SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 1 Arkivsak: 06/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING KB 2154 MEIERIGÅRDEN - SØKNAD OM ENDRINGAV REGULERINGSPLAN (NR. 584 OMRÅDENE VED SAGVEGEN) Saksbehandler: Elise Bringslid Arkiv: L12 &21 Saksnr.: Utvalg Møtedato 227/08 HAMAR FORMANNSKAP /08 HAMAR FORMANNSKAP / HAMAR KOMMUNESTYRE /09 HAMAR KOMMUNESTYRE Behandling/vedtak i HAMAR KOMMUNESTYRE den sak 3/09 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar reguleringsplan for Sagvegen 31, som vist på plankart, datert og sist revidert med tilhørende bestemmelse datert og sist revidert Vedtaket fattes med hjemmel i pbl Behandling: Ordfører Einar Busterud ble erklært inhabil. Frøydis Sund ble erklært inhabil Forhandlingene ble ledet av varaordfører Christel Meyer Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den sak 355/08 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar reguleringsplan for Sagvegen 31, som vist på plankart, datert og sist revidert med tilhørende bestemmelse datert og sist revidert Vedtaket fattes med hjemmel i pbl Behandling: Ordførere Einar Busterud og Frøydis Sund ble erklært inhabil. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Det ble enstemmig vedtatt å legge saken fram for kommunestyret i samsvar med formannskapets innstilling. Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den sak 227/08

2 Side 2 av 2 Vedtak: Hamar formannskap som kommunens faste utvalg for plansaker tar privat planforslag fra Akershus eiendomsutvikling til behandling og anbefaler med hjemmel i plbl 23, 27-1 nr 1 og 30 at det utarbeides ny reguleringsplan for Sagvegen 31. Hamar formannskapet finner det nødvendig å vurdere opprettholdelse av bestemmelser om begrensning i detaljvarehandel og forbud mot kjøpesenterutvikling med felles klimatiserte soner. Det er også nødvendig å vurdere utforming av bebyggelse og uteområder i forhold til kommuneplanens arealdel og målsetting om utvikling av bybebyggelse langs Vangsvegen. Med hjemmel i plbl 27-1 nr 2 legger derfor kommunen to parallelle planforslag som sammen illustrerer aktuelle utfordringer for planområdet, ut til offentlig ettersyn. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar kommunestyre vedtar reguleringsplan for Sagvegen 31, som vist på plankart, datert og sist revidert med tilhørende bestemmelse datert og sist revidert Vedtaket fattes med hjemmel i pbl Utredning: VEDLEGG: - Oversiktskart - Reguleringsbestemmelser datert Plankart i målestokk 1:1000 Utrykte vedlegg: Kopi av uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark ved offentlig ettersyn.

3 Side 3 av 3 HOVEDPUNKTER - Planarbeidet startet med privat planforslag fra Akershus Eiendomsutvikling, i den hensikt å åpne for høyere utnyttelse og endring av bestemmelsene omkring forretningsvirksomhet i retning av å tillate kjøpesenterutvikling. - Hamar kommune fremmet parallelt planforslag (alternativ 2 i forrige behandling), for å sette fokus på den trafikale og bomiljømessige situasjonen i området, og på utforming av bebyggelse og uteområder i forhold til kommuneplanens arealdel og målsetting om utvikling av bybebyggelse langs Vangsvegen. Planforslaget foreslår opprettholdelse av bestemmelser om begrensning i detaljvarehandel og forbud mot kjøpesenterutvikling med felles klimatiserte soner. - Fylksemannen i Hedmark har fremmet innsigelse mot alternativ 1 i planforslaget, med bakgrunn i forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. - Rådmannen anbefaler at fremlagt planforslag (alternativ 2 i forrige behandling), vedtas. FAKTA: bakgrunn Reguleringsarbeidet startet som privat planforslag fra Akershus Eiendomsutvikling, med det formål å legge til rette for økt utvikling av forretningsformål. Alternativer til offentlig ettersyn For å belyse utfordringer i forbindelse med trafikal situasjon i området, miljømesssige forhold for tilgrensende boligområder, og med tanke på kommuneplanens krav til lokalisering av handelsvirksomhet, fremmet Hamar kommune et parallelt planforslag (alternativ 2) - Alternativ 1: privat planforslag fra Akershus eiendomsutvikling, med det formål å legge til rette for videre utvikling av forretningsformål. Forslaget utfordret bl.a. kommunens gjeldende bestemmelser mht. lokalisering av detaljvarehandel / kjøpesenterutvikling og mht skjerming av tilgrensende boligområde og friområde / lekeplass. - Alternativ 2: planforslag fremmet av Hamar kommune, for å belyse problemstillinger knyttet til kjøpesenterutvikling, estetikk og utforming av bebyggelse og uteområder og skjerming av boligeiendommer og lekeplass.

