Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET

Transkript

1 VEDTEKTER FOR LYSAKER BRYGGE SAMEIET 2 1. Eiendommen Eiendommen Strandveien 40, gnr. 41, bnr. 47 i Bærum kommune, er delt opp i 146 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner, til sammen 149 seksjoner. Seksjonene er fordelt på 3 bygninger, bygg G, H og I. Seksjonene i hver av disse bygninger kalles heretter for enhetene. Bygningene A F er organisert i Sameiet Lysaker Brygge 1, som ligger på naboeiendommen, gnr. 41, bnr. 12. Garasjeanlegget ligger i plan K1 (øverst) og K2 (nederst). Alle seksjoner har garasjeplass(er) og bod(er) knyttet til sin seksjon. Alle bodene ligger på sameiets eiendom. En rekke garasjeplasser ligger på naboeiendommen, gnr. 41, bnr. 12 (Lysaker Brygge 1). De garasjeplasser som er tilordnet næringsseksjonen, vil bli disponert til utadrettet virksomhet, av leietakere i næringsseksjonen og til gjesteparkering. Disse vedtekter er utformet på basis av eierseksjonsloven av Sameiermøtet Sameiermøtet er Sameiets øverste organ. Medlemmer av sameiermøtet er samtlige sameiere. Ordinært sameiemøte avholdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret innkaller skriftlig til sameiermøte med minst 8 dagers varsel, og fortrinnsvis med minst 14 dagers varsel. Styret skal på forhånd varsle sameierne om en siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Med innkallingen, eller senest en uke før sameiermøtet, skal utsendes styrets årsberetning med revidert regnskap. Ekstraordinært sameiermøte avholdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Alle sameiere har rett til å møte i sameiermøtet. En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmakten skal være skriftlig og datert, den skal angi om den gjelder for ett bestemt møte, eller om den er generell. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Styret og forretningsfører har plikt til å være til stede på sameiermøtet med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. I sameiermøtet stemmer næringsseksjonene og boligseksjonene etter sin eierbrøk, dvs. at næringsseksjonen har 13,9486% og boligseksjonene til sammen har 86,0514% av stemmene. Internt blant boligseksjonene har hver boligseksjon én stemme, dvs. at hver boligseksjon stemmer for 0,5894%. Seksjonseiere som eier flere seksjoner, stemmer for sin samlede eierbrøk. Sameiermøtet skal om nødvendig gjøre vedtak i samsvar med de vedtak som er fattet innen enhetene når det gjelder bruk, drift, vedlikehold og fornyelser i fellesarealer som enhetene har enerett til å disponere, jfr. 4. Ordinært sameiemøte skal hvert år behandle: 1. Styrets og forretningsførers beretning 2. Sameiets regnskap Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET

2 3. Budsjett 4. Valg av styre 5. Valg av revisor (gjelder kun hvis ny revisor skal velges) 6. Eventuelt Alle beslutninger treffes med alminnelig flertall av avgitte stemmer, med unntak av følgende beslutninger som krever 2/3 flertall av de avgitte stemmer: n vedtektsendringer n beslutninger om nyanskaffelser eller forbedring eller utbedring som etter forholdene i Sameiet må anses som vesentlige. Forholdet anses som vesentlig når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5% av de samlede årlige fellesutgifter i Sameiet n Slike beslutninger som er nevnt i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr Endring av vedtektenes bestemmelser om enerett til arealer, jfr. 4 nedenfor, kan ikke skje uten samtykke fra den eller de det gjelder. Sameiermøtet skal velge en valgkomité på 3 personer, som skal foreslå nye styremedlemmer for neste periode. Forslag til nytt styre skal foreligge i god tid før sameiermøtet. 3. Styre Styret består av 4 medlemmer og 2 varamedlemmer. Styret velges med alminnelig flertall av sameiermøtet. Styrets leder velges særskilt av sameiermøtet. Som styremedlem velges fysiske personer eller juridiske personer. Ved valg av juridisk person som styremedlem, skal det velges en utpekt representant for vedkommende. Styret tjenestegjør for en periode av 1 eller 2 år, og kan gjenvelges. Styret skal forestå den daglige forvaltning og drift av Sameiet i henhold til lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret skal herunder treffe beslutninger og utføre de oppgaver i Sameiet, som ikke er tillagt de andre enheter i henhold til 4. Styret skal sørge for at enhetene utfører drift, vedlikehold og fornyelser av enerettsarealer etter 4 og 9. Styret skal sørge for regnskapsførsel i henhold til den til enhver tid gjeldende regnskapslov, og sørge for at regnskapet blir revidert av den revisor som er oppnevnt av sameiermøtet. Styret skal ansette forretningsfører og eventuelt vaktmester. Det skal fastsette instruks, fastsette deres lønn og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed. Forretningsføreren skal administrere og føre regnskap for fellesoppgaver i Sameiet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av styrets medlemmer er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall, dog slik at de som stemmer for et vedtak må utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Styrets leder og ett styremedlem kan i saker som gjelder felles anliggender, i fellesskap forplikte Sameiet ved sine underskrifter. Det skal føres protokoll over styrets forhandlinger. Av protokollen skal det klart fremgå hvilke saker som er behandlet, vedtak og dissenser. Protokollen skal underskrives av de fremmøte styrerepresentanter. 4. Fysisk råderett Seksjonene må kun benyttes til det formål som fremgår av seksjoneringen. Bruken skal ikke være til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET

3 Alle arealer som ikke inngår i den enkelte seksjon, er fellesareal. Sameierne har enerett til følgende fellesarealer, jfr. eierseksjonslovens 19, 5. ledd AREAL ENERETT TIL BRUK DRIFT OG VEDLIKEHOLD Utomhusarealer foran enkelte seksjoner i 1. etasje og (evt.) foran næringsseksjonene se vedlagte utomhusplan, bilag 1. Gjelder følgende seksjoner: 2, 55, 56, 57, 58, 59, 60 (på gnr 41,bnr 12) samt snr 108, Den enkelte seksjonseier har driftsog vedlikeholdsansvar for enerettsarealet. Dette gjelder ikke felles hekk/busk mellom plenareal og felles gangvei/øvrig fellesareal. Sameiets styre kan fastsette nærmere retningslinjer for ensartet overflatebehandling og nødvendig vedlikehold av enerettsareal. Bygg G: 4 oppganger Seksjoner i oppgangene: Se 7 og 9 Bygg H: 4 oppganger Seksjoner i oppgangene Se 7 og 9 Bygg I: 2 oppganger Seksjoner i oppgangene Se 7 og 9 Heiser i alle bygg Bryggeområdet (den del som ikke er lagt til næringsseksjonen) Garasjeplasser og boder tilordnet boligene og næringsseksjonene ihht. egen Garasjeplan, se nedenfor. Seksjoner: Boligseksjonene, dvs alle seksjoner unntatt snr 1, snr 54 og snr 107 Næringsseksjonen. Allmennheten, herunder alle sameiere, har bruksrett ihht. reg.plan. Næringsseksjonen skal forestå forvaltning av bryggeområdet, og fastsetter regler for utleie, bruk, kaianløp, fortøyning, ankring, dregging m.v. innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser De seksjoner som er tilordnet garasjeplasser og boder ihht. Garasjeplanen, bilag 2 Boligseksjonene har drifts- og vedlikeholdsansvaret for heisene, og skal dekke kostnadene, se 7 Drift, vedlikehold, utleie m.v. forestås og bekostes av næringsseksjonen (s.1) Drift og vedlikehold av garasjeplasser skjer i fellesskap og avregnes over garasjeregnskapet, se 7. Drift og vedlikehold av boder tas av den enkelte Garasjekjelleren og utomhus parkeringsplasser disponeres slik: Garasjeplasser boder under 41/47: Garasjeplasser og boder i K1 og K2 på denne eiendom (gnr. 41, bnr. 47) disponeres av seksjonene i Sameiet i henhold Garasjeplan, bilag 2. Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET

4 Garasjeplasser og boder på naboeiendommen (41/12): De sameiere i denne eiendom (gnr. 41, bnr. 47) som har fått garasjeplass på naboeiendommen (gnr. 41, bnr. 12) har rett til å disponere parkeringsplasser i garasjeanlegget på naboeiendommen ihht. egen tinglyst erklæring. Utomhus parkeringsplasser: disponeres av næringsseksjonen (butikk) Garasjeanlegget for øvrig: Garasjekjellerne for øvrig disponeres av boligseksjonene og næringsseksjonene i begge eiendommer, som fellesareal. Utleie til gjesteparkeringsplasser, og til utadrettet virksomhet, skjer fra de parkeringsplasser i Sameie 1 og Sameie 2 som disponeres av næringsseksjonene. Garasjeplasser som er lagt til en seksjon som enerettsareal, kan ikke fratas denne seksjon uten samtykke fra den det gjelder, og under enhver omstendighet ikke uten kompensasjon, se dog neste avsnitt. Styret skal til enhver tid ha en oppdatert garasjeplan som viser hvordan plassene disponeres. De seksjonseiere som ikke har krav på handicap-plass, men som etter Garasjeplanen disponerer en parkeringsplass som er tilpasset handicappede, må uten kompensasjon finne seg i ombytting av denne plass med annen parkeringsplass dersom brukere med behov for hc-plass kjøper eller leier bolig/næring i eiendommen. Slik flytting bestemmes av styret. Bestemmelse om dekning av kostnader til drift- og vedlikehold av garasjeanlegg fremgår av 7 Representanter for sameiet har tilgang til enerettsarealer for nødvendig drift og vedlikehold. Utomhusareal som ikke er lagt til enkeltseksjoner som tilleggsareal, eller som enerettsareal ihht. bestemmelsen ovenfor, skal benyttes av alle boligseksjoner i fellesskap, og også i fellesskap med boligseksjonene på naboeiendommen gnr 41 bnr 47. Øvrig fellesarealer benyttes av sameierne i fellesskap. All bruk av fellesarealer, herunder enerettsarealer, skal ivareta nødvendige sikkerhetskrav mht. brann, miljø etc. Bruk av grill på takterrasser er ikke tillatt. Alle tiltak som den enkelte ønsker å foreta på fasaden, herunder oppsetting av markiser, skal skje etter felles regler som fastsettes av styret. Øvrige husordensregler fastsettes av styret. Husdyrhold er tillatt. Styret kan beslutte å etablere kameraovervåking av kamera av fellesarealer, herunder garasjeanlegget, for å ivareta sikkerheten for sameierne og deres verdier. Alle leiligheter har callinganlegg med kamera ved inngangsdøren til egen oppgang. 5. Rettslig råderett Med de begrensninger som måtte følge av disse vedtekter har seksjonseier full og eksklusiv disposisjonsrett over sin seksjon. Seksjonseieren kan fritt pantsette, selge og fremleie sin seksjon. Ethvert salg skal meldes til styret eller sameiets forretningsfører for registrering. 6. Ansvar innad og utad Den enkelte sameier hefter innad i Sameiet for den andel av fellesutgiftene som faller på ham etter reglene i 7. Den enkelte sameier hefter utad for felles forpliktelser i forhold til sin sameiebrøk. Ligningsverdien på seksjonene fordeles etter den verdifordeling mellom bolig og næring som ligningskontoret til enhver tid fastsetter. Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET

5 7. Fellesutgifter og inntekter 7. Fellesutgifter og inntekter Den enkelte sameier dekker alle utgifter som knytter seg til hans seksjon, inkl. tilleggsdel. Fellesutgifter er utgifter som ikke knytter seg til den enkelte seksjon. Fellesutgifter knyttet til enerettsarealer (se 4): Hageflekker: Den enkelte seksjonseier dekker alle kostnader til drift og vedlikehold, unntatt plen. Oppganger: Kostnadene til forvaltning, drift og vedlikehold (herunder renhold) dekkes etter sameiebrøk på alle boligseksjoner. Enhetene dekker eventuelle kostnader til utsmykning, løs innredning m.v. Takterrasser: Kostnadene dekkes etter sameiebrøk på de boligseksjoner som har takterrasser. Heiser: Kostnadene fordeles etter sameiebrøk på boligseksjonene Parkeringsplasser: Parkeringsanlegget forvaltes og driftes sammen med parkeringsanlegg beliggende på naboeiendommen, gnr. 41, bnr. 12. Utgifter knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av felles parkeringsanlegg skal fordeles med lik andel på hver parkeringsplass i de to anleggene. Utgiftene pr. plass belastes den enkelte bruker, uavhengig av om brukeren har parkeringsplassen som en tilleggsdel til sin seksjon, som bruksrett etter disse vedtekter, eller som bruks-eller leierett etter egen avtale. Det kan etableres egen avtale om forvaltning og drift av det felles parkeringsanlegg. Bryggeområdet: Kostnadene dekkes av næringsseksjonen. Fellesutgifter knyttet til fellsarealer utomhus: Alle utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av fellesarealer utomhus, (med unntak av utgifter til FDV av bryggeområdet som dekkes av næringsseksjonen), dekkes av boligseksjonene på denne eiendom (gnr. 41, bnr. 47) og naboeiendommen (gnr. 41, bnr. 12), med lik andel på hver eiendom. Utgiftene som faller på hver eiendom fordeles internt etter sameiebrøken blant boligseksjonene. Utomhusarealer som er lagt til seksjoner som tilleggsareal, eller disponeres ved enerett, vedlikeholdes av den som eier/har rett til arealet. Fellesutgifter for øvrig: Utgifter knyttet til forvaltning, drift, vedlikehold og fornyelser av eiendommens øvrige fellesarealer og sameiet for øvrig fordeles på seksjonene i henhold til sameiebrøken. I den grad premien for bygningsforsikringen ikke er beregnet etter sameiebrøk, skal premien fordeles på seksjonseierne i henhold til forsikringsselskapets fordeling. Vakthold av hele området som alle seksjoner har nytte av, dekkes av hele sameiet etter sameiebrøk. Vakthold initiert av, og til nytte kun for boligene, eller kun for næringsseksjonen, dekkes av den som har initiert eller har nytte av tiltaket. Utgifter som er belastet sameiet pr. enhet eller pr. bruker, herunder, men ikke begrenset til: innbruddsalarm i den enkelte leilighet, TV-kabel m.v., fordeles likt på alle brukere, uavhengig av sameiebrøk. Utgifter til strøm fordeles på hhv. boligseksjonene, næringsseksjonen og parkeringsanlegget etter forbruk, og fortrinnsvis skal separate målere etableres. Utgifter til oppvarming av varmt vann (fjernvarme) måles med én måler på næringsseksjonen, og én måler for alle boligseksjonene. Næringsseksjonen dekker fjernvarme til egen seksjon etter måler. Boligseksjonene dekker utgiftene til fjernvarme, enten etter forbruk eller etter sameiebrøk. Beslutning om fordelingsmåte foretas i sameiermøtet med alminnelig flertall. Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET

6 Sameiermøtet kan bestemme at det skal opprettes vedlikeholdsfond. Felles inntekter som ikke skriver seg fra den enkelte bruksenhet, skal tilføres Sameiet, og fordeles etter sameiebrøken. Inntekter fra utleie av parkeringsplasser tilfaller næringsseksjonen, med unntak av inntekter fra utleie av de parkeringsplasser som er lagt til den enkelte boligseksjon som tilleggsareal. Næringsseksjonen (eller andre) kan inngå avtale med eieren av den enkelte parkeringsplass, og eventuelle fremleieinntekter tilfaller da leietakeren. Inntekter fra utleie m.v. på bryggeområdet tilfaller næringsseksjonen. Forretningsfører skal fordele alle utgifter og inntekter etter bestemmelsene i disse vedtektene, og beslutninger i sameiermøtet. Den enkelte sameier skal foreta månedlige eller kvartalsvise á konto innbetalinger til dekning av fellesutgifter og utgifter til oppvarming av varmt vann. Styret fastsetter i samarbeid med forretningsfører de a konto innbetalinger sameierne skal foreta til Sameiet. Innbetalingene skal dekke alle budsjetterte kostnader i Sameiet. Beslutter enhetene å foreta arbeider på sine enerettsarealer ut over det som er budsjettert, kan styret kreve ekstra innbetaling fra disse, før arbeidene iverksettes. Sameiets aktiva og passiva, samt betalte renter m.v. fordeles hvert år ligningsmessig i henhold til bestemmelsene i disse vedtekter og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Sameierne plikter å gi forretningsfører de lovpålagte opplysninger som er nødvendig for å oppfylle innberetningsplikten. 8. Panterett for fellesutgifter Sameiet skal ha lovbestemt panterett etter eierseksjonslovens Drift og vedlikehold Den enkelte sameier skal vedlikeholde hele sin seksjon, inklusive tilleggsarealer. Våtrom, balkonger inklusive renner, sluk og avløp skal vedlikeholdes slik at vannskader unngås. Ved skader som skyldes manglende vedlikehold av seksjonen, herunder balkongen, er seksjonseieren ansvarlig. Enerettsarealer, jfr. 4, skal driftes og vedlikeholdes slik: Utomhus enerettsarealer: Den enkelte seksjonseier har drifts- og vedlikeholdsansvar for utomhus enerettsarealer. Dette gjelder ikke felles hekk/busk mellom plenareal og felles gangvei/øvrig fellesareal. Sameiets styre kan fastsette nærmere retningslinjer for ensartet overflatebehandling og nødvendig vedlikehold av hageflekker. Oppganger: Sameiet har drifts- og vedlikeholdsansvar. Seksjonseiere i den enkelte oppgang kan bestemme utsmykning og løs innredning m.v. i oppgangene Takterrasser: Sameiet har drifts- og vedlikeholdsansvar. Seksjonseiere i det bygg som har eneretten, kan bestemme møblering og annen løs innredning på takterrassene. Ved skader eller lekkasjer på seksjoner eller fellesarealer som skyldes uaktsomhet fra de som har enerett, er disse økonomisk ansvarlige dersom det kan påvises uaktsomhet. Heiser: Sameiet har drifts- og vedlikeholdsansvaret for heisene, og boligseksjonene skal dekke kostnadene, se 7 Parkeringsplasser: Drift og vedlikehold forestås i fellesskap av sameiet. Forvaltning, drift og vedlikehold av deler av parkeringsanlegget som disponeres av næringsseksjonene kan bli satt bort til særskilt forvaltning i forbindelse med utleie av parkeringsplasser. Skilles garasjekjelleren ut som egen seksjon helt eller delvis, utarbeides egne vedtekter for forvaltning, drift og vedlikehold av garasjen. Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET

7 Bryggeområdet: Drift og vedlikehold forestås av næringsseksjonen(e) Øvrig utomhusareal: Drift og vedlikehold utføres i samarbeid med naboeiendommen, gnr. 41, bnr. 12. Kostnader dekkes av boligseksjonene, se 7 Sameiet skal drifte og vedlikeholde alle øvrige fellesarealer. Med vedlikehold forstås også nødvendige fornyelser. 10. Mislighold Ved mislighold skal styret gjennomføre de tiltak som følger nedenfor. 1. Advarsel. Hvis en sameier misligholder sine forpliktelse skal styret i Sameiet gi vedkommende en advarsel. Advarselen skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir Sameiet rett til å kreve seksjonen solgt. 2. Pålegg om salg. Hvis sameieren vesentlig misligholder etter at advarsel er gitt, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen 6 måneder fra pålegget er mottatt. 3. Tvangssalg. Etterkommes ikke pålegg om salg kan seksjonen kreves solgt ved tvangssalg etter reglene i eierseksjonslovens Fravikelse. Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen. Styret må samtidig med begjæringen rette pålegg om salg etter pkt Fravikelse av leietaker. Hvis en leietaker misligholder sine forpliktelser overfor Sameiet kan styret kreve fravikelse etter samme regler. Styret må samtidig gi pålegg om salg etter pkt. 2, til sameieren. 11. Forsikring Eiendommen skal til enhver tid holdes tilstrekkelig forsikret. Styret er ansvarlig for at forsikring tegnes og holdes vedlike. Den enkelte seksjonseier må selv besørge forsikret det som ikke er dekket av sameiets bygningsforsikring. Ekstra innredningsarbeider og påkostning utover det som er standard og omfattes av byggets fellesforsikring, må seksjonseierne selv dekke med forsikring. 12. Skade Hvis bygningen skulle bli totalskadet av en eller annen grunn, blir seksjonseierne sameiere i grunnen og eventuelt erstatningsbeløp skal fordeles etter den enkelte seksjoneiers sameierbrøk. Ved partiell skade av fellesareal avgjør sameiermøtet ved alminnelig flertall hvorledes det skal forholdes i overensstemmelse med de regler som gjelder for kostnadsdeling i hht. Nærværende vedtekter. Ved skade å den enkelte seksjon bærer seksjonseieren risiko for skaden eller ødeleggelsen, hvoretter seksjonseieren disponerer det erstatningsbeløp som måtte bli utbetalt i forbindelse med eventuelt forsikringsoppgjør. 13. Forholdet til eierseksjonsloven - registrering For de forhold som ikke er regulert i disse vedtekter, gjelder den til enhver tid gjeldende lov om eierseksjoner. Sameiet og dets vedtekter skal registreres i Foretaksregisteret. 14. Eierskifte Ved overdragelse av seksjon plikter overdrageren å informere erververen om de til enhver tid gjeldende vedtekter. Forretningsføreren skal notere eierskifte av seksjonene, og sameiere plikter å gi melding til forretningsfører. Vedtekter Lysaker Brygge Sameiet 2, SIST ENDRET