LANDBRUKSTAKST. "Bergestig" Gnr 105, bnr 2 Øyfjell, i Vinje kommune. Takstmenn NTF: Åsinund Bringsås Nils Bjerketvedt Tlf Tlf

Transkript

1 LANDBRUKSTAKST "Bergestig" Gnr 105, bnr 2 Øyfjell, i Vinje kommune Takstmenn NTF: Åsinund Bringsås Nils Bjerketvedt Tlf Tlf I

2 Hovedprinsippervedverdsetting av landbrukseiendommer Ihovedsak takseresdet etter 2prinsipper: Odelsloven av28. juni 1974nr 58 49, dvs, på grunnlagavdenbruk av eiendommen somer naturligogpåregnelig etter forholdenepå stedet,og somer forenligmed at den hovedsakelig blir brukt til landbruksformål. Taksten skalkomme fram til hvaen vanligkjøper ervillig til å gi foreiendommen under den forutsetning om bruken som framgårav loven, den såkalte bruksbestemte salgsverdi. Odelsloven 49: "Verdsettingved odelstakst skal gjørespågrunnlagavdenbrukav eiendommen somer naturlig etter forholdenepå stedet,og som er forenligmedat eiendommen hovedsakelig blirbrukt til landbruksformål." Den forannevnte takstregel gjeldernår en odelsberettiget tar eiendommen fra enmeddårligere odelsrett. Dette er et rettslig skjønnogverdien fastsettesav endomstol. Vedverdsetting av landbrukseiendommererdet ikonsesjonsloven trukket opp retningslinjer forverdsetting avdenne type eiendommer. Reglerog takstnivå i forbindelsemed "fritt salg" vil tilnærmet falle sammenmedodelslovens verdifastsettelse. Konsesjonsloven av28. november2003nr 98 regulereromsetningen av fast eiendompå det friemarkedet, lovens 9nevnes spesielt: "vedomsetning av landbrukseiendommer skaldetbl.a. særlig leggesvekt påatenavtalt pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarligprisutvikling". Samfunnsmessig forsvarligpris er enpris som bidrar til å realiseremål i landbrukspolitikken, detgjelderbl.a. å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringenog gi grunnlag for langsiktiggod ressursforvaltning. Skal landbrukspolitiskemålnås,erdet nødvendig atbl.a. prisnivåetpå landbrukseiendommer ikkeerhøyere enndet som reflektererverdien av eiendommensdriftsgrunnlag ogden verdi eiendommenhar som bosted, samtidig som det ikke stilleskravom urimelig høy egenkapital. Ved verdsetting erdet lagt til grunn4% rente vedkapitaliseringav framtidige inntekter. Videre erboverdivurdert i sammenhengmed bebyggelsensbeliggenhet.

3 Oppdragetsart. Påoppdrag av Ingebjørg Bergestigsdødsbo v/adv. Morten Thomsen erundertegnede takstmennåsmund Bringsåsog Nils Bjerketvedt gitt i oppdrag å taksere eiendommen: "Bergestig" gnr 105, bnr 2 i Vinje kommune. Taksten skalbrukes i forbindelsemed skifte ogundertegnedehar fått ioppdrag å fastsette eiendommensomsetningsverdi. Innledning. Befaringble foretatt 18mai2009og til stedevar i till egg til undertegnede takstmenn: advokat Morten Thomsenog Olav Fundlid. Hjemmelshaver: Ingebjørg Bergestig ideell 1/2-partogOlav Fundlid ideell 1/2-part. Eiendommener en odelseiendom. Eiendommen erkonsesjonspliktigved omsetningutenom de unntak som følger etter erververenstilling. Ikommuneplanen ligger eiendommen innenfor det som er regulert til landbruk. Bygningerble gjennomgåttogvurdert. Det er framlagt Nijos Gårdskart, skogbruksplanmed registeringsår: Informasjon vedrørendevassdragsutbygging fra Rauland Kraftforsyningslag. Bygningererbefart, men erkunbasertpå en visuellbesiktigelse uten inngrep i konstruksjonen. Det erderfornødvendig å ta forbeholdom eventuelle skjulte feil ogmangler som ikkekan seesvedenvanligvisuellbefaring. Takstmenn erderfor ikke ansvarlig for manglendeopplysningerom feilogmangler, som ikkekunneoppdages etter å haundersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Arealene ermålt innvendig påbygninger. Oppdragsgiverbes å lesenøyegjennom taksten og ta kontaktmedundertegnedeom det er ting som er feil ogbør rettes. i

4 Beskrivelse av eiendommens beliggenhet: Eiendommen "Bergestig", gnr 105, bnr 2 i Vinje kommune ligger i Oyfjell, langs med Lidvegen som er kommunal. Det er ca 1, 5 km til øyfiell, ca 6 km til Høydalsmo og ca 15 km til knot sentrum via Hylland vegen. Eiendommen ligger på ca m.o.h. og ligger mellom Lidvegen i sør og Hyllandvegen i Nord. Eiendommen har strandlinje til Sandovlivatn, Buvatn og Bergsvatit. I tillegg er det flere tjønn som ligger på eiendommen eller som den grenser inntil. Langs med eiendommens grense mot øst ligger Buvassåi. Eiendommens grense i sørøst er også kommunegrense mellom Tokke og Vinje kommune. Eiendommen ligger kloss inn til Lidvegen og har adresse: øyfiell, 3890 Vinje. Gården har et samlet areal på ca da fordelt på ca 39 da jordbruksareal og ca da skog med tun og annet areal. Eiendommen har: våningshus, hytte (i tun), eldhus, uthus, stabbur, vedskjul, garasje, smie, badstoge og saghus. Eiendommen har også en støylpå Buin med sæterbu, fjøs, og høysel. ArealfordelIng Ifig Nijos Gårdskart / skogbruksplan: Markslag Dekar Produktiv drivverdig skog, ca 1941 Sum produktiv skog, ca 1941 Areal med nøkkelbiotoper 100 Fjell/imp, annen utmark og bebyggelse 542 Sum unyttbart og uproduktivt 642 Overflate dyrka 39 Jordbruksareal 39 TOTALT Landbruksarealet og mljakt: Beskrivelse Jordbruksarealet ligger fra Lidvegen og i østlig retning i et skrånende Jordbruksareal terreng. Jordarten er morene og myr. Arealet som er myrlendt er drenert, men det fungerer dårlig. Deler av jordbruksarealet som ligger på vestsiden av Lidvegen og til dels rundt gårdens bebyggelse er i ferd med å gro igjen. Arealet har dårlig arrondering og vurderes best egnet til grasproduksjon og beite. Skog Skogen strekker seg fra Bergsvatnet i sør og til Hyllandsvegen i nord og er en sammenhengende teig. Det er skogsbilvei inn i skogen fra sør og følger langs med Buvassåi og stopper noe sør for Buvatn. Terrenget sør for Buvatn er forholdsvis småkupert og produktivt areal i dette område vurderes som tilgjengelig med dagens hogstmaskiner. Terrenget lengst nord som grenser til Mjåvassåi og Hyllandvegen er mer brattlendt og noe vanskeligere tilgjengelig. Generelt er det terrenget noe myrlendt. Driftsavstander kan være noe lange da skogen er forholdsvis lang og smal. Skogsbilveien langs med Buvassåi må også rustes opp for tilpasses dagens skogsmaskiner.

5 Ca 25 % av skogen har middels bonitet og det resterende befmner seg i lavere boniteter. Iflg skogbruksplanen er det en samlet kubikkmasse på ca m3, fordelt på ca 95 % gran, 1 % furu og ca 4 % lauv. Skogen har en svært skjev hogstklassefordeling med ca 80 % i hid 5, 5 % i hld 4 og det resterende i hk12 og 3. Da det er forholdsvis mye gammel skog bør årlig hogstkvantum settes høyere enn balansekvantum. Årlig nyttbart hogstkvantum vurderes til 500 m3/år. Ved Buin noe vest for Buvatn er det en gammel dårlig støylsom har ei sæterbu, et rivverdig fjøs og et svært dårlig høysel. Sæterbu har en gr. flate på ca 28 m2 i 1 etg uten kjeller. Bygget står på steinpilarer, satt opp tømmer og bølgeblikk på taket. Det er enlde sprossa vinduer som er dårlige. Det er en gammel teglsteinspipe. Det ble påvist mye råte i tømre. Bygget vurderes som svært dårlig. Høysel ligger et lite stykke fra sætervollen i nordlig retning. Bygget har en gr.flate på ca 22 m2. Bygget står på steinpilarer, satt opp i tømmer med svært rustne tønneblikkplater på taket. Innvendig er det et rom der golvet er falt ned pga råte. Bygget er i svært dårlig forfatning. Sætervollen har kun adkomst til fots fra skogsbilvei. Bebyggelsen vurderes i sammenheng med jakt, men standarden er svært dårlig og det må påregnes vesentlige utbedringer. Eiendommen er med i elgjaktlag. I tillegg er de småviltjakt og fiskerett. Jakt og fiske vurderes å ha en økonomisk verdi.

6 Bebyggelse Våningshus: Oppført ca 1850, påbygget og noe modernisert i Fundamentert på murt/støpt grunnmur med liten, murtjordkjeller under stue. Tak tekket med sinkplater. Takrenner på deler av huset. Utvendig/innvendig kledd med panel. Doble/ koplede vinduer. Gulv med tregulv eller belegg. Noe fukt og sprutskade på ytterpanel på tilbygget på grunn av manglende takrenner. Huset trenger generelt vedlikehold/modernisering. Innholder: 1.etg.: BRA/BOA = ca 66 m2. Bislag, entre m/trappegang, stue, kjøkken, soverom, mellomgang og dusjbad/wc/vaskerom. 2.etg.: BRA/BOA = ca 44 m2.trappegang/gang, stue og soverom. I tillegg liten jordkjeller med murte vegger. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Gårdshytte/aneks: Oppført i en etg. av laftet tømmer med påbygg i bindingsverk. Byggeår ca 1940/45. Fundamentert på betong ringmur. Noe setninger i fundamentet. Tak tekket med shifer/sinkplater. Hytta har enkel standard uten innlagt elektrisitet eller vann/avløp. Innvendig er vegger panelte og gulvene har tregulv. Doble vinduer. Oppvarming med vedovn. Inneholder: BRA/BOA = ca 45 m2. Gang, kjøkken, stue og 2 soverom. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Eldhus: Oppført i en etg. laftet av tømmer. Fundamentert på murt ringmur av naturstein. Tak tekket med sinkplater. Pipe over tak er defekt. Bygningen trenger vedlikehold. Byggeår ukjent. Inneholder: Ett rom BRA = ca 12 m2. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Smie: Oppført i tømmer på murt ringmur av naturstein. Tak tekket med tønneplater. Murt esse. Huset trenger generelt oppgradering. Byggeår ukjent. BRA ca 12 m2. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr 5 000

7 Vedskjul: Oppført i uisolert bindingsverk i 1 etg. på murt fundament. Tak tekket med sinkplater. Vanlig vedlikeholdt. BRA = ca 18 m2. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Uthus/driftsbygning: Oppført i bindingsverk med fjøs i laftet konstruksjon av tømmer. Fundamentert på murt gjødselkjeller/murte pilarer. Tak tekket med sinkplater. Byggeår ikke oppgitt. Bygningen inneholder bl a fiøs, løe, låve m/silo m.m. Bygningen er p t lite egnet til dyrehold og trenger fullstendig oppgradering på grunn av vedlikeholdsetterslep over lang tid. BRA = ca 200 rn2fordelt på 2 etg. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Stabbur/loft: Oppført i 2 etg i tømmer rn/svål i bindingsverk kledd med panel. Byggeår ukjent. Tak tekket med sinkplater. Fundamentert på murte pilarer. Bygningen framstår generelt som vanlig vedlikholdt. Innhold: BRA = ca 50 m2fordelt på 2 etg. Hver etg. har svål med trappegang + ett rom for lagring. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Dobbel garasje: Garasje oppført ca 1980 i 1 etg. i uisolert bindingsverk på ringmur med singlet gulv. Tak tekket med sinkplater. Garasjebygget trenger vedlikehold. BRA = ca 35 m2. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Saghus: Oppført i trekonstruksjon på betongfundament. Tak tekket med sinkplater. Utstyr sagbenk m/elmotor. BRA = ca 23 m2. Bygningen trenger vedlikehold/oppgradering dersom den skal taes i bruk. Beregnet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr i

8 Heftelser/ Rettigheter Det ble langt fram informasjon om planer om et minikraftverk i Buvassåi. Det framgår av framlagte dokumentasjon at det er mulig med en lønnsom utbygging av Buvassåi til minikraftverk, i størrelsesorden 2-3 GWh. Dette ifig Rauland Krafiforsyningslag. Buvassåi har et stort nedslagsfelt fra Vehuskjerringa. Terrenget er forholdsvis myrlendt og med en del vann som gir en forholdsvis stabil forsyning. Det er forholdsvis kort vei for tilkobling til kraftverkets nettlinjer. Minikraftverket vil bli drevet sammen med 3 øvrige eiendommer. Ved kapitalisering av framtidige inntekter er det lagt til grunn en periode på 40 år. Videre er det lagt til grunn at grunneiere leier bort vassfallet. TIlleggsopplysninger: Vannforsyning Eiendommen har privat vannforsyning fra borrebrønn. Anlegger er fra Kloakk Odel Konsesjon Privat septiktank og filtrering i grunnen. Ja Ja

9 Sammendrag: Takstberegningen byggerpå en totalvurdering av eiendommens enkeltkomponenterslik at den samledeverdi framkommer etter følgende oppstilling: Jordbruksareal Kr Skogm/jakt og Buin støy1 " Våningshus Hyttem/vedskjul " Dobbelgarasje,, Andrebygg ) Buvassåiminikraftverk Sum Kr Konklusjon: Eiendommen "Bergestig", gnr 105,bnr 2 i Vinje kommune er en landbrukseiendommed små ressurser innenfor tradisjonelt landbrukogdet erdårligebygninger. Det legges til grunnat Buvassåiminikraftverk vil væreen økonomisk ressurs for eiendommen. Bruket er ikke størreenn at detmåpåregnes arbeidutenom bruket. Det er forholdsvis langt til altemative arbeidsplasser. Etter samletvurderingog etter beste skjønn fastsetterundertegnede eiendommens omsetningsverdi til: Kr ,- skriverkronertremillionerogfemtifiretusen00/100 Seljord / Porsgrunn, 12. Juni 2009 /// 1, -)441 1 ils Bjerketvedt Vedlegg: Gårdskartog foto av bygningsmassen