Hva mer driver. boligprisene?

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Hva mer driver. boligprisene?"

Transkript

1 Carsten Fredrik Rønning Hva mer driver Masteroppgave boligprisene? Oslo, NTNU Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Fakultet for arkitektur og billedkunst Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning

2 NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGGEKUNST, PROSJEKTERING OG FORVALTNING Oppgavens tittel: Hva mer driver boligprisene? What more drives the house prices? Dato: Antall sider (inkl. bilag): 96 Masteroppgave x Prosjektoppgave Navn: Stud.techn. Carsten Fredrik Rønning Faglærer: Siri Hunnes Blakstad Hoved-veileder: Kjell Banken / Bi-veileder: Nils Olsson Ekstrakt: Oppgaven har som mål å øke forståelsen av hvordan dynamikken mellom boligetterspørsel og boligtilbud driver boligpris. En ny modell som viser utviklingen i tilbud, etterspørsel og pris på bolig i Norge er utviklet for dette arbeid. Modellen skiller seg fra de som benyttes av f. eks. Norges Bank og SSB og Finansdepartementet, ved at tilbud og etterspørsel i oppgavens modell beregnes som produkt av demografiske endringer og ikke som produkt av økonomiske endringer. For perioden viser modellen at balansen mellom etterspørsel, tilbud og pris bolig på lang sikt er i samsvar med etablert økonomisk markedsteori. Pris på bolig har økt når befolkningsendringer tilsier at det har vært økt behov for boliger uten at tilbudet av boliger i perioden har økt tilsvarende. Dette argumenterer for at måling av demografiske endringer kan bidra til forståelsen av hva som driver boligprisene. Modellen er satt opp i to varianter, der den ene tar utgangspunkt i at snittalder for førstegangskjøpere er statisk, mens den andre fanger opp faktiske endringene i snittalder for førstegangskjøpere. Ved å sammenligne modellenes resultater for perioden sannsynliggjøres det at endringer i førstegangskjøperes snittalder påvirker boligprisene på kort sikt. Det gir at denne gruppens adferd i boligmarkedet er av interesse å observere når en skal avdekke potensielle faktorer som bidrar til endringer i boligprisutviklingen. Samlet gir disse resultater en oppfordring til økt forskning på hvilken effekt demografiske endringer har på boligprisene. Oppgaven belyser også flere potensielle feilkilder som knyttes til de mest brukte metodene for måling av Norsk boligprisutvikling. Ved å se på forskning på boligmarkedet i USA blir det argumentert for at det i Norge kan forekomme skifte i hvilken type boliger som registreres i prisstatistikker, uten at disse justeres for endringene. Både teori og empiri viser at disse metodesvakheter kan gi store utslag, og da spesielt i perioder rundt trendskifter i prisutviklingen. Av dette konkluderes det med at boligprisstatistikkene som i dag benyttes i Norge bør leses med varsomhet frem til ny og bedre modell blir tatt i bruk. Stikkord: 1. Boligprisutvikling 2. Boligtilbud 3. Boligetterspørsel 4. Førstegangsetablerere (sign.)

3 Forord Denne rapport er kandidatens hovedoppgave i masterstudiet eiendomsutvikling og forvaltning/facility Management i regi av Norges Teknisk Naturvitenskaplige Universitet (NTNU). Studiet har vært organisert som en erfaringsbasert etterutdanning, og er et samarbeid mellom Fakultet for arkitektur og billedkunst og Fakultetet for ingeniørvitenskap og teknologi. Kandidaten har erfaring fra rollen som boligeier og boligutleier, samt erfaring fra arbeid med produksjon og utvikling av boliger. Kandidaten ønsker å takke Harald Magnus Andreassen i First Securities ASA og Karl Aksel Festø i DNB NOR ASA for bistand med datafangst, nyttige fagdiskusjoner og ikke mist oppmuntring til arbeidet med denne oppgaven. Videre rettes en stor takk til Statistisk Sentralbyrå som har vært hovedkilde for det datamaterial som her er benyttet. SSB har på sine hjemmesider en enorm mengde data, forskning og informasjon som er godt strukturert. Det påpekes også at alle enkeltpersoner i SSB som kandidaten har hatt kontakt med, opplevdes som meget hjelpsomme og ikke minst kunnskapsrike. Oppgavens tittel er avledet fra publikasjonen Hva driver boligprisene (Jacobsen D. og Naug B. 2004). Dette skal utelukket tolkes som respekt for deres arbeid. Siste takk rettes til de som har undervist og veiledet, og ikke minst til alle de flotte medstudentene fra studiet. Dette har vært en fantastisk opplevelse! i

4 Sammendrag Boligprisene vies stor oppmerksomhet i Norge. Dette kommer trolig av at en høy andel av den norske befolkning eier sin egen bolig og at dette eierskap normalt representerer deres største økonomiske investering. Videre har en sett at byggeindustrien, som sysselsetter mange arbeidstakere, er følsom for utviklingen i boligprisene. Således er det naturlig at emnet fanger bred oppmerksomhet. Denne oppgave har som målsetning å øke interessen for forskning på det spennende emnet. Oppgaven starter med en gjennomgang av hva boligprisstatistikk viser og hva den ikke viser avhengig av hvilken metode som ligger til grunn. I litteraturstudiet belyses forskning på boligmarkedet i USA som har vist at valg av metode som benyttes for å lage boligprisstatistikk er av betydning for statistikkens resultat. Hovedsvakhetene til de rådende prisstatistikker i Norge synes å ligge i at det kan forekomme visse endringene i omsetningen av gode boliger kontra mindre gode boliger uten at deres metodikk klarer å fange opp, og korrigere for dette. På grunnlag av den svakhet blir det argumentert for at metodikken som ligger til grunn for de mest brukte boligprisstatistikkene i Norge ikke nødvendigvis er den beste og at det bør vurderes å innføre nye metoder for å utarbeide disse boligprisstatistikker. Hvordan kan balanse mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet måles, når etterspørsel vurderes som reelt behov og ikke som betalingsvillighet? En ny modell som viser utviklingen i tilbud, etterspørsel og pris på bolig i Norge er utviklet for dette arbeid. Modellen skiller seg fra de som benyttes av f. eks. Norges Bank og Statistisk Sentralbyrå og Finansdepartementet, ved at tilbud og etterspørsel i oppgavens modell beregnes som produkt av demografiske endringer og ikke som produkt av økonomiske endringer. For perioden viser modellen at balansen mellom etterspørsel, tilbud og pris bolig på lang sikt er i samsvar med etablert økonomisk markedsteori. Pris på bolig har økt når befolkningsendringer tilsier at det har vært økt behov for boliger uten at tilbudet av boliger i perioden har økt tilsvarende. Dette argumenterer for at måling av demografiske endringer kan bidra til forståelsen av hva som driver boligprisene. ii

5 Modellen er satt opp i to varianter, der den ene tar utgangspunkt i at snittalder for førstegangskjøpere er statisk, mens den andre fanger opp faktiske endringene i snittalder for førstegangskjøpere. Ved å sammenligne modellenes resultater for perioden sannsynliggjøres det at endringer i førstegangskjøperes snittalder påvirker boligprisene på kort sikt. Det gir at denne gruppens adferd i boligmarkedet er av interesse å observere når en skal avdekke potensielle faktorer som bidrar til endringer i boligprisutviklingen. Samlet gir disse resultater en oppfordring til økt forskning på hvilken effekt demografiske endringer har på boligprisene. iii

