Sameiet Suhms gate 20 TILSTANDSVURDERING TRINN II FORPROSJEKT RØRANLEGG OG BADEROM

Transkript

1 Sameiet Suhms gate 20 TILSTANDSVURDERING TRINN II FORPROSJEKT RØRANLEGG OG BADEROM KF/feb. 2014

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING, BAKGRUNN TILSTANDSVURDERINGENS OMFANG KONKLUSJONER OFFENTLIGE KRAV VURDERING AV BAD OG RØRANLEGG MATERIALVALG OG TEKNISKE LØSNINGER VURDERING AV BADENES PLANLØSNING VURDERING ELEKTROTEKNISKE ANLEGG VVS-TEKNISK REHABILITERING AV BAD BYGNINGSMESSIG OG ELEKTRISK REHABILITERING AV BAD OG KJØKKEN BEBOERVALG, VALGALTERNATIVER ALTERNATIV UTFØRELSE INNVENDIG REHABILITERING AV AVLØPSRØR KOSTNADER M/BUDSJETTFORSLAG HUSLEIEKONSEKVENS GJENNOMFØRING/ BYGGETID/ FORSTYRRELSER Sameiet Suhms gate 20 Side 2 av 30

3 1. INNLEDNING, BAKGRUNN Eiendommen Sameiet Suhms gate 20, gnr. 46 og bnr. 77, er beliggende på Majorstuen i Oslo og består av to boligblokker som er sammenbygd med et 2 etasjers lavbygg. Byggene er oppført i Det er til sammen 96 boenheter, fordelt på 4 trappeoppganger. Boligblokkene har 8 etasjer + kjeller. Sameiet ble opprinnelig etablert med separat bad og WC. Bad ble utstyrt med badekar. Det er separate vann- og avløpsrør til kjøkken og bad/wc. Avløpsstammene til kjøkken ble rehabilitert med innvendig strømpe i Kaldt- og varmtvannsrør er fra byggets opprinnelse «gjengede tykkveggede» kobberrør. Varmt forbruksvann er levert fra varmeveksler tilknyttet Hafslund Nett fjernvarmeanlegg. Avløpsrør er i hovedsak sandstøpte støpejernsrør (soil). Opprinnelige sluk er av støpejern uten anordning(klemring) for membran. Rørføringer (vann- og avløpstammer) til bad/wc er plassert i rom for WC. På bakgrunn av rørenes alder og lekkasjer/fuktskader i forbindelse med både røranlegg og baderom har styret i sameiet besluttet å utarbeide et forprosjekt for nærmere utredning av røranleggets tilstand og kostnader for utbedring. Befaring er foretatt i 7 boenheter, samt kjeller som ble gjennomført i samråd med styret. Tilstand av bunnledninger og uttrekk inngår ikke i denne rapporten. Bunnledninger er opplyst rehabilitert med strømpe i Rapporten er utarbeidet av: OPAK AS v/ Kjell Fossum Hovfaret 13, PB. 128 Skøyen, 0212 Oslo Tlf.: (direkte) Mobil: E-post: kjell.fossum@opak.no for Sameiet Suhms gate 20, styret v/egil Andersen Sameiet Suhms gate 20 Side 3 av 30

4 2. TILSTANDSVURDERINGENS OMFANG Basert på vårt tilbud datert , har sameiet Suhms gate 20 v/styret tildelt OPAK AS oppdraget med å utarbeide en tilstandsvurdering trinn II som et forprosjekt vedrørende tilstand på rørteknisk anlegg, her vann- og avløpsrør. I denne sammenheng er også våtrom vurdert. Våre vurderinger er sammenfattet i denne rapporten og omfatter: Befaring av bad og kjøkken i 7 boenheter, samt fellesarealer i kjeller Vurdering av tilstand Forslag til tiltak Foreløpig budsjett Kostnader i forbindelse med foreslåtte tiltak er estimert ut i fra vårt kjennskap til markedet og utførelse av tilsvarende arbeider utført i 2013/2014. Prisene må likevel ikke oppfattes som eksakte. Ved innhenting av konkurrerende pristilbud kan det være store variasjoner i entreprisekostnadene, påvirket av entreprenørenes oppdragsreserve, markedet generelt m.m. 3. KONKLUSJONER Faren for vannlekkasjer og fuktskader er etter vår vurdering relativ stor, men anses ikke å være akutt. Tilstanden vurderes imidlertid ikke bare opp mot rørenes beskaffenhet, men også på bakgrunn av spesielt badenes oppbygging ved at rørføringer og sluk med gjennomføringer i gulv/vegger i våtrom ikke er i vannsikker utførelse. Dagens forskrift setter strenge krav til vannsikre løsninger i våtrom. Kjøkkenavløp ble rehabilitert med innvendig strømpe i Øvrige avløpsrør samt rør for varmt og kaldt forbruksvann er fra byggets opprinnelse. Det er ikke registret korrosjonsskader av graverende karakter (gjennomrusting/grafitering av avløpsrør) og det er heller ikke oppgitt å være et problem med økende vannlekkasjer på forbruksvann, tilbakeslag i avløp etc. Foruten at enkelte utbedringer/reparasjoner er foretatt i senere tid, fortrinnsvis pga. ombygginger, anses selve røranlegget å ha en restlevetid på 5-10 år. Byggebransjens våtromsnorm (BVN) så dagens lys først i Dette på bakgrunn av de mange fuktskader som hadde oppstått pga. feil oppbygging/ fuktsikring av bad/våtrom. Det må tas høyde for at de fleste bad har vært gjennom en eller annen form for rehabilitering/oppgradering siden bygget ble oppført i Bad som ikke er rehabilitert i hht dagens forskrift og regelverk, vil ha begrenset bruk i forbindelse med vannbelastning på gulv og vegger. Med dagens bruk av våtrom er dette vanskelig å etterkomme. Dusjkabinett er etablert i noen bad for å begrense vannbelastning, mens andre dusjer rett på gulv. Hvor bad ikke er bygget forskriftsmessig vil dusjing rett på gulv føre til fukt- og fuktskader på bygningskroppen. Utviklingen av vannskader i eldre bygningsmasse viser at forsikringsselskapene ikke vil dekke kostnader ved utbedring og reparasjon av skader på sanitærinstallasjoner (vann- og avløpsrør) forårsaket av slitasje og elde. Skader pga. fuktgjennomtrengning mellom etasjer, forårsaket av forsømt vedlikehold, dekkes normalt heller ikke. Dette begrunnes med at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en Sameiet Suhms gate 20 Side 4 av 30

