Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 028/15 Forvaltningsutvalget PS Kommunestyret

Transkript

1 Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Sunniva Idsø /3841 Saksnr Utvalg Type Dato 028/15 Forvaltningsutvalget PS Kommunestyret Ny sluttbehandling: Plan Detaljregulering for boligområde mellom Fiskånå og Skulebekken PS Rådmannens forslag til vedtak: Strand kommune vedtar plan Detaljregulering for boligområde mellom Fiskånå og Skulebekken, datert i samsvar med alternativ I. Jørpeland Jon Ola Syrstad rådmann Forvaltningsutvalget - 028/15 FVA - behandling: Edvard Tungland AP: Satt fram følgende forslag til vedtak: Strand kommune legger ut revidert plan Detaljregulering for boligområde mellom Fiskånå og Skulebekken, planalternativ 2, datert , ut på høring. Endringene er gjengitt i plankart datert Votering: Rådmannens innstilling til vedtak fikk 4 stemmer. (H, KRF, FRP og SP) Edvard Tungland AP`s forslag til vedtak fikk 5 stemmer og ble vedtatt.

2 FVA - vedtak: Strand kommune legger ut revidert plan Detaljregulering for boligområde mellom Fiskånå og Skulebekken, planalternativ 2, datert , ut på høring. Endringene er gjengitt i plankart datert Saksopplysninger: Vedlegg: vedl 1 oversiktskart vedl 2 plankart -alt 1 vedl 3 plankart -alt 2 vedl 4 bestemmelser vedl 5 beskrivelse veganlegg vedl 6 tegninger veganlegg vedl 7 støyrapport vedl 8 merknader vedl 9 ROS-analyse Sammendrag I den senere tid har det vært økt interesse for fortetting i etablerte boligområder i Strand, i forhold til gjeldende planer. Det er flere gjeldende planer av eldre dato i kommunen, blant annet denne planen som det nå fremmes ny plan for, som ble vedtatt i Innenfor de eldre planene er det søkt om dispensasjoner fra gjeldende bestemmelser mht tomteutnyttelse, og det er etter hvert gitt dispensasjoner og delingstillatelser og det er blitt oppført eneboliger på mindre tomter, tomannsboliger og leilighetsbygg, innenfor boligtomtene. Rådmannen legger frem forslag til ny 2. gangs behandling/sluttbehandling av detaljplan (alternativ 1 og alternativ 2) for etablert boligområde mellom Fiskånå og Skulebekken for å skape forutsigbarhet og likebehandling for utbyggere og beboere med hensyn til ønsker om fortetting av private boligtomter i etablerte boligstrøk. Det er et ønske å ta vare på området som et eneboligområde, men gi mulighet for en fortetting som tar vare på eneboligkarakteren og som sikrer kvaliteter i slike områder. Følgende vedtak ble fattet ved sluttbehandling av saken: KOM - vedtak: Kommunestyret utsetter sluttbehandlingen av Plan , detaljregulering for boligområde mellom Fiskåna og Skulebekken. Saken sendes tilbake til administrasjonen for ny vurdering av internveisystemet i planområdet og hvor kommunestyret ber om at følgende forhold blir vurdert: a) Øvre del av Østvollveien: Omgjøring fra privat vei til kommunal vei b) Foreslått veibredde på samleveiene Skolebakken, Nygårdsbakken, Østvollveien. Austbøveien og Asgautveien, alle med foreslått veibredde på 5 meter + 2,5 meter fortau, vurderes på ny med tanke på redusert veibredde. c) Østvollveien vurderes spesielt i forhold til redusert veibredde og forbud mot

3 gjennomkjøring, eventuelt stenging i øvre del i kryss med Asgautveien. d) Privat vei fra skolebakken inn til Torleif Fjelde. Foreslått veibredde vurderes på ny med tanke på redusert veibredde. Før saken går til endelig behandling i kommunestyret, legges saken frem til ny 2. gangsbehandling i forvaltningsutvalget. Fakta Planområdet Planområdet omfatter 106 boligtomter, med tilhørende vegareal og lekeområder innenfor et området på ca 140 dekar. Det er 186 eiere i planområdet. Planområdet grenser til riksvegen i nord, til Fiskånå i vest, til Nedre Barkvedvegen og plantesalg i sør og til boligområde og Skulebekken i vest. Landskap vegetasjon Planområdet er skrånende nedover fra nord mot sør, med en høydeforskjell på 12 meter fra kote 32 oppe ved riksvegen, ned mot laveste nivå kote 10, ved Nedre Barkvedvegen. Planområdet omfatter relativt store eneboligtomter, og områdets grønne karakter skapes av de private hagene i tillegg til regulerte grøntområder og etablerte lekeplasser. Eksisterende bebyggelse Boligområdet er et eldre boligområde på Jørpeland, hvor den første boligen ble oppført i Fra 1933 frem til 1950 tallet ble det oppført noen spredte eneboliger innenfor området. Fra 1950 tallet og fremover ble større deler av området tettere utbygd, og blant annet Austbøfeltet etablert. I dag består fremdeles større deler av den eldre bebyggelsen innenfor området, men det er også en del boliger som er oppført i nyere tid. Bebyggelsen innenfor planområdet er i hovedsak eneboligbebyggelse i én til to etasjer, med hovedvekt på bebyggelse i 1,5 etasjers boliger med mønet tak. Det er oppført ett leilighetsbygg innenfor planområdet og én tomannsbolig. Den resterende bebyggelsen er eneboliger. Gjennomsnittlig tomtestørrelse i dag, inklusiv delte eiendommer, er ca 830 m2. Interne veger Østvollvegen, Nygårdsbakken og Skolebakken er interne samleveger i planområdet som er opparbeidet med ulik bredde, uten fortau. Østvollvegen er varierende fra 3 til 5 meter vegbredde, Skolebakken er varierende fra 4,5 til 5 meter, Nygårdsbakken er varierende fra 5 til 7 meter i hovedsak. De private, interne atkomstveiene til boligtomtene er opparbeidet med variert bredde fra ca. 2,5 til 4 meter. Eksisterende veger er i hovedsak uregulerte og eies av Strand kommune, foruten om mindre atkomstveier, som eies av private. Kjøreatkomsten til boligområdet skjer inn via Nedre Barkvedvegen. Interne veger er stengt for inn- og utkjøring til riksvegen. Lekeområder / grøntområder Innenfor planområdet er det 3 etablerte grøntområder. Det største grøntområdet er 1,3 dekar

