Merknad til tilleggsutredningene for KU til bybanens forlengelse fra Bergen sentrum til Åsane

Transkript

1 Merknad til tilleggsutredningene for KU til bybanens forlengelse fra Bergen sentrum til Åsane fra Rolf Olsen Eiendomselskap AS Et bybanestopp ved Gamle Bergen/Sandviken sykehus (linje 1Bb) er avgjørende for å løse ut Hegrenesets potensiale på rundt 3000 arbeidsplasser like mange som Statoil har i Bergen Sandvikstranden/Sandviken Brygge er nå ytterligere tilrettelagt for alternativ 1Bb eller evt. 1Ba Bergen 28.10, 2013

2 Bybanestopp ved Sandviken Brygge (Sandvikstranden) og Gamle Bergen vil ha betydelig ringvirkninger vil bidra til å skape 6000 arbeidsplasser og 1000 boliger Dette er en merknad fra Rolf Olsen gruppen som utfyller vår uttalelse i forbindelse med hovedutredning/ku levert 26.04, Rolf Olsengruppen eier 3 nøkkeleiendommer i Sandviken som har og vil få stor betydning for særlig næringsutviklingen i bydelen; Reperbanekvartalet Sandvikstranden/Saltimporttomten Hegreneset Samlet representerer disse eindommene ca m2 bygg hvorav ca m2 er eksisterende og m2 er nybygg. Det er startet opp eller under oppstart reguleringsplaner for alle tre områder som er forsøkt tilpasset i tid og innretning utvikling av bybanen gjennom Sandviken. De er sånn sett rigget og klart for samarbeid med bybanens reguleringsplanleggere. Vi har gjennomgått tilleggsutredningene og har sammenfattet de momenter som har særlig betydning for vårt hovedinteresseområde som er Sandviken i strekket fra Gjensidigekrysset t.o.m. Hegreneset. Imidlertid er ytre deler av Sandviken samlet sett et så omfattende og antatt viktig område for den helhetlige byutvikling i Bergen, at det er naturlig å ha synspunkt på de overordnete grep for bybanen fra sentrum og gjennom Sandviken og ikke bare effektene for ytre Sandviken. I vår omfattende uttalelse våren 2013 sammenfattet vi vurderingene av traséalternativene gjennom Sandviken i 10 punkt. Vår hovedkonklusjon var og er at alternativ 1Bb er det klart foretrukne for Rolf Olsengruppen, og at følgelig en dagløsning for bybanen har flest plussmoment i første rekke i et samfunnsperspektiv, og dernest utfra posisjonen som eiendomsutvikler. I I nærområdet som alternativ 1Bb med stopp både ved Sandviken brygge og Gamle Bergen betjener er det ferdig eller under utvikling reguleringsplaner som omfatter ca m2 ny næring og ca m2 bolig. Det tilsvarer ca arbeidsplasser og 1000 boliger.

3 Sammenfatning av vår merknad til tillegsutredningene; stikk i strid med bybanens rolle som byutvikler om stoppet ved Gamle Bergen/Nyhavnsvei ikke blir etablert Vår vurderingen av traséalternativ er basert på et grunnholdning til bybanen som i første rekke et BUTVIKLENDE tiltak et viktig svar ikke bare på transport og tilgjengelighet, men også de overordnete målsettingene om at byen må møte den forventede befolkningsveksten med en betydelig fortetning av et utvidet Bergen sentrum dvs. innen en radius av 3-4 km fra Fisketorget. En avstand som muliggjør både gange, sykkel og bybane som realistiske befordningsalternativ til bilbruk. Vi viser her til Klimaforliket og andre nasjonale føringer som angir at veksten i de største norske byene ikke skal resultere i økt privatbilbruk. Siden forrige merknadsrunde har de utviklingspotensialer som bybanestopp både ved Sandviken Brygge og Gamle Bergen/Nyhavn (alternativ 1Bb) kan resultere i blitt ytterligere dokumentert gjennom oppstart av reguleringsplan for Hegreneset med utkast til planprogram. I oppstartsdokumentene fremgår det at Hegreneset representerer med dagens og fremtidens bygningsmasse ca m2 næringsareal som sjematisk vil kunne utgjøre ca arbeidsplasser. Det tilsvarer i størrelse omtrent Statoils arbeidsplassantall i Bergen. Det legges også opp til besøksintensiv virksomhet som et større konferansesenter som også er egnet for konserter og lignende og et galleri etter mønster av Høvikodden eller Lousiana i København. Et hotell med panoramarestaurant på taket av den største siloen vil også kunne bli en byattraksjon. Et teknologik-økonomisk forsknings og undervisningsenter vil skape betydelig besøkstrafikk. Dette er en så omfattende aktivitet sammen med Gamle Bergens planlagte videreutvikling til helårsdestinasjon og Sandviken Sykehus som en betydelig arbeidsplass at vi vanskelig kan se at dette ikke betinger et bybanestopp. Slik vi leser tilleggsutredningene både mht den mer helhetlige oppsummeringen av trafikk og miljøsituasjonen i Sandviken (Delutredning 16) og deltemaene sykkel m.v. så har et byutviklende dagalternativ ikke bare fått ytterlige bekreftet sin gjennomførtbart, men de avbøtende tltakene for ulempene (i første rekke en forflytning av internkjøringen i Sandviken fra nedre nivå til Nye Sandviksveiennivået) er tydliggjort og virker realistiske både i fasen før bymiljøtunnelen og etter. Det utredningene ikke i så stor grad fanger opp er hva som skjer dersom byutviklingen fremover faktisk styrker kompaktbyen. dvs. et mindre transportkrevende, bilbasert livsmønster som øker bruk av gange, sykkel og kollektivtransport til en andel over 30% i Sandvikenområdet. Optimal nærhet til hverdagslivets hovedfunksjoner og god tilgjengelighet basert på attraktivite gå og sykkelmuligheter vil kunne redusere behovet for bruk av bil. Det betinger en kraftfull byutvikling der arbeidsplasser, butikker og fritidstilbud blir bygget ut i stor skala i et utvidet Bergen sentrum. 150m 200m 100m 50m HEGRENESET NYHAVN GAMLE BERGEN SALT IMPORT SANDVIKEN BRYGGE KRISTIANHOLM Sandvikstranden Eiendommer Rolf Olsen Eiendomsselskap AS REPERBANE KVARTALET BONTELABO Den nordligste delen av Sandvikens sjøfront kan yte et betydelig bidrag til Bergens behov for vekstarealer og fortetning i det som må kunne kalles det utvidete sentrum. Rolf Olsengruppen har nøkkeleiendommer innen hele dette området fra den sørligste delen med Reperbanekvartalet til Hegreneset. Området kan imidlertid ikke betjenes av et bybanestopp, men trenger 2; det ved Sandviken Brygge (Sandvikstranden) og ved Gamle Bergen/Nyhavnsveien (Sandviken Sykehus). NORDNES VÅGEN BRYGGEN FISKETORGET

4 Sandviken i perspektiv Tilleggsutredningene som særlig omhandler Sandviken (nr. 9, 10, 11, 12, 14 og 16) er i første rekke myntet på å utdype noen antatte følgevirkninger av bybanens ulike alternativ. De vurderer også et sett avbøtende tiltak i forhold til uønskete dvs. antatt negative konsekvenser. Når vurderingen blir på nivået pluss og minus ved en forskyving av noen få tusen ÅDT trafikk (indre del av trafikksystemet) så er det lett å miste litt av de større perspektivene av syne: En byutvikling som skal takle veksten uten å forverre miljø og klimaforholdene må basere seg på konsentrert vekst med bybanen som byutviklingsnav og bybanekorridorene som akser. Bergen trenger Sandviken som utviklingsområde for å håndtere veksten. Når vi i vår merknad 26.04, 2013 viser til og dokumenterer at det synes å være rom for over m2 ny næring i sjøfronten fra Skuteviken til Breiviken og rundt 2000 boliger, så er dette tilstrekkelig til å dekke ca. 20% av byens behov for nytt næringsareal til 2040 og ca. 2 års boligproduksjon. Sandviken er blant de mest ideelle områdene for å håndtere veksten fordi kollektivandelen i utgangspunkt er høy (30%,) og med bybanen vil den kunne økes ytterligere. Det er også et område som kan baseres på tilgjengelighet fra/til store deler av sentrumskjernen pr. sykkel og gange. Den samlete bilavhengigheten vil derfor kunne bli lav. Det er også et område som planmessig har kommet langt, slik at disse utviklingsarealene lar seg realisere rimelig raskt. Utviklingen i og av området har avventet trafikkale forbedringer og i realiteten; et ham og mentalitetskifte. Snittet mellom fjord og fjell er så snevert i Sandviken at noe må velges vekk fra den smale flaten. Vi deler plan og geodatas innstilling i forbindelse med vårens høring; det er bilveiene som må vike; bybanen, sykkel og gangtrafikk må få prioritet. Det er bybanealternativ i dagen dvs. gjennom Sjøgaten og med stopp ved Sandvikstorget, Sandviken Brygge/Sandvikstranden og Gamle Bergen/Sandviken sykehus kan bidra til er å transformere et avvisende, negativt trafikkområde fra Sandviken Brygge til Slaktehustomten til en fredliggjort og langt mer innbydende trasé for gange, sykkel og kolletivtrafikk. Bergen har betydelige utviklingsareal i en naturlig sentrumsone definert som inntil 4 km fra Fisketorget. Skal Bergen leve opp til Klimaforlikets krav om at den betydelige veksten IKKE kan tas ut i økt bilbruk, så må Bergen bli i større grad en KOMPAKTBY. Bybane i dagen med tilstrekkelig antall stopp og gode sykkelveier er en viktig premiss for å knytte bl.a. Sandviken enda tettete på bykjernen. Illustrasjonen over viser at langs en sykkelvei i sjøfronten er Hegreneset ikke lenger fra Fisketorget enn Høgskolen på Krohnstad.