4 Side 4 av 4 Planen foreslår opprettholdelse av bestemmelser om begrensning av detaljvarehandel og forbud mot kjøpesenterutvikling, og legger vekt på krav til utforming av bebyggelse og uteområder i forhold til kommunenplanens arealdel og målsetting om utvikling av bebyggelse langs Vangsvegen bl.a. relatert til formingsveileder Vangsvegen. Planområdet er på ca. 8,1 daa og omfatter del av gnr./bnr. 1/7343 og del av 1/1520, som eies av henholdsvis Sagvegen 31 AS og Vangsvegen 185 AS (Akershus Eiendomsutvikling / Akser Eiendom AS). Planområdet viser områder for forretning (F1 og F2), område for parkeringshus, fellesområde avkjørsel (Fa1), fellesområde avkjørsel/varelevering (Fa2) og område for kombinerte formål: forretning / kontor / industri, som også er spesialområde bevaring (meieripipa). Gjeldende reguleringsplan for området tillater maksimalt 5800m² bruksareal forretning innenfor planområdet. Planforslaget innebærer en økning på ca 1000 m² forretningsareal. Det er i forbindelse med oppføring av forretningsbygning og tilhørende parkeringshus gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for å øke byggehøyden fra 9 til 11,5 meter og at tomteutnyttelsen overskrides med 80% ( Formannskapet, sak 70/07). Tidligere behandling: I medhold av formannskapets vedtak av ( sak nr. 227/08) har 2 parallelle planforslag (alt.1 og 2.) ligget ute til offentlig ettersyn i perioden til og med Uttalelser ved offentlig ettersyn: Ved offentlig ettersyn kom det inn i alt 9 uttalelser, som oppsummeres nedenfor. 1. Fylkesmannen i Hedmark 2. Wenche F Pedersen og Svein Stubrud, Sagvegen Sigrid Hagemann, Sagvegen Eidsiva nett AS 5. Disen hagebys vel 6. Hamar og Omegn Natur og Ungdom 7. Hamar- Regionen Fjernvarme AS 8. Hedmark Fylkeskommune 9. Statens vegvesen

5 Side 5 av 5 1.Fylkesmannen i Hedmark. Datert Arealutvidelsen kan aksepteres. For å ivareta formålet med de rikspolitiske bestemmelsene og ut fra den konkrete situasjonen mht trafikk-kapasitet er det nødvendig å begrense utvidelsen til forretning for plasskrevende vareslag Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering og kan tiltre kommunens foreslåtte justeringer i planbestemmelsene når det gjelder alternativ 2. Fylkesmannen fremmer innsigelse til alternativ 1 i planforslaget med bakgrunn i forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. 2.Wenche F. Pedersen og Svein Stubrud, Sagvn. 34. Datert Det bes om at kravet til skjerming mot boliger og friområde / lekeplass må opprettholdes, og at friområdet / lekeplass ikke tillates brukt til oppstilling av containere og lignende, slik det gjøres i dag, men at området skjermes mot baksiden av parkeringshuset. 3.Sigrid Hagemann, Sagvegen 62. Datert På grunn av den vanskelige trafikksituasjonen i området, bes det om at kommunen opprettholder dagens begrensninger for salgsvirksomheten. På baksiden av forretning /parkeringshus er det i dag oppsamling av returhvitevarer og annet avfall. Det bes om at det fastholdes krav om egen tomt til lekeplass og krav om skjerming mot boliger og lekeplass. 4.Eidsiva Nett AS. Datert utbygger plikter å levere energi- og effektregnskap for ny utbygging. Dersom det skal leveres fjernvarme, vil det få betydning for dimensjoneringen av utbygging for elektrisk kraft. Ev. flytting av eksisterende elanlegg bekostes av utbygger dersom det ikke forligger annen avtale. 5. Disen hagebys vel. Datert Det påpekes at planforslagene vil føre til økt trafikkbelastning for boligområdet i Sagvn. Kommunens alternative planforslag (alt.2) er å foretrekke. Det bes om at kravet til begrensning av tillatt forretningsvirksomhet opprettholdes, og at det opprettholdes krav om skjerming mot boliger og lekeplass. Det er positivt at meieripipa er tatt med som del av den bevaringsverdige bygningsmassen i Vangsvegen 185. Det legges vekt på viktigheten av god kvalitet på utforming av bygninger og uteområdet, i forhold til omgivelsene og i forhold til Vangsvegen som hovedinnfartsåre til Hamar. 6. Hamar og Omegn Natur og Ungdom. Datert Det bør kun tillates virksomheter som i liten grad fører til økt trafikkvekst. Det leges vekt på framkommelighet for gående og syklende, op på energiøkonomisering og fornybar energi. 7. Hamar-Regionen Fjernvarme AS. Datert Det aktuelle prosjekt ligger ligger innenfor gjeldende konsesjonsområde for fjernvarme. Det leveres i dag fjernvarme til Sagvegen 31 og Vangsvegen 185. Det mottatte forslag til RPL har ingen bestemmelser om energi og fjernvarme som 15 Energi i bestemmelsene i gjeldende kommuneplan. Det bes om at det tas inn bestemmelser slik at det blir samsvar med 15.

6 Side 6 av 6 Gravearbeider i nærheten av HRF`s fjernvarmerør skal varsles skriftlig og godkjennes før igangsetting. Dersom aktiviteter i forb.m. prosjektet skulle medføre flytting av eller skade på fjernvarmerør, skal dette bekostes av utbygger. 8.Hedmark Fylkeskommune. Datert Fylkesdirektøren støtter de planfaglige vurderinger som ligger bak planalternativ 2. Fylkesdirektøren støtter fylkesmannens innsigelse til planforslag 1, og anbefaler at alternativ 2 legges til grunn for videre planarbeid. Det forutsettes at kommunen vurderer formuleringene i reguleringsbestemmelsene for å hindre utvikling av et større kjøpesenter. Fylkesdirektøren er enig med Statens vegvesen om at området har en dårlig trafikal løsning og at det er viktig at det ikke tillates etablert virksomheter som skaper stor biltrafikk. Planalternativ 2 sikrer like reguleringsbestemmelser for meieribygningen og pipa, og sikrer gjennom bestemmelser vern av automatisk fredede kulturminner. 9. Statens vegvesen. Datert Med den trafikkmengden det nye forretningsbygget (Lefdal)genererer er forutsetningene slik at det nå sterkt anbefales å si nei til dagligvarehandel. Det bes om at kommunen stiller krav om at det anlegges en trekantøy i avkjørselen til Vangsvegen for å gjøre det fysisk vanskeligere å svinge inn til venstre fra Vangsvegen. Det vil være av betydning for trafikkforholdene hva som skjer videre i området av utbygging og endringer i type forretninger. Det er positivt med utrettingen av den interne vegen mellom Sagvegen og Vangsvegen. Det gis støtte til kommunens forslag om at planområdet utvides til å omfatte plassen mellom Meieribyget og Lefdal. Det påpekes at frisikten skal være 6x45m. Med fartsgrense 50 km/t og mer enn 50 i ÅDT på avkjørselen. Frisikt i forhold til gang-/sykkelveg skal være 4x20m. Innsigelse mot planforslag 1 Fylkesmannen fremmer innsigelse mot alternativ 1, med bakgrunn i forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Denne innsigelsen støttes av Fylkeskommunen. Også vegvesenet anbefaler at det arbeides videre med planalternativ 2. Det er ingen innsigelser mot planalternativ 2. VURDERING På et planfaglig grunnlag anbefales det at reguleringsplan endres for Sagvegen 31. Det anbefales ikke å beholde gjeldende reguleringsplan uendret. Dette begrunnes primært med plan og bygningslovens 23 som sier at reguleringsplaner skal utarbeides i den utstrekning det er nødvendig for å trygge gjennomføringen av oversiktsplanleggingen etter loven. 23 sier videre at rikspolitiske bestemmelser, fylkesplan og arealdelen av kommuneplanen skal være retningsgivende for utarbeiding av reguleringsplaner. Gjeldende reguleringsplan er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel mht vedtak om utvikling av bybebyggelse langs Vangsvegen. Lokalisering av handelsvirksomhet er et viktig tema i forhold til fylkeskommunale og rikspolitiske målsettinger inkl pågående arbeid med revisjon av SMAT-planen. For øvrig vektlegges: - oppfølging av dispensasjon for oppføring av Lefdahlbygget (FS sak 70/07) - mulighet til å innarbeide prinsipper fra nedlagt arbeid med formingsveileder for Vangsvegen fordi forslaget til formingsveileder er en utdyping av kommuneplanens vedtatte arealbruk i området.

7 Side 7 av 7 Pbl 27-1 pålegger kommunen å ta reguleringsplaner opp til revisjon når det er påkrevet. Viktige hensyn. - Legge til rette for riktig og framtidsrettet utbygging iht. langsiktig oppfyllelse av kommuneplanens arealdel og målsetting om bebyggelse i dette området. - Samtidig legge til rette for overgangsløsninger som ivaretar både nåværende og framtidig situasjon. Sikre et godt nok bomiljø for eksisterende boliger i Sagvegen. Sentrale tema er trafikk og tilrettelegging av friområde/lekeplass. Hovedtrekk i planforslaget i forhold til vedtatt reguleringsplan: Vedtatt plan: Alternativ 2 Planforslag: Gjeldende reguleringsplan, vedtatt 2004: Forslag til ny/endret reguleringsplan (alt.2): - Industri/forretning/kontor - Forretning/kontor + parkeringshus som eget formål - Tillatt maks 5800 m2 bruksareal forretning - Tillatt maks 6800 m2 bruksareal forretning, en økning på ca 1000 m2 forretningsareal - Parkering: Ikke sagt noe om parkeringshus, men ikke forbudt heller overflateparkering, evt kjeller OK - Slyngende og lite bymessig avgrensing av felles private adkomstveger. - Reguleringsbestemmelser tillater ikke: forretningsmessig servicevirksomhet så som kontorer for lege, tannlege, fysioterapeut og lignende - Den gamle meieripipa er ikke med i spesialområde bevaring - Parkering: Tillatt oppført 3600 m2 parkeringhus (allerede bygd jfr dispensasjon) - Urban/bymessig utforming av felles/private adkomstveger oppretting av veglinjer og plassdannelse mellom gammel og ny bebyggelse - Reguleringsbestemmelser tillater: forretningsmessig servicevirksomhet så som kontorer for lege, tannlege, fysioterapeut og lignende - Den gamle meieripipa reguleres til spesialområde bevaring. Vurdering av framlagt planforslag: Planforslaget er en endring av gjeldende plan med en mindre økning i bruksareal.

8 Side 8 av 8 Planforslaget sikrer gjennom bestemmelser opparbeiding av urbant byrom på område Fa1, plassen mellom nytt forretningsbygg på område F1 og den gamle meieribygningen. Planforslaget sikrer at den gamle meieripipa, reguleres til spesialområde bevaring (FK1/SP1) Typer forretningsvirksomhet på planområdet. Det er viktig at reguleringsbestemmelsene er et godt styringsverktøy, som sikrer forutsigbarhet, også på lang sikt. Viktige hensyn i forhold til krav / begrensninger som skal gjelde for forretningsvirksomheten er: - Hensynet til lokalisering av handel og kjøpesentre - Hensynet til begrenset tilslutning til hovedvegnett og fare for stor trafikkbelastning for tilstøtende områder. På planområdet er det iht. kommuneplanens arealdel 11 forbud mot etablering eller utvidelse av kjøpesenter eller forretning med bruttoareal på mer enn 2000m² felles klimatisert sone. Planforslaget opprettholder bestemmelse i gjeldende reguleringsplan, om forbud mot etablering av kjøpesenter eller på annen måte samlet to eller flere forretninger innenfor felles klimatisert sone. Planforslaget opprettholder også begrensningene av tillatt virksomhet gitt i bestemmelsene pkt , med følgende unntak: Planforslaget åpner for: Forretningsmessig servicevirksomhet så som kontorer for lege tannlege, fysioterapeut og lignende Estetikk, funksjon og utforming av bygninger og utearealer Forut for dispensasjonen for oppføring av Lefdahlbygget var det en dialog mellom tiltakshaver og kommunen basert på mulighetene for å tilpasse nybygg til mer urbane utviklingstrender jfr målsetting i kommuneplanens arealdel om bybebyggelse langs Vangsvegen. Foreliggende forslag til formingsveileder for Vangsvegen var også sentral i denne diskusjonen. Selv om fasadeutforming og materialbruk i Lefdahlbygget har vært gjenstand for kritikk, holder Arealplanavdelingen fast ved at det er riktig å: - legge bygningsmassen opp mot Vangsvegen for en mer urban avgrensing av Vangsvegen som et byrom. Dette er også et element i å understreke det åpne rommet foran meieribygget. (Dette er parkeringsplass i dag, men har betydelig potensial for utvikling.) - Etablere parkering i parkeringshus framfor bakkeparkering Utvikle uterommet mellom nybygg og det bevaringsverdige meieribygget på en slik måte at det skapes et urbant byrom som fremhever samspillet mellom gammel og ny bygningsmasse Lekeplass / barn og unges interesser Vest for planområdet ligger boligeiendommer og et areal regulert til friområde / lekeplass (B1 og Fr2 i gjeldende plan) Lekeplassarealet er i privat eie og forutsettes ervervet eller sikret ved langvarig bruksrett for fullt ut å kunne fylle sin funksjon.

9 Side 9 av 9 Bestemmelse i gjeldende plan, setter krav til etablering av gjerde og skjermende vegetasjon i grense mot boliger i B1 og Friområde FR2. Dette kravet videreføres i bestemmelsene til planforslaget. Slik opparbeidelse er imidlertid vanskeliggjort i og med at det i byggesak er gitt tillatelse til avkjørsel/varelevering langs grensen til friområdet og overskridelse av byggegrensen på F1 og på Byggeområde for parkeringshus, iforb.m. bygging av rampe. I dialog med utbygger har det vært nevnt som en mulig løsning at skjerming av friområdet / lekeplass kan skje ved beplantning inne på friområdet, ( Fr2 i gjeldende plan) langs grensen til område Fa2. Alternativer Fylkesmannen har innsigelse mot planforslag alternativ 1, som støttes av Fylkeskommunen. Vegvesenet anbefaler å videreføre planalternativ 2. Med bakgrunn i dette, og sett i forhold til de krav til handelslokalisering som er gitt i SMAT og i kommuneplanens arealdel, ser rådmannen det som ikke hensiktsmessig å videreføre planalternativ 1. Hamar kommune anbefaler at planforslag, alternativ 2 i forrige behandling, legges til grunn for videre behandling i kommunestyret. Konsekvens Akershus Eiendomsutvikling får omregulering av planområdet, med ønsket utnyttingsgrad, men med sterkere begrensninger i forhold til forretningsvirksomhet enn ønsket var i deres opprinnelige planforslag. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler at det med utgangspunkt i framlagt planforslag, alternativ 2 i forrige behandling, gjennomføres endring av reguleringsplan for Sagvegen 31. Svein M Skaaraas