3. ÅRSREGNSKAP FOR 2005 Behandling av regnskap for 2005 og disponering av overskudd.

Transkript

1 INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING 2006 Ordinær generalforsamling i Prof. Dahlsgt. 39 AS, avholdes tirsdag , kl. 18:30 i Norlandia Saga Hotell, Eilert Sundtgt. 39. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen. C) Opptak av navnefortegnelse. D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn. 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2005 Behandling av regnskap for 2005 og disponering av overskudd. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET OG REVISOR 5. INNKOMNE FORSLAG A) Vedtektsendring i henhold til ny lov (forslag til nye vedtekter samt eksisterende vedtekter ligger som vedlegg bakerst i heftet). B) Valg av revisor. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år. B) Valg av 2 styremedlemmer for 1 år. C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år. Oslo, I styret for Prof. Dahlsgt. 39 AS Tor Erik Holtmoen/s/ Knut Rørbakken/s/ Wenche Drangsholt/s/ styreleder styremedlem styremedlem I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Prof. Dahlsgt. 39 AS ÅRSBERETNING FOR TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har selskapets tillitsvalgte vært følgende: STYRET: Styreleder : Tor Erik Holtmoen 8 aksjer Styremedlem: Knut Rørbakken 10 aksjer Styremedlem: Wenche Drangsolt 5 aksjer Varamedlem : Lars Torgersen 15 aksjer Varamedlem : Cecilie Clausen 5 aksjer 2. GENERELLE OPPLYSNINGER OM SELSKAPET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Iht. regnskapsloven 3-3 omfattes boligselskapet av likestillingsloven og det oppfordres derfor ved valg til en fordeling av kjønn i styre. Boligselskapets styre består av 2 kvinner og 3 menn. Styrets leder er mann. Boligselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Selskapet har ingen ansatte. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av Gård & Grunn AS. Fra har OBOS Eiendomsforvaltning AS overtatt forvaltingen av selskapet. Selskapets revisor er Revisor Gruppen Christiania ANS. EIENDOMMEN Selskapets består av 1 bygning med til sammen 21 leiligheter samt 3 næringsenheter som leies ut aksjeselskapet. Selskapet er registrert med organisasjonsnummer Selskapets eiendom har gårdsnr. 215, bruksnr Boligsaksjeselskapet ligger i Oslo og har som hovedformål å gi aksjonærene borett til egen bolig i selskapet. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad utover det som må anses normalt for et boligselskap. SELSKAPETS LÅN Boligselskapet har lån i DnB Nor. Se balansen og note i regnskapet.

3 3 Prof. Dahlsgt. 39 AS VAKTMESTERTJENESTE Boligselskapet har avtale med Gårdreform AS. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Boligselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEIDET Styret har vedtatt retningslinjer for det daglige styrearbeidet. Formålet med retningslinjene er å klargjøre de ønsker og krav som stilles til selskapets tillitsvalgte, og er ment å være en veileder og støtte i dette arbeidet. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. TELENOR Boligselskapet er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning for beboere med telefonabonnement i Telenor. Det gis rabatt på : - Tellerskritt/trafikk fra fasttelefon - Fri bruk av fasttelefon hver lørdag (kun startpris på 59 øre pr samtale uansett varighet). Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av: - ADSL, oppringt internett og mobiltelefoni - Bredbåndstelefoni - Med 3 typer Telenor-abonnement gis en totalkunderabatt i tillegg til de øvrige rabattene. ANTENNEANLEGG OG TELEFONI UPC's servicetelefon er åpen mandag-fredag kl , lørdag/søndag kl , kan også meldes på OBOS og UPC har inngått avtale om internett- og telefontjenester for den enkelte beboer.

4 4 Prof. Dahlsgt. 39 AS FORSIKRING Boligselskapets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige NOR Forsikring og polisenummeret er Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at boligselskapet til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer den enkelte aksjonær gjør inne i boligen. Den enkelte aksjonær må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis boligselskapets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf faks forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av forsikringsavdelingen i OBOS. EIENDELER OG GJELD - OMSETNING OG TAKSTER Aksjeeierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av boligselskapets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi. Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke takster for leilighetene hverken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene. 3. STYRETS ARBEID Styret har hatt jevnlige møter vedrørende gårdens drift. Styrets målsetning er å fremme trivsel og effektiv drift av gården. Vi bekrefter at vår virksomhet ikke forurenser miljøet. Styrets viktigste oppgaver i Styret har i perioden gjennomført følgende: 1. Bytte av forretningsfører. 2. Montert 16 A kurser i kjeller. 3. Rehabilitert gårdens avløpsrør under kjeller og ut til hovedkloakk i gate. 4. Rehabilitert pipeløp for 3 romsleiligheter i oppgang B. 5. Beskjært trær på naboeiendom. 6. Visning og utleie av kontorlokalet som bolig.