6 Innholdsfortegnelse Forord... i Sammendrag...ii Innholdsfortegnelse... 1 Figurliste... 3 Vedleggliste Innledning Bolig, formue og forbruk En ny modell Hypotesen Oppgavens oppbygning Problemstilling og forskningsformål Bakgrunn for valg av problemstilling Forskningsformål Empirisk felt og relevant teori Boligpris Måling av boligprisutviklingen Korreksjon for skifte i type boliger som omsettes Korreksjon for endring i kvalitet Et blikk på boligprisens historiske utvikling Relevant teori En enkel markedsmodell Finansiell Adferdsteori Planktonteorien Det sykliske boligmarked Bruktbileffekten Relevant empirisk forskning Boligmarkedets fundamentalverdier Andre forklaringer for boligprisutvikling Vi blir flere Boligkarrieren Boligforbrukerne i lys av deres elastisitet De uetablerte De nyetablerte De etablerte De veletablerte Andre relative endringer Oppsummering av kapittelet Metode Avgrensning Metodikk Empiri Usikkerhet i statistikkgrunnlaget Boligpris sett i lys av tilbud og etterspørsel Vakanseabsorberende hendelser (boligetterspørsel) Innvandring Skilsmisser og samlivsbrudd Samlet boligetterspørsel

7 5.1.4 Feilkilder Vakanseskapende hendelser (boligtilbud) Nybygging som vakanseskapende hendelse Død som vakanseskapende hendelse Samlet årlig boligtilbud Feilkilder Pris, tilbud og etterspørsel Boligpris i lys av tilbud og etterspørsel Observert forskjell mellom justert og ikke justert etterspørsel Feilkilder Konklusjon Diskusjon Konklusjon Anbefaling Sammendrag Referanser... iv Vedlegg... vi 2

8 Figurliste Figur (graf 1) Historisk boligprisutvikling. Figur (figur 1) En enkel markedsmodell Figur (graf 2) Byggekostnader og boligpris Figur (graf 3) Boenheter og husholdninger Figur (graf 4) Personer som bor alene Figur (graf 5) Alder ved utflyttning Figur (graf 6) Alder på førstegangskjøpere i England kilde Figur (tabell 1) Oversikt over samboende Figur (graf 7) Skilsmisser og separasjoner Figur (graf 8) Inngåtte ekteskap Figur (graf 9) Vakanseskapende hendelser Figur (graf 10) Eldre som bor alene Figur (graf 11) Vakanseabsorberende Figur (graf 12) Folkemengde fordelt på ettårig alder Figur (graf 13). Størrelse på utvalgte befolkningsgrupper Figur (graf 14) Antall som bor alene Figur (graf 15) Årlig boligetterspørsel Figur (graf 16) Årlig boligtilbud Figur (graf 17) Boligpris i lys av tilbud og etterspørsel Figur (graf 18) Justert og ikke justert etterspørsel Figur (graf 19) Justert total boligetterspørsel Figur (graf 20) Boligpris i lys av tilbud, etterspørsel og justert etterspørsel Vedleggliste Vedlegg 1: Dataproduktene som er benyttet I graf 15, 17, 18, 19 og 20 Vedlegg 2: Dataproduktene som er benyttet I graf 16, 17 og 20 Vedlegg 3: Dataproduktene som er benyttet I graf 16, 19 og 20 Vedlegg 4: Dataproduktene som er benyttet I graf 12 Vedlegg 5: Dataproduktene som er benyttet I graf 13 Vedlegg 6: Uttaksskjema 3

9 1 Innledning 1.1 Bolig, formue og forbruk. I Norge er det normalt å eie sin egen bolig og dette representerer normalt husholdningens største økonomiske investering (NOU 2002:2). Formuen til de som eier egen bolig er således til dels prisgitt utviklingen i boligprisen. Fra forbrukerforskning vet en at enkeltpersoners forbruk er tett knyttet til hvordan personen oppfatter sin egen økonomiske velstand, og slik kan en til dels forklare hvorfor privat forbruk øker når boligprisene øker (Shiller 2007). En konsekvens av økning i boligprisen er at det blir mer attraktivt å bygge nye boliger. Byggeindustrien sysselsetter mange arbeidstagere direkte og indirekte, og når det blir mer å gjøre i denne bransjen sysselsetter bransjen flere. Utviklingen i boligpris har altså noen direkte konsekvenser på samfunnsøkonomien. Når prisene går opp stimuleres økonomien av høyere privat forbruk, både av de som får økt formue ved at verdien på deres bolig øker og av de som får bedret sin kjøpekraft som en konsekvens av den økte sysselsettingen. Høsten 2008 opplevde verden en global finanskrise. Mange store banker gikk konkurs. Selv en av bankenes bank, American International Group (AIG), som hadde forsikret svært mange banker mot utlånstap måtte tilføres nær 200 milliarder dollar av den amerikanske stat for å unngå konkurs. Konsekvensene av disse alvorlige hendelsene var at det i en periode ble vanskelig å ta opp banklån, og prisene på de fleste kapitalkrevende varer falt, også boligprisene. Det spesielle i denne sammenheng var at det var prisfallet på amerikanske boliger som i første omgang syntes å utløse krisen (Shiller 2008). Boligprisenes betydning på verdensøkonomien kan i lys av dette være av større betydning enn det etablert teori tidligere har antatt (Buffet 2008). Det kan altså se ut til at boligprisene er en viktig del av veven av elementer som påvirker økonomi og velstand både for enkeltpersoner og for samfunnet, og i lys av finanskrisen i 2008 ble det nærliggende å tro at både eksperter og lekfolk hadde mangler i sin forståelse av dette. Det var tilsynelatende konsensus om at rente, arbeidsledighet, lønnsvekst og publikums forventning til utvikling av disse 4

10 fundamentalverdier er blant de viktigste drivere av boligprisen (se f.eks. NOU 2002:2. Jacobsen Solberg-Johansen og Haugland Jacobsen og Naug 2004). Det finnes forskjellige definisjoner på hva fundamentalverdier for bolig er, men ofte ser en at de settes til å være rente, reallønnsvekst, arbeidsledighet og publikums forventninger til disse faktorer. Fundamentalverdiene synes å forklare historisk utvikling i boligpris meget nøyaktig. Muligheten til å forutse utvikling ved hjelp av disse faktorer (prediksjonsverdien av faktorene) er derimot noe mer tvilsom. Finanskrisen viser i det minste at alt for mange banker og finansinstitusjoner har feilberegnet fremtidig utvikling i boligpris og hvilken betydning det har for dem. Det synes at våre gjeldende metoder for prognosering av boligpris har svakheter av slik art at de kan tillate fremveksten av en global finanskrise. Dette kan bety at vi må leve videre med erkjennelsen om denne type risiko eksisterer, og eventuelt finne nye metoder som hjelper oss å identifisere risiko for uønsket store svinginger i boligpris. Hvis slike nye metoder utarbeides kan myndighetene og markedsaktører ta beslutninger på grunnlag av dette, slik at de forhåpentligvis kan klare å styre unna denne type uønsket dramatikk. 1.2 En ny modell Det er vanlig å beskrive markedspris som en funksjon av tilbud og etterspørsel (Grytten 2009). Dette ligger også til grunn i de modellene de store statlige institusjonene benytter seg av for å predikere boligprisutviklingen. Disse modellene 1 beregner etterspørselen i markedet, ved å beregne kjøpekraften til gruppen. Modellene synes å gi gode prediksjoner ved normal boligprisutvikling, men jeg mener at normal utvikling i boligpris er hverken dramatisk eller spesielt spennende. Det er de unormale endringer som skaper hodebry og det er de en ønsker å forutse slik at de kan forhindres. Finanskrisen viser at store utslag i boligprisene påvirket fundamentalverdiene, det kan tolkes som at fundamentalverdiene i de tilfeller styres av boligprisene og ikke omvendt. For å skape en modell som varsler om store unormale boligprisendringer, endres derfor perspektivet på etterspørselsiden av boligmarkedet. I denne oppgave 1 Modellene omtales nærmere i kapittel 3. 5

