VEILEDER SAKSBEHANDLINGSPRAKSIS

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SAKSBEHANDLINGSPRAKSIS - DISPENSASJONER OG VEILEDER SAKSBEHANDLINGSPRAKSIS - Dispensasjoner og mindre vesentlige endringer

2 INNHOLD 1. INNLEDNING GENERELT OM SAKSBEHANDLING / PROSESS Saksbehandling ved dispensasjon, jfr pbl Saksbehandling ved mindre vesentlige endringer, jfr pbl 28-1 nr PROSEDYRER -MINDRE VESENTLIG ENDRING AV REGULERINGSPLAN: Forskjellen mellom dispensasjon og mindre vesentlige endringer DISPENSASJONSPRAKSIS Dispensasjoner i Landbruks- Natur- og Friluftsområder (LNF) Dispensasjoner i uregulerte byggeområder Dispensasjon fra plankravet i uregulerte byggeområder Øvrige dispensasjoner i uregulerte områder SAKSBEHANDLINGSPRAKSIS FOR REGULERTE OMRÅDER Generelt Om forholdet til kommuneplanen Når kan det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser i regulerte områder...15 Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 2 av 18

3 1. INNLEDNING Dette er en veileder utarbeidet av Etat for byggesak og private planer til bruk i saksbehandlingen. Veilederen tar for seg kommunens gjeldende praksis mht dispensasjon og mindre vesentlige endringer. Holdningen er: Hovedregel: Tiltak skal være i samsvar med gjeldende kommuneplan/ reguleringsplan/ bebyggelsesplan for området Dispensasjonspraksisen skal være streng. Dispensasjon fra gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner skal, som en hovedregel, ikke gis. Eventuelle endringer/ avvik skal skje gjennom reguleringsendringer. Praksisen mht når mindre vesentlige endringer innvilges skal være streng. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 3 av 18

4 2. GENERELT OM SAKSBEHANDLING / PROSESS 2.1 Saksbehandling ved dispensasjon, jfr pbl 7 Forutsetningen for å gi dispensasjon fra bestemmelser i plan- og bygningsloven, eller fra planer utarbeidet på grunnlag av denne, er at det foreligger særlige grunner. Særlige grunner: Om begrepet særlige grunner heter det bl.a følgende i lovens forarbeider- Ot.prp nr 56 ( ): I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de offentlige hensynene som loven skal ivareta. De grunner som taler for dispensasjon må veies opp mot hensynene bak den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra. Slike særlige grunner er i første rekke hensyn knyttet til areal- og ressursdisponering. Privatrettslige og personlige grunner (td arveoppgjør eller sosiale forhold) er normalt ikke særlige grunner. Foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. Hvert enkelt spørsmål om dispensasjon skal gis en særskilt vurdering. Dispensasjonsvurderingen må fokuseres mot det aktuelle dispensasjonstema. Gjelder f.eks vurderingen spørsmål om dispensasjon fra plan- eller plankrav, er det de planrelaterte spørsmål som skal være i fokus. Prosedyre ved søknad om dispensasjon: 1. En forhåndskonferanse kan avklare offentlige forutsetninger for tiltaket og rammene for videre saksbehandling. 2. Naboer og gjenboere skal varsles i henhold til kravene i pbl 7, jfr Søknad om dispensasjon kan sendes separat eller samtidig med søknad om tiltaket. Søknad om dispensasjon skal inneholde opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne ta stilling til om vilkårene for dispensasjon er til stede. Det skal oppgis særlige grunner, jfr pbl Etter plan- og bygningsloven 7 skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledning til å uttale seg før dispensasjon gis fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra plan- og bygningsloven 17-2 og 23. Noen påpekninger: Hvis søknaden om tillatelse krever dispensasjon og dette ikke er omsøkt og/ eller nabovarslet vil kommunen som en hovedregel sende søknaden i retur. Dersom statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen er negativ til dispensasjon, kan dispensasjonssøknaden i alminnelighet ikke innvilges. Selv om du har fått godkjenning etter plan- og bygningsloven kan det finnes annet lovverk som gjør at tiltaket likevel ikke kan gjennomføres Ved søknad om dispensasjon innenfor byfjellsgrensen skal saken behandles av bystyret Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 4 av 18

