LUNDEN 4 Gbnr 62/788 m.fl. Planid:

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE PLAN LUNDEN 4 Gbnr 62/788 m.fl. Planid: Detaljregulering Planbeskrivelse

2 Navn på plan/tiltak: Lunden 4 Kommune: Sandnes kommune Stedsnavn: Lunden, Sandnes, krets Stangeland Tiltakshaver: Nysted Invest as v/ Rune Nysted Adresse: Postveien 34, 4319 Sandnes Mobil: E-post: rune@nystedinvest.no Utreder: LandArk as Åsfrid Fagervik, overlandskapsarkitekt mnla Tlf: E-post: fagervik@landark.no Nina Mari Karlsø, overlandskapsarkitekt mnla Tlf: E-post: karlso@landark.no Gårds- og bruksnr: Gbnr 62/788 Saksbehandler: Silje Dons Ranhoff Oppstartsmøte: Start kommunal saksbehandling: Vedtaksdato: Side 2 av 26

3 Innhold 1. Innledende del Bakgrunn... 5 Forord... 5 Historikk saksbehandling... 5 Målsetting med planen/tiltaket Planstatus... 5 Regionale føringer... 5 Kommunale føringer... 5 Føringer for tiltakstypen... 8 Økonomiske eller administrative virkninger... 8 Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning... 8 Kjente/antatte problemstillinger Planforslaget Lokalisering og avgrensning... 9 Planområdet... 9 Beskrivelse av tiltaket Formål i planforslaget og tilhørende størrelser Grad av utnytting Eiendomsforhold Planprosess Om planprosessen Sakshistorikk Tidsplan Medvirkning Forhåndsuttalelser Merknader til forhåndsuttalelser Sandnes eldreråd, brev datert Irene G og Kåre Thorsen, e-post datert Rogaland fylkeskommune, brev datert Rogaland fylkeskommune, brev datert Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Stangeland bydelsutvalg, brev datert Sandnes kommune, Bymiljø, brev datert Tematisk kartlegging Miljø Kulturmiljø og kulturminner Landskap Grunnforhold Naturverdi og biologisk mangfold Forurensing Naturressurser Landbruk, skogbruk Naturressurser Samfunn Risiko og sårbarhet Rekreasjon og friluftsliv Side 3 av 26

4 Boligbebyggelse Sol og skyggeforhold Næringsliv, sysselsetting, lokale og regionale virkninger Infrastruktur/Kommunikasjon/Transport/Trafikksikkerhet/Trafikkløsninger Lokal overvannsdisponering Ledningskart Renovasjon Gang- og sykkelvegnett Barn og unge Tilgjengelighet/Universell utforming Bosetting og by- og tettsted Energibruk; klima, energi og vann Helse Oppsummering Alternativer Vedlegg Side 4 av 26

5 1. Innledende del 1.1 Bakgrunn Forord LandArk as overtok utarbeidelse av reguleringsplanforslaget i august Planprosessen startet opp i 2012 og den har, etter opplysninger fra Sandnes kommune, vært komplisert og tatt lang tid på grunn av tilbakesending fra bystyret og innsigelse fra overordnet myndighet. Det har også vært flere konsulentfirmaer som har framsatt detaljreguleringsforslag for Lunden. LandArk as har gått igjennom alle dokumentene som har blitt lagt til grunn for tidligere forslag til detaljreguleringer for Lunden samt «startpakken» fra Sandnes kommune som beskriver kommunens krav til planprosessen. LandArk as har utarbeidet et nytt detaljreguleringsforslag på bakgrunn av det materialet som foreligger og de krav som Sandnes kommune krever. Historikk saksbehandling Oppstartsmøte: Kunngjøring av oppstart av planarbeid Første 1. gangsbehandling Offentlig ettersyn Første 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Offentlig ettersyn Målsetting med planen/tiltaket Planområdet ligger sentrumsnært i Sandnes kommune og omfatter gbnr 62/788. Området var tidligere satt av til industriformål i en eldre reguleringsplan, men er i kommuneplan for Sandnes , planid , satt av til boligareal. Det er ønskelig å regulere planområdet til konsentrert småhusbebyggelse og legge til rette for fortetting av boligområdet med totalt 9 boenheter fordelt på 3 rekkehus. Parkering og snuareal for biler skal foregå på egen tomt samt felles areal. Det vil bli tilrettelagt for en sandlekeplass inne på området. Hele planområdet dekker et areal på ca. 2,9 daa. 1.2 Planstatus Regionale føringer Regionplan for Jæren Planområdet ligger innenfor Sandnes sentrum og det er dermed et krav på en boligtetthet på mellom 6-12 boliger/daa. Dette tilsvarer konsentrert småhusbebyggelse, lavblokk eller blokk. Kommunale føringer Kommuneplan Kommuneplan for Sandnes , , planid Prosjektområdet er gult og satt av til boligbebyggelse. Side 5 av 26

6 Figur 1. Utsnitt av kommuneplanen for prosjektområdet. Kartutsnittet er hentet fra Reguleringsplan Det finnes en eldre reguleringsplan som berører prosjektområdet, plan nr fra 1983, hvor planområdet er avsatt til industriformål, men den er ikke lenger gjeldende da kommuneplanen i juridisk forstand ligger over reguleringsplanen; Reguleringsplan med plan nr : Reguleringsplan for Stangeland I, samt del av Skeiane, Side 6 av 26

7 Figur 2. Utsnitt fra reguleringsplan med plan nr fra 1983, planen er ikke lenger gjeldende. Det finnes ingen reguleringsplaner som grenser mot prosjektområdet, men det finnes noen nærliggende reguleringsplaner. Figur 3. Planområdet Lunden og nærliggende reguleringsplaner. Kartutsnittet er hentet fra Side 7 av 26

8 Føringer for tiltakstypen Detaljreguleringsplan etter plan- og bygningslovens 12-3 benyttes i dette tilfellet for å følge opp foreslått arealbruk i kommunedelplanens arealdel. Bygge- og anleggstiltak hjemlet i planen, som ikke settes i gang senest 10 år etter vedtak av planen, kan ikke gjennomføres uten nytt planvedtak, jfr. pbl Det må i hvert tilfelle avklares med kommunen om gjennomføring av tiltak i samsvar med planen er søknadspliktige. Økonomiske eller administrative virkninger Nærliggende områder til prosjektområdet er i dag allerede utbygd og innehar de funksjonene som det planområdets funksjoner foreslås regulert til. Parkering vil skje på egen tomt og fellesområder, og antall parkeringsplasser er i henhold til vegnormen for Sør-Rogaland som blant annet benyttes av Sandnes kommune. Det settes av 1,2 parkeringsplasser per boenhet, noe som også er i tråd også med Nasjonal transportplan som har krav til lav parkeringsdekning for bil i områder langs kollektivaksene. Det blir i tillegg tilrettelagt for høy parkeringsdekning for sykkel i kjelleretasjen til hver av leilighetene. Det er ønskelig å legge til rette for 9 leiligheter og tiltaket vil således medføre en liten økning i trafikken på offentlige veger, samt en liten økning i antall brukere på det kommunale vann- og strømnettet. Det er vurdert slik at tiltaket ikke får noen større økonomiske og administrative virkninger for kommunen. Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning Området er satt av til boligbebyggelse i kommuneplan for Sandnes , planid Sandnes kommune vurderer det til, i 2012, at reguleringsplanforslaget ikke faller inn under forskrift for konsekvensutredninger for planområdet. Kjente/antatte problemstillinger Alle boenhetene i Lunden 4 har felles adkomstveg. Den lengste og øverste strekningen av adkomstvegen som går til Lunden nr. 4A og 4B, er for bratt i forhold til kravet i vegnormen for Sør- Rogaland av 6. mars Adkomstvegen bratthet/helning har tidligere vært avklart i dialog med kommunen, og det er kommet fram til at det ikke er praktisk mulig å endre helningen på den. Dette kan ha innvirkning på brannbiladkomsten til Lunden nr. 4A og 4B, slik det for øvrig har vært tidligere også. Side 8 av 26

9 2. Planforslaget 2.1 Lokalisering og avgrensning Planområdet Planområdet ligger langs vegen Lunden, sentrumsnært, i Sandnes kommune. Området langs med vegen og nærområdene består av boligbebyggelse og et område avsatt til industri med Stangeland trevarefabrikk fra 1907, der det ene bygget er vernet, Lunden nr. 13. Det er ønskelig fra Rogaland fylkeskommune med fortetting av området som omfatter et areal på ca. 2,9 daa, inkludert del av offentlig veg (Lunden) samt fortau langs Lunden. Planområdet grenser mot nord og øst mot vegen Lunden, boliger og Stangeland trevarefabrikk og i vest og sør mot boliger, jfr. figur 4 nedenfor. Figur 4. Kartutsnitt som viser planområdet med foreslått reguleringsgrense, tilsvarende kart ble brukt i varsel om oppstart i Side 9 av 26