11 beregnes etterspørsel ut fra reelt behov, der reelt behov er definert ut fra våre langsiktige forbruksmønster av bolig, som f. eks. at ungdom flytter ut fra sine foreldre når de blir økonomisk selvstendige og ikke lenge før eller lenge etter. Hensikten med å beregne et slikt reelt behov er å avdekke om en har et uvanlig, eller unormalt avvik mellom reelt behov og faktisk konsum. Ut i fra en antagelse om at konsum på lang sikt vil være bestemt av det reelle behov, vil et slikt avvik gi at en har en potensiell korreksjon i vente. Intensjonen med oppgaven er altså å bygge en ny modell som beregner etterspørsel ut ifra et forhåndsdefinert reelt behov. I stedet for å kun se på etterspørsel som en funksjon av kjøpekraften i befolkningen, vil en sammen med en modell som avdekker det reelle forbruket, trolig har bedre grunnlag for å danne seg en mening om hvordan boligprisene vil utvikle seg. I oppgaven har det ikke vært prioritert å se på kjøpekraft sammen med reelt behov og faktisk forbruk. I stedet er det prioritert å finne en modell som kan gi svar på om det kan være samsvar mellom boligprisutvikling og endringer i forbruk av bolig. En slik korrelasjon burde gi grunnlag for ytterligere forskning på dette felt. 1.3 Hypotesen Et avvik mellom reelt behov og faktisk konsum av boliger tilsier at det eksisterer en form for elastisitet i etterspørselen etter boliger. Elastisitet benyttes i økonomisk teori ved at en vare kan være elastisk eller ikke dvs. melk og brød er uelastisk, mens luksusvarer er elastiske. Elastisk etterspørsel etter boliger er ikke funnet brukt som begrep tidligere, og etableres dermed i denne oppgaven. Her defineres den som den kortsiktige fleksibiliteten boligforbrukere kan utvise i sitt ellers statiske forbruksmønster. Befolkningens forbruksmønster viser i denne sammenheng til det antall boliger som besittes per innbygger (forbruker). Det gir at elastisitetbegrepet her kan være noe misvisende, for det er mer nærliggende å tenke at elastisk etterspørsel etter bolig fokuserer på skifte i etterspørsel etter luksusleiligheter kontra leiligheter av lavere standard, men dette er altså ikke tilfelle. I denne oppgave etableres elastisk etterspørsel etter bolig som definisjonen på en forbruksendring (i antall boliger som per innbygger) som en kan forvente korrigeres tilbake til opprinnelig nivå. En gruppe som antas å kunne forårsake slik elastisitet kan være førstegangskjøpere. Sterkt stigende boligpriser kan medføre at foreldre hjelper førstegangskjøpere med å 6

12 fremskynde kjøp av første bolig før prisene blir alt for høye. Fallende boligpriser kan medføre at foreldre overtaler sine barn til å utsette kjøp av første bolig til prisfallet har avtatt. Det antas at både forsering og forsinkelse av kjøp av første bolig påvirker etterspørselssiden både når dette inntreffer og i ettertid når forbruksmønsteret skal vende tilbake til det normale 2. Dette betinger imidlertid at det eksisterer et definert normalt nivå for forbruk av bolig og at etterspørselssiden (boligkjøperene) utviser denne elastisitet med så stor samtidighet at det påvirker boligprisene. Det presiseres at det her siktes til midlertidige endringer i forbruksmønsteret hos boligkjøpere og ikke til langsiktige og varige endringer som måtte skje over generasjoner. Forskning viser at vår adferd i hovedsak er styrt av hvilke handlinger våre nærmeste utfører (Atkinson & Hilgard's 2009). Implisitt gir det at vi som forbrukere er flokkdyr og at vi er tilbøyelig til å lage og følge trender. Noen av våre preferanser og noe av vårt forbruk av boliger viser på den annen side å være stabile over lang sikt (Hellevik 2005). Hvis vår tilbøyelighet til å følge trender kan medføre at boligforbruket i en periode avviker fra det langsiktige normalnivået, så eksisterer det en elastisitet i etterspørselen etter boliger. I det en pågående trend mister sitt moment, og vårt handlingsmønster på ny vender tilbake til normalnivået vil man oppleve en korreksjon i etterspørselen og dermed også en korreksjon i pris. Dette vil kunne forklare hvorfor boligmarkedet kan oppfattes som sterkt syklisk 3 (Mjølhus 2007) og dette vil kunne forklare hvordan fundamentalverdier i perioder kan bli et produkt av boligprisene, i stedet for å være årsaken til boligprisene. 1.4 Oppgavens oppbygning Denne masteroppgaven har 6 kapitler: Kapittel 1 omtaler bakgrunnen for oppgavens tema Kapittel 2 omtaler problemstillingen og forskningsspørsmålet Kapittel 3 gir en presentasjon av relevant teori og empiri som benyttes, eller omtales, i oppgaven. Her blir også metode for beregning av boligprisutvikling tatt opp som eget tema. 2 At det totale konsumet skal over tid være konstant (korrigert for langsiktige trender) gir også at begrepet elastisk etterspørsel etter bolig skiller seg noe fra hvordan elastisk varer normalt defineres innen økonomisk teori. 3 Mjølhus beskriver eiendomsmarkedet som syklisk i den forstand at prisutviklingens historiske utvikling regelmessig gjentar seg selv, dette syn deler han med flere, blant annet Yale professor Robert J. Shiller (2007). 7

13 Kapittel 4 redegjør for metode og data benyttet i oppgaven Kapittel 5 presenterer selve beregningene, formlene og resultatene som er utarbeidet. Kapittel 6 innholder konklusjon, anbefalinger og oppsummering. 8

14 2 Problemstilling og forskningsformål På lang sikt synes boligprisene å være gitt ut fra byggekostnad pluss tomtekostnad (Shiller 2007). Således er det tilbudssiden som i hovedsak setter premissene i et stabilt boligmarked. På kort sikt er det imidlertid etterspørselsiden som styrer prisen, da denne har anledning til å reagere på endringer langt raskere enn tilbudssiden (NOU 2002:2). I denne oppgave er hovedformålet å søke kunnskap om hvordan tilbud og etterspørsel etter boliger over tid endres og hvilken konsekvens dette har på prisutviklingen i boligmarkedet. Det eksisterer allerede mye forskning med tilsvarende formål. Det som er nytt i denne oppgaven er at etterspørsel beregnes ut fra reelt behov og ikke ut fra kjøpekraft. Hovedproblemstillingen i oppgaven er: A) Hvordan kan balanse mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet måles, når etterspørsel vurderes som reelt behov og ikke som betalingsvillighet? B) Hvordan påvirkes prisutviklingen i boligmarkedet av ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, når etterspørsel vurderes som reelt behov? Disse problemstillinger er trolig uvanlig ambisiøse for en masteroppgave. Omfanget er for stort til at arbeidet skal kunne lede til et fullverdig svar. Det orienteres derfor om bakgrunn for valg av problemstilling. 2.1 Bakgrunn for valg av problemstilling Den massive påvirkning boligprisene har på både realøkonomien i helhet og for det enkelte individ spesielt gir at det er fordelaktig med kunnskap om mekanismene som ligger bak boligprisdannelsen. Denne oppgaven søker å identifisere faktorer som kan gi oss informasjon om hvilke potensial for endringer i boligpriser etterspørselsiden representerer. Da gjennom sitt faktiske behov og utover det potensial etterspørselssiden representerer gjennom sin kjøpekraft. På kort tid er det antatt å være et betydelig element av psykologi bak etterspørselen, på lang sikt er det likevel det reelle behovet for bolig som antas å være underliggende for etterspørselssiden. Det er derfor rimelig å anta at det er de 9

