Fosse Eiendom AS FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE. BERGEN KOMMUNE Åsane, Ulset, gnr 189 bnr 178, del av bnr 65 Reguleringsplan Ulset Kiwi, Plannr

Transkript

1 Fosse Eiendom AS FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Illustrasjon ny Kiwi Ulset, Sweco BERGEN KOMMUNE Åsane, Ulset, gnr 189 bnr 178, del av bnr 65 Reguleringsplan Ulset Kiwi, Plannr Side 1 av 16

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET UTTALELSER OG MERKNADER FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Side 2 av 16

3 1. SAMMENDRAG Forslag til reguleringsplan er en detaljreguleringsplan som legger til rette for riving og nybygg av nærbutikk, samtidig som en strukturerer arealer til varelevering og kundeparkering. Planforslaget legger og til rette for makebytte mellom grunneier og Grønn etat. Forslag til reguleringsplan er bygd opp i to nivå med plankart for byggets underetasje som har tilkomst fra Haukedalsbotn og første etasje som har tilkomst fra Fossakleiva. Ny butikk vil sikre fortsatt nærbutikk i området, samtidig som nybyggingen kan planlegges med tanke på å oppnå bedre trafikale forhold med separate kunde- og varetrafikk. Planforslaget legger og til rette for etablering av en mer synlig start på gangveien langs Dalaelva. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Åsane Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Ulset Gårdsnr./ bruksnr. Gnr. 189, bnr. 178, 65 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Byggeområde i kommuneplanen Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting Nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Fosse Eiendom AS Bergen tomteselskap AS Sweco Norge AS Forretning og friområde 2,6 da 130% BRA (utbygginge Om lag 2000 m 2 (inkl imaginære etg.) Friområde omreguleres til byggeområde Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei Side 3 av 16

4 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Eksisterende butikk på eiendommen er moden for en omfattende renovering. Bygget ble oppført i 1967 med et tilbygg i I forbindelse med tilbygg ble det søkt om fradeling fra friområde sør for butikken. Grønn etat fikk i 1999/2000 tillatelse om til gjennomgang over eiendommen 189/178, for fremføring av gangvei langs Dalaelva. Avtalen forutsetter at forholdet blir gjort permanent etter et makebytte mot deler av friområde øst for butikken. Det ble da på ny søkt fradeling av areal sør for butikken. Innehaver av butikken ønsker å rive eksisterende bygg for å bygge nytt bygg. Med nybygging vil en også oppnå en bedre løsning for kundetrafikk, parkering og varelevering. Tabell med oversikt over tidligere saksgang knyttet til denne problemstillingen. Saksnr. Dato Søknad -/ saksinnhold Vedtak / status PBY Formål med den omsøkte reguleringsendringen var å få fradelt 330 m 2 fra bnr. 65 som tillegg til bnr Tilleggsarealet skulle bedre parkerings og vareleveringssituasjonen til butikken på bnr : Friluftsnemda kan ikke se at omsøkte areal har betydning for friarealets verdi: Midlertidig forretning for den omsøkte parsellen, som skulle sammenføyes med bnr Søkt om fradeling av 658 m 2 til parkeringsareal. (Deler av arealet er bebygd og omfatter arealet fra 1992) Bergen kommune fattet vedtak på søknad om fradeling Avslag / Notat Byggesak og private planer :Anbefaler at vedtak opprettholdes: - Fradeling av 658 m 2 inkl 330 m 2 ; området kan miste sin særegenhet inngrep i kolle med furutrær Fylkesmannen i Hordaland frarådde dispensasjon i uttale. Byrådsak 390/07 Sak til komité for miljø- og byutvikling Innstilling til komité for miljø og byutvikling. Opphevet fagetatens vedtak Klagen tas til følge; Dispensasjon for fradeling av omsøkte friareal til parkeringsareal Vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring for del av gnr. 189, bnr. 65, Ulset Kartforretning ble avholdt, men ikke tinglyst innen 3 år Behandlet klagen Klagen ble IKKE tatt til følge. Opprettholdt fagetatens vedtak datert Brev fra Fosse Eiendomsselskap; gir bruksrett til areal ved Dalaelva med samtykke til fradeling FM stadfester vedtak av Bergen kommune den jf. Vedtak i komité for miljø- og byutvikling den Fosse Eiendom AS har i dag en festeavtale med Bergen tomteselskap på eiendommen 189/178. På eiendommen blir det i dag drevet en KIWI butikk i lokaler som har store behov for utbedringer. Arealene grenser til Dalaelva. Innenfor regulert friområde er det opparbeidet ballbane i sørlig del av friområde og gangvei langs elva. Gangveien er videreført over bnr Fosse Eiendom AS ser for seg et makebytte mellom areal på bnr. 178 og bnr. 65 og bnr. 178 for å fullføre tidligere påstartet delingssak og oppnå en hensiktsmessig arealform til nærbutikk på bnr Side 4 av 16

5 4. PLANPROSESSEN Planprosessen startet med oppstartsmøte med Bergen kommune den I referat fra møtet er det presisert at det må tas særlig hensyn til avgrensing mot friområde og nærføring til den blågrønne strukturen langs Dalaelva, samt løsninger med nybygg/parkering/varelevering. Det ble tilrådd oppstart av reguleringsplanarbeid. Varsel om oppstart av planarbeid ble varslet med annonse i Bergens Tidende , og samtlige naboer og offentlige instanser ble tilskrevet med brev. Innen fristen for innspill og merknader til varsel om planoppstart hadde konsulenten mottatt 11 merknader. Forslagstiller hadde undervegsmøte med Bergen kommune den jf. referat datert Saksnr På undervegsmøte gikk konsulent igjennom mottatte merknader til varsel om oppstart og presenterte en planskisse. Hovedinnhold i planskissen blir videreført i dette planforslaget unntatt forslag om en blandet arealbruk, bolig / forretning. Planforslaget er bygd opp i 2 nivå samsvarende med butikkens etasjer. Under utarbeidelse av reguleringsplanen har konsulent hatt møte med samferdselsetaten og grønn etat På møtet med samferdselsetaten ble det drøftet normalprofil for Fossakleiva, kjøremønster ved varelevering og krav til frisikt. Fossakleiva skal inngå og reguleres som en Sa1 veg med 6 meter bredde og 2,5 m fortau pluss 0,5 m skulder langs butikkområdet. Areal til Fossakleiva skal ha sitt utgangspunkt i eksisterende fortau langs veien. Dagens løsning med varelevering til butikken er trafikkmessig lite tilfredsstillende. Mer entydig og separat løsning for varelevering ønskes oppnådd, men grunnet tomtestørrelse og topografi ble det av samferdselsetaten akseptert løsning med varelevering fra Haukedalsbotn og rygging til området. Forutsetning for løsningen er tilstrekkelig baksikt og ellers frisikt i kyss og avkjørsler. På møtet med grønn etat ble skisse til planforslag drøftet med hensyn til makebytte, størrelser på arealene og løsninger for grøntområde etter en utbygging. Fra Grønn etat ble det påpekt viktighet av å få gode illustrasjoner på overgang mot friområde i sør, da særlig med hensyn til byggehøyde og volum. I tillegg ble siktlinje fra gangårer fra Haukedalsbotn skole og fortau langs Fossakleiva / Haukedalsbotn omtalt som viktig å synliggjøre, hva denne utbyggingen medfører av endring. Fra forslagstiller ble det lagt frem forslag om at detaljert situasjonsplan skal forelegges Grønn etat før byggetillatelse gis. Til denne reguleringsplanen utarbeides ikke konsekvensutredning, da tiltaket ikke er av et omfang som utløser behov for KU verken etter forskriften eller PBL. Side 5 av 16