5 3 områder tilrettelagt 1) Reperbanekvartalet Traséalternativ 1Bb og Ba passerer Reperbanekvartalet på vestsiden med særlig 2 relativt trange punkter. Kvartalet er under utvikling til kultursenter og både den fredete bygningsmassen og de verneverdige delene er under full rehabilitering. I en egen utrednings og avklaringsrunde med bl.a. sykkelgruppen og Statens vegvesen foruten antikvariske mndigheter som deltakere, er det skissert en løsning for 2 felt sykkelvei øst for Reperbanen som kombinerer sykkelvei med en meget påkrevet skjerming av Europas eldste gjenværende reperbane i tre. En del av løsningen er at all gangtrafikk nord-sør fra bl.a. busstoppet ved gangbroen ledes til vestsiden av kvartalet gjennom parkområdet. Det er vist en løsning for gangveien som universell passasje ned til krysset ved Maaseskjærsveien. Denne løsningen for sykkel/gangtrafikk synes å være noenlunde i samsvar med delutredningen om sykkelvei(er). Imidlertid vil en bilfri Sandviksvei vest slik alternative Ibb og Ba angir gi andre muligheter både mht gangtrafikk og sykkel fra områdene f.o.m. Reperbanekvartalet og innover i første rekke til Gamle Bergen sørlige inngang. Det er utredet muligheter for å forlenge sykkelfremkommeligheten på det lave, sjønære nivået, forbi Elsesro og til Nyhavn. Dette vil stille krav til at også en matesykkelvei som dette blir godt tilrettelagt i dette smale snittet. I alternativ IBb og Ba er det lagt inn føringer for å rive det såkalte Satsbygget og flytte Maaseskjærsveien 1 til en form fond -posisjon sentralt i den nye, flotte allmenningen som dette grepet åpner for. Reperbanekvartalet har en, større bygning ut mot den nye allmenningen; det såkalte Provisoriet. Det vurderes nå dette av ulike grunner skal endres bygningsmessig og om det også skal legges funksjoner (nærenergisentral, parkering o.a.) under parken nord for Provisoriet. En vil starte om regulering i løpet av kort tid som vil være tilpasset dette scenariet som bybanealternative 1Bb og ba inviterer til. Konklusjon Reperbanekvartalet Reguleringsplan vll være oppstartet når bybanens regulering påbegynnes. Grunneier og eiendommens utvikler er innstilt på å finne fleksible løsninger slik at byanealternativene 1Bb og Iba får en optimal trasé og tilrettelegging i denne sonen. Illustrasjonen viser Reperbanekvartalet som ferdig utviklet kultursenter på ca m2 og med ca. 100 arbeidsplasser. Bygget på hjørnet mot den nye plassdannelsen ( Maaseskjærsallmenningen ) kan tilpasses bybabens behov og gis en noe annerledes utforming.