15 kortsiktige avvik i etterspørsel som er underliggende for avvik fra de langsiktige likevekter i boligprisene. Det forutsettes da at forbrukerne (etterspørselsiden) kan vise en fleksibilitet, eller en elastisitet, i tid for når de er aktive i boligmarkedet. Det finnes lite forskning om emnet. Et eksempel er NGO 2002:2 vedlegg 3. Her er langsiktige fremskrivninger av boligbyggingen beregnet på forskjellige måter, men anslagene ligger langt under det antallet boliger som til nå har blitt bygget. På tross av at det har blitt bygget mye mer enn det myndighetene trodde ville bli bygget i en periode, så har prisene steget kraftig i samme periode. Dette har gitt en mistanke om at emnet er underforsket, og at det følgelig kan være av interesse å se nærmere på dette emne. Det har blitt søkt etter tidligere forskning både ved bruk av søkemotorer på internett, og gjennom samtaler med personer som antas å ha bred kjennskap til forskning på boligmarkedet. En av de som har vært kontaktet er Harald Magnus Andreassen i First Securities ASA. Det var han som under en samtale anbefalte at problemstillingen ble holdt bred, til tross for at dette gikk på bekostning av dybde. Han mente det kunne være nyttig å bygge opp denne masteroppgave som om det var en disposisjon for en doktoravhandling. Dette på grunn av at emnet har fått så lite akademisk fokus at det ikke foreligger noen grunnleggende empirisk forskning på det. Dette råd er tatt til følge, og arbeidet er derfor mindre spisset enn det kunne ha vært, gitt at det fantes et bedre fundament for den å bygge på. Den brede problemstillingen er valgt med hensikt å presentere selve ideen om at etterspørsel også bør vurderes ut fra det faktiske behov og ikke utelukket etter betalingsvillighet/kjøpekraft. Problemstillingen er altså om elastisitet i etterspørselen etter boliger eksisterer som et fenomen, og om dette fenomenet har påvirkning på boligprisutviklingen. For oppgaven er det dermed avgjørende at en har data på historisk boligprisutvikling som er sannferdig og nøyaktig. Oppgavens krav til gode data på historisk boligprisutvikling har her medført et betydelig fokus på kvaliteten av de tilgjengelige data. Dette arbeidet starter med å fokusere på de etablerte metoder for måling av boligprisutvikling i Norge. Pris er produktet av dynamikken mellom tilbud og 10

16 etterspørsel, og er det eneste kjente punktet vi har mellom to variabler, og derfor av største betydning for arbeidet. Det som ble avdekket under fokuset på metode for måling av boligprisutvikling ble vurdert som så betydningsfullt for det videre arbeid at det etter hvert ble en underliggende problemstilling: c) Hvilke svakheter har de mest brukte metodene for måling av boligprisutvikling i Norge? Det kan tenkes at det finnes mange faktorer som påvirker boligforbruket i en befolkning slik at forbruket kan betegnes som fleksibelt. Hvis det for eksempel kommer politiske endringer i eldreomsorgen kan det tenkes at dette fører til at eldre flytter ut fra sin siste bolig tidligere, eller senere, enn hva som før var tilfelle. Også i forhold til innvandring kan politiske endringer tenkes å kunne medføre endringer i det totale boligforbruket. Det er denne mengden med potensielle variabler som gjør hovedproblemstillingen så bred. Det er derfor valgt som en underliggende problemstilling å primært å fokusere på en gruppe, slik at arbeidet med denne gruppe kan stå som et eksempel på hvordan de øvrige gruppene også kan beregnes. Den siste underliggende problemstilling er: d) Hvordan påvirker det faktiske boligforbruket til ungdom som flytter ut fra sine foreldre boligprisutviklingen, i forhold til når en tilegner denne gruppen et statisk aldersbestemt boligforbruk. Denne gruppen er valgt av flere grunner, men hovedårsaken er at gruppen er antatt å være den som har størst påvirkning av den totale etterspørselen etter bolig (avgjørelsen for dette er dypere begrunnet i kapittel 4). 2.2 Forskningsformål Formålet med å søke dypere forståelse av forbruk og faktisk behov for boliger, er primært å skape ytterligere beslutningsgrunnlag både ut fra et privatøkonomisk perspektiv og et sosialøkonomisk perspektiv. Resultatene kan imidlertid også benyttes i forståelsen av hvor velfungerende boligmarkedet er ut fra et velferdsperspektiv. Det er en bred oppfattning at det er positivt for enkeltpersoner og samfunnet at folk har anledning til å eie sin egen bolig (se for eksempel NOU 2002:2, Shiller 2007, Gulbrandsen 2002). I lys av dette bør tilretteleggig og stimulering til selveie være et politisk ønske. I Norge synes dette også å være et klart mål da det blant annet er 11

17 skattemessig gunstig å eie bolig. I øvrige OECD land er tilretteleggingen høyst forskjellig, stort sett mindre gunstig tilrettelagt, hvilket også avtegner seg i det spesielt høye eie/leie forholdet vi har i Norge i forhold til sammenlignbare land (OECD No. 38, 2004) 4. Et høyt eie/leieforhold trenger likevel ikke å si så mye om hvor godt boligmarkedet fungerer. Hvis det er generell mangel på boliger kan det medføre at det er en bred misnøye med boligsituasjonen hos befolkningen, til tross for at de fleste har den eie eller leieformen de ønsker. Et eksempel på en slik situasjon er at yngre voksne blir boende hos sine foreldre lenger enn normalt/ønskelig på grunn av at det ikke er bolig å oppdrive (prisen for høy i forhold til ungdommenes kjøpekraft). For å få en forståelse av om boligtilbudet er i takt med befolkningens ønsker og behov kan en for eksempel se på utviklingen i ungdoms boligsituasjon. En vurdering av etterspørsel der reelt forbruk måles opp mot forventet forbruk vil sammen med måling av eie/leie forholdet gi en meget god indikasjon på hvor velfungerende boligmarkedet faktisk er ut fra et velferdsperspektiv. På grunn av sin påvirkning på det private og det offentlige er det ønskelig å avdekke faktorer i boligmarkedet som skaper signifikante endringer i etterspørselssiden. Raske skift/svingninger i boligmassens økonomiske verdi er normalt vurdert som negativt og stabilitet er derfor foretrukket. Det er derfor et mål i denne oppgaven å finne kjennetegn på potensielle trendskift som følger av endringer i boligforkbruket. Slik kunnskap er antatt å bidra til at det kan gjennomføres stabiliserende tiltak. Forskningsformålet oppsummeres til å ha vært å skape fokus på hvordan balansen mellom boligtilbud og det faktiske forbruk kan påvirke prisdannelsen, samt å vise en mulig metode for hvordan dette kan gjennomføres. I tillegg har det blitt viet oppmerksomhet til hvordan svakheter med rådene metoder for måling av boligprisutvikling kan bidra til å skape misvisende måleresultater. Arbeidet kan således sies å ha fått stor bredde, og resultatet er, fremstår å være, av tentativ karakter. 4 Anmerkning: Norge er et av verdens rikeste land med små sosiale skiller. Dette kan også være med på å forklare høy eie/leie-andel. 12

18 3 Empirisk felt og relevant teori I dette kapittelet presenteres en gjennomgang av de mest brukte metoder for å måle boligprisutvikling i Norge, samt empiri og teori om dynamikken i boligmarkeder. Dette skal gi leseren den bakgrunnskunnskapen som antas nødvendig for å følge det selvstendige arbeidet som presenteres i kapittel 5. Kapittelet er delt inn i tre deler. Første del omhandler måling av boligpris, andre del fokuserer på empirisk forskning, mens den siste delen omhandler teorier som benyttes i dette arbeid. 3.1 Boligpris For å oppnå økt forståelse for elastisitet i etterspørselen av boliger er det helt nødvendig å besitte bred kunnskap om den generelle dynamikken i boligmarkedet. I det lite regulerte Norske boligmarked er det nettopp dynamikken mellom etterspørsel og tilbud som setter pris. Det gir at forskningsspørsmålet i denne oppgaven forutsetter tilgang på data som beskriver utvikling i boligpris. Videre er det nødvendig med en god forståelse av hvordan tilbudssiden i markedet fungerer og ikke minst er det nødvendig med kjennskap til hva som utgjør etterspørselssidens økonomiske forutsetninger. I dette kapittelet etableres denne bakgrunnskunnskapen. Her belyses utfordringer og muligheter når en skal se på historisk utvikling av boligpris og videre belyses noen teorier om boligmarkedets fundamentalverdier slik Norges Bank, SSB og Finansdepartementet vurderer disse. Kapittelet avsluttes med en gjennomgang av kostnadsbildet ved produksjon av nye boliger Måling av boligprisutviklingen Å måle prisutvikling er å måle den løpende verdsetting av en vare. Utviklingen i gullpris kan være et godt forbilde. Varen er nøyaktig definert, den omsettes i nøye kontrollerte markeder, det er til enhver tid stor omsetning i markedet, og informasjon om produktet er fritt tilgjengelig for alle. Dette oppsummeres som en standard vare i et effisient marked 5, hvilket gir at måling av prisutvikling lar seg gjøre nøyaktig for denne. Å måle prisutviklingen i boligmarkedet er derimot noe helt annet. I boligmarkedet er hvert objekt mer eller mindre unikt, både i tid, sted og kvalitet. 5 Et effisient market kjennetegnes av prisen på varen til enhver tid er korrekt ut fra den informasjon som foreligger; effisient marked omtales tidvis også som effektivt marked. 13

19 Det gir at boligpris og utviklingen av denne, er en teoretisk størrelse beregnet etter beste evne under rådene forutsetninger, og at selv den beste boligprisstatistikk kun er et forsøk på å beskrive virkeligheten. I Norge finnes det to store boligprisstatistikker. Den ene utarbeides av Econ Pöyry på vegne av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) og Finn.no. Statistikken oppdateres hver måned, og hvert kvartal kommer den ut med et ekstra kapittel - boligbarometer. Datakildene denne statistikken bygger på kommer fra frivillig rapportering av salg formidlet av medlemmer av NEF og EFF som har vært annonsert på Finn.no. Datainnsamlingen startet i 1985 og har siden den tid gjennomgått flere større endringer hvor gamle beregninger er blitt lagt bort til fordel for nye. Den andre store statistikken på Norsk boligprisutvikling utarbeides av Statistisk Sentralbyrå (SSB). De benytter samme datagrunnlag som den av Econ Pöyry, i tillegg til data fra Notar AS og A/L Norske Boligbyggerlags Landsforbund (NBBL). Denne statistikken er blitt gitt ut kvartalsvis siden Begge statistikkene indeksberegnes i forhold til gitte attributter som geografisk beliggenhet, størrelse, boligtype etc. I praksis betyr det at de samler sammen rubbel og bit av data, sorterer de etter noen kriterier, fjerner de mest ekstreme tilfellene, deler kostnad på areal og harmoniserer de forskjellige gruppene. Denne metode gir mulige feilkilder som det er viktig å være bevisst på. Det er to større feilkilder i de ovennevnte boligprisstatistikkene. Den første feilkilde er at statistikkene ikke tar hensyn til at det kan forekomme skifte i hvilke typer boliger som omsettes, den andre feilkilde er at vi ikke har noe system for å korrigere pris for den generelle kvalitetsøkningen i boligmassen. Før de to feilkildene studeres nærmere gis to enkle eksempler. Det tenkes at prisutviklingen for leiligheter beliggende på Aker Brygge i Oslo er av interesse. På høsten selges ti leiligheter som ligger i nærheten av støykilder og uten sjøutsikt, samt en leilighet med sjøutsikt og uten støykilder ved siden av seg. På vårparten selges så ti toppleiligheter med sjøutsikt, og en leilighet med mindre bra beliggenhet. Sammenligner en så gjennomsnittlig kvadratmeterpris oppnådd på Aker Brygge fra høsten kontra fra det som ble oppnådd påfølgende vår vil det høyst sannsynlig se ut som om prisene har steget betydelig, uten at de nødvendigvis har gjort det. Det har bare vært et skifte i typen omsatte boliger. Statistikken er misvisende da den er for generell. Det andre 14

20 eksempelet tas på mikronivå. Gitt at en bolig omsettes for en million kroner. Etter overtakelse blir bygningen etterisolert, det blir installert vannbåren varme med luft - til - vann varmeveksler og boligen oppgraderes med smarthusfunksjoner, alt til en sum av 0,5 mill. Når boligen omsettes neste gang er salgssum 1,5 millioner. I statistikken meldes dette som en verdiøkning på 50 % til tross for at eier ikke har hatt noen avkastning på sitt eierskap. Eksemplene viser at statistikken kan være misvisende, hvilket gir at statistikkenes feilmarginer bør vurderes nærmere Korreksjon for skifte i type boliger som omsettes. Boligprisstatistikken fra Econ Pöryry blir sesongjustert. Dette fordi det gjennom året er noen måneder der boligprisene skiller seg litt fra de andre. Mest iøynefallende er trolig prisfallet en typisk ser i perioden før og under fellesferien. Dette inntreffer så regelmessig at NEF velger å korrigere for dette når de uttaler seg om den aktuelle måneds prisutvikling. Flere mener dette er feil. Redaktør i Finansavisen, Trygve Hegnar er kritisk til denne praksis, han mener at endring i pris er hva det er og ikke skal korrigeres for sesong. Han kan ha et poeng, for en vil selvsagt ikke sesongkorrigere pris for edle metaller. Fortjeneste på kjøp og salg av slike varer handler om timing, da kan en ikke sesongjustere prisstatistikken. På en annen side er det innlysende at prisen for noen varer bør sesongjusteres. Et eksempel er Norske jordbær. Hvis en sammenligner gjennomsnittlig pris fra i fjor med prisen på de jordbærene en finner i butikken i slutten av mai vil en trolig føle seg utsatt for ran, for i slutten av mai er det få modne norske jordbær. Det kan således både argumenteres for og mot sesongjustering av statistikk, men i arbeidet med denne oppgaven er det ikke blitt avdekket forskning på hvorfor det norske boligmarked har en slik normalendring i snittpris. For hvis det skal kunne avgjøres om sesongjustering av boligprisene er riktig eller ikke må det være avklart hva som skiller markedet i denne perioden kontra de andre periodene. Under et intervju med Harald Magnus Andreassen i First Securities AS ba jeg om hans refleksjoner rundt dette fenomenet. Han påpekte at denne periode utmerker seg mest med at mange reiser bort i fellesferien, og spesielt gjelder dette de med god økonomi. Dette gir en plausibel forklaring. De med god økonomi er naturligvis de som konsumerer de bedre (dyrere) boligene. Hvis det blir en midlertidig forskyvning i balansen mellom mengden handler i dyre boliger kontra billige boliger vil statistikken tilsi at en har en prisendring i markedet uten at det er tilfelle. Når denne forskyvningen i balanse er regelmessig 15

JANUAR 2016. Eiendom Norges boligprisstatistikk

JANUAR 2016. Eiendom Norges boligprisstatistikk JANUAR 2016 Eiendom Norges boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 10 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og metode

Detaljer

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Boligmeteret Desember 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 48/2006: side 2/12 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 12-2009

Prisstigningsrapport nr. 12-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 12-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2009 (23.11. - 29.11.2009): side 2/11 OPAK har

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Boligpriser flater ut s. 3 Prisene på borettslagsboliger vs. «totalmarkedet» s. 5 Gjennomsnittspriser 3-roms blokk

Detaljer

Desember 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Desember 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk Desember 214 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk Ved all publisering av data, figurer o.l. fra denne statistikken, skal Eiendom Norge, Finn.no, og Eiendomsverdi oppgis som kilde Innhold Hovedpunkter

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

November 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

November 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk November 214 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2007 (26.11.-02.12.2007): side 2/12 OPAK har siden mai 1981

Detaljer

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk JULI 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid Antall aktive annonser 8 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag

Detaljer

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk APRIL 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag

Detaljer

Januar 2015. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Januar 2015. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk Januar 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter

Detaljer

Februar 2015. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Februar 2015. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk Februar 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter

Detaljer

Boligmeteret juni 2014

Boligmeteret juni 2014 Boligmeteret juni 2014 Det månedlige Boligmeteret for JUNI 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.06.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

Aktuell kommentar. Bolig og gjeld. Nr. 9 2009. av Bjørn H. Vatne, spesialrådgiver i Finansmarkedsavdelingen i Norges Bank*

Aktuell kommentar. Bolig og gjeld. Nr. 9 2009. av Bjørn H. Vatne, spesialrådgiver i Finansmarkedsavdelingen i Norges Bank* Nr. 9 9 Aktuell kommentar Bolig og gjeld av Bjørn H. Vatne, spesialrådgiver i Finansmarkedsavdelingen i Norges Bank* * Synspunktene i denne kommentaren representerer forfatterens syn og kan ikke nødvendigvis

Detaljer

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk MAI 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag og

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 12-2008

Prisstigningsrapport nr. 12-2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 12-2008 side 2/12 Eiendomsmarkedet - prisutviklingen for boliger i Oslo og omegn OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2008 (24.11.-30.11.2008): OPAK har

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 05/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 19/2007 (07.-13.mai): side 2/10 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt

Detaljer

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008 Nr. 5 juli 28 Aktuell kommentar Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Av: Marita Skjæveland, konsulent i Norges Bank Finansiell stabilitet Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Marita

Detaljer

Boligmeteret desember 2013

Boligmeteret desember 2013 Boligmeteret desember 2013 Det månedlige Boligmeteret for desember 2013 gjennomført av Prognosesenteret t AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 17.12.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Det månedlig BoligMeteret for september 29 gjennomført av Opinion as for EiendomsMegler 1 Norge Oslo, 23. september 29

Detaljer

September 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

September 2014. Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk September 2014 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter

Detaljer

Boligmeteret oktober 2013

Boligmeteret oktober 2013 Boligmeteret oktober 2013 Det månedlige Boligmeteret for OKTOBER 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 29.10.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk MARS 2015 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter

Detaljer

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk NOVEMBER 215 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 1 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag

Detaljer

Finansiell stabilitet og boligmarkedet

Finansiell stabilitet og boligmarkedet Finansiell stabilitet og boligmarkedet Direktør Birger Vikøren Boligkonferansen 5. mai 21 Disposisjon Hvorfor er boligmarkedet viktig for norsk økonomi? Analyser av boligmarkedet Hvordan vil endringer

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

Boligmeteret. Juni 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015

Boligmeteret. Juni 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015 Boligmeteret Juni 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 25.06.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Boligmeteret oktober 2014

Boligmeteret oktober 2014 Boligmeteret oktober 2014 Det månedlige Boligmeteret for oktober 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 28.10.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2008

Prisstigningsrapport nr. 5-2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2008 (05.05. - 11.05.2008): side 2/11 OPAK AS

Detaljer

Økonomisk vekst April 2012, Steinar Holden

Økonomisk vekst April 2012, Steinar Holden Økonomisk vekst April 2012, Steinar Holden Noen grove trekk: Enorme forskjeller i materiell velstand mellom land og innad i land Svært liten vekst i materiell velstand frem til 1500 økt produksjon førte

Detaljer

Boligmeteret mars 2014

Boligmeteret mars 2014 Boligmeteret mars 2014 Det månedlige Boligmeteret for MARS 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.03.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2009

Prisstigningsrapport nr. 5-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2009 (04.05. - 10.05.2009): side 2/12 OPAK AS

Detaljer

BoligMeteret august 2011

BoligMeteret august 2011 BoligMeteret august 2011 Det månedlige BoligMeteret for AUGUST 2011 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo,22.08.2011 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

BoligMeteret september 2013

BoligMeteret september 2013 BoligMeteret september 2013 Det månedlige BoligMeteret for september 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.09.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk SEPTEMBER 2015 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 10 Boligtyper, prisutvikling 12 Datagrunnlag

Detaljer

BREV TIL INVESTORENE: SEPTEMBER 2014

BREV TIL INVESTORENE: SEPTEMBER 2014 BREV TIL INVESTORENE: SEPTEMBER 2014 Markedsutvikling Det var store regionale forskjeller i utviklingen i aksjemarkedene i september. Markedene sett under ett viser liten endring med en oppgang i verdensindeksen

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for november 2014 Det månedlige Boligmeteret for november 2014 er gjennomført av Prognosesenteret AS for for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.11.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

Boligpriser. Hvor høyt kan de gå? Av Finansfeber (www.finansfeber.com) Oktober 2011

Boligpriser. Hvor høyt kan de gå? Av Finansfeber (www.finansfeber.com) Oktober 2011 Boligpriser Hvor høyt kan de gå? Av Finansfeber (www.finansfeber.com) Oktober 2011 Boligprisutvikling NB! Grafen går Kun til 2008. (Etter 08 stiger prisene videre til nye topper) Boutgifter: Leiligheter;

Detaljer

Om Fylkesprognoser.no

Om Fylkesprognoser.no 1 Om Fylkesprognoser.no Fylkesprognoser.no er et samarbeidsprosjekt mellom fylkeskommunene som deltar i Pandagruppen. Denne gruppen eier Plan- og analysesystem for næring, demografi og arbeidsmarked (PANDA).

Detaljer

KAPITTEL 2. Prisstabilitet kommer ikke av seg selv. Sentralbanksjef Svein Gjedrem 1

KAPITTEL 2. Prisstabilitet kommer ikke av seg selv. Sentralbanksjef Svein Gjedrem 1 Prisstabilitet kommer ikke av seg selv Sentralbanksjef Svein Gjedrem 1 Vi kan gå til historien for å lære, slik at vi står bedre rustet til å treffe de rette valgene framover. Svein Gjedrem tar utgangspunkt

Detaljer

Sammenhenger mellom bredden i aksjeeierskapet og aksjeavkastning?

