Vestby kommune Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Vestby kommune Plan- og miljøutvalget Utvalg: PLAN- OG MILJØUTVALGET Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: 17:00 MØTEINNKALLING Innkallingen sendes også til varamedlemmene. Disse skal imidlertid bare møte etter nærmere beskjed. Eventuelt forfall meldes til tlf Det blir befaring på alle sakene. o Bussen går fra Rådhuset kl. 14:30. Delegerte vedtak. SAKSLISTE PLM -27/08 GNR 56 BNR 85 - SAGASTUBBEN 60 - ULOVLIG UTFØRTE TILTAK - HYTTE, UTHUS, FORSTØTNINGSMUR, TERRENG PLM -28/08 GNR 132 BNR UTFØRTE TILTAK. PLATTING, BRYGGE, GJERDE. BEHANDLING AV KLAGE PLM -29/08 GNR 132 BNR ISHUSVEIEN 13 - NY BEHANDLING- UTFØRTE TILTAK BRYGGE, PLATTING, TRAPPER, SJØBOD Vestby, Ragnhild L. Johansen /s/ Leder

2 Sak PLM -27/08 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Planutvalget PL -311/ Plan- og miljøutvalget PLM -235/ Plan- og miljøutvalget PLM -27/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 56/85 06/1813 Siw Gjøsund * PLM -27/08 GNR 56 BNR 85 - SAGASTUBBEN 60 - ULOVLIG UTFØRTE TILTAK - HYTTE, UTHUS, FORSTØTNINGSMUR, TERRENG Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til Til Trond Bakke frist for innsendelse av redegjørelse Til Bjørn Bakke frist for innsendelse av redegjørelse Fra tiltakshavere vedrørende byggesak Fra nabo Magne Dahl angående tiltak på Sagastubben Til tiltakshaver frist for innsendelse av komplett søknad Til tiltakshaver frist for innsendelse av komplett søknad Fra ansvarlig søker ber om utsettelse av frist Til ansvarlig søker utsettelse av svarfrist Fra ansvarlig søker søknad om tillatelse til tiltak i ettertid Til ansvarlig søker - mangelbrev Fra nabo merknad til nabovarsel Til ansvarlig søker oversendelse av nabomerknad Fra ansvarlig søker kommentar nabomerknad Til ansvarlig søker ulovlig utførte tiltak varsel om pålegg Fra ansvarlig søker - komplettering Til ansvarlig søker avslag på søknad om hytter, uthus og oppfylt terreng Fra ansvarlig søker dispensasjonssøknad for hytter, uthus og oppfylt PLM terreng. Til ansvarlig søker mangelbrev dispensasjonssøknad Fra ansvarlig søker nytt situasjonskart Til ansvarlig søker - mangelbrev Fra ansvarlig søker komplettering av mangler PLM Vedtak DS PLM 235/08 avslag hytte, uthus, terrenginngrep PLM Fra Brækhus Dege anmodning om utsettelse av klagefrist Til Brækhus Dege klagefrist utsettes Fra Brækhus Dege: Avslag hytte, uthus, terrenginngrep: Klage PLM Til Brækhus Dege: bekreftelse på mottatt klage Reguleringsbestemmelser for Strandåsen SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Strandåsen egengodkjent av kommunestyret , byggeområde for fritidsbebyggelse. I 3 står For den del av byggeområdet som ligger lenger fra sjøen enn angitt byggegrense, tillates ikke oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående bebyggelse. Eiendommen grenser inntil et narturvernområde. Side 2 av 21 PLM Søknad i ettertid Det ble oppdaget ulovlig utførte tiltak på eiendommen ved en synfaring i Det ble gitt anledning til å søke om tillatelse til tiltak i ettertid.

3 Sak PLM -27/08 Forut for søknaden har saken pågått i lengre tid. Tidligere forløp refereres kort i det nedenstående: I 2006 ble det ved en synfaring oppdaget ulovlig utførte tiltak på eiendommen. Det ble avholdt et møte med Bjørn Bakke den Da det har vært tvil om hvor henvendelsen vedrørende ulovlig utførte tiltak skulle rettes ble det muntlig avtalt i møtet at det skulle innsendes en skriftlig redegjørelse til kommunen vedrørende eierskapet på eiendommen. Det ble opplyst om at eier må kontakte en ansvarlig søker som skal forestå en komplett søknad i ettertid for alle utførte ikke godkjente tiltak på eiendommen. Den ble det gitt anledning til å søke om de utførte tiltak på eiendommen i ettertid. Det ble opplyst om at det må søkes om dispensasjon for tiltak i strid med reguleringsplanens bestemmelser. Det ble satt en frist for innsendelse av komplett søknad til den Denne ble utsatt til etter anmodning om fristutsettelse fra ansvarlig søker. Søknaden ble mottatt innen fristen. Mangelbrev ble sendt Det ble opplyst at det må søkes om dispensasjon for ny og vesentlig utvidelse. Det ble i brev av satt en frist for innsendelse av komplettering i saken sammen med varsel om pålegg om retting/fjerning av ulovlig utførte tiltak i medhold av plan- og bygningsloven 113 til den Redegjørelse over mangler ble mottatt De ble den gitt et avslag i saken, DS PL 311/07, da det ikke var søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for ny og vesentlig utvidelse. Dispensasjonssøknad for tiltakene ble mottatt , komplettert og Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 3, vedrørende vesentlig utvidelse av bestående bebyggelse og oppføring av ny i medhold av plan- og bygningslovens 7. Det er søkt om tilbygg til hytte 1, nyoppføring av hytte 2 og tilbygg til uthus, totalt 131,8 m 2 BRA ny bebyggelse, samt vesentlige terrenginngrep. Hytte 2 og nytt uthus er allerede oppført og terrenginngrep gjennomført. Tilbygg til hytte 1 på 21,5 m 2 til eksisterende hytte på 24 m 2 er ikke gjennomført. Hva gjelder uthuset søkes det om tilbygg på 60 m 2 til et uthus på 10 m 2. Det er anført at det gamle uthuset er planlagt revet. Dispensasjon Tiltaket er i strid med reguleringsplanen for Strandåsen og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra plan. Reguleringsbestemmelsene 3 sier at For den del av byggeområdet som ligger lenger fra sjøen enn angitt byggegrense, tillates ikke oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående bebyggelse. For dispensasjon fra lov, vedtekt, forskrift og planer må det foreligge særlige grunner, jfr. plan- og bygningslovens 7. Som særlige grunner oppgis at: 1. Viktor Bakke fikk innvilget en byggesøknad for en fritidsbolig med grunnflate på ca. 98 kvm. (ca. 140 kvm i 1,5 etasje) nærmere 100 meter fra sjøen i Denne ble flyttet noe bakover og kun bebygget til 30,5 kvm /11-03 sender Ruth Bakke inn melding om tiltak vedrørende tilbygg iflg. Kommuneplanen i 2003 for hytte og utvidelse av uthus med verksted. 3. Hytte 2 og uthus ble bygget og ferdigstilt i 2004, og de aktuelle oppfyllinger og avrettinger av terrenget ble utført i 2003 og Side 3 av 21

4 Sak PLM -27/08 Det anføres videre i beskrivelsen at alle bygninger ligger utenfor 100 meterslinjen fra sjøen, og har god avstand til vei og nabogrenser. Eiendommen vil ha en utnyttelse på ca. 3% når også hytte 1 eventuelt er ferdig. 4. Når det gjelder begge hyttene er og var det store angrep av råte, sopp, stokkmaur og mus. Hytte 2 er ombygd med et tilbygg. Hytte 1 er angrepet på samme måte. Taket, gulvet og flere vegger må rives og utbedres. 5. Ruth og Viktor Bakke har siden 1950 bygslet eiendommen da den ble fradelt Strand gård. De kjøpte eiendommen i I hele denne perioden har Ruth og Viktor Bakke hatt økonomiske ressurser og muligheter i forhold til plan og bygningsloven til å dele tomten og utnytte denne mer, også nærmere sjøen enn 100 meters grensen. Det er også tre adresser; Sagastubben som ikke er i bruk, noen av disse er trolig tiltenkt Sagastubben 60 da dette er en stor eiendom på 6,5 mål. Tomtestørrelsen i nabolaget er fra under 1000 kvm til noe over 2000 kvm. 6. Nærmeste nabo mot syd, Martinsen, Sagastubben 68 som ligger foran Sagastubben 60, fikk for ca. 4 år siden byggetillatelse til en overbygget og innglasset stue på kvm. Hytta ligger 31 meter fra sjøen. Det kan for øvrig opplyses om at verken Ruth eller Viktor Bakke mottok nabovarsel for denne byggingen. Som kjent har Fylkesmannen nylig gitt tillatelse til et tilbygg og takløft på et over 200 år gammelt verneverdig hus, Hans Jäger huset, nede i Emmerstadbukta som ligger nærmere sjøen enn 50 m. 7. Ruth Bakke ble sittende i rullestol på sine eldre dager, men ønsket fortsatt å ha mulighet til å benytte den ene hytta noen år fremover, da fortrinnsvis hytte 2 der hun lett kunne kjøre rullestol inne og ut på terrassen og terrenget. Ruth Bakke ble for øvrig født og vokste opp i Sagstua i Emmerstad, der hennes familie har bodd siden Da Ruth Bakke ble enke ønsket hun å utvide kapasiteten for fritidsbebyggelsen slik at de familiene som fremtidig skulle bebo eiendommen kunne få en god sommerbolig hver med plass til barn og barnebarn. Dette skulle være hennes arv til etterslekten. Søknaden ble avslått i vedtak DS PLM 135/08 av Klage på vedtak ble mottatt , etter utsettelse av klagefrist. I klage på avslag av fremkommer bl.a. at: Klagen refererer seg til allerede foretatte arbeider. I punkt 1 vises det til dagens eiere som er Anne Merete og Kari Renate Bakke. I punkt 2 vises det til byggetillatelse i Søknaden ble behandlet i bygningsrådsak 147/85 den , hvoretter byggetillatelse er gitt i januar To år etter byggetillatelsen ble det oppført en mindre hytte ca 20 m lenger unna sjøen enn opprinnelig omsøkt bygning. Det anføres at til tross for at det ikke ble innsendt endringsmelding, er det oppførte en lovlig oppført bygning innenfor den gitte byggetillatelse. Punkt 3 omhandler byggemelding fra Meldingen gjaldt tilbygg på eksisterende hytte (hytte nr 1 opprinnelig oppført før 1960) tilbygg 19 m2 på eksisterende hytte (hytte nr 2 oppført i 1988) og tilbygg på uthus. Det beskrives at Ruth Bakke mottok ingen innsigelser eller annen tilbakemelding fra Vestby kommune. Man lot derfor oppføre tilbygget til hytte nr 2 samt nytt uthus. Det beskrives at Vestby kommune anfører at de ikke er i besittelse av byggemeldingen. Det anføres at dette representerer et bevismessig spørsmål som ikke i seg selv har betydning for byggearbeidenes lovlighet. Punkt 4 omhandler terrenginngrep. Det vises til at terrenginngrepet representerer en utfylling som varierer fra 0 til 200 cm. I områder med spredt bebyggelse er et slikt terrenginngrep tillatt uten byggemelding opptil 300 cm høyde, mens det i tett bebygde områder er en tilsvarende grense på 150 cm. Ruth Bakke har antatt at hennes eiendom ligger i spredt bebygget område. At bygningssjefen i dag anfører at hytteområdet er tett bebygget, er uten betydning for det lovlige arbeidet som ble gjort i Side 4 av 21

5 Sak PLM -27/08 Punkt 5 omhandler rivepålegget. Det anføres at hytta bygd i 1988 er oppført i henhold til meddelt byggetillatelse selv om det ikke er innsendt endringsmelding. Påbygget i 2003 og byggingen av uthuset i 2003 er utført i henhold til byggemelding som er fremsendt uten at man mottok bemerkninger. Det anføres at dette representerer lovlige byggearbeider. Det anføres videre at selv om man ikke skulle anse det sannsynliggjort at opprinnelig hyttebygging er lovlig under meddelt byggetillatelse, eller at byggemeldingen for tilbyggene i 2003 er behandlet i kommunen, fører tvilen med hensyn til disse forhold at rivepålegget ikke kan opprettholdes. Punkt 6. Konklusjon. Oppføring av hytte i 1988 og tilbygg og terrenginngrep i 2003 er lovlige og kan ikke pålegges revet. Punkt 7. Subsidiært anføres det at det ovennevnte representerer særlige grunner og at dispensasjon etter pbl 7 for de utførte arbeider skal gis og at hytte og tilbygg således tillates å bli stående uten riving. 2. VURDERING Det søkes om tilbygg til eksisterende hytte (hytte 1), nybygg (hytte 2) og tilbygg til uthus, til sammen en utvidelse på 131,8 m 2 til eksisterende fritidsbebyggelse på 26,4 m 2. Tiltakene gjelder således både oppføring av ny samt vesentlig utvidelse i forhold til eksisterende godkjent bebyggelse på eiendommen Omsøkte utvidelse og nybygg med 131, 8 m2 er å anse som en åpenbar vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse, klart i strid med reguleringsbestemmelsenes 3. Vurdering av om et tiltak anses som vesentlig må gjøres konkret i hver enkelt søknad og ut fra et objektivt kriterium. Det er i dette tilfellet ikke tvil om vesentlighetsspørsmålet sett i forhold til bestående fritidsbebyggelse, både hva gjelder utvidelse i areal i tillegg til etablering av en ny enhet. Da det er snakk om en ny hytte på eiendommen vil utvidelsen omfatte betydelig mer enn kun en standardforbedring. Dette vil igjen medføre utvidet kapasitet på eiendommen da formålet med endringen er at to familier skal kunne benytte denne som fritidseiendom. Vedrørende punkter anført i klage vurderes følgende: Hytte 2 er ikke å anse som oppført innenfor den gitte byggetillatelse som det hevdet. Den oppførte hytta er av en helt annen utforming og størrelse samt har en annen plassering enn opprinnelig godkjent. Hytta er således et nytt tiltak i strid med godkjenningen i Byggemeldingen som hevdes innsendt i 2003 var ikke kommet kommunen i hende. Den omtalte meldingen var ikke i våre arkiver da pågående sak startet i Den som denne var datert var kommuneplanens arealdel for , vedtatt av kommunestyret gjeldende for eiendommen. For områder avsatt til fritidsbebyggelse, 12 i kommuneplanens arealdels bestemmelser står at For hele kommunen er oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse ikke tillatt, med unntak av følgende områder: A. Bestående fritidshus i landbruks-, natur- og friluftsområder mer enn 100 meter fra sjøen B. Tomter utskilt til fritidsbebyggelse i landbruks-, natur- og friluftsområder mer enn 100 m fra sjøen C. I de deler av følgende byggeområder for fritidsbebyggelse som ligger mer enn 100 meter fra sjøen: Pytt Skog Kroken-Stjernåsenområdet Mørk Engene - Topper Den aktuelle eiendommen var i kommuneplanen avsatt til fritidsbebyggelse, og området var ikke nevnt som et av byggeområdene hvor vesentlig utvidelse var tillatt. Således var det på dette Side 5 av 21

6 Sak PLM -27/08 tidspunkt ikke tillatt med ny eller vesentlig utvidelse i området. For at man skal kunne sette i gang et tiltak etter 3 uker fra melding er innsendt må tiltaket være i henhold til gjeldende regelverk, ref PBL 86 a Mindre tiltak på bebygd eiendom kan utføres uten tillatelse etter 93 dersom a. Naboer og gjenboere er varslet, b. melding om tiltaket er sendt kommunen og tiltaket ellers utføres i samsvar med gjeldende bestemmelser i eller i medhold av lov. Da de aktuelle tiltakene ikke anses å tilfredsstille dette er de dermed ulovlig oppført uten tillatelse. Hva gjelder vurdering av tett vs spredt bebyggelse, anføres at området pr i dag er regulert til byggeområde fritidsbebyggelse. Bebygde eiendommer grenser inntil den aktuelle eiendom gnr 56 bnr 85, og det ligger mer enn sju hus i klynge i området. For tettbygde områder gjelder at tiltak ut over 1,5 m må omsøkes. Tilsvarende situasjon var det også på det tidspunkt som terrengarbeidene ble utført, dvs i Klagen innebærer ingen nye momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Ut fra en helhetsvurdering kan ikke bygningssjefen se at det foreligger særlige grunner som taler for å kunne gi dispensasjon som omsøkt da hensynet for dispensasjon må veie tyngre enn de som taler imot, dvs. at de oppgitte særlige grunner skal være sterkere enn de hensyn lov, forskrift og reguleringsplan skal ivareta. I områder for fritidsbebyggelse har Vestby kommune en streng dispensasjonspraksis hva gjelder vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger. En eventuell innvilgelse av dispensasjon for de omsøkte tiltak anses å ville kunne få en uheldig og uønsket presedensvirkning i det aktuelle området. Bygningssjefen har i avslaget foretatt en reell og konkret vurdering av søknaden, og kommet frem til at det ikke foreligger overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon, og at det ikke foreligger sterke nok særlige grunner som taler for at det skal gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3. I vedtaket av er det gitt en frist til for å rette de ulovlig utførte tiltakene. Det er varslet at det sammen med et eventuelt vedtak om pålegg kan fastsettes tvangsmulkt i medhold av plan- og bygningslovens 116a. Det er opplyst om adgangen til å begjære oppsettende virkning inntil klagesaken er avgjort. Oppsettende virkning er imidlertid ikke begjært. 3. ALTERNATIVER Administrasjonen kan ikke se at det foreligger et akseptabelt alternativ til forslag til vedtak. 4. KONKLUSJON Klagen innebærer ingen nye momenter som gir grunnlag for en endret vurdering av de omsøkte tiltak. Klagen bør tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Pålegg om retting med hjemmel i plan- og bygningsloven 113 og vedtak om tvangsmulkt med hjemmel i plan- og bygningsloven 116a bør utsettes inntil klagesaken er endelig avgjort. RÅDMANNENS INNSTILLING Klagen tas ikke tilfølge. Avslaget i vedtak DS PLM 235/08 opprettholdes. Side 6 av 21

7 Sak PLM -28/08 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Planutvalget PL -119/ Plan- og miljøutvalget PLM -85/ Plan- og miljøutvalget PLM -28/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 132/397 06/14 Ragne Borgen * PLM -28/08 GNR 132 BNR 397 UTFØRTE TILTAK. PLATTING, BRYGGE, GJERDE. BEHANDLING AV KLAGE Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 TIL ISAKSEN, EIER AV GNR 132 BNR UTFØRTE TILTAK. PLATTING, PLM BRYGGE, GJERDE. 2 FRA ARK. SLETVOLD - REDEGJØRELSE PLM 3 TIL ARK. SLETVOLD - UTSATT FRIST FRA ARK. SLETVOLD - SØKNAD OM RAMMETILLATELSE PLM 5 TIL FYLKESMANNEN BER OM UTTALELSE TIL FYLKESKOMMUNEN BER OM UTTALELSE UTTALELSE FRA FYLKESMANNEN FRA FYLKESKOMMUNEN - KOPI AV BREV TIL NORSK SJØFARTSMUSEUM FRA NORSK SJØFARTSMUSEUM KOPI AV BREV TIL FYLKESKOMMUNEN FRA FYLKESKOMMUNEN - UTTALELSE AVSLAG PÅ UTFØRTE TILTAK, VEDTAK DS PLM 85/ PLM 12 OVERSENDELSE AV VEDTAK FRA ISAKSEN - KLAGE PÅ AVSLAG DS PLM 85/ PLM 14 TIL ARK. SLETVOLD BEKREFTELSE PÅ MOTTATT KLAGE TIL ARK. SLETVOLD ENDRET TIDSPUNKT FOR POLITISK BEHANDLING KART ETTER FOTOGRAMMER MAI 1956 À JOUR 1958 PLM 17 KART ETTER FOTOGRAMMER MAI 1960 A JOUR 1962 PLM 18 KART ETTER FOTOGRAMMER 1972, UTGITT 1982 PLM 19 KARTUTSNITT PLM 20 FOTO AV TILTAKENE DATERT PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I forbindelse med andre byggesaker i området ble det oppdaget at det var bygget en større platting på strandparsellene gnr. 132/397 og 132/236. Eieren, Asle Isakesen, ble tilskrevet i brev datert , og det ble senere gitt anledning til å søke i ettertid om godkjenning av det utførte tiltaket. Tiltaket omfatter to brygger sammenbygd med platting på 42 m². Tiltaket er inngjerdet, og strekker seg i dag over 3 ubebygde strandparseller. Søknad om byggetillatelse i ettertid Isaksen søkte den om godkjenning i ettertid. Omsøkte tiltak har et areal på 33 m². Dette innebærer en reduksjon på 9 m² fra eksisterende bryggeanlegg. Reduksjonen skyldes at eksisterende brygge i sør er ulovlig oppført på naboeiendommen gnr. 132/269, og må fjernes. Omsøkte tiltak omfatter bryggeanlegg med platting og gjerde på de 2 ubebygde strandparsellene gnr 132/397 og gnr 132/236, begge eid av Asle Isaksen. Det ble søkt om rammetillatelse med dispensasjon i medhold av pbl. 7 fra plan- og bygningslovens 20-4 samt Vestby kommuneplans arealdel , 4, byggeforbud i 50- metersonen fra sjøen. Bestemmelsen er likelydende etter någjeldende kommuneplans arealdel Side 7 av 21

8 Side 8 av 21 Sak PLM -28/08 De to strandparsellene gnr. 132/236 og 397 er ikke bebygd med fritidsbygninger. Isaksen eier fritidseiendommen gnr 132 bnr 401 i tillegg til strandparsellene. Det fremgår av redegjørelse mottatt at eksisterende brygge på eiendommen gnr 132/236 ble satt opp i 1987, med nytt fundament, etter at tidligere brygge var helt ødelagt. I 1994 ble sammenskjøting med brygge på naboparsellen gnr. 132/397 samt rekkverk oppført. Det er opplyst at den nordlige bryggen var oppført på 1960-tallet, og det har i ettertid vært utført nødvendig vedlikehold. Det er søkt om riving av brygge oppført på feil naboparsellen gnr. 132/269, endring av eksisterende brygge, samt oppføring av ny brygge. Uttalelser I Fylkesmannens miljøvernavdelings uttalelse mottatt her frarådes det sterkt at det gis tillatelse til brygge og platting som omsøkt. Miljøvernavdelingen begrunnet dette konkret i hensynet til allmennhetens interesser i strandsonen og faren for presedensvirkning. Akershus fylkeskommune viste i sin uttalelse mottatt til faren for presedensvirkninger, og viste til at arealene ved Oslofjorden regnes som landets mest benyttede rekreasjonsområde, og til at kommuneplanens bestemmelse om byggeforbud i strandsonen prinsipielt bør respekteres. Fylkesmannen vurderte at det ikke foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon og frarådet å gi dispensasjon for byggetiltakene som var vist i søknaden. Behandling av søknad, avslag Søknaden om dispensasjon og godkjenning i ettertid for det utførte tiltaket ble avslått i delegert vedtak DS PLM 85/08 den Klage på vedtaket Vedtaket ble påklaget den I klagen anføres at det ikke foreligger allmenne ferdselsinteresser i området, på grunn av terrengforholdene. Det vises også til at Fylkesmannen i andre saker i Oslofjorden har poengtert at det kan gis dispensasjon for naturlig utnyttelse av eksisterende steder, så lenge dette kan skje på en måte som ikke strider mot overordnede hensyn. Det hevdes at fylkesmannens miljøvernavdeling sin uttalelse i saken er generell, og at de konkrete forhold på stedet ikke er vurdert av miljøvernavdelingen. Klager anfører videre at det mest sannsynlig ikke fantes retningslinjer for hvor store brygger som kunne tillates som atkomstbrygger etter plan- og bygningslovens VURDERING Søknaden ble vurdert ut fra kommuneplanens arealdel som var gjeldende på søknadspunktet og ikke gjeldende kommuneplans arealdel som var gjeldende på vedtakstidspunktet. Forskjellen har imidlertid ingen praktisk betydning, da ordlyden i bestemmelsen om byggeforbud i 50-meterssonen fra sjøen i 3 er likelydende som den dagjeldende 4. De særlige grunner som er angitt er at tiltakene letter tilgjengeligheten i strandsonen grunnet ulendt terreng, samt at det tidligere har vært brygge på tomtene. Rekkverket ble oppført av hensyn til eldre familiemedlemmer, som senere har gått bort. Ad spørsmålet om konkret vurdering Fylkesmannen ved miljøvernavdelingen har inngitt uttalelse i denne konkrete saken, på bakgrunn av de innsendte dokumenter i søknad og redegjørelse fra tiltakshaver/ ansvarlig søker. Det er således ingen generell uttalelse, som hevdes i klagen. I uttalelsen frarådes sterkt at det gis dispensasjon for dette konkrete tiltaket. Miljøvernavdelingen viser til at tiltakets totale areal er så stort at det bidrar til privatisering og nedbygging av strandsonen, og kan hindre allmennhetens ferdsel.

9 Side 9 av 21 Sak PLM -28/08 Det er videre også innhentet uttalelse fra Akershus fylkeskommune, som fraråder å gi dispensasjon for byggetiltakene slik de er vist i søknaden, på bakgrunn av at han ikke finner at det foreligger overvekt av særlige grunner for dispensasjon. Uttalelsene inngikk som momenter i vurderingen i vedtaket. Bygningssjefen foretok en konkret helhetsvurdering i saken, hvor de anførte grunner for dispensasjon i medhold av Plan- og bygningsloven 7 er veid opp mot de hensyn som ligger bak bestemmelsen om forbud mot tiltak i 50metersonen. Ad spørsmålet om retningslinjer for hvor store brygger som kunne tillates som atkomstbrygger etter plan- og bygningslovens 17-2 Byggeforbudet i 100-metersbeltet som er vedtatt i plan- og bygningslovens 17-2 gjelder ikke i områder som er regulert eller som i kommuneplanes arealder av avsatt som byggeområder gjelder derfor ikke i det aktuelle området. Det er likevel av interesse å vurdere hvilke hensyn som vektlegges i de tilfeller der det tillates å oppføre brygger. I plan- og bygningslovens 17-2, 3. ledd nr. 3 er det gjort unntak fra byggeforbudet etter 1. ledd for brygge på bebygd eiendom til sikring av eierens eller brukerens atkomst. Adgangen til oppføring av atkomstbrygge etter denne bestemmelsen utgjør således et unntak fra den generelle hovedregel i ledd om byggeforbud i strandsonen. Unntaket gjelder kun for en brygge som er funksjonell for sikring av atkomst fra sjøen til eiendommen. Det er således ikke hjemmel i bestemmelsen for å tillate større brygge enn det som er nødvendig for sikring av atkomst. Bestemmelsen gjelder kun for bebygd eiendom. Med bebygd eiendom menes eiendom som grenser til sjøen, og som er bebygd med bolig eller fritidsbolig. I dette tilfellet er det to ubebygde strandparseller det omsøkes brygge på. Unntaksbestemmelsen i plan- og bygningsloven 17-2, 3. ledd nr. 3 vil på grunn av det vedtatte forbudet mot alle tiltak i 50-meterssonen uansett ikke fått anvendelse i dette tilfellet. Det må derfor andre særlige grunner til for å begrunne en dispensasjon fra byggeforbudet i denne saken. De hensyn som ligger bak bestemmelsen i plan- og bygningsloven 17-2 inngår som et moment i vurderingen av hvorvidt det foreligger særlige grunner for dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 7. Vestby kommune har en praksis for å vektlegge hensynet til behov for atkomstbrygge i slike dispensasjonssaker. Det er klart at regelen om atkomstbrygge ble praktisert i kommunen tidligere med krav til begrensning av størrelse. Det vises herunder til notat datert utarbeidet av kommunens miljøvernrådgiver angående kommunens praksis overfor oppføring av private brygger. Notatet ble utarbeidet på bakgrunn av en konkret sak nord for OBOS-stranda, men inneholder en oppsummering av drøftingen av vår prinsipielle holdning til slike konstruksjoner. I drøftingen uttales at: Unntaket gjelder bare én brygge pr. eiendom. Det synes også rimelig å stille krav om samsvar mellom størrelse/utforming og bryggas funksjon som atkomst fra sjøsiden. Ofte kombineres bygging av brygge med opparbeiding av areal (støpt plattform eller treplatting) for soling/opphold helt nede i strandkanten. Slike konstruksjoner er neppe unntatt fra byggeforbudet i Det konkluderes i notatet blant annet med at: Den enkelte sak må vurderes ut fra bryggas størrelse/utforming og den aktuelle strandstrekningens karakter (nedbygd/ubebygd, brukerkonflikt ). -Strandsonen er svært sårbar for nye inngrep fordi alle inngrep påvirker annen bruk av disse knappe arealene, og fordi inngrep helt nede ved sjøen er synlige over store avstander.

10 Sak PLM -28/08 Utgangspunktet må derfor være en strengere holdning overfor inngrep enn i andre deler av kommunen. Det er klart at kommunen praktiserte bestemmelsen på en slik måte at det kun var mindre brygger av en størrelse som tjente til nødvendig sikring av atkomst som ble godtatt som atkomstbrygge, og ikke større brygger, plattinger og bryggeanlegg bygd for soling og opphold i strandkanten. Konkrete rimelighetshensyn Det kan anføres som et moment i dispensasjonsvurderingen at Isaksen også eier en hytteeiendom like bak som er bebygd, men som ikke grenser til sjøen. Formålet med strandparsellen gnr. 132/397 som fulgte med ved kjøpet av hytteeiendommen var å sikre hytteeiendommen tilgang til sjøen. Det kan derfor anføres som konkrete rimelighetshensyn at det tidligere har vært atkomstbrygge på parsellen, og at det av den grunn ønskes videreført en atkomstbrygge på parsellen. Hensynet til fremkommelighet i strandsonen for allmennheten Langs den aktuelle strandstrekningen er det ubebygde eiendommer både nord (gnr. 132/96 som eies av OBOS) og sør (gnr. 132/164 som eies av Vibekke Bugge Møllhausen i Oslo) for disse bryggene. Eiendommene er lett tilgjengelige fra Ishusveien. Begge eiendommene ligger i sin helhet nærmere sjøen enn 50 m og kan derfor ikke bebygges uten at det gis dispensasjon fra ved vedtatte byggeforbudet i kommuneplanen. I Øståsen/Brevikområdet er det i de senere år foretatt en vesentlig utbygging. Det er derfor svært viktig at områder som kan karktereiseres som utmark i henhold til friluftsloven blir gjort mest mulig tilgjengelige for allmennhetens frie ferdsel. Selv om terrenget er noe ulendt nær sjøen forbi strandparsellene, er det likevel fremkommelig for normalt føre personer. Det er derfor et mål for kommunen å sikre tilgjengelighet og fremkommelighet for allmennheten langs sjøkanten her, uten privatiserende stengsler. Dette må også sees i sammenheng med tiltaket som er utført på naboeiendommen gnr. 132/106. Overordnede myndigheters uttalelser i saken Fylkesmannens miljøvernavdeling har i sin uttalelse sterkt frarådet at det gis tillatelse til brygge og platting av den størrelsen som er omsøkt, og konkret angitt at en eventuell dispensasjon for en atkomstbrygge bør dimensjoneres så liten som mulig, og at kommunen setter vilkår i forhold til størrelse og plassering av brygge for å begrense landskapsvirkningen. Akershus fylkeskommune fraråder å gi dispensasjon for byggeltiltakene som er vist i søknaden, på bakgrunn av presedenshensyn, samt at fylkesrådmannen ikke anser at det foreligger særlige grunner for dispensasjon til det omsøkte tiltaket i den form og det omfang som er omsøkt. Fylkesrådmannen peker også på at presedensvirkning av dispensasjoner vil svekke kommuneplanen som viktig styringsverktøy i strandsonen. Administrasjonen slutter seg til de vurderinger som Fylkesmannens miljøvernavdeling og Fylkesrådmannen har gjort i saken. I vedtaket av er det gitt en frist til til å rette de ulovlig utførte tiltakene. Det er videre varslet at det sammen med et eventuelt vedtak om pålegg kan fastsettes tvangsmulkt i medhold av plan- og bygningslovens 116a. Det er videre opplyst om adgangen til å begjære oppsettende virkning inntil klagesaken er avgjort, først i brev av , og senere i brev av Oppsettende virkning er ikke begjært. Side 10 av 21

11 3. ALTERNATIVER Sak PLM -28/08 1. Vedtak DS PLM 85/08 opprettholdes. 2. Det gis i medhold av plan- og bygningslovens 7 dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, 3 for en enkel atkomstbrygge på parsellen gnr. 132/397 med en størrelse inntil 1-1,5 m x 5-6 m, med de særlige grunner at parsellen kan ses i sammenheng med den bebygde hytteeiendommen uten egen strandlinje, samt at det har stått brygge på parsellen siden 1960-tallet. 3. Fullstendig søknad må innsendes. 4. KONKLUSJON Det er svært viktig at strandsonen i dette området holdes fritt for sjikanøse stengsler av hensynet til allmennhetens frie ferdsel i utmark i henhold til friluftsloven. Klagen innebærer ingen nye momenter som gir grunnlag for en endret vurdering av de omsøkte tiltak. Klagen bør tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Pålegg om retting med hjemmel i plan- og bygningsloven 113 og vedtak om tvangsmulkt med hjemmel i plan- og bygningsloven 116a bør utsettes inntil klagesaken er endelig avgjort. Fristen for retting er oversittet, uten at retting er gjennomført. Rådmannen anbefaler at pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt likevel utsettes til klagesaken er endelig avgjort. RÅDMANNENS INNSTILLING Det fremsatte klagen inneholder ingen nye opplysninger som ikke var kjent av vedtaket om avslag ble fattet. Vedtak DS PLM 85/08 opprettholdes. Side 11 av 21

12 Sak PLM -29/08 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Planutvalget PL -2/ Planutvalget PL -11/ Planutvalget PL -15/ Planutvalget PL -20/ Plan- og miljøutvalget PLM -29/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 132/106 06/538 Ragne Borgen * PLM -29/08 GNR 132 BNR ISHUSVEIEN 13 - NY BEHANDLING- UTFØRTE TILTAK BRYGGE, PLATTING, TRAPPER, SJØBOD Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Fra J. Morten Hansen. Forhåndsvarsel om klage på vedtak Fra adv. Bugge. Ber om kopi av fremtidig korrespondanse Til adv. Bugge, vedlagt sakens dokumenter Fra adv. Bugge. Foreløpig klage over avslag på søknad om dispensasjon og pålegg om riving. Ber om at klagen gis oppsettende virkning 5 Til adv. Bugge. Gir klagen oppsettende virkning Fra adv. Bugge. Klage over avslag, tilleggsdokumentasjon Til partene. Orientering om befaring og møte i Planutvalget Fra adv. Bugge. Merknader til rådmannens saksfremlegg Saksfremlegg fra møte i planutvalget sak PL-2/ Fra Yngve Thirud. Merknader i saken Til adv. Bugge, vedlagt brev fra Thirud. Ber om uttalelse snarest mulig Fra adv. Bugge. Kommentarer til dok nr Vedtak i planutvalget PL-15/07. Dispensasjon for utførte tiltak. Tegninger, kart PLM 14 Til Fylkesmannen. Oversendelse av vedtak PL-15/07 for behandling Til Hansen. Oversendelse av vedtak PL- 15/ Til Adv. Bugge. Oversendelse av vedtak PL- 15/ Til Yngve Thirud. Oversendelse av vedtak PL -14/ Fra adv. Bugge. Krav om dekning av saksomkostninger Fra Yngve Thirud. Klage på Planutvalgets vedtak PL- 15/ Fra Fylkesmannen Orientering om saksbehandlingstid og ev. ytterligere komm Fra Fylkesmannen. Ber kommunen foreta forberedende klagebehandling Fra adv. Bugge. Kopi av brev til Fylkesmannen. Klagen trekkes Til adv. Bugge. Vurdering av krav om dekning av saksomkostninger utsettes Fra Fylkesmannen. Ad klagen fra Thirud Fra adv. Bugge. Ad klage Saksprotokoll: Gnr 132 bnr 106 Ishusveien 13 klage utførte tiltak brygge, platting, trapper, sjøbod 27 Samlet saksfremstilling gnr 132 bnr 106 Ishusveien 13 klage utførte tiltak brygge, platting, trapper, sjøbod 28 Til Fylkesmannen. Oversendelse av klage Fra adv. Bugge. Klage i byggesak - kopi av brev til Fylkesmannen Fra Fylkesmannen. Ønsker ytterligere opplysninger Til Fylkesmannen. Ytterligere opplysninger Fra Fylkesmannen. Opphever vedtak PLM 33 Oversender kopi av etterspurt korrespondanse Fra adv. Bugge. Kommentarer til Fylkesmannens vedtak PLM 35 Til adv. Bugge. Saken behandles politisk høsten Fra Adv. Bugge. Ad behandlingstid Til adv. Pihlstrøm. Juridisk bistand SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Side 12 av 21

13 Side 13 av 21 Sak PLM -29/08 Saken gjelder brygge, platting, trapper og sjøbod på eiendommen gnr 132 bnr 106, Ishusveien 13, 1555 SON. Fylkesmannen har i brev av på bakgrunn av klage fra Yngve Anton Thirud opphevet Planutvalgets vedtak av , sak PL-15/07 mht. dispensasjonene for brygge m/rekkverk, bryggeplatting m/rekkverk, sjøbod, rekkverk på øverste trappedel, platting belagt med heller, samt den reetablerte trappedelen m/rekkverk på utsiden av sjøboden og ned mot sjøen. Opphevelsen begrunnes i at vedtaket anses mangelfullt begrunnet iht. fvl. 24 og 25, og etterlater tvil om kommunen har anvendt regelverket korrekt. Videre konkluderer fylkesmannen med at Den øverste trappedelen (ikke rekkverket) må anses lovlig anlagt. Også de ni trappetrinnene etablert ved bryggen må etter Fylkesmannens syn anses lovlig anlagt. Planutvalget behandlet klage på avslag vedrørende søknad om godkjenning i ettertid for flere utførte tiltak på eiendommen gnr 132 bnr 106 Ishusveien 13, i møte den sak PL-15/07. Følgende vedtak ble fattet: 1. Klagen fra adv. Bugge på vegne av tiltakshaver Jørn Morten Hansen på vedtak DSPL 0077/06 inneholder ikke opplysninger som ikke tidligere har vært kjent da vedtaket ble fattet. Klagen på avslaget i vedtak DSPL 0077/06 tas likevel delvis til følge. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis det dispensasjon fra pbl 20-6 Virkninger av kommuneplanen, jfr. Kommuneplanens arealdel 4 forbud mot utføring av tiltak nærmere sjøen enn 50 m, for den oppførte brygga og trappene ned med sjøboden. Som særlige grunner angis at det har vært brygge på eiendommen i lang tid, og at trappene med sjøboden er en utbedring og en mindre forlengelse av gamle trapper. 3. I medhold av plan- og bygningslovens 113 gis det pålegg om å fjerne det oppførte gjerde. Det gis en frist for gjennomføringen av rivingen til senest 8 uker etter at Fylkesmannens avgjørelse i klagesaken foreligger. 4. Dersom fristen i punkt nr. 3 ikke overholdes, vedtas det at det ved en eventuell overskridelse av fristen, samme dag i medhold av plan- og bygningslovens 116 a vil bli utstedt en engangs tvangsmulkt på kr ,- og en løpende dagmulkt på kr ,- til pålegget er etterkommet. Dersom Fylkesmannens avgjørelse foreligger på et tidspunkt som medfører at det på grunn av snø ikke er mulig å gjennomføre fristen, skal bygningsmyndighetene ta hensyn til dette og fastsette en ny frist for fjerning av de utførte tiltakene. I brev datert påklaget naboen Yngve Thirud vedtaket inn for Fylkesmannen i Oslo og Akershus med følgende begrunnelse: 1. Planutvalgets vedtak er ikke i overensstemmelse med Rådmannens anbefalte beslutning i saken. Kommunens håndhevning av Plan- og bygningsloven oppfattes derfor som vilkårlig. 2. Planutvalgets vedtak følger ikke Fylkesmannens anbefaling og relevant lovverk med forskrifter og regulerende bestemmelser. 3. Det er oppsiktsvekkende at Vestby kommune med Planutvalgets vedtak tydeligvis premierer ulovlig bygging generelt og i strandsonen spesielt. Vedtaket innebærer in klar kursendring som egentlig innebærer et signal om fritt frem for alle som ønsker å igangsette ulovlige byggeaktiviteter. Det er åpenbart at dersom Planutvalgets vedtak blir rettskraftig, vil dette skape presedens og medføre ytterligere ulovlige utbygginger i kommunens strandsone. Jeg viser til St.meld. nr. 21 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand, spesielt En offensiv strandsonepolitikk pkt 11.3 med upkt. 1,2,3.

14 Sak PLM -29/08 Jeg krever hermed at Rådmannens første innstilling (med krav om fjerning av alle ulovlige tiltak datert 23. mars 2006, sak DS PL 0077/06) blir opprettholdt og at planutvalgets vedtak av 11. juni settes til side. Klagen ble behandlet av Planutvalget i møte , hvor det ble fattet følgende vedtak: Klagen fra Yngve Thirud imøtekommes ikke. Vedtaket i sak PL-15/07 opprettholdes. Klagen ble deretter oversendt Fylkesmannen som klageinstans. I brev datert fra adv. Bugge på vegne av Jørn Morten Hansen trekkes klagen til Fylkesmannen. Fylkesmannen la til grunn at det likevel ikke var grunnlag for å avslutte klagesaken, da omgjøringsvedtaket var påklaget av Thirud, og at Thirud har rettslig klageinteresse som nabo til tiltakseiendommen. Fylkesmannen avgjorde klagesaken den , hvor Planutvalgets vedtak PL-15/07 av oppheves mht dispensasjonene. Da tiltakshaver i mellomtiden har trukket sin klage på vedtak DSPL 0077/06 fattet av Planutvalget i møte , kan det spørres på hvilket grunnlag planutvalget skal behandle saken på nytt. Fylkesmannen har som klageinstans opphevet vedtaket, og fortsetter i sin drøfting at kommunen behandler saken på nytt, uten at det direkte vises til fvl. 34, 4. ledd. Planutvalget må således i det følgende ta stilling til alle de problemstillinger saken reiser på nytt, da det forutsettes at tiltakshaver opprettholder sin opprinnelige søknad om tillatelse i ettertid for de aktuelle tiltakene. Tiltakene må vurderes i forhold til arealdelen av gjeldende kommuneplan for Vestby , egengodkjent av kommunestyret i møte den , da det er gjeldende regelverk på vedtakstidspunktet som skal legges til grunn ved behandling av ulovlig utførte tiltak. For tiltak som er lovlig oppført på oppføringstidspunktet er det imidlertid ikke hjemmel for å kreve søknad i ettertid, og slike tiltak skal følgelig heller ikke søknadsbehandles. 2. VURDERING Brygge med rekkverk Bryggens areal anslås av fylkesmannen til å være omlag 34 m² uten platting, og har en 8 m lang utstikker. Etter dagens regelverk er bryggen søknadspliktig etter pbl 93, i strid med kommuneplanens arealdel 3, og avhenger således av dispensasjon etter pbl 7. Spørsmålet er hvorvidt bryggen var søknadspliktig på oppføringstidspunktet. Det legges til grunn at bryggen ble oppført i På stedet var det et fundament av stein og betong fra tidligere brygge, to mindre utstikkere og rester av andre konstruksjoner på stedet. Byggeforbudet i pbl 17-2, 1. ledd, som også var gjeldende i 1989, gjelder oppføring og vesentlig endring av bygninger, konstruksjoner, anlegg og innhengninger i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet omfatter ikke regulerte områder, eller som er lagt ut til byggeområde i kommuneplanens arealdel, jfr. 17-2, 2. ledd. Området var i 1989 ikke omfattet av reguleringsplan eller kommuneplan. Kommunen hadde en generalplan, som var en rettledning for utarbeiding av reguleringsplaner. Denne var ikke juridisk bindende, men en rettledning ved utarbeiding av reguleringsplaner. Byggeforbudet i pbl 17-2 var derfor gjeldende for eiendommen i 1989, med unntak etter 3. ledd nr. 3 for brygge på bebygd eiendom til sikring av eierens eller brukerens atkomst. Også atkomstbrygge er søknadspliktig, slik at bryggen også i 1989 var søknadspliktig. I søknadsbehandlingen ville kommunen vurdert størrelsen og utformingen på bryggen opp mot hva som anses som nødvendig til sikring av eierens eller brukerens atkomst. Noe større brygge enn det som er nødvendig til sikring av atkomst kunne således ikke blitt godkjent uten dispensasjon fra pbl. 17-2, 3. ledd nr. 3, jfr. Pbl. 7. Side 14 av 21

15 Side 15 av 21 Sak PLM -29/08 Bryggen var søknadspliktig ved oppføringen i 1989, og ble ulovlig oppført. Bryggen må derfor behandles etter dagens regelverk, og krever således dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, 3, jfr. pbl. 17-2, 3. ledd nr 3. Dispensasjon etter pbl. 7 fra byggeforbudet i kommuneplanens 3 krever særlige grunner. De særlige grunner som i dette konkrete tilfellet vil være relevante er behovet for en atkomstbrygge. Det er imidlertid ikke en særlig grunn som kan inngå i et grunnlag for å dispensere for en brygge med en størrelse på 34 m² med en utstikker på 8 m. Kommunens praksis for dispensasjon for brygge til sikring av atkomst er på inntil 1,5 x 6 m brygge, dvs. 9 m². Spørsmålet er derfor om det i dette tilfellet foreligger særlige grunner til at det bør dispenseres for en brygge på 34 m², og om de særlige grunnene i så fall veier tyngre enn de hensyn som ligger bak byggeforbudet. Gjenoppføringshensynet gjør seg her gjeldende. Da brygga ble oppført, var det rester etter fundament fra tidligere brygger på stedet. Det fremgår også fra bilder og kart at det har vært brygge på eiendommen tidligere. Gjenoppføringshensynet kan etter administrasjonens oppfatning inngå i begrunnelsen for dispensasjon til atkomstbrygge, men ikke større bryggeanlegg enn det. De konkrete forholdene på stedet tilsier ikke at det er nødvendig med en brygge på 34 m². I området for øvrig er det helle ikke andre brygger på denne størrelsen som er godkjent av kommunen, og det tilsier klart at det ikke er et reelt behov for en brygge av omsøkte størrelse. I tillegg kommer at vurderingen av dispensasjon foretas i dag, etter dagens regelverk og ut i fra de forhold som er i dag. Eiendommen ligger i et område langs Oslofjorden som er under et sterkt utbyggingspress, og det er kommunens ansvar å holde igjen utbyggingen i området for å unngå nedbygging. At bryggen allerede er oppført er relevant rimelighetshensyn, men hensynet til at man bør benytte anledningen til å få redusert bryggen ned til en størrelse som tilsvarer det som vanligvis godkjennes i området veier her svært tungt. Dersom man skal godkjenne tiltak av denne størrelsesorden med den begrunnelse at det allerede er oppført, har kommunen dermed i praksis ingen kontroll over utbyggingen i strandsonen. Presedenshensynet må derfor veie svært tungt her. Det samme må gjelde for bryggens rekkverk. Alminnelige atkomstbrygger har normalt ikke behov for rekkverk, det må derfor særlige grunner til i dette konkrete tilfellet for at det kan gis dispensasjon for rekkverk på brygga. Den samlede fjernvirkningen er også et moment som taler mot at det gis dispensasjon til dagens brygge med rekkverk. Tiltakene medfører at strandlinjen fremstår nedbygd og privatisert, og en reduksjon av bryggens størrelse samt fjerning av rekkverk vil i stor grad medvirke til å redusere dette inntrykket. Området er godt synlig fra sjøen, og Oslofjorden er et trafikkert område, særlig i sommerhalvåret. Det er et viktig mål å bevare og eventuelt tilbakeføre så mye som mulig av strandsonen samtidig som det tas hensyn til de private eierinteressene i området i nødvendig utstrekning. Dette er også årsaken til at man har praksis for å dispensere for en moderat atkomstbrygge på eiendommer langs strandlinjen. Gjerdet med dør som stenger atkomsten mellom brygga og bryggeplattingen fremstår også som et unødvendig og svært privatiserende fysisk og psykisk stengsel mellom sjø og land. Bryggeplatting med rekkverk Bryggeplattingen med rekkverk er i dag søknadspliktig tiltak eter pbl. 93, og den omfattes av byggeforbudet i kommuneplanens 4. Den er etter dagens regelverk dermed avhengig av dispensasjon etter pbl. 7. På oppføringstidspunktet i 1989 var det som tidligere nevnt ikke gjeldende kommuneplan, men tiltaket var som fylkesmannen også omtaler i sin avgjørelse av meldepliktig iht. pbl. 84, jfr. 81, 2. ledd, og omfattet av byggeforbudet i pbl. b 17-2, 1. ledd. Bryggeplattingen kommer ikke inn under unntaket i 17-2, 3. ledd nr. 3, da det kun hjemler rett til en moderat brygge til sikring av atkomst, intet mer. Spørsmålet i dag er dermed hvorvidt det foreligger slike særlige grunner som kreves etter pbl 7 for å kunne gi dispensasjon fra kommuneplanens byggeforbud i arealdelens 3 for bryggeplattingen med gjerde.

16 Side 16 av 21 Sak PLM -29/08 I forhold til rekkverket, gjør for så vidt de samme hensyn seg gjeldende som nevnt for rekkverk på brygge. Rekkverket fremstår mer som et gjerde enn som et rekkverk, og er på ingen måte naturlig tilpasset forholdene på stedet. Fjernvirkningen av rekkverket på bryggeplattingen gjør at eiendommen fremstår som nedbygd, og stengt for allmennheten fra sjøsiden. Bryggeplattingen er bygd som et tillegg til og en utvidelse av bryggen. Plattingen er dermed ikke i seg selv nødvendig som brygge, men har funksjon som en platting, for å muliggjøre bruk av det ulendte terrenget ned ved sjøen som en terrasse. Det er ingen naturlig sammenheng med bryggeplattingen og hytten, da hytten ikke ligger plassert ned til vannet. En uteplass inntil hytta vil således være mer naturlig, og det kan da ikke ses behov for ytterligere platting i forbindelse med brygga i tillegg til dette. Bryggeplattingen gjør at eiendommen fremstår som nedbygd. Det har heller ikke vært slik bryggeplatting på eiendommen tidligere, og bryggeplattingen omfattes i så måte ikke av gjenoppføringshensynet for bryggen. Det er opplyst fra Jens-Jacob Sander, som bodde i Ishusveien 14 fram til 1961, at det før oppføringen av plattingen var en naturlig flate som var mye brukt i forrige eier av Ishusveien 13. Hensynet til bevaring av strandsonen gjør seg sterkt gjeldende også ut i fra de konkrete forholdene på stedet på denne eiendommen, da fjernvirkningen av bryggeplattingen medfører at svaberget og strandlinjen på eiendommen for det meste er helt nedbygd. Hensynet til bevaring av strandsonen mest mulig inngrepsfri gjør seg sterkt gjeldende overfor dette tiltaket, og veier langt tyngre enn ønsket om en platting til opphold og soling nede i vannkanten i tilknytning til brygga. Med rekkverket og tiltakshavers beskrivelser av forholdene på stedet ved sterk vind og grov sjø som nødvendiggjør utstikker på brygge for å unngå skader på båt, medfører at bryggeplattingen også etter tiltakshavers egen vurdering ikke har noen egnet funksjon som brygge. Det kan på denne bakgrunn ikke ses at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra byggeforbudet for bryggeplattingen. Trappene og hellebelagt platting 1) TRAPPENE Spørsmålet er for det første om trappene er søknadspliktig etter pbl. 93. Utgangspunktet er at alle tiltak innenfor byggeforbudssonen er søknadspliktig, og krever dispensasjon fra kommuneplanens byggeforbud, jfr. kommuneplanens 3. I veiledningen til 3 er det nærmere presisert at forbudet gjelder alle byggetiltak, også tiltak som normalt ikke krever søknad eller melding. Med dette menes at tiltak som ellers er unntatt søknadsbehandling etter bestemmelsene i SAK også rammes av byggeforbudet etter kommuneplanens arealdel 3, og krever dispensasjon. Alle tiltak som krever dispensasjon er søknadspliktige. Det vurderes således at trappene er søknadspliktige etter pbl. 93, da tiltaket avhenger av dispensasjon fra kommuneplan. Spørsmålet er videre om tiltaket var søknadspliktig på oppføringstidspunktet. Dersom tiltaket lovlig ble oppført på oppføringstidspunktet, er det således ikke anledning til å kreve søknad i ettertid. Det er anført at øverste del av trappene var oppført før Det vises i den forbindelse til at trappene fremkommer på fotografi og fotogram fra Da det ikke var søknadsplikt for slike tiltak før bygningsloven av 1965 trådte i kraft, vil det derfor ikke være søknadsplikt i dag for de deler av trappen som var oppført før den tid, det vil si øverste del av trappen, slik den fremkommer på kommunens kart fra Trappetrinnene forbi sjøboden ble etablert i forbindelse med oppføringen av sjøboden på samme sted som tidligere trappetrinn var plassert. Sjøboden ble oppført i Fylkesmannen antar at spørsmålet om søknads- eller meldeplikt for trappene er tvilsomt. Byggeforbudet i strandsonen etter kommuneplanens 3 vil bli uthult og vanskelig å håndheve dersom byggeforbudet ikke skulle

17 Sak PLM -29/08 kunne gjøres gjeldende for trapper og avsatser og plattinger i strandsonen. Formålet med forbudet mot alle byggetiltak er formulert slik at man har ønsket å foreta en vurdering av nettopp alle tiltak i strandsonen, og da heller dispensere etter en konkret vurdering for de tiltak det anses å være særlige grunner for å gi dispensasjon for. Administrasjonen vurderer det slik at stadige utvidelser av store og små tiltak over tid til sammen vil utgjøre en ikke ubetydelig nedbygging i strandsonen, og det er derfor av stor betydning at det ikke frislippes støping av trapper og plattinger og gangveier og lignende tiltak, som er permanente inngrep i strandsonen. Utformingen av trappene er av en slik art at de tydelig fremstår som unaturlige inngrep i terrenget, og faller inn under begrepet byggetiltak etter kommuneplanens 3. Spørsmålet er om de nye trappetrinnene var søknadspliktige på oppføringstidspunktet. Vestby kommuneplan for ble vedtatt av kommunestyret den Arealdelens bestemmelser var juridisk bindende bestemmelser, og således gjeldende i perioden for de aktuelle arbeidene på eiendommen. Eiendommen var da avsatt til fremtidig byggeområde boliger, og omfattet av byggeforbudet i arealdelens 1.3, som da hadde følgende ordlyd: I byggeområder nærmere sjøen enn 50 meter er arbeid og tiltak etter 81, 84, 86a, 86b og 93 samt fradeling til slike formål ikke tillatt. Videre var det presisert i arealdelens 5 at det i 100-metersbeltet langs sjøen utenfor byggeområdene er det generelt bygge- og deleforbud etter Plan- og bygningslovens Det var således en viktig målsetting for Vestby kommune å bevare strandsonen også før rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen (RPR) ble gitt i Trappetrinnene var således søknadspliktige på oppføringstidspunktet. Vestby kommune har holdt og holder fortsatt en restriktiv linje når det gjelder dispensasjoner innenfor byggeforbudssonen mot sjøen. Det skal ikke være en kurant sak å få dispensasjon fra kommuneplanen, men hvert tiltak må vurderes konkret. De nye trappetrinnene er således søknadspliktige etter pbl. 93, og avhenger av dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens 3. Spørsmålet er hvorvidt det foreligger særlige grunner for dispensasjon for de trappetrinnene som er oppført senere enn 1965, jfr. Pbl. 7. Ut i fra de konkrete forholdene på stedet med ulendt og bratt terreng fra hytta ned mot brygga, er det her grunner som taler for dispensasjon for trappene. Skal en atkomstbrygge ha en praktisk funksjon for eiendommen vil sikring av atkomst mellom brygga og hytta være en relevant begrunnelse for å gi dispensasjon for trappene. Det er allerede etablert trappetrinn lovlig på stedet, det er dermed tale om en naturlig forlengelse av trappene videre ned i det bratte terrenget. Trappene i seg selv er ikke til hinder for annen ferdsel i området, og forlengelsen av trappene medfører ikke særlige endringer i den fjernvirkningen trappene utgjør. Det foreligger etter administrasjonens vurdering særlige grunner for dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens 3 for trappetrinnene fra den lovlige del av trappen og ned forbi sjøboden, da de konkrete hensyn som gjør seg gjeldende for dette tiltaket vurderes å veie tyngre enn hensynet til byggeforbudet i kommuneplanen. 2) REKKVERKET Spørsmålet er hvorvidt tidligere rekkverk var søknadspliktig på oppføringstidspunktet eller ikke. Jens-Jacob Sander omtaler ikke noe rekkverk i sin beskrivelse av trappetrinnene som var på stedet fram til 1961, og det er derfor en mulighet for at rekkverket har blitt oppført etter dette tidspunktet. Det kan imidlertid ikke sies med sikkerhet når rekkverket har blitt oppført. Dagens nabo Thirud opplyser at rekkverket har blitt skiftet, det er således på det rene at det har vært et rekkverk der før det som står der i dag. På tidligere foto av trappen fra 1989 vises et enkelt gelender. På grunn av den usikkerheten omkring tidspunktet for oppføringen av rekkverket, legges til grunn at det opprinnelige rekkverket kan ha blitt oppført allerede samtidig med den øverste del av trappen, og således ikke var søknadspliktig på oppføringstidspunktet. Side 17 av 21

18 Sak PLM -29/08 Rekkverket som står langs trappen i dag er erstatning for tidligere rekkverk, men er i dag kraftigere og forlenget i forhold til det tidligere rekkverket. Dette har antageligvis sin begrunnelse i det forhold at trappen er forlenget, samt at man har ønsket å oppføre likt rekkverk både langs trappen og på bryggen og bryggeplattingen. Rekkverket fremstår imidlertid som langt mer dominerende enn hva som er nødvendig for en forbedret atkomst, og vesentlig forskjellig fra det tidligere rekkverket. Rekkverket slik det er i dag ble oppført i perioden , og var således søknadspliktig på oppføringstidspunktet, og skal følgelig behandles etter dagens regelverk. Det kreves dermed dispensasjon fra kommuneplanens 3. Spørsmålet er hvorvidt det foreligger særlige grunner for dispensasjon for rekkverket, slik det er utformet i dag, jfr. Pbl 7. Trappen ligger i til dels bratt og ulendt terreng, og det er en bratt skråning ned på ytterside av trappen, særlig den øverste delen av trappen. Det er således sikkerhetsmessige grunner til at det bør være et rekkverk i alle fall på den øverste delen av trappen. I tillegg kommer hensynet til at det også tidligere har vært rekkverk. Trappen er imidlertid godt synlig fra sjøen, og hensynet til fjernvirkningen tilsier at et rekkverk bør ha en så diskret utforming og omfang som mulig, for at eiendommen ikke skal fremstå som mer nedbygd enn nødvendig. Dagens rekkverk vurderes å gå langt ut over det som kan sies å være nødvendig i så måte, og administrasjonen kan ikke se at det foreligger noen særlige grunner til å gi dispensasjon for et rekkverk av den utforming som står der i dag. Rekkverket må følgelig kreves tilbakeført til opprinnelig utforming. 3) DEN HELLEBELAGTE PLATTINGEN Det legges til grunn at den hellebelagte plattingen ble støpt i perioden , samtidig med de øvrige arbeidene på trappene og sjøboden. Spørsmålet er hvorvidt plattingen var søknadspliktig på oppføringstidspunktet. Plattingen ble oppført samtidig med og sammenhengende med trappene, og det er mest naturlig å se den hellebelagte plattingen som en del av samme tiltak som trappetrinnene og utbedringen av den eksisterende trappen. Dette begrunnes i at plattingen fremstår som en del at et samlet tiltak, og det er de naturlige terrengforholdene på stedet som gjør at det er lagd en platting og ikke trappetrinn her. Tiltaket anses således for å være omfattet av søknadsplikten ved opparbeidelsen av forlengelsen av den eksisterende trappen, og avhenger således også av dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens 3. Terrengforholdene på stedet tilsier ikke behov for terrengbearbeiding for å bedre fremkommeligheten på stedet, og det fremstår som uklart hvilke særlige grunner som skulle gjøre seg gjeldende for å gi dispensasjon for plattingen. Hensynet til å bevare strandsonen mest mulig inngrepsfri gjør seg her gjeldende, og tiltaket er i så måte med på å øke preget av at eiendommen i stor grad virker nedbygd. Man har i utformingen av trapper og hellelagte gangveier ikke ivaretatt hensynet til å beholde mest mulig av strandsonen uberørt, og administrasjonen kan i så måte ikke se at det foreligger sterke nok særlige grunner til å gi dispensasjon for den hellebelagte plattingen. 4) TRAPPETRINNENE VED BRYGGEN Det legges til grunn at de nederste trappetrinnene ved bryggen ble støpt på samme tid som de øverste trappetrinnene som omtalt i punkt 1). De var således ikke søknadspliktige på oppføringstidspunktet, og ble lovlig oppført. Senere vedlikehold utført på disse trappetrinnene er etter administrasjonens oppfatning ikke av en slik art at det kreves søknad etter pbl. 93. De øvrige seks trappetrinnene ble oppført i perioden , med andre ord samtidig med arbeidene for øvrig på trappen, rekkverket og sjøboden. Trappetrinnene anses som søknadspliktige og avhengig av dispensasjon på linje med de øvrige trappetrinnene etablert på samme tid, jfr. Drøfting under pkt. 1). Side 18 av 21

19 Sak PLM -29/08 Spørsmålet er hvorvidt det foreligger særlige grunner for dispensasjon for de seks trappetrinnene, jfr. Pbl. 7. Etableringen a de seks trappetrinnene ned mot bryggen er utført i forlengelsen av de eksisterende trappetrinnene, og fremstår som en forbedring og utvidelse av et lovlig etablert tiltak. Behovet for fremkommeligheten mellom brygga og hytta i det ulendte terrenget kan derfor tilsi at det her foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon. Dette sett i sammenheng med tiltakets beskjedne omfang, og fjernvirkningene av tiltaket er heller ikke av særlig betydning. Den konkrete nytten av trappetrinnene må vurderes opp mot de ulemper tiltaket medfører i forhod til hensynene bak byggeforbudet i kommuneplanenes 3, og for disse trappetrinnene vurderes de særlige hensyn som taler for å dispensere å veie tyngre enn hensynene bak byggeforbudet. Trappetrinnene er ikke til hinder for fremkommeligheten, de utgjør ikke noen særlig endring i inntrykket av privatisering og nedbygging på eiendommen, og det er ut i fra de konkrete naturforhold på stedet et reelt behov for å forbedre fremkommeligheten med en utvidelse av trappen opp fra bryggen. Administrasjonen anser at det foreligger særlige grunner for dispensasjon for de seks trappetrinnene i forbindelse med de tidligere tre trappetrinnene ved bryggen. Sjøboden Sjøboden ble oppført i 1993, det er søknadspliktig etter pbl. 93, og krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3. Spørsmålet er hvorvidt det foreligger særlige grunner for dispensasjon for sjøboden, jfr. Pbl. 7. Det er anført at sjøboden er gitt en tilbaketrukket plassering, og gitt en utforming som skal gjøre den lite synlig. Det er vegetasjon på taket som gjør den lite synlig sett fra landsiden, og den aktuelle plassering i terrenget samt utforming med kledning i naturstein gjør at inntrykket fra sjøen er dempet. Plasseringen gjør at tiltaket i seg selv ikke i særlig grad er til hinder for fremkommeligheten i strandsonen. Sjøboden bidrar til inntrykket av nedbygging av eiendommen. Behovet for en bod på eiendommen bestrides ikke. Det er således plasseringen på tomten som her vil bli avgjørende for vurderingen av om det er særlige grunner som her veier tyngre enn hensynet til en mest mulig inngrepsfri strandsone. Hensynet til fremkommelighet i strandsonen for allmennheten Langs den aktuelle strandstrekningen er det ubebygde eiendommer både nord (gnr. 132/96 som eies av OBOS) og sør (gnr. 132/164 som eies av Vibekke Bugge Møllhausen i Oslo) for Hansens eiendom. Eiendommene er lett tilgjengelige fra Ishusveien. Begge eiendommene ligger i sin helhet nærmere sjøen enn 50 m og kan derfor ikke bebygges uten at det gis dispensasjon fra ved vedtatte byggeforbudet i kommuneplanen. I Øståsen/Brevikområdet er det i de senere år foretatt en vesentlig utbygging. Det er derfor svært viktig at områder som kan karktereiseres som utmark i henhold til friluftsloven blir gjort mest mulig tilgjengelige for allmennhetens frie ferdsel. Selv om terrenget er noe ulendt nær sjøen forbi strandparsellene, er det likevel fremkommelig for normalt føre personer. Det er derfor et mål for kommunen å sikre tilgjengelighet og fremkommelighet for allmennheten langs sjøkanten her, uten privatiserende stengsler 3. ALTERNATIVER Et alternativt forslag til vedtak følger i form av 6 punkter nedenfor: Side 19 av 21

20 Sak PLM -29/08 1. Det gis dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 7 for en enkel atkomstbrygge med mål som ikke overstiger 1,5 x 8 meter. Som særlige grunner for dispensasjonen er at det har vært brygge på eiendommen i lang tid, og mht de konkrete forholdene på stedet som kan begrunne en noe lengre atkomstbrygge enn det som vanligvis gis dispensasjon for. Rekkverket kreves fjernet. 2. Trappene oppført forbi sjøboden vurderes ikke å være søknadspliktige, og omfattes ikke av byggeforbudet i kommuneplanens arealdel Rekkverket anses ikke å være vesentlig til hinder for allmennhetens ferdsel og strandopphold, og selv om rekkverket er godt synlig fra sjøen, vurderes at det er et konkret behov for et rekkverk på grunn av det svært bratte terrenget på stedet, og rekkverket har en plassering i terrenget som ikke blir for dominerende sett i sammenheng med hytta og de øvrige tiltak på eiendommen. Det anses på denne bakgrunn at det foreligger en overvekt av særlige grunner for dispensasjon for rekkverket. 4. Den støpte plattingen anses ikke å synes fra sjøen, det hindrer ikke allmennhetens ferdsel i strandsonen og det bidrar ikke i særlig grad til nedbygging av strandsonen. Tiltaket ses i sammenheng med trappesystemet for øvrig, og omfattes av de særlige grunner for dispensasjon for trappene. 5. Trappetrinnene nederst fremstår som en rehabilitering av eksisterende trapp, og omfanget av tiltaket er av en slik art at tiltaket ikke er søknadspliktig etter pbl. 3 og faller utenfor byggeforbudet i kommuneplanens arealdel Sjøboden vurderes ikke å utgjøre en barriere for allmennhetens ferdel og strandopphold. Sjøbodens plassering i terrenget og utforming som til en viss grad begrenser fjernvirkningene av tiltaket tilsier at det her foreligger overvekt av særlige grunner til å gi dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens arealdel KONKLUSJON Eiendommen fremstår totalt sett som privatisert og nedbygget fra strandsonen og til hytta. De nærmeste m fra sjøkanten kan i henhold til veileder utgitt av Miljøverndepartementet karakterisres som utmark i henhold til friluftsloven. Dette tilsier at alle utførte tiltak utover mindre brygger med ren bryggefunksjon bør fjernes. De nederste trappetrinnene bør kunne aksepteres. RÅDMANNENS INNSTILLING Bryggen med rekkverk: 1. Det gis dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 7 for en enkel atkomstbrygge med mål som ikke overstiger 1,5 x 6 meter. Som særlige grunner for dispensasjonen er at det har vært brygge på eiendommen i lang tid. Rekkverket kreves fjernet. Bryggeplattingen med rekkverk: Det foreligger ikke særlige grunner for dispensasjon for bryggeplatting med rekkverk. Tiltaket kreves fjernet. Trappene og hellebelagt platting: 1) Trappene Den øverste delen av trappene som ble utført før 1962 er lovlig utført, og berøres ikke. Det gis dispensasjon for utvidelsen av trappene derfra og nedover, samt trappetrinnene forbi sjøboden på bakgrunn av at terrengforholdene gjør at det her foreligger særlige grunner til dispensasjon. 2) Rekkverket Det foreligger ikke særlige grunner for dispensasjon for dagens rekkverk. Rekkverket kreves tilbakeført til opprinnelig utforming i enkel rørkonstruksjon. 3) Den hellebelagte plattingen Side 20 av 21