6 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Fylkes(del)plan Riving av eksisterende butikk for nybygg av nærbutikk er ikke av en størrelse som tilsier at den kommer i konflikt med Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel. Kommuneplan/ kommunedelplan Utsnitt fra kommuneplan for viser at planområde ligger innenfor område som i gjeldende kommuneplan er disponert til eksisterende byggeområde og friområde. Planområde Reguleringsplan(er) Det foreligger to reguleringsplaner i område; Tertnes, Ulsæter, Ulsetåsen ( ) og Haukedal ( ), reguleringsplanene er vedtatt i 1964 og Reguleringsplanene viser nye vegtrasèer og boligbebyggelse. Planområde Reg.plan Reg.plan Areal på bnr. 65 er regulert til friområde og eiendommen med bnr. 178 er vist som disponibelt areal i reguleringsplan for Tertnes, Ulsæter, Usetåsen ( ) Eventuelle temaplaner Ikke i konflikt. Rikspolitiske retningslinjer Statlige planretningslinjer som kan ha betydning for planutarbeidingen; - Barn og unge i planleggingen: registrering av barnetråkk er vedlagt reguleringsplanen - Landskap / estetikk i planleggingen: landskapsinngrep i eksisterende regulert friområde, området er utbygd og vurderingen vil knytte seg til nybygg i forhold til dagens situasjon. Viser til beskrivelse av planforslaget. Side 6 av 16

7 - Samfunnssikkerhet og planlegging etter PBL: omtales under kapitlet om virkninger av planen. - Universell utforming: sikres i planens bestemmelser og planlegges i detaljprosjekteringen. 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Beliggenhet Planområde ligg på Ulset, om lag 70 meter fra Hesthaugvegen, 200 meter fra Haukedalen skole og om lag 1300 meter fra Åsane senter. Åstveit Planområde Åsane senter Haukedalen skole Kart fra Google. Butikken ligger langs Fossekleiva, en gjennomkjøringsveg fra Hesthaugvegen til Tertnesvegen. Nærområdet domineres av rekkehus og eneboliger. Avgrensning Planområde det er varslet oppstart på har en avgrensing som omfatter tidligere omsøkt fradelt areal samt del av Fossakleiva og Haukedalsbotn langs planområdet og vegkrysset mellom vegene. Eiendommen med gnr. 189, bnr. 178 grenser i vest til friområde langs Dalaelva mens deler av friområdet inngår i planområde i sør, (jf. tidligere omsøkt makebytte, kart ref 16546/2004/1). Tilstøtende arealers bruk/status Nærområde er et vel etablert boligområde med rekkehus og eneboliger. Det er noe spredt næring i nærområde som kontorvirksomhet. I sør grenser planområdet til regulert friområde, mens planområde i vest grenser til Dalaelva og etablert gangsti langs elven. Side 7 av 16

8 Eksisterende bebyggelse Planområde ble bebygd med butikk i 1967 og tilbygd i I tillegg er det på vestsiden av butikken to mindre garasjebygg. Langs Fossakleiva er det sør for butikken en trafostasjon innenfor planområdet. Topografi/landskapstrekk Selve planområdet er ikke del av et karakterdannende landskapstrekk eller landskapsrom i nærmiljøet. Omkringliggende landskap og bebyggelse formidler Åsane sine særtrekk, kupert åpent område med åser og koller. Solforhold Planområdet har tilfredstillende solforhold. Bebyggelsen innenfor området har ikke medført forringende solforhold på nærliggende områder. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Ingen registreringer på område. Tiltaket medfører ingen konflikter mot temaet. Grønne interesser Utsnitt frå Grønnstrukturkart til kommuneplanen Kart over kommunens grønnstruktur viser at gangvegen langs Dalaelva er en viktig grønn korridor. Deler av planområdet er regulert til friområde i eldre reguleringsplan, ref. Plannr Arealet som inngår i denne reguleringsplanen er i hovedsak del av høyden i friområdet, med noe skog og lyngvegetasjon. Fra butikken er det sti opp i friområde, viser til vedlegg om Barnetråkk. Stien er ikke en del av et sammenhengende gangstinett. Ferdselsåren i friområdet er på opparbeidet gangvei langs Dalaelva, viser til grønnstrukturkart. Kulturminneverdier Det er foretatt arkeologisk befaring av området i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet. Fylkeskommunen sin konklusjon fra befaringen er at det ikke ble påvist automatisk fredet kulturminne i planområde, jf brev datert Side 8 av 16

9 Veg og trafikkforhold Eksisterende kommunale veger Fossakleiva og Haukedalsbotn har en kjørebanebredde på ca 6 meter og fortau langs ene siden. Fossakleiva er en gjennomkjøringsveg fra Hesthaugvegen til Tertnesvegen. Kartutsnitt fra vegdatabanken, Eksisterende butikk har i dag et flytende avkjøringsareal til Fossakleiva. Foto sett sørover og nordover Fossakleiva langs butikken Støy Området antas å være et støysvakt område. Støy fra og med nærbutikken er fra ventilasjonsanlegg på byggets vestside. Forholdene vil bli endret som følge av nybygg av butikk og vil måtte skje ihht gjeldende lover og forskrifter. Trafikkale støyforhorhold vurderes som marginale i forhold til vegenes fartsnivå, områdets karakter og trafikkmengde ÅDT, og jf T-1442 Støy i arealplanlegging. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Hesthaugveien har godt busstilbud med forbindelse til Åsane senter med mer. Busstopp ligger ved kryss mellom Fossakleiva og Hesthaugvegen. Vann og avløp Området har offentlig vann- og avløpsnett, viser til kartvedlegg i merknad fra Vann- og avløpsetaten i Bergen kommune. Vann- og avløpsledningen ligger i gangveien lang Dalaelva i dette planområde. Dette planforslaget vil ikke endre kapasitetsbehov eller krav. Side 9 av 16

10 Energi Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Privat og offentlig servicetilbud Planforslaget medfører ingen endring i behov eller kapasitet for offentlig servicetilbud. Risiko og sårbarhet Dette er ikke et område utsatt for ras, videre antas området å ikke være utsatt for flom grunnet høydeforskjell mellom elv og bebyggelse. Liavannet er i tillegg flomregulert med ledning direkte til Salhusfjorden. Eksisterende butikk har ikke hatt utfordringer knyttet til flom i sin levetid. Områdets bruk vil ikke endre seg fra dagens bruk og en vurderer av den grunn forhold til inversjon, radon, kraftledninger ikke endrer seg fra dagens situasjon. Privatrettslige bindinger Det er inngått avtale med Grønn etat om anlegging av gangveg over eiendommen 189/178, for et senere makebytte mellom regulert friområde og del av denne eiendommen, jf. Brev datert UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuell. Side 10 av 16

11 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsplanforslaget er utarbeidet som en detaljplan etter PBL Reguleringsplan kartet er bygd opp med to kart for henholdsvis underetasje og 1 etasje til butikken. Forslag til reguleringsplan legger til rette for: makebytte med Grønn etat riving av eksisterende butikk og garasjer nybygg av butikk separat areal til varelevering og kundeparkering Innledning Plankart for underetasje viser avkjøring fra Haukedalsbotn, byggeområde for butikkens underetasje med byggegrense mot Fossakleiva og friområde som forutsettes overdratt til Grønn etat. Frisiktlinjer i avkjøringen medfører at et mindre areal blir frisiktsone på friområde og forretningsområde Plankart for første etasje har med vegareal Haukedalsbotn og Fossakleiva, fortau langs Fossakleiva og avkjøring fra Fossakleiva. Byggeområde for butikk og parkeringsplassareal på dekke er vist med ulike formål. Eksisterende trafo langs Fossakleiva er vist som eget formål. Byggeområde til butikk omfatter del av areal som i eldre reguleringsplan er regulert til friområde. Bygg som forutsettes revet fremgår av begge plankart nivåene. Til reguleringsplanen er det satt rekkefølgekrav til opparbeidelse av fortau, utarbeidelse av situasjonsplan for område ved byggemelding, VA-rammeplan og teknisk plan for veg og fortau. Kundetrafikken vil ha tilkomst fra Fossakleiva i et avkjøringspunkt, en endring fra dagens utflytende tilkomst langs hele Fossakleiva. Varelevering er planlagt fra Haukedalsbotn til butikkens underetasje med lager, tekniske - og sosiale rom. Varebil kan snu på egen tomt, under parkeringsdekket. Hensikt med makebytte er å gi Grønn etat eiendomsrett langs Dalaelva fra Hukedalsbotn samtidig som byggeområde for butikk kan få en mer hensiktsmessig størrelse sett i forhold til kundeparkering og tilkomst til butikk. Reguleringsformål Plankart for underetasje Plankart for første etasje Bebyggelse og anlegg - Forretning F2, F1 589 m m 2 - Energianlegg Trafo - 36 m 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg 79 m 2 857,5 m 2 - Fortau m 2 - Parkering P2, P1 586 m² 842 m² Grønnstuktur - Friområde 241 m 2 - Hensynssone - Friområde 3 m 2 - Samlet planområdeareal, underetasje og første etasje 4417,5 m 2 Side 11 av 16

12 Utnyttelsesgrad i % BRA Underetasje Første etasje P2 F2 P1 F1 BRA 586 m² 589 m² 842 m² 1020 m² % BRA 40 % 85 % Tabellen over viser utnyttelsesgrad % BRA innenfor formålet Forretning for henholdsvis underetasje og første etasje. Byggeformål Forretningsområde for underetasje skal benyttes til varelevering og parkering for ansatte under parkeringsdekke samt til sosiale rom, varelager og tekniske rom. Utforming og detaljprosjektering av område må ses i sammenheng med varelevering og gangveg fra Haukedalsbotn og langs Dalaelva. Innenfor byggeområde er det vist byggegrense som skal sikre at utbyggingen ikke innebærer utgraving som kan endre fundament for Fossakleiva. Byggeområde for førsteetasje sikrer areal for bygging av butikk med 6 meter byggehøyde og en innvendig grunnflate til butikk på minimum 750 m 2. I bestemmelsene er maksimalbyggehøyde angitt til kote +99,5. 20 % av takflaten kan være opp til kote +101,5 for å løse utforming av inngangssone og eventuelle tekniske løsninger. Eksisterende trafo ved Fossakleiva er sikret i eget formål. Parkeringsområde Parkering til butikken fremgår av plankart for første etasje, nord og øst for forretningsområdet. Butikken skal ha en parkeringsdekning på minimum 20 plasser hvorav min 2 plasser er HC-plasser. I tillegg skal det tilrettelegges min 4 sykkelparkeringsplasser. Dette er ihht til krav i Bergen kommunes parkeringsnorm. Bestemmelsenes minimumskrav til parkerings samsvarer med kommunens parkeringsnorm. Illustrasjonsplanen viser 23 parkeringsplasser. Parkering for ansatte og varelevering er planlagt under parkeringsdekke i byggeområde for underetasjen med tilkomst fra Haukedalsbotn. Avkjøring fra Haukedalsbotn og Fossakleiva er vist med en kantradius på R=6 m. Kontroll med springskurver for respektive kjøretøy danner grunnlag for radius. Grunnet varelevering og dertil nødvendig høyde er maks dekkehøyde på parkeringsarealet angitt til kote +95. Frihøyde for varelevering skal minimum være 4,2 m. Detaljprosjektering av butikk, dekke, varelevering og grøntområde vil gi de eksakte høydene. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Eksisterende veg Haukedalsbotn inngår i planforslaget med eksisterende vegtrase. Fossakleiva inngår i reguleringsplanen langs denne tomten i en bredde på 6 meter fra eksisterende fortauskant. I planen legges det til rette for etablering av et fortau med bredde 2,5 m og 0,5 m skulder langs butikken. Vann og avløp til denne butikken går via påkobling mot offentlig nett i Haukedalsbotn. Riving og nybygg medfører ingen endring i kapasitetsbehov for butikken. I bestemmelsene til planen er det satt krav om at søknad om tilkobling til offentlig ledningsnett skal være avklart med VA-etaten før byggetillatelse kan gis. Side 12 av 16

