Markedsrapport 3 / Norge etter oljeæraen Transaksjonsmarkedet i galopp i Q4 Lave volumer i leiemarkedet Tyskland boomer!

Transkript

1 Norge etter oljeæraen Transaksjonsmarkedet i galopp i Q4 Lave volumer i leiemarkedet Tyskland boomer!

2 Norge etter oljeæraen Norsk økonomi har lenge klart å vokse sterkere enn våre naboland, takket være særnorske vekstimpulser som oljeinvesteringer, en systematisk vekst i våre fiskerier, og en raus innvandringspolitikk som har hjulpet bygge-, anleggsog eiendomsbransjene til god aktivitet. Denne æra ser ut til å være forbi. Oljeinvesteringene ventes å falle, oljeprisen er på vei til å normaliseres, og gradvis vil vi trolig se lavere befolkningsvekst. Norsk økonomi hjelpes imidlertid av høy investeringsaktivitet i skjermede næringer. Årets statsbudsjett har de rauseste satsingene på samferdsel noensinne. En satsing som vil holde seg over flere år. Sterke statsfinanser muliggjør moderate skattekutt til en husholdningssektor som i makro har nær rekordhøy sparing. Prognoser for norsk økonomi BNP Fastlands-Norge 2 2,2 2,2 Privat konsum 2,1 2,1 2,7 Investeringer i Oljeutvinning og rørtransport 17,1 0-8 Investeringer i bedrifter i FL-Norge 0,2 0,1 1,2 Arbeidsledighet 3,5 3,4 3,5 KPI-vekst 2,1 2,1 2,1 Årslønn 3,9 3,3 3,3 3-mnd NIBOR 1,8 1,7 1,7 Råoljepris, NOK per fat Finanspolitikkens innretning målt ved endring av det oljekorrigerte strukturelle underskuddet, i pst av trend-bnp for FL-Norge 0,2 0,7 0,5 5 års Swap NOK 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, Hvis oljeprisen blir liggende på dagens nivå, er det trolig duket for nye nedjusteringer i prognosene for veksten i norsk økonomi. Finanspolitikkens ekspansive innretning, tilsier at den neste runde stimuli bør komme via pengepolitikken. De som ønsker seg uendrete signalrenter, vil imidlertid kunne henvise til at høstens fall i markedsrentene, bør gir betydelig stimuli til innenlandsk etterspørsel i tiden fremover. Eiendomsmarkedene vil trolig fortsatt preges av tvekampen mellom de negative makroutsiktene på den ene side, og den positive effekt lavere lånerenter har på verdsetting av alle typer eiendommer. Nasjonalbudsjettet Det foreslåtte statsbudsjett er ekspansivt med en stimulans på om lag et halvt prosentpoeng av BNP i Den samlede BNP-veksten ventes av Finansdepartementet likevel å forbli noe svakere enn trend. Sysselsettingen ventes fortsatt å øke, men ikke nok til å hindre en gradvis oppgang i arbeidsledigheten. Lavere renter til de fleste formål vil også bidra til å stimulere konsum og eiendomspriser, men neppe nok til å gi økonomien en ny opptur. Fallende oljeinvesteringer er den tyngste negative impuls. Departementets anslag på 8 pst nedgang fra 2014 til 2015 synes optimistisk. I skrivende stund er oljeprisen drøye 10 pst lavere enn den pris budsjettet forutsetter for Stor usikkerhet knytter det seg til både hvor mye oljeinvesteringene vil falle, og til dets ringvirkningene for bedrifter, husholdninger og eiendomsmarkeder i regioner hvor oljenæringene dominerer det lokale arbeidsmarked. Nøkkeltall makro pr. september 2014 Norges banks styringsrente 1,5 % KPI inflasjon siste 12 mnd 2,1 % Byggekostnadsindeks siste 12 mnd 3,4 % Boligprisindeks, siste 12 mnd, hele landet 1,4 % Arbeidsledighet 3,4 % SSB september 2014 Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen 2

3 Transaksjonsmarkedet I galopp Aktiviteten i transaksjonsmarkedet i første halvår tok seg meget bra opp før sommerferien. Etter sommeren har markedet blitt enda mer hektisk. Det har i Q3 vært stor aktivitet i alle segmenter, og dette vil sesongbestemt fortsette å øke nå i Q4. Det er egenkapital tilgjengelig, og bankene strekker seg lengre enn i Rentene er på et historisk lavt nivå og marginene presses ned. Bankene opplever skarp konkurranse om kundene. Det er grunn til å forvente ytterligere reduserte marginer fra bankenes side. 3 mnd Nibor og 10 års swap rente er i skrivende stund på hhv. 1,65 % og 2,47 %. Transaksjonsmarkedet drives primært av disse faktorer, men også