NAUSTDAL KOMMUNE SAKSUTGREIING

Transkript

1 NAUSTDAL KOMMUNE SAKSUTGREIING SAKSGANG Utval Møtedato Saksnr. Sakshandsamar UTVAL FOR PLANSAKER /14 HE KOMMUNESTYRET /14 HE Saksansv.: Harald Eikenes Arkiv: K2-L12 Objekt: Avgjerd av: Arkivsaknr 10/677 DETALJREGULERING FORRETNINGSBYGG VED SANDEN NAUSTDAL SENTRUM- TILTAKSHAVAR ATLE HELLE Vedlegg: Reguleringskart Planomtale og føresegner, før korreksjon. Andre saksdokument (ikkje vedlagt): Dokument knytt til oppstarvarsel og forarbeid for saka. Saksopplysningar: 1. Opplysningar, vurdering og handsaming av saka : Nordplan as legg fram planframlegg på vegner av Fjæra eigedom v/ Atle Helle. I planomtalen er det gjort greie for prosess bak framlegget, og det er referert og oppsummert merknader knytt til oppstartvarsel. Det er gjort greie for at det var sterke innvendingar mot skissert byggeplan frå Naustdal kyrkjelege fellesråd, og frå Bjørgvin Bispedømmeråd, i vesentleg grad knytt til kritiske merknader frå Riksantikvaren. Det var varsla motsegn til planen. Motsegnvarselet vart trekt etter drøftingar. Nordplan gjer greie for at byggeplanen er vurdert vidare etter desse rundene, og at det er eit revidert konsept dom no blir lagt fram. Konklusjon og samla vurdering etter merknader er framsett slik:

2 Etter at vi har motteke merknader med omsyn til kyrkja og omgjevnadane rundt kyrkja, er prosjektet bearbeida ein del med tanke på forenkling og optimalisering av den kontekstuelle ballansen i området. Nybygget er forenkla noko for å dempe verknaden av bygget i høve kyrkja. Eit vesentleg moment har vore å legge gesimslinja lågast mogleg. Dette vil vesentleg dempe konflikten i tiltaket. Samstundes er det grøne publikumsarealet på takflata trekt noko tilbake frå gesimsane. Dermed dempar ein og den synlege aktiviteten på taket i høve kyrkja. Vi vonar desse endringane har medført at prosjektet vil bli både velfungerande,arkitektonisk interessant og godt innpassa i kommunestyreparken. Det vert utarbeidd terrengsnitt som viser samanstilling av tidlegare vist prosjekt, og det som blir skissert no. Tidlegare korrespondanse er ikkje lagt med saka, for å avgrense dokumentmengde. Alle offentlege dok. akal vere tilgjengelege på heimeside; &scripturi=/innsyn.aspx&skin=infolink&Mid1=90& Planomtalen dokumenterer at Kommunedelplan for Naustdal sentrum er lagt til grunn for planarbeidet. Det er vidare vist at framlegget har basis i stadanalyser, og ein har respektert særskilte prosessuelle føringar knytt til den listeførde Naustdal kyrkje. Planomtalen går systematisk gjennom eksisterande situasjon i planområdet. Det er gjort vurdering av estetikk og byggeskikk, av barns interesser, og tilhøvet til krav om universell utforming. I Risiko- og sårbarheitanalyse har fare for flaum og stormflo fått stor plass. Det er foreslått å heve golvnivå til kote 2,6 for å sikre mot flaum og stormflo. Det er vurdert at det ikkje er avdekt risiko eller konsekvens som gjer det uforsvarleg å gjennomføre tiltaket. I konseptet som no er presentert er det lagt til grunn at bygg som no huser Matkroken butikk vert riven for å gje plass for parkering. Nordplan konkluderer slik etter Ros- analyse og konsekvensvurdering: Planen gjev rom for utviding og planering av eit areal på om lag 6 daa som skal nyttast til parkeringsområde og for oppsetting av ny butikk. Ros-analysen eller konsekvensar av planforslaget har ikkje avdekt forhold som tilseier at tiltaket ikkje kan gjennomførst. Illustrasjon av planframlegget er å finne på side 31 i planomtalen. Vurdering ved 1. gongs handsaming : Planframlegget er i samsvar med Kommunedelplan for Naustdal sentrum. Rådmannen vurderer at planframlegget har modnast gjennom prosess etter forhandlingar med Riksantikvaren. For kommunen er det viktig at eit nytt bygg i dette området tilfører aktivitet og byggjer opp under dei kvalitetane som allereie er i området. Rådmannen håpar høyringsinstansar vil dele oppfatninga at byggeprosjektet som er tenkt gjennomført no har mindre konflikt ved seg enn det som tidlegare var presentert.. Denne saka er viktig for utvikling av Naustdal sentrum, både på godt, og på mindre godt. Det er grunn til å forvente at ein moderne butikk ved trafikknutepunkt i nedre sentrum vil sikre aktiv handelsveksemd og godt tilbod til busette i Naustdal gjennom lang tid. Det er og grunn til å tru at Sanden som aktivitets- og rekreasjonsarena vil bli styrke gjennom etableringa.

3 Samtidig er det grunn til å vere merksam på at prosjektet, og dermed planen, vil medføre ei flytting av aktivitet frå noverande sentrum nord for kyrkja, til nedre sentrum. Det vil neppe bli daglegvareforretning i øvre del av sentrum når dette aktuelle tiltaket er gjennomført, og det vil vere eit tap for Naustdal som tettstad. Rådmannen ser gjerne at det blir debatt rundt samfunnsmessige konsekvensar av planframlegget i samband med høyringsrunden. Så langt har Rådmannen vurdering at verknaden av tiltaket vil vere netto positiv, og at det kan vere del i utvikling mot eit meir robust Naustdal sentrum. Rådmannen vurderer at planframlegget er fagleg vel gjennomarbeidd, og tilrår at planen blir lagt ut på høyring slik han er presentert. TILRÅDING, 1. GONGS HANDSAMING: Utval for plansaker vedtak at framlegg til detaljreguleringsplan for Forretningsbygg Sanden i Naustdal, med plankart og føresegner, planomtale med konsekvenvurdreing og ROS analyse, alt datert , vert lagt ut på høyring i samsvar med plan og bygningslova UTVAL FOR PLANSAKER Tilrådinga vart vedteken med 4 mot 1 stemme. Representanten Øystein Djupvik frå Venstre røysta mot. 2. Nye opplysningar i saka, saksutgreiing for handsaming / : Det var gjennomført folkemøte 8. januar 2014, der denne saka var eitt av 2 tema. Det andre tema var reguleringsplan for gangbru over rv 5 og Nausta. Det var bra frammøte, og aktiv diskusjon. Møtelyden vart oppfatta å vere gjennomgåande positiv til at det vart etablert ny forretning på Sanden, og gjennomgåande negativ til skissert mogleg konsekvens at forretning i øvre del av sentrum kan forsvinne. Kommunen har fått inn følgjande merknader til planframlegget ved høyring/ offentleg ettersyn. Oversynet er referert frå planomtale Statens vegvesen Det kan vere aktuelt å etablere trafikkøy( dråpeøy) i krysset mellom Rv. 5 og Fv Rådgjevar sin kommentar til merknaden: Merknaden vert teken til følgje ved at planframlegget vert utforma med trafikkøy i krysset mellom Rv. 5 og Fv. 611, i tråd med vegnormalane NVE Rår til at det vert nytta ei lågastebyggehøgde i føresegnene uavhengig av kva som er opphavet til flaumvatnet. Ut frå dette kan lågaste høgde underkant 1. etasje settast til kote 2,3m.

4 Rådgjevar sin kommentar til merknaden: Merknaden vert teken til følgje ved at føresegner og omsynssoner vert justert til å omfatte alt areal lågare enn kote 2, Sogn og fjordane fylkeskommune, kulturavdelinga Ved å bygge eit forretningsbygg sør for kyrkja slik planframlegget syner vil den historiske plasseringa til kyrkja verta ytterlegare forringa. Ei løysing som vil ivareta omsynet til kyrkja betre er om det planlagde forretningsbygget vert bygd der dagens ICA-butikk er, på det arealet som i planframlegget satt av til parkering. Då vil avstanden mellom forretningsbygget og kyrkja bli større. Av omsyn til ivaretakinga av Naustdal kyrkje si plassering i omgjevnadane, vil Sogn og Fjordane fylkeskommune tilrå at det nye forretningsbygget vert plassert aust i planområdet der eksisterande butikklokale er i dag og at parkeringsbehovet vert løyst ved å bygge ein garasje under nybygget. Rådgjevar sin kommentar/ tilråding knytt til merknaden: Merknaden vert ikkje teken til følgje Sunnfjord Energi Dersom maksimalt effektbehov for nybygget samla vert over 100 kw, må ein føre opp ein ny nettstasjon i området. Ein bør ta omsyn til magnetiske felt ved planlegging og prosjektering av utbyggings- området utan at dette skal påføre prosjektet unødige ekstra investeringar. Primært vil det bety å finne fornuftig plassering for ein eventuell ny nettstasjon. Når utbyggingsplanen ligg føre, vil SE vurdere nettkapasitet, spenningsfall og eventuell nettstasjonsplassering. Det er viktig at utbyggar i god tid set av areal for ny nettstasjon dersom det vert naudsynt. Rådgjevar sin kommentar/ tilråding knytt til merknaden: Merknaden vert teken til vitande Næringsdrivande i Naustdal sentrum Dersom dagligvareforretninga flyttar vekk frå sentrum er dei alvorleg bekymra for at sentrum, som vi kjenner det i dag, vil kollapse. Rådgjevar sin kommentar/ tilråding knytt til merknaden: Merknaden vert teken til vitande. Sogn og Fjordane Fylkeskommune har avklart forholdet til automatisk freda fortidsminne ved brev Det er ikkje kravd arkeologisk registrering i planområdet. Vurdering, 2. gongs handsaming: Høyringsrunda har gitt debatt om tema som var peika på ved fyrste gongs handsaming av planen. Det er ikkje kome opp nye vesentlege tema i høyringsrunda. Riksantikvaren står på synet at det ikkje er ynskjeleg at det blir etablert forretning på den aktuelle tomta framfor kyrkja. Dei vil heller ha utbygging i det området der Matkrokenforretninga er i dag. Rådmannen er ikkje usamd i at ei slik løysing kunne ha føremoner. Likevel er det grunn til å peike på at det har vore lite skepsis lokalt til planframlegget, så langt ein ser på området nedanfor kyrkja isolert. Tvert om synest det å vere nokså stor tilslutning til synspunktet at det amfiliknande uteanlegget vest for det planlagde forretningsbygget vil vere berikande både landskapsmessig og funksjonelt.

5 Ved folkemøtet var det mange synspunkt i retning at ein meinte det var presentert ein god plan for butikk og aktivitet på Sanden, samstundes som ein var sterkt skeptisk til den skisserte moglege konsekvensen at daglegvarehandel kunne forsvinne frå øvre del av Sentrum. Rådmannen har respekt for desse synspunkta, som blir framført både av næringsdrivande, og av bygdefolk elles. Kommunen si rolle er likevel avgrensa til dette å fastsette arealbruk, ein kan ikkje avgjere kven som skal ha rett til å drive ei næring, eller hindre nokon i å legge ned ei verksemd. Kommunen bør følgje opp problemstillinga knytt til utvikling i noverande sentrum, og å få realisert potensialet for ny næring. Rådmannen meiner det er eit vesentleg potensiale knytt til generell vekst i Naustdal, til utbyggingsareal som ligg sentralt ved Rv 5, og til aktuelt offentleg byggeprogram som vil gje ny aktivitet ved sentrumsgata. Rådmannen håpar næringsdrivande vil vere samde i at det er eit vesentleg næringspotensiale som kallar både på noverande og nye næringsaktørar. Rådmannen legg avgjerande vekt på at arealbruken i denne planen er i samsvar med Kommunedelplanen for Naustdal Sentrum. Prinsipp etter plan- og bygningslova er at reguleringsframlegg som er i samsvar med overordna plan skal ha godkjenning. Såleis vil alternativet til godkjenning av denne planen vere å ta opp løysingane i den overordna kommuneplanen til ny vurdering. Rådmannen finn ikkje grunn til å tilrå ei slik løysing. Handsaming av reguleringsplan for gangbru over Nausta har gått parallelt med handsaming av denne planen. Desse planane til saman illustrerer at det er trong for ein effektiv gangpassasje mellom øvre og nedre sentrum, i tillegg til fortau langs Tunavegen. Rådmannen ser såleis at gangveg langs kyrkjegardsmur aust for kyrkja og ned til vegen Fjæra burde vore med i denne planen. Rådmannen tilrår difor at dette planvedtaket gjev formell heimel for å starte opp arbeid med ei avgrensa utviding av denne planen, for å kunne innarbeide gangveg. Rådmannen vurderer at både planframlegget og planprosessen tilfredsstiller plan- og bygningslova sine krav, og gjev slik NY TILRÅDING: Kommunestyret vedtek detaljreguleringsplan for Forretningsbygg ved Sanden i Naustdal sentrum etter plan og bygningslova 12-12, med plankart, planomtale og føresegner revidert Kommunestyret ser at det er trong for gang- og sykkelveg mellom øvre og nedre del av Sentrum, og delegerer til Rådmannen å starte reguleringsendring, for at planen også skal omfatte eit slikt samband UTVAL FOR PLANSAKER Tilrådinga samrøystes vedteken. SAKSORDFØRAR: Viggo Leikanger

6 KOMMUNESTYRET NYTT FRAMLEGG TIL VEDTAK I UTVAL FOR PLANSAKER framsett i møtet: Saka vert utsett til junimøtet for utredning av spørsmål rundt gang- og sykkelveg og parkering. Saka vert utsett til junimøtet for utredning av spørsmål rundt gang- og sykkelveg og parkering. Samrøystes. 3. Nye opplysningar i saka, utgreiing for handsaming / : Kartustsnitt med informasjon frå reguleringsplan Fylkesveg 611 blir brukt som illustrasjon for omtale av aktuelle problemstillingar.

7 Aktuelle utfordringar: 1. Etablering av regulert gang-/ sykkelveg langs Tunavegen og Fv Etablering av gangfelt/ anlegg for kryssing av Fv Etablering av gang-/ sykkelveg langs kyrkjegardsmur, mellom øvre og nedre Sentrum. 4. Opparbeiding av aktivitetsområde. 5. Opparbeiding av sti gjennom området. 6. Ålmen bruk av ny parkeringplass Kommentar til dei opplista utfordringane. 1. Etablering av regulert gang-/ sykkelveg langs Tunavegen og Fv 611. Gang-/ sykkelveg med lysanlegg fram til nytt forretningsbygg er naudsynt ut frå tryggingsomsyn. Standard i høve kantstein og lysanlegg bør vere vidareføring av anlegg som er bygt av Statens Vegvesen. 2. Etablering av gangfelt/ anlegg for kryssing av Fv611. Kommunen legg til grunn at utbyggjar har ansvaret for ny avkøyring frå Fv611. Tilsvarande skal det etablerast nytt gangfelt med trygge soner for mjuke trafikantar, jamfør reguleringsplan nedanfor. 3. Etablering av gang-/ sykkelveg langs kyrkjegardsmur, mellom øvre og nedre Sentrum. Gang-/ sykkelveg og lysanlegg bør kome også på dette strekket, for å gje trygt og effektivt samband mellom øvre sentrum og område der ny forretning blir etablert. Gang-/ sykkelveg må krysse privat eigedom, og det er ikkje reguleringsmessig grunnlag for å gjennomføre utbygging no. Fyrste steg, og aktuell kostnad er knytt til prosjektering og planprosess. 4. Opparbeiding av aktivitetsområde. Ideen om eit amfi for aktivitet er føresett å vere til nytte både for ålmenta og nytt forretningsbygg. Det kan vere tenleg å få utvikla eit partnerskap med utbyggjar for å skape ei dynamisk utvikling, og gode attraksjonar. 5. Opparbeiding av sti gjennom området. Etablert sti gjennom området vil bli berørt av utbygginga. Kommunen legg til grunn at stien må bli opparbeidd av utbyggjar til estetisk og fuksjonelt tilfredsstillande kvalitet. 6. Allmenn bruk av ny parkeringplass Allmenn interesse er knytt til parkering for utfart til Sanden, og at plassen kan nyttast i samband med arrangement i området. Ein reknar med at parkering for bruk av strandområdet primært vil skje på motsett side av Fv611. Det er naturleg å legge til grunn at parkering dels også vil vere til gagn for forretninga, og dels vil skje til tider då forretninga ikkje har nytte av plassen. Vurdering: To av dei opplista utfordringane er det knytt eit utviklingsarbeid til; gang- sykkelveg mellom øvre og nedre sentrum, og det å utvikle området vest for forretningsbygget. Dei andre utfordringane bør finne si løysing meir direkte knytt til utbygginga av forretningsbygget. For å sikre trygg ferdsel til og frå forretninga blir det tilrådd å arbeide inn følgjande regel om rekkefølgje i reguleringsføresegn for planområdet:

8 1. Før nye bygg i området blir tekne i bruk skal regulert gang-/ sykkelveg og lysanlegg vere etablert langs Tunavegen frå Fjærevegen, og langs Fv 611 fram til avkøyring forretningsbygget. Standard i høve kantstein og lysanlegg bør tilsvare anlegg bygt av Statens Vegvesen langs fv 611 vest for aktuelt område. 2. Ved utbygging i området skal etablerte stiar erstattast med opparbeidd sti. 3. Ved utbygging i området skal regulert gangfelt, og relevant lyssetting for sikker kryssing av fv611 etablerast. Tiltaket i pkt. 1 ligg hovudsakleg utanfor reguleringsområdet. Rådmannen vurderer at tiltaket er å sjå som naudsynt infrastruktur for utbygging innafor planområdet, og at det såleis er kurant og naturleg å legge inn føresegn i denne planen. Utbyggjar stadfestar at det er kurant å føresette allmenn bruk av ny parkeringsplass. Forholdet kan klargjerast ved å innarbeide eit tillegg til føresegn pkt. 6.6 Parkering, privat: Den regulerte parkeringsplassen P1 skal nyttast til privat parkering for område F1. Plassen kan nyttast til allmenn parkering for Sanden- anlegget, så langt kapasiteten rekk. (tillegget i kursiv) Rådmannen vurderer at dei aktuelle endringane ikkje berører andre partar enn kommunen og utbyggjar, og at endringane kan gjerast utan at planen får ny høyring. Rådmannen startar forhandlingar om utbyggingsavtale med utbyggjar. Rådmanen tilrår at mynde til å godkjenne avtale blir delegert til Utval for plansaker i denne saka. Rådmannen gjev slik NY TILRÅDING: Kommunestyret vedtek detaljreguleringsplan Forretningsbygg ved Sanden i Naustdal sentrum etter plan og bygningslova (pbl) 12-12, med plankart, planomtale og føresegner revidert Kommunestyret legg til grunn at følgjande føresegn om rekkefølgje vert innarbeidd i planen: «Før nye bygg i området blir tekne i bruk skal regulert gang-/ sykkelveg og lysanlegg vere etablert langs Tunavegen frå Fjærevegen, og langs Fv 611 fram til avkøyring forretningsbygget. Standard i høve kantstein og lysanlegg bør tilsvare anlegg bygt av Statens Vegvesen langs fv 611 vest for aktuelt område. Ved utbygging i området skal etablerte stiar erstattast med opparbeidd sti. Ved utbygging i området skal regulert gangfelt, og relevant lyssetting for sikker kryssing av fv611 etablerast.» Kommunestyret legg til grunn at følgjande tillegg til føresegn om privat parkering blir innarbeidd i planen: «Plassen kan nyttast til allmenn parkering for Sanden- anlegget, så langt kapasiteten rekk.» Kommunestyret ser at det er trong for gang- og sykkelveg mellom øvre og nedre del av Sentrum, og delegerer til Rådmannen å starte reguleringsendring, for at planen også skal omfatte eit slikt samband.

9 Naustdal kommunestyre vedtek oppstart av forhandling om utbyggingsavtale etter pbl. kap. 17, basert på denne saka. Rådmannen har fullmakt til å forhandle med utbyggjar for å få oppfylt reglane om rekkefølgje. Utval for plansaker får delegert mynde til å inngå utbyggingsavtale. Utbyggingsavtale skal ligge føre før byggesak vert handsama UTVAL FOR PLANSAKER Tilrådinga samrøystes vedteken. SAKSORDFØRAR: Viggo Leikanger KOMMUNESTYRET Tilrådinga frå planutvalet sitt møte vart samrøystes vedteken