Saksframlegg. VEILEDER FOR BRUKSENDRING OG OPPDELING AV LEILIGHETER TIL HYBLER Arkivsaksnr.: 07/15501 Saksbehandler: Morten Svarstad

Transkript

1 Saksframlegg VEILEDER FOR BRUKSENDRING OG OPPDELING AV LEILIGHETER TIL HYBLER Arkivsaksnr.: 07/15501 Saksbehandler: Morten Svarstad Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar ny veileder for publikum vedrørende bruksendring og oppdeling av leiligheter til hybler. Saksfremlegg - arkivsak 07/

2 Saksutredning: Bakgrunn Trondheim kommune har et prosjekt som heter Studentbosetting hyblifisering. Målet med prosjektet er at en skal få en økning i antall attraktive studentboliger tilrettelagt av SiT eller andre aktuelle aktører. Dette for å unngå uheldig fortetting i eksisterende boligområder. I bystyremøtet traff bystyret følgende vedtak med flertallsmerknad: 2. Trondheim kommune vil jobbe for en mer aktiv oppfølging av ulovligheter og sikring av mangfoldet i boligtilbudet. a).. b).. c).. d).. e) Bystyret ber rådmannen innen utarbeide en publikumsveileder som klargjør hvilke regler som gjelder ifm oppdeling og/eller bruksendring av leiligheter/bygårder. Denne gjøres tilgjengelig både på papir og nett, og forelegges bygningsrådet før endelig publisering. FLERTALLSMERKNAD H, Ap, SV, KrF, RV, Sp, V, PP, FrP: En veileder bør ta med følgende punkter: 1. Oppdeling av boenheter til flere boenheter, inkl. hybler, er søknadspliktig. 2. Det skal sendes nabovarsel. 3. De generelle tekniske krav etter plan- og bygningsloven gjelder også her: forsvarlig planløsning, tilfredsstillende lysforhold, brannsikkerhet, innemiljø og brukbarhet. 4. Antikvariske hensyn skal vurderes. 5. Det skal ikke være foreldelsesfrist innen den periode hvor vedtekten til 91a har eksistert, slik at eventuelle nye eiere må forsikre seg om at søknad er sendt og innvilget av tidligere eiere. 6. Berørte naboer kan (uavhengig av eierskifte) klage over tidligere utført ombygging i hele perioden, og kreve at forholdet vurderes av kommunen etter søknad. 7. Hvorvidt bruksendring foreligger uten fysisk ombygging, må baseres på skjønn, og i vurderingen må det tas hensyn til hvor omfattende endringene er i forhold til hvordan eiendommen opprinnelig er tenkt brukt, både innenfor den aktuelle gården og i forhold til omgivelsene. 8. I områder hvor det allerede er tillatt mange bruksendringer og/eller hyblifisering er kommet langt, vil hensynet til omgivelsene stå sentralt i vurderingene. 9. Omgjøring av hele bygårder til hybler vil normalt være en søknadspliktig bruksendring. 10. Det samme gjelder bruksendring av boenheter til hybler som medfører at mer enn 50% av seksjonene i et sameie blir utleieobjekter. 11. Tiltakets innvirkning på trafikksituasjon og parkering i området skal vektlegges. 12. Ved bruksendring kreves nabovarsel. 13. Det er ingen foreldelsesfrist, slik at eventuelle nye eiere må forsikre seg om at søknad er sendt og innvilget av tidligere eiere. 14. Berørte naboer kan uavhengig av eierskifte melde bruksendringen inn for kommunen og kreve at den vurderes gjennom søknad. Saksfremlegg - arkivsak 07/

3 15. Det skal opplyses at oppdeling i flere boenheter er omfattet av parkeringsvedtektene. Rådmannen er gitt i oppdrag å utarbeide en veileder for behandling av søknad om bruksendring og oppdeling av leiligheter til hybler. Det er i vedtaket angitt 15 punkter en veileder bør inneholde. I første forslag til veileder er de fleste av de 15 punktene inkorporert. De punktene som ikke er inntatt, og årsaken til dette, kommenteres nedenfor. Kommentarer til punktene Alle punktene er tatt direkte eller indirekte inn i veilederen, unntatt punkt 8, 9 og 10. Punkt 8 Når det gjelder punkt 8 vil rådmannen bemerke at hensynet til omgivelsene alltid står sentralt i vurderingen om bruksendring skal tillates. Dette gjelder ikke bare områder hvor hyblifiseringen er kommet langt. Punkt 9 I flertallsmerknadens punkt 9 heter det at veilederen bør opplyse om at omgjøring av hele bygårder til hybler vil være søknadspliktig bruksendring. Dette er gjort, og samtidig gjør rådmannen oppmerksom på at selv oppdeling av én leilighet til hybler kan være søknadspliktig, da søknadsplikten avgjøres etter en konkret vurdering i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen ivaretar. Punkt 10 I henhold til plan- og bygningsloven foreligger det ikke hjemmel til å kreve søknad for utleie av leilighet, så lenge bruken av leiligheten fremdeles er boligformål. Det er den konkrete bruken som er vesentlig i forhold til å kreve søknad om bruksendring. Hvem som bor i leiligheten er bygningsmyndigheten uvedkommende. Forslag til publikumsveileder Forslag til veileder ble lagt frem i bygningsrådsmøtet den I møtet ble det vedtatt og sende saken til byutviklingskomiteen for uttalelse før ferdigbehandling i formannskapet. Byutviklingskomiteen behandlet saken i møte Saken ble deretter sendt tilbake til bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker med følgende uttalelse: Byutviklingskomiteens gjennomgang av forslag til Veileder for bruksendring og oppdeling av leiligheter til hybler viser behov for endringer/styrking eller supplering på følgende punkt: 1) Det må presiseres at oppdeling av leiligheter til flere boenheter er omfattet av parkeringsvedtektene i Trondheim kommune, og at vedtektenes ordlyd for sentrale byområder tas inn. 2) Veilederens setning Etablering av bofellesskap innebærer i seg selv ingen bruksendring bør enten fjernes eller flyttes frem til tidlig i veilederen. Den er feilplassert, da kapittelet handler om oppdeling av leiligheter til hybler og ikke bruksendring. Skal setningen være med, må den flyttes til kapitelet om bruksendring og følges opp med en presisering om at den kan være søknadspliktig dersom - slik det er gjort under dette kap. 3) Det må tas inn at det er klageadgang for naboer, og presiseres at det ikke er noen foreldelsesfrist for ombygginger/bruksendringer som skulle vært omsøkt. 4) Det tas inn at omgjøring av hele bygårder normalt er søknadspliktig (fordi det handler om endret bruk, bl.a. med trafikkale- og miljømessige konsekvenser). 5) Bystyret vedtok enstemmig at bruksendring normalt innebærer søknadsplikt der et sameie består av over 50 prosent hybler. Plan- og bygningslovens formål ( 2:..til størst mulig gavn for den enkelte Saksfremlegg - arkivsak 07/

4 og samfunnet ) og 91a viser et samfunnsmessig formål og begrunnelse for en regulering. Endrede samfunnsforhold, hvor hyblifisering noen steder kan representere et problem i forhold til miljø, biltetthet, forsøpling m.v., svekker ikke dette som hjemmelsgrunnlag for regulering. Dette må derfor synliggjøres i veilederen. 6) Veilederen sendes tilbake for bearbeiding i forhold til innhold og utforming. Veilederen må kunne forstås av publikum. FLERTALLSMERKNAD H, Ap, FrP, SV, KrF, Sp, MDG, DEM: En av de viktigste årsakene til at det foregår hyblifisering av både hus og leiligheter, er at det er en stor underdekning av tilrettelagte og organiserte studentboliger her i byen. For Trondheim, som har som mål å være en ledende utdanningsby og en attraktiv studentby, bør det derfor være et mål å tilrettelegge for utvikling av nye studentbyer på studentenes premisser, være seg funksjon og beliggenhet. I bygningsrådsmøtet ble det vedtatt med bakgrunn i byutviklingskomiteens uttalelse at saken med Byrkjeflots forslag sendes tilbake til rådmannen. Nytt forslag til veileder Med bakgrunn i byutviklingskomiteens uttalelse, samt Arne Byrkjeflots forslag, har rådmannen utarbeidet et nytt forslag til veileder. De fleste punkter fra behandlingen i byutviklingskomiteen og bygningsrådet er inntatt i det nye forslaget. Et punkt som ikke er direkte tatt inn, kommenteres nedenfor. Punkt 5 I dette punktet heter det blant annet: Bystyret vedtok enstemmig at bruksendring normalt innebærer søknadsplikt der et sameie består av over 50 prosent hybler. Kommentar Kommunen skal påse at plan- og bygningslovgivningen følges, og at alle relevante hensyn er tatt i betraktning når tiltak skal tillates. Eksisterende bruk er i sin tid godkjent ut fra visse forutsetninger, og spørsmålet om det foreligger søknadspliktig bruksendringer eller ikke, vurderes konkret i hver enkelt sak med det som utgangspunkt. Dersom endring i bruken påvirker omgivelsene på en måte som ikke er vurdert tidligere, må kommunen gjøre den vurderingen i behandling av bruksendringssøknaden. Antall beboere og type boligbruk vil være momenter i en slik vurdering, fordi det vil kunne ha betydning for trafikkforhold, uteareal, parkering og andre forhold som berører omgivelsene. Det vises for øvrig til kommentarer under punkt 9 ovenfor. Illustrasjoner Med veilederen følger illustrasjonseksempler som viser hvordan kommunen vurderer spørsmålet om søknadsplikt. Det gjøres særskilt oppmerksom på at dette kun er veiledende eksempler. Saksfremlegg - arkivsak 07/

5 Konklusjon Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker vedtar ny veileder for publikum vedrørende bruksendring og oppdeling av leiligheter til hybler. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Veileder for bruksendring og oppdeling av leiligheter til hybler Saksvedlegg 2: Illustrasjonseksempler Saksfremlegg - arkivsak 07/