13 Nybygg av butikk endrer ikke behov for strømtilførsel og eksisterende tilbud vurderes som tilfredsstillende. Støytiltak Omkringliggende forhold tilsier ikke behov for støyskjermende tiltak. Trafikk til og fra butikk endrer ikke støysituasjonen og er ikke i en slik størrelsesorden at det medfører støynivå som krever mottiltak. Støy knyttet til ventilasjonsanlegg vil bli håndtert i detaljprosjektering av ny butikk og fremgå av søknad om byggetillatelse. Avfallshåndtering/miljøstasjon Avfallshåndtering organiseres innenfor området i forbindelse med butikkens underetasje. Planlegging og utforming vil bli en del av detaljprosjektering og fremgår av dokumentasjon ved byggemelding. Risiko og sårbarhet Planområdet er ikke registrert som et område med forurenset grunn, ref Bergen kommunes Aktsomhetskart for forurenset grunn i gjeldende Kommuneplan, plannr Området vurderes ikke som ras eller flomutsatt og tiltaket vurderes ikke til å medføre negativt endrede forhold med hensyn til temaet. Sweco har utarbeidet notat vedr geotekniske forhold som er lagt ved denne rapporten. Dette planforslaget medfører ingen endring i bruk av området, men legger til rette for at det blir ryddet opp i forhold knyttet til butikkvirksomheten. Risikoforhold knyttet til denne reguleringsplanen vurderes til å være sammenfallende med anleggsperioden. Forhold knyttet til anleggsperioden skal være ivaretatt ved at den utføres ihht til forskrifter knyttet til ma. byggherreforskriften og arbeidsvarsling (håndbok 051). Skjema vedrørende risiko og sårbarhet i planlegging (fra fylkesmannen i Møre og Romsdal) er lagt ved denne rapporten. Side 13 av 16

14 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Planforslaget for nybygg av nærbutikk er i samsvar med overordnet kommuneplan for byggeområde, men innebærer en endring av deler av friområdet. Som en kompensasjon legger reguleringsplanen til rette for et makebytte der eksisterende byggeområde reguleres til friområde. Eksisterende reguleringsplaner Dette planforslaget medfører at del av reguleringsplan for Tertnes, Ulsæter, Ulsetåsen plannr blir opphevet. Del av regulert friområde (811m 2 ), blir endret til byggeområde i denne reguleringsplanen. Endringen vurderes ikke til å medføre forringende tap for friområdet. Makebytte tilrettelegger for en styrking av friområdets blågrønne struktur, med tydeliggjøring av gangveiens sin begynnelse ved Haukedalsbotn. Samtidig som reduksjon av friområde ikke medfører at en kommer i konflikt med tilrettelagt ballbane. Estetikk Planforslaget innebærer en systematisering og strukturering av kundeparkering og varelevering. Dette innebærer en stor oppgradering i forhold til dagens situasjon i nærområdet. Planens fokus er å kunne oppnå mer entydig lesbare arealer. Selve butikkens utseende er ikke i detalj planlagt og antas å samsvare mye med Kiwi sin profilering. Byggehøyde vil øke noe fra dagens høyde på rundt +97,5 til maks byggehøyde for nybygget på kote + 99,5. Byggehøyden vil ikke overstige nærliggende vegetasjon i friområde. Kollen i friområde har en høyde på om lag kote +96. Vegetasjonen i sør antar en har en høyde på 6-7 m, furutrær og løvtrær som bjørk. Konsekvenser for nabober Butikken har vært en del av boligområde siden det ble bygd ut. Siden utbygging har det særlig i forhold til trafikk vært store endringer, en endring som området ikke har hatt areal til å løse. For nærmiljøet vil et nybygg kunne gi mer optimale forhold og mulighet til å rydde opp i arealmessige forhold som vurderes som lite tilfredsstillende. Fra naboer er støy fra ventilasjonsanlegg til butikken bemerket som et ubehag i nærområde. Nybygg og dertil prosjektering av nytt anlegg etter gjeldende forskrifter vil kunne gi endrede og forbedrede forhold. Byggetomten ligger lavere enn eksisterende nærliggende boliger øst for planområde. Planforslaget innebærer en endret plassering av butikken, som trekkes sørover i forhold til dag, og endret byggehøyde. Dette er endringer som er vist i vedlagde illustrasjoner og som ikke vurderes å medføre negative konsekvenser for naboer. Det vurderes som svært positivt at utbygger ønsker å opprettholde nærbutikktilbudet i området. Trafikk- og parkeringsforhold Planforslaget legg til rette for rydding i trafikk forhold rundt butikken. Det blir ett vareleveringspunkt med avkjøring fra Haukedalsbotn mot dagens løsning med to vareleveringspunkt fra Fossakleiva. Trafikkmessig har Haukedalsbotnen litt mindre trafikk enn Fossakleiva. Side 14 av 16

15 Kundetrafikken blir i dette planforslaget separert fra varelevering, samtidig som en ikke viderefører dagens løsning med et flytende avkjøringsareal fra Fossakleiva. Nord for butikken etableres parkeringsplass for kundetrafikk på et dekke over varelevering. Kulturminner Innenfor området er det ikke registrert kulturminner. Viser til merknad fra Fylkeskommunen sin kulturavdeling. Planforslaget medfører ingen kjent negativ konsekvens for kulturmiljø. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Denne reguleringsplanen innebærer at et areal på 811m 2 blir endret fra friområde til byggeområde. Denne delen av friområde er et naturområde som ikke benyttes til lek. Ved utvidelse av byggeområde er det tatt hensyn til at byggeområde ikke omfatter høyden på kollen i friområde. Denne avgrensingen bidrar til at avstand mot ballplassen i sør på friområdet opprettholdes. Viser til registrering av barnetråkk og illustrasjon at grøntområde og byggeområdets underetasje. Det legges til rette for at gangveien langs Dalaelva kan gjøres mer synlig og at område detaljplanlegges og tilrettelegges i samband med opparbeidelse av ny butikk. Privat og offentlige servicetilbud Det vurderes som svært viktig å opprettholde nærbutikken i nærområdet. Planforslaget tilrettelegger for opprettholdelse av en viktig struktur i området, et tilbud som gir boligområde god bokvalitet. Nærbutikker kan også være et viktig element for å redusere biltrafikk. Risiko og sårbarhet Planforslaget innebærer ingen forverring av situasjonen, men åpner for en ryddigere arealbruk særlig i forhold til det trafikale. Selv med en varelevering som rygger til området, vurderes løsningen som mindre konfliktfylt da det er en begrenset trafikk og varebilene er sikret tilstrekkelig baksikt. Nærbutikken vurderes ikke som et objekt som øker risikonivået i området, heller ikke områdets sårbarhet. Selve anleggsperioden kan være en utfordring for nabolaget, men planlegging og god gjennomføring av anleggsperioden i hht til gjeldende lover og forskrifter vil avbøte dette. Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc ) Planforslaget innebærer ikke et endret behov. Eksisterende strukturer blir opprettholdt Konsekvenser for næringsinteresser Planforslaget vil ikke innebære en endret næringskonkurranse i området. Nærbutikken har vært etablert i lang tid i området. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget har ingen direkte krav utover makebytte. Side 15 av 16

16 10. MEDVIRKNING Under utarbeidelse av denne reguleringsplanen er medvirkning fra naboer og berørte parter via skriftlig varsel om oppstart av planarbeid og med frist til å sende innspel til planutarbeidelsen. Mottatte merknader og innspill er oppsummert og undervegsmøte med Bergen kommune var den jf. referat datert Saksnr På undervegsmøte gikk konsulent igjennom mottatte merknader til varsel om oppstart og presenterte en planskisse. Under utarbeidelse av reguleringsplanen har konsulent hatt møte med samferdselsetaten og grønn etat FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Nærbutikken har i dag et godt og stabilt kundegrunnlag med god omsetning, som gir økonomisk fundament for riving av eksisterende og oppføring av ny butikk. Butikkens omsetning vurderes som høy i forhold til dagens standard. Nærbutikken fra 1967 egner seg ikke til å bygge om grunnet byggets utforming og materialvalg. Via kommentarer fra nærområde uttrykkes det et stort ønske om å opprettholde nærbutikktilbudet i området. Side 16 av 16