av at utviklingen i byene og tettstedene er markant. Folk flytter mot byer og tettsteder. Leiemarkedet er sunt og forventningen til utviklingen i den kommende tid er positiv selv om makrobildet ikke er entydig positivt. Vi meldte i forrige rapport om «lack of products» i Oslos CBD og i de andre tradisjonelt mest attraktive områdene. Den sterke etterspørsel etter objekter i disse områdene vil nok medføre at noen av de som «sitter godt» og ikke hadde tenkt å selge vil bli invitert il nivåer de ikke kan si nei til. Både vi og mange andre aktører kan melde om prosesser med større objekter som pågår og som skal på plass i år. Det ser ut til at det blir et marked i galopp de neste månedene. Netto selgere er private investorer og norske fond. Vi estimerer «prime yield» i Q3 til å være i nivå 5 %, - ned fra 5,25 ved forrige rapport. Men vi er ganske sikre på at det vil «bikke» under 5 % i løpet av året. Alle er spente på hvordan Rom Eiendoms salg av Schweigaards gate 21 og 23 vil ende opp. Entra på Børs Entra Eiendom går fredag 17. oktober 2014 på børs. I henhold til "indicative price range" på NOK pr aksje vil Entra få en verdi ved børsnotering på mellom NOK 11,4 milliarder og 12,9 milliarder. Det vil være fri flyt av mellom 43 % og 67 % av aksjene. Staten vil fortsatt eie de resterende aksjer, og disse vil ikke være i fri flyt de første 180 dager (lock out). Entra har parallelt en emisjon opp til NOK 2,7 milliarder til samme kurs. Verdien ved børsnoteringen kommer på toppen av det transaksjonsvolum de fleste aktører estimerer til å bli rundt NOK 50 milliarder i Utenlandske investorer Aktiviteten til utenlandske investorer i Norge er større enn noen gang. De aller fleste er meget opptatt av trygghet, forutsigbarhet og naturligvis en akseptabel avkastning. Derfor er de på jakt etter sentrale eiendommer med god beliggenhet og solide leietakere. Det er Oslo-markedet som er mest interessant. Viktigste drivere er forventning om enn høyere yield enn i andre markeder, at norsk økonomi er solid og stabil og at det er vekst i befolkning, i sysselsetning og i kjøpekraft. Interessen er i sin natur knyttet til større prosjekter, og skal tilfredsstille spesielle krav og forventninger. Men for mange er det viktig at de også kan være «stolte» av eiendommene de kjøper, og en del er derfor på jakt etter trofé-eiendommer. Eiendommer med under NOK 100 millioner kroner er ikke interessante. Når det er sagt så kan unntaksvis eiendommer til en lavere verdi aksepteres dersom de passer godt inn i selskapets porteføljestrategi. Kontor- og handelseiendommer har vært øverst på ønskelisten, men vi ser at også lager- og logistikkeiendommer blir kjøpt. Normalt søkes objekter med lange leiekontrakter helst over 10 år. Det er ingen ulempe med kjente norske eller internasjonale selskaper som leietakere. Men noen vil også akseptere kortere leiekontrakter hvis objektets beliggenhet er bra og løpende leie vurderes å være under markedsleie. Da kjøpes det på et potensial i "cash flow"-stigning og dermed også økende eiendomsverdier. Noen utlendinger vil helst gå inn i "joint ventures" deleierskap med norske aktører, og det investeres indirekte i fonds og syndikater. Disse investeringene er ikke alltid så synlige i markedet. Vår erfaring med et tysk fond nå nylig er at man ikke nødvendigvis lar seg rive med på den prising som selger forventer. Dessuten tynger merkostnadene ved hedging (valutasikring) mer i det norske markedet enn i andre nordiske land - i mange tilfeller utgjør sikringen over 100 basispunkter. Å gå inn i «secondary markets» kan derfor være like aktuelt. Men at 2014 blir året da utenlandske investorer for alvor setter spor synes det lite tvil om. 3

4 Transaksjoner i den senere tid Oslo-området Ca kvm Type Selger Kjøper Kjøpesum NOK mill. Karl Johans gate 33 / Rosenkrantz gate Handel / Hotell / Kontor Yield Fam. Lund / Heiberg Eiendomsspar 460 < 4 Munkedamsveien Kontor RS Platou Property Mgmt Ragde Eiendom 426 5,60 Maridalsveien Kontor Norwegian Property Syndikat v / NRP 345 6,6 Snarøyveien rom Hotell Aker Solutions Pareto 480 6,30 Grensen rom Hotell Ragde Eiendom 147 Strandveien Industri DNB Livsforsikring Momentus Grensen Kontor Genesta Property Nordic Pareto Maridalsveien Kontor Norwegian Property Ness Risan & Partners 350 6,90 Martin Linges vei Kontor IT Fornebu Madison International Realty Hamang terrasse Kontor Aberdeen Asset Mgmt Mariboes gate Kontor Nordisk Areal I Klaveness Marine Real Estate Storgata Kontor Storgaten 8 DA Eiendomsspar 69 6,40 Husebybakken 28 B Kontor Statnett JM AB JV Millarium 688 Brynsveien Kontor Bryn Eiendom AS Steen & Strøm Magasin Handel Schage Eiendom AS Madison International Realty 750 Ringnes Park Handel Syndikat Ragde Eiendom 335 Statoil-bygget Kontor Koksa Eiendom / investorer Madison International Realty 680 Kristoffer Aamots vei 9, Nydalen Kontor Syndikat City Finansiering Pilestredet 33 / Tullins gate Kontor Aberdeen Norge I / DNB Liv Oslo Areal Landet forøvrig Ca kvm Type Selger Kjøper Kjøpesum Yield NOK mill. Beddingen 1, Trondheim 155 rom handel Hotell NIAM Byggteknikk Prosjekt AS 170 Fredrik Langesgate 20, Tromsø Kontor Fam. Meland Sparebanken Nord-Norge Sjøgata 35-37, Tromsø 121 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 136 Kjøpmannsgata 20, Stjørdal 115 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 129 Apotekergata 1, Ålesund 105 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 118 Smedasundet 93, Haugesund 102 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 114 Tollbugata 43, Drammen 127 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 142 Moseidveien 19, Stavanger Industri Base Property DNB 6,50 Hvamveien 1, Skedsmo Industri Aberdeen Eiendomsfond Norge Pareto Fugleåsen 9, Langhus Industri Bulk Eiendom PostNord Hamang terrasse 55, Bærum Kontor Aberdeen Asset Mgmt Bøhmergaten 42-44, Bergen Kontor Tom Rune Pedersen Finnestadveien 44, Stavanger Kontor Norwegian Property WP Carey (REIT) 604 6,13 Gamle Fetvei 13, Lillestrøm Handel Rosenborg Eiendom Ragde Eiendom 589 Gamle Ringeriksvei 34, Bekkestua Handel Profier Deka Immobilien Dråpen 19, Drammen Handel Lund Eiendom RS Platou Property Mgmt 28 Dronningens gate 5, Trondheim Hotell Private investorer Reitan Eiendom / Olav Thon Gruppen Utviklingsprosjekt, Stavanger Industri Bjørn Risa Bjørn Maaseide 160 Nykirkebakken 2, Stavanger Kontor Schibsted Union 378 4

5 Leiemarkedet Høy aktivitet tross lave volumer Det er en generell oppfatning at leiemarkedet fikk en treg start i 2014, og at første halvår har fortonet seg relativt roligere enn hva som er normalt. Aktiviteten har imidlertid tatt seg opp i Q3, og vi forventer at denne vil holde seg frem mot årsskiftet. Arealstatistikk kan i sin siste Leieprisoversikt melde om at det i Q3 ble signert 162 kontrakter, og med i overkant av kvadratmeter, ser vi at volumene i 2014 fortsatt er lave. Dog erfarer vi at aktiviteten er høy tross at det er lave volumer (kvm) som signeres. Dette ser vi i sammenheng med at det i år er færre store leietakere som er på søk etter nye lokaler enn det som har vært tilfellet i de foregående år, og at aktiviteten i stor grad er i den øvrige delen av leiemarkedet. Gjennomsnittsarealet i nye leiekontrakter for kontor har økt og vi nærmer oss opp mot kvm pr. leietaker. Samtidig tror vi også at bedrifter i økende grad vil ta innover seg at den høye veksttakten i norsk økonomi ikke vil fortsette i overskuelig fremtid, og kanskje derav bli noe mer forsiktig hva gjelder flytting til nye, større og dyrere kontorlokaler. Vi mener også at ytterligere fokus på effektivisering og arbeids organisering i åpne og fleksible løsninger også vil bidra til at arealbehovet kan bli mindre i tiden fremover. En av årets største leiekontrakter er Politiets utlendingsenhet som skal leie ca kvadratmeter i Økernveien på Tøyen. Vi er også kjent med ytterligere en stor offentlig leiekontrakt, på nærmere kvm i Oslo nordøst. Denne leiekontrakt antas å bli offentliggjort en gang i Q4. Dette korrelerer godt med våre tidligere antakelser om at det i 2014 vil bli et større innslag av det offentlige i årets kontraktsvolum. Ledighet Kontorledigheten i Oslo området har over lang tid ligget stabilt på +/- 7 %. Vi kan nå registrere en økning i ledigheten til ca. 7,5 %. Økningen kan virke overraskende tatt i betrakting av at det er lave volumer av arealtilførsel i år på ca kvm kontorareal. Vi mener at dette skyldes i hovedsak en historisk høy nybyggaktivitet og arealtilførsel i 2012 og 2013 (hhv. ca kvm og ca kvm), og at det i realiteten derfor er hull i markedet (fraflyttede eiendommer) som foreløpig ikke er tettet. I perioden er det forventet hhv kvm og ca kvm med kontorarealtilførsel i form av nybygg. Da arealtilførsel av kontorarealer forventes å være for lav i forhold til etterspørsel i perioden, mener vi at ledighetsoppgangen ansees å være av kortvarig art og vi forventer at ledigheten kan synke og stabilisere seg i Leienivåer Arealstatistikk melder i sin siste leieprisoversikt om at leieprisene fortsetter oppturen, og signerte snittleier er nå opp over 20 % fra forrige topp i Gjennomsnittsleie for signerte kontrakter i Q3 er nå på kr ,- pr. kvm. Selv om leieprisene fortsetter oppturen mener vi at dette gjelder for toppsegmentet av lokaler i CBD. Vi forventer at leieprisene vil utvikle seg sideveis både i Oslo sentrum og i randsonen. Grunnen til dette er bl.a. økt tilbud / ledighet og at vi har hatt en god leieprisvekst i de siste par årene - spesielt for A-kategoriserte kontorlokaler i Oslo sentrum og Skøyen, mens områdene i randsonen har til bakelagt en mer stabil utvikling. De høye leieprisene skyldes i stor grad leietakernes stadig økende krav til oppgradering og høy standard. Vi registrerer at løpetiden på leiekontraktene også har økt fra 4,4 år til 5,3 år. Dette skyldes naturligvis dels utleiers ønske om å sikre bedre avkastning på de investeringer og tilpasninger leietakers høye krav har medført. Dog gir ikke de høye leieprisene eller 0,9 års lengre leieperiode stor jubel hos utleierne. Deres inntjening har ikke økt i samme grad da tilpasningskostnadene er blitt så høye at mye av gevinsten blir spist opp. Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q Vika - Aker Brygge Indre by sentrum Kilde: Arealstatistikk AS Indre by Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo totalt 5

6 Forskjellene i markedet er altså økende. Vi gjentar gjerne at, vinnerne er de moderne, miljøriktige og arealeffektive kontorbyggene med en sentral beliggenhet nær et kommunikasjonsknutepunkt. Taperne er de eldre og udaterte byggene som bl.a. har etterslep på generelt vedlikehold og ikke tilfredsstiller leietakernes høye krav til standard og sentral beliggenhet. Lokaler i nybygg- og toppsegmentet (10 % høyeste) kr , mens gjennomsnittsnivået for lokaler med høy standard og sentral beliggenhet ligger i intervallet ,- pr. kvm. Utviklingen på leieprisene har flatet noe ut etter en jevn og fin økning de siste årene. Trendene i kontormarkedet Trendene i kontormarkedet er for tiden mange, noen mer tiltagende enn andre. Det er etterspørsel som innebærer overvekt både på cellekontorer og på landskapsløsninger. Vi kan si at de valgte løsninger er mer virksomhetstilpassede og gjennomtenkte - herunder også et ønske om fleksibilitet for fremtidige endringer. Bedrifter med suksess søker beliggenhet med andre som har en god posisjon. Sentrumsbeliggenhet eller lokasjon ved et av de tydelige knutepunktene i randsonen av Oslo vil være mest attraktivt. Akkurat som at kompetente arbeidstagere søker bedrifter og miljøer som allerede er kompetente. Uavhengig av trendene i kontormarkedet ser vi at de beste utleierne, lytter til leietakerne, setter seg inn i de forskjellige bedriftenes arbeidsmønster og kultur og oppnår et samspill på veien til «den gode løsning». Leiemarkedet Tromsø Tromsø er en by i forandring. Det er ingen tvil om at Tromsø er i fokus for nye aktører, så vel som for de etablerte i leiemarkedet. Flere betydelige leietakere er ute i markedet på søk etter egnede kontorer. Aker Solutions er én av flere store aktørene som har valgt Tromsø og sørlige sentrum som lokalisering for sin ingeniørvirksomhet i Nord-Norge. Intensjonen er å bygge i to byggetrinn, etablere en Teaterallmenning i forlengelse av Teaterplassen til Strandvegen, samt videreføre Jens Olsens gate gjennom området. Ny virksomhet skal i denne omgang legge til rette for 300 arbeidsplasser. Leienivåer Oslo-området Kontor Område 10 % høyeste 10% laveste CBD Bjørvika Sentrum Kvadraturen Skøyen Lysaker Nydalen Bryn / Helsfyr Hasle / Økern Lager Type 10 % høyeste 10% laveste Lager - Kategori A Handel Type 10 % høyeste 10% laveste Oslo - Kategori A Leienivåer Tromsø Kontor Område 10 % høyeste 10% laveste Tromsø Forventet utvikling Forventet utvikling Forventet utvikling Forventet utvikling Leiekontrakter i den senere tid Adresse Type Leietaker Antall kvm Storgata / Stenersgata 2-4 Kontor Riksrevisjonen Brynsveien 5 Kontor Alfsen & Gunderson Kongens gate 6 Kontor Centric Norway Haakon VIIs gate 2 Kontor Vardia Forsikring Økernveien Kontor Politiets Utlendningsenhet Lysaker Polaris Kontor Technip Strandveien 15 Kontor Peab Drengsrudbekken 1-15 Kontor Eurest / Compass Group

7 Nytt fra NAI FirstPartners Medarbeidere Oslo Michael Færden startet medio august 2014 som senior eiendomsrådgiver på utleie-teamet. Michael kom fra Krogsveen Næring hvor han fra 2009 var ansatt som Senior Eiendomsrådgiver og han har hovedsakelig arbeidet med utleie, fremleie og annen rådgivning innen næringseiendom. Michael har studert i London på London School of Foreign Trade. Han har tidligere 19 års erfaring fra shipping som senior skipsmegler og befraktningssjef i Fearnleys AS, Bergesen DY ASA og Lorentzen & Stemoco AS. Sabine Jennica Bartler er ny leder for utleieavdelingen. Sabine er utdannet eiendomsmegler MNEF, og har 15 års erfaring fra salg og utleie av både bolig- og næringseiendom. Sabine har vært i selskapet siden Som leder for utleieavdelingen har hun bl.a. ansvar for å innhente nye oppdrag til selskapet, forvalte utleieporteføljen gjennom å skape gode langsiktige løsninger for kundene våre. Ansvar for all markedsføring i fm. utleie av næringseiendom samt utarbeidelse av NAI FirstPartners utleiebilag «Ledige Lokaler». Hun bistår i tillegg i forbindelse med aksje- og eiendomstransaksjoner. Sabine har også diverse styreverv bl.a. i Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmegler og i Oslo & Akershus Eiendomsmeglerforening. Tromsø Finn Steffen Steffensen er ansatt som rådgiver næringseiendom ved Tromsøkontoret. Han er siviløkonom fra Norges Handelshøyskole. Erfaring fra en rekke private virksomheter innen bl.a handel og eiendomsutvikling og offentlig virksomhet som plan- og næringssjef i Storfjord kommune fra Fra 2000 til 2009 direktør for Tromsø Symfoniorkester. Daglig leder i Arctic Innovation fra 2009 med kurs- og rådgivning i etablering, ledelse og innovasjon. Hovedinstruktør for Mesterfagskolen FU-Nord i etablering og ledelse siden Tromsø-kontoret arrangerte også i år det tradisjonelle næringseiendomsseminar ultimo august. Programmet var variert og innholdsrikt med foredragsholdere fra lokale eiendomsaktører og lokale myndigheter, fra Oslo-advokatkontoret BAHR og fra Nordea. Tilstede var til sammen rundt 80 deltagere fra det lokale og til dels regionale næringsliv. Nye mandater prosjekter i prosess Vi arbeider med mange nye prosjekter. Vi nevner noen eksempler her. Utleie Utleie av Grini Næringspark 10, kombinasjonslokaler på ca kvm. med mulighet for påbygg / nybygg opptil kvm. Karenslyst Alle 9a, ca kvm. kontor Revitalisering av eiendommene i Ensjøveien ifm. endret eiersituasjon, ca kvm. Mange gode ledige lokaler i vår portefølje - se vårt magasin «Ledige Lokaler» på nai.no Søk / leietakerrådgivning For BDO tre lokaler i Akershus/Hedmark, totalt ca kvm. For Ramirent tre lokaler (lager og kontor) på Østlandet, totalt kvm. For Aggreko, Oslo, kombibygg 950 kvm. /tomt kvm. For Lagkagehuset, Oslo, produksjonslokale kvm., butikk 250 kvm. For Skintific AS, Oslo, lager kvm. Rådgivningsoppdrag For Ullensaker kommune rådgivning ifm. vurdering av tomter og kommunenes fremtidige strategier vedrørende utvikling av disse. Transaksjoner Vi arbeider med mange interessante transaksjonsprosjekter - i ulike størrelser og i flere landsdeler. Det er en meget hektisk tid. Salgsoppdragene omfatter både kontoreiendom, lager- og logistikk og handelseiendom, - samt tomter og utviklings prosjekter. Vi har også ulike kjøpsmandater, både fra norske og internasjonale aktører. Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og evt. hva vi kan gjøre for dere. 7

8 Impulser utenfra Nytt fra USA volume of transactions according to deal size H Er det befolkningsvekst som driver eiendomsutviklingen i USA? Les om dette og mer om hvordan eiendomsmarkedet vil utvikle seg i USA i årene som kommer. Her er siste rapport fra NAI Global s sjefsøkonom >500 m Dr. Peter Linneman. 14.7% 100<500 m Looking ahead Some of the most significant 50<100 m factors examined in a recent study of population growth by Linneman Associates, include: 25<50 m 17.0% innovation markets with higher educated workforces drawing employers, previous growth trends that increase 10<25 m interest in the region, proximity to key industries, particularly the ongoing growth of <10 the m US energy market, demographic 16.8% changes and an aging population. The future outlook for commercial property on a US national level is still very volume exciting. of transactions US populations according are to expected investor origin to H climb through 2020 and 2030, Linneman Associates says, 8.7% fueling real estate development, including residential, but 1.5% also office, retail, industrial, hotel, institutional and infrastructure. 2.0% Germany 1.4% USA 2.1% 2.0% UK According to Linneman, future growth will be driven by France a community s openness to change and a competitive 7.2% Austria political environment. Those areas that have grown over Swiss the past 20 years are likely to continue to grow because 6.9% of Malaysia the openness to growth. Assuming the US economy will Canada continue to grow, Linneman sees increased commercial Ireland real estate demand for retail, industrial, office, lodging and 15.8% Other self-storage. Markedet boomer i Tyskland 5.0% 9.0% Investment volume of app. EUR 17.1 bn in the first half OF 2014 Growth on the German investment market for commercial property continued unabated in the second quarter of Due to a transaction volume of around EUR 7.1 bn in the 14,7% period from April to June, the total result for the first half of the year amounts to EUR 17.1 bn. This means that 32.3 % more capital was invested in commercial property compared to the first half of ,0% 5% 9,0% The office asset class accounted for a 41.4 % share of the total volume in the first half of the year, equating to EUR 7.1 bn, which was 21.6 % higher year-on-year (H1 2013: EUR 5.8 bn). Transactions involving the second most popular asset class, retail, registered investments of EUR 5.0 bn (29.3 %), representing an increase of 15.7 % compared to the 16,8% Investment Market for Commercial Property 12 volume of transactions according to deal structure H Investment volume in billion 3500 previous year. The strongest growth was again recorded in the warehouse / logistics property segment. With a volume 3000 of EUR 1.9 bn, this segment increased its share to 11.3 %, 2500 which represents a 67.9 % rise compared to the first half of Thus within only the first six months of this year this segment has already surpassed the annual average volume volume 1500 of EUR transactions 1.4 bn according for the last to asset five type years. H This therefore opens up 1000 the prospect of a new record year. Property categorised 500 under other uses accounted for around EUR 3.0 bn or 18.0 %, of which almost half was generated by 18.0% hotel properties. 0 Portfolio Q1 deals Q2 in particular Q3 Q4 contributed Q1 Q2 to the Q3 very good Q4 Q1 performance of 2012 the investment market. Their 2013 share increased from 25.1 % in the first half 11.3% of 2013 to 35.7 %, with % 37.5% EUR 6.1 bn (+88.2 %) being invested in portfolios. 08 Volume of transactions according to asset Open-Ended R.E. Funds / Special 18,0% type H Funds , % 5, % % 02 "( ") "* "! 00 $# Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q volume of transactions according to type of investor H Office Retail 37,5% Warehouse/Logistics Other* *Other hotels, develop, sites, praking etc. 29.3% Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds 41,4% 11,3% Listed Real Estate Companies / REIT`s 29,3% Developers Frankfurt Corporates Private Investors / Family Offi Insurances / Pension Funds 8,7% 1,5% 2,0% Asset Manager/ Funds Manager 8 Real Estate Companies

9 <10 m 16.8% "* "! $# 29.3% Source: NAI apollo 9,0% volume volume of of transactions transactions according according to to investor type of investor origin H1 H Germany USA UK France Austria Swiss Malaysia Canada 37,5% 3500 Ireland 3000 Other % 2.0% 1.4% 2.1% 2.0% 18,0% 7.2% 6.9% 11,3% 15.8% 8.7% 29,3% 52.3% 41,4% Volume of 0 transactions according to Q1 deal Q2 Q3 Q4 Q1 5% Q2 9,0% Q3 Q4 Q1 structure H ,7% 35,7% volume of transactions according to deal structure H Markedsrapport 35.7% volume of transactions according to type of investor H ,0% "( ") "* "! $# 64.3%! "# "" "$ "% "& "' München volume of Single deal 52,3% Portfolio deal 12 16,8% Volume of transactions according 08 to investor origin H ,7% 7, ,0%1,5% Germany 1,4% 5, ,1% USA ,0% 04 UK 4.3 France 7,2% 02 Austria 52,3% 6,9% Swiss 00 Malaysia Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Canada 15,8% Investment volume in billion Ireland Other 17,0% 64,3% 37,5% Domestic investors dominate 41,4% 11,3% German investors are the most active players on the commercial property investment market, accounting for 52.3 % of purchases and 54.8 % of sales. At the same time, the volume invested by domestic investors was almost unchanged at EUR 9.0 bn (H1 2013: EUR 8.8 bn). The United 29,3% States is in second place in terms of investor origin, with EUR 2.7 bn or 15.8 % of the invested capital originating from here. British investors carried out investments with a volume of EUR 1.2 bn. French investors were named as the biggest net investors (around EUR 685 m), in part because of the purchase of the hotel portfolio by Accor. Because of the portfolio deals and sales of large properties, deals that fell into the EUR 100 m - EUR 500 m category accounted 35,7% for a volume of EUR 6.4 bn (37.5 %). This category was therefore 37.4 % higher in absolute terms than in The even larger deals (>EUR 500 m) accounted for a share of 9.0 % or a volume of EUR 1.5 bn. 64,3% Volume of transactions according to type of investor H Open-Ended R.E. Funds / Special Funds Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds Listed Real Estate Companies / REIT`s Corporates Developers Private Investors / Family Office Insurances / Pension Funds Asset Manager/ Funds Manager Real Estate Companies Sovereign Wealth Funds Closed-End Funds Bank Public Administration / Communities Seller volume in % Purchaser volume in % -40% -30% -20% -10% 0% 0 10% 20% 30% 40% Source: NAI apollo group 9

10 100<500 m 50<100 m 11.3% 41.4% 25<50 m 10<25 m 17.0% 37.5% Markedsrapport <10 m 16.8% 29.3% Source: NAI apollo group volume of transactions according to investor origin H volume of transactions according to deal structure H volume "Private investors / family offices" are 8.7% biggest 1.5% net buyers 2.0% Germany 1.4% Open USA ended funds / special funds 2.1% are responsible for the 2.0% highest UK share of transactions after they increased their purchases France by 47.2 % compared to last year to a total of EUR 35.7%! 