Sammenhenger mellom bredden i aksjeeierskapet og aksjeavkastning? Sammenhenger mellom bredden i aksjeeierskapet og aksjeavkastning? Richard Priestley og Bernt Arne Ødegaard Handelshøyskolen BI April 2005 Oversikt over foredraget Empiriske spørsmål vi vil se på. Teoretisk

Detaljer

Boligmeteret februar 2014

Boligmeteret februar 2014 Boligmeteret februar 2014 Det månedlige Boligmeteret for FEBRUAR 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 25.02.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen

Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen The World according to First Finanskrisen bidro til en voldsom nedtur Politikksvarene ble

Detaljer

NR. 05/2014. for OPAK AS. Oslo, 11.08.14. Øystein Dieseth Avd.leder Eiendomsrådgiving. Side 1/8 3968.1

NR. 05/2014. for OPAK AS. Oslo, 11.08.14. Øystein Dieseth Avd.leder Eiendomsrådgiving. Side 1/8 3968.1 3968.1 Side 1/8 NR. 05/2014 I følge OPAKs boligundersøkelse i mai har nominell prisoppgang det siste året vært fra 1 til 6 prosent. Selveierleiligheter har som eneste prissegment hatt prisnedgang. Meglerbransjens

Detaljer

Investorrapport H2 2011

Investorrapport H2 2011 Investorrapport H2 USA Property Norway KS Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse Første kvartal i har vist at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at veien frem til full vekst vil

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 Det månedlige Boligmeteret for desember 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 16.12.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

Investorrapport H2-2014

Investorrapport H2-2014 Investorrapport H2-2014 Florida Eiendom Invest AS Florida Eiendom Holding KS (tidligere Florida Residential KS) Oslo, 23. desember 2014 Status for investeringen The Bentley at Cobb s Landing (Tampa, Florida)

Detaljer

Boligmeteret august 2013

Boligmeteret august 2013 Boligmeteret august 2013 Det månedlige Boligmeteret for AUGUST 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 27.08.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

Makroøkonomiske utsikter

Makroøkonomiske utsikter Makroøkonomiske utsikter Byggevaredagen 9. april 2014 Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse roger.bjornstad@samfunnsokonomisk-analyse.no 2012M01 2012M02 2012M03 2012M04 2012M05 2012M06 2012M07 2012M08

Detaljer

Nr. 4 2010. Aktuell kommentar

Nr. 4 2010. Aktuell kommentar Nr. 4 2010 Aktuell kommentar Formuespriser, investeringer, kreditt og finansiell utsatthet Av: Magdalena D. Riiser, seniorrådgiver i Norges Bank Finansiell stabilitet *Synspunktene i denne kommentaren

Detaljer

Arbeidsledighet og yrkesdeltakelse i utvalgte OECD-land

Arbeidsledighet og yrkesdeltakelse i utvalgte OECD-land Arbeidsledighet og yrkesdeltakelse i utvalgte OECD-land AV: JØRN HANDAL SAMMENDRAG Denne artikkelen tar for seg yrkesdeltakelse og arbeidsledighet i de europeiske OECD-landene og i 26. Vi vil også se nærmere

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016 Markedssyn «Summer is coming» 1. NBBLs prisstatistikk NBBLs prisstatistikk for borettslagsboliger viser en prisoppgang på 1,6 prosent i årets

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015 Markedssyn 2016 Boligprisene «flater» ikke ut, men stiger om lag 5% 1. NBBLs prisstatistikk NBBL anslår at boligprisene vil stige om lag 5% i

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 06-07/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Det har vært historisk høy prisstigning på leie

Detaljer

Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2013. Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2013

Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2013. Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2013 Boligmarkedsanalyse kvartal 2013 Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 21/01/2014 Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen

Detaljer

Evig opptur & evig boligmangel?

Evig opptur & evig boligmangel? Evig opptur & evig boligmangel? Finansnæringens syn på boligmarkedet Boligkonferansen Oslo, 14. mai 2013 Harald Magnus Andreassen +47 23 23 82 60 hma@swedbank.no Hva mener eierne? (Bolig)byggerne er i

Detaljer

Forventningsundersøkelser for Norges Bank

Forventningsundersøkelser for Norges Bank Forventningsundersøkelser for Norges Bank Undersøkelser blant økonomieksperter, parter i arbeidslivet, næringslivsledere og husholdninger 1. kvartal 2013 28.02.2013 Forord Opinion Perduco utfører på oppdrag

Detaljer

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN 1/9 NR. 5/2006 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAK har for attende året på rad foretatt en "vårundersøkelse" av boligprisene i Oslo og omegn. Denne undersøkelsen er et supplement

Detaljer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer Boligfinansiering og gjeldsproblemer Penger til besvær 2012 Oslo 30. 31. oktober Emil R. Steffensen Direktør Finans- og Forsikringstilsyn, Finanstilsynet Agenda Bakgrunn Boligpriser og husholdningsgjeld

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

Boligmeteret november 2013

Boligmeteret november 2013 Boligmeteret november 2013 Det månedlige Boligmeteret for november 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 26.11.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

BILDE 2 Og jeg gjør det under sterk påvirkning av Bjørnstjerne Bjørnsons det er tross alt Bjørnson-år i år.

BILDE 2 Og jeg gjør det under sterk påvirkning av Bjørnstjerne Bjørnsons det er tross alt Bjørnson-år i år. BY- OG BOKVALITET 28. SEPTEMBER 2010 BILDE 1. Trengs en nasjonal byfortettingspolitikk? Dersom målet utelukkende er å fortette byen med nye boliger, er svaret nei. Det greier utbyggerne selv. Men om vi

Detaljer

FORVENTNINGSUNDERSØKELSE FOR NORGES BANK 2.KVARTAL 2015

FORVENTNINGSUNDERSØKELSE FOR NORGES BANK 2.KVARTAL 2015 FORVENTNINGSUNDERSØKELSE FOR NORGES BANK 2.KVARTAL 2015 Undersøkelse blant økonomieksperter, parter i arbeidslivet, næringslivsledere og husholdninger 28.05.2015 FORORD På oppdrag for Norges Bank utfører

Detaljer

Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2011. Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2011

Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2011. Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2011 Boligmarkedsanalyse 4. kvartal 2011 Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2011 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 1/23/2012 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2011... 3

Detaljer

Markedsuro. Høydepunkter ...

Markedsuro. Høydepunkter ... Utarbeidet av Obligo Investment Management August 2015 Høydepunkter Markedsuro Bekymring knyttet til den økonomiske utviklingen i Kina har den siste tiden preget det globale finansmarkedet. Dette har gitt

Detaljer

Regulering av drosjenæringen en litteraturstudie for norske forhold

Regulering av drosjenæringen en litteraturstudie for norske forhold TØI rapport 646/2003 Forfatter: Jon-Terje Bekken Oslo 2003, 41 sider Sammendrag: Regulering av drosjenæringen en litteraturstudie for norske forhold Bakgrunn og problemstilling Drosjenæringen har de siste

Detaljer

Statliga tillbyggnader

Statliga tillbyggnader Hva trenger vi av boliger i Norge? Hva viser de siste tallene fra Boligbarometeret pr. 3 kvartal? Hva er det som egentlig skjer om dagen i markedet? Markedsforhold som påvirker boligmarkedet Boligbarometeret

Detaljer

4. kvartal 2014 28.11.2014

4. kvartal 2014 28.11.2014 4. kvartal 2014 28.11.2014 Forord Opinion utfører på oppdrag fra Norges Bank kvartalsvise forventningsundersøkelser i Norge om inflasjons-, lønns-, valutakurs- og renteutviklingen blant økonomer i finansnæringen

Detaljer

3. kvartal 2014 29.08.2014

3. kvartal 2014 29.08.2014 3. kvartal 2014 29.08.2014 Forord Opinion utfører på oppdrag fra Norges Bank kvartalsvise forventningsundersøkelser i Norge om inflasjons-, lønns-, valutakurs- og renteutviklingen blant økonomer i finansnæringen

Detaljer

Utviklingen på arbeidsmarkedet

Utviklingen på arbeidsmarkedet Utviklingen på arbeidsmarkedet SAMMENDRAG Den registrerte arbeidsledigheten var ved utgangen av april på 38 800 personer, noe som tilsvarer 1,6 prosent av arbeidsstyrken. Det er over 20 år siden arbeidsledigheten

Detaljer

Boligmarkedsanalyse 1. kvartal 2012. Markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2012

Boligmarkedsanalyse 1. kvartal 2012. Markedsutviklingen pr. 1. kvartal 2012 Boligmarkedsanalyse kvartal 22 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 4/23/22 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr.

Detaljer

Ukens Holberggraf 12. august 2009

Ukens Holberggraf 12. august 2009 Ukens Holberggraf 12. august 2009 Norges Bank holdt foliorenten uendret på 1,25% men antyder at renten kan bli satt opp allerede i høst Det ser ut til at produksjonen og sysselsettingen i Norge kan avta

Detaljer

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN 1/10 NR. 12/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn. Høstundersøkelsen

Detaljer

BoligMeteret august 2014

BoligMeteret august 2014 BoligMeteret august 2014 Det månedlige BoligMeteret for august 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 27.08.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Sysselsetting, yrkesdeltakelse og arbeidsledighet i en del OECD-land

Sysselsetting, yrkesdeltakelse og arbeidsledighet i en del OECD-land Sysselsetting, yrkesdeltakelse og arbeidsledighet i en del -land AV JOHANNES SØRBØ SAMMENDRAG er blant landene i med lavest arbeidsledighet. I var arbeidsledigheten målt ved arbeidskraftsundersøkelsen

Detaljer

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK Aksjemarkedet var preget av uro knyttet til gjeldskrisen i PIIGS-landene. Dette ga seg spesielt utslag i avkastningen i aksjemarkedene i. kvartal, etter at gjeldssituasjonen i Hellas ble avdekket. I tillegg

Detaljer

Erfaringer med inflasjonsstyring i Norge og andre land

Erfaringer med inflasjonsstyring i Norge og andre land Erfaringer med inflasjonsstyring i Norge og andre land Sentralbanksjef Svein Gjedrem CME 7. juni Steigum-utvalget 19 Hvis prisstigningen internasjonalt er lav og stabil, vil en slik kurspolitikk bidra

Detaljer

Forelesning # 2 i ECON 1310:

Forelesning # 2 i ECON 1310: Forelesning # 2 i ECON 1310: Arbeidsmarkedet og konjunkturer Anders Grøn Kjelsrud 26.8.2013 Praktisk informasjon Kontaktstudenter: Marie: mariestorkli@gmail.com Steffen: steffen.m.kristiansen@gmail.com

Detaljer

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning 215 ansatte på 29 kontorer

Detaljer

Månedsrapport 7/13. Markedskommentar

Månedsrapport 7/13. Markedskommentar Månedsrapport 7/13 Markedskommentar Juni måned ble preget av turbulens i viktige markeder over hele verden. Makronyheter fra USA viser en bedring av situasjonen med en fallende arbeidsledighet og markant

Detaljer

NR. 05/2013. Dette indikerer at troen på en fortsatt sterk prisvekst i boligmarkedet er blitt mindre. Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør.

NR. 05/2013. Dette indikerer at troen på en fortsatt sterk prisvekst i boligmarkedet er blitt mindre. Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør. 3880.1 Side 1/8 NR. 05/2013 I følge OPAKs boligundersøkelse i april har prisoppgangen det siste året vært mellom 8 og 12 prosent, mest for selveierleiligheter og rekkehus/tomannsboliger, og minst for borettslagsleiligheter

Detaljer

Markedskommentar P. 1 Dato 14.09.2012

Markedskommentar P. 1 Dato 14.09.2012 Markedskommentar P. 1 Dato 14.9.212 Aksjemarkedet Det siste kvartalet har det det franske og greske valget, i tillegg til den spanske banksektoren, stått i fokus. 2. kvartal har vært en turbulent periode

Detaljer

Makrokommentar. September 2015

Makrokommentar. September 2015 Makrokommentar September 2015 Volatil start på høsten Uroen i finansmarkedene fortsatte inn i september, og aksjer falt gjennom måneden. Volatiliteten, her målt ved den amerikanske VIXindeksen, holdt seg

Detaljer

2016 et godt år i vente?

2016 et godt år i vente? 2016 et godt år i vente? Investment Strategy & Advice Det nærmer seg slutten av 2015 og den tiden av året vi ser oss tilbake og forsøker å oppsummere markedsutviklingen, og samtidig prøver å svare på hva

Detaljer

Hvordan måler Statistisk sentralbyrå prisstigningen?*

Hvordan måler Statistisk sentralbyrå prisstigningen?* AKTUELL KOMMENTAR Seksjonssjef i Statistisk sentralbyrå Hvordan måler Statistisk sentralbyrå prisstigningen?* Statistisk sentralbyrå publiserer månedlig tre prisindekser for konsum, KPI, KPI-JA og KPI-

Detaljer

NR. 5/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN

NR. 5/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN 1/9 NR. 5/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAK har for attende året på rad foretatt en "vårundersøkelse" av boligprisene i Oslo og omegn. Denne undersøkelsen er et supplement

Detaljer

Makrokommentar. Mai 2014

Makrokommentar. Mai 2014 Makrokommentar Mai 2014 Positive aksjemarkeder i mai Mai måned startet med at det kom meget sterke arbeidsmarkedstall fra USA hvilket støtter opp om at den amerikanske økonomien er i bedring. Noe av den

Detaljer

Aktuell kommentar. Nr. 2011. Norges Bank

Aktuell kommentar. Nr. 2011. Norges Bank Nr. 2011 Aktuell kommentar Norges Bank *Synspunktene i denne kommentaren representerer forfatternes syn og kan ikke nødvendugvis tillegges Norges Bank Husholdningens gjeldsbelastning fordelt over aldersgrupper

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Leieprisene for prestisjelokaler i

Detaljer

Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Gjøvik, 1. november 2013

Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Gjøvik, 1. november 2013 Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Gjøvik, 1. november 13 Oversikt Internasjonal økonomi Norsk økonomi Kapitalkrav og samspill med pengepolitikken Internasjonal

Detaljer

Makroøkonomiske utsikter drivkrefter for varehandelen. Juni 2015 Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom

Makroøkonomiske utsikter drivkrefter for varehandelen. Juni 2015 Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom Makroøkonomiske utsikter drivkrefter for varehandelen Juni 2015 Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom DN med ny # Det går bedre i verden lav oljepris hjelper godt for mange Verdensøkonomien støttes av oljeprisnedgang

Detaljer

OPEC ingen kutt i produksjonen oljeprisen seiler sin egen sjø.

OPEC ingen kutt i produksjonen oljeprisen seiler sin egen sjø. OPEC ingen kutt i produksjonen oljeprisen seiler sin egen sjø. Torsdag 7.11 meldte OPEC at der ikke kommer noen kutt i produksjonen fra deres side. Dette påvirker kraftig en allerede fallende oljepris,

Detaljer

Forventningsundersøkelsen 2. kvartal 2007:

Forventningsundersøkelsen 2. kvartal 2007: Forventningsundersøkelsen 2. kvartal 2007: Forventninger om lavere prisvekst og høyere lønnsvekst blant partene i arbeidslivet TNS Gallups Forventningsundersøkelse for 2. kvartal 2007 viser at det nå ventes

Detaljer

Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014

Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014 Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014 Byggevareomsetning proff + 8,2 prosent Byggevareomsetning privat + 12,8 prosent Byggevareindustrien + 9,8 prosent Boligprisen + 0,3 prosent Igangsetting nye boliger

Detaljer

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013 Virke Mote og fritid - Konjunkturrapport mars 2013 1 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer