40/587 GODKJENT DELING OG MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING OG RAMMETILLATELSE NYBYGG ENEBOLIG VESTHELLINGA 4 TILTAKSHAVER: JENS MORTEN TEIGEN

Transkript

1 Sivilarkitekter AS Strøket ASKER Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: HLANGELA L42 -GBNR40/ S07/1031 L32535/08 Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S07/1031. DELEGASJONSSAK: 08/988 40/587 GODKJENT DELING OG MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING OG RAMMETILLATELSE NYBYGG ENEBOLIG VESTHELLINGA 4 TILTAKSHAVER: JENS MORTEN TEIGEN Vi viser til søknad om rammetillatelse for ovennevnte byggearbeider mottatt vårt møte og reviderte tegninger og dokumentasjon mottatt og og vårt mail av og kompletterende dokumentasjon mottatt Plan- og bygningssjefen beklager at behandlingstiden har tatt lenger tid enn forventet. I medhold av 28-1 nr.2 godkjennes søknad om mindre vesentlig reguleringsendring. Endringen innebærer endring av gjeldene regulering som vist på vedlagt kart i målestokk 1:1000, datert I medhold av 93h godkjennes søknad om deling. Delingen innebærer deling av eiendom med gbnr 40/587 som vist på vedlagt kart i målestokk 1:1000, datert I medhold av plan- og bygningslovens 93, 93 b og 95 nr. 1 godkjennes søknad om rammetillatelse med tegninger, kart og beskrivelser. Tillatelsen omfatter også godkjenning av søknad om ansvarsrett som angitt under avsnittet: Ansvar og kontroll. I medhold av plan- og bygningslovens 20-6 jmf 7 gis dispensasjon fra kommuneplanen pkt 3.7. Dispensasjon gis, for overskridelse av BYA med 5 % for ny eiendom og 4,5% for eiendom med eksisterende bolig. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Før igangsettingstillatelse gis, skal følgende dokumentasjon være innsendt og godkjent av plan- og bygningssjefen: Kart og delingsforetning skal være gjennomført innen igangsetting. PLAN- OG BYGNINGSSJEFEN Besøksadresse Knud Askers vei Asker Postadresse Postboks Asker Telefon Telefax E-post plan.bygning@asker.kommune.no Bankgiro Org.nr mva.

2 2 Ved deling skal nytt fellesareal fradeles på eget gbnr. og sikres som felles eiendom for begge tomtene, jfr. Plan- og bygningslovens 67a. Vedlagte erklæring skal signeres i to eksemplarer og leveres plan- og bygningsavdelingen samtidig med rekvirering av kartforetting. Før igangsetting gis, må opparbeidelses- og godkjenningskravene til offentlige Vvaanlegg i plan- og bygningslovens 67 være innfridd. I dette tilfelle innebærer dette at Vesthellinga skal opparbeides til 8 meters bredde. Avfallsplan, jfr. forskrift om styring av bygg- og anleggsavfall i Asker kommune. Redskapsboden langs grensen skal rives innen igangsettingstillatelse. Søknad om riving må innsendes til plan- og bygningsavdelingen. Utomhusplan i henhold til Asker kommunes retningslinjer, jfr. pbl 69. Ansvarsrettssøknad og kontrollplan for øvrige aktører. Det vil stilles krav til ansvarsrett for geoteknisk prosjektering. 2. Felles atkomstvei må være opparbeidet og godkjent av kommunalteknisk avdeling i henhold til utomhusplan før igangsettingstillatelse. 3. Felles atkomstvei skal ha eget gbnr innen igangsettingstillatelse kan gis. 4. I uttalelse fra kommunalteknisk avdeling er det angitt at følgende vilkår skal være innfridd før igangsettingstillatelse gis: Tinglyst tillatelse som omfatter tilknytning til privat ledningsanlegg samt avtale om drift og vedlikehold av anlegget. Situasjonskart med inntegnet vann- og avløpsledninger. Plan for bortledning av overvann/drensvann (tilknytning til spillvannsledning er ikke tillatt). Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse gis etter at fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Det vises for øvrig til 18 og 19 i forskrift om saksbehandling og kontroll samt vilkårene i rammetillatelsen. Bygningsrådet har tildelt rådmannen myndighet til å behandle saker etter plan- og bygningsloven, veiloven og forskrifter gitt i medhold av forurensningsloven, ved vedtak i bygningsrådets møte den Myndigheten er delegert videre fra rådmannen til plan- og bygningssjefen senest ved brev dat Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Er tiltaket ikke satt igang innen 3 år faller tillatelsen bort. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av plan- og bygningssjefen før de kan gjennomføres. Tillatelsen er gitt i h.h.t. plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rett til å bygge i forhold til annen lovgivning eller private rettsforhold. Ansvar og kontroll: Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i henhold til søknad: Foretak L/S* Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde Sivilarkitekter AS L SØK * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning

3 3 Ansvarlige kontrollforetak skal sørge for at nødvendig kontroll blir gjennomført og dokumentert. Avvik fra kontrollplanen skal registreres. Ved tilsyn skal det kunne dokumenteres hvordan avvik er lukket. Ved vesentlig avvik må planene omarbeides med sikte på ny behandling i kommunen. Plangrunnlag: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Nesøya, Vestkysten med ikrafttredelsesdato I kommuneplanene er eiendommen vist som fortettingsområde. Tomtarealet er i kommuneplan for Nesøya vist som Tomteområde med halvåpent/lukket vegetasjonspreg visuelt sårbart terreng eller utpreget verneverdig vegetasjon eller bebyggelse. Maks BYA 15 %. Beskrivelse av søknaden: Søknaden gjelder mindre vesentlig reguleringsendring og deling av tomt samt nybygg av enebolig. Bya for ny eiendommen vil bli 20 %. Eksisterende eiendom vil få en utnyttelse på 19,5 %. Det foreligger dispensasjonssøknad fra kommuneplanen vedrørende overskridelse av utnyttelse for eiendommene. Takene belegges med torv. For øvrig vil materialene være glass, betong og naturstein. Søknaden er nabovarslet på ordinær måte. Estetiske krav: Tiltaket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jfr plan- og bygningsloven 74 nr 2. Spesielle forhold: Forhåndskonferanse var avholt innen ny kommuneplan ble vedtatt Under forhåndskonferansen ble det feilaktig opplyst om at den kommuneplan som var gjeldene da søknaden kom inn skulle ligge til grunn for behandlingen av saken. Byggetomten: Eiendommen har en helling mot nordvest på ca 11 m. Byggetomten er byggeklar m.h.p.vva-anlegg. Det opplyses i søknaden at det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av rasfare m. v., grunn- og miljøforhold. Det forutsettes truffet tiltak i samsvar med byggdetaljblad A for å forhindre at radongass trenger inn i bygningen. Plassering: I henhold til nabosamtykke dat , godkjennes pigging av fjell i nabogrense i en strekning av 8m med en høyde av 1 m og forstøtningsmur (eller noe oppfylling inntil 1 m inn på vår grunn) i svingen nederst mot Vesthellinga i samsvar med utomhusplan datert Hjemmelshaver av gbnr 40/587 aksepterer også at hjemmelshaver av gbnr 40/586 kan bygge mur mot gbnr 40/587 med høyde opptil 2,5 m. Høydeplasseringen godkjennes til kote +15,60 for o.k. gulv 1. etasje.

4 4 Plasseringen må prosjekteres (beregnes) og påvises med grunnlag i kvalitetssikrede koordinater. Sammen med kontrollerklæring for oppmålingsteknisk prosjektering vedlegges oppgave (kart med koordinatliste (sosi-fil) i Euref89) over tiltakets plassering. Endelig oppgave må vedlegges søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Ansvarlig prosjekterende må sjekke at veinormalens krav til avkjørselens stigningsforhold er oppfylt. Plassering skal kontrolleres i horisontal- og vertikalplan før støping av fundament. Toleransegrense: 0,1 m i vertikalplan. Avstand til eiendomsgrense mot syd skal være min. 4,0 m, for øvrig er toleransegrense 0,3 m fra de oppgitte avstander på situasjonskartet. Kabler og ledninger: For informasjon om kabler eller ledninger, ring til Gravemeldingstjenesten, tlf Hafslund Entreprenør AS, tlf eller e-post: nettdok@hafslund.no, svarer også på spørsmål om jordkabler, transformatorkiosker, luftledninger eller skap plassert på eller ved eiendommen. Når det skal utføres elektriske installasjoner, skal det på vanlig måte tas kontakt med el-konsulent eller installatør, slik at det blir sendt inn forhåndsmelding til Hafslund Entreprenør i oppstartsfasen av byggearbeidet. Protester/bemerkninger: Det foreligger merknader: Anette Kamfjord tidligere eier av gbnr 40/682. Slik jeg ser dette virker det som en måte å få til en fortetting som går utover vanlig norm. Slik prosessen fremlegges er det ikke mulig for meg som nabo å se eiendommens utvikling under ett, derfor stiller jeg meg negativt til utbygging inntil helhetsplan er lagt frem og kan vurderes utefra det. Elisabeth Fossland Thorleif Barreth eier av gbnr 40/682 Mye sprengning vil medføre mye støy og rystelser og ikke minst mye transport med tunge kjøretøyer. Det er satt opp er grillhus på eiendommen delvis over vår eiendom. Det ble sagt til tidligere eier at grillhuset skulle graves ned 1,2m ned. Dette ble ikke gjort med den konsekvens at grillhuset nå fremstår som en mørk vegg og vi mistet den vakre vesthimmelen sommerstid. Det er også foretatt endringer i boligmassen fra garasje til bolig og det er satt opp en redskapsbod. Dette forsterker den mørke veggfølelsen. Utearealet til det nye huset prosjektert uteplass vendt mot oss og mye høyere beliggende vil medføre direkte innsyn på vår uteplass slik at privatfølelsen fjernes. Vanligvis har nabohus uteareal i samme himmelretning slik at privatfølelsen opprettholdes tross tett bebyggelse. Søkerens kommentarer til protester/bemerkninger: Det er over 15m fra nabogrense og 30m fra hus til byggegrube. De er fjell hele veien. Selv med løsmasser ville det ikke kunne medføre utrasning på 40/682. Hva det gjelder støy/rystelser er dette ingen stor byggesak, og definitivt ikke mer enn hva som må tåles ved en byggesak. Transport og byggearbeider vil sågar skje på motsatt side av åsen slik at Barreth faktisk er blant de naboene som får minst sjenanse av byggearbeidene. Eksisterende grillhus er flere år gammelt og har lite relevans for saken. Dens sol/skygge forhold har eksistert lenge før Barreth kjøpte sin eiendom.

5 5 Kommunen legger til grunn at garasje opprettholdes på egen eiendom, noe som Teigen har tatt til etterretning og trukket søknaden om bruksendring. Redskapsboden langs vegg er kun midlertidig (og derfor ikke søkt om), men har for øvrig ikke noe med deling/nybygg på fradelt parsell å gjøre. Ny bygning ligger mer enn 25 m fra 40/682, og gesims/møne stikker sett fra 40/682 faktisk kun 3-4 m over kollen i en bredde av beskjedne 9 m. Dette kan ikke rimelighet påstås å gi sjenanse av betydning for 40/682. Innsyn mellom eiendommer er jo ikke unntaket, men det normale. Det er heller ikke grunnlag for å hevde at privatfølelsen ikke vil ivaretas i denne sak. Det er langt mellom uteplassene til 40/682 og bygning på ny parsell, faktisk hele 20-30m. Høydeforskjellen mellom uteområdene er maksimalt 1 m. Plan- og bygningssjefens kommentarer til protester/bemerkninger: Gbnr. 40/682 har skiftet hjemmelshaver og Plan- og bygningssjefen vil derfor bortse fra kommentarene til Anette Kamfjord. Kommentarer til Elisabeth Fossland Thorleif Barreth: Dette er ikke et stort bygg og vil ikke medføre mer ulempe en hva man kan regne med ved et nybygg. Redskapsboden kreves revet innen igangsetting gis. Søknad om bruksendring av garasje er trukket tilbake og er ikke lenger aktuelt. Oppføring av grillhuset var ikke søknadspliktig tiltak (pga størrelse, høyde og plassering), dvs at dette er privatrettslig oppgjør mellom naboer. Plan- og bygningssjefen er ikke enig i at nabohus vanligvis har uteareal i samme retning. Planog bygningssjefen har liten mulighet å bestemme hvor på eiendommen en uteplass på bakkeplan skal ligge. Mange eiendommer har uteplass på begge sider av boligen. Dispensasjoner: Tiltaket er i strid med kommuneplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. I medhold av plan- og bygningslovens 7 er det søkt om dispensasjon fra kommuneplan, vedrørende overskridelse av bya med maks 5 %. Som særlige grunner oppgis av ansvarig søker at tiltaket er innenfor den grad av utnytting som gjaldt på søknadstidspunktet, altså reguleringsplan komplettert med daværende utfyllende bestemmelser. Det ble bekreftet i forhåndskonferansen at der var disse bestemmelser som ville bli lagt til grunn dersom søknad var fremmet innen , som ble gjort. Det er også vesentlig at bygningen har en plassering som i svært liten grad berører naboer, og at den nabo som blir berørt (40/825) ikke har hatt innvendinger. Tiltaket medfører heller ikke at det blir brukt mer grøntarealer til parkering enn i dag, idet parkering for ny bygning løses under terreng. Det er også lagt stor vekt ved på å gi tiltaket god terrengtilpassning, med utstrakt bruk av naturmaterialer som kommuniserer med eksisterende bebyggelse. Hensynet bak den aktuelle bestemmelsen er at man i dette området ønsker å begrense fortetting.

6 6 Plan- og bygningssjefen har i sin vurdering tatt hensyn til at feilaktige opplysninger har gitts fra kommunen. I vurderingen har man også lagt stor vekt på at tiltaket ikke er avhengig av flere dispensasjoner og at man har etterstrebet å tilpasse seg terrenget og omgivelser. Plan- og bygningssjefen konkluderer med at det under tvil foreligger særlige grunner som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7. Plan- og bygningssjefens samlede vurderingvedrørende deling: Eiendommen er stor ca 2215m2 og minstekravet på tomtstørrelse, 700m, vil være ivaretatt. Ny tomtestørrelse vil bli 758,6m2 (ny tomt) resp 1344,1m (eksisterende tomt) Plan- og bygningssjefens samlede vurdering vedrørende byggesak: Eiendommen er bratt men man har lykkes med å prosjektere en bolig som passer godt inn i terrenget og tilfredsstiller de krav som stilles vedrørende estetikk og bra bomiljø. Avfall: Med hjemmel Asker kommunes forskrift om bygg- og anleggsavfall pålegges tiltakshaver å sortere avfallet etter retningslinjer fra Asker kommune. Avfallsplan, som dokumenterer at nevnte pålegg vil bli oppfylt, skal godkjennes før igangsettingstillatelse gis. Klageadgang: Vedtaket om rammetillatelse kan påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Eventuell klage over vedtaket må framsettes skriftlig for bygningsrådet innen 3 uker, jfr. plan og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28 og 29. Det er innkommet protester. Den (de) protesterende er d.d. underrettet om rammetillatelsen, og har rett til å klage denne inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Hvis byggearbeidene tar til ved igangsettingstillatelse, men før saken er endelig avgjort, skjer dette således på egen risiko. Gebyr: m2 BRA: dispensasjon 1x foretak (1x3300) C) Mindre vesentlig endring av arealplan 9700 Sum Gebyr for saksbehandling vil bli sendt tiltakshaver og må betales innen 4 uker. Vi gjør oppmerksom på at bestemmelsene om tidsfrister og redusert gebyr kun omfatter tiltak som er i samsvar med gjeldende planbestemmelser, jfr. SAK 23, nr. 1, d. Gebyr for tilknytning til offentlig VA-anlegg faktureres separat fra kommunalteknisk avdeling.

7 7 Med vennlig hilsen Anne Katrine Westerheim Fagansvarlig for byggesaker Helena Langeland Ingeniør Kopi til: Jan Morten Teigen, Vestehellinga 4, 1397 NESØYA Elisabeth Fossland Thorleif Barreth, Vesthellinga 18, 1397 NESØYA Kommuneingeniøren Fagansvarlig for oppmålingssaker Vedlegg: Orientering om klageadgang (til søker og andre klageberettigede) Infopakke avfallsplan (til søker) Veiledning om utomhusplan (til søker) Kart, godkjent mve og deling datert Erklæring i 2 eksemplarer