SAKSFRAMLEGG SKEDSMO KOMMUNE

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG SKEDSMO KOMMUNE Saksmappe Løpenr. Saksbehandler 2011/ /2014 Hege Cecilie Ludvigsen Områdereguleringsplan for Lillestrøm øst - Andregangsbehandling Saksgang Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for tekniske tjenester Formannskapet Kommunestyret Rådmannens forslag til innstilling: I medhold av 12-12, 1. ledd i lov om planlegging og byggesaksbehandling, vedtar Skedsmo kommune Områdereguleringsplan for Lillestrøm øst, som vist på reguleringsplankart datert revidert med tilhørende bestemmelser datert revidert

2 1. Bakgrunn 1.1. Kart Situasjonskart som viser planområdet Lillestrøm øst 1.2. Vedlegg i saken 1. Reguleringsplankart, datert revidert Reguleringsbestemmelser, datert revidert Illustrasjonsplan for område A (hentet fra førstegangsbehandli ngen) 4. Sol-/skyggediagram, datert Lillestrøm øst - Støyutredning, datert COWI Merknader innkommet til offentlig ettersyn med rådmannens kommentar, datert Illustrasjon romløsning stille side, datert Diagram fellesområder, datert Arealoppsett, revidert Tidligere vedtak Vedtak i kommunestyret : Mulighetsstudie med retningslinjer, datert planavdelingen april 2011 anvendes ved at det: 1. Legges til grunn for behandling av detaljreguleringsplaner innenfor STRAKKSområdet i Lillestrøm. 2. Brukes som utgangspunkt for områderegulering av Lillestrøm øst. Enstemmig vedtatt. Vedtaket gjøres med forbehold om de endringer som måtte følge av kommunestyrets behandling av kommuneplanen. Enstemmig vedtatt 2

3 Vedtak i kommunestyret : Kommuneplan arealdel Vedtak i kommunestyret : 1. Rådmannen gis fullmakt til å igangsette arbeidet med områderegulering for Lillestrøm Øst, som beskrevet i saken, og innenfor gitte budsjettrammer. Vedtatt med 41 mot 5 stemmer (SV, SP, FFBBL). 2. Rådmannen gis fullmakt til å igangsette forhandlinger med private eiendomsutviklere, med sikte på å inngå avtale(r) om plansamarbeid for deler av planområdet til områderegulering (ev detaljregulering av delområder) for området Lillestrøm Øst. Avtalene legges fram til politisk behandling i formannskapet. Enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet : Avtale som vedlagt, godkjennes og inngås med aktuelle grunneiere. Enstemmig vedtatt Vedtak i Hovedutvalg for teknisk sektor : Planprogrammet fastsettes i henhold til plan- og bygningslovens 12-9, 3. Ledd. Planprogram Lillestrøm øst områderegulering, Skedsmo kommune, datert , revidert , skal ligge til grunn for det videre plan- og utredningsarbeidet. Enstemmig vedtatt Vedtak i Hovedutvalg for teknisk sektor Saken utsettes til januar-møtet. Enstemmig vedtatt Vedtak i Hovedutvalg for teknisk sektor Hovedutvalg for teknisk sektor vedtar lagt ut til offentlig ettersyn, med hjemmel i lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-10, 1. ledd, områdereguleringsplan for Lillestrøm øst, med bestemmelser datert og plankart datert Enstemmig vedtatt med følgende tillegg/endringer: Reguleringsbestemmelsene punkt 2.2: tredje avsnitt strykes. Enstemmig vedtatt 3

4 Tillegg til 3 fellesbestemmelser: Skedsmo kommune ønsker å utvikle område til en moderne og attraktiv by med innovativ trebyggeri. Det innebærer at både konstruksjon og fasade fokuserer på tre slik at kommunens klimaplan tilfredsstilles, regjeringens fokus på miljø/bærekraft og klimagassregnskap ivaretas, og at Lillestrøms historiske byggeskikk beholdes. Vedtatt med 6 stemmer (A/Sp) I reguleringsbestemmelsene tas ordet «Ramblaen» ut og erstattes med «Gatetunet Landstadsgate». Enstemmig vedtatt Det bes om at det tas inn i den videre behandlingen at parkeringen på området som er under jorden kobles sammen på en slik måte at parkeringen ender opp med minst mulig kjøring inne på området, men med i all hovedsak inn- og utkjøring tilknyttet hovedferdselsårene. Vedtatt med 6 stemmer (A/Sp) Vedtak i Hovedutvalg for teknisk sektor Hovedutvalg for teknisk sektor vedtar lagt ut til offentlig ettersyn, med hjemmel i lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-10, 1. ledd, områdereguleringsplan for Lillestrøm øst, med bestemmelser datert og plankart datert Enstemmig vedtatt med følgende tillegg/endringer: I reguleringsbestemmelsene tas ordet «Ramblaen» ut og erstattes med «Gatetunet Landstadsgate». Enstemmig vedtatt Det bes om at det tas inn i den videre behandlingen at parkeringen på området som er under jorden kobles sammen på en slik måte at parkeringen ender opp med minst mulig kjøring inne på området, men med i all hovedsak inn- og utkjøring tilknyttet hovedferdselsårene. Vedtatt med 6 stemmer (A/SV/Sp) Tillegg til 3 fellesbestemmelser: Skedsmo kommune ønsker å utvikle område til en moderne og attraktiv by med innovativ trebyggeri. Det innebærer at både konstruksjon og fasade fokuserer på tre slik at kommunens klimaplan tilfredsstilles, regjeringens fokus på miljø/bærekraft og klimagassregnskap ivaretas, og at Lillestrøms historiske byggeskikk beholdes. Vedtatt med 6 stemmer (A/SV/Sp) 4

5 1.4. Sammendrag av planforslaget Forslagsstiller er Skedsmo kommune. Deler av planen (Delområde A) er utarbeidet i et samarbeid med PET-gruppen - tre grunneiere i området øst for Stortorget (Plantax AS, Eiendomsgruppen AS og Taraldset Eiendom AS). PET-gruppen har brukt blå arkitektur landskap ab som konsulenter i samarbeidet med kommunen. Områdereguleringsplanen har til hensikt å realisere utbyggingspotensialet i Lillestrøm med en forsterket byvekst i de sentrale områdene og et mål om at Lillestrøm skal innta en større og viktigere posisjon i Oslofjordregionen. Planen omfatter feltene mellom Storgata og jernbanen nord for stasjonen, og legger til rette for en fortetting av sentrumsområdet til en mer variert, spennende og sammenhengende struktur, beriket av nye urbane elementer og nye typer bebyggelse. En slik utvikling av Lillestrøm øst gjør det spesielt viktig å tilrettelegge for at det skapes gode, levende og kvalitative byrom, og at tilgjengeligheten i byen kan opprettholdes. Med dette som utgangspunkt er det utarbeidet et byromsnett til planen. Byromsnettet er premissgivende for hvordan byen struktureres og inngår i et program som skal brukes i all videre planlegging i planområdet for å sikre velfungerende og tilpassede byrom i Lillestrøm Øst. Byromsnettet gir svært god tilgjengelighet for gående og syklende. Byromsnettet Det er plankrav til utarbeidelse av detaljreguleringsplan før det tillates utbygging i planområdet. Unntak fra dette foreslås å gjelde felt omfattet av spesialområde H910 (hensynssone) der vedtatt reguleringsplan anbefales fortsatt å gjelde, og for kvartal 25 5

6 B, 29A og 31A hvor det foreslås at rammetillatelse kan gis dersom tiltaket i alt vesentlig er i henhold til illustrasjonsprosjekt til områdereguleringsplanen. Planen er delt inn i forskjellige delområder. Delområdene er delt inn i felt (tilsvarende kvartal) som igjen er delt inn i delfelt (KFA1-7) Delområde A (Kvartal 18B, 24B, 25B, 29-30, 29A, 31 A og B) Delområde A er relativt detaljert planlagt. Fra Stortorget og østover mot jernbanen foreslås det å gjøre et markant strukturerende grep, ved å etablere et avlangt strøkstorg i Landstads gate. Strøkstorget Landstads gate er et stort og aktivt byrom som rommer et vidt spekter av funksjoner ut over å være en gate. På begge sider av strøkstorget foreslås konsentrert bebyggelse, dominert av næringsvirksomhet i de nederste etasjene til berikelse av byrommet. I nordre del av område A er det foreslått et parkdrag som strekker seg fra Stortorget øst til jernbanen. To strøksparker er foreslått mot nord og eksisterende eneboligbebyggelse i Funkisbyen. Sammen med beplantning i gater og torg, og krav til at minimum 30 % av alle takflater skal være grønne, vil dette gi delområdet et tydelig grønt preg. Bebyggelsen mot nord og sør foreslås som punkthus lagt i en lamellstruktur på tvers av Strøkstorget Landstads gate. Denne strukturen gir mange mindre passasjer i retning nord-sør, og dessuten noen parallelle med Strøkstorget Landstads gate. Resultatet er et område, tett bebygd, men med svært god mobilitet og et rikt tilfang på små og store byrom med varierende grad av offentlighet. I område A er det slik planen foreligger nå et utbyggingspotensiale på ca m 2 BRA, hvorav ca. 35 % er planlagt å bli næringsvirksomhet (forretning, kontor, hotell, offentlig- og privat tjenesteyting), og resten bolig. Dette kan bety omkring 1000 nye boenheter, og m 2 til næringsvirksomhet. Innenfor delområde A er det utarbeidet tre illustrasjonsprosjekter som beskriver piloter for utviklingen i Lillestrøm øst. Dette gjelder feltene KFA1 (kvartal 29A), KFA2 (kvartal 31A) og KFA3 (kvartal25b). Med pilotene skal det testes hvordan strukturen som foreslås fungerer, og ikke minst hvilke kvaliteter som ligger i utviklingen av Strøkstorget Landstads gate. Pilotene detaljeres i områdereguleringsplanen, slik at man kan gå direkte på søknad om rammetillatelse «Meierikvartalet» (Kvartal 9/14) Planforslaget er for «Meierikvartalet» mer som en «flateregulering» å regne, og det settes krav til en helhetlig detaljreguleringsplan for hele feltet. Her ligger det imidlertid et stort potensial for utvikling med en maksimal utnyttelse i BRA på mellom og m 2. Maksimal høyde vil være mellom kote 122 og 167. Ved detaljregulering vil det bli fastsatt en endelig maksimal utnyttelsesgrad og byggehøyde avhengig av hvor gode byrom som sikres i planen, hvor store areal (%MUA minste uteoppholdsareal) som oppnås, og i hvilken grad de er i samsvar med byromsprogrammet og prinsippene i STRAKKS-prosjektet. Feltet er foreslått regulert til kombinert formål for forretning, kontor, offentlig- og privat tjenesteyting (bevertning), hotell og bolig Stortorget Stortorget syd, nord og øst foreslås omregulert fra parkeringsplass til torg. Det er først i utviklingen gjennom områdereguleringsplanen, ikke minst for område A, det vil bli tydelig hvilken form og funksjon Stortorget i femtiden skal ha. Det er forutsatt at 6

7 Stortorgets parkeringstilbud erstattes. Alternativt under torget, eller i tilknytning til bebyggelse ellers, for eksempel i område A eller Meierikvartalet. Det er lagt inn planbestemmelser som muliggjør ønskede midlertidige og kortsiktige tiltak på torget som erstatter parkeringsvirksomheten, uten krav til detaljregulering. Kartutsnitt som viser planavgrensning for områdereguleringen, samt delområde A, Stortorvet, Torvet, Kvartal 8, Kvartal 24 og Meierikvartalet Kvartal 8 og Torvet Kvartal 8 og Torvet ligger innenfor planområde for områderegulering av Lillestrøm øst. Gjeldende kommuneplan åpnet for at kravet om områderegulering før detaljregulering kunne fravikes dersom prosjektet var i tråd med retningslinjene og i samsvar med intensjonene i Mulighetsanalysen for STRAKKS-området. Forslag til detaljreguleringsplan for Kvartal 8 og torvet ble vedtatt i kommunestyret i mars Kvartal 24 Tilsvarende Kvartal 8 og torvet, har deler av Kvartal 24 (Kvartal 24A) fått gå foran områdereguleringen. Detaljreguleringsplanen ble vedtatt i desember Kvartal 12, 13A og B, 17 og 18A I planforslaget legges føringer for foredling av bebyggelsen til Lillestrøm Torv langs Storgata og Torvet. Kvartalene bør være gjenstand for kontinuerlig utbedring med større åpenhet mot gate og torg. Inviterende føringer for foredling/åpning av forbindelsen 7

8 Torvet Brøtergata inngår også. Torvhjørnet (nordvestre del av Lillestrøm Torv) er uten særlige bygningsmessige kvaliteter, men med en verdifull uteplass. Stedet tåler større høyder mot en dominerende gavlfasade, og områdereguleringen legger til rette for gjennomføring av dette. Videre gjøres det grep for å gjenåpne forbindelsen mellom Teatergata og Torvet gjennom kvartal Øvrige kvartaler hvor områdereguleringsplanen ikke erstatter gjeldende regulering Områdene langs Storgatas østside har i stor grad gjennomgått kvartalsreguleringer fra 1995 til 2006, og anses i hovedsak ferdig utbygd (med unntak av kvartal 8), uten nærliggende potensial for ytterligere transformasjon. Kvartal 5, 8, 22, 23, 24A, 25A, 28, 34 og 35 foreslås regulert til hensynssone-spesialområde H910. For disse kvartalene erstatter ikke områdereguleringsplanen gjeldende regulering. 2. Endringer av planforslaget som følge av førstegangsbehandlingen Hovedutvalg for tekniske tjenester (HUT) vedtok i førstegangsbehandlingen følgende endringer i bestemmelsene: 1. I reguleringsbestemmelsene tas ordet «Ramblaen» ut og erstattes med «Gatetunet Landstadsgate». Rådmannens kommentar: I følge byromsprogrammet er Landstads gate benevnt strøkstorg, og rådmannen finner det da mer riktig å kalle gaten for «Strøkstorget Landstads gate» til andregangsbehandling. Rådmannen mener imidlertid at strøkstorget senere bør få et nytt, mer egnet og identitetsbærende navn. Navnesaker administreres av Kultursektoren. 2. Det bes om at det tas inn i den videre behandlingen at parkeringen på området som er under jorden kobles sammen på en slik måte at parkeringen ender opp med minst mulig kjøring inne på området, men med i all hovedsak inn- og utkjøring tilknyttet hovedferdselsårene. Rådmannens kommentar: Ordlyden er noe omformulert og tatt inn i bestemmelsenes Tillegg til 3 fellesbestemmelser: Skedsmo kommune ønsker å utvikle område til en moderne og attraktiv by med innovativ trebyggeri. Det innebærer at både konstruksjon og fasade fokuserer på tre slik at kommunens klimaplan tilfredsstilles, regjeringens fokus på miljø/bærekraft og klimagassregnskap ivaretas, og at Lillestrøms historiske byggeskikk beholdes. Rådmannens kommentar: Tillegget er noe omformulert og rådmannen har valgt å plassere det under planens hensikt fremfor under fellesbestemmelsene. 8

9 3. Innkomne merknader til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden fra til Fristen for å komme med merknader til offentlig ettersyn ble på forespørsel forlenget til Som del av ettersynet ble det invitert til åpent møte på rådhuset Det var stort oppmøte, fullsatt kantine og med dekning av NRK TV. Det kom inn 113 merknader til offentlig ettersyn. Merknadene er gjengitt og kommentert av rådmannen i vedlegg Innsigelse Jernbaneverket fremmet i sin uttalelse til offentlig ettersyn, datert , innsigelse til to forhold i områdereguleringsplan for Lillestrøm øst: At underjordiske parkeringsanlegg lokaliseres innenfor byggegrensen 15 meter fra nærmeste spormidt At sykkelhighwayen lokaliseres tett inntil jernbanen og delvis på grunn regulert til jernbaneformål, samt at det ikke er dokumentert en forpliktende alternativ plassering ved en eventuell utvidelse av jernbanen. I illustrasjonsmaterialet som fulgte reguleringsplanforslaget til førstegangsbehandling var det vist parkering på terreng (men under utsiktsplattformen) innenfor byggegrensen til jernbanen. Dette var vist som en mulig utnyttelse av dette arealet som ellers ville bli liggende ubenyttet. I illustrasjonsmaterialet i dette saksframlegget er parkeringen fjernet. Det er maksimums krav til parkeringsdekning i planforslaget, og prosjektet er ikke avhengig av å benytte areal innenfor byggegrense til jernbanen til parkering. Det er heller ikke vanlig praksis å tillate parkering lokalisert innenfor byggegrensen. Med bakgrunn i dette forventer kommunen at Jernbaneverket trekker innsigelsen på dette punktet. Jernbaneverket skriver i sin innsigelse til sykkelhighwayen at de anser en sykkelrute med færrest mulig hindringer som et godt grep for å øke sykkelbruken, men mener planforslaget gir uforutsigbare rammebetingelser både for en varig sykkelhighway og for fremtidig utvikling av jernbanen. Jernbaneverket uttaler at sykkelhighwayen må etableres som en varig trase, som knyttes sammen med det øvrige sykkelnettet på en logisk måte. Slik den er foreslått, ligger den etter deres syn svært nære jernbanen, og delvis innenfor område regulert til jernbaneformål. Sykkelhighwayen er et svært viktig element i områdereguleringsplanen, den er med på å signalisere en utvikling mot en mer bærekraftig by, hvor flere velger sykkel og kollektivtransport foran bil. Jernbanen danner i dag en barriere som deler byen. Langs jernbanen er det ikke tillat å bygge nærmere enn henholdsvis 20 (boligformål) og 15 (kontorformål) meter fra nærmeste spormidt. Innenfor disse meterne vil det ligge et areal uten utbyggingspotensiale. I områdeplanen ønsker man med sykkelhighwayen å utnytte dette arealet til noe nytt, annerledes og positivt for byen. Jernbanens barriere har få kryssningspunkt, og rådmannen mener det ikke vil være mulig å finne alternative traseer for en like transporteffektiv sykkelvei. 9

10 Snitt som viser sykkelhighwayen (shw) slik den var foreslått til førstegangsbehandling (og uten parkering innenfor 15 meters byggegrense fra nærmeste spormidt) Jernbaneverket sitter på kunnskap om at det i fremtiden vil være behov for flere spor gjennom Lillestrøm. Rådmannen har forståelse for at de er skeptisk til å beslaglegge det utvidelsespotensialet de er i besittelse av. Det er også forståelig at det kan synes vanskelig å i fremtiden måtte fjerne det godet en slik sykkelhighway vil være for befolkningen. Snitt som viser eksempel på sporutvidelse på vestsiden, redusert utsiktsplatform og sykkelhighway 10

11 Snitt som viser eksempel på sporutvidelse på østsiden, utsiktsplatform og sykkelhighway Snittene over viser flere mulige justeringer av utsiktsplatform og sykkelhighway ettersom om sporutvidelsen kommer på henholdsvis vest- eller østsiden. Etter det Jernbaneverket sier, er det for øvrig sannsynlig at hele sporområdet må justeres. Rådmannen mener en sporutvidelse ikke trenger å utelukke en sykkelhighway, men at det kan etableres en sykkelhighway nå som igjen kan tas opp til vurdering og eventuelt tas inn i planleggingen når man regulerer utvidelsen av jernbanetraseen. Rådmannen ser imidlertid at det kan være hensiktsmessig ikke å låse sykkelhighwayen i plassering slik som det ble gjort til offentlig ettersyn. Til andregangsbehandling foreslås derfor å fjerne sykkelhighwayen som eget formål, utvide hensynssonen til 30 meter fra nærmeste spormidt, og la det fremkomme av bestemmelsene at det innenfor denne sonen skal etableres en sykkelhighway i minimum 4 meters bredde. Med bakgrunn i dette har Skedsmo kommune bedt Jernbaneverket trekke innsigelsen til Sykkelhighwayen. Innsigelsen er foreløpig ikke avklart. Rådmannen vil legge frem Jernbaneverkets svar, så snart det foreligger, i den videre behandlingen av saken. 5. Endringer av planforslaget som følge av førstegangsbehandling og offentlig ettersyn 5.1. Plankart Til andregangsbehandling er følgende endringer gjort i plankartet: Sykkelhighwayen er tatt ut som eget formål. I stedet er tilliggende formål trukket ut til planavgrensningen og det lagt en hensynssone H760 som strekker seg til 30 meter fra nærmeste spormidt. Det følger av bestemmelsene at innenfor denne hensynssonen skal det etableres en sykkelhighway i minimum 4 meters bredde, som ikke skal ha kryssende kjørefelt. Kotehøydene på bygg i delområde A er justert ned slik at de er i tråd med faktisk illustrerte høyder. I tillegg er høydene tatt ned 1-2 etg på de høyeste byggene mot Gjerdrumsgata og jernbanen. BRA og/eller BYA er justert. 11