4 m2, grenser til Asgautveien, og er regulert til lekeplass/grøntområde. Området fremstår i dag som et grønt område med gress, noen store bjørketrær og noe kratt og busker. Det er etablert en sti på tvers gjennom området. Det andre grøntområdet er 1,2 dekar, grenser til Gangveien og har opparbeidet lekeplass med ulike lekeapparater (av eldre dato). Grøntområdet er regulert til sport/idrettsplass. Det tredje grøntområdet er 1,1 dekar og ligger på vestsiden, ved atkomsten til planområdet. Dette området er regulert til boligområde. I dag er området tatt i bruk som et lekeområde, hvor det er opparbeidet lekeplass (av eldre dato) med ulike lekeapparater og sittebenker. Områdene eies av Strand kommune. Det er i tillegg et regulert grøntområde innenfor planområdet som eies av private. Området grenser til Fiskånå, og ligger lengst sør i planområdet. Området er et smalt grøntområde mellom Østvollvegen og Fiskånå hvor det er etablert en garasje/uthus på eiendommen. Området ellers fremstår som et grøntområde med gress, busker og noen trær langs Fiskånå. Lover, forskrifter, rundskriv Følgende lover er gjeldende for planområdet: Plan- og bygningsloven Vegloven Forurensningsloven Friluftsloven Naturvernloven Jordloven Forvaltningsloven Offentlighetsloven Det stilles ikke krav til konsekvensutredning for området etter plan- og bygningsloven Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Planarbeidet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området bl.a vedrørende samordnet areal- og transportplanlegging, hensyn til barn og unge og universell utforming. Regionalplan for Jæren , vedtatt Retningslinjer for bomiljø og kvalitet i Regionalplan for Jæren stiller krav til minimum tetthet 3 boliger per dekar for boligområder med gangavstand mindre enn 1 km til sentrum. Kommuneplan for Strand I gjeldende kommuneplan for Strand stilles det krav til i nye boligområder som ligger nærmere senterområdene enn 1 km og nærmere busstraseer enn 300 m, skal gjennomsnittlig boligtetthet være min. 2,5 boliger per dekar. Innkomne uttalelser Offentlige etater: 1. Fylkesrådmannen Regionalplanavdelingen, brev datert Området ligger en knapp kilometer fra Jørpeland sentrum, og skal dermed i henhold til regionalplan for Jæren ha en tetthet på minimum 3 boliger per dekar, og i henhold til kommuneplanen minimum 2,5 boliger per dekar. Kommunen opplyser om at det legges opp til en tetthet på 2 boliger per dekar. Slik planen foreligger bygger den ikke opp om Jørpeland som attraktivt kommunesentrum, og den bidrar ikke til å løse fremtidig befolkningsvekst i kommunen. Fylkesrådmannen fremmer faglig råd om å legge opp til en tetthet som er i tråd med overordnede regionale føringer.

5 Rådmannen har gjort vurderinger rundt kravet til fortetting i henhold til overordnede planer. Det er ønskelig at det i byggeområdene i kommunen tas vare på noen eksisterende eneboligområder, samtidig som en legger til rette for en høy utnyttelse i sentrumsområdene (sentrumskjernen), gjerne over minimumskravet i overordnede føringer, der dette vurderes som riktig. Det vurderes som riktig å legge til rette for en god variasjon av boligtyper, både eneboligtomter, småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Dersom man innenfor planområdet skulle lagt til rette for en høyere utnyttelse med 3 boliger per dekar, vil man ikke kunne ta vare på eneboligkarakteren innenfor planområdet, som planforslaget legger opp til. 2. Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Fylkesmannen har mottatt en risiko- og sårbarhetsanalyse for området. Denne tar for seg flom og trafikk, men følger i liten grad opp risikoen knyttet til overvann. Vi savner vurderinger i ROS-analysen av hvordan regnvannet skal håndteres i området etter fortetting. På tross av at elvene er flomsikret av NVE, vil vi tilrå og avgrense ytterligere avrenning til vassdragene. Ventet økning i fremtidig nedbør på opptil 40 %, skjerper behovet for overvannstiltak. I den grad ROS-analysen nevner overvann/ekstremregn, blir det vist til at tekniske planer skal kunne håndtere dette. Vi gir faglig råd om at ROS-analysen må vurdere ekstrem nedbør, overvann og klimaendringene sin effekt på dette. Et kart over potensielle flomveger i terrenget vil for eksempel være nyttig. Lokal håndtering av overvann med tiltak som fordrøyning og åpne flomveger, trenger kartlegging og avsatte areal til dette, før videre arealbruk blir fastsatt. Vi mener dette må forankres i bestemmelsene for detaljplanen, mellom annet med rekkefølgekrav. Fylkesmannen fremmer derfor innsigelse grunnet manglende hensyn tatt til overvann og ekstremregn i planen. Det er tatt med et rekkefølgekrav i forslag til bestemmelser som følgende: Bygging på tomter som grenser til regulerte grøntdrag i planområdet, langs vassdragene, kan først tillates når den/de aktuelle tomter er utredet og vurdert av fagkyndige i forhold til en 200-års flom. Det tillates ikke tiltak som ikke er flomsikret i henhold til en 200-års flom. 3. Statens vegvesen, brev datert Av hensyn til stedsorientering ber vi om at gatenavn og gårds- og bruksnummer påføres plankartet. Vi har ellers ingen vesentlige merknader til planforslaget Gatenavn og gårds- og bruksnummer er nå påført plankartet 4. Lyse, brev datert Lyse har ingen merknader til planforslaget Private: 1. Geir Frode Skjæveland, brev datert Geir Frode Skjæveland ønsker ikke endret atkomst til sin bolig fra Nedre Barkvedvegen til Skulebakken, på grunn av at han mener ny utkjørsel forbi lekeplassen og ut til kryss i Skulebakken, er meget trafikkfarlig. Han lurer på hvorfor kun tre av fire eiendommer er pålagt til å bruke ny atkomst mens den fjerde fremdeles bruker utkjørselen i Nedre Barkvedvegen. Nedre Barkvedvegen er planlagt å bli en ny innfartsåre til sentrum. I trafikkfaglige vurderinger er det ønskelig å redusere antall avkjørsler til trafikale hovedårer, noe som også er tenkt for

6 Nedre Barkvedvegen. Ved opparbeidelse av ny veg i henhold til plan for Nedre Barkvedvegen, skal ny atkomst for eiendommene som har fått vist stengt avkjørsel, endres og opparbeides iht ny plan for boligområdet mellom Skulebekken og Fiskånå. Kryss ny regulert veg/skulebakken er planlagt og tenkt opparbeidet etter gjeldende norm for bygging av kryss, med bredder, frisiktsoner og svingradier. 2. Berit Helen Jåvik Seljeskog og Jarle Seljeskog, brev datert «Med utvidelse av veg fra fire til fem meter samt fortau på 2,5 meter vil de fleste av dagens parkeringsplasser på eiendommer som grenser til veg forsvinne, og ny veg vil komme veldig nær dagens bebyggelse og etter min mening virke veldig ruvende i dette gamle boligfeltet» Krav til minsteavstand på 1 meter fra veg til nærmeste bygningsdel blir vanskelig. Vårt ønske er at det kan ses på muligheter for å sette opp gjennomkjøring forbudt ved Esperantovegen / Østvollvegen (gjelder ikke fastboende). Lignende er gjort i Stølsgeilen. Lurer også på hvilken trafikk som er tenkt å føres / ledes gjennom Østvollvegen. Planlagt vegstruktur og vegbredder er i henhold til dagens vegnorm for bygging av kommunale veger. Det er gjort trafikkvurderinger vedrørende vegbredder og vedrørende hvor det er ønskelig at det opparbeides fortau innenfor planområdet, med hensyn til trafikksikkerhet. Det er ønskelig at alle samleveger opparbeides med fortau, dvs Skulebakken, Asgautvegen, Nygårdsbakken og Østvollvegen. Det er også i planleggingen av vegstrukturen i området tatt med at det vil være økt trafikk av myke trafikanter som skal til skolen og andre steder, gjennom planområdet, til/fra et sentrumsområde hvor det i fremtiden vil bli en betydelig økning i antall innbyggere. Videre vises det til rådmannens vurdering og konklusjon hvor planlagt vegsystem i planalternativene 1 og 2 beskrives og begrunnes nærmere. 3. Dagfinn Haualand, Målfrid Haualand, Astri Ramsfjell m.fl, brev datert Merknaden omhandler at det ikke er ønskelig med planlagt gang-/sykkelveg over eiendommen gnr 44 bnr 88. Dette begrunnes med økt trafikk og slitasje på privat veg, samt at allerede etablerte boligeiendommer vil bli berørt på en negativ måte. Det foreslås at sykkel og gangveg legges til allerede eksisterende veg merket med rødt på vedlagte situasjonskart. Dette begrunnes med at sykkel og gangveg ikke vil berøre eksisterende boligeiendommer på samme negative måte. Den videre forbindelsen til sentrum vil også bli mer naturlig. Etter nærmere vurderinger har rådmannen kommet frem til at det på grunn av kort avstand til planlagt trasé til undergang under riksvegen, lenger nord, kan gangveg i planforslaget til 1. gangs behandling utgå. Denne tverrforbindelsen til tilgrensende område i vest, vurderes som tilstrekkelig. 4. Dagfinn Haualand, brev datert Dagfinn Haualand har følgende spørsmål og kommentarer til planforslaget: 1.Forslag til reguleringsplan viser åtte eneboliger i kjede. Vil det alternativt være mulig at to eneboliger i kjede kan erstattes av en større enebolig med tomt tilsvarende to eneboliger i kjede? 2.Vi forutsetter at tomter kan selges og bebygges uavhengig av hverandre, og at eneboligene også kan utformes ulikt. Vi forutsetter videre at eksisterende enebolig kan beholdes samtidig som nye tomter bebygges. Maksimal utnyttelsesgrad på 25 % legges til grunn for alle alternativ. 3.Dersom eksisterende enebolig og tomt beholdes slik den er i dag, må det innenfor ny

7 reguleringsplan være mulig å gjøre endringer og oppgraderinger i forhold til eksempelvis påbygg av eksisterende enebolig, ny garasje eller hagestue. Tilsvarende endringer i forhold til eksisterende enebolig må også være mulig dersom kun deler av tomt blir solgt og bebygd. 4.Ny reguleringsplan innebærer at stor garasje på østsiden av Østvollvegen (mellom Østvollvegen 1 og Fiskånå) vil bli fjernet i forbindelse med utvidelse av veg med tilhørende fortau. Vi ber om at nytt bygg / stor garasje inkluderes i ny reguleringsplan innenfor området som vist på vedlagt kart. 1.Planforslaget legger til rette for bygging av åtte eneboliger i kjede innenfor eiendommen, og oppføring av ny bebyggelse innenfor eiendommen kan kun skje innenfor viste byggegrenser. Det tillates derfor ikke at to eneboliger i kjede kan erstattes av én større enebolig. 2.Det foreslås i bestemmelsene at «eneboligparene» med garasjer/carporter i mellom skal for hvert par fremstå som enhetlige og ha samme takform og arkitektoniske uttrykk. Garasjene/carportene skal fremstå som samstemt med takformen på boligene, eller integreres som en del av boligenheten. Eksisterende bolig kan beholdes inntil de fire planlagte boligene nærmest eksisterende enebolig skal oppføres. De fire planlagte boligene nærmest Nygårdsbakken, ligger med en slik avstand fra eksisterende bolig at disse kan oppføres uavhengig av om den eksisterende boligen rives eller ikke. 3.Det kan tillates mindre vesentlige utbygg/påbygg av eksisterende enebolig 4.Eksisterende bygg / garasje på nedsiden av Østvollvegen, mot Fiskånå, tillates oppført ved merknadsstiller enebolig, når denne må fjernes i forbindelse med oppføring av veg og fortau i henhold til plan. 5. Elisabeth H og Jostein Knudsen, brev datert Elisabeth H og Jostein Knudsen har følgende kommentarer (oppsummert) til planforslaget: Planlagt gang/sykkelvei (GS3) er ikke ønskelig. Av sikkerhetshensyn og av hensyn til at det finnes en eksiterende tverrforbindelse til tilgrensende område i vest, kun 50 meter i fra den foreslåtte traseen for gang-/sykkelforbindelse (G/S3), bør traseen utgå. At foreslåtte grøntstruktur strekker seg 10 meter fra senter vassdrag til begge sider er ikke gjort allment kjent. Dette bør rettes opp og sendes på ny høring. I forslag til bestemmelser er det ikke tillatt å plante hekk eller sette opp gjerde innenfor viste grønnstruktur. I merknadsstillers skjøte står det at de har plikt til å oppføre og vedlikeholde forsvarlig gjerde på vestre, nordre og østre del av parsellen (tomten). Foreslåtte grønnstruktur er en reduksjon i tomteverdi grunnet det ikke er tillat å oppføre konstruksjoner og anlegg i hensynssonen Angående planlagte gang- og sykkelvei vises det til rådmannens kommentar i merknad 3. Foreslåtte grøntstruktur var vist i planforslaget og ble beskrevet i saksfremlegget som har vært på høring. Det vises til 7-2 Grønnstruktur i bestemmelsene hvor siste prikkpunkt er som følgende: «Det tillates ikke oppført konstruksjoner og anlegg innenfor hensynssonen». Dette omfatter ikke planting av hekk eller oppføring av gjerder siden dette ikke er søknadspliktig.

8 6. Sølvi Kolnes, brev datert Sølvi Kolnes ønsker ikke at foreslått gang-/sykkelveg (GS3) over eiendommen gnr 44 bnr 486 blir regulert eller etablert gjennom hennes eiendom. Hun mener dette vil bli veldig sjenerende og føre til redusert verdi av hennes eiendom. Se rådmannens kommentar i merknad Camilla Wågen, brev datert Camilla Wågen ønsker ikke at foreslått gang-/sykkelveg (GS3) forbi hennes eiendom blir regulert eller etablert. Planlagte g/s-veg vil bli kronglete og gå rett gjennom et lekeområde. Hun mener den allerede etablerte tverrforbindelsen lenger nord over Skolebekken, må være tilstrekkelig. Se rådmannens kommentar i merknad Ole og Gretha Wågen, brev datert Ole og Camilla Wågen ønsker ikke foreslått gang-/sykkelveg (GS3) av samme grunner som beskrevet i de ovennevnte innsendte merknader. De ønsker en forklaring på foreslåtte grøntareal langs vassdrag, om dette berører deres eiendommer gnr 44 bnr 652 og 653, og om det regulerte grøntarealet er 15 inn fra senter vassdrag, og om dette eventuelt har noen konsekvenser for deres regulerte boligeiendom. Angående gang-/sykkelveg vises det til rådmannens kommentar i merknad 3. Regulert grøntdrag langs Fiskånå og Skulebekken er vist 10 meter inn fra senter vassdrag. I henhold til bestemmelsene er konsekvenser for tomter som grenser til / er en del av grøntdraget at det ikke tillates oppført konstruksjoner og anlegg innenfor denne sonen ( 7). Dette er gjort for å sikre at Fiskånå og Skulebekken blir ivaretatt fremover med hensyn til vedlikehold og tilgjengelighet for tilkomst med nødvendige maskiner. Samtidig er det ønskelig at vassdragene med sine kvaliteter synliggjøres som offentlige landskapselementer, og ikke «bygges igjen» eller forringes på noen måte. Når det gjelder konsekvenser for eiendommene tilgrensende vassdragene vises det til bestemmelse 9-2 Flomsikring Skulebekken og Fiskånå: «Bygging på tomter som grenser til regulerte grøntdrag i planområdet, langs vassdragene, kan først tillates når den/de aktuelle tomter er utredet og vurdert av fagkyndige i forhold til en 200-års flom. Det tillates ikke tiltak som ikke er flomsikret i henhold til en 200- års flom. 9. Einar Fiskå, brev datert Eier av gnr 44 bnr 138 bemerker at planforslaget viser at deres eiendom blir redusert pga planlagte nye vegarealer med frisiktsoner. Da flomsikring ble utført for noen år siden ble det ikke satt opp forstøtningskant med gjerdesikring mot elvekanten. Eiere av dette arealet er Strand kommune. Ved å forskyve veilinjer tilbake mot elvekant vil dette kun belastes et område som ikke kan brukes til noe annet, og det vil ikke bli så store inngrep på boligtomten. Det vil også kunne bli en enklere og mer funksjonell forstøtningsmur fra bro og nedover som allikevel Strand kommune er eier av og dermed også ansvarlig for å sikre. Etter nærmere vurderinger er det ikke ønskelig å flytte trasé for Øsvollvegen nærmere Fiskånå. Det er ønskelig å opprettholde et 10 meter bredt grøntbelte fra senter vassdrag. Planforslaget viser at planlagt veg ligger inntil grøntbeltet. Merknadsstillers eiendom vil allikevel være godt egnet for boligbygging i begge planalternativene. 10. Bjørn S. Barka, brev datert

9 Område som er vist som lek1 på reguleringsplan er felles garasjeanlegg for fleire boenheter i området, hvor vi er en av eierne. Da boligen ble kjøpt av kommunen ble bilen parkert i garasje på dette arealet. Garasjene ble revet på grunn av bygningens tilstand for en del år tilbake. Vi ønsker selvsagt å benytte dette arealet til parkering/garasje og vil søke om å få bygge opp igjen garasje her. Vi ser at det er inntegnet en gang/sykkelvei inn til dette arealet. Dette skal som det alltid har vært, være bilveg inn til dette arealet. Vei som er opparbeidet på nordsiden av Nygårdsbakken 25, inn til nr 23 og 21 må reguleres i 3 meter bredde og ikke med 4 meter bredde som foreslått. Dette vil ellers komme i konflikt med hus og inngangsparti til Nygårdsbakken 25. På grunn av nye opplysninger som er gitt er nå dette arealet endret fra grønt til parkeringsareal i planforslaget. Tidligere foreslått gangveg inn er nå endret til privat kjøreveg. 11. Eiendomsutvikling Ryfylke as v/dan Sindre Helgø, brev datert Det er ønskelig at planforslaget viser tomt Skolebakken 20 delt, slik at det gis mulighet til bygging av én ekstra boenhet. Dan Sindre Helgø viser til innsendt søknad hvor forslag til deling er inntegnet. Han mener at kommunens påstand om avstand til riksveg og at deling av eiendommen ikke er riktig med tanke på en fremtidig utvidelse av riksvegen, ikke er gode nok argumenter for ikke å kunne dele eiendommen. For å opprettholde krav fra Statens vegvesen til byggegrense fra riksvegen, og for å sikre gode uterom/hager for eneboligbebyggelsen, er merknadsstiller tomt vurdert til ikke å være egnet for deling som ønsket. 12. Egil Wigdel, brev datert Vi er flere av beboerne langs Østvollveien som er forundret over at det skal anlegges fem meters vei med fortau. Denne veien har svært liten trafikk og en kan lett begrense unødig kjøring med et skilt med gjennomkjøring forbudt. Denne «vegstumpen» er også av historisk verdi siden den tilhører et område med bebyggelse fra trettiåra som er opprettholdt og viser hvordan en tenkte at tomtene skulle være med relativt store hager. En gikk bort fra reguleringsplanen fra 1923 som «Svenskebyen» ble bygget etter. Jørpeland er spesiell sammenlignet med andre industristeder fra samme epoke. Jørpeland fikk ikke et bypreg men en sprett bebyggelse utover hele bygda. Noe av dette er viktig å ta vare på for ettertida. Vi håper at dette blir tatt hensyn til i den nye reguleringsplanen for skal vi ta vare på noe av den gamle atmosfæren må det gjøres nå. Se rådmannens kommentar i merknad 2. Siden det legges opp til en viss fortetting og siden området ligger inntil et sentrumsområde som fremover sannsynligvis vil være i stor vekst er det vurdert som riktig å planlegge vegstrukturen i forhold til dette og i forhold til dagens standard. Barn og unge Retningslinjene er hjemlet i plan- og bygningsloven, og skal blant annet sikre barn og ungdoms interesser i arealplanleggingen. Det betyr at barn og unge skal delta i planarbeidet, og at det skal sikres gode arealer for lek og opphold i tilknytning til hjem/fritid og skole. I beskrivelsen av planforslaget (pkt 8), gis det en forklaring på hvordan barn og unge er hensyntatt i planforslaget. Naturmangfaldlova 8-12 Planområdet er i hovedsak et bebygd område, hvor dette temaet ikke er relevant. Der dette kan være gjeldende er for vassdragene Fiskånå og Skulebekken og i etablerte friområder/grøntområder. De etablerte friområdene og lekeplassene innenfor planområdet

10 blir videreført i planforslaget. Planforslaget viser et grøntdrag regulert på hver side av Fiskånå og Skulebekken på 10 meter (målt fra senter vassdrag). Dette arealet er foreslått regulert til friområde i tillegg til med hensynssone bruk og vern av sjø og vassdrag, med bestemmelser. Ved omtalte hensyn kan en ikke se at tiltaket med sitt omfang vil bidra til en samlet belastning som medfører irreversibel skade på det naturmangfoldet som er på/i omsøkt område ( 10,12) eller være til sjenanse på annen måte. Alternative løsninger med konsekvenser PLANALTERNATIV 1 Det vises til planforslaget utarbeidet av Strand kommune Plan- og forvaltning, sist datert , vedlegg 2 (lik forrige plan og beskrivelse fremmet til 2. gangs behandling). Formål Formålet med planarbeidet er å sikre tydelige rammer for mulig deling og utbygging i planområdet, hvor planen viser utnyttelsesgrad, byggegrenser og byggehøyder. Det eksisterende boligområdet fremstår i dag som et eneboligområde i sin helhet. Det er ønskelig at området videreføres i størst mulig grad som et eneboligområde, og at eksisterende kvaliteter sikres i ny plan. Med kvaliteter for et eneboligområde menes riktig utnyttelsesgrad for området i sin helhet som blant annet omfatter gode solfylte private uteområder, tilstrekkelig lekeareal, riktige byggehøyder og gode trafikale løsninger (atkomst og parkeringsløsninger). Hovedgrep Det er store eneboligtomter i planområdet (hvor det ikke er foretatt delinger). Det legges til rette for delinger av en del av tomtene innenfor planområdet, hvor det er mulig å opprettholde kvaliteter for gode eneboligtomter. Foreslått byggegrenser sikrer hagedybde mot sør/vest på minimum 9 meter. Innenfor noen delområder er det ønskelig å legge til rette for bygging av eneboliger i kjede, dvs boliger med garasjer i mellom boligene. Dette er ønskelig fordi det skaper variasjon i eneboligområdet og fordi tomtene i sitt format, i tillegg til tilgrensende vegnett, er egnet til dette. Det legges til rette for bygging i to etasjer med maks byggehøyde for boliger med mønet tak på 9 meter, målt fra planert terreng lavest nivå. Tillatt takfall for boliger med mønet tak er grader. For boliger med flatt tak eller pulttak tillates maks byggehøyde 7 meter, målt fra planert terreng lavest nivå. Byggehøyder og byggegrenser er vurdert i forhold til eksisterende bebyggelse og landskap og for å ivareta kvaliteter med hensyn til lys, sikt og romlighet i et eneboligområde. Eksisterende, uregulert vegnett, er regulert i planforslaget. Veglinjer er strammet opp og planforslaget viser bredder og vegradier for samleveger, atkomstveier, fortau osv. i henhold til kommunens vegnorm. Samlevegene som omfatter Skolebakken, Nygårdsbakken, Østvollvegen, Austbøvegen og Asgautvegen er regulert med 5 meter bredde i tillegg til 2,5 meter fortau. Interne atkomstveier er i hovedsak, der dette er mulig, regulert med 4 meter bredde. På denne måten kan en på best mulig måte sikre trygge trafikale løsninger for både myke og harde trafikanter. Lekeplasser / grøntområder Grøntområder og lekeplasser i gjeldende regulering, videreføres i planforslaget. I tillegg reguleres etablert lekeplass, ved atkomst til planområdet, til grøntområde/lek (regulert til bolig i gjeldende regulering). Dette er et område som eies av Strand kommune, som er tatt i bruk som felles lekeområde. Et mindre trekantet areal (387 m2) som er vist som grøntområde i gjeldende regulering, hvor det er oppført garasje og veg til garasje på

11 størstedelen av arealet, foreslås regulert til boligformål. Ett nytt lekeareal er foreslått innenfor et nytt område med eneboliger i kjede, iht lekeplassnormen for Strand kommune. Antall lekeplasser og felles uteområder, og størrelsen på disse, er vurdert som tilstrekkelige i forhold til type bebyggelse og antall boenheter innenfor planområdet. Grøntområde langs Fiskånå og Skulebekken Planforslaget viser et 10 meter bredt grøntareal på hver side av Fiskånå og Skulebekken (målt fra senter vassdrag), i tillegg til at området er regulert med hensynssone bruk og vern av sjø og vassdrag, med bestemmelser. Dette er gjort for å sikre at Fiskånå og Skulebekken blir ivaretatt fremover med hensyn til vedlikehold og tilgjengelighet for tilkomst med nødvendige maskiner. Samtidig er det ønskelig at vassdragene med sine kvaliteter synliggjøres som offentlige landskapselementer, og ikke «bygges igjen» eller forringes på noen måte. Støyskjerming langs riksveg 13 Sinus har utført støyberegninger (vedlegg 6) som viser at det er behov for en 2,0 2,5 meter høy støyvegg langs riksvegen for å oppnå akseptable støyforhold for bebyggelsen i planområdet som ligger nærmest riksvegen. Det er i forslag til bestemmelser tatt med et rekkefølgekrav vedrørende støyskjerming som følgende: «Før utbygging langs riksveg 13 skal nødvendig støyskjerming etableres. Etablering av støyskjerm skal vises løst i plan for riksveg 13, Jørpeland del 2.» Overordnede gjeldende planer og retningslinjer I henhold til retningslinjer for bomiljø og kvalitet i Regionalplan for Jæren stilles det krav til minimum tetthet 3 boliger per dekar for boligområder med gangavstand mindre enn 1 km til sentrum. I gjeldende kommuneplan for Strand stilles det krav til i nye boligområder som ligger nærmere senterområdene enn 1 km og nærmere busstraseer enn 300 m, skal gjennomsnittlig boligtetthet være min. 2,5 boliger per dekar. Rådmannen vurderer det slik at dette er retningslinjer som i hovedsak omhandler nye boligområder/felt. Boligtetthet Boligområdet mellom Fiskånå og Skulebekken er et ferdig utbygd område i henhold til godkjent plan fra 1959, hvor området ble inndelt i ca ett dekars eneboligtomter. Siden det i den senere tid har vært behov og ønsker om deling av eiendommer og fortetting av boligområdet, vurderes det nå som riktig å utarbeide ny plan for området for å skape forutsigbarhet og likebehandling for utbyggere og beboere med hensyn til fortetting. Rådmannen ønsker å ta vare på området som et eneboligområde, men gi mulighet for en fortetting som tar vare på eneboligkarakteren og som sikrer kvaliteter i slike områder. Ny plan legger opp til en fortetting på 47 %. Dvs innenfor området hvor det i dag er ca 125 boenheter, viser planforslaget mulighet til etablering av 59 nye boliger. Planforslaget viser en boligtetthet på 2 boliger per dekar. Endring av plankartet etter offentlig ettersyn: - Gatenavn og gårds- og bruksnummer er påført plankartet - Et mindre areal som ble foreslått til lek er endret tilbake til parkeringsareal, iht private avtaler og dagens bruk. Arealet var tidligere betegnet som lek 1. - Gang-/sykkelveg fra privat veg til bort til friområde i vest / Fiskånå er tatt bort - Mindre justeringer av tekst og grenselinjer er utført Endring av bestemmelser etter offentlig ettersyn: er endret fra: «Flomsikring Skulebekken: Før det kan tillates oppført nye boliger med

12 overvannsutløp mot Skulebekken skal nødvendige sikringstiltak langs Skulebekken være gjennomført». Til: «Flomsikring Skulebekken og Fiskånå: Bygging på tomter som grenser til regulerte grøntdrag i planområdet, langs vassdragene, kan først tillates når den/de aktuelle tomter er utredet og vurdert av fagkyndige i forhold til en 200-års flom. Det tillates ikke tiltak som ikke er flomsikret i henhold til en 200-års flom». - Det er tatt med en tilleggsbestemmelse i 4-5 Arkitektoniske krav som følgende: Eneboligparene» med garasjer/carporter i mellom skal for hvert par fremstå som enhetlige og ha samme takform og arkitektoniske uttrykk.» PLANALTERNATIV 2 Det vises til vedtak fattet av kommunestyret ved 2. gangs behandling av planalternativ 1. hvor administrasjonen bes om å gi ny vurdering av internveisystemet i planområdet og hvor kommunestyret ber om at følgende forhold blir vurdert: a) Øvre del av Østvollveien: Omgjøring fra privat vei til kommunal vei b) Foreslått veibredde på samleveiene Skolebakken, Nygårdsbakken, Østvollveien. Austbøveien og Asgautveien, alle med foreslått veibredde på 5 meter + 2,5 meter fortau, vurderes på ny med tanke på redusert veibredde. c) Østvollveien vurderes spesielt i forhold til redusert veibredde og forbud mot gjennomkjøring, eventuelt stenging i øvre del i kryss med Asgautveien. d) Privat vei fra skolebakken inn til Torleif Fjelde. Foreslått veibredde vurderes på ny med tanke på redusert veibredde. Rådmannens svar på vedtaket / planalternativ 2: a. Øvre del av Østvollveien omgjøres fra privat til kommunal veg. Dette er gjort i det justerte planforslaget, med den endringen at det er lagt inn kantstein for å holde kommunal standard. Opprinnelig forslag la opp til privat veg med vegbredde 4,0 meter. Vegbredden er beholdt da dette også samsvarer med forslaget om å redusere vegbredden på hele Østvollvegen til 4,0 m. b. Foreslått vegbredde på 5,0 m er beholdt på alle veger i det justerte planforslaget med unntak av Østvollvegen. Begrunnelsen for å beholde foreslått bredde på 5,0 m er å tilfredstille kravet i kommunalteknisk vegnorm som legger opp til denne bredden for kommunale adkomstveger. Begrunnelsen i vegnormalen for å regulere vegbredde på 5,0 m er å gi trygge og tilgjengelige trafikkarealer tilpasset blandet trafikk. Det er gitt åpning for å regulere 4,0 m bredde på kommunale veger, men da må det legges opp til møteplasser og kurveutvidelser. I tillegg må det sikres areal ved kjøring inn til hver eiendom som sikrer sikt og rom til manøvrering for større kjøretøy. Bredde på fem meter begrunnes derfor i særlig grad med tanke på