6 3 områder tilrettelagt 2) Sandvikstranden/Saltimporttomten Reguleringsplan for dette området ble startet opp sommeren 2012 og planprogrammet er gjort klar for oversendelse til byrådsbehandling. I planens oppstart angis det at det er lagt arealmessig til rette for et bybanestopp og skinneføring frem og fra stoppet. Planen tar sikte på å utvikle et lokalsenter med en småbykarakter med gater, plasser, torg, kaipromenade og en bystrand. Nybgginsareal er vurdert til ca m2 hovedsakelig næring. I tilgrensende planer (Lerøy Seafood, Sandviken Eiendom og Lemkuhlboden) vil lokalsenteret kunne suppleres med tterligere ca næring og ca m2 bolig. I tillegg vil parkering både for Rolf Olsen Eiendomsutviklings arealer og for bl.. Lerøy kunne integreres i samme p-anlegg under bebyggelsen. Videre utforming av planen er gjort interavhengig av bybaneavklaringene. Det foretrukne alternativ IBb viste som viste seg ved vårens fremlegging av traséalternativene foruten stopp også å ha med en veitunnelløsning fra Sandviken sykehusområdet. Det vil si at all biltrafikk til/fra området nord for Gjensidigekrysset og vest for Åsaneveien vil være basert på en tunneltilkomst fra nord. Planen for lokalsenteret er nå ytterligere utviklet slik at denne omfattende, nye infrastrukturen kan takles innen rammene av et velfungerende lokalsenter med høye, urbane kvaliteter. Dette er også skjedd siden forrige høring: 1. Det er foretatt omfattende geotekniske undersøkelser (sonderinger m.v.) i sjø og på land (utført av Multiconsult) for å kartlegge om det er egnet for utfylling i sjø i dette området. Bybanen og det nye veisystemet vil ta såpass mye areal fra den opprinnelige tomten, at det er naturlig å vurdere en kompensasjon i sjø. Skal lokalsenteret få et skikkelig bygrid må den dybden området taper i bakkant mot planlagt bybanestopp og veitunnel, erstattes i sjø. Undersøkelsene indikerer at utfylling lar seg gjennomføre på en relativt grei måte. Dette innebærer også at evt. masser fra tunnelene (vei og bybane) og parkeringsanlegg muligens vil kunne få en kortreist løsning. Det vil i beste fall både spare miljøet for betydelig kjøring av spengmasser og være kostnadsbsparende. 2. I samarbeid med bl.a. Bergen kommune og Framtidens byer er mulighetene for anlegging av en bystrand i tilkntning til bybanestopp og lokalsenter nærmere vurdert. En rapport ble levert 7.oktober. Den konkluderer med at det vil kunne etableres en strand og et badeanlegg av høy kvalitet. I rapporten er det vurdert nærmere også hvordan en sykkelvei kan passere gjennom området og hvordan en biltunnel kan håndteres. 3. Det er tidligere gjort marinarkeologiske undersøkelser i området som indikerer at både bystrand og utfylling i sjø for lokalsenterbebyggelse og byrom, lar seg gjennomføre uten at kulturminner i sjø blir negativt berørt. 4. Det pågår avklaringer med tunge investormiljøer som vil kunne sikre stor gjennomføringskraft for lokalsenteret med siktemålet best mulig koordinasjon med bybaneutbyggingen. Konklusjon Sandvikstranden/Saltimport (stoppet kalt Sandviken Brygge ) 1) Reguleringsplanprosessen er godt i gang. Planen innbefatter allerede et bybanestopp, men det er naturlig og selvsagt at stopp og veisystemet blir regulert i bybanes egen regulering. Imidlertid bør det kunne legges opp til en tett dialog/samarbeid som sikrer at lokalsenteret er mest mulig utviklet og klart for bybanen når den er åpningsklar i ) Det er behov for et raskt møte så snart trasévalget er besluttet, for å avklare hvordan reguleringen for Sandvikstranden kan fortsette best mulig timet med bybanen, men samtidig ikke slik at planen må avvente bybanens regulering.

7 Sandvikstranden (Sandviken Brygge) bybanestopp og lokalsenter Et lokalsenter ved bybanestoppet i Sandvikstranden (Sandviken Brygge) vil ligge spektakulært til i det smale skjæringspunktet med fjord og fjell. For å få til et ordentlig sted med gode urbane kvaliteter, kan det være nødvendig å fylle ut noe i sjø for eksempel masser fra tunnelene. Det er gjort ferske geotekniske undersøkelser som viser at dette er mulig. I en egen studie for Framtidens byer/bergen kommune levert i oktober 2013 er det vist hvordan et lokalsentert med bystrand kan tilpasses de krav bybanestopp her og ny veiløsning i tunell vil stille

8 3 områder tilrettelagt 3) Hegreneset Hegreneset er i dag et aktivt næringsområde med rundt 25 bedrifter.sammensetningen er vid; fra designfirma til sementleveranser og fra blomster til undervannsteknologi i verdenstoppen. Det er gjennom en rekke mulighets og forstudier fastslått at det over 40 mål store området på selve neset har et stort utviklimngspotensiale. I oppstart av reguleringsplanen for Hegreneset angis det å kunne utvikles ca m2 næring hvorav m2 er videreutvikling av dagens bygningsmasse. I tillegg kommer p- anlegg og fjellhaller til ulike former for lagring. Det er vurdert som sannsynlig at en betydelig del av næringsarealet vil bli tatt i bruk av arbeidsintensiv virksomhet m2 næring med en tommelfingerregel på 30 m2 pr. arbeidsplass indikerer at det kan komme inntil rundt 3000 arbeidsplasser på Hegreneset. Hovedfeltene det vil bli satset på er: Fortsatt et sterkt undervannsteknologisk miljø Flere aktører innen marine næringer Et konferansehotell med panoramarestaurant på toppen av den største siloen og med gode saler og lignende fasiliteter som også kan benyttes for bl.a. kulturformål. Disse salene er tenkt plassert under en stor plassdannelse som løfter hele den søndre, ultimate delen av neset. Et teknologisk-økonomisk FOU-miljø Fortsatt rom for bedrifter innen design og kulturnæring Et galleri á la Henie-Onstad spektakulært på odden arbeidsplasser tilsvarer som nevnt innledningsvis omtrent Statoils størrelse i Bergen. Dette er en av flere skisser av hvordan bebyggelsen på ca m2 kan utvikles og funksjoner fordeles på Hegreneset. Det pågår nå omfattende utredninger for å verfisere de ulike grepene. Det er av stor betydning for den videre utformingen at området får en bybanetilkytning.

9 Dette har skjedd siden vårens høring: 1) Reguleringsplanen for Hegreneset som også omfatter nærliggende boligområder (Jægermyren m.v.) pga behovet for å få avklart tunneltraséer og parkeringsanlegg ble startet opp i september d.å. og oppstarten har høringsfrist 8.november. Oppstarten er inne i en omfattende medvirknings og informasjonsprosess vis á vis nærmiljø og kommune/fylke. Planprogram/KU er en del av høringen. 2) Reguleringsplanen som som viktig premiss at det blir etablert et bybanestopp i rimelig nærhet. Det mest realistiske og gunstige er stoppet som alternativ 1Bb angis ved Gamle Bergen/Nyhavnsveien. Men så mange arbeidsplasser og besøksattraksjoner vil det være svært problematisk ikke å ha et godt kollektivtilbud. Hegreneset er lite egnet for å bli betjent med buss. Et bybanestopp på meters avstand vil slik sett være en like god løsning her som den er for eksempel for DNB i Solheimsviken (der avstanden fra DNBs hovedinngang til nærmeste bybanestopp er over 500 meter). 3) Møllekvartalet på 9000 m2 nærmer seg igangsetting. De drøyt 3000 m2 som tillatelsen gir adgang til å ta i bruk med en ramme på ca. 100 arbeidsplasser ser ut til å bli disponert av en av de undervannsteknoligiske vekstbedriftene på Hegreneset; Naxys. En bedrift som nylig ble kjøpt opp av General Electric. General Electric vurder nå å flytte andre av egne bedrifter til hegreneset. 4) Det er ytterligere utredet hvordan tilgjengeligheten til et bybanestopp ved Gamle Bergen kan gjøres rask og enkel ved bruk av rullefortau. Dette er en løsning som vil bl.a. har studert i den baskiske hovedstaden Victoria i Spania. En by på Bergens størrelse med light rail i et gammelt historisk miljø og bratt terreng. Konklusjon mht Hegreneset og bybanen: - Reguleringsplanen også for Hegreneset er startet opp for å være timet med bybaneutviklingen. Dette er en komplisert regulering som bl.a. innbefatter ny tilkomstunnel til Hegreneset. I planen ønsker en å legge til rette for effektive til/fra løsninger i forhold til et ønsket bybanestopp med bl.a. rullefortau og muligens også med bruk av gang og sykkelmuligheter i ny tunnel. (se illustrasjonen under). - Hegreneset (3000 arbeidsplasser besøkende pr. år) sammen Nyhavnutbyggingen (350 boliger), de muligheter som er for nybygg rundt et bybanestopp ved Gamle Bergen (ca. 150 boliger) og Gamle Bergens videreutvikling som helårsdestinasjon, samt vestlandets største psykiatriske sykehus, Sandviken sykehus tilsier at dette er et område som ikke kan være uten bybanetilgang. Det er 2 km fra Sandviken Brygge til NHH i bratt skrånende terreng- ingen sentrale byområder ellers i Bergen har 2 km mellom stoppene. Reguleringsplanen for Hegreneset vil prøve å legge til rette for effektive og utradisjonelle forbindelse til/fra et bybanestopp ved gamle Bergen. Illustrasjonen viser hvordan et rullefortau kan håndtere stigningen fra Nyhavn til bybanestoppet. Bildene til venstre er fra byen Victoria i nord-spania på Bergens størrelse som har en rekke løsninger som dette for sin bybane.