FYLKESMANNEN I AUST-AGPER `" Justis- og byggesaksavdelingen

Transkript

1 FYLKESMANNEN I AUST-AGPER `" -, t il_7 KrvliVlljN Justis- og byggesaksavdelingen Lillesand kommune Rådmannen Postboks Lillesand Deres ref. Vår ref. (bes oppgitt ved svar) 06/43-57 Sak nr. 2007/1883 / AOT Dato LILLESAND KOMMUNE - KLAGE OVER BYSTYRETS VEDTAK OM REGULERINGSPLAN FOR RV. 402 KOLLERS JORDE - VIADUKTEN. Klager : Svend A. Lerring p.v.a. Gerd og Tore Lerring Inger Alette Grimnes Morten Austdal p.v.a. Øvrebyen Vel Sypressgata AS v/ Anja E. Madshaven og Bjørnar Olsen Sakens bakgrunn : Lillesand bystyre vedtok den , sak , reguleringsplan for rv. 402 Kollers jorde - Viadukten. Planområdet er avsatt til byggeområde for boliger, garasjeanlegg og bensinstasjon, offentlige trafikkområder, spesialområder, herunder privat vei og frisiktsone ved vei og kombinerte formål. Planområdet omfatter fortau langs Jernbanegata, parkeringshus på Kollers jorde og gateterminal ved rundkjøringen. Bystyrets vedtak er påklaget av Svend A. Lerring på vegne av Gerd og Tore Lerring ved brev av Klager mener at det er begått saksbehandlingsfeil ved at det verken i saksforberedelsen eller i behandlingen av de inngitte kommentarene er foretatt noen realitetsbehandling av hensynet til eiendommen Bellevue 2. Det vises til at det ikke er mottatt noen profiltegninger som viser høyden på de skjæringene som vil komme tett opp til huset. Vurderingsgrunnlaget for de politiske myndigheter og berørte parter har derfor vært ufullstendig. Klager anfører at utkjøringen fra det planlagte parkeringshuset først ble uttegnet uten at den berørte eiendommen lå i tegningen, og at tegningsforslaget uten noen form for justering eller saksbehandling ble overført til situasjonskartet. Klager anfører videre at kort tid etter behandlingen i bystyret ble det i intervju med vararordfører opplyst at kommunen var kommet til at byggekostnadene for parkeringshuset var for høye, og at planen nå var å innhente priser for et redusert anlegg. Det påpekes at opplysningene om et redusert anlegg ikke ser ut til å være en del av beslutningsgrunnlaget for de politiske myndigheter. Det anføres at hvis den nye opplysningen hadde foreligget i tide, ville klagerne hatt anledning til å gi sine kommentarer med dette som grunnlag. Klager mener ut fra dette at det har vært en ensidig vektlegging av tiltakshavers behov, og at hensynet til eiendommens adkomst ikke har vært vurdert. Det anføres at saksbehandlingen har vært i strid med pbl nr. 1, 3. ledd. Klagen gjelder videre at reguleringsplanens forslag til utkjøring fra parkeringshusetvil fjerne eksisterende innkjørsel til klagernes eiendom samt garasjen, og vil komme så nær våningshuset at det vil være tilnærmet umulig å finne ny tilsvarende kjørbar adkomst. Det anføres i klagen at eierne er nærmere 80 år, og avhengig av kjørbar adkomst til inngangsdøra. Det anføres videre at Postadresse: Besøksadresse: Fylkeshuset, Arendal Telefon: Saksbehandler: Serviceboks 606 E-post: postmottak@fmaa.no Telefaks: Arne Tveit 4809 Arendal Hjemmeside: Org.nr: Dir.innvalg:

2 Side 217 reguleringsplanen vil kunne vanskeliggjøre et eventuelt salg og under enhver omstendighet virke sterkt verdireduserende. I klagen vises til de merknadene som Gerd og Tore Lerring har gitt i sitt brev av , og anføres at innvendingene i klageomgangen er de samme. Det påpekes at Bellevue 2 på grunn av arkitekturen og hageanlegget er en av de markerte eiendommene i Lillesand. Det vises til verneplan for Lillesand sentrum fra 1996, og anføres at hvis det skal være realiteter i en slik verneplan må det også innbefatte en tilpassning av et parkeringsbygg. Selv om eiendommen ligger akkurat utenfor verneplanen, må de samme hensyn gjelde. Vedtaket er videre påklaget av Inger Alette Grimnes ved brev av Klager viser til bystyrets vedtak i sak 107/06 hvor det forutsettes at muligheten for å tilpasse fortauet til eksisterende forhold på stedet, eventuelt ved å redusere bredden, gjøres gjeldende i størst mulig grad i prosjektet. Klager anfører at det ikke er samsvar mellom dette og plankartet, hvor det er tegnet inn gateterminal for to busser nord for rundkjøringen og et tre meter bredt fortau opp til Viadukten. Klager anfører videre at gateterminalen bør ligge ved Torvet i stede for ved rundkjøringen. Dette er også i samsvar med ønske fra Nettbuss Sør. Det vil da være naturlig for de som skal nordover i byen å velge Vestregate eller Øvregate som allerede i dag er tilrettelagt for myke trafikkanter. Klager peker på at husa langs Vestregate og Øvregate har sine bakgårder inn mot Jernbanegata, og er en del av verneplanen for sentrum. Det pekes på problemer med snø, støv og støy for tilgrensende eiendommer som ligger i et lavere nivå og med høy støttemur inn mot veilfortau. Klager forutsetter at det gjøres tiltak dersom planen blir gjennomført. Videre er vedtaket påklaget av Sypressgata AS v/ Anja E. Madshaven og Bjørnar Olsen ved brev mottatt i kommunen Klager bemerker at det i dialogen med kommunen ble gitt forståelse av at det skulle tas hensyn til den begrensede plassen ved nedkjørselen til underetg. til gnr. 47, bnr. 82. Det vises til at Fylkeskommunen i forbindelse med høringen har pekt på at fortau bør kunne tilpasses eksisterende forhold på stedet, eventuelt ved å redusere bredden enkelte steder. Klager mener at det i planen ikke er tatt hensyn til dette. Det anføres at Nettbuss ønsker gateterminal ved Torvet og ikke langs rv Bussen ønsker å kjøre over Bergstøsletta, og det er da naturlig at det blir lagt en gateterminal ved Torvet som betjener trafikken både øst- og vestfra. Dette får også betydning for behovet for fortau langs Jernbanegata. Det anføres videre at gjennomføring av planen vil medføre bortfall av viktige parkeringsplasser, og at det uten dagens "buffersone" blir store problem med snøen i forbindelse med brøyting. Vedtaket er også påklaget av Morten Austdal på vegne av Øvrebyen Vel ved brev av Klager anfører at det ikke i løpet av saksgangen er dokumentert et reelt behov for det vedtatte fortauet langs Jernbanegata. Det pekes i klagen på at Øvregate fikk gatetun for 10 år siden. Det ble samtidig etablert 12 parkeringsplasser på Stene for gjester og beboere uten oppstillingsplass. Det anføres at planvedtaket, som fjerner disse plassene, vil medføre en uoversiktlig og kaotisk trafikksituasjon i Øvregate. Det vises videre til at Nettbuss gikk bort fra ønsket om terminal nær Esso-stasjonen i september Det anføres i klagen at selv med fortauet vil det være mer trygt for gående gjennom Øvregate enn nær tungtrafikken i Jernbanegata. Klager ønsker Øvregate som en promenadegate, og mener det er sløsing med fellesskapets midler å legge en parallell promenade (fortau) 50 meter unna. Det anføres at Jernbanegate i dag benyttes i svært liten grad av myke trafikkanter. Kommunen v/ planutvalget behandlet klagene i møte , sak 079/07. Klagene ble ikke tatt til følge. Saken er oversendt Fylkesmannen ved ekspedisjon mottatt

3 Side 3/7 Vår ref: 2007/1883, Svend A. Lerring har inngitt en kommentar til kommunens klagebehandling ved brev av Fylkesmannen v/rådgiver Arne Tveit har sett på forholdene på stedet Saken anser nå tilstrekkelig opplyst etter befaring og de tilsendte dokumenter og kart. Fylkesmannen skal bemerke : Reglene om utarbeidelse av reguleringsplaner er gitt i pbl. kap.vll. Bystyrets vedtak om reguleringsplan er fattet med hjemmel i pbl nr. 1. Klagen er behandlet i samsvar med bestemmelsene i forvaltningsloven kap. VI, jf plan- og bygningsloven 15 og Klageinstansens prøvelsesadgang i saken framgår av forvaltningsloven 34, hvoretter det påklagede vedtak kan undergis full realitetsprøving. Denne prøvelsesadgangen er imidlertid i reguleringsplansaker begrenset etter pbl nr. 2 og for Fylkesmannen gjennom Miljløverndepartementets delegasjonsrundskriv T-8/86, som fastsetter at : planen må ikke endres i hovedtrekkene om Fylkesmannen finner at planen bør endres, skal klagesaken sendes Miljøverndepartementet for avgjørelse dersom kommunen ikke er enig i eventuell endring av planen. Fylkesmannen kan kontrollere at kommunen har behandlet saken på en forsvarlig måte, men vil være tilbakeholden med å sette til side kommunens vurdering når det gjelder de skjønnsmessige sidene av vedtaket. Kommunen er gitt myndighet til å utøve dette skjønnet etter en avveining av de ulike interesser og hensyn. En reguleringsplan vil alltid være et vedtak hvor flere interesser står mot hverandre. Det er ofte ikke mulig å finne en løsning som tilfredsstiller alle parter. Fylkesmannen viser til drøftelsen i Frihagens kommentar til plan- og bygningsloven bind Ill (1989) s. 379 til 382. Fylkesmannen oppfatter klagen fra Svend A. Lerring slik at klagerne mener det har vært en ensidig vektlegging på tiltakshavers behov, og at vurderingsgrunnlaget for de politiske myndigheter og berørte parter har vært ufullstendig. Det er ikke foretatt noen realitetsbehandling av hensynet til Bellevue 2. Det anføres at saksbehandlingen har vært i strid med pbl nr. 1, 3. ledd. Reguleringsplanarbeidet ble kunngjort igangsatt Planen ble lagt ut til off. ettersyn, og saken ble sendt berørte parter med frist for merknader. Klager har gitt uttalelse til planforslaget ved brev av og Fylkesmannen kan som nevnt kontrollere at planen er behandlet på en forsvarlig måte i samsvar med de saksbehandlingsreglene som gjelder. Etter det Fylkesmannen kan se av de tilsendte dokumenter, er plansaken behandlet i samsvar med bestemmelsene i pbl om utarbeidelse av reguleringsplaner. Klager mener at saksbehandlingen er i strid med pbl nr. 1, 3. ledd. Etter nevnte bestemmelse skal kommunen legge forholdene til rette for aktiv medvirkning fra de som bor i området eller driver næringsvirksomhet der. Etter de tilsendte dokumenter skal berørte grunneiere ha fått skriftlig melding om planprosessen ved oppstartsmeldingen datert Det er vanskelig for Fylkesmannen å gå inn i detaljene når det gjelder saksforberedelsen. Hvordan samrådet skal gjennomføres og enkeltpersoner involveres i planarbeidet utover det som er fastsatt for varsling i pbl. må kommunen selv i stor grad kunne rå over ut fra en vurdering av formål og omfang. Dette gjelder også om partene skal innkalles til befaring. Klagerne er som nevnt gitt anledning til å komme med innspill og merknader i forbindelse med utlegging av planen til off. ettersyn. Selv om de punktene klager nevner ikke har ført til endring av planen, framgår det av prot. i sak 107/06 at synspunktene er blitt vurdert av administrasjonen og var kjent for politikerne. Fylkesmannen kan derfor ikke se at det hefter

4 Side 417 saksbehandlingsfeil ved utarbeidelse av planen med avgjørende betydning for planvedtakets innhold, jf M. 41. Når det gjelder profiltegninger over skjæringene, har kommunen i forbindelse med klagebehandlingen bemerket at det er blitt utarbeidet fullstendige tegningssett som viser tverrprofiler og terrenginngrep. I pkt. 8 i planbeskrivelsen framgår det at Vesterjordet får skjæringshøyde på maksimalt 3,5 meter mot klagernes eiendom, gnr. 33, bnr Dette har vært tilgjengelig i kommunens servicetorg, og ble også, etter det kommunen opplyser, sendt direkte til berørte grunneiere den Når det gjelder anførselen om at parkeringshuset ble tegnet ut først, isolert fra den berørte eiendommen, er det vanskelig for Fylkesmannen å gå inn i de tekniske sidene ved planarbeidet. Fylkesmannen vil imidlertid peke på at både parkeringshuset og området B 1 pg B 2 lå inne på plankartet når saken var ute til offentlig ettersyn. Fylkesmannen mener at dette har gitt et tilstrekkelig grunnlag for partene for å kunne ta stilling til reguleringsplanen, og kan ikke se at det hefter feil ved det faktiske grunnlaget for kommunens vedtak. Hvorvidt kommunen i påvente av en avklaring m.h.t. et eventuelt redusert anlegg med en annen utkjøring burde ha ventet med å vedta reguleringsplanen finner Fylkesmannen ikke grunnlag for å overprøve. Det vises til bestemmelsen i forvaltningsloven 34 om å ta hensyn til kommunalt selvstyre. Kommunen kan eventuelt foreta en senere endring av planen dersom forholdene skulle tilsi det. Fylkesmannen oppfatter videre klagen slik at den gjelder at den nye rundkjøringen og den vedtatte utkjøringen fra parkeringshuset vil fjerne eksisterende innkjøring til eiendommen samt garasjen. Klager kan vanskelig se at det finnes andre tilfredsstillende adkomstmuligheter. Fylkesmannen vil peke på at spørsmålet om utvidelse av eksisterende rundkjøring og plassering av utkjørsel fra nytt parkeringshus, gjelder utpregede skjønnsmessige sider av planvedtaket som Fylkesmannen vil være tilbakeholden med å overprøve. En regulering til veiformål for areal som er avsatt til byggeområde i tidligere plan ligger innenfor det en grunneier i utgangspunktet må akseptere etter gjeldende rett. Fylkesmannen legger til grunn at det er regulert inn ny adkomst til klagers eiendom på motsatt side av huset i forhold til der den ligger i dag. Fylkesmannen forstår det slik at dette vil medføre at klager ikke vil kunne kjører helt opp til huset. Ulempene som følge av dette må vurderes opp mot den samfunnsinteressen som ligger i å bedre trafikksikkerheten og parkeringsforholdene i Lillesand sentrum. Kommunen har i forbindelse med klagebehandlingen bemerket at garasjen på gnr. 33, bnr. 111 ligger uheldig til i forhold til to veiarmer, og blokkerer en tilkopling av disse veiene. Området har i dag mange konfliktpunkter, og kommunen mener trafikksikkerheten i området blir vesentlig bedre med den løsningen som er valgt. Dette vil gjelde uavhengig av parkeringshuset, men parkeringshuset har gjort at veiløsningen er mulig å realisere. Fylkesmannen har også merket seg kommunens uttalelse i sak 079/07 hvor det framgår at i tillegg til å få ny atkomst og få satt opp ny garasje, vil det bli vurdert ulike miljøtiltak på eiendommen i forbindelse med byggeplanen. Selv om klagernes tomt vil bli betydelig berørt av den nye veiløsningen ved avståelse av areal, kan Fylkesmannen likevel ikke se at det er så spesielle forhold ved denne saken at reguleringsplanen må anses som klart uheldig eller urimelig. Fylkesmannen har forståelse for at klager oppfatter den endrede adkomsten til eiendommen som en ulempe, spesielt ut fra klagers alder og livssituasjon. Ulempene for klagerne som følge av reguleringsplanen er likevel etter Fylkesmannens vurdering ikke så betydelige at de gir grunnlag for å sette til side denne delen av planvedtaket. Fylkesmannen oppfatter klagen fra Inger Alette Grimnes slik at den i hovedsak gjelder at det ikke er samsvar mellom planbeskrivelsen og bystyrets vedtak om redusert bredde på fortauet, og at gateterminalen er lagt ved rundkjøringen ved Esso og ikke ved Torvet slik Nettbuss ønsker. Klager har videre merknader til det terrenginngrepet som byggingen av fortau vil medføre, og forutsetter at det gjøres tiltak dersom planen blir gjennomført.

5 Side 517 Fylkesmannen bemerker at å fastsette hvilke formål arealene innen et planområde skal brukes til, hører til de skjønnsmessige sidene av planvedtaket. Disse vil Fylkesmannen, som nevnt, være tilbakeholden med å overprøve. Kommunen peker i sak 079/07 på at en bredde på tre meter på fortauet er etter krav fra Vegvesenet som skal ha drift og vedlikehold av fortauet, og i samsvar med standardiserte veinormer. Etter pkt. 4.2 i reguleringsbestemmelsene skal byggingen av fortau skje etter godkjente byggeplaner som detaljert viser utforming av veianlegget, samt beplantning og terrengforming. Fylkesmannen har merket seg kommunens uttalelse om at bredden på fortauet i den forbindelse vil bli justert i forhold til eksisterende bebyggelse, bl.a. med tanke på ivareta hensynet bak verneplanen. Når det gjelder plassering av gateterminalen har kommunen i forbindelse med klagebehandlingen anført at den vedtatte løsningen med to busslommer ved rundkjøringen vil være en god framtidsrettet løsning som vil ivareta kollektivbehovet dersom busselskapet legger om kjøreruten. Selv om busstrafikken i dag går over Bergstøsletta, er det viktig for kommunen å ha regulert areal til busslomme dersom Nettbuss går tilbake til opprinnelig kjørerute. Så lenge trafikken går over Bergstøsletta, vil kommunen likevel se på en midlertidig løsning for busstopp ved Torvet. Fylkesmannen har ut fra dette ikke grunnlag for å overprøve kommunens vurdering på dette punkt. Fylkesmannen kan forstå at klager oppfatter det som en ulempe at det som følge av fortauet må fjernes vegetasjon slik at det blir mer åpnet mot veibanen. En reguleringsplan vil, som nevnt, alltid være et vedtak hvor flere interesser står mot hverandre. En boligeiendom inntil eksisterende riksvei må i utgangspunktet akseptere visse ulemper ved utvidelse av veien, og ulempene for klager må veies opp mot den samfunnsinteressen som ligger i økt trafikksikkerhet. Fylkesmannen har merket seg at i forbindelse med meldingen om oppstart av planarbeidet har Fylkeskommunen, som er fagmyndighet når det gjelder kulturminnevern, uttalt at med bakgrunn i verneplanens målsetting bør gang- og sykkelveien ikke legges til Jernbanegata, men til Øvregate. Da saken var ute til off. ettersyn ble det pekt på at strukturen med hager og bakgårder mot Jernbanegata bør bevares for å forstå byens utvikling, men Fylkeskommunen har ikke reist innsigelse eller hatt konkrete merknader til planforslaget. Fylkesmannen har også merket seg at reguleringsplanen forutsetter en relativt stor støttemur på østsiden av Jernbanegata som vil spare mer areal enn det en vanlig fylling ville gjøre. Fylkesmannen viser ellers til at langs riksvei må Statens vegvesen anses å ha et eget ansvar for så langt det lar seg gjøre å få til en tilfredsstilende løsning for beboerne langs veien. Fylkesmannen har forståelse for at klager oppfatter det planlagte fortauet som negativt for egen og andres eiendommer langs Jernbanegata. Etter Fylkesmannens vurdering er det likevel relativt klart at de innvendingene som er kommet fram i klagen ikke gir tilstrekkelig grunnlag for å sette til side kommunens planvedtak. Klagen fra Sypressgata AS v/ Anja E. Madshaven og Bjørnar Olsen gjelder i hovedsak at det ikke er tatt hensyn til den begrensede plassen det er ved nedkjørselen til underetasjen til gnr. 47, bnr. 82. Klager mener videre at fortauet ikke i tilstrekkelig grad er tilpasset eksisterende forhold på stedet, og påpeker at Nettbuss ønsket gateterminal ved Torvet. Prosjektet medfører også bortfall av viktige parkeringsplasser. Etter det kommunen opplyser er nedkjørselen til gnr. 47, bnr. 82 ivaretatt i reguleringsplanen på areal avsatt til annen veigrunn. To parkeringsplasser tilknyttet eiendommen vil sannsynligvis falle bort på grunn av fortauet, men etter det Fylkesmannen forstår ligger disse allerede i dag på veivesenets grunn. Når det gjelder bredden på fortauet og plasseringen av gateterminal, viser Fylkesmannen til det som er sagt ovenfor, hvor det framgår at Fylkesmannen ikke har funnet grunnlag for å overprøve planvedtaket. Fylkesmannen legger etter det som er opplyst til grunn at et fortau mellom Brogata og Viaduklten vil fjerne mange parkeringsplasser på Stene. Fylkesmannen har imidlertid merket seg at det ifølge bystyrets vedtak må finnes alternativ parkering før fortau kan legges opp til Viadukten.

6 Side 617 Fylkesmannen viser til at dette er satt som et rekkefølgekrav i 7 i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen har ut fra dette ikke holdepunkt for å underkjenne kommunens planvedtak på dette punkt. Fylkesmannen oppfatter klagen fra Øvrebyen Vel slik at klager mener at det ikke er behov for fortau gjennom Jernbanegata, og at det finnes fullgode alternativer for gående og syklende. Selv med fortau vil det være mer trygt for gående gjennom Øvregate enn nær tungtrafikken i Jernbanegata. Spørsmålet om behovet for fortau er også tatt opp i ovennevnte klage fra Sypressgata AS. I forbindelse med meldingen om oppstart av planarbeidet, har Vegvesenet vist til at Øvregate er regulert til gatetun og at det ikke foreligger spesielle forhold som tilsier at det er nødvendig å etablere fortau langs Jernbanegata. Vegvesenet har ikke konkrete mål for fotgjengere her. Ved førstegangsbehandlingen hadde også rådmannen etter innkomne merknader tilrådd å legge fortauet opp til (og inn i ) Sypressgata for å lede gående og syklende inn i gatetunet i Øvregate i stede for videre langs Jernbanegata. Bystyret godkjente i sak 197/06 fortau helt opp til Viadukten. Kommunen har i protokollen påpekt at Jernbanegata med stor biltrafikk har bebyggelse og busstopp på begge sider. Til tross for at det eksisterer et gatetun i Øvregate, blir det stadig registrert myke trafikanter langs veien. Disse kommer enten fra bussen, eller velger å gå raskeste vei til eller fra sentrum. Fylkesmannen er enig med klager i at siden det allerede finnes en etablert gang- og sykkelmulighet via Øvregate og Vestregate, og ut fra ovennevnte uttalelsen fra Vegvesenet, kan det stilles spørsmål ved behovet for fortau langs Jernbanegata når dette vurderes opp mot den ulempen anlegg av fortau vil medføre for tilgrensende eiendommer. Hvilke formål arealene inne planområdet skal brukes til, herunder behovet for fortau på stedet, hører til de skjønnsmessige sidene av planvedtaket, og Fylkesmannen vil derfor være tilbakeholden med å overprøve kommunens vurdering på dette punkt. Etter Fylkesmannens vurdering er det ikke forhold som gjør at reguleringsplanen må anses som klart urimelig. Selv om Fylkesmannen kan ha forståelse for klagers syndpunkter, gir de innvendingene som er kommet fram ikke grunnlag for å sette til side planvedtaket. Fylkesmannen har på denne bakgrunn etter en konkret vurdering av klagene ikke holdepunkter for å underkjenne kommunens vedtak. Klagene tas således ikke til følge, og planvedtaket stadfestes. Vedtak : Kommunens vedtak av , sak 107/06, jf vedtak av , sak 079/07, stadfestes. Fylkesmannens vedtak er fattet i medhold av delegert myndighet etter plan- og bygningsloven 27-3, jf 13. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre etter forvaltningsloven, jf 28, 2. ledd. Sakens parter/klager er underrettet om vedtaket ved gjenpart av dette brev. Med hilsen ansthomås uds n - avdelingsdirektør e.f. me Tveit rådgiver

7 Side 717 Vår ref. 2007/1883, Kopi til: Morten Austdal Øvregate 17a 4790 Lillesand Inger Alette Grimnes Vestregate Lillesand Sypressgata AS Postboks Lillesand Svend A. Lerring Frantz Beyersvei Paradis