13 fremkommelighet for større kjøretøy, dette gjelder for utrykningskjøretøy (brannbil), renovasjonskjøretøy, lastebiler som benyttes til vareleveranse osv. Bredde på fortauet er også beholdt som foreslått på 2,5 meter bredde. Fortauet i foreslått plan vil bli en viktig del av vegen til skole og fritidsaktiviteter for mange barn. Det er viktig å tilby unge og myke trafikanter sikre gangarealer, og gjerne arealer som ligger langs boliggater i stedet for langs hovedvegene. I tillegg sikrer 5,0 m regulert vegareal plass og tilgjengelighet til vedlikehold av infrastruktur under vegen, kabler og rør. c. Det er laget et justert planforslag som viser Østvollvegen med vegbredde 4,0 m etter ønske fra kommunestyret, der det ble bedt om at denne vegen vurderes spesielt med tanke på redusert vegbredde. I forslaget er fortauet fremdeles beholdt med bredde 2,5 m, med samme begrunnelse som i pkt. b). Redusert vegbredde for Østvollvegen er gjort ved at denne vegen blir en blindveg med snuhammer i enden som grenser mot Rv 13, og at krysset med Asgautvegen er tatt bort. Gangkryssing i krysset mellom Østvollvegen og Asgautvegen er beholdt. Reduksjon av vegbredden er gjort med å redusere vegbredden med 0,5 m på begge sider slik at reduksjonen av inngrep på private hager fordeles jevnt. Redusert vegbredde fører til begrenset framkommelighet for større kjøretøy i Østvollvegen, og vegen blir ikke en del av ringvegsystemet i boligområdet. d. Vegen er ikke med i denne planen. Endringer av plankartet etter offentlig ettersyn: Planforslag alternativ 2 datert Bredde Østvollvegen endret fra 5 meter til 4 meter bredde Østvollvegen er vist som blindveg med regulert snuhammer I enden opp mot Rv 13, og krysset med Agautvegen er tatt bort. Byggegrense for eiendommen gnr/bnr 44/138 er justert noe på grunn av planlagt snuhammer og justert vegbredde Endringer av bestemmelsene etter offentlig ettersyn: Ingen Vurdering og konklusjon

14 Av følgende grunner vurderer rådmannen det som riktig å opprettholde tidligere planforslag / planalternativ 1: Det planlagte vegsystemet i planområdet med vegredder på 5,0 m tilfredstiller kravet I kommunalteknisk vegnorm som legger opp til denne bredden for kommunale adtkomstveger. Begrunnelsen i vegnormalen for å regulere vegbredde på 5,0 m er å gi trygge og tilgjengelige trafikkarealer tilpasset blandet trafikk. Bredde på fem meter begrunnes derfor i særlig grad med tanke på fremkommelighet for større kjøretøy, dette gjelder for utrykningskjøretøy (brannbil), renovasjonskjøretøy, lastebiler som benyttes til vareleveranse osv. Med fem meter bred veg kan også for eksempel en lastebil og en personbil passere hverandre. 5,0 meter regulert vegareal sikrer plass og tilgjengelighet til vedlikehold av infrastruktur under vegen (kabler og rør). 5,0 meter regulert veg sikrer plass til gateparkering ved spesielle anledninger der dette kan være nødvendig for beboerne. Å regulere / opparbeide kun Østvollvegen med lavere bredde enn kommunalteknisk vegnorm (5,0 m) kan skape presedens i lignende saker. Etter rådmannens vurdering vil det være rett at forslag til detaljplan utarbeidet av plan- og forvaltning (planalternativ 1), datert , vedtas. Dersom kommunestyret ønsker å legge til grunn planalternativ 2, må revidert plan (planalternativ 2, datert ), legges ut til ny høring til offentlige instanser og privat berørte, før planen kan legges frem for ny 2. gangs behandling.