12 Feil i felt o_g5 er rettet og feltet har fått rosa farge (gatetun). Felt f_ua1 er redusert og deler omgjort til torg f_t8. Del av kvartal 29A og kvartal mot Alexander Kiellandsgate, opprinnelig foreslått regulert til kombinert bebyggelses og anleggsformål og vist med #1 - areal som ikke skal bebygges, endres til formål torg o_t6.1 og o_t6.2. Veiformålet i o_v8 er utvidet noe i øst mot o_t1, o_t6.1 og o_t Bestemmelser Bestemmelsene er endret i tråd med kapittel 2. Endringer som følge av førstegangsbehandlingen. Det er også gjort noen endringer som følge av merknader innkommet til offentlig ettersyn. I tillegg er det gjort mindre rettinger og justeringer. Endringer i bestemmelsene: «Rambla(en)» er byttet ut med «Strøkstorget Landstads gate» i hele dokumentet. 1 Hensikt er supplert med: «Skedsmo kommune ønsker å utvikle området Lillestrøm øst til en moderne og attraktiv by med innovativt trebyggeri. Dette innebærer fokus på bruk av tre både i konstruksjon og fasade slik at kommunens Energi- og klimaplan tilfredsstilles, regjeringens fokus på miljø/bærekraft og klimagassregnskap ivaretas, og at Lillestrøms historiske byggeskikk beholdes.» 3.2 er supplert med: I planen detaljeres og vises kjøreveg, adkomst, tilgjengelighet for brannbil, gang- og sykkelveger, parkering, varelevering, brannhydranter, lekeplasser, eksisterende og fremtidig terreng, forstøtningsmurer, gjerder, vegetasjon og beplantning, samt materialbruk, møblering, belysning og tømmepunkt for avfallssug med mer. Og: «Ved valg av beplantning skal det tilrettelegges i størst mulig grad for pollinerende innsekter, med innslag av vekster som er gode bie- og humleplanter.» 3.7 er endret til: «I planområdet skal det, for hvert delfelt, settes krav til varierte leilighetsstørrelser. I hvert delfelt skal minimum 35 % av leilighetene være på 75 m 2 BRA eller større. Av disse kan maksimalt 20 % bygges med utleieenhet på maks 20 m 2 BRA. Maksimum 35 % av leilighetene kan være på mellom 25 og 50 m 2 BRA. Av disse kan maksimum 15 % være mellom 25 og 35 m 2 BRA.» 3.8 er supplert med: «Minimumskravet til oppstillingsplasser for sykkel i enhver tid gjeldende kommuneplan gjelder for planområdet. Enhver tid gjeldende kommuneplans krav til oppstillingsplasser for bil gjelder som maksimumsnorm.» Og: «Parkering under bakken skal etableres på en slik måte at parkeringen gir minst mulig kjøring inne på området, og med inn- og utkjøring i all hovedsak tilknyttet hovedferdselsårene.» 3.9 er supplert med: «Lillestrøm øst Støyutredning, datert COWI skal legges til grunn for videre prosjektering og detaljering.» er supplert med felt f_t8 og (omskrevet og flyttet fra 4.1.3): «For øvrig bebyggelse skal boliger på gateplan ha minimum romhøyde fra gatenivå på 4 meter. Disse kreves utformet spesielt for å tilpasses tilliggende uterom.» 12

13 4.2.1 er supplert med: «Tillatt arealformål: Kombinert formål: Forretning, kontor, offentlig og privat tjenesteyting, bevertning, bolig, hotell» Og endret til: «Det må etableres adkomst til parkeringsanlegg under terreng/bebyggelse fra Jernbanegata. Nødvendig tilpasning i Jernbanegata innarbeides i detaljreguleringsplanen for Meierikvartalet. Parkeringsanlegget i kvartal 9 kan vurderes for sammenbygging med parkeringsanlegg i kvartal 8.» er supplert med felt o_t8 Og endret til: «Under etablert torgplass f_t2 og f_t3 tillates parkering på eksisterende terrengnivå, parkering tillates dog ikke innenfor byggegrense 15 meter fra nærmeste spormidt» er supplert med felt o_t6.1 og o_t6.2 Tidligere sykkelhighway er strøket. Sykkelhighway inngår nå i Hensynssone H760 5 er supplert med/endret til: «Spesialområde H760 Område båndlagt i henhold til reguleringsbestemmelser. Innenfor område H760 skal det etableres en sykkelhighway i minimum 4 meters bredde som ikke har kryssende kjørefelt. Der anlegget krysser Nittedalsgata og Jernbanegata skal sykkel ikke krysse i gateplan. Sykkelhighwayen utformes og opparbeides i samsvar med Byromsprogrammet for Lillestrøm øst*. Detaljplan og byggeplan skal forelegges Jernbaneverket. Innenfor 15 meter fra nærmeste spormidt skal det tinglyses midlertidighetserklæring på søknadspliktige anlegg etter PBL. Jernbaneverket kan kreve anleggene flyttet eller fjernet ved en eventuell utvidelse av jernbanetraséen.» 6 er supplert med: 6.4 GEOTEKNISKE UNDERSØKELSER Før det gis rammetillatelse til tiltak i felt uten krav til detaljregulering skal nødvendige geotekniske undersøkelser foreligge. 6.5 MILJØTEKNISKE UNDERSØKELSER Før det gis rammetillatelse til tiltak i felt uten krav til detaljregulering skal nødvendige miljøtekniske undersøkelser foreligge. 6.6 STØY Før det gis rammetillatelse til tiltak skal det dokumenteres at kravene i 3.9 tilfredsstilles. Ved tiltak langs jernbanen skal fasadestøy beregnes og avbøtende tiltak vurderes for boliger som kan være utsatt for økt refleksjonsstøy på østsiden av jernbanen. 6.7 HMS-PLAN OG FASEPLAN FOR ANLEGGSTRAFIKK Før det gis rammetillatelse til tiltak skal det foreligge godkjent HMS-plan og faseplan for anleggstrafikk. 13

14 6.8 NÆRFØRING TIL JERNBANEN Ved detaljregulering i områder beliggende inntil jernbanen, skal områdestabilitet, vibrasjoner og strukturstøy utredes. For felt uten krav til detaljregulering skal områdestabilitet, vibrasjoner og strukturstøy utredes før det gis rammetillatelse til tiltak. Tabell i 6.9 er oppdatert med nye felt. Grad av utnytting er justert i bestemmelsene. 6. Vurdering Vurderingen er oppdatert og supplert i tråd med de endringer som er gjort i planen etter førstegangsbehandling og offentlig ettersyn, samt etter det rådmannen har funnet hensiktsmessig å utdype nærmere Kommuneplan Utsnitt av kommuneplan I kommuneplan foreligger det plankrav til områderegulering før detaljregulering av Lillestrøm øst (feltene SF3, SF4 og SF7-SF10 i kommuneplanens arealdel). Kommuneplanen åpner for at kravet til områderegulering i Lillestrøm øst kan fravikes før detaljregulering der prosjektet er i tråd med retningslinjene og i samsvar med intensjonene i Mulighetsanalysen for STRAKKS-området. For Kvartal 8 og Torvet og deler av kvartal 24 (kvartal 24 A) er slik detaljregulering gjennomført. Av forslag til bestemmelser til områdereguleringsplan for Lillestrøm øst fremgår det at til enhver tid gjeldende kommuneplan skal gjelde der ikke annet fremgår av planbestemmelsene. 14