7.2% "# 4.8 bn. Austria Private equity funds / opportunity funds represent Investments of EUR 40 bn in sight "" the second-strongest investor group, with a share of 16.4 % 52.3% "$ Swiss or EUR 2.8 bn. These investors therefore 6.9% On the German investment market for commercial property, "% Malaysia more than doubled their invested capital compared to last year. Besides 64.3% "' strong demand caused a further drop in the prime yields "& Canada for the office asset class across "( all top 5 markets in the the Open Ireland ended funds / special funds, project developers last three months. Apart from ") / building contractors were active on the 15.8% Frankfurt am Main, where Other seller side and "* the yield declined by 5 basis points to 4.65 %, all markets "! sold properties for EUR 2.9 bn (17.0 % share). On balance, regi stered a decline compression $# of 10 basis points (Berlin: private investors / family offices also account for the 4.65 %; Dusseldorf: 4.70 %; Hamburg: 4.55 %; Munich: biggest group of net buyers with around EUR 910 m %). In the retail segment, the yield declined by 5 basis volume of transactions according points to type in of Frankfurt investor H1 and 2014 Dusseldorf to 4.20 % respectively, as well as in Berlin to 4.35 % (Hamburg: 4.15 %; Munich: 3.95 %). Berlin and Munich registered a reduction in the prime yield for logistics properties to 6.85 % and 6.40 % respectively (Frankfurt: 6.40 %; Dusseldorf: 6.70 %; 5% 9,0% Hamburg: 6.60 %). Volume of transactions according to deal size H >500 m 100<500 m 50<100 m 25<50 m 10<25 m <10 m 17,0% 14,7% 16,8% 37,5% 18,0% Throughout the rest of this year, demand is expected to remain high from Open ended funds / special funds and private equity funds / opportunity funds that intend to 41,4% invest the 11,3% acquired capital promptly. In addition, because of the sustain long-term period of low interest rates on the bond market insurers / pension funds will also invest more in property either directly or indirectly through special fund vehicles in order to achieve their target returns. Overall, the investment market 29,3% is showing clear evidence of a stronger move towards secondary locations on one hand and coreplus properties on the other hand. 8,7% Cities Prime office 1,4% Prime retail Prime logistics yields 2,1% yields 2,0% yields Berlin 4.65 % 4.35 % 6.85 % 7,2% Dusseldorf 4.70 % 4.20 % 6.70 % 52,3% Frankfurt a. M % 6,9% 4.20 % 6.40 % Hamburg 4.55 % 4.15 % 6.60 % Munich 4.30 % 15,8% 3.95 % 6.40 % Average Ø = 4.60 % Ø = 4.20 % Ø = 6.60 % The robust development of the German economy with projected GDP growth of 2.0 % in 2014 and 2.5 % in 2015 (IfW Kiel), combined with the decision by the European Central Bank to reduce the base interest rate to 0.15 %, further encourage the demand for property investments in Germany. 35,7% Thus another increase in investment activity is very likely to take place in the second half of the year. For the year as a whole a transaction volume of up to EUR 40 bn is expected. 64,3% Property Purchaser Purchase Price (approx.) Asset type LEO I Portfolio PATRIZIA Immobilien AG Office 50% "Centro", Oberhausen Unibail-Rodamco Retail Hotel-Portfolio Accor Hotel Christie-Portfolio Morgan Stanley Retail Portigon-Portfolio Blackstone Office Portfolios CCP III u. EPISO (dt. Anteil) SEGRO plc Logistics TAG-commercial-Portfolio Apollo Global Management Office / Retail / Logistics Kö-Galerie, Düsseldorf Allianz Real Estate Office / Retail Two Supermarket-Portfolios Pramerica Real Estate / AP Retail Logistics-Portfolio GELF Kwasa Goodman Germany (EPF) Logistics 10

11 NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen næringseiendom etablert i Selskapet er uavhengig og partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere. Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon, utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdivurdering. Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom Kompetanse Erfaring Et godt utviklet kontaktnett Løsningsorientert og innovativt engasjement Pålitelighet NAI FirstPartners Næringsmegling Dronning Mauds gate 10 Postboks 1540 Vika 0117 Oslo Tlf: Epost: post@nai.no Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre kunder i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.

12 Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo Tlf: E-post: