. Bente og Leif Johnny Olsen, Gunhildsboveien 29 Sissel Marie Skjulestad Tørnes, Gunhildsboveien 15 Disse familiene er bosatt litt lenger inn i Gunhildsboveien, utenfor planområdet. Gunhildsboveien 15 grenser mot dette lengst vest. Beboerne har følgende kommentarer: Det opplyses om rettigheter til badehus, båtplass og gangvei ned til Langsævannet. Videre stilles det spørsmål om det ligger en skjult agenda bak reguleringen ettersom området er så vidt stort, samt at det stilles spørsmål ved bygningens egnethet som skolebygning, og medfølgende behov for nye bygninger. Dernest påpekes den dårlige atkomstveien til villaen, og det eventuelle behovet for nye veier. Til sist stilles det spørsmål om behovet for denne skolen ettersom det finnes skoler på Moltemyr, Myra, Stinta og Birkenlund. Vår kommentar i kronologisk rekkefølge: Gjennomføring av denne reguleringen endrer ikke privatrettslige rettigheter innenfor planområdet, og hele strandsonen reguleres til område som vil være tilgjengelig for offentligheten. Det finnes ingen skjult agenda bak denne reguleringsprosessen, kun et ønske om å tilrettelegge for skoledrift på eiendommen som eies av Steinerskolen i Arendal. At området oppfattes som stort stiller vi oss uforstående til. Det er kun medtatt de områder som Steinerskolen i Arendal disponerer samt deler av parkeringsplass og veiarealer for å kunne legge til rette for bedret atkomst til eiendommen. Det planforslaget som presenteres nå er snevret inn i forhold til det arealet som det ble varslet oppstart for, da det var vårt håp å kunne få omdisponert noe av parkeringsplass til bruk for skolen. Dette har vist seg ikke å være realistisk, og disse arealene er tatt ut av planen. Sveitservillaen er etter vår vurdering godt egnet for skoledrift, med store lyse rom med svært god takhøyde. Den eksisterende bygningen vil dekke skolens behov i mange år fremover. Det reguleres likevel inn et byggeområde for fremtidig skolebygning hvis behovet skulle oppstå, Det areal dom foreslås til dette er avsatt til en tomannsbolig i dagens plan, og således allerede et byggeområde. Vi deler nabos oppfatning at atkomstveien ikke er ideell, og har i dette planforslaget foreslått en omlegging av denne. Vi kan ikke se at dette påvirker nabo på noen måte. Det faktum at det finnes andre skoler i området har ikke noen betydning for etablering av en Steinerskole. Denne skolen drives etter egenfagplan og er et alternativt tilbud til de familier som ønsker dette. Det er viktig at en Steinerskole etableres relativt sentralt i byen, og nærme kollektivakse, ettersom den vil tiltrekke seg elever fra et stort geografisk område. Pollen Bygg & Eiendom Side 10 av 12

11 11. Eikaas AS og Eikaas Supermarked AS v/ Ole og Theis Eikaas Eikaas har ingenting i mot at eiendommen benyttes til skoledrift, men undres om bygningen er egnet til dette formålet. Videre protesteres det mot at deres eiendom tas med i reguleringsplanen. Det understrekes at det er helt uaktuelt at noe av eiendommen deres kan benyttes av Steinerskolen ettersom de har andre planer for eiendommen. Vår kommentar: Vi aksepterer at Eikaas har egne planer for sin eiendom, og har i det foreliggende planforslaget tatt ut det aller meste av deres eiendom. De arealer som er tatt med er kun de som er påkrevd av Statens Vegvesen for å sikre at krysset Molandsveien Gunhildsboveien får en akseptabel utforming. De samme krav ville bli stilt til Eikaas ved en eventuell regulering av deres eiendom. Det er foreslått å avstå deler av 505/449 og 453 til byggeområde. Dette arealet er tenkt avstått til Eikaas som kompensasjon for det arealet som opptas av den utbedrede avkjørselen. Dessuten vil ny avkjørsel kunne benyttes for fremtidig utbygging av 505/72. Tillegg pr. april Det har etter lange forhandlinger lykkes Steinerskolen å komme til enighet med Eikaas AS om atkomst og opsjon på fremtidig kjøp av arealer (avtalen følger som vedlegg til planforslaget). Dette har ført til at deler av Eikaas eiendom 505/72 tas med til regulering med kombinert formål skole / bolig. Det er regulert inn en byggegrense på 30 meter fra Molandsveien, og tatt med rekkefølgebestemmelser som sikrer at nødvendige støyberegninger blir foretatt før tillatelse til tiltak innenfor delområdet kan gis. Området som er betegnet PBS2 får felles atkomst med Skolen. Det er avsatt et større areal til parkering i forbindelse med dette området. Det er også innregulert en mindre lekeplass. De innkomne innspillene belyser problemstillinger som er tatt hensyn til i planleggingen, og danner grunnlag for planutkastet. Det er ikke kommet frem store interessekonflikter gjennom innspill i denne fasen utover en viss generell skepsis blant enkelte naboer ved varsling om oppstart. Dette er vanlig og fremkommer ved nesten alle planforslag i områder der det er bebyggelse fra før. Det ble sendt ut svært mange brev med varsel om oppstart, og kun mottatt 3 innspill, noe som i seg selv indikerer at de aller fleste ønsker Steinerskolen velkommen til området.. Det er vår oppfatning at det foreliggende planforslag ivaretar gode planleggingsprinsipper og vil gi en utnyttelse av området som de fleste vil akseptere i ettertid. Bilde 4 Tomten sett fra øst. Eksisterende bolig med sammenbygd verksted / boder. Pollen Bygg & Eiendom Side 11 av 12

12 Bilde 5 Gårdstun med inngang Bilde 6 Eiendommen sett fra Stensåsveien. Arendal, rev. - Pollen Bygg & Eiendom Side 12 av 12