15 Kommuneplanen har krav til at minste enhet som kan detaljreguleres er et kvartal. Denne bestemmelsen vil fortsette å gjelde selv om man i områdereguleringen har åpnet for mindre enheter i detaljregulering av pilotprosjektene. Formål og høyde I kommuneplanens arealdel er Lillestrøm øst, med unntak av noe bolig i den nordøstre delen av planområdet, hovedsakelig avsatt til sentrumsformål. Kommuneplanen har differensierte bestemmelser for feltene avsatt til sentrumsformål hva gjelder formål, ekstra høyde, forretningsandel for detaljhandel og opparbeidelse av deler av felt til park/torg. Normhøyden på 4-5 etasjer, kan fravikes innenfor enkelte felt dersom prosjektet oppfyller formings- og estetikkbestemmelsene i kommuneplanen, men ingen bygninger får overstige referansehøyder på rådhustårn, c 138,5 moh, eller kirketårn c 139 moh. Til offentlig ettersyn var forslaget opp mot 14 etasjer og en kotehøyde på c 167 moh, hvilket sprengte byggehøydenormen og referansehøydene i gjeldende kommuneplan. I reguleringsplanen for kvartal 24, samt reguleringsforslaget for kvartal 8 og torvet, anbefalte rådmannen fravikelse av kommuneplanens norm med 4-5 etasjer ut fra visjonen om Lillestrøm som Oslofjordregionens nummer 2 by, noe som i stor grad har allmenn tilslutning. Denne visjonen er også lagt til grunn for områdereguleringen av Lillestrøm øst. Kommuneplanen, og forarbeidene til denne (byutviklingsstrategi og STRAKKS-mulighetsanalyse) åpner også for økt utnyttelse i nye byutviklingsområder, uten å være spesifikk på hvor og hvordan. Industrieiendommene i området har allerede en arealstørrelse og en robusthet som åpner for mer variert bebyggelsesstruktur, høyere utnyttelse og friere funksjonsfordeling enn det sentrumskvartalene med tradisjonell karréstruktur i 4-5 etasjer har gitt. En tidlig utvikling av de mest transformasjonsmodne industriarealene, i tilstrekkelig tyngde, vil gi vesentlig tilskudd av byaktivitet til gode for Lillestrøm som en fremtidig nummer 2 by. Mange av merknadene som kom inn til offentlig ettersyn har vært knyttet til høyden. Spesielt tilpasning til eksisterende bebyggelse i Gjerdrumsgata, og negative effekter på nabobebyggelse i Gjerdrumsgata og på andre siden av jernbanen har vært tema. Rådmannen har med bakgrunn i disse uttalelsene vurderte høydene på nytt. Først og fremst viste det seg at høydene oppgitt i plankartet ved en inkurie var høyere enn høydene vist i illustrasjonsmateriale og sol-/skyggediagrammer. Dette er rettet opp til andregangsbehandling ved at samtlige høyder i første omgang er redusert til illustrert høyde. I tillegg er bebyggelsen mot Gjerdrumsgata og mot jernbanen tatt ned 1-2 etasjer. Illustrasjonen nedenfor viser eksisterende bebyggelse i Gjerdrumsgata sett fra nordøst, med de nye høydene bak. Høydene som ble illustrert til førstegangsbehandling og lagt ut på offentlig ettersyn er vist med stiplet linje. 15

16 Snitt sett fra nordøst som viser eksisterende småhusbebyggelse mot nye høyder i Gjerdrumsgata. Stiplet linje viser høyden som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Ved fortetting i by er det vanskelig å unngå at det blir skygge. Høydereduksjonen vil redusere utslagene noe, men byggene vil fremdeles kaste skygge. Det er likevel forholdsvis få eiendommer som får dramatisk endring, og det er eksisterende bebyggelse på nordøstsiden av Gjerdrumsgata og øst for jernbanen som er mest utsatt. Områdene har gode solforhold hele dagen, men skyggene vil slå ut i tiden sommerstid. Rådmannen er klar over at ettermiddags-/og kveldssolen er viktig for mange. Avstanden mellom byggene og at de høye byggene er relativt slanke, gjør at skyggene i prinsippet passerer raskere. Men i tiden mellom klokken 19 og 21 kommer skyggene fort. Sol-/skyggeanalyser for nye høyder er vedlagt saken i vedlegg 4. Rådmannen mener, tross noe skygge, forslaget er innenfor de rammer av volum og høyder et så sentralt område i byen må tåle. Parkering I planforslaget foreslås det å beholde det restriktive nivået i parkeringsnormen i kommuneplanen. Det absolutte kravet for bil foreslås imidlertid endret til et maksimumskrav. Planforslaget legger opp til svært tett utbygging med fokus på tilgjengelighet for gående, syklende og kollektivreisende, og på et urbant byliv hvor dagens dominerende bilbruk kan svekkes. Stortorget foreslås regulert til torg, og dagens parkering fjernet fra bakkenivå. Planforslaget tar ikke endelig stilling til hvordan dette tilbudet skal erstattes, men det foreslås at det offentlige parkeringstilbudet i planområdet opprettholdes som i dag. Uteoppholdsarealer/lekeplasser I forbindelse med arbeid med områdereguleringsplanen er det utarbeidet et byromsprogram som skal gi inspirasjon og ideer til hvordan man kan få til gode byrom i videre planlegging. Byromsprogrammet skal legges til grunn ved detaljregulering og all annen planlegging, prosjektering og gjennomføring i planområdet. Gjeldende kommuneplan har normer for minste uteoppholdsareal og bestemmelser om lekeplasser for barn ved regulering av nye boligområder. Innenfor områder avsatt til sentrumsformål skal det for blokk- og terrassert bebyggelse avsettes, og opparbeides, minimum 25 m 2 egnet uteoppholdsareal pr. boenhet, hvorav 10 m 2 kan være på balkong. Av gjeldende kommuneplans bestemmelser om lekeplasser for barn fremgår det krav til felles leke- og rekreasjonsarealer ved regulering av mer enn 4 boenheter. For hver 10. boenhet skal det avsettes nærlekeplass på minimum 150 m 2 med maksimal avstand på 50 meter fra bolig. For hver 30. bolig skal det i tillegg avsettes lekeplass på minimum m 2 med maksimal avstand 150 meter fra boligene. For hver 100. bolig skal det i tillegg avsettes en strøkslekeplass egnet for ballaktiviteter på minimum m 2 med maksimal avstand 500 meter fra boligene. 16

17 Å bygge høyt og tett vil ikke være i samsvar med gjeldende krav til privat uteoppholdsareal og lekeplasser for barn. I områdereguleringen har man blitt utfordret til å tenke nytt og mer urbant, og se på kriterier for å kunne akseptere en lavere andel privat uteoppholdsareal, og finne et nivå på andel lekeplasser og møteplasser som skal fungere for byens befolkning. Byromsprogrammet sier noe om hvilket byromsnett man ønsker og hvilke kvaliteter nettet skal inneha. Gode, allment tilgjengelige uteoppholdsarealer er et kriterium for å kunne akseptere en mindre andel private uteoppholdsarealer og lekeplasser. I forslag til områderegulering skal hver leilighet ha minst 6 m 2 privat uteareal på bakkeplan eller balkong/takterrasse. Alle leiligheter skal ha tilgang på uteareal med sol i minst 4 timer per dag på minst 30 % av arealet i perioden 21. april 21. august. Videre foreslås det at det skal etableres nærlekeplass med lekeapparater på minimum 150 m 2 for barn 0-4 år innen 50 meter fra boliger i alle felt. Strøksparker, strøkstorg, miljøgater og gågater bør i tillegg ha lekeplasser som bidrar til å tilfredsstille behov for lekeplasser i planområdet, og som er allment tilgjengelige. Alle lekeplasser skal ha mulighet for sol i minst 4 timer per dag på minst 30 % av arealet i perioden 21. april 21. august. Strøkstorget Landstads gate og utsiktsplattformen er med sitt areal på totalt ca m 2 det største uteoppholdsarealet i planen. Byrommet gir muligheter for etablering av kafeer og restauranter, men skal også utformes for lek, aktivitet og opphold for alle aldre. I vedlegg 8 er forholdet mellom bebygd (48 %) og ubebygd (52 %) areal i område A, samt innholdet i de ubebygde arealene, illustrert skjematisk. Om ikke man i planen klarer å svare ut kommuneplanens krav til privat uteoppholdsareal, er det tydelig at den foreslåtte bebyggelsesstrukturen gir store gode muligheter for allment tilgjengelig uteopphold og rekreasjon på gateplan. Funksjonsfordeling Innenfor areal avsatt til sentrumsformål er det som hovedregel ikke tillatt med boligformål i 1. og 2. etasje. Innen en radius på 600 meter fra Lillestrøm stasjon skal 2. og 3. etasje som hovedregel etableres med takhøyde som muliggjør etablering av kontorformål. Fasader i 1. etasje som henvender seg mot gater og plasser, skal utformes med åpenhet og innganger som aktiviserer gaterommet. Områdereguleringsplanen er hovedsakelig i tråd med ovennevnte bestemmelse fra kommuneplanen hva gjelder funksjonsfordeling. Nordøst i planområdet, mot Gjerdrumsgata, er det imidlertid åpnet opp for rent boligformål som en tilpasning til den eksisterende boligbebyggelsen som brer seg mot nordøst. Det er her krav til høy førsteetasje slik at det er mer fleksibelt og kan endres fra boligformål til næringsformål i fremtiden. For å sikre en viss andel næring er det gitt maksimumskrav til andel bolig i bestemmelsene. Ulik andel er foreslått i bestemmelsene til de respektive felt, totalt ca 35 %. Til sammenlikning foreslås en andel på minimum 50 % næring i Meierikvartalet. 17

18 Varelevering og renovasjon Kommuneplanen har krav til at varelevering og avfallshåndtering ikke skal skje fra offentlige gater og/eller plasser. Videre setter kommuneplanen krav til at det skal etableres avfallssug i områder avsatt til sentrumsformål. I kravet er det ikke skilt på om avfallet er nærings- eller husholdningsavfall, eller hvilke fraksjoner det gjelder. Det forutsettes derfor at kravet i utgangspunktet gjelder alt avfall. I et planområde hvor det legges opp til en tett og urban utbygging er det spesielt viktig at det legges til rette for bærekraftige og teknisk gode løsninger, og det bør derfor søkes etablert et anlegg for sentralt avfallssug. Sekundært kan det vurderes mobile anlegg, men i så fall bør løsninger som er egnet for alle avfallsfraksjoner bli valgt. Plassering av tømmepunkt må plasseres slik at de i minst mulig grad er til hinder og sjenanse for byens øvrige aktiviteter. For varelevering i planområdet er det ikke lagt vekt på store logistiske løsninger for varelevering da dette ikke er ønskelig. Det er planlagt en tett bebyggelse, hvor de største vareleveransene ikke får dominere, men der vanlige lastebiler som leverer fra gater derimot er en naturlig del av bylivet. Byromsprogrammet angir hvor det tillates varelevering og ikke. Denne skal i første rekke skje fra bygatene, som er de mest robuste byrommene. Dersom det tillates varelevering fra torg, miljøgater og gågater skal det skje på det øvrige bylivets premisser, og store vareleveringsporter og -lommer tillates som hovedregel ikke Reguleringsplaner Utsnitt fra reguleringsplanbasen 18

19 Innenfor planområdet er det i dag 13 gjeldende reguleringsplaner. De delene av planområdet som i kommuneplanens arealdel er disponert til nåværende sentrumsformål, har i all hovedsak gjennomgått kvartalsreguleringer og fått en tilfredsstillende reguleringsstatus med funksjonsblanding og høyere utnyttelse. Disse er i hovedsak ikke berørt av områdereguleringen som sådan, og gjeldende reguleringsplan videreføres Energi og klima Planområdet ligger i konsesjonsområde for fjernvarme og det er tilknytningsplikt. I planområdet er det tilgjengelighet til ledningsnettet for fjernvarme i Torvgata, Kjerulfs gate, Gjerdrumsgata og i «Meierikvartalet». Grønne tak for fordrøyning og overvannshåndtering på bakkenivå skal ivareta behandlingen av overvann lokalt. Lokal overvannsdisponering skal foreligge med detaljerte løsninger ved rammesøknad. Planen legger til rette for en konsentrert bebyggelse i nærheten av kollektivknutepunktet Lillestrøm stasjon med fokus på tilgjengelighet for gående, syklende og kollektivreisende, og det legges opp til en lavere parkeringsdekning enn hva gjeldende kommuneplan tilsier. Videre er det krav til at alle parkeringsplasser forbeholdt boligformål skal ha tilgjengelige og funksjonelle ladepunkt for el-bil Universell utforming Kommuneplanens bestemmelser om universell utforming, samt PBL og TEK10, er gjeldende i planområdet. Alle byrom skal utformes slik at de er universelt tilgjengelige. Strøkstorget Landstads gate utvikles med spesiell design for universell tilgjengelighet. Alle flater og byrom i området er på samme plan, med unntak av stigningen til utsiktsplattformen langs jernbanen. Utsiktplattformen skal like fullt være utformet universelt. 30 % av boligene skal i henhold til kommuneplanens bestemmelser være universelt utformet Naturmangfold Planområdet er delvis bebygd fra før. De ubebygde delene av området er stort sett asfalterte flater. Etter søk i Naturbase og Artskart er det ikke funnet noen registreringer innenfor området. Utbyggingen vil ikke berøre naturmangfold. Vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12 kan oppsummeres slik: 8 Kunnskapsgrunnlaget Anses å være tilstrekkelig 9 Føre-var prinsippet Ikke relevant, da kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Ikke relevant da naturmangfold ikke berøres 11 Kostnader dekkes av tiltakshaver 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder 19

20 Det er tatt inn i bestemmelsene at det ved valg av beplantning skal tilrettelegges i størst mulig grad for pollinerende innsekter, med innslag av vekster som er gode bie- og humleplanter Sosial infrastruktur Skole Det er ingen skoler innenfor planområdet i dag. Ut fra dagens skolekretsinndeling tilhører planområdet Vigernes barneskole og Kjellervolla ungdomsskole. Enhver ny utbygging innenfor LSK-triangelet medfører en mer anstrengt skolesituasjon for området, og det er behov for økt skolekapasitet i Lillestrøm. Kommunestyret har vedtatt at ny skole i Lillestrøm skal innarbeides i ny kommuneplan. Området er i denne sammenheng vurdert, og anbefalingen er at det ikke foreslås avsatt skoletomt dette området. Barnehage Innenfor planområdet er det ingen barnehager i dag. Det er en betydelig underdekning på barnehageplasser i Lillestrøm, og lokalisering av en bybarnehage for ca. 100 barn er ønskelig å etablere innenfor Lillestrøm øst. Forslag til områdereguleringsplan åpner for slik etablering i felt 29/30 og 31B Folkehelse/barn og unge Forslag til områderegulering medfører videreutvikling og ny utforming av gater og byrom. Det legges til rette for en by for gående og syklede, med byrom og aktivitetsarenaer for opplevelse og rekreasjon for alle aldersgrupper, og med kort vei til tog og buss i alle himmelretninger. I området mot jernbanen foreslår områdereguleringen en ny gjennomgående sykkelhighway Støy Ved ny utbygging skal støyforhold tilfredsstille krav i retningslinjen T-1442/2012; Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. I planområdet kan bygninger med støyfølsomt bruksformål tillates i områder med opptil 70 db Lden fra vegtrafikk og 73 db Lden fra jernbane. Dette forutsetter at alle boenheter har minst et oppholdsrom og et soverom på stille side (dvs. utendørs støy under 55 db Lden), og at innendørs støyforhold tilfredsstiller krav etter forurensningslovens kap. 5. Det er i vedlegg 7 vist ulike tilnærminger til romløsning i forhold til å møte kravet om stille side. Felt regulert til park skal tilfredsstille krav til stille områder, det vil si at beregnet utendørs støynivå ikke skal overstige 55 db Lden. Etter offentlig ettersyn er det utarbeidet en ny støyrapport, datert COWI , som også viser støypåvirkningen på østsiden av jernbanen. Ut av rapporten kan vi lese at den foreslåtte nye bebyggelsen noen steder vil medføre en liten økning i støy på denne siden, men økningen antas å være marginal. For at en økning skal være merkbar, må den være på 3 db. Det er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene til planen at støyrapporten skal legges til grunn for videre prosjektering og detaljering, og at det for boliger på østsiden av jernbanen som kan være utsatt for økt refleksjonsstøy, skal beregnes fasadestøy og eventuelt vurderes avbøtende tiltak Kulturminner I forslag til områdereguleringsplan for Lillestrøm øst er bygg med potensiell verneverdi i kulturminnevernplan for Skedsmo gitt en hensynsone spesialområde for kulturminnevern H570_(1-5). Dersom bygningene ved detaljregulering vurderes berørt 20

21 eller revet skal det utarbeides en kulturminneutredning som del av planen. Utredningen skal gi grunnlag for å vurdere om bygget skal bevares eller rives, og det skal fremgå hvilke krav som settes til eventuell tilpasning av ny og gammel bebyggelse. Innenfor delområde A er det registrert 4 kulturminnevernobjekter i Skedsmo kommunes kulturminnevernplan, 2 industribygg og 2 bolighus. Det gjelder: Dovregården, Nittedalsgt 1 Nordmanngården, Landstadgt 10 Thorvald Lammersgt 1 Thorvald Lammersgt 6 Dovregården kan isolert sett kanskje ikke sies å inneha stor arkitektonisk kvalitet. Den er ombygd flere ganger og fremstår i dag som stilhistorisk ganske utydelig. Likevel bærer bygningen med seg betydelig historisk ballast i form av at den står som symbol på Lillestrøms fortid som en industriby som ikke kun har vært preget av trelast og jernbane. Den innehar dermed en betydelig identitetsskapende verdi, ikke minst som symbol på trikotasjevirksomheten knyttet til Dovre -navnet. Det at en bygning har blitt ombygd flere ganger og ikke har sitt opprinnelige preg intakt, er ikke ensidig negativt. Bygningskroppen fremstår i et slikt perspektiv som et fysisk eksempel på den industrielle utviklingen Lillestrøm har gjennomgått på 1900-tallet. Nordmanngården har i større grad bevart mer av sitt opprinnelige preg og innehar et tydelig arkitektonisk uttrykk i sine nøkterne teglsteinsfasader. Samlet sett utgjør de to bygningskroppene et viktig kulturminnemiljø som speiler Lillestrøms industrihistorie på 1900-tallet. I et langsiktig perspektiv vil det alltid være vesentlig å bevare et representativt utvalg av kulturminner for å fremme identitetsfølelse og kunnskap om lokalsamfunnets historie. Ved å rive disse to bygningene vil man miste dette perspektivet og Lillestrøm bli fattigere på industriminner som speiler historien til stedet. Dovregården og Nordmannsgården er blant svært få gjenværende industribygg i Lillestrøm fra denne perioden. Thorvald Lammers gt. 1. og 6. er valgt ut som eksempler på den opprinnelige bebyggelsen i funkisbyen. Bygningene er ikke unike, men speiler den opprinnelige byggeskikken som har gitt området navnet funkisbyen på folkemunne. Disse to bygningene er i det foreliggende planforslaget ikke foreslått revet, men vil bli gjort til gjenstand for vurdering i forbindelse med eventuell senere detaljregulering. Hovedgrepet i planen gjør det slik at bygningene blir liggende som isolerte øyer i et transformert område og således mister den miljømessige konteksten de har stått i. Bygningene vil fremstå som fremmedelementer i den nye bydelen. I Meierikvartalet er følgende bygninger listeført i kulturminnevernplanen: Nittedalsgt. 2 A Nittedalsgt. 2B Trygdekassa. Nittedalsgt. 4 Bilverksted Disse tre bygningene vil i en senere detaljregulering av kvartalet gjøres til gjenstand for en egen kulturminnevernvurdering. Likevel vil rådmannen allerede nå peke på at selv om disse tre bygningene utgjør en miljømessig helhet, er det særlig Nittedalsgt. 2 og 4 som det knytter seg sterke kulturminneverninteresser til. Nittedalsgt. 4 har mer interesse som en del av helheten i kvartalet og har i mindre grad individuell verneverdi. 21

22 Det er kulturminnene i delområde A, nærmere bestemt de som berøres av pilotprosjektene som detaljeres Dovregården og Nordmanngården, som i første omgang nå berøres. De øvrige skal utredes i senere detaljregulering. Det er ofte problematisk å ivareta kulturminner i bymiljøer og samtidig legge til rette for en aktiv byutvikling. Byutvikling innebærer endring av det fysiske miljøet i form av nybygg og eller ombygninger av eksisterende bygningsmasse, og ofte også endring av byens rom og struktur. I forslag til områderegulering for Lillestrøm øst vil rådmannen anbefale at Dovregåden og Nordmannsgården må vike for den byutviklingen man står fremfor. Før rivetillatelse kan gis skal det foreligge godkjent dokumentasjon av bebyggelsen Estetikk Delområde A, og spesielt pilotene, er meget detaljert og godt illustrert i planforslaget (Bok2_Pilotprosjektene, datert blå arkitektur landskap ab ). Dersom pilotene ved rammesøknad avviker vesentlig fra illustrasjonsmateriale som følger plansaken, skal det stilles krav om ny detaljregulering. I forslag til områdereguleringsplan er det videre krav til at det ved detaljregulering skal utarbeides en volum- og funksjonsanalyse som viser utforming og estetikk, som grunnlag for en tidlig diskusjon med kommunen om valg av plangrep. I tillegg skal det gjøres en komparativ analyse av hvordan detaljreguleringsplanen forholder seg til kommunens overordnede strategier, spesielt Byutvikling og urban strategi, Samferdselsstrategien og Mulighetsstudien for STRAKKS Plangjennomføring og forutsigbarhet Flere av beboerne i område A har i merknad til offentlig ettersyn påpekt at områdeplanen i mangel på en tydelig strategi fra kommunen for realisering, gir dem liten forutsigbarhet og skaper usikkerhet. Rådmannen har forståelse for at planarbeidet har satt flere i en vanskelig situasjon i forhold til hva fremtiden vil bringe. Samtidig gir områdereguleringen tydeligere føringer for en utvikling i området, og dermed et bedre grunnlag for å vurdere eiendommers verdi og utviklingspotensial, enn tidligere. En mer konkret strategi for gjennomføring i en tidlig fase hadde gitt grunneierne større forutsigbarhet, men en utvikling av et så stort område kan også gi mange muligheter og løsninger, slik at dette også er svært vanskelig å håndtere. Rådmannen oppfatter at beboere i området er bekymret for mellomfasen hvor utviklingen har startet og de fremdeles bor i områder. Rådmannen har satt krav til godkjent HMS-plan og faseplan for anleggstrafikk før rammetillatelse for å sikre håndtering av anleggsgjennomføringen samt bedre forutsigbarhet i anleggstiden Offentlig ettersyn av kommuneplan Områdereguleringsplan for Lillestrøm øst ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn I planen ble det foreslått å utvide område for sentrumsformål i forhold til vedtatt kommuneplan , slik at det omfattet hele området opp mot Gjerdrumsgata. Bakgrunnen for denne utvidelsen var blant annet merknader fra direkte berørte boligeiere, innkommet ved varsel om oppstart og offentlig ettersyn av planprogram, som tydet på at en slik endring var ønsket. Da forslag til kommuneplan ble lagt frem til politisk førstegangsbehandling foreslo rådmannen å endre kommuneplanen i tråd med Områdereguleringsplan for Lillestrøm øst vedtok Kommunestyret å legge forslag til Kommuneplan

23 2026 ut på offentlig ettersyn, med grensen slik den ligger i gjeldende kommuneplan, men ikke i samsvar med vedtak fattet i HUT Vedtaket ble gjort uten annen begrunnelse enn at gjeldende kommuneplan skulle opprettholdes for de aktuelle feltene. Den faglige begrunnelsen for endringen i områdereguleringsplanen handlet hovedsakelig om at en avgrensning mellom hagene i Kvartal 31 ville være kunstig, og at bruk av eksisterende gatestruktur ville bidra til å gjøre overgangen mellom eksisterende og ny bebyggelse mindre konfliktfylt. Et godt utformet gaterom gir bedre forutsetninger for å få til estetisk forsvarlige overganger mellom eneboliger og en tettere og høyrere urban bebyggelse, samt mellom hager og bymessige bomiljø. Å etterlate en kile med småhusbebyggelse i sentrumsbebyggelsen, slik Kvartal 30 er avsatt til i gjeldende kommuneplan, mener rådmannen vil være en uheldig løsning. Eldre eneboligbebyggelse omgitt av ny bebyggelse på tre kanter vil ikke legge til rette for et godt eneboligmiljø, og vil heller ikke gi grunnlag for å utvikle det tilliggende området på en regningsvarende og hensiktsmessig måte. Selv ved relativt liten tetthet på den nye bebyggelsen vil den kunne kaste skygger på Kvartal 30 både fra sør, øst og vest. En helhetlig utvikling av området sør for Gjerdrumsgata vil derimot gjøre det mulig å få til gode løsninger på trafikk og parkering, med sammenhengende parkeringsanlegg og få, strategisk plasserte adkomster. Resultatet vil bli et planområde med svært store trafikkfrie områder, som fungerer med et minimum av biltilgjengelighet. Områdereguleringsplanen er sånn sett et eksempel på hvordan en helhetlig byplanlegging gir muligheter for å skape byrom og gater på de gående og syklende sine premisser, uten at området mister den tilgjengelighet og funksjonalitet det må ha for å være bærekraftig og realiserbart. Dersom Kommunestyrets vedtak opprettholdes vil det få store konsekvenser for utviklingen av Lillestrøm øst, og hoveddelen av den foreslåtte planen for område A vil aldri bli realisert. Reguleringsplankart lagt ut til offentlig ettersyn Reguleringsplankart med eksisterende eneboligbebyggelse implementert 23

24 Dersom feltene KFA 5.2, KFA 4.2, og deler av KFA 4.1 og KFA 2.2 (pilot) ikke transformeres til sentrumsbebyggelse fører det til at flere av de tilliggende områdene også faller. Når felt KFA 2.2 og KFA 5.2 blir bevart vil ikke adkomst og parkeringskjeller i de tilliggende feltene kunne løses uten at hele kjøremønsteret omrokeres. Utvikling av felt KFA 2.1 forutsetter at Nordmanngården rives. Dersom KFA 2.2 ikke skal bygges ut, og adkomstforhold og utbygging ikke kan gjøres helhetlig, er det tvilsomt at det er aktuelt å gjøre et så kostbart grep som å rive så mye bygningsmasse. Dermed vil foreslått utvikling i felt 5.1 fremstå som helt uharmonisk i forhold tilliggende bebyggelse (eksisterende på tre sider). Med ny bebyggelse bare på sørsiden av Strøkstorget Landstads gate, vil det være uaktuelt å rampe dette opp på nivå med jernbanen. Det vil heller ikke kunne ha den bredden som var planlagt, og mesteparten av kvaliteten i dette byrommet vil forsvinne. Resultatet blir følgelig at Strøkstorget Landstads gate blir erstattet av bygata Landstads gate, en vanlig gate som er blindgate inn mot jernbanen. Ved å bevare Kvartal 30 som eneboligområde, utgår felt KFA4.2 som område for transformasjon. Det samme gjør halve felt KFA4.1 og KFA1. Thorvald Lammers gate må bevares, og resultatet er at man kun sitter igjen med muligheten for å utvikle Stortorget Øst. Det er gjennom lang tid gjort forsøk på å finne en god løsning på utviklingen av dette området, men det har vist seg svært vanskelig å få til en plan som representerer en god helhet. Resultatet av å opprettholde kommuneplanens sentrumsavgrensing blir at også den vestre delen av Strøkstorget Landstads gate faller bort, og et byrom som er større enn Torvet vil ikke bli realisert. I tilknytning til de utbyggingsområdene som står igjen i Område A er det da ingen byrom som bidrar betydelig til bylivet i Lillestrøm. Landstads gate står igjen som en ordinær bygate, en blindgate som ender i en steinmur mot jernbanen. Dette byrommet gir i liten grad grunnlag for et økt aktivitetsnivå og byliv på gateplan. Som følge av dette, og fordi det må gjøres tilpasning til eksisterende bebyggelse på gatas nordside, må utnyttelsesgrad og byggehøyder reduseres i feltene sør for gata. Det er også tvilsomt at det er ønskelig med så åpne og aktive fasader som det opprinnelig var planer om. Til slutt vil man stå igjen med en bebyggelse mot Stortorget (Øst), som vanskelig lar seg tilpasse småhusbebyggelsen bakenfor, samt en sentrumsavgrensing som i realiteten stopper i en ordinær Landstads gate. På veien er muligheten for å transformere et svært sentralt byområde tapt. Stortorget har et kjempestort potensial for å bli byens aller viktigste møteplass. Lillestrøm har ikke mange gode byrom i dag, og på Stortorget er det plass nok til at det kan svare til skalaen på fremtidens Lillestrøm «hovedstaden på Romerike». Men befolkningsgrunnlaget som skal til for å aktivisere Stortorget, og et nytt strøkstorg på størrelse med Torvet, må skaffes. Muligheten for å etablere en tilnærmet bilfri bydel og ikke minst en kritisk masse i nye beboere og arbeidende i nærområdet kan danne dette grunnlaget. Rådmannen mener derfor det vil være svært uheldig for utviklingen av hele Lillestrøm, både ut fra prinsippene om bærekraftig areal- og transportplanlegging og visjonen om å bli Oslofjordregionens nummer-2-by, dersom kommuneplanen opprettholdes. 24

25 Illustrasjon som viser hvordan planen for område A faller dersom småhusbebyggelsen vedtas tatt inn i kommuneplanen. Kommunen har brukt store ressurser gjennom to og et halvt år på å utarbeide områdereguleringsplanen for Lillestrøm Øst. En mulig endring av sentrumsformålets utstrekning har vært uttalt som aktuell gjennom hele prosessen. Et vedtak om å opprettholde formålene i kommuneplanen vil bety at dette arbeidet i praksis må startes opp helt på nytt. De hovedgrep som er gjort i planforslaget, med lamellbebyggelse, strukturerende byrom og en vev av gangforbindelser, gir ikke lenger den samme meningen, eller samme effekten og man må søke helt andre løsninger. Kommuneplanen omfatter utstrakt transformasjon fra eneboligbebyggelse til sentrumsbebyggelse. I grunnlaget for planforslaget har det ikke kommet fram noe som tilsier at dette området er mindre modent for transformasjon eller at konfliktene mot eksisterende eneboligbebyggelse er større her enn for de fleste av de andre feltene som skal transformeres. Rådmannen mener derfor at områdereguleringsplanen for Lillestrøm Øst bør vedtas med den sentrumsavgrensingen som ble lagt ut til offentlig ettersyn. 25