Reguleringsplan Norsjø Ferieland - flytende hytteanlegg

Transkript

1 Sauherad kommune Arkiv: FA-L12, GBR-2/58 Saksmappe: 07/ Saksbehandler: Øyvind Dag Dahle Dato: Reguleringsplan Norsjø Ferieland - flytende hytteanlegg Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 045/08 Kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. I henhold til plan- og bygningslovens 27-2 egengodkjennes reguleringsplanen datert med bestemmelser datert Bestemmelse knyttet til maksimalhøyde på hytter endres til Maksimal tillatt mønehøyde er 5,20 m regnet fra vannflaten. 3. Planformålet spesialområde flytende hytteanlegg endres til spesialområde camping i bestemmelsene Utvalg for næring, plan og teknikk Behandling i møtet: Innstillinga ble enstemmig vedtatt. UNPT-036/08 Vedtak: 1. I henhold til plan- og bygningslovens 27-2 egengodkjennes reguleringsplanen datert med bestemmelser datert Bestemmelse knyttet til maksimalhøyde på hytter endres til Maksimal tillatt mønehøyde er 5,20 m regnet fra vannflaten. 3. Planformålet spesialområde flytende hytteanlegg endres til spesialområde camping i bestemmelsene Kommunestyret Behandling i møtet: Pkt. 1 3 enstemmig vedtatt som utvalgets innstilling. KS-045/08 Vedtak: 1. I henhold til plan- og bygningslovens 27-2 egengodkjennes reguleringsplanen datert med bestemmelser datert Bestemmelse knyttet til maksimalhøyde på hytter endres til Maksimal tillatt mønehøyde er 5,20 m regnet fra vannflaten.

2 3. Planformålet spesialområde flytende hytteanlegg endres til spesialområde camping i bestemmelsene.

3 1. GANGS BEHANDLING Bakgrunn Bakgrunn/planbeskrivelse Asplan Viak fremmer på vegne av Norsjø Ferieland reguleringsplan for flytende hytteanlegg ved Norsjø Ferieland på Akkerhaugen. Norsjø Ferieland er stadig i utvikling som næringsområde og opplevelsessted for tilreisende til Sauherad. I 2004 åpnet landes andre wakeboardanlegg her, og Norsjø Ferieland har nå planer om å utvikle tilbudet sitt ytterligere. For å utvide overnattingskapasiteten og tilby en ny opplevelse ønsker Norsjø ferieland å bygge et flytende hytteanlegg i Norsjø, rett utenfor eksisterende hytter og campingplass på land. Hytten er tenkt bygd på flytende betongkonstruksjoner som settes sammen i moduler. Anleggene vil kunne demonteres og flyttes på linje med andre bryggekonstruksjoner. Hyttene vil ligge i 4 rekker, med 3 til 6 hytter på hver. Anleggene er planlagt å ligge med lengderetningen ut fra strandlinja, slik at det blir åpne siktlinjer fra land og utover vannet mellom rekkene. Det ligger en sandstrand rett nord for planlagt anlegg. På land innenfor planlagt anlegg er det i dag grasslette, også denne er noe brukt som utgangspunkt for bading. Det vil fortsatt være mulig å bruke dette området til bading, men mer attraktivt vil en nyetablert badestrand som ligger sør for Kråkeholmen være. Her er det nylig fylt ut en halvøy og etablert ny sandstrand som blir offentlig tilgjengelig og som vil erstatte reduserte muligheter for bading ved flytende hytteanleggene. Hyttene skal være fullisoleres og ha høy standard med fullverdig sanitæranlelgg hvor ledninger for vann og avløp legges inn i bryggekonstruksjonen, og avløpet pumpes til kommunalt anlegg på land. Bryggene vil bli utformet slik at funksjonshemmede med assistanse får tilgjengelighet til selve bryggene, mens for overnatting vil tilbudet på land bli utvidet ved at ytterligere to hytter blir tilrettelagt for funksjonshemmede. Sør for flytende hytteanlegg ligger i dag et bryggeanlegg hvor blant annet Telemarken legger til. Denne brygga skal opprettholdes til samme bruk, og dette er tatt hensyn til i planen. Prosess Utvalg for Næring, plan og teknikk ble muntlig orientert om planene i UNPT-møte den Oppstart av planarbeidet ble varslet interessenter og berørte parter ble planarbeidet drøftet på planforumsmøte hvor representanter for Telemark fylkeskommune, Fylkesmannen i Telemark. Innovasjon Norge, Telemarkskanalen, Sauherad kommune og Norsjø Ferieland var til stede. Det er ikke avholdt formell forhåndskonferanse, men det har vært muntlig kontakt mellom tiltakshaver og kommunen. Planstatus I kommuneplanens arealdel er området avsatt til friluftsliv etter pbls 20 4, 1. ledd nr. 5, særskilt bruk av vassdrag. Området inngår også i EDNA-område 7; Akkerhaugen våtmarksområde. EDNA-områder er definert som viktige naturområder hvor alle saker om

4 bygninger og bygningsmiljøer som faller inn under pbl 81, 86 a og 93 skal sendes fylkesmannen til uttalelse før behandling i Sauherad kommune. Planforslaget grenser til Reguleringsplan for Norsjø Ferieland i øst og til Reguleringsplan for Haukvik/Vaalanes trinn 1 - wakeboardbane i sør. På et mindre område erstatter den foreslåtte planen eksisterende plan. Planformålet på dette området er foreslått endret fra spesialområde privat småbåtanlegg til spesialområde flytende hytteanlegg. I beskrivelsen fra tiltakshaver vises det til nyetablert badestrand sør for tangen ut til Kråkeholmen som erstatning for reduserte bademuligheter på eksisterende badestrand. Vedtak om mindre vesentlige reguleringsendringen som omfatter denne badestranden er påklaget, og er til behandling hos Fylkesmannen i Telemark. Kommunen har vedtatt å starte arbeidet med reguleringsplan for Liagrenda på strekningen fra fylkesveg 553 til Vålanes. Ny veg til Liagrenda som skal gå utenom boligområdet mellom fylkesveg 553 og Norsjø Ferieland, vil være et viktig element i denne planen. Det er gjort planarbeid som viser at det lar seg gjøre å føre fram ny veg på aktuell strekning. I kommunens strategiske næringsplan er Akkerhaugen utpekt som kommunens satsingsområde i forhold til reiseliv. Eiendomsforhold Tiltaket berører gbnr. 2/58. Norsjø Ferieland har langsiktig avtale med grunneier om bruk av området. Grunneier har ikke innvendinger til tiltaket. Vurdering Innkomne forhåndsmerknader Oppstart av planarbeidet ble varslet med 21 dagers frist til å sende inn merknader. Det har kommet inn merknader fra følgende: 1. Telemark fylkeskommune 2. Statens vegvesen 3. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) 4. Inspill fra Planforum den Olaf N. Tangen 6. Runar Høgstad 1. Telemark fylkeskommune Det vises til innspill gitt i referat fra Planforum datert den I referatet kommenterer Telemark fylkeskommune at de ikke har store motforestillinger mot planen fordi anlegget vil bli liggende på et sted som allerede er tatt i bruk og hvor strandsonenen er åpnet for allmennhetens bruk. Anlegget vil bli godt synlig for turistene på østre del av Telemarkskanalen, og man bør ha en kvalitetssikring når det gjelder den arkitektoniske utformingen av tiltaket. Nytenkning i konsept bør ha nytenkning i utfoming. Siden deler av reguleringsplanen kommer inn under Norsk Sjøfartsmuseum ansvarsområde må oppstartsvarslet oversendes museet til uttale. Kommunens kommentar: Kommunen støtter fylkeskommunens innspill i forhold til arkitektonisk utforming. Dette forholdet vil det bli lagt spesiell vekt på i den videre behandlingen av saken. Tiltakshaver er informert om at Norsk Sjøfartsmuseum må varsles.

5 2. Statens vegvesen Statens vegvesen har ingen merknader til planvarselet. 3. Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE) NVE er i utgangspunktet negative til å regulere arealer i vann til byggeområder, men dersom hyttene kun skal flyte på vannet og tiltaket ikke medfører utfylling eller andre permanente inngrep, kan de ikke se noe prinsippielt i vegen for dette. Eventuelle inngrep i strandsonene må beskrives nærmere. Vassdragstiltak som dette må planlegges og gjennomføres slik at det er til minst mulig skade eller ulempe for allmenne og private interesser. Reguleringsplanen må derfor belyse hvilke allmenne interesser det er i planområdet og hvordan disse eventuelt blir berørt. Kommunens kommentarer: Strandsonen innenfor planalgte tiltak er allerede sterkt berørt av eksisterende campingplass. Inngrepet i stransonen som tiltaket medfører, vil i første rekke kunne påvirke campingplassenes gjester. Forhold knyttet til allemenne og private interesser er beskrevet og vurdert under. 4. Innspill fra Planforum den Representanter fra Telemark fylkeskommune, Fylkesmannen i Telemark, Telemarkskanalen, Innovasjon Norge, Norsjø Ferieland og Sauherad kommune var til stede. I tillegg til Telemark fylkeskommunes innspill som er referert over, hadde de andre instansene følgende innspill: Fylkesmannen påpekte at tiltaket innebærer et stort inngrep, og at derfor må velge en løsning som innebærer størst mulig grad av åpenhet mot Norsjø. Saken er ikke diskutert internt hos Fylkesmannen, og det tas derfor forbehold om andre/endrede innspill i formelt svar. Telemarkskanalen påpeker at aktiviteteten i tilknytning til Norsjø Ferieland har stor betydning for antall turister på østre del av kanalen, og at man har felles målsetting om en positiv videreutvikling. Innovasjon Norge synes at Norsjø Ferielands plan for videreutvikling av eksisterende reiselivsaktiviteter er spennende, og at gjennomføringen vil få en positiv effekt for reiselivsbedriftene i Midt-Telemark. 5. Olaf N. Tangen Som nærmeste nabo og eier av eiendommen med gbnr. 4/21 som ligger nord og øst for Norsjø Ferieland, er Tangen interessert i å vite hvor nærme de påtenkte hyttene vil komme hans eiendomsgrense. Han forventer at de flytende hyttene med utstyr ikke kommer i konflikt med de rettigheter som hører til gbnr 4/21. Tiltakshaver har også sendt nabovarsl til byggesak. Olaf N. Tangen har i eget brev kommet med merknader til dette varslet. Siden innholdet berører planarbeidet referes det kort fra merkanden her. Det vises til at det er inngått en avtale mellom daværende eier av gbnr. 4/21 og grunneier på Norsjø Ferieland, Torjus O. Haukvik, at det for framtiden ikke skulle bygges

6 hytter i en definert sektor sett fra hovedhus på 4/21 og som ville hindre utsikten utover Norsjø, når det ble anlagt campingplass. Dette har i følge Tangen til nå blitt tatt hensyn til ved utvikling av campingplassen. Kommunens kommentarer: Tiltakshaver er av samme oppfatning om grenseforløpet som Tangen. Avstanden mellom eiendomsgrensa til Tangen og plangrensa er ca. 90 m. Avstanden mellom eiendomsgrensa og selve tiltaket vil være lenger, men dette må avklares i detalj i sammenheng med byggesak. Slik plasseringene av flåtene er vist i planforslaget, vil den sydligste flåten bli liggende i den definerte sektoren som det er vist til over. Rådmannen mener tiltakshaver bør tilstrebe en plassering av flåtene som i minst mulig grad hindrer utsikten fra eksisterende bebyggelse. Dette må sees nærmere på i byggesakssammenheng. 6. Runar Høgstad Høgstad påpeker at Liagrendevegen er overbelasta av trafikk av biler og campingvogner, og at kommunen ikke har kommet opp med noen løsning på dette. Nye hytter vil øke problemet for de som bor langs vegen. Dette forholdet må ordnes opp i før en kan stille seg positiv til planen. Kommunens kommentar: Kommunen er klar over problemet med stor trafikkbealstning på Liagrendvegen. Det vises til mer utfyllende kommentarer vedrørernede dette spørsmålet i teksten under. Konsekvenser av planforslaget Landskapsbilde/estetikk I kontakt med tiltakshaver har kommunen gitt klart signal om at estetikk vil bli tillagt stor vekt i denne saken. Dette er begrunnet med at Akkerhaugsbukta er et naturskjønt område som besøkes og brukes av mange fastboende og turister. Akkerhaugsbukta med Akkerhaugen, skulpturparken Patmos og Norsjø Ferieland er også et viktig område for reisende langs Telemarkskanalens østre gren. Planforslaget viser 4 flåter med hytter der flåtens lengderetning ligger vinkelrett på strandlinja. Dette bryter med landskapsformen i området og vil føre til at tiltaket vil stikke seg fram i forhold til omgivelsene. Fjærnvirkningen dempes av halvøya Kråkeholmen og tangen ut til denne. Det forholdsvis bratt hellende terrenget i bakkant (i øst) av Norsjø Ferieland vil også i noe grad ta opp i seg det nye anlegget, sett fra sjøsiden. Terrengformen gjør at det meste av den nærmeste boligbebyggelsen i liten grad får redusert utsyn mot Norsjø. Det er i den sammenheng positivt at flåtene er lagt med lengderetningen fra strandlinjen og utover. Denne retningen samspiller også med eksisterende båtbrygge sør for det planlagte anlegget. Hvis tiltaket utformes på rett måte, kan det gi bebyggelsen på Norsjø Ferieland et mer spenstig uttrykk. Det legges vekt på at området allerede er sterkt berørt av eksisterende campingplassens, og at Akkerhaugen er utpekt som satsingsområde for turisme i kommunens strategiske næringsplan. Som grunnlag før 2. gangs behandling bes tiltakshaver framlegge skisser for utfoming av hytter og hvordan disse samspiller i forhold til eksisterende bebyggelse. Det påpekes at arkitektonisk utforming vil bli tillagt spesiell vekt i forbindelse med byggesaksbehandling. Miljøfaglige vurderinger

7 Friluftsliv Vannområdet som omfattes av planen er i dag i første rekke benyttet av campingplassenes gjester til bading og annen vannaktivitet. Badeplassen som ligger nord i planen skal etter planbeskrivelsen i stor grad beholdes. Denne benyttes også av allmennheten med tillatelse fra Norsjø Ferieland. Rådmannen finner ikke at tiltaket vil ha store konsekvenser for allmennhetens friluftsliv. Natur Tiltaket er innenfor EDNA-området (viktig naturområder uten vernestatus) med lokalitetsnavn Akkerhaugen. EDNA-området omfatter hele Akkerhaugsbukta med et totalareal på i underkant av 900 daa. Verneinteressen er for området er knyttet til fuglelivet. Ut i fra våre observasjoner er denne delen av EDNA-området bare i begrenset grad benyttet av fugl. Andre deler av EDNA-området brukes i vesentlig større grad. Tiltaket berører ikke områder som er plukket som viktige i forhold til biologisk mangfold. Planen anses ikke å påvirke fiskeinteresser vesentlig. Trafikk Kommunen er inneforståttt med at eksisterende trafikkbelastningen på Liagrendvegen er stor på sommerhalvåret, og at trafikksituasjonen ikke er tilfredstillende for beboerene på strekningen mellom fylkesveg 553 og Norsjø Ferieland. Som nevnt over er det vedtatt oppstart av reguleringplanarbeid som blant annet skal omhandle ny vegtrase for Liagrenda. Rådmannens oppfatning er at dette planarbeidet må gis høy prioritet slik at etableringen av ny veg til Liagrenda kan igangsettes i nær framtid. Med dette grepet anses problemet med trafikkbealstning på Liagrendvegen å være løst i overskuelig framtid. Det forutsettes her at Norsjø Ferieland bidrar finasielt til planleggingen av ny veg. Rådmannen finner det riktig å vurdere om utbyggingsavtale skal benyttes i denne sammenheng. Konklusjon Det planlagte tiltaket bryter med eksisterende landskapsform og vil framstå som et nytt element i landskapet. Fjærnvirkningen vil imidlertid dempes av halvøya Kråkeholmen i sør og av hellende terreng i øst. Det må legges stor vekt på estetikk i utformingen av tiltaket i den videre behandlingen, og tiltakshaver må framskaffe skissedokumentasjonen i forhold til arkitektonisk utforming før 2. gangs behandling. Økt trafikk på den allerede overbelastede Liagrendvegen er problematisk. Som en forutsetning for at planen skal kunne aksepteres, må det settes høy fokus på planarbeid og gjennomføring av ny veg til Liagrenda. Det forutsettes at Norsjø Ferieland bidrar finansielt i dette arbeidet. 2. GANGS BEHANDLING Innkomne merknader Offentlig ettersyn ble varslet med høringsfrist Det har kommet inn merknader fra følgende: 1. Statens vegvesen 2. Telemark fylkeskommune 3. Miljøhygienisk avdeling, Notodden kommune 4. Fylkesmannen i Telemark

8 1. Statens vegvesen Ingen merknader. 2. Telemark fylkeskommune I høringssvaret fra Telemark fylkeskommune står det at de vil avvente endelig uttalelse fra Norsk Sjøfartsmuseum før de gir endelig svar til planforslaget. Kommunen har i etterkant avklart med Norsk Sjøfartsmuseum at de ikke har noen innvendinger til tiltaket så lenge det ikke er snakk om installsjoner på bunn. Med bakgrunn i dette har Telemark fylkeskommune bekreftet at de ikke har merknader til planen. 3. Miljøhygienisk avdeling, Notodden kommune Det påpekes at forhold knyttet til sikkerhet og kloakkhåndtering må vurderes spesielt i forbindelse med byggesaken, og at ny veg til Liagrenda må ha høy prioritet. Vegen bør være opparbeidet før ytterliger utvidelse av Norsjø Ferieland finner sted. Miljøhygienisk avd. tilrår at planforslaget vedtas med endringer som framkommer etter 1. gangs behandling. Kommunens kommentar: Arbeidet med reguleringsplan for ny adkomstveg til Liagrenda og Norsjø Ferieland er igangsatt. 4. Fylkesmannen i Telemark Kommunens kommentar: Fylkesmannen har ikke kommet med høringsuttalelse til planen, men en uttalelse vil bli oversendt med det første og lagt fram i møte. Frist for høringsuttalelser gikk ut 15. august 2007 og fylkesmannens innsigelsesmulighet er derfor ikke lenger tilstede. Vurdering Ved førstegangsbehandling av reguleringsplanen vedtok UNPT at tiltakshaver måtte legge fram skissedokumentasjon før 2. gangs behandling som viser at tiltaket kan løses på estetisk god måte. Utifra skisser som tiltakshaver nå har lagt fram og befaringer, mener rådmannen at tiltaket kan løses på en estestisk tilfredsstillende måte. Detaljer i forhold til utforming av hytter behandles i byggesak. I reguleringsbestemmelsene er det fastsatt maksimal mønehøyde på 4,5 m. Tiltakshaver og rådmann har forstått denne høyden som avstanden fra brygge til møne. For å hindre uklarheter i ettertid og for ha best mulig styring på reell høyde, finner rådmannen det riktig å ta med høyde på brygge i det totale høydemålet. Følgende krav til maksimalhøyde legges inn i bestemmelsen: Maksimal tillatt mønehøyde er 5,20 m regnet fra vannflaten. I planforslaget er arealet for de flytende hyttene forslått lagt ut som spesialområde flytende hytteanlegg. Intensjonen med planen er at virksomheten skal være del av den ordinære campingvirksomheten ved Norsjø Ferieland. Rådmannen finner det derfor riktig å foreslå at det aktuelle planformålet endres til spesialområde camping. Ved 1. gangs behandling ble plasseringen av bryggene vist i illustrasjon som 4 brygger som gikk vinkelrett ut fra strandkant med 4-6 hytter på hver brygge. Nå foreslås 5 brygger med hytter lagt vinkelrett på en lang pir som igjen står vinkelrett på strandkanten. Bryggene er fordelt med henholdsvis to og tre brygger på hver side av denne piren. Dette er illustrsjoner som ikke er juridisk bindende i plansaken, men som må avklares i byggesak. Ved plassering

9 av hytteanlegget bør det tas hensyn til utsikt mot Norsjø for bakenforliggende eiendom med gnr. 4 og bnr. 21. Konklusjon Med de endringer som er foreslått i saken finner rådmannen det riktig å egengodkjenne reguleringsplanen slike den er vist i plankart datert og bestemmelser datert Peder Rekkedal rådmann Dokumentliste fra saken: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 14 I Notodden kommune Miljøhygienisk avdeling Administrativ uttale - Vedr. reguleringsplan Norsjø Ferieland, flytende hytteanlegg Trykte vedlegg: