Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO JEL1-14/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for miljø og utbygging / Forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja 1. Godkjenning av Kostnadsoppstilling etter anbud for Husabøryggen etablererbolig med en total prosjektkostnad på kr 100,2 mill inkl. mva. og kalkulerte salgspriser fra kr mill til kr mill pr.bolig 2. Øvre grense for egenkapital for søker inkl. medsøker settes til kr Øvre grense for årsinntekt for søker inkl. medsøker settes til kr ::: Sett inn innstillingen over denne linja Sammendrag Konsept Stavanger kommune besluttet å sette i gang et pilotprosjekt med utgangspunkt i det som beskrives som etablererbolig. Tett bebyggelse, små og varierte boligstørrelser med egeninnsats knyttet til sluttføring av boligene. Ved å etablere konseptet etablererbolig målstyres virksomheten på en slik måte at flere gis muligheten til å skaffe seg egen bolig. Tiltaket er i samsvar med målsetninger vedtatt i Boligsosial handlingsplan , samt kommunalstyrets vedtak hvor både boligtyper, ordningens sosiale profil og tildelingskriterier er gjennomgått. Husabøryggen etablererbolig er vedtatt av Formannskapet. Boligene etableres som borettslag. Stavanger kommune står som byggherre og boligene avhendes til nye eiere i samsvar med Avhendingsloven. Boligene er planlagt lyst ut for tildeling høsten 2016 og tildelingskriteriene er lik selvbyggerordningen med noen tilføyelser. Tilføyelsene er at inntil 10% av boligene i etablerer prosjektet kan tildeles søkere som har fått tilsagn om boligtilskudd samt at det kan gjøres unntak for krav om eid bolig dersom funksjonshemmede har behov for reetablering, omstendigheter knyttet til samlivsbrudd eller andre tungtveiende grunner. På grunn av stadig mindre tilgjengelig utbyggingsområder i kommunen stilles det nå krav til høyere utnyttelse av gjenstående utbyggingsarealer. Etablererkonseptet legger derfor opp til lavblokkbebyggelse. Etablererordningen bygger videre på samme konsept som selvbyggerordningen vedrørende egeninnsats. Forskjellen er at etablereren ikke kan utføre grunnmursarbeider på grunn av strengere krav til utførelse på grunn av høyere tiltaksklasse. 1

2 Innretning av konkurransen Stavanger kommune innrettet seg til å inngå avtale om en totalentreprise for bolig-prosjekt med målgruppe for mennesker i etablererfasen og andre vanskeligstilte på boligmarkedet. Husbanken gav kr støtte til gjennomføring av konkurransen. Konkurransen Husabøryggen etablererbolig, ble gjennomført etter prosedyre for begrenset anbudskonkurranse. Anskaffelsen ble innledet med en prekvalifisering i august 2014, hvor tre av fem prekvalifiseringssøkere ble valgt til å planlegge boligene og utomhusområdet. Tildeling ble basert på basis av det mest økonomisk fordelaktige tilbudet, gitt tildelingskriteriene pris, kvalitet og tilbudt nøkkelpersonell. Tilbyderne stod fritt i å velge egne løsninger. Det ble i kravspesifikasjonen oppfordret til å øke utnyttelsen på tomten utover gjeldende reguleringsplan. Planlagt antall viser 30 boliger mot 20 i gjeldende reguleringsplan. Boligene som ønsket bygget var 50% 3-roms og 50% 4- roms. Tilbyder som vant konkurransen vurderte kapasiteten til å være 67% 3-roms og 33% 4-roms. Økonomisk ramme for prosjektet var satt til kr 60 mill inkl. mva. og ekskl. råtomt. På grunn av ønsket om høyere utnyttelse enn forutsatt i reguleringsbestemmelsene i plan 2253, ble det i prosjektfasen laget et tillegg som sier at den økonomiske rammen økte proporsjonalt med antall boliger og utnyttelse. Vurdering av prosjektet For å få et sammenligningsgrunnlag for vurdering av gjenstående tilbyder, gitt krav til pris og kvalitet, ble det avviste tilbudet vurdert iht disse tildelingskriteriene. Begge de innleverte prosjektene ble i tillegg vurdert av ekstern arkitekt, husbanken (universell utforming) og byplan. Det var store forskjeller på valg av løsninger. De vesentligste forskjellene mellom avvist tilbyder og gjenstående tilbyders forslag var: nedgravd garasjeanlegg med boder og sykkeloppstillingsplass. Stavanger kommunes norm er fulgt (1,2 parkeringsplasser pr. bolig og plass til 90 sykler.) større areal til utomhusmrådet pga det nedgravd garasjeanlegg. god kvaliteten på uteområdet som inkluderer ballbinge og bedre plass til lek. en utforming som gir god kontakt med beboerne da de blir sluset inn fra garasjeanlegget og inn i fellesområdet til og fra leilighet. heis i lavblokkene, som gir trinnfri adkomst til alle leilighetene, muligheter for løfteplatform i øvrige boliger over 2-plan. (tilfredsstiller husbankens krav til universell utforming) gode solforhold og godt med lys inn i alle boligene, spesielt med tanke på første etasje (nytt krav i universell utforming) vedlikeholds-fri fasade (jernvitrolbehandlet sakte-vokst gran) sprinkleranlegg (gir økt trygghet) Totalkostnaden er kalkulert til kr 87 mill inkl. mva. og ekslusiv råtomt. Totalkostnaden er vurdert å være innenfor den økonomiske rammen gitt økning i antall boliger fra 20 boliger til 30 boliger og en totalutnyttelse fra 50% til 59%. Prisnivået pr bolig ligger i snitt ca 9% over siste erfaringstall fra tilsvarende boliger i selvbyggerordningen. I hovedsak skyldes prisøkningen i dette prosjektet nedgravd garasjeanlegg, heiser, sprinkleranlegg og kostnader fellesarealer i byggene. I tillegg er egeninnsatsen redusert til å kun gjelde maler og gulvlegger arbeider, noe som gir utslag i høyere kostnad pr. boenhet. Etter vurdering fra Stavanger eiendom og ekstern fagekspertise, er vinnerutkastet godt gjennomtenkt og med rett kvalitet. Valgte løsninger er bærekraftige med tanke på, vedlikehold, effektiv bruk av utomhusarealer med tanke på at bilene blir parkert under bakken. Parkering under bakken medfører at den total utnyttelse av tomten øker samtidig som det gir en gevinst for nærmiljøet. 2

3 ... Sett inn saksutredningen under denne linja HUSABØRYGGEN ETABLERERBOLIGER - KOSTNADSOPPSTILLING ETTER ANBUD - PROSJEKT NR 1032 Hva saken gjelder Prisfastsettelse av boligene på Husabøryggen 7.1. Anbudene fra prekvalifiserte entreprenører ble innlevert fredag den 13 februar. Saken legges frem til behandling for å få en godkjenning av prisnivået. Boligtype Prosjektet er planlagt av Front Bygg AS sammen med Arkitektfirma GASA og har følgende boligtyper: 18 stk Boligtype 1, 3-roms leiligheter på 73m2 BRA, utformet etter gjeldende krav i husbanken 12 stk Boligtype 2, 4-roms rekkehus på 135m2 BRA, utformet etter gjeldende krav til Husbanken.. Parkerings anlegg under terreng. Energi- og miljøplan for kommunale bygg er en del av grunnlaget for prosjektering av boligene. Kvartalslekeplasser og lekeplasser er tilrettelagt for universell utforming. Anbudskonkurranse Det ble mottatt 2 tilbud fra de tre prekvalifiserte tilbyderne, hvorav 1 tilbud ble avvist. En av de tre prekvalifiserte leverandørene leverte ikke inn tilbud. Mottatte tilbud er kontrollregnet. Vedlagt kostnadsoppstilling etter anbud viser en kostnad på kr 100,2 mill inkl. mva. Kostnadene omfatter bygging av 30 stk boliger med opparbeidet utomhusareal og nedgravd garasjeanlegg med boder og sykkelparkering samt bergvarmeanlegg. Det blir lagt opp til montering av el.uttak for el.bil for hver parkeringsplass i garasjeanlegget. Dette skal utføres i totalentreprise. Gjennomsnittlig kvadratmeterprisen for samlet bebygd areal er på kr pr m2. Dette inkluderer tomtekostnad på kr 16 mill samt opparbeidelse av friområder og kvartalslekeplass iht rekkefølgekrav. Rekkefølge kravene utføres i samarbeid med private utbyggere for felt 7.2 og 7.3. Kvadratmeterprisen er forholdsvis lav for boliger med tilsvarende nedgravde garasjeanlegg. Finansiering Husabøryggen 7.1 etablererbolig vil bli lagt frem for Husbanken med grunnlag i skisseprosjektet utarbeidet av Front Bygg AS. Front Bygg AS er ansvarlig for å få godkjent prosjektet av husbanken Etablererboligene på Husabøryggen er beregnet til å koste fra kr mill til kr mill. Etter ferdigstillelse blir det foretatt avregning etter selvkostprinsippet 3

4 Grunnlaget for låneberegningene er Husbankens lånekalkulator. Lånekalkulatoren benytter SIFO sine satser for anbefalte forbruksutgifter og livsopphold. Effektiv lånerente er 6,45% med en løpetid på 30 år. Tabellen under viser inntektsgrenser for å betjene lån uten egenkapitalen og gjeld ved bruk av lånekalkulatoren. Boligtype 1 Boligtype 2 Husstand Boligpris Boligpris voksen Inntekt kr Inntekt kr voksen 1 barn Inntekt kr Inntekt kr voksne 1 barn Inntekt kr Inntekt kr Husbanken kan ved hjelp av grunnlån sammen med kommunens startlån fullfinansiere boligen. Økonomiske forhold Låneutmålingen i Husbanken for de enkelte prosjekter er lagt opp til at det skal omsøkes og forhandles i hvert enkelt tilfelle. Inntil 10% av boligene i etableringsprosjektet kan tildeles søkere som har fått tilsagn om boligtilskudd, jf. tidligere vedtatte regler. Stavanger har tradisjon for å informere selvbyggerne om mulighetene for å søke om startlån. Erfaringsmessig vil mange av de som får tilsagn om startlån ikke benytte denne lånemuligheten. Maksimum egenkapital og inntekt KMU skal vedta øvre brutto inntektsgrense og maksimum grense for egenkapital for søker inkl. medsøker. Ut fra husbankens forventede egenkapital på 14% av av boligpris, tilsvarer dette en egenkapital på kr for et boliglån på kr Maksimum egenkapitalgrense foreslås satt til kr for å være kvalifisert, dette innkluderer maler og gulvlegging som etablereren må utføre selv. Inntektsgrensen settes ut fra kravet til årsinntekt for å betjene lån for familie med 2 voksne og 1 barn til kr for boligtype 1 og kr for boligtype 2, til maksimum inntekt for søker inkl medsøker kr

5 Framdriftsplan Kontraktsinngåelse med totalentreprenør april Oppstart byggearbeider planlagt til september (Prosjektering for totalentreprenør fra april september) Ferdigstillelse av bygget er satt til månedsskifte september 2016 Byggetid ca. 12 måneder. Leidulf Skjørestad direktør Hans Erik Lundberg eiendomssjef Rolf Robert Ness saksbehandler Vedlegg: Kostnadsskjema Prospektbeskrivelse med tegninger... Sett inn saksutredningen over denne linja Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 5