10 Beskrivelse av tiltaket Hele planområdet dekker et areal på ca. 2,9 daa. Planforslaget legger til rette for fortetting og etablering av 9 boenheter fordelt på 3 rekkehus med 3 leiligheter i hvert rekkehus. I planområdet og i tilknytning til boenhetene vil det være felles uteareal og det vil bli opparbeidet en sandlekeplass. Hver leilighet har en carport med plass til 1 biloppstillingsplass og 4 sykkelparkeringsplasser. Gjesteparkeringsplasser og veger vil bli lagt inn i landskapet med minst mulig inngrep slik at skjæringer og fyllinger unngås i størst mulig grad. Antall parkeringsplasser er i henhold til kravene i vegnormen for Sør-Rogaland av 6. mars 2015 og kravet i Nasjonal transportplan om lav parkeringsdekning for bil i områder langs kollektivaksene, 1,2 parkeringsplasser per boenhet. Alle boenhetene i Lunden 4 har felles adkomstveg. Den lengste og øverste strekningen av adkomstvegen som går til Lunden nr. 4A og 4B, er for bratt i forhold til kravet i vegnormen for Sør-Rogaland av 6. mars Adkomstvegen bratthet/helning har tidligere vært avklart i dialog med kommunen, og det er kommet fram til at det ikke er praktisk mulig å endre helningen på den. Dette kan ha innvirkning på brannbiladkomsten til Lunden nr. 4A og 4B, slik det for øvrig har vært tidligere også. Det legges vekt på at området skal få en god og funksjonell tilpasning til sitt formål. Formål i planforslaget og tilhørende størrelser Planområdet har et totalt areal på ca. 2,9 daa. Området er regulert til følgende formål (kart- og planforskriften av ): 1. Bebyggelse og anlegg Kode 1112: «Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse», BKS Kode 1112: «Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse», BKS Kode 1112: «Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse», BKS Kode 1550: «Renovasjonsanlegg», f_re Kode 1610: «Lekeplass», f_lk Kode 1690: «Annet uteoppholdsareal», f_ut Kode 1690: «Annet uteoppholdsareal», f_ut SUM Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kode 2011: «Kjøreveg», o_kv Kode 2011: «Kjøreveg», f_kv Kode 2011: «Kjøreveg», f_kv Kode 2011: «Kjøreveg», f_kv Kode 2012: «Fortau», o_fo Kode 2019: «Annen veggrunn - grøntareal», f_avg Kode 2019: «Annen veggrunn - grøntareal», f_avg Kode 2082: «Parkeringsplasser», f_p Kode 2082: «Parkeringsplasser», f_p Kode 2082: «Parkeringsplasser», f_p SUM Hensynssone Kode 140: «Sikringssone - Frisikt» Hele planområdet sitt samlede areal: Side 10 av 26

11 Grad av utnytting Bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA) beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter teknisk forskrift, TEK. Nødvendig parkeringsareal regnes således med i arealet ved beregning av BYA og BRA for enkelte formål. Arealbehov for bebyggelse: Konsentrert småhusbebyggelse: tillatt bebygd areal på tomten er %- BYA = 100 % Eiendomsforhold Det er følgende gårds- og bruksnummer, og eiere innenfor planområdet, oppgitt av Sandnes kommune : Figur 5. Grunneierliste, fra Sandnes kommune, som ble brukt i forbindelse med varsel om oppstart i Side 11 av 26

12 3. Planprosess 3.1 Om planprosessen Planprosessen følger plan- og bygningslovens saksbehandlingsregler. Sakshistorikk Oppstartsmøte med Sandnes kommune ble avholdt Kunngjøring om igangsetting ble foretatt med skriftlig varsel, datert samt på kommunens hjemmeside. Tidsplan Planforslag oversendes Sandnes kommune for ny 1. gangs behandling november Medvirkning Følgende berørte parter og høringsinstanser er tilsendt varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid i 2012 etter oversendte lister fra Sandnes kommune: Figur 6. Liste over høringsinstanser, fra Sandnes kommune, som ble brukt i forbindelse med varsel om oppstart i Side 12 av 26

13 4. Forhåndsuttalelser 4.1 Merknader til forhåndsuttalelser I forbindelse med varsling av oppstart av planarbeid har det kommet inn 7 brev/e-poster med merknader og innspill til planarbeidet. Forhåndsuttalelsene følger som eget vedlegg. Merknader og innspill er kort referert og kommentert av forslagsstiller. Sandnes eldreråd, brev datert Sandnes eldreråd krever at det skal tas hensyn til eldre og bevegelseshemmede slik at de lett kan ta seg frem både for ute- og inneområder. Kommentar I planleggingen og byggefasen vil løsninger for universell utforming etterstrebes, men ettersom tomta har store høydeforskjeller vil ikke en optimal løsning med tanke på universell utforming utendørs være mulig. Inngangspartiene til leilighetene og lekeplassen er universelt utformet. Irene G og Kåre Thorsen, e-post datert Thorsen ønsker å vite mer om type bygninger og byggehøyde. Dersom ett stort bygg eller for mange enheter planlegges, protesterer de på det. De ønsker et grøntområde i stedet for utbygging som følge av at de mener at det blir trafikalt kaos i Lunden. Kommentar Det planlegges 3 rekkehus med 3 leiligheter i hvert rekkehus, til sammen 9 boenheter, høyeste mønehøyde er 21,8 m og høyeste gesimshøyde er 20,00 m. Mer informasjon om dette finnes i planbeskrivelsen, reguleringsbestemmelsene samt tegningen «Terrengsnitt». Thorsen har ikke spesifisert hvor mange boenheter de mener gir grunnlag for protest, men det vises til innsigelse fra Fylkesmannen hvor de ønsker en fortetting av området med 6-12 boliger per daa. Rogaland fylkeskommune, brev datert Rogaland fylkeskommune har ved regionalplanavdelingen ingen ytterligere kommentarer til planforslaget, men viser til deres forrige svar i forbindelse med forrige offentlige høring. Rogaland fylkeskommune, brev datert Rogaland fylkeskommune som regional planmyndighet kommenterer at området ligger svært sentralt i Sandnes og må derfor ha en høy utnyttelse. Det må være lav parkeringsdekning for bil og høy parkeringsdekning for sykkel. Ved fortetting stilles det store krav til utforming av boenhetene og utforming og plassering av bebyggelse. Solforholdene til nabobebyggelse må dokumenteres. Det må legges til rette for gode uteoppholdsareal for barn, unge og voksne der både de private og de felles uterommene skal ha gode sol- og støyforhold. Kvaliteten på uteområdene må dokumenteres. Fylkeskommunen minner på at det skal gjennomføres en ROS-analyse og det skal leveres en planbeskrivelse. Sektormyndighet innen kulturminnevern kjenner ikke til kjente kulturminner fra nyere tid i selve planområdet, men i området er det en rekke verneverdige bygninger, Stangeland trevarefabrikk på Lunden 3 som er vedtaksfredet og flere villaer som har høykvalitet og der Lunden 7 og 3 også er registrert i SEFRAK-registeret. Det er derfor svært viktig at ny bebyggelse i planområdet tilpasser seg til bevaringsverdig bebyggelse i nærområdet. Tiltakshaver bør ta kontakt med saksbehandler på Kulturseksjonen for møte/befaring når planene konkretiseres. Fylkesrådmannen vil komme med Side 13 av 26

14 innsigelse dersom kulturminneverdier i området skjemmes, reduseres eller på annen måte trues av endelig planforslag. Kommentar Rogaland Fylkeskommune sine innspill tas til følge. Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Fylkesmannen i Rogaland har innsigelse til planforslaget da det ikke følger føringene i Regionplan for Jæren for boligfortetting. Det skal legges opp til 6-12 boliger per daa. Videre er det anbefalt at det tilrettelegges for høy parkeringsdekning for sykkel og lav for bil i planområdene for å oppfylle kravene i Nasjonal transportplan om at økt persontrafikk i storbyene skal tas med kollektiv, sykkel og gange. Kommentar Fylkesmannens innspill tas til følge. Stangeland bydelsutvalg, brev datert Stangeland bydelsutvalg er positive til forslaget, men er bekymret for kapasiteten i Stangeland skolekrets. Kommentar Stangeland bydelsutvalg er positive til forslaget. Reguleringsplanforslaget kan ikke ta stilling til kapasiteten i Stangeland skolekrets. Ettersom både Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Rogaland ønsker fortetting i boligområder, bør det forventes at kapasiteten i skolekretsen bør samkjøres med målet om fortetting. Sandnes kommune, Bymiljø, brev datert Bymiljø ber om at det tas hensyn til Stangelandskulverten som krysser planområdet. Regulert avfallsoppstillingsplass for bolig 62/1565 og 62/137 bør trekkes helt ut til siktlinjen. Antall boliger utløser krav til sandlekeplass. Hovedturvegtrasé går gjennom planområdet, og må ivaretas. Det bør etableres en grønn buffersone langs fortauet av hensyn til turvegformålet. Det må tas hensyn til vegstrekningen i planområdet som er klassifisert som Bydelsrute og grønn rute for sykkel. Kommentar Innspillene tas til følge. Side 14 av 26

15 5. Tematisk kartlegging 5.1 Miljø Kulturmiljø og kulturminner Det er ingen kjente eller verneverdige kulturminner i planområdet, selve planområdet har heller ikke et spesielt kulturmiljø. Skulle det dukke opp noen kulturminner under bygging vil arbeidet bli stanset opp og de rette myndigheter varslet. I nærområdet til planområdet finnes det kulturminner og kulturmiljø med en rekke verneverdige bygninger. Blant annet har det på naboeiendommen Lunden 13, vært drevet fabrikk, Stangeland trevarefabrikk fra 1907, der det ene bygget er vedtaksfredet. I tillegg er det flere villaer i Lunden som har høy kvalitet, blant annet Lunden 3 og 7 som begge er registrert i SEFRAK-registeret. Figur 6. Stangeland trevarefabrikk fra 1907 er vernet og ligger ved planområdet Lunden 4. Villaene i Lunden 3 og 7 er registrert i SEFRAK-registeret. Landskap Planområdet avgrenses med vegen Lunden i nord og vest og boliger i sør og øst. Omkringliggende område er allerede utbygd og landskapet består av boliger med hager og industribygg. Landskapet for planområdet er ubebygd, men det er gjort flere inngrep i området, blant annet kjøreveg, biloppstillingsplasser m.m. Planområdet er forholdsvis flatt i nordre del mot vegen Lunden. Planområdet går fra ca. kote 9,0 i øst og stiger opp mot bebyggelsen i sørvest, ca. kote 16,7. Planområdet er delvis overgrodd av krattvegetasjon. Landskapet i planområdet har således ikke noe særpreg i forhold til resten av omgivelsene. Området er tenkt utbygd og fortettet med 3 rekkehus med 3 leiligheter i rekke, til sammen 9 boenheter. Dagens landskap vil bli endret i større grad da det er pålagt med fortetting fra både Rogaland fylkeskommune og Fylkesmann en i Rogaland. Side 15 av 26

16 Figur 7. Dagens situasjon av prosjektområdet. Bildet er tatt mot sørvest. Figur 8. Bilde av dagens situasjon. Bildet er tatt mot sørvest. Figur 9. Bilde av dagens situasjon. Bildet er tatt mot sør. Side 16 av 26

17 Grunnforhold I databasen til NGU er berggrunnsgeologien for området oppgitt til å være hovedsakelig granodioritt. Grunnforholdene i området er vurdert til svak stabilitet i Miljøplan for Sandnes kommune. Det må tas hensyn til dette under utbygging av området. Planområdet er også i Miljøplan for Sandnes kommune vurdert som risikoområde for radon og det må gjennomføres tiltak i henhold til TEK10. Naturverdi og biologisk mangfold Planområdet består av krattvegetasjon og det er ikke registrert verneverdige arter innenfor området. Planområdet har således ingen spesielle kvaliteter i forhold til naturverdi og biologisk mangfold. Forurensing Planlagte tiltak vil måtte ha godkjente løsninger for avløp og renovasjon og det vil ikke foregå noen aktivitet på området som innebærer større fare for forurensning. Det er utarbeidet en rapport om støyberegning av Sweco i 2013 med utgangspunkt i reguleringsplanforslaget i Det er kun vegtrafikken som er vurdert som støykilde i rapporten. Den dominerende støykilde i planområdet er lokalvegen Lunden og Storgata og Kappellveien. Sammendraget fra denne støyberegningen er at lydnivået for utendørs oppholdsareal er under anbefalt grenseverdi i T-1442, forutsatt at uteplassene plasseres på den sørvestlige side av rekkehusene som er skjermet fra vegen. Når det gjelder lydnivået på fasader, viser beregningene at døgnveid lydnivå på fasader vendt mot Lunden vil være inntil 2 db over anbefalt grenseverdi. Dette kan løses ved at boenhetene må være gjennomgående med en stille side (lydnivå på fasader under grenseverdi), og ha en planløsning slik at minst 50 % av rom med støyfølsomt bruk vender mot stille side, herunder ett soverom. I tillegg må det benyttes mekanisk balansert ventilasjon. Lydforholdet innendørs vil være overholdt for alle rom, dersom det etableres balansert ventilasjonsanlegg. Støyrapporten ligger somvedlegg til reguleringsplanforslaget. I Miljøplan for Sandnes er planområdet over øvre vurderingsterskel når det gjelder forurensning fra vegtrafikk. Området har tidligere vært brukt til næringsvirksomhet og det foreligger ingen informasjon om forurensning av planområdet, men som følge av tidligere næringsvirksomhet i området må det undersøkes for grunnforurensning iht. Forurensningsforskriften del 1, kap Naturressurser Landbruk, skogbruk Planområdet er i dag allerede utbygd og temaet er ikke relevant. Naturressurser Området har ingen spesielle geologiske ressurser og temaet er ikke relevant. Side 17 av 26

18 5.3 Samfunn Risiko og sårbarhet Det er gjennomgått en enkel sjekkliste for vurdering av konsekvenser for miljø og helse og en sjekkliste/kontrollspørsmål for vurdering av samfunnssikkerhet (ROS-analyse) i planområdet. Disse følger som vedlegg. Etter vurdering av punktene i sjekklisten, er følgende forhold tatt hensyn til og eventuelt stilt krav om tiltak for: Geologi Grunnforholdene bør sjekkes opp og vurderes før bygging igangsettes. Radon Trolig nødvendig med tiltak Støy Nødvendig med tiltak jfr. rapport om støyberegning. Trafikksikkerhet Det tilrettelegges for fortau og gjerde rundt lekeplass. Vegetasjon i frisiktsonen skal ikke være over 0,5 m. Forurensning fra trafikk det bør vurderes om det kan gjennomføres tiltak som eventuelt kan redusere forurensning. Brannberedskap Adkomstruten til brannbilen har for stor stigning til nr. 4A og 4B, men dette er avklart i møte med Sandnes kommune og godkjent av kommunen. Det er ikke funnet noen nevneverdige forhold som utgjør en større risiko for planområdet. Rekreasjon og friluftsliv Hovedturvegtraseen går gjennom planområdet jfr. figur 10, og denne ivaretas i planforslaget. Det er foreslått en grønn buffersone langs fortauet av hensyn til turvegen samt for å skille offentlig areal fra privat areal. Figur 10, til venstre. Skisse som viser parkområde og hovedturveg i nærområdet til planområdet. Figur 11, til høyre. Skisse som viser barnetråkk i nærområdet til planområdet. Side 18 av 26

19 Boligbebyggelse Planområdet har et areal på ca. 2,9 daa der ca. 2 daa vil bli brukt til boligformål, lekeplass og felles uteoppholdsareal m.m. Omkringliggende arealer til planområdet er allerede utbygd med hovedsakelig eneboligbebyggelse. Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Rogaland ønsker at området skal fortettes med 6-12 boenheter per daa. Forslagsstiller fremmer reguleringsplanforslaget med 3 rekkehus, der hvert rekkehus har 3 boenheter, totalt 9 boenheter. Det stilles høye krav til estetisk utforming av bygningsmassen og uteområdene, samt at ny bebyggelse i planområdet skal tilpasse seg bevaringsverdig bebyggelse i nærområdet i størst mulig grad, og ny bebyggelse skal underordne seg eksisterende bebyggelse. I tillegg er det ved plassering av rekkehusene blant annet sett på solforholdene til naboeiendommer. Det legges til rette og stilles store krav til utforming av gode uteoppholdsareal for alle aldersgrupper. Uterommene skal ha gode sol- og støyforhold, og det settes av areal som skal opparbeides til sandlekeplass. Leilighetene har carport for en oppstillingsplass til bil og 4 sykkelparkeringsplasser. Figur 12. Oppriss av fasade, forprosjekt av arkitekt Jone Vistnes. Side 19 av 26

20 Figur 13. Oppriss av fasade, forprosjekt av arkitekt Jone Vistnes. Figur 14. Terrengsnitt, forprosjekt av arkitekt Jone Vistnes. Side 20 av 26

21 Sol og skyggeforhold Planområdet har fine solforhold og det er tatt hensyn til nærliggende bebyggelse ved planlegging av ny bebyggelse. Figur 15. Sol og skyggeforhold vårjevndøgn, 21. mars kl Figur 16. Sol og skyggeforhold sommersolverv, 21. juni kl Side 21 av 26

22 Næringsliv, sysselsetting, lokale og regionale virkninger Det er stort press på boligmarkedet i Sandnes og nabokommuner. Tilrettelegging av boliger ved fortetting med høy utnyttelse av området er i tråd med fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren. Økt bosetting vil også kunne føre til økt sysselsetting i næringslivet ikke bare lokalt, men også regionalt for Sandnes og nabokommunene. Infrastruktur/Kommunikasjon/Transport/Trafikksikkerhet/Trafikkløsninger Det vil bli en liten økning i trafikken ved utbygging av området, men det legges til rette for høy parkeringsdekning for sykkel og lav parkeringsdekning for bil i planområdet for å oppfylle kravene i Nasjonal transportplan om at økt persontrafikk i storbyområdene skal tas med kollektiv, sykkel og gange. Det er kjørbar adkomst til alle hovedinngangene for beboerne og for varelevering og service. Trafikksikkerheten blir ivaretatt med en ny og funksjonell adkomst, der frisikten er regulert inn i planen og vegetasjonen som plantes i dette området skal være lav slik at sikt ikke hindres. Lekeplassen er gjerdet inn for å sikre barns lek og utfoldelse mot kjøretøy. I tillegg er det planlagt og regulert inn et fortau for å skille myke trafikanter fra kjøretøy. Lokal overvannsdisponering Det er en forutsetning at det ikke skal skje økt avrenning fra området etter utbygging sammenlignet med i dag. Terrenget for planområdet heller naturlig nedover mot nordøst. Overvannet kan ledes ut til ledningsnett i Lunden eller i overvannsledning som går gjennom planområdet. Fordrøyning vil foregå hovedsakelig ved hjelp av gressarmering ved inngangspartiet for bygningene samt i vegetasjonsfelt. I tillegg kan det etableres fordrøyning med magasin eller store rør under gårdsplassene. For adkomstveg som har sammenhengende fall bør det etableres Acodrain eller lignende nederst i vegen for å ta opp overflatevann fra selve vegen. Figur 17. Illustrasjon over aktuelle flomveger fra planområdet. Side 22 av 26

23 Ledningskart Det er eksisterende vann- og avløpsledninger like i nærheten av planområdet samt at det går ledninger med spillvann og overvann gjennom planområdet. Disse ledningene må flyttes slik at de ikke kommer i konflikt i med nye bygninger. Figur 18. Ledningskart for planområdet og nærområdet. Side 23 av 26

24 Renovasjon Det er satt av til felles oppstillingsplass for renovasjonsdunker, nærmest mulig veg/innkjørsel iht. frisikt. Renovasjonsavdelingen i Sandnes kommune ønsker at hver boenhet skal ha sine egne dunker i carport for å oppnå best mulig sortering. Det er satt av 10 m2 (2 m x 5 m) for oppstilling av dunkene på tømmedagen slik at det er plass til 11 stk normal 50x55 cm papirdunker, 5 stk 60x70 cm restavfallsdunker, 6 stk 50x55 cm restavfallsdunker og 11 stk plastinnsamlingsposer. Dette inkluderer da oppstillingsplass også for Lunden nr. 4A og 4B. Figur 19. Renovasjonsplan for planområdet. Gang- og sykkelvegnett Vegstrekningen i planområdet er klassifisert som Bydelsrute og grønn rute for sykkel. For planområdet reguleres det inn fortau for å ivareta og legge til rette for myke trafikanter. Side 24 av 26

25 Figur 20. Utsnitt av sykkelkart for Sandnes. Grønn stipling viser grønne sykkelruter og oransje linjer viser bydelsruter. Barn og unge Det tilrettelegges for barn og unge med en sandlekeplass med lekeapparater og et større felt med plen for ballspill etc. Det er ikke registrert barnetråkk i planområdet, jfr. figur 11. Tilgjengelighet/Universell utforming Universell utforming med hensyn til adkomst og byggeløsninger skal tilstrebes. Det er i dag to eksisterende boliger, Lunden 4A og 4B, som har felles adkomst med planområdet Lunden 4. Adkomstvegen samt krav om fortetting legger føringer for stigning og topografi i planområdet. Dette skaper store høydeforskjeller i planområdet og det er derfor behov for en del støttemurer og trapper. Grunnet dette lar det seg ikke gjøre å tilrettelegge for universell utforming i hele planområdet. Bosetting og by- og tettsted Lunden nr. 4 har en avstand på ca. 1 km og ca. 3-5 minutters kjøring til sentrum, av Sandnes. Tiltaket vil ha positiv betydning for Sandnes kommune som følge av bosetting samt dermed også mulig økt sysselsetning. Energibruk; klima, energi og vann Tiltaket vil føre til en liten økning i bruk av strøm og vann samt en liten økning av spillvann på det kommunale ledningsnettet. Tiltaket vil ellers tilstrebe gode byggetekniske løsninger med et Side 25 av 26

26 energieffektivt design og med klimanøytrale byggematerialer. Infrastruktur for kraft, tele og eventuelt fjernvarme skal bygges i samarbeid med Lyse Nett, eventuelt med andre leverandører. Det legges til rette for varmepumpe i hver boenhet. Helse Tiltaket er vurdert til ikke å ha noen særskilt effekt innenfor overnevnte tema. Det tilrettelegges for velfungerende uterom med gode solforhold og som er skjermet mot støy, noe som kan bidra til helsegevinst. 6. Oppsummering Planområdet ligger sentrumsnært i Sandnes kommune. Planprosessen har fulgt plan- og bygningslovens bestemmelser. Lunden 4 har en avstand fra på ca. 1 km og ca. 3-5 minutters kjøring til sentrum av Sandnes. Tiltaket vil ha positiv betydning for Sandnes kommune som følge av mulig økt sysselsetning og næringsaktivitet. Planforslaget åpner for regulering av et område på ca. 2,9 daa til blant annet boligformål. Det legges til rette for totalt 3 rekkehus, der hvert rekkehus har 3 boenheter, til sammen 9 boenheter. Hver leilighet har sin egen private uteplass, i tillegg er det satt av felles areal til opphold og rekreasjon og det er planlagt en sandlekeplass i planområdet. Det tilrettelegges for carport i rekkehusene med 1 biloppstillingsplass og 4 sykkelparkeringsplasser. Det er satt av 1,2 parkeringsplasser per boenhet, 2 gjesteparkeringsplasser. Planforslaget tar hensyn til universell utforming av planområdet utendørs i den grad det er mulig. Alternativer Det er ikke vurdert alternative områder gjennom dette reguleringsarbeidet da forslagsstiller ikke har anledning til å foreslå andre områder for lignende tiltak. 7. Vedlegg Reguleringsplankart for forslaget Lunden 4, arealplan-id , tegning L , datert Illustrasjonsplan for forslaget Lunden 4, arealplan-id , tegning L , datert Sosi-format for forslaget Lunden 4, arealplan-id , datert Planbeskrivelse for forslaget Lunden 4, arealplan-id , datert Reguleringsbestemmelser for forslaget Lunden 4, arealplan-id , datert Sjekkliste og vurdering av konsekvenser for miljø, helse og trivsel for forslaget Lunden 4, arealplan-id , datert Terrengsnitt, Lunden 4, tegning A20-2 Terrengsnitt, datert Skyggediagram, tegning Skygge Sommersolverv 2D, datert Skyggediagram, tegning Skygge Vårjevndøgn 2D, datert Renovasjonsplan, tegning A20-7 Renovasjonsplan, datert Høringsuttalelser, totalt 7 stykker Kopi av varsel om oppstart, datert Postliste høringsinstanser, datert Postliste grunneiere, datert Støyrapport utarbeidet av Sweco Side 26 av 26