5 5 Prof. Dahlsgt. 39 AS Styret jobber videre med følgende: 1. Istandsettelse av gammelt rullerom slik at det kan benyttes som styrerom. 2. Skur for søppelkasser samt utrede muligheter for en ekstra søppelcontainer og en ekstra P-plass. 3. Skur for sykler i midtgården. 4. Vurdere bytte av vaktmesterselskap, herunder renhold. 5. Det skal settes opp to oppslagstavler. Styret har etablert et godt samarbeid med OBOS eiendomsforvaltning vil bli et år der arbeidet med vårt selskap blir tilpasset systemet til OBOS. Fra 2007 skal alt være samkjørt med deres rutiner. Det arbeides kontinuerlig med helse, miljø og sikkerhet. 4. NYE VEDTEKTER FOR BOLIGAKSJESELSKAP. Ny borettslagslov trådte i kraft den For alle boligaksjeselskap gjelder den nye borettslagslovens kapittel 5 samt 1-5, 4-2 og 13-5 som omhandler : Kapittel 5 Borett, overlating av bruk, bruksrett, vedlikeholdsplikt, felleskostnader. 1-5 Forbud mot diskriminering ved godkjennelse av aksjonærer. 4-2 Juridiske personer som stat, kommune m.fl. kan eie inntil 10% av aksjene Mulighet for omdanning av selskapet til et borettslag. Med bakgrunn i den nye lovens bestemmelser må boligaksjeselskapene endre sine vedtekter og bringe de i overensstemmelse med den nye loven innen Den nye loven benytter en del nye begreper. De viktigste er : Ny lov Tidligere lov Felleskostnader husleie Bruksoverlating fremleie Salgspålegg oppsigelse Tvangssalg fravikelse/utkastelse Borett leierett De viktigste endringer i loven som har betydning for boligaksjeselskap og nødvendige vedtektsendringer er : Juridiske eiere. Laget kan vedtektsfeste å tillate juridiske eiere. Stat, kommune m.v har uansett rett til å eie aksjer som tilsvarer inntil 10% av antall leiligheter uten omsyn til selskapets vedtekter. Vedlikeholdsreglene. I forbindelse med at husleiekontrakten opphører må kontraktens bestemmelser om vedlikehold videreføres i boligaksjeselskapets nye vedtekter. Pantesikkerhet. Boligselskapet sikkerhet for ubetalte felleskostnader er gjennom den nye loven sikret

6 6 Prof. Dahlsgt. 39 AS med legalpant (lovbestemt pant) som er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp. Lovens legalpanterett er utsatt til det statlige rettsregisteret for borettslag er på plass. I mellomtiden videreføres eksisterende avtalte panteretter som er fastsatt i husleiekontrakten. Myndighetene har utsatt oppstart av det statlige registeret til 2. halvdel av Bruksoverlating I den nye loven er reglene om bruksoverlating endret blant annet slik at etter søknad og godkjennelse fra styret kan aksjonæren overlate bruken for inntil 3 år. Godkjennelse for bruksoverlating utover 3 år er i hovedsak som tidligere etter søknad med særlig grunner. 4. REGNSKAPET FOR 2005 Årets resultat etter finansielle kostnader og avdrag på lån er tatt med, er på kr ,- som det fremkommer i resultatregnskapet for 2005 foreslås overført annen egenkapital. Driftsinntektene i 2005 var totalt kr ,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter. Årets overskudd er noe bedre enn budsjettert. Dette skyldes blant annet at det er brukt noe mindre en beregnet til vanlig vedlikehold. Revisors honorar for regnskapsåret 2005 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetning om fortsatt drift er tilstede, og årsregnskapet for 2005 er satt opp under denne forutsetning. Forøvrig vises til de enkelte tallene i resultatregnskapet og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet. 5. KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den : Sparekonto (inntil 8 uttak pr. år) Negativ kasse (overtrekk) 2,60 % p.a. 1,50 % pr. mnd. STRØMPRISENE Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften (som betales til kraftleverandør) utgjør ca. 41% av total strømpris.

7 7 Prof. Dahlsgt. 39 AS Nettleie for transport av den elektriske kraften (som betales til nettselskapet) utgjør ca. 29% av total strømpris. Statlige avgifter dvs. forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift utgjør ca. 30% av total strømpris. FORSIKRING Bygningsforsikringen har ingen økning fra 2005 til Bygningsindeksen øker imidlertid med 7,4 %. Denne skal reflektere prisoppgangen på håndverkstjenester og er felles for alle byggforsikringer i alle forsikringsselskapene. Videre blir momsøkningen på 1 % lagt til nå. Borettslagets forsikringspremie blir i tillegg regulert ut fra skadefrekvens og skadeforebyggende tiltak. KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgiften øker med 7,9 % og renovasjonsavgiften øker med 7%. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning. 6. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2006 Styret har satt opp en oversikt over forventede inntekter og utgifter i Oversikten er basert på uendrede felleskostnader for Posten drift og vedlikehold innbefatter oppgradering av området rundt søppelcontainer og sykkelskur. Oversikten gir et forventet resultat årsresultat på kr ,-. (før avdrag på lån ca. kr ,-) I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, I styret forprof. Dahlsgt. 39 AS Tor Erik Holtmoen/s/ Knut Rørbakken/s/ Wenche Drangsholt/s/ styreleder styremedlem styremedlem

8 8 Prof. Dahlsgt. 39 AS

9 9 Prof. Dahlsgt. 39 AS

10 10 Prof. Dahlsgt. 39 AS

11 11 Prof. Dahlsgt. 39 AS

12 12 Prof. Dahlsgt. 39 AS

13 13 Prof. Dahlsgt. 39 AS

14 14 Prof. Dahlsgt. 39 AS 5657 Professor Dahlsgt. 39 AS DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter Andre innt SUM INNBETALINGER DRIFTSKOSTNADER Revisj.hon Styrehon Personalutg Forretn.før.hon Andre hon Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Strøm Andre dr.utg SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT Finansinntekter 0 Finanskostnader Endringer Avdrag lån SUM

15 15 Prof. Dahlsgt. 39 AS VEDTEKTER for Professor Dahls gt. 39 boligaksjeselskap, organisasjonsnummer , vedtatt av generalforsamling. 1. Innledende bestemmelser 1-1 Formål Professor Dahls gt. 39 AS er et boligaksjeselskap som har til formål å skaffe aksjeeierne bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold Selskapet ligger i Oslo kommune og har forretningskontor i Oslo kommune. 2. Aksjekapital og aksjeeierer 2-1 Aksjer og aksjeeiere (1) Selskapets aksjekapital er på kr ,00 fordelt på 201 aksjer à kr. 500,00. (2) I tillegg til aksjekapitalen innskyter hver aksjonær som lån til selskapet kr. 900,00 for hver aksje han eier. Lånet er uoppsigelig fra aksjonærens side. Hvorvidt det skal forrentes avgjøres av generalforsamlingen. Innskuddene kan bare eies av aksjonærer i selskapet. Selskapet kan til enhver tid anvende innskuddet til dekning av vedkommende aksjonærs mulige ansvar. (3) Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig. (4) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av boligene i selskapet i samsvar med borettslagslovens 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (5) I tillegg har Professor Dahls gt. 39 AS rett til å eie aksjer i selskapet for utleie av lokaler til næringsvirksomhet eller boligformål. (6) Aksjeeierne skal få utlevert et eksemplar av selskapets vedtekter. 2-2 Sameie i aksjer (1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i aksjer. (2) Dersom flere eier aksje(r) sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf. vedtektenes punkt 3-2.

16 16 Prof. Dahlsgt. 39 AS 2-3 Overføring av aksjer og godkjenning av ny aksjeeier (1) En aksjeeier har rett til å overdra sin(e) aksje(r), men erververen må godkjennes av selskapet for at ervervet skal bli gyldig overfor selskapet. (2) Selskapet kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene. Samtykke kan bare nektes når det foreligger saklig grunn for det. Samtykke kan ikke nektes ved eierskifte ved arv eller på annen måte når erververen er den tidligere eiers personlige nærstående eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. (3) Erververen skal uten opphold underrettes om avgjørelsen. Er erververen ikke underrettet om at samtykke er nektet innen to måneder etter at melding om ervervet kom inn til selskapet, anses samtykke for å være gitt. (4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve aksjen(e). 3. Borett og bruksoverlating 3-1 Boretten (1) Hver aksjeeier gis enerett til å bruke en bolig i selskapet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Aksjeeieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Aksjeeieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre aksjeeiere. (4) En aksjeeier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Ordensreglene skal normalt godkjennes av generalforsamlingen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. 3-2 Bruksoverlating (1) Aksjeeieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre. (2) Med styrets godkjenning kan aksjeeierne overlate bruken av hele boligen dersom: Aksjeeieren selv eller aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Aksjeeieren kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år. - Aksjeeieren er en juridisk person.

17 17 Prof. Dahlsgt. 39 AS - Aksjeeieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det er et mål for selskapet at bo- og eierforholdene i gården er stabile. Med dette som bakgrunn må søknad om midlertidig bruksoverlating sendes styret som kan vurdere dette for ett år av gangen, med mindre det er naturlig å angi et bestemt tidsrom for bruksoverlatingen. - Et medlem av brukerhusstanden er aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen. - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapslovens 3 andre ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt aksjeeier. Har selskapet ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av brukeren innen en måned etter at søknaden har kommet fram til selskapet, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Aksjeeier som bor i boligen selv kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Overlating av bruken reduserer ikke aksjeeierens plikter overfor selskapet. (5) Er vilkårene for bruksoverlating ikke lenger til stede kan selskapet pålegge brukeren å flytte og eventuelt kreve fraviking etter tvangsfullbyrdelsesloven kap Vedlikehold 4-1 Aksjeeierens vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte aksjeeier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, egne ytterdører, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, rør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Aksjeeieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til selskapets felles-/hovedledning. Aksjeeieren skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende. (4) Aksjeeieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

18 18 Prof. Dahlsgt. 39 AS (6) Alt vedlikehold må være fagmessig utført og følge gjeldende byggtekniske krav, lover, normer, og forskrifter mv. Utbedring skal skje uten ugrunnet opphold. Endring av bygningsstruktur krever godkjenning fra styret, og dokumentasjon skal fremlegges. (7) Oppdager aksjeeieren skade i boligen som selskapet er ansvarlig for å utbedre, plikter aksjeeieren straks å sende melding til selskapet. (8) Selskapet og andre aksjeeiere kan kreve erstatning for tap som følger av at aksjeeieren ikke oppfyller pliktene sine, jf. borettslagslovens 5-13 og Selskapets vedlikeholdsplikt (1) Selskapet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på aksjeeierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører selskapet, skal selskapet utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen aksjeeier. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal selskapet holde ved like. Selskapet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for aksjeeieren. (3) Selskapets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Aksjeeieren skal gi adgang til boligen slik at selskapet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for aksjeeieren eller annen bruker av boligen. (5) Aksjeeieren kan kreve erstatning for tap som følge av at selskapet ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Pålegg om salg og fravikelse 5-1 Mislighold Aksjeeierens brudd på sine forpliktelser overfor selskapet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 5-2 Pålegg om salg Hvis en aksjeeier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan selskapet pålegge vedkommende å selge aksjen(e), jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir selskapet rett til å kreve aksjen(e) solgt. 5-3 Fravikelse Medfører aksjeeierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er aksjeeierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for

19 19 Prof. Dahlsgt. 39 AS eiendommenes øvrige aksjeeiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader (1) Felleskostnadene betales hver måned. Selskapet kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel hvis nødvendig, men normalt vedtas økning av felleskostnadene av generalforsamlingen. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer aksjeeieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr Selskapets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapsforholdet har selskapet panterett i aksjen(e) foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 7. Styret og dets vedtak 7-1 Styret (1) Selskapet skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 2 andre medlemmer med 2 varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er ett år. Varamedlemmer velges for ett år. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. 7-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styrelederen skal sørge for behandling av aktuelle saker som hører inn under styret. Styremedlemmene kan kreve at styret behandler bestemte saker. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal minst angi tid, sted, deltakerne, behandlingsmåten og styrets beslutninger. Den skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 7-3 Styrets vedtak Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede eller deltar i styrebehandlingen. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

20 20 Prof. Dahlsgt. 39 AS 7-4 Representasjon og fullmakt To styremedlemmer i fellesskap representerer selskapet utad og tegner dets navn. 8. Generalforsamlingen 8-1 Myndighet Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den øverste myndigheten i selskapet. 8-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Styret kan bestemme at det skal innkalles til ekstraordinær generalforsamling. Styret skal innkalle til ekstraordinær generalforsamling når revisor eller aksjeeiere som representerer minst en tidel av aksjekapitalen, skriftlig krever det for å få behandlet et bestemt angitt emne. Styret skal sørge for at generalforsamlingen holdes innen en måned etter at kravet er fremsatt. 8-3 Innkalling til generalforsamling (1) Generalforsamlingen innkalles ved skriftlig henvendelse til alle aksjeeiere med kjent adresse. Innkallingen skal være sendt senest ti dager før møtet skal holdes. Tid og sted for møtet skal angis. (2) Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles på generalforsamlingen. Forslag om å endre vedtektene skal gjengis i innkallingen. (3) En aksjeeier har rett til å få behandlet spørsmål på generalforsamlingen som han eller hun melder skriftlig til styret i så god tid at det kan tas med i innkallingen. Har innkallingen allerede funnet sted, skal det sendes ut ny innkalling dersom det er minst en uke igjen til generalforsamlingen skal holdes. 8-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Valg av revisor og godkjenning av godtgjørelse til denne - Andre saker som er nevnt i innkallingen 8-5 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Den som åpner møtet skal før første avstemning opprette en fortegnelse over de aksjeeiere som har møtt, enten selv eller ved fullmektig Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. Fortegnelsen over de møtende skal inntas i eller vedlegges protokollen. 8-6 Stemmerett og fullmakt

21 21 Prof. Dahlsgt. 39 AS Hver aksje gir en stemme på generalforsamlingen. For aksjer med flere eiere kan det bare avgis en stemme for hver aksje. Hver aksjeeier har rett til å møte på generalforsamlingen, enten selv eller ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. 8-7 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 8-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av aksjeloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Står stemmetallet likt, gjelder det som møtelederen slutter seg til, også når denne ikke har stemmerett. (3) Ved valg anses den eller de valgt som får flest stemmer. Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning. 9. Inhabilitet og mindretallsvern 9-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av spørsmål som har slik særlig betydning for egen del eller for noen nærstående at medlemmet må anses for å ha fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om søksmål mot seg selv eller om eget ansvar overfor selskapet, og heller ikke om søksmål mot andre eller om andres ansvar dersom han eller hun har en vesentlig interesse i saken som kan være stridende mot selskapets. 9-2 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller andre som etter aksjelovens 6-30 til 6-32 representerer selskapet kan ikke treffe beslutning eller foreta noe som er egnet til å gi visse aksjeeiere eller andre en urimelig fordel på andre aksjeeieres eller selskapets bekostning. 10. Vedtektsendringer, informasjon til aksjonærene, forholdet til aksjeloven og borettslagsloven, samt oppløsning 10-1 Vedtektsendringer Endringer i selskapets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen. Beslutningen krever tilslutning fra minst to tredjedeler av så vel de avgitte stemmer som av den aksjekapitalen som er representert på generalforsamlingen 10-2 Informasjon til aksjonærene Meddelelser til aksjonærene skjer ved oppslag eller ved skriv til hver enkelt etter den til selskapet til enhver tid oppgitte adresse Forholdet til aksjeloven og borettslagsloven

22 22 Prof. Dahlsgt. 39 AS For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om aksjeselskaper av nr 44 og lov om borettslag av nr , 4-2, kapittel 5 og omdanningsreglene i Oppløsning Ved en eventuell oppløsning av selskapet skal overskudd fordeles i samsvar med de underliggende verdiene til boligene.

23 23 Prof. Dahlsgt. 39 AS VEDTEKTER FOR PROFESSOR DAHLSGATE 39, AKSJESELSKAP (med endring av 2, vedtatt 7.mai 1980, endring av 4, vedtatt 28.november 1995, vedtak for endring av 13, av 13.mai 1998, vedtak for endring av 2, av 24.september 2003.) Professor Dahlsgate 39, Aksjeselskap, har til formål ervervelse, bebyggelse og drift av eiendommen Professor Dahlsgate 39, Oslo. Selskapets forretningskontor er i Oslo. 1 Aksjekapitalen utgjør kr ,00 fordelt på 201 aksjer å kr. 500,00 For aksjene utstedes aksjebrever, hvert på det antall aksjer som bestemt for rett til leilighet i selskapets eiendom; aksjebrevene kan ikke kreves oppdelt og kan heller ikke ved overdragelse eller på annen måte fordeles mellom flere eiere. 2 I tillegg til aksjekapitalen innskyter hver aksjonær som lån til selskapet kr. 900,00 for hver aksje han eier. Lånet er uoppsigelig fra aksjonærens side; hvorvidt det skal forrentes avgjøres av generalforsamlingen. 3 Innskuddene kan bare eies av aksjonærer i selskapet. Dette kan til enhver tid anvende innskuddet til dekning av vedkommende aksjonærs mulige ansvar. Som aksjonær kan bare anerkjennes norske statsborgere, som ikke er fradømt noen av de rettigheter som i alminnelighet tilkommer nordmenn. 4 Styret skal godkjenne nye aksjonærer og nye leietagere. Styret skal i sin vurdering av om nye eiere og leietagere skal godkjennes, legge stor vekt på flertallets ønske om at den enkelte leilighet skal bebos av eieren selv, og at fremleie er lite ønskelig. Dersom aksjer er ervervet i den hensikt å utleie eller fremleie leiligheten til ikke-aksjonær, eller dersom erververen er en juridisk person, skal styret nekte å godkjenne nye eiere.

24 24 Prof. Dahlsgt. 39 AS Aksjonærene har fortrinnsrett til leie av beboelsesleilighet i selskapets eiendom, for så vidt aksjonæren er eier av det antall aksjer som er forutsatt for leie av vedkommende leilighet med tillegg av tilsvarende andel av lån som nevnt i 3. 5 Beslutning om leilighetenes fordeling treffes av generalforsamlingen; fordeling kan bare skje ved enstemmig beslutning på generalforsamling. Vedkommende aksjonærs aksjebrev gis påtegning om den leilighet hans fortrinnsrett gjelder. 6 Det opprettes leiekontrakt med hver aksjonærleieboer med innhold som bestemmes av generalforsamlingen. Leien fastsettes etter beregning av hva der er rimelig til selskapets forsvarlige drift, forandring av leiens størrelse kan bare besluttes, hvis den for alle leiligheter som er reservert for aksjonærene forhøyes eller nedsettes prosentvis like, forholdsvis etter de tidligere gjeldende leier for disse leiligheter. 7 Til annen forandring enn nevnt i 6 av noen leiekontrakt kreves beslutning av generalforsamlingen med to tredjedels flertall av samtlige aksjer, såfremt noen aksjonærleieboer ved forandringen blir pålagt andre forpliktelser eller restriksjoner enn tidligere gjeldende. Gjøres vesentlig endring i noen kontrakt, kan den aksjonær som berøres av endringen og har stemt mot denne innen en måned forlange sine aksjer og dertil hørende innskudd innløst av selskapet til førstkommende faredag, hvortil lovlig varsle kan gis, mot samtidig å stille til disposisjon den leilighet i selskapets eiendom som aksjene gir fortrinnsrett til; med leiligheten skal følge alt fast tilbehør og faste innretninger som er bekostet av aksjonæren selv. Innløsning skjer i tilfellet etter reglene som nevnt i 11 og En aksjonærleieboer som ikke lenger oppfyller betingelsene for fortrinnsrett til leie av leilighet i selskapets eiendom, eller som gjør vesentlig brudd på leiekontrakten eller på annen måte er til særlig gene for selskapet eller medaksjonærer, kan oppsies til fraflytting av eiendommen og utløsning av sin interesse i selskapet, ved beslutning av generalforsamling med to tredjedels stemmeflerhet regnet etter samtlige aksjer i selskapet med fradrag av vedkommende aksjonærs egne aksjer. Ved eventuell oppsigelse gis minst tre måneders varsel, likesom det er en betingelse for gyldig oppsigelse, at selskapet stiller sikkerhet for at vedkommendes aksjer og innskudd blir utløst kontant innen 14 dager etter fraflyttingen. For så vidt der ved den tid er uenighet om oppgjøret

25 25 Prof. Dahlsgt. 39 AS plikter selskapet mot transport på vedkommendes aksjer og innskudd å betale det beløp der erkjennes som minimum og stille sikkerhet for mulig høyere beløp som aksjonæren måtte tilkomme. Ved fraflytting skal leiligheten stilles til disposisjon med alt fast tilbehør etc. som nevnt i 7. Stempelavgift og andre nødvendige omkostninger i anledning av overdragelse etter 7 og 8 betales med en halvdel av hver av partene. En aksjonærleieboer som er oppsagt av selskapet kan kreve oppsigelsen tilbakekalt etter en måned etter vedkommende generalforsamling, hvis han samtidig godtgjør å ha fyldestgjort de betingelser som gjelder for fortrinnsrett til leie og/eller å ha gjenopprettet følgende av eventuelt brudd på leiekontrakten, eventuelt at de forhold forøvrig som har foranlediget oppsigelsen er bortfalt eller ikke lenger er til ulempe Selskapets rett til å utløse en aksjonær for hans interesser kan av styret overdras til annen person som oppfyller betingelsene for å være aksjonær i selskapet. 11 Ved utløsning av noen aksjonærs interesse i selskapet begrenses verdien av aksjene etter selskapets regnskap under hensyn også til mulig tap og ansvar som ikke fremgår av regnskapet, herunder verdiforringelse av de til eiendommen hørende anlegg og innretninger samt eventuelt til annen særlig verdiforringelse som ikke utbedres ved vanlig vedlikehold år om annet. Til den beregnede verdi gjøres forholdsvis tillegg, for så vidt skattetaksten på selskapets eiendom overstiger dens bokførte verdi. Verdien av aksjonærenes låneinnskudd i selskapet settes til dets pålydende. Selskapet er berettiget til i utløsningssummen å ta seg dekket for mulig ansvar som aksjonæren måtte ha overfor selskapet. 12 Selskapet eller den som har overtatt retten til utløsning må innen en måned etter at retten til utløsning er blitt endelig (kfr. 9), gi vedkommende aksjonær meddelelse hvorvidt utløsningen skal omfatte også innretninger og tilbehør av art som nevnt i 7.

26 26 Prof. Dahlsgt. 39 AS Hvis sådant bestemmes, skal til utløsningssummen for aksjene legges verdien av disse gjenstander beregnet etter hva de ansees verd for vedkommende aksjonær etter borttagning og under hensyn til hva det vil koste å fjerne dem og deretter å sette leiligheten i stand. Hvis den som utløser aksjene ikke ønsker å beholde gjenstander som nevnt, plikter aksjonæren å fjerne disse ved fraflyttingen og å sette leiligheten i stand etter bortagningen, eller å overlate leiligheten uten krav på godtgjørelse som nevnt. Meddelelser til aksjonærene skjer ved oppslag eller ved skrivelse til hver enkelt etter den til selskapet oppgitte adresse. 13 Selskapets styre består av 3 medlemmer. Styrets formann velges av generalforsamlingen. Styret velges for ett år ad gangen. 14 For styret velges varamenn etter generalforsamlingens bestemmelse. Selskapets firma tegnes av to styremedlemmer. Styret kan ansette forretningsfører og meddele prokura. 15 Ordinær generalforsamling innkalles med 14 dagers varsel. Ekstraordinær generalforsamling kan innkalles med tre dagers varsel. Hvis samtlige aksjonærer møter kan kortere varsel vedtas. 16 På ordinær generalforsamling behandles: 1. Årsberetning og regnskap for det forløpne driftsår 2. Bestemmelse om anvendelse av regnskapets overskudd. 3. Valg av formann og øvrige medlemmer av styret samt varamenn for samme. 4. Valg av revisor og fastsettelse av hans honorar. 5. Enhver annen sak som nevnt i innkallelsen.

27 27 Prof. Dahlsgt. 39 AS På ekstraordinær generalforsamling behandles de saker som er nevnt i innkallelsen. Såfremt alle aksjonærer er representert og samtykker deri, kan også behandles saker som ikke er nevnt i innkallelsen. 17 Skulle der oppstå tvist mellom selskapet og noen aksjonær, eller mellom aksjonærer innbyrdes om forhold der vedkommer deres rettigheter eller forpliktelser som aksjonærer eller leieboer, avgjøres tvisten med endelig virkning ved voldgift av tre menn som oppnevnes av Oslo Gårdeierforenings styre og som fyller de alminnelige betingelser for å fungere som dommere. Ved utløsning av noen aksjonærs interesse i selskapet kan enhver av partene forlange verdsettelsen foretatt av en eller tre menn oppnevnt på samme måte som foran nevnt; omkostningene ved sådan verdsettelse betales av partene med en halvdel hver. For øvrig gjelder aksjelovens bestemmelser, således som disse til enhver tid er gjeldende. 18