5 SAKSGANG- SKJEMATISK: Forhåndskonferanse Naboer varsles med 2 ukers frist Søknad om godkjenning av tiltak, inkludert søknad om dispensasjon Fagetaten vurderer søknaden Om dispensasjon kan tilrådes Om dispensasjon ikke kan tilrådes Saken sendes til uttale til statlige og kommunale myndigheter Vedtak fattes Kommunalt vedtak meldes ansvarlig søker og tiltakshaver (vanligvis parallelt med godkjenning av tiltak) Vedtaket kan påklages av: Offentlig høringsorgan Tiltakshaver Naboer og berørte parter Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 5 av 18

6 2.2 Saksbehandling ved mindre vesentlige endringer, jfr pbl 28-1 nr 2 I hht Miljøverndepartementets veileder plan og kart etter plan- og bygningsloven kap (se Miljøverndepartementets internettsider) er grensegangen mellom vesentlig og mindre vesentlig endring et skjønnsspørsmål som må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Viktige forutsetninger for å gjennomføre planen skal ikke forandres nevneverdig dersom endringen skal kunne behandles som mindre vesentlig. Endring av reguleringsformål og endring i planens funksjonelle innhold, f.eks. ved å utelate et reguleringsformål betraktes som regel som en vesentlig endring, mens mindre justeringer av formålsgrenser vil være mindre vesentlige endringer. Dersom det faste planutvalget er i tvil om endringen er vesentlig, bør saken behandles som vesentlig etter 28-1 nr. 1. Det samme kan være hensiktsmessig dersom endringene tydelig vil føre til konflikt mellom ulike interesser. Det er grunn til å påpeke at dersom statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen har gått i mot en mindre planendring, kan den i alminnelighet ikke anses som mindre vesentlig. Saken må da behandles som ordinær planendring. I Bergen er adgangen til å vedta mindre vesentlige endringer delegert til administrasjonen. Prosedyre: 1. Dersom en vurderer å søke om mindre vesentlig endring bør en sende inn en forespørsel til kommunen, for å få signaler om endringen kan anbefales utført og om endringen er å anse som en mindre vesentlig eller en vesentlig endring. I noen tilfeller kan en mellomvariant være aktuelt der en starter prosessen som om det var en vesentlig endring, men kommer frem til underveis (bl. a på bakgrunn av innkomne merknader på oppstartsvarselet) at dette bør kunne behandles som en mindre vesentlig endring. Se skjema på neste side. 2. De berørte skal varsles om en mindre vesentlig endring, jfr plan- og bygningsloven 28-1 nr. 4. Dette vil tilsi alle naboer/ gjenboere og alle berørte private og offentlige instanser. Liste over aktuelle offentlige og private instanser finnes i Startpakken på våre internettsider. Fagetaten kan være behjelpelig med å sile ut hvilke som er berørt. Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune skal alltid varsles. I varselet må det klart fremgå hva endringen går ut på. 3. Planforslaget skal utarbeides av fagkyndige. Fremstilling av plankart, planbestemmelser og tilleggsmateriell skal utføres i hht fagetatens Startpakke. Omfanget av materiell må imidlertid tilpasses omfanget av den mindre vesentlige endringen. 4. Søknaden om mindre vesentlig endring skal normalt sendes inn som egen søknad. I særskilte tilfeller kan søknaden sendes inn samtidig med byggesøknad. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 6 av 18

7 PROSEDYRER -MINDRE VESENTLIG ENDRING AV REGULERINGSPLAN: Kontakt mot/ møte med fagetaten: fagetaten gir råd vedrørende den ønskede endring og type prosess: Mindre vesentlig endring Vesentlig endring, men med åpning for mindre vesentlig Vesentlig endring* De berørte (dvs naboer og aktuelle offentlige og private instanser) varsles ved brev om den ønskede endringen og gis anledning til å uttale seg (minimum 2 ukers frist) Oppstart av planarbeid meldes ved: -annonse i avisen -varselbrev til naboer -varselbrev til berørte offentlige og private instanser 30 dagers frist. I annonse/ brev opplyses om at kommunen vil vurdere om saken kan behandles som en mindre vesentlig endring, bl.a på bakgrunn av innkomne merknader Merknader med kommentarer sendes fagetaten Fagetaten vurderer videre saksgang Planforslaget sendes inn til kommunen Planendringen vedtas, evt avslås Mindre vesentlig endring Vesentlig endring* *For opplysninger om saksgang for vesentlige endringer se Startpakken på våre internettsider. Kommunalt vedtak meldes forslagstiller og de berørte parter Vedtaket kan påklages av: Berørte parter Forslagsstiller kan ikke klage på at planforslaget ikke er blitt vedtatt, men kan be om at saken blir prøvd for Komite for miljø og byutvikling. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 7 av 18

8 2.3 Forskjellen mellom dispensasjon og mindre vesentlige endringer Det er forskjell mellom å dispensere fra en reguleringsplan og å endre den: DISPENSASJONER PLANSTATUS: Ved dispensasjon gjøres det unntak fra planen, men reguleringsplanen som sådan forblir uendret. VARSLING Normalt varsles kun naboer/ gjenboere KLAGEMULIGHET Dispensasjoner er enkeltvedtak Dette innebærer bl.a at de kan påklages både av tiltakshaver og av berørte parter. MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING Reguleringsplanen endres permanent Alle som kan anses berørt av endringen skal varsles Ved mindre vesentlige endringer er det bare kommunens positive vedtak om å fastsette reguleringsendringen som kan påklages. Dette innebærer at forslagstiller ikke kan klage på at hans forslag ikke er blitt vedtatt. Bergen kommune har imidlertid en praksis på at forslagstiller kan få saken prøvd for Komite for miljø og Byutvikling dersom det er uenighet om vedtaket. EKSEMPEL: Forskjellen i forhold til planens status kan illustreres med et eksempel: Reguleringsplanen angir 3 etasjer som byggehøyde og byggherren søker om å få godkjent 4 etasjer. Blir søknaden imøtekommet i form av en dispensasjon fra planen etter 7 vil planen i sin opprinnelige form "våkne til live" igjen, dersom huset senere brenner ned og det blir aktuelt med gjenoppføring. Blir derimot søknaden imøtekommet i form av en reguleringsendring er planen blitt endret med varig virkning, og huset vil kunne gjenoppføres i 4 etasjer uten videre formaliteter. Det presiseres at det alltid vil være en risiko forbundet med å få gjennomslag for en dispensasjon eller en mindre vesentlig endring i kommunen. Ved klager på vedtaket vil klageren stå relativt sterkt. I mange tilfeller vil en derfor spare både tid og penger på å heller utarbeide en reguleringsplan/ foreta en vesentlig reguleringsendring. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 8 av 18

9 3. DISPENSASJONSPRAKSIS 3.1 Dispensasjoner i Landbruks- Natur- og Friluftsområder (LNF) Bestemmelse i punkt 26 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer: I LNF-områdene tillates ikke spredt utbygging av boliger, hytter eller næringsbygg som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse er ikke tillatt.. (Hva som kan tillates innenfor denne bestemmelsen er definert nærmere i retningslinjene til punktet.). I kommuneplanens LNF-områder gjelder også et generelt forbud mot bygging og fradeling i 100 metersbeltet langs sjøen, jfr plan- og bygningsloven 17-2 Ved vurderingen av om det kan gis dispensasjon fra overnevnte bestemmelser vil fagetaten gjøre en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon. I kommuneplanen er det gitt retningslinjer for vurdering av dispensasjon fra bestemmelsenes punkt 26: Ved vurdering av dispensasjon skal det legges vekt på samfunnsinteressene knyttet til å ivareta store sammenhengende landbruksområder, slik det fremgår av temakart for overordnet grønnstruktur. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grønnstruktur skal unngås. Natur- og friluftsinteresser skal utredes og vektlegges i samsvar med pkt 12 Grønnstruktur. Omdisponering av areal til annet formål bør skje gjennom overordnet arealplanlegging. På kommuneplankartet er vist en funksjonell strandsone. Her er det gitt egne retningslinjer for dispensasjon (pkt 28 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer): Hver enkelt sak skal vurderes i forhold til grønnstruktur, landskap, estetikk, bygningsmiljø og kulturminner. Det kan vurderes å gi dispensasjon for bygging av naust som oppfyller retningslinjene. I den delen av 100-metersbeltet langs sjøen som ligger utenfor funksjonell strandsone kan det gis dispensasjon fra bestemmelsene i PBL 17-2 om forbud mot bygging og fradeling for tiltak som ellers er i samsvar med kommuneplanen. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 9 av 18

10 De nevnte retningslinjer for bygging av naust er som følger (pkt 28 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer): Fortetting i eksisterende naustområder kan tillates der dette ikke er i konflikt med kulturhistoriske verdier, ikke er til hinder for ferdsel til og langs sjøen og ikke gir vesentlige terrenginngrep. Naust skal gis en hensiktsmessig plassering og utforming i forhold til omgivelsene, bl.a. med hensyn til byggemateriale, farge og dimensjon. Naust skal oppføres med saltak med vinkel mellom 35 og 45 grader. Naust skal ikke innredes til andre formål enn båtbruk og direkte tilknyttet virksomhet. Ved fortetting i naustområder kan hensynet til effektiv arealutnyttelse, kulturminnevern eller strandsonevern tilsi at større områder bør sees i sammenheng. PRAKSIS For følgende mindre tiltak kan det ofte være grunnlag for å dispensere fra kommuneplanens bestemmelser om LNF-områder: 1. mindre tilbygg / påbygg, tilsvarende pbl 86a i størrelse, på eksisterende bygning som ikke inneholder nye boenheter. 2. naust som oppfyller retningslinjene i ny kommuneplan pkt 28, se ovenfor 3. deling og tiltak for å sikre eller gi tilkomst til offentlige friområder. 4. grensejusteringer NB! Vær oppmerksom på at tiltaket kan reguleres av andre bestemmelser i kommuneplanen, jf for eksempel punkt 27 og 29 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer. 3.2 Dispensasjoner i uregulerte byggeområder Dispensasjon fra plankravet i uregulerte byggeområder Bestemmelse i punkt 1 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer: I områder avsatt til byggeområde (PBL 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Unntak: Plankravet gjelder ikke for tiltak som har som formål å sikre eller gi tilkomst til offentlige friområder. Som retningslinje til punktet står det: Det kan vurderes å gi dispensasjon fra plankravet for mindre tiltak. Nærmere kriterier for vurderingen gis i en egen veileder fra etat for byggesak og private planer. Foreliggende veileder er den veilederen som omtales i retningslinjen. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 10 av 18

11 BOLIGPROSJEKTER: Boligprosjekter = både nybygg og tilbygg/ påbygg som medfører nye boenheter. Fradeling av nye boligtomter må vurderes på tilsvarende måte. I uregulerte byggeområder kan det i særskilte tilfeller gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 1 for boligprosjekter når tiltaket er av en slik karakter at en plan ikke gir et bedre beslutningsgrunnlag. Det skal foretas en konkret vurdering i den enkelte sak. Det skal imidlertid, som en hovedregel, ikke gis dispensasjon for boligprosjekter som: 1. ligger i senterområder, boligområder (merket B på plankartet) og innenfor funksjonell strandsone i kommuneplanen (her er det ønske om helhetlige planer) 2. ligger i en sammenheng hvor det åpenbart burde utarbeides en samlet reguleringsplan (for eksempel der det er mange ubebygde/ lite utnyttede tomter rundt) 3. utløser behov for ny infrastruktur (jf pkt 4 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 4. stenger eksisterende/ mulige fremtidige ferdselsveier (gjelder både veier og stier) 5. er i konflikt med registrerte interesser i henhold til kommuneplanens temakart og andre faglige registreringer 6. foreslås bygget på areal som behøves til andre formål (f.eks næring, offentlige formål, allmennyttige formål, grønne formål) 7. foreslås bygget på areal i bruk til lek, jfr rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen 8. har uavklarte forhold knyttet til kulturminneinteresser 9. ikke kan anses å være et godt boligprosjekt (jfr bla estetikk, bokvalitet, trafikkforhold) 10. inneholder mer enn 6 boenheter 11. BRA er større enn 600 m har utnyttelsesgrad over 50% BRA 13. har maksimal byggehøyde over 9 meter (jf pkt 23 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer). 14. Ikke samsvarer med kommuneplanens krav til utendørs oppholdarealer for bolig (jfr pkt 11 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 15. ikke er i overenstemmelse med parkeringsvedtektene/ -normene både når det gjelder minimumskrav og maksimumsnorm 16. ikke samsvarer med kommuneplanens, og berørte kommunedelplaners, bestemmelser og retningslinjer (for forholdet mellom kommuneplanen og kommunedelplanene se kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer pkt 2) 17. vurderes som konfliktfylt Listen er ikke uttømmende Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 11 av 18

12 NÆRINGSPROSJEKTER: Næring defineres til å omfatte følgende formål: industri, kontor, lager, forretning. I uregulerte byggeområder kan det i særskilte tilfeller gis dispensasjon nybygg/ tilbygg til næringsbygg når tiltaket er av en slik karakter at en plan ikke gir et bedre beslutningsgrunnlag. Det skal foretas en konkret vurdering i den enkelte sak. Det skal imidlertid, som en hovedregel, ikke gis dispensasjon for nybygg/ tilbygg til næringsbygg dersom tiltaket: 1. ligger innenfor senterområder, boligområder (merket B på plankartet) og innenfor funksjonell strandsone i kommuneplanen (her er det ønske om helhetlige planer). 2. ligger i en sammenheng hvor det åpenbart burde utarbeides en samlet reguleringsplan (for eksempel der det er mange ubebygde/ lite utnyttede tomter rundt) 3. utløser behov for ny infrastruktur (jf pkt 4 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 4. stenger eksisterende/ mulige fremtidige ferdselsveier (gjelder både veier og stier) 5. er i konflikt med registrerte interesser i henhold til kommuneplanens temakart og andre faglige registreringer 6. bygges på et areal som behøves til andre formål (f.eks offentlige formål, allmennyttige formål, grønne formål) 7. bygges på areal i bruk til lek, jfr rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen 8. har uavklarte forhold knyttet til kulturminneinteresser 9. ligger utenfor et område som oppfattes som et eksisterende næringsområde 10. må oppfattes som større utvidelse av den eksisterende virksomheten (Her må det foretas en skjønnsmessig vurdering) 11. inneholder forretningsformål 12. ikke er i overenstemmelse med parkeringsvedtektene/ -normene både når det gjelder minimumskrav og maksimumsnorm 13. ikke samsvarer med kommuneplanens, eller kommunedelplaners, bestemmelser og retningslinjer (for forholdet mellom kommuneplanen og kommunedelplanene se kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer pkt 2) 14. vurderes som konfliktfylt Listen er ikke uttømmende BARNEHAGER: For barnehager skal det som en hovedregel utarbeides reguleringsplan. Det kan imidlertid vurderes å gi dispensasjon fra plankravet dersom det er startet en reguleringsprosess, planen har vært ute til offentlig ettersyn og prosjektet, bla på bakgrunn av merknadene, vurderes å: 1. være lite konfliktfylt 2. ha en god lokalisering 3. oppfylle kvalitetskravene Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 12 av 18

13 4. haste da det kan fremlegges dokumentasjon fra byrådsavdeling for barnehager og skoler at det er et prekært behov for barnehageplasser i området ANDRE TILTAK: For følgende mindre tiltak kan det ofte være grunnlag for å dispensere fra plankravet: 1. naust som oppfyller retningslinjene i kommuneplanen (jf pkt 28 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 2. garasje som oppfyller retningslinjene i kommuneplanen (jf pkt 23 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 3. grensejustering Ved vurderingen av om det kan gis dispensasjon vil Etat for byggesak og private planer gjøre en konkret vurdering av om forholdene ligger til rette for tiltakene og om det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon. Det gis som hovedregel ikke dispensasjon dersom tiltaket stenger for viktige ferdselsårer/ stier Øvrige dispensasjoner i uregulerte områder Bestemmelse i punkt 23 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer: Ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. Maksimal byggehøyde er 9 meter. Utnyttingsgraden skal ikke overstige TU = 50%. Utdrag av Plan og bygningslovens 70: 2. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning Dispensasjon fra bestemmelse om byggehøyde i kommuneplanens pkt 23 og plan- og bygningslovens 70 om avstand til nabogrense skal ikke gis uten at det foreligger særlige grunner. Særlige grunner kan f.eks være at dispensasjon er hensiktsmessig pga: terrengets utforming bebyggelsestrukturen i området Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 13 av 18

14 4. SAKSBEHANDLINGSPRAKSIS FOR REGULERTE OMRÅDER 4.1 Generelt Endringer i gjeldende reguleringsplaner skal, som en hovedregel, foretas som reguleringsendringer, og ikke som dispensasjoner. Dispensasjoner skal kun unntaksvis foretas. Det vises til plan- og bygningslovens intensjoner. Friområder, friluftsområder og fellesområder for lek skal ikke omreguleres (unntak kan gjelde omregulering til andre grønne formål). 4.2 Om forholdet til kommuneplanen Bestemmelse i punkt 3 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer: Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Unntak: Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner vedtatt etter gjelder foran kommuneplanen Arealer regulert til landbruk (PBL 25 nr 2), fareområde (PBL 25 nr 5) og spesialområde (PBL 25 nr 6) overstyres ikke av kommuneplanen. Handel som i medhold av gjeldende reguleringsplan kan etableres innenfor kommuneplanens byggeområder (jf. pkt 23) overstyres ikke av pkt 18 Handel. Bestemmelse i 1.9 i reguleringsplan for Damsgårdsundet, vedtatt i bystyret september 2004, gjelder foran kommuneplanens pkt 11. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer om byggehøyde og arealutnyttelse i punktene 5, 22 og 23 overstyrer ikke bestemmelser om byggehøyde og arealutnyttelse, herunder bestemmelser om beregning av arealutnyttelse, i planer som er yngre enn 10 år. Dette unntaket gjelder ikke for senterområdene S11 Wergeland, S12b Slettebakken, S14 Fantoft, S15 Paradis, S16 Hop, S18 Torsvei og S20 Skjold skole. Hjemmel: PBL 20-6, siste ledd Det gjøres oppmerksom på at Etat for byggesak og private planer legger følgende tolkning til grunn: i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold må tolkes opp mot de de begrensninger kommuneplanen setter. Reguleringsplaner / bebyggelsesplaner med en lavere tillatt utnyttelsesgrad/ byggehøyde enn kommuneplanens maksimum anses dermed å være i tråd med kommuneplanen. En kan dermed ikke benytte kommuneplanen for å få høyere utnyttelsesgrad/ byggehøyde enn reguleringsplanen viser. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 14 av 18

15 4.3 Når kan det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser i regulerte områder I kommuneplanens punkt 3 er det gitt retningslinjer som omhandler dispensasjonsvurdering og forholdet mellom reguleringsplan / bebyggelsesplan og kommuneplan: I tilfeller der en byggesøknad er i strid med bestemmelser i kommuneplanen, skal det ved behandling av eventuell søknad om dispensasjon ses hen til om tiltaket oppfyller bestemmelser om tilsvarende tema i regulerings- og bebyggelsesplan, selv om bestemmelsene i detaljplan overstyres av kommuneplanen. Det tas utgangspunkt i at dette i hovedsak er ment for regulerings- og bebyggelsesplaner yngre enn 10 år. For regulerings-/ bebyggelsesplaner yngre enn 10 år vil det dermed være åpning for å gi dispensasjon for krav i kommuneplanen dersom forholdet det søkes dispensasjon for er i tråd med reguleringsplanen/ bebyggelsesplanens bestemmelser som omhandler det samme tema. Forutsetning for å gi slik dispensasjon vil være at en i reguleringsplanen/ bebyggelsesplanen har foretatt en grundig, og god, vurdering av temaet. Eksempel: Har reguleringsplanen/ bebyggelsesplanen et lavere arealkrav til privat uteoppholdsareal enn kommuneplanens bestemmelser, og en i byggesøknaden forholder seg til reguleringsplanen/ bebyggelsesplanens bestemmelser, kan det være grunnlag for å gi dispensasjon dersom det synes å være en god grunn til det lave private uteoppholdsarealet i reguleringsplanen (for eksempel samordnet utbygging, gode fellesarealer og/eller fri-/ friluftsområder rundt). Har reguleringsplanen/ bebyggelsesplanen ikke krav til privat uteoppholdsareal, dvs temaet ikke er ivaretatt i det hele tatt, skal det imidlertid ikke dispenseres fra kommuneplanens bestemmelser. For områder i reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner eldre enn 10 år, som ligger i det kommuneplanen definerer som annet byggeområde, så gjelder punkt 23 i kommuneplanen mht utnyttelsegrad og byggehøyde dersom det er motstrid. Dette gir en begrensning på TU maks 50% og byggehøyde på 9 meter. Det er grunn til å mene at denne bestemmelsen har fått en noe uforutsett virkning, da bestemmelsen også gjøres gjeldende for de næringsområdene i kommunen som ligger i annet byggeområde. Av saken prinsipper for fortetting som ble vedtatt i bystyret , og som bestemmelsene i punkt 23 bygger på, fremkommer det relativt klart at begrensningene i utnyttelsesgrad/ byggehøyde er myntet på bolig, og ikke næring. En TU på maks 50% og en byggehøyde på 9 meter er sjelden hensiktsmessig i et næringsområde. Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 15 av 18

16 Med bakgrunn i dette vil det dermed være åpning for å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser i punkt 23 om byggehøyde og utnyttelsesgrad for tiltak omfattet av regulerings-/ bebyggelsesplaner eldre enn 10 år som omhandler industri, kontor, lager, forretning dersom en følger reguleringsplanen/ bebyggelsesplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad/ byggehøyde og ny bebyggelse ikke bryter vesentlig med strøkskarakteren (jfr punkt 23). Dersom en ønsker høyere utnyttelsesgrad/ byggehøyde enn det reguleringsplanen/ bebyggelsesplanen viser forutsetter dette en reguleringseringsendring (om dette er en vesentlig eller mindre vesentlig endring beror på den enkelte sak, jfr for øvrig kap 4.4 i denne veileder). Det gjøres oppmerksom på at Etat for byggesak og private planer legger følgende tolkning til grunn: I senterområdene er det lite sannsynlig at eldre reguleringsplaner vil kunne benyttes. Pkt 22 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer vil, som regel, ikke kunne sies å være oppfylt i de gjeldende reguleringsplanene da denne bestemmelsen forutsetter en helhetlig vurdering av senterområdet. 4.4 Når kan/ kan ikke en mindre vesentlig endring av reguleringsplan/ bebyggelsesplan foretas For følgende mindre tiltak kan det være grunnlag for å foreta endringen som en mindre vesentlig endring, (og ikke vesentlig endring), dersom det anses som hensiktsmessig: 1. Endring på plassering av avkjørsler 2. Mindre justeringer av veitraseèr 3. Endring av eiendomsgrenser 4. Mindre endring av byggegrenser 5. Oppføring av noe annen bygningstype enn forutsatt (jfr veileder - utnyttingsgrad). 6. Endret orientering eller plassering av bebyggelsen på enkelte tomter 7. Bytte av areal. Eksempler: o areal regulert til friområde/ fellesområde/ friluftsområde kan omreguleres til byggeformål dersom det samtidig kompenseres med at et annet areal regulert til byggeformål omreguleres til grønt formål. Forutsetningen er at området det kompenseres med har like god kvalitet og plassering. Det presiseres at dette kun gjelder mindre justeringer og ikke vil kunne gjelde store arealer. o Areal regulert til parkering kan bytte plassering med et areal regulert til byggeområde Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 16 av 18

17 For følgende større tiltak kan det, etter en nærmere vurdering, være aktuelt å foreta endringen som en mindre vesentlig endring (men merk begrensningene nedenfor) 1. Endring fra et type byggeområde til et annet 2. En begrenset økning av utnyttelsesgrad/ byggehøyde innenfor et regulert byggeområde BEGRENSNINGER: Planendringen skal ikke foretas som mindre vesentlige endring når endringen gjelder boligprosjekter som: 1. ligger i senterområder, boligområder (merket B på plankartet) og innenfor funksjonell strandsone i kommuneplanen (Her er det ønske om helhetlige planer) 2. ligger i en sammenheng hvor det åpenbart burde utarbeides en større samlet revisjon av reguleringsplanen 3. utløser behov for ny infrastruktur (jf pkt 4 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 4. stenger eksisterende/ mulige fremtidige ferdselsveier (gjelder både veier og stier) 5. er i konflikt med registrerte interesser i henhold til kommuneplanens temakart og andre faglige registreringer 6. foreslås bygget på areal som behøves til andre formål (f.eks næring, offentlige formål, allmennyttige formål, grønne formål) 7. foreslås bygget på areal i bruk til lek, jfr rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen 8. har uavklarte forhold knyttet til kulturminneinteresser 9. ikke kan anses å være et godt boligprosjekt (jfr bla estetikk, bokvalitet, trafikkforhold) 10. innebærer en økning på mer enn 6 boenheter 11. innebærer en økning på mer enn 600 m 2 BRA 12. har maksimal byggehøyde over 9 meter (jf pkt 23 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 13. ikke er i overenstemmelse med parkeringsvedtektene/ -normene både når det gjelder minimumskrav og maksimumsnorm 14. ikke samsvarer med kommuneplanens, eller kommunedelplaners, bestemmelser og retningslinjer (for forholdet mellom kommuneplanen og kommunedelplanene se kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer pkt 2) 15. vurderes som konfliktfylt Listen er ikke uttømmende Planendringen skal ikke foretas som mindre vesentlige endring når endringen gjelder næringsbygg som: 1. ligger innenfor senterområder, boligområder (merket B på plankartet) og innenfor funksjonell strandsone i kommuneplanen (Her er det ønske om helhetlige planer). 2. ligger i en sammenheng hvor det åpenbart burde utarbeides en større samlet revisjon av reguleringsplanen Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 17 av 18

18 3. utløser behov for ny infrastruktur, jf. kommuneplanens rekkefølgebestemmelser. 4. stenger eksisterende/ mulige fremtidige ferdselsveier (gjelder både veier og stier) 5. er i konflikt med registrerte interesser i henhold til kommuneplanens temakart og andre faglige registreringer 6. bygges på et areal som behøves til andre formål (f.eks offentlige formål, allmennyttige formål, grønne formål) 7. bygges på areal i bruk til lek, jfr rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen 8. har uavklarte forhold knyttet til kulturminneinteresser 9. ligger utenfor et område som oppfattes som et eksisterende næringsområde 10. må oppfattes som større utvidelse av den eksisterende virksomheten (Her må det foretas en skjønnsmessig vurdering) 11. inneholder forretningsformål 12. har maksimal byggehøyde over 9 meter (jf pkt 23 i kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer) 13. ikke samsvarer med kommuneplanens, eller kommunedelplaners, bestemmelser og retningslinjer (for forholdet mellom kommuneplanen og kommunedelplanene se kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer pkt 2) 14. ikke er i overenstemmelse med parkeringsvedtektene/ -normene både når det gjelder minimumskrav og maksimumsnorm 15. vurderes som konfliktfylt Listen er ikke uttømmende For øvrig bemerkes at barnehager ofte er konfliktfylte. Det kan være akuelt med en mindre vesentlig endring fra en type byggeformål (f.eks bolig, kontor, forretning) til barnehageformål, men saken må da meldes opp som en vesentlig endring med åpning for en mindre vesentlig endring (se prosedyrene beskrevet i kapitel 2.2). Ansvarlig for utarbeidelse: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer Side 18 av 18