5 konsekvens av naturlig aldring av sanitærtekniske installasjoner og/eller feil bruk av våtrom. Når det gjelder bad er det i dag en helt annen kultur for bruk enn da badene ble etablert i Badene ble i sin tid etablert med tanke på bruk av badekar og med gulv/slukløsning beregnet for minimal fuktbelastning. Som en oppsummering har sameiet Suhms gate 20 følgende utfordringer på vann- og avløpssiden : Fellesareal: - Gamle vannrør i kjellere (horisontale rør for varmt og kaldt forbruksvann) Baderom: - Gamle vann- og avløpsrør (felles røropplegg/-stammer) - Ikke vannsikre løsninger i forbindelse med sluk og rørgjennomføringer og membranløsninger i gulv og vegger Kjøkken: - Gamle vannrør (felles røropplegg for varmt og kaldt forbruksvann) Spørsmålet en må stille seg er om en skal vente til lekkasjer oppstår eller om en skal ta problemene i forkant. Vi anbefaler at en begynner å planlegge en felles strategi for å sikre seg mot ubehagelige overraskelser i forbindelse med vannskader i nær fremtid. Anbefalte tiltak med tilhørende kostnader Størst sannsynlighet for lekkasje og fuktskader i nærmeste fremtid anses å være i forbindelse med våtrom og bruken av disse. Det er i utgangspunktet den enkeltes sameiers ansvar å forvalte vedlikehold av egen boenhet og styrets ansvar å vedlikeholde felles rørinstallasjoner gjennom boenhetene (bad og kjøkken). Gamle vann- og avløpsrør tæres og korroderer fra innsiden slik at dette kan være vanskelig å avdekke før skaden har oppstått. Det må påregnes å skifte rørene innenfor en 5-10 års periode. Et spørsmål vil da være om en skal løse dette enkeltvis eller finne løsninger i fellesskap. Felles rørføringer til kjøkken og bad (inkl. sluk) er et felles anliggende og skal løses i felleskap (styret er pålagt vedlikeholdsansvaret for bl.a. felles tekniske installasjoner). På bakgrunn av rørteknisk tilstand og føringsveier gjennom bad og kjøkken, vil vi anbefale at utbedringer gjøres i felleskap som følger: Utskifting av vann- og avløpsrør til bad og kjøkken. Eksisterende vann- og avløpsrør fjernes og erstattes med nye Varmeanlegg (radiator) på bad fjernes og erstattes med el.varme i gulv Dette er et omfattende og kostbart arbeide som griper inn i den enkeltes boenhet, men som gir sikkerhet mot fremtidige vannskader. En slik oppgradering vil samtidig bidra til å øke komforten samt verdien på sameiet og den enkelte boenhet Sameiet Suhms gate 20 Side 5 av 30

6 Kostnader for rehabilitering/oppgradering av samtlige vann- og avløpsrør, samt oppgradering av bad til forskriftsmessig/vannsikker standard er stipulert til kr. 16,5 mill. Fordelt på hver boenhet ca. kr ,-. Summene er å forstå inkl. mva. For den enkelte beboer vil dette utgjøre en økning av månedlige fellesutgifter (husleie) på ca. kr ,- ved lik fordeling (ref. kap. 13). Fellesutgift er i dette eksemplet basert på 100% lånefinansiering, annuitetslån med 20 års nedbetalingstid og en rentesats på 6,0%. I kostnadene er det medtatt følgende arbeider i boenhetene: Bad : Fjerne vegg mellom bad og WC (inkl. forrom der dette er etablert) Demontering av nødvendig inventar og utstyr for adkomst til røranlegg Riving av eksisterende vertikale rørføringer (inkl. sluk) Montering av nye rør og sluk (ny slukplassering i dusjsone) Oppbygging med membran på gulv og vegger El. varmekabel i gulv (radiator m/røropplegg fjernes) Fliser på gulv og vegger Inventar remonteres Nytt vegghengt klosett m/tilknytning av avløp i egen boenhet (P-lås) Nye forkrommede rørføringer til utstyr (servant, dusjarmatur m.m.) Opplegg til vaskemaskin Ny himling Nytt el. anlegg (ledninger stikk m.m.) Rengjøring av luftekanal, ny fraluftsventil Kjøkken: Demontering av eventuell innredning på kjøkken for adkomst til røropplegg Nye rørføringer (vannrør frem til blandebatteri og avløp til vannlås) Remontering av eventuell innredning Rengjøring av luftekanal, ny fraluftsventil Felles røropplegg: Nye avløpsrør (spillvannsrør) til bad og kjøkken fra kjellergulv til lufting over tak Nye stigeledninger for kaldt og varmt forbruksvann til bad og kjøkken Nye kjellerstrekk for varmt og kaldtvann Nye stenge/oppleggskraner, samt merking Asbestsanering Strakstiltak Tilstand på røranlegget som går på miljø og sikkerhet bør en ikke vente med. Dette gjelder brannsikring av rørgjennomføringer og sanering av asbest hvor denne er i en slik tilstand at fiber kan spres til omgivelsene. Kostnader for strakstiltak er estimert til ca. kr ,- (eks.mva). Juridiske betraktninger Det er den enkelte beboers ansvar å forestå indre vedlikehold innenfor egen Sameiet Suhms gate 20 Side 6 av 30

7 boenhet, herunder bad. Lekkasjer og følgeskader forårsaket av forsømt vedlikehold eller feilaktig bruk av bad (for eksempel dusjing rett på gulv uten tilstrekkelig fuktsikring) vil således være den enkelte beboers ansvar. Sameiet ved styret er satt til å forvalte drift og vedlikehold av bygningsmassen for øvrig, som fellesareal, trapper, kjeller m.m. herunder felles røranlegg. Normalt vil felles rørstammer og røropplegg i bad og kjøkken (inkl. sluk) være definert som et fellesanliggende, såfremt ikke sameiet s vedtekter beskriver noe annet. Utbedring av røropplegg vil gripe inn i badet og kjøkkenet s konstruksjoner og vil derfor også berøre den enkelte beboer. Nødvendig utbedring av rørteknisk anlegg anses å være ordinært vedlikehold. På bakgrunn av arbeidenes omfang legges likevel slike saker normalt frem for sameiemøtet, med krav om 2/3 flertall (se 30 nedenfor). Hovedregel ved fordeling av vedlikeholdsutgifter er at kostnadene fordeles etter sameiebrøken eller eventuelt annen gyldig vedtatt fordelingsnøkkel. 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter (Eierseksjonsloven) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. 21. Installasjoner m.m. (Eierseksjonsloven) Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. 30. Flertallskrav og særlige begrensninger i sameiermøtets myndighet Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med «vanlig flertall» ( halvparten av de avgitte stemmer). Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om: a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt, f) samtykke til reseksjonering som nevnt i 12 annet ledd annet punktum, g) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene Sameiet Suhms gate 20 Side 7 av 30

8 Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. 4. OFFENTLIGE KRAV Krav i gjeldende byggeforskrift av 2010 og Normalreglementet for sanitæranlegg vil være gjeldende for gjennomføring av rørskifte og rehabilitering av våtrom. Man kan ikke fravike slike krav, med mindre alternative løsninger er dokumentert og godkjent av behandlende myndighet. Byggebransjens våtromsnorm (BVN) er til orientering i seg selv ingen forskrift, men skisserer preaksepterte løsninger for utførelse av vannsikre bad. Byggeforskriften Byggeforskriften gir tekniske, miljømessige og funksjonelle krav til våtrom. Våtrom er i hht teknisk forskrift definert som et rom med sluk. Byggeforskriften av 2010 (TEK10) er pr. i dag gjeldende for alle søknadspliktige byggearbeider, bl.a. rehabilitering av våtrom hvor skifte av rør/sluk bryter brancellebegrensende bygningsdel. Byggeforskriften inneholder en rekke krav til slike arbeider, men er primært formulert som generelle funksjonskrav til oppbygging av vannsikre bad. Tekniske løsninger for å etterkomme forskriftskravene vil være nærmere beskrevet i bl.a. Byggebransjens Våtromsnorm(BVN). Normalreglementet for sanitæranlegg Kommunenes Sentralforbund har utarbeidet Normalreglementet for sanitæranlegg (4. utg. 1998). Reglementet gir utfyllende bestemmelser for sanitæranlegg. Disse vil minimum tilfredsstille kravene i forskriftene, men gir på enkelte områder en strengere anvisning enn forskriftene. Byggebransjens våtromsnorm (BVN) Våtromsnormen, frivillig, ikke lovpålagt oppsett med retningslinjer for hvordan våtrom (bad/dusj, vaskerom) skal bygges for å unngå lekkasje og fuktskader; utarbeidet 1994 med fortløpende revisjoner av byggebransjen. Huseieren må selv sørge for at arbeid blir utført i henhold til disse retningslinjene. Er en bransjenorm som er utarbeidet av Fagrådet For Våtrom (FFV) og er et frivillig verktøy for planlegging, utførelse og kontroll av våtrom med hensyn til funksjon, varighet og med sikte på å oppnå sikkerhet mot vannskader Fungerer som et avtalegrunnlag mellom kunde og utførende håndverker, og stiller krav til løsninger, produkter, utførelse og kontroll Er tilpasset gjeldende lover, forskrifter og Norske Standarder og skal bidra til at løsninger og materialer som benyttes har en så høy standard at man unngår skader innenfor materialenes normale levetid. Dersom krav/løsninger i BVN ikke er avtalt før kontraktsinngåelse med entreprenøren som utfører arbeidene, kan man ikke på et senere tidspunkt kreve at dette gjøres gjeldende Angir tverrfaglige retningslinjer for hvordan godkjente produkter skal benyttes og på hvilken måte arbeidet skal utføres, samt rekkefølgen av arbeidene og kontrollprosedyrer Sameiet Suhms gate 20 Side 8 av 30

9 Har rutiner for godkjenning av produkter, og opplæring med godkjenning av bedrifter og ansatte som deltar i ordningen BVN gir også anbefalte retningslinjer for når vann- og avløpsledninger skal/bør skiftes ut i eldre bygninger. Om man legger våtromsnormen til grunn som anbefaling bør rørledninger av en viss alder skiftes ut basert på følgende kriterier og inndeling: Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år skal alltid skiftes, dersom de ligger slik til at lekkasjer vil føre til vannskade Varmtvannsledninger eldre enn 30 år skal alltid skiftes, dersom de ligger slik til at lekkasjer vil føre til vannskade Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år skal normalt alltid skiftes. Sluk som ikke har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes Vann- og avløpsledninger inkl. sluk som tidligere har hatt korrosjonsskader som skyldes alder, bruk eller feil montering skal skiftes. 5. VURDERING AV BAD OG RØRANLEGG Avløpsrør utvendig og under kjellergulv Denne rapporten setter fokus på vann- og avløpsrør over kjellergulv og frem til forbrukerstedet. Bunnledninger(avløpsrør under kjellergulv) og uttrekksledning (avløpsledning fra off. ledning inn til grunnmur) forstår vi ble rehabilitert i Vann- og avløpsrør over kjellergulv Forprosjektet omhandler vann- og avløpsrør i tilknytning til bad og kjøkken. Vann- og avløpsrør til/på bad og kjøkken har oppnådd en alder på 76 år som langt overstiger «teknisk levetid» på rørene. Levetid på vann- og avløpsrør vil variere noe med produksjonsår og produksjonsmetoder. Vann- og avløpsrør produsert før 1945 har normalt litt lengre levetid enn rør produsert etter krigen. SINTEF Byggforsk utarbeidet en tilstandsrapport på røranlegget i Suhmsgt.20 i 2007 med konklusjon at avløpsrør fra bad/wc hadde en antatt restlevetid på ca. 10 år. Det er i rapporten også konkludert med tilsvarende restlevetid på vannrør, samt problematikken med lekkasjer og fuktskader i forbindelse med gamle støpejernsluk. Det er med andre ord ikke bare rørenes tekniske tilstand alene som er en potensiell lekkasjefaktor, men også selve utførelsen ved rørgjennomføringer spesielt i forbindelse med badene. Rørgjennomføringer i bad (herunder sluk) gjennom gulv, vegger og tak har ikke nødvendig løsning for fuktsikring med mindre det er gjort nødvendige utbedringer. Med «nødvendige utbedringer» menes i denne sammenheng en oppgradering av bad til gjeldende forskriftskrav (tiltak som tilfredsstiller BVN). Det er derfor nødvendig at tiltak for oppgradering av bad og røranlegg planlegges og forberedes i felleskap slik at en unngår uheldige løsninger iverksatt av den enkelte beboer Sameiet Suhms gate 20 Side 9 av 30

10 Gjennomføringer til bad/wc gjennom tak i kjeller Fuktskader rundt sluk Sameiet Suhms gate 20 Side 10 av 30

11 Kaldt- og varmtvannsrør i kjeller Merking av stoppekraner Svært få eldre bad og rehabiliterte bad hvor røranlegg og sluk ikke er skiftet tilfredsstiller byggeforskriftenes krav til vannsikre bad. Kravet oppnås i praksis bare ved at disse bygges opp i hht. BVN (byggebransjens våtromsnorm). Badene i sameiet Suhms gate 20 har opprinnelig støpejernsluk uten anordning for sikring mot membran. Det er gjennomført kontroll av 7 stk. bad i sameiet. Ingen av disse tilfredsstiller kravet til vannsikre bad. Betydelig fukt ble registrert i enkelte av badene. Fuktgjennomtrengingen til underliggende bad begrenses imidlertid der det er benyttet badekar eller dusjkabinett Sameiet Suhms gate 20 Side 11 av 30

12 HMS (Helse, Miljø og Sikkerhet) Branntekniske forhold Veiledning til FOBTOT (Forskrift Om Brannforebyggende Tiltak Og Tilsyn) gir klare krav til eier/virksomhet (herunder styre i boligselskap) av brannobjekter: Kap «Eier av ethvert brannobjekt skal sørge for at dette er bygget, utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter om forebygging av brann». Det er i forbindelse med foretatt befaring avdekket enkelte forhold rundt brannsikring av rørgjennomføringer i branncellebegrensende konstruksjoner som ikke har tilfredsstillende brannteknisk løsning (bildene nedenfor er eks. på dette). Dette er forhold som er forutsatt ivaretatt i forbindelse med oppgradering av baderommene og skifte av rørteknisk anlegg. Avløpsrør gjennom dekke uten brannsikring Avløpsrør gjennom dekke utilfredsstillende brannsikring Sameiet Suhms gate 20 Side 12 av 30

13 Asbest Åpen asbest (Krysotil) på rørføringer Brunasbest (Amosit) i rørbend Asbest ble flittig benyttet i forbindelse med bl.a. rørisolering helt frem til 80- tallet. I Norge ble forbud mot bruk og behandling av asbest iverksatt i Der asbestholdige produkter er i en slik forfatning at asbestfiber kan frigis til omgivelsene, skal tiltak iverksettes. I sameiet Suhms gate 20 er det benyttet Krysotil (hvitasbest) på rørføringer i kjeller, som flere steder ligger åpen og med åpenbar fare for fiberavgivelse. Ved arbeide på røranlegg må asbest sikres (saneres) mot spredning av fiber i forkant av arbeider på røranlegget. Sanering av asbest kan bare foretas av firma/personer godkjent av Arbeidstilsynet. Arbeidene skal meldes til Arbeidstilsynet i forkant av sanering. Sanering av asbest på rør i kjeller er medtatt i prosjektet. Eventuell asbest i rørhylser gjennom etasjeskiller vil bli dekket inn i uforutsette utgifter i prosjektet Sameiet Suhms gate 20 Side 13 av 30

14 Nylig rehabiliterte bad Enkelte bad vil etter all sannsynlighet være rehabilitert i senere tid. Ved skifte av rørstammer og sluk vil det bli tatt hensyn til dette for å bevare badet i mest mulig grad. Forutsetningen for at badene kan bevares vil være at arbeidene er utført fagmessig og at dokumentasjon av utførte arbeider kan forevises. Dersom et bad skal kunne bevares vil følgende dokumentasjon kreves: - At arbeidene er utført fagmessig og i henhold til Byggebransjens Våtromsnorm (kvittering er ikke tilstrekkelig). - At sluk er skiftet og at godkjente membranløsninger er benyttet i både gulv og vegger. - At arbeidene er tilrettelagt for at rørene kan skiftes (hvis dette ikke er utført) i ettertid uten at membranene svekkes. Selv om man ved befaring kommer til at badet kan bevares vil en først under selve arbeidene med tilknytning av røropplegg kunne fastslå nødvendige tilleggsarbeider for å sikre at sluttresultatet blir tilfredsstillende. En økonomisk kompensasjon vil derfor først kunne vurderes når arbeidene er utført. Erfaringsmessig utgjør dette fra kr 0,- til maksimalt kr ,- pr. bad. En slik besparelse vil komme den enkelte beboer til gode. Det er viktig å være klar over at beboere med nyoppussede bad også må bidra med sin andel til utskifting av felles røranlegg som normalt utgjør ca.60% av de totale kostnadene i slike prosjekter. Kaldt- og varmtvannsledninger (vannrør) Røranlegg for forbruksvann er av type sterke kobberrør, hvor det skjæres gjenger og loddes på fittings. Teknisk levetid på kobberrør er av SINTEF/ Byggforsk beregnet til 50år. Det er foretatt noe utbedringer på røranlegget senere tid i forbindelse med lekkasje, ombygging/rehabilitering, skifte stoppekraner m.m. Oppvarming av varmtvann til forbruk kommer fra sentralt varmeanlegg i kjeller (tidl. fyrrom) og skjer via varmeveksler knyttet opp mot fjernvarme. Typisk kjellerstrekk (rørførong for varmt- og kaldtvann) Vannrør (kaldt og varmt forbruksvann) til bad og kjøkken anbefales skiftet ut Sameiet Suhms gate 20 Side 14 av 30

15 Varmeanlegg Varmeanlegget i sameiet Suhms gate 20 er basert på vannbåren varme (radiatoranlegg). Oppvarming av vann til radiatorkurser skjer sentralt over varmeveksler tilknyttet fjernvarme inn til bygget. Radiatorene er opprinnelig av støpejern med manuell «reguleringsventil». Røropplegg av aduserte jernrør som ble benyttet i varmeanlegg fra denne perioden. Varmeanlegg av denne typen har imidlertid lang levetid da vannet sirkulerer i en lukket krets med minimalt tilskudd av oksygen som forårsaker korrosjon. Levetid på slike anlegg, avhengig av tidligere drift og vedlikehold, nedtapping etc. vil være alt fra år. Badene er utstyrt med vannbåren varme (radiator). Ved oppgradering av bad foreslås å konvertere til el. varme i gulv. Fordelen ved varmekabler i gulv er flere: Varme i gulv er å foretrekke da varmebehovet er lite (normalt dimensjonert for maks. 150W pr.m 2 ) Gulvvarme hjelper til å tørke opp fukt på og i gulvkonstruksjonen, samt bidrar til ekstra luftstrøm/oppdrift av luft gjennom rommet Frigir plass på bad og letter renhold (gulv og vegger) Slipper å ha varmeanlegget i drift på sommeren Unngår rørgjennomføring i gulv og tak Gulvvarme gir god komfort Overgang fra vannbåren varme til el.varme i gulv er medtatt i kostnadsberegningen Sameiet Suhms gate 20 Side 15 av 30

16 Ventilasjon Typisk avtrekk på bad Avtrekkluker på bad og kjøkken er i dag tilknyttet murte luftesjakter som er ført over tak. Det er separate avtrekkssjakter for bad og kjøkken. Tilluft til boenhetene tas gjennom ventiler i yttervegg i soverom og stue og trekkes ut på bad og kjøkken. Dette luftutskiftningsprinsippet kalles naturlig ventilasjon eller oppdriftsventilasjon (ventilasjon uten mekaniske vifter) og er vanlig for boliger bygget i denne perioden. Ulempen ved et slikt ventilasjonssystem er at termiske krefter (forskjell mellom inne- og utetemperatur), samt utendørs forhold (vær og vind) er drivkreftene for luftskifte i leilighetene. Dette gir ustabil ventilasjon gjennom året og ofte nedslag og luktproblemer i enkelte boenheter. For å sikre et stabilt og kontrollerbart luftskifte gjennom hele året kan mekaniske avtrekksvifter (trykkstyrte) monteres på tak (på topp av luftesjaktene for også å redusere eventuell luftspredning til andre boenheter). Regulerbare ventiler (kontrollventiler) monteres da på bad og kjøkken. Det forutsettes at tilfredsstillende tilluftsventiler er etablert i stue og soverom. Dette er tiltak som anbefales vurdert i sammenheng med oppgradering av badene. Dagens forskrifter stiller krav til «forsert ventilasjon», rask utlufting av fukt og lukt, gjeldende for både bad og kjøkken. 6. MATERIALVALG OG TEKNISKE LØSNINGER Fuktsikring av badegulv Det er på det rene at de fleste av badene i sameiet Suhms gate 20 ikke tilfredsstiller forskriftenes krav til vannsikkerhet, og således har mangler som kan medføre skade på bygningsmessige konstruksjoner i forbindelse med fuktgjennomgang. Tradisjonelt betonggulv uten særskilt tettesjikt er ikke vanntette. Gamle sluk uten Sameiet Suhms gate 20 Side 16 av 30

17 klemring lar seg heller ikke tette tilfredsstillende med f.eks. bruk av silikon eller smøremembran. Tettesjikt i baderomsgulv kan i hovedsak utføres på tre måter: 1. Vinyl (el. tilsvarende banebelegg) som kombinerer tettesjikt og slitelag. Legges med oppbrett på vegger, rør m.m. og sveises i skjøter og hjørner. Belegget må ha tett forbindelse til sluk ved hjelp av klemring. 2. Vinyl eller smøremembran direkte under flislagt gulv. Eksempel er vinylbelegg som er limt til undergulvet og som videre danner underlag for limte fliser. Kravet til tett tilslutning til sluket (ved bruk av klemring) er det samme som for foregående tetteløsning (pkt. 1). Et annet eksempel på tettesjikt under gulvflisene er bruk av en tykk smøremembran. Smøremembran strykes ut med kost eller sparkel til et tykt lag og forsterkes omhyggelig ved bruk av polyesterduk el. tilsv. i alle overganger til vegger, rundt rørgjennomføringer og ikke minst rundt sluket (slik at membranen/mansjett kan tettes mot dette ved hjelp av klemringen). 3. Membran under påstøp. Det er vanlig å benytte PVC-membran i slike konstruksjoner. Membranen legges oppå eksisterende gulv(fall på undergulv viktig), tettes godt med oppbretter mot vegger, festes med klemring til sluk. Det legges deretter en påstøp i tykkelse ca. 6-7 cm. Dette er den vanligste løsningen når baderomsgulv moderniseres med varmekabler og fliser. Løsningen gir muligheter for å føre rør fra servant, badekar, vaskemaskin o.l. skjult i påstøpen frem til gulvsluket uten å bryte membranen. Påstøp medfører at gulvets overflate blir hevet i forhold til det opprinnelige betongdekket Det vil være krav til fall til gulvsluk fra terskel ved døren som hindrer at evt. lekkasjevann kan renne ut av baderommet. Minste høydeforskjell mellom slukrist og tett terskel er iht. våtromsnormen 2,5 cm. Eksisterende gulv er utført med fall, og nødvendig høydeforskjell vil høyst sannsynlig oppnås ved å la nytt gulv følge gulvets eksisterende fall (ny plassering av sluk må i denne sammenheng vurderes). Høydeøkningen med påstøp vil ved terskel utgjøre ca. 6-7 cm. Dette betyr at nytt badegulv kan bli liggende høyere enn gulvet i rommet utenfor, som ikke er uvanlig ved denne type rehabilitering. For bad som allerede er utført med påstøp vil det derfor være nødvendig å fjerne denne for å oppnå god løsning. Påstøp på gulvene vil kreve at det må foretas visse tilpasninger ved dørtersklene. Dersom noen dører er byttet og slår inn i badet, vil det bli nødvendig å kappe dørene i underkant, evt. heve dem eller erstatte dem med nye. Overflatematerialer på gulv Keramiske fliser er mest benyttet for bad som skal rehabiliteres. Andre flistyper, f.eks. marmor eller annen type naturstein kan naturligvis også være aktuelt, men faller normalt dyrere ut. Det er viktig å benytte fliser tilpasset bruken med hht. styrke, fuktoppsug, sklisikkerhet m.m. Vinylbelegg vil også teknisk sett være tilfredsstillende, men sammenlignet med fliser oppfattes det som lite "tidsmessig". OPAK har i tidligere prosjekter innhentet Sameiet Suhms gate 20 Side 17 av 30

18 priser på vinyl i stedet for flis, og fått erfaring for at legging av vinyl faktisk ofte blir like dyrt som flislegging. Dette skyldes blant annet at vinyl krever jevnere underlag enn fliser. Enten valget av ferdig overflate faller på belegg eller fliser, vil det uansett være nødvendig at belegget/membranen føres minst 5 cm opp på veggene (sokkel) i forhold til ferdig gulvflate. Veggmembran skal ha min. 2,5 cm overlapp på gulvmembranen. Fuktsikring av vegger Byggeforskriften og våtromsnormen krever at vegger i bad fuktsikres forsvarlig. Når det gjelder fuktsikring av vegger siteres følgende fra gjeldende byggeforskrift: "Gulv, vegger og tak som kommer til å bli utsatt for vannsøl, lekkasjevann eller kondens, skal utføres med fuktbestandige overflatematerialer. Bakenforliggende konstruksjoner og rom som kan påvirkes negativt av fukt skal være beskyttet av et vanntett overflatemateriale eller et egnet vanntett sjikt." Kravene i forskrifter og våtromsnorm innebærer at veggene må beskyttes med membran i "våte" soner (ved dusj, badekar, servant). I små bad vil dette normalt innebære at samtlige veggflater behandles. Kravene til fuktsikring gjelder uansett oppbygging av bakenforliggende vegg (tre, mur, betong). Ved rehabilitering vil dette innebære at eksisterende veggkledninger uansett type fjernes til bakenforliggende vegg. Nye veggkledninger m/ fuktbeskyttelse bygges opp forskriftsmessig derfra. Årsaken til denne anbefaling er: Fuktsikringen av de fleste badeveggene i dag er høyst sannsynlig utført mangelfullt, eller mangler helt. Dette baseres på rehabilitering av bad i tilsvarende prosjekter Arbeidene vil medføre en del hull/skader som følge av rørutskifting, flytting av innredninger m.v. Lokal tetting/utbedring av slike skader kan bli vanskelig å utføre tilfredsstillende, og kan bli utseendemessig mindre pent Nye kledninger på veggene vil gi baderommene en helhetlig og moderne preg som sammen med nye gulv, rørinnkassinger og himlinger (behandlet nedenfor) vil gi rommene reell merverdi, både teknisk, komfortmessig, og markedsmessig ved et eventuelt videresalg. Overflatematerialer på vegger På veggene kan flere alternative overflater være aktuelle for å innfri de vanntekniske kravene. Keramiske fliser limt til fuktsikret underlag (fortrinnsvis smøremembran) vil være et gunstig alternativ og gi en god og helhetlig løsning sammen med gulvfliser. Det er viktig å være klar over at fliser i seg selv ikke er vannsikre. Fliser gir dertil store valgmuligheter vedr. farger, størrelser m.m., etter ønsker fra beboerne. Ved bruk av fliser kan mindre ujevnheter i underlaget tas opp med varierende tykkelse på flislimet og vil dessuten kreve minimalt vedlikehold senere. Keramiske fliser vil bli marginalt dyrere enn vinylkledning, men vil samtidig tilføre leilighetene merverdi og gjøre dem mer attraktive. Vinyltapeter krever vanligvis hyppigere vedlikehold og fornyelse, særlig i "våte" områder. Spesielle typer veggvinyl kan være gunstig vannteknisk, men vinyl Sameiet Suhms gate 20 Side 18 av 30

19 krever et jevnere underlag enn ved bruk av fliser. Maling kan ikke anbefales på vegger i områder rundt badekar, dusj og servant (våtsoner) da malingen ikke vil gi tilfredsstillende tetthet og holdbarhet. Maling på veggene anses ikke å være aktuelt i dette prosjektet. Baderomspanel er laminatplater med en vanntett "hud" mot rommet. Platene anses å ha lang holdbarhet og levetid og krever lite vedlikehold. Platene kan for enkelte gi et noe "plastikk-aktig" inntrykk, og vil "stjele" noe av rommets størrelse. Platene krever at eksisterende vegger må fores ut for å gi feste for platene. Dette vil medføre at badene blir tilsvarende mindre. Når badene i utgangspunktet er relativt små, kan ytterligere arealreduksjon ikke anbefales. Himlinger En del av baderomstakene er i dag foret ned ved bruk av plater/paneler. Utskifting av avløpsrørene vil medføre at eksisterende himlinger må rives der dette er lagt. Nye rør fra sluk blir synlig i tak i underliggende boenhet. Ved rehabilitering vil ny himling bli lagt i alle bad for å skjule overliggende rørinstallasjoner m.m. Himling legges slik at takhøyden i badet blir størst mulig. Ny himling anbefales utført som fast himling med gipsplater. En fast gipshimling er lett å holde ren og krever lite vedlikehold og gir god lyddemping mot rommet. El. installasjoner og belysning Eksisterende belysning de- og remonteres såfremt armatur er godkjent for våtrom eller at beboer ikke ønsker annet remontert. El.kontakter og -ledninger legges nytt da eksisterende ikke tillates remontert. Som tilvalg kan beboerne velge innfelte armaturer (downlights) i himling i bad. En løsning med downlights blir ofte benyttet og vil ikke "stjele" plass i rommet som allerede har redusert noe av takhøyden på grunn av nedforingen. Det legges inn dobbel stikkontakt i badene. Utover dette benyttes ofte overskap (over servant) med lys og stikk. Badene bør ha egen kurs 16A m/jordfeilbryter. For de bad hvor dette ikke er etablert legges ny kurs til badet. Innredninger/ utstyr Det finnes et mangfold av innredninger til baderom, som skap, badekar, dusjløsninger, servanter, tappearmaturer m.m. i ulike prisklasser og kvaliteter. Noen av de nåværende baderommene er modernisert med nyere sanitærutstyr som må antas ønskes remontert. Det er ikke forutsatt nye innredninger ved en rehabilitering utover ny vegghengt klosett med sideuttak (dette for å unngå å føre avløpsrør gjennom gulv). Da vegghengt klosett ønskes av svært mange beboere er dette lagt inn i forprosjektet. Som beboervalg kan det imidlertid leveres nye innredninger etter eget ønske basert på et normalt godt utvalg. Styret bør avgjøre i hvilken grad beboernes valg skal fremgå av en anbefalt "meny" eller om hver beboer skal ta opp egne ønsker/behov direkte med valgt entreprenør. Arbeider i kjøkken Kjøkken har separate røropplegg (varmt-, kaldt- og spillvann) avskilt fra badet Sameiet Suhms gate 20 Side 19 av 30

20 Felles røropplegg (vann- og avløpsrør) på kjøkken skiftes. Det må påregnes at rørføringer i de fleste kjøkken er skjult bak innkassinger og skap som må demonteres/fjernes for at rørutskifting kan utføres. Det er en forutsetning at skap/innredninger m.m. settes tilbake i tilsvarende stand det var før demontering. 7. VURDERING AV BADENES PLANLØSNING Badenes opprinnelige form er tilpasset eksisterende rør- og utstyrsplasseringer. Opprinnelig er badene etablert med badekar. Avløp fra sluk er ført ned i underliggende bad. Ny føringsvei for vann- og avløpsrør etableres i hjørne av bad. Noen har vaskemaskin installert. Erfaring fra tilsvarende prosjekter tilsier at mange ønsker å ha vaskemaskin i egen boenhet, istedenfor eller som et supplement til, bruk av fellesvaskeri. Det er medtatt vann og avløp til vaskemaskin på bad. Eksisterende slukplasseringer endres og legges til hjørne i dusjsone. I tilknytning til bad/wc er det i enkelte boenheter et forrom til WC. Det vil i denne sammenheng være naturlig å innlemme forrom i badet. Det er medtatt pris for dette i prosjektet. 8. VURDERING ELEKTROTEKNISKE ANLEGG Bransjens erfaring tilsier at elektriske installasjoner har en teknisk levetid på 30 år. Boligselskapets elektrotekniske anlegg er ikke vurdert mht. eksisterende belastninger og fremtidige belastninger etter eventuelt gjennomført våtromsrehabilitering. Det er opplyst at hovedtavler er nye, samt stigere opp til underfordelere (sikringsskap til hver boenhet). Økning av hovedsikringer anses ikke nødvendig. Eksisterende kapasitet bør være tilstrekkelig til å dekke normalt behov i boenhetene i dag og i fremtiden. Det legges egen kurs med jordfeilbryter til bad der dette ikke er etablert. 9. VVS-TEKNISK REHABILITERING AV BAD Det anbefales at alle baderommene i utgangspunktet gis samme VVS-tekniske oppgradering, relatert til en grunnpakke som er beskrevet nedenfor. Dette gjelder også for de bygningsmessige oppgraderinger omtalt i neste kapittel. Prinsippet for denne grunnleveransen er at beboerne beholder sitt eksisterende sanitærutstyr og innredning med unntak av nytt vegghengt klosett. Valg av grunnleveranse avgjøres for øvrig av sameiet. Det bør også utarbeides en tilvalgliste hvor beboere som ønsker det kan tilføre badene en økt standard og sette sitt eget preg på dette mot tilleggsbetaling. Variasjoner gjøres mulig ved hjelp av en forhåndspriset meny med ulike tilleggsvalg. (se kapittel 11). Hovedtanken ved å sette en felles standard i bunn av prosjektet er knyttet opp mot entreprenørens garanti for utført arbeide, fremdrift, samt at det gis tilbud på et stykke definert arbeideomfang, produktvalg og løsning (tilbud fra flere tilbydere blir således enklere å vurdere opp mot hverandre) Sameiet Suhms gate 20 Side 20 av 30