OMRÅDEPLAN FOR VESTLIA REISELIVSOMRÅDE - PROSESSBEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Annette Karterud Saksgang Kommuneplanutvalget OMRÅDEPLAN FOR VESTLIA REISELIVSOMRÅDE - PROSESSBEHANDLING Saken avgjøres av: Denne prosessbehandlingen fremmes til vedtak i kommuneplanutvalget. Planforslag vil senere bli fremmet til 1. gangs behandling i Utvalg for plan og utvikling. Vedlegg: Planprogram Vestlia reiselivsområde, vedtatt Saksopplysninger: I kommunedelplan for Geilo, vedtatt 2010 er det avsatt et større område i Vestlia med arealformål «reiseliv-, alpin- og aktivitetsområde». Det er stilt krav til en samlet reguleringsplan for området. Dette for å sikre en helhetlig utvikling med hensyn til infrastruktur, bruk av areal til ulike formål og grad av utnyttelse (se kommunedelplanens planbeskrivelse pkt 5.1.1). Hol kommune og grunneierne/utbyggerne i området har underskrevet samarbeidsavtaler, hvor Hol kommune skulle være ansvarlig for utarbeidelse av planprogrammet, og utbyggerne skal stå ansvarlig for konsekvensutredninger og utarbeidelse av områdeplanen. Tett samarbeid i prosessen er en forutsetning. Opus as er utbyggernes konsulent og representant i samarbeidet med Hol kommune. Planprogram og konsekvensutredning Planprogrammet ble vedtatt (vedlagt), og det ble varslet oppstart for selve planarbeidet i februar Hensikten med planprogrammet er å beskrive formål med planarbeidet, innhold og prosess, og det skal defineres utredningsbehov og premisser for utredningene. Følgende mål for arbeidet er beskrevet i planprogrammet: «Turistindustrien er en sentral næringsvei i Hol kommune. Områdereguleringen vil videreutvikle et eksisterende ski- og fritidstilbud. Destinasjonsutvikling med fokus på en økning i antall nedfarter og heiser, samt fritidsbebyggelse er sentralt mål med planarbeidet. I tillegg er det et ønske om å legge til rette for mangfoldighet i aktiviteter gjennom alle årstider» 1

2 Ihht planprogrammet skal det konsekvensutredes flere ulike utbyggingsomfang som alle skal sammenlignes med 0-alternativet (dagens situasjon): Alternativ A En begrenset utbygging av turistanlegg, fritidsboliger/leiligheter og næringsbebyggelse i tilknytning til eksisterende bebyggelse og veinett i området. Det tillates etablering av totalt inntil 500 nye enheter Alternativ B Utbygging av alpinanlegg, turistanlegg, fritidsboliger/leiligheter og næringsvirksomhet. Nødvendig teknisk infrastruktur og adkomstveier til ny bebyggelse etableres. Det tillates etablering av totalt mellom 500 og 700 nye enheter innenfor planområdet. Alternativ C Maksimal utnyttelse av området som reiselivsdestinasjon, inkludert tilrettelegging for turistanlegg, fritidsboliger/leiligheter, næringsvirksomhet, alpinanlegg og øvrige anlegg for rekreasjon og aktivitet. Nødvendig infrastruktur og adkomstveier til ny bebyggelse etableres. Det tillates etablering av totalt mellom 700 og 900 nye enheter innfor planområdet. Planprogrammet la også premisser for utredningene med vekt på ulike tema, men en konsekvensutredning skal jfr planprogrammet «gi et komplett bilde av konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn». Det ble som en del av medvirkning avholdt et folkemøte på Vestlia hotell 5.september 2014, og både Opus as og Hol kommune har oppfordret alle parter i og utenfor området om å sende innspill til arbeidet fortløpende. Opus as har utarbeidet utkast til konsekvensutredninger, og disse ble oversendt Hol kommune 17.des Dette er utkast som skal gi et bilde av omfanget av konsekvenser de tre ulike utbyggingsalternativene vil få. Endelig detaljert konsekvensutredning vil følge planforslag til 1. gangs behandling. Kommunestyrets prinsippvedtak om arealpolitikk for «varme og kalde senger» legger også føringer for planarbeidet som ikke er beskrevet i planprogrammet. Prosessbehandling Rådmannen fremmer denne prosessbehandlingen til kommuneplanutvalget, fordi det er behov for tydelige politiske føringer for det videre arbeidet med planforslaget med tilhørende KU. Dette er ingen behandling etter plan- og bygningsloven, men en behandling for å klarlegge forhold frem mot endelig utarbeidelse av planforslag. Behovet for prosessbehandling er blant annet med bakgrunn i nåsituasjonen på en del områder, særlig kommunale ansvarsområder. «Høysesongtoppene», dvs når det er flest turister i Geiloområdet, skaper/gir allerede i dag utfordringer i forhold til vann- og avløp og annen infrastruktur. 2

3 En vil nå vurdere: - Nå-situasjonen (hverdag vs høysesongtoppene) - Utfordringer ved alternativene - Behov for å lage en plan som gir en helhetlig destinasjonsutvikling i området - Behovet for utredninger/fakta - Behovet for rekkefølgebestemmelser m.m. - Behov for utbyggingsrekkefølge Behandling av selve planforslaget med tilhørende planbeskrivelse, konsekvensutredninger og ROS- analyse vil skje ved 1. gangs behandling i Utvalg for plan og utvikling. Vurdering: Destinasjonsutvikling og styrking av reiselivet Målet med planarbeidet er beskrevet både i kommunedelplan for Geilo og i planprogrammet. Reiselivet er nå det viktigste næringsområdet i Hol kommune, og utvikling av Vestlia reiselivsområde må være med å styrke Geilo og kommunen som en reiselivsdestinasjon på en god måte. Intensjonen i kommunedelplanen er at områdeplanen blir en utviklingsplan. Dette handler om mye mer enn bare salg av fritidsenheter, for det må også være en utvikling av det totale produktet som selges. Og utviklingen må være bærekraftig, slik at konsekvensene står i forhold til utbyggingen. Det er viktig at det ligger et gjennomarbeidet utviklingskonsept i bunn for reguleringen, da selve områdeplanen kun er et verktøy for å nå målet. Rådmannen vurderer det som viktig at områdeplanen blir en plan med helhetlig løsninger. Den må tilrettelegge for en optimal helhetsutvikling av aktivitetstilbudene, samt at overnattingstilbudet styrkes. Planen må tydelig vise at den legger opp til en destinasjonsutvikling av Vestlia/Geilo. Skal dette være et bærekraftig reiselivsområde må det skje en videreutvikling av produktene som gir næringsutvikling på sikt, ikke bare kortsiktige inntekter fra salg av fritidsenheter. Planforslaget må vise hvordan utbyggingen i Vestlia vil: styrke Geilo/Vestlia sin satsing på langrenn og alpin produktet styrke Geilo/Vestlia sin satsing på helårsaktivitet styrke reiselivet i Vestlia/på Geilo/ i Hol kommune som næringsvei være miljøvennlig og bærekraftig For at planen skal lykkes med å leve opp til å være en destinasjonsutvikling, er det viktig at den fremstår med arealbruk som er et samarbeid mellom grunneierne/utbyggere for felles helhetlige og drivverdige gode løsninger. Planen må bygges opp på et godt konsept og med en strategi for felles realistiske mål og gode finansieringsløsninger. Rådmannen mener det må utarbeides en samlet finansieringsmodell /gjennomføringsplan for hele prosjektet som legges frem sammen med planforslag. Dette samarbeidet kan være avgjørende for gjennomføringen og den totale realismen av prosjekt. Her bør det vurderes utbyggingsfaser og delutbygginger, som sikrer en utvikling av tilbudene som planen legger opp til. I tillegg må arbeidet med områdemodell og utbyggingsavtaler igangsettes før 1. gangs behandling, slik at dette følger planarbeidet hele veien. Det vil ligge store 3

4 investeringskostnader i fellestiltak ved gjennomføring av planen, og disse må på bordet før behandling av planen. Konsekvensutredning og valg av utbyggingsalternativ Det er levert inn utkast til konsekvensutredning av 3 ulike utbyggingsalternativer i tråd med planprogrammet. Disse er kun utkast, og endelig konsekvensutredning av planforslag vil følge til 1. gangs behandling. Men utredningene gir grunnlag for å kunne gjøre vurderinger av forskjellene på de 3 utbyggingsalternativene. Det er også viktig å se utredningene i sammenheng med dagens situasjon for Geiloområdet. Konsekvensene av utbygging i Vestlia er mange både positive og negative i ulike grader. Det er vurdering av konsekvensene som bør ligge til grunn for valg av utbyggingsalternativ. Samfunnskonsekvenser Opus as sin delutredning samfunnskonsekvenser, utkast des 14, viser en del estimerte samfunnsøkonomiske konsekvenser. Utbygging av de 3 alternativene kan skje i utallige ulike kombinasjoner av næring, fritid og fritid tilrettelagt for utleie, og det er derfor gjort grove estimater av antall nye arbeidsplasser, inntekter for lokaløkonomi, produksjonsvirkning og biltrafikk. Tallene er oppsummert slik (tabell 25 i delutredning): Alternativ Omfang Konsekvens Alternativ 0 Kun allerede Små konsekvenser, svak økning i konsum og trafikktall. vedtatte planer Alternativ A 500 nye enheter i planområdet Byggefasen kan tilføre 1 milliard kroner til lokaløkonomien. Fremtidige besøkende kan gi nærmere 69 millioner kroner i produksjonsvirkninger årlig for Hol. 5 nye sysselsatte Ingen nye alpinbakker Biltrafikk kan øke fra 300 til 380 i ÅDT Alternativ B Alternativ C 700 nye enheter i planområdet, ny næring samt nye skibakker og heiser 900 nye enheter i planområdet, ny næring samt nye skibakker og heiser Tabell 25: Oppsummering av konsekvenser av utbygging i Vestlia. Byggefasen kan tilføre 1,4 milliarder til lokaløkonomien. Fremtidige besøkende kan gi nærmere 181 millioner kroner i produksjonsvirkninger for Hol. 75 nye sysselsatte Nye alpinanlegg og potensielt over nye dagsbesøk Biltrafikk kan øke fra 300 til 630 i ÅDT Byggefasen kan tilføre 1,8 milliarder til lokaløkonomien. Fremtidig besøkende kan gi nærmere 252 millioner i produksjonsvirkninger for Hol. 100 nye sysselsatte Nye alpinanlegg og potensielt nærmere nye dagsbesøk Biltrafikk kan øke fra 300 til 735 i ÅDT Samfunnsutredningen viser at det er utvikling av skiheiser, alpintilbud, rekreasjonsaktiviteter etc som gir arbeidsplasser og den positive økonomiske utviklingen i området. Uten alpintilbudet og annen tilrettelegging, vil heller ikke de samfunnsøkonomiske positive effektene være så store. Administrasjonen vurderer tallene i tabellen som svært generelle og lite konkrete, og vi ser at en del av tallene blant annet på ÅDT fraviker vesentlig fra tallene i KU til kommunedelplan 4

5 for Geilo. Administrasjonen mener ringvirkninger, sysselsetting, merverdi og helt konkret sluttregnskapene må dokumenteres og kvalitetssikres bedre. Hvor blir det arbeidsplasser? Når i utbyggingsrekkefølgen kommer disse? Hvor havner omsetningen i tiltakene, og konkret hvor ligger den lokale verdiskapingen? Dersom et vesentlig antall fritidsboliger skal bygges og selges, for å gi økonomi til infrastruktur, aktivitetsområder, skiheiser m.m. må de økonomiske sidene av dette konkretiseres og dokumenteres. Rådmannen viser også til rapporten fra Telemarksforskning «Inntekter og utgifter i hyttekommuner», 2015 som viser hva hytter i hyttekommuner gir kommunebudsjettene. «Studien vår viser at én ekstra hytte koster kommunen kr årlig. Funnene indikerer at den samlede effekten for lokalsamfunnet er positiv, mens rent kommunaløkonomisk er utgiftene større enn inntektene.» Innføring av eiendomsskatt i Hol kommune fra 2016 vil endre inntekt/utgifter fra fritidsboliger i kommuneøkonomien. Rådmannen mener en helhetlig utvikling av produktene for sommer og vinteraktivitet er en forutsetning for at dette skal være en plan for næringsutvikling av området. Hvordan utbyggingen skal gi positiv reiselivsutvikling bør beskrives grundig i planforslaget. Økning i antall mennesker (gjester) De store positive økonomiske konsekvensene er knyttet til utvikling av selve reiselivsproduktet, mens de store negative konsekvensene i stor grad er knyttet til den belastning den store økningen i antall mennesker som vil være på Geilo på de store besøkstoppene vil medføre. I hverdagen hele året vil det nok ikke være de store utfordringene med noe økning i antall gjester, men de utfordringene vi allerede har på toppene i dag, vil øke med antall mennesker. Rådmannen har gjort et overslag av maksimalt antall personer i Hol kommune og i Geiloområdet i toppsesongene. Tallene er basert på antall innbyggere i kommunen og på Geilo, samt antall hytter med et gjennomsnitt på 5 personer pr hytte og 4 pr leilighet (samme som i kommunens ROS-analyse). Totalt for Hol kommune vil det i toppsesong nå kunne være 4471 innbyggere, personer på hytter, 6649 personer i «varme senger» og 2000 personer i leiligheter. Totalt personer. Totalt i Geiloområdet vil det i toppsesong nå kunne være 2287 innbyggere, 8060 personer på hytter, 4740 i «varme senger» og 2000 personer i leiligheter. Totalt personer. I tillegg vil det være noen sesongarbeidere som ikke er registrert som innbyggere og besøkende hos kommunens faste innbyggere. Med 900 nye hytter i Vestlia vil antall personer i Geiloområdet øke med Dette gir en økning på 26,3 %. Med 700 nye hytter i Vestlia vil antall personer i Geiloområdet øke med Dette gir en økning på 20,5 %. Med 500 nye hytter i Vestlia vil antall personer i Geiloområdet øke med Dette gir en økning på 14,6 %. 5

6 Det er i beregningen ikke tatt hensyn til at en del personer fra andre områder i og utenfor Hol kommune vil komme til Geilo om dagen for å stå på ski eller handle. Disse talloverslagene er viktig i vurdering av konsekvenser av planforslaget, og for å kunne estimere omfang av evt behov for tiltak/utbedringer av eksisterende infrastruktur. Estetikk, arealbruk, utbyggingstetthet, ABC Nye utbyggingsområder er vist i kommunedelplan Geilo, og det ble utarbeidet en KU sammen med godkjent kommunedelplan. I denne KUen er antall nye enheter/sengeplasser beregnet. For området i fra Geilolia og vestover er det omtalt ca 200 nye boenheter. For området øst for Geilolia er det omtalt 650 sengeplasser. Omgjort til boenhet vil 650 sengeplasser delt på 4 senger i hver boenhet bli 160 boenheter. Totalt vil dette si ca boenheter samlet for planområdet. Dette er ikke tall som vil være endelig i en arealplan, men det legger føringer for hva som var påtenkt da området ble godkjent avsatt som utbyggingsområde. Det er også dette antall enheter som er grunnlag for konsekvensutredninger av trafikkbelastning m.m. i planområdet, og dermed også rekkefølgebestemmelsene. I planprogrammet utredes det for 500, 700 og 900 enheter som er en vesentlig økning i fra det som var omtalt i kommunedelplanen. Denne økningen må belyses grundig i forhold til de rekkefølgekrav som ligger i kommunedelplanen. Gjennom behandling av Kommunestyrets prinsippvedtak om arealpolitikk for «varme og kalde senger» er det i det aktuelle planområdet åpnet for en utvikling av blå arealer til «fritid tilrettelagt for utleie». Da planprogrammet ble fastlagt med aktuelle alternativer som skulle utredes, var forutsetningene at det skulle være en fordeling på 70/30 hvorav 70% av boenhetene til næring. Rådmannen vil påpeke at boenheter for fritid kan kreve vesentlig mer areal en næringsbygg, der næringsbygg vanligvis er større bygg med flere enheter. Større bygg med flere boenheter bør også lokaliseres lavere i terrenget enn frittliggende fritidsboliger for ikke å ruve i terrenget. Antall enheter vil i denne sammenheng da ha konsekvenser for hvor mye areal en må legge beslag på for nå å kunne plassere fritidsboenhetene. Vestlia har i dag ca. 190 eksisterende fritidshytter, og en utbygging i området vurderes å være en vesentlig økning uansett valg av utbyggingsalternativ. De siste årene er det bygd ca 40 hytter pr år i kommunen vår, så det er viktig at det settes tidsperspektiver, utredes utbyggingsrekkefølger og finansieringsmodeller for utbyggingen. Jfr føringene i kommunedelplanen må utbyggingsområdene vurderes ut fra det store landskapsbildet i Vestlia, og det må utredes hvordan bygningsmasse bør fordeles i forhold til lokale terrengvariasjoner. Utbyggingen bør skje ihht til ABC-prinsippene, hvor de mest sentrale områdene bebygges med høy utnyttelsesgrad og utnyttelsen reduseres utover i landskapet. Under vises to av illustrasjonene Opus as har utarbeidet i forbindelse med planarbeidet, som illustrerer 1) Nullalternativet, slik vi har det i dag, og 2) Utbyggingsalternativ C. Illustrasjonene viser de foreslåtte endringene i et område som i dag har et hovedpreg av natur og friluftsliv, men tilrettelagt for reiseliv og alpint. Dette er en del av Geilo sin identitet og historie, og denne utsikten betyr mye for både fastboende og gjester. En utbygging etter 6

7 alternativ C vil endre områdets hovedpreg og Geilo sitt «uttrykk». Det er viktig at en er bevisst disse store endringene i landskap og uttrykk, når en slik massiv endring planlegges. Disse konsekvensene i uttrykk og landskap må tilstrekkelig belyses og utredes i planarbeidet. Illustrasjon av nullalternativet (Kilde: Opus as) Illustrasjon av utbyggingsalternativ C (Kilde: Opus as) Konsekvensutredning av natur, friluftsliv, kultur Vestlia er i dag i tillegg til å være et reiselivsområde, et viktig natur-, kultur- og friluftsområde med stor lokalverdi. Opus as har registrert hvilke verdier som ligger i planområdet i 7

8 form av natur, kultur, friluftsliv m.m, og det er utarbeidet utkast til delutredningene for disse temaene i tråd med planprogrammet. Det er viktig at planforslaget ivaretar viktig natur- og kulturverdier for fremtiden. Disse er viktige elementer i et reiselivsområde, og bør kunne nyttes til fordel for områdets utvikling. Administrasjonen vil i samarbeid med Opus as kvalitetssikre disse konsekvensutredningene frem mot 1. gangs behandling. Konsekvenser for Hol kommune Områdeplanen er et avgrenset geografisk område, men planen gir konsekvenser og ringvirkninger langt utenfor sine arealgrenser. Rådmannen ser det som svært viktig i denne fasen å da belyse hvilke konsekvenser en utbygging på 500 til 900 nye enheter i Vestlia vil få for Hol kommune, lokalsamfunnet og ikke minst for kommunebudsjettet. Vann, avløp og resipient Det er ikke utarbeidet vann- og avløpsplan for områdeplanen enda, da denne skal følge planforslaget til 1. gangs behandling. Det er opplyst i utredningsdokumentene at planområdet ligger innenfor rensedistrikt Geilo, men det er ikke riktig. Området ligger hverken innenfor vannforsyningsdistrikt eller rensedistrikt for Geilo. Dette betyr at utbyggingen ikke er tatt med i prognoser for fremtidig behov, og at det må søkes å utvide rensedistriktet. Dette må gjøres i samråd med Fylkesmannen. Det er vann fra grunnvannsbrønner på Geilo, og kapasiteten på disse er begrenset. Det er vanskelig/kostbart å opprette nye vannkilder på Geilo, så dette må avklares i VA-plan. Avløpsledningen som i dag ligger nederst i Vestlia har dårlig fall. Det er også i høysesong utfordringer med kapasitet på renseanlegget. Disse utfordringene vil øke i takt med økning av antall fritidsboliger i området. Rådmannen understreker viktigheten av å utrede disse forholdene godt nok før 1. gangs behandling. Geilo renseanlegg har utslipp i Usteåne, som tidvis har svært liten vassføring. Dette medfører at utslippet av renset avløpsvann har en negativ innvirkning på vannkvaliteten i elva. Det foreligger en rammetillatelse til utslipp i Usteåne i dag, og det må vurderes om denne må revideres pga den økte belastningen. Rådmannen ser at det allerede ligger kapasitetsutfordringer innenfor vann- og avløp i Vestlia/Geiloområdet, og disse utfordringene vil øke med økt utbygging og belastning av anleggene. Rådmannen kan ikke tilråde noen utbygging i Vestlia uten at det utredes kapasitet og nødvendige tiltak. Disse tiltakene må sikres gjennomført før utbyggingen gjennom rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler. Her vil det måtte stilles krav om at alle parter dekker sin forholdsmessige andel av utgiftene. Trafikk og Geilo sentrum På hverdager flyter som regel trafikken godt på fv. 40 forbi Vestlia og inn gjennom Geilo sentrum. Men i helger og spesielt i ferier i vinterhalvåret er det til tider kaotisk i krysset inn til Vestlia, inn mot Geilo sentrum og gjennom rundkjøringa. Et kapasitetsproblem i kryss til fv. 40 må sikres gjennom regulering og sikring av rekkefølgebestemmelser i planforslaget. 8

9 Når det gjelder trafikken inn mot sentrum, vil denne øke vesentlig med utbygging i Vestlia. Det er allerede utfordringer gjennom rundkjøringen og inn i sentrum på «toppene», og disse vil øke uten gjennomføring av avbøtende tiltak. Det er også til tider svært vanskelig å finne parkering i Geilo sentrum i helger og vinterhøytider. Det må utredes hvor stor kapasitet Geilo sentrum har, og hvilke løsninger/tiltak som kan gjennomføres for å kunne håndtere trafikkøkning. Rådmannen mener det må som en del av en slik utredning belyses muligheten for å åpne for detaljvarehandel/matvarehandel utenfor sentrumskjernen/i Vestlia. Dette er et vanskelig både faglig og politisk spørsmål, og det er helt klart i strid med dagens sentrumssatsing. Det må også utredes muligheter for parkeringsavgifter, parkeringsindikatorer, parkering utenfor sentrumskjernen, shuttlebuss, tilrettelegging for gangforbindelser m.m. Geilo legesenter og helse Geilo legesenter er legevakt for hele Hol kommune med store svingninger på pasienthenvendelser gjennom året. Erfaringen er at sesong og antall høyaktivtetsdager er i stadig økning. Vi kan definere ca 40 dager i året som høyaktivitetsdager med bemanning på 2-4 medarbeidere og 2-4 leger. På høgaktivitetsdager er kommunale bygningsfasiliteter maks belastet. Pasienter med skader kan ha behov for tilsyn etter prosedyre og/eller i påvente av transport til heim eller sykehus. Det er svært ofte ventetid på transporttjeneste og behandlingsrom/legekontor på legesenteret fylles opp. Vi har i perioder brukt et «akuttrom» på Geilotun, og dette må remobiliseres. Med utbygning av 500 til 900 hytter vil vi beregne 7 10 % økning i antall henvendelser på høgaktivitetsdagene. Det vil også bli en økning i antall henvendelser generelt gjennom hele året, men det vil vi kunne «absorbere» i vår ordinære drift. En økning i omfang på 7-10 % vil i praksis si 8-15 flere henvendelser/konsultasjoner/behandlinger pr høgaktivitetsdag. For å møte en slik aktivitetsøkning i legetjenesten vil det være behov for styrking, spesielt av medarbeiderpersonellet. Utgiftene til en slik styrking estimeres til kr (inkludert sosiale utg.) på årsbasis. Hyttegjester har også krav på hjemmetjeneste når det oppholder seg i kommunen, og det er i dag 5-8 oppdrag pr dag på hyttegjester. Hjemmetjenesten er sprengt på toppdagene i dag. Disse tallene forventes å øke uavhengig av utbygging i Vestlia grunnet økning i antall høystandardhytter i kommunen. En utbygging i Vestlia vil kanskje øke oppdragene med 10 % som utgjør 0,5 oppdrag pr dag. Friluftsliv - Stier og løyper Opus as sitt utkast til delutredning av konsekvenser for friluftsliv, herunder også stier og løyper konkluderer med at utbygging i området gir svært positiv verdi for nærmiljø og friluftsliv, da det tilrettelegges ytterligere fasiliteter for friluftsliv og vintersport. De mener også det bør sikres trygge kryssinger av Bakkestølvegen og at eksisterende stier og løyper som f.eks Pariserløypa bør integreres i videreutviklingen slik at mulighetene blir flere og ikke færre. 9

10 Rådmannen vurderer Ustedalsfjorden Rundt, Pariserløypa og skiløypene mot Ruperanden og Grønnebakken som noen av de aller viktigste nærløypene til Vestlia. Disse løypene er i dag mye brukt, og særlig på dager med mye vind og vær i høyfjellet trekker mange inn i disse lavereliggende løypene. Status på disse løypene i høysesong, er at det til tider er svært høyt antall brukere. Hol kommune får henvendelser om dette både fra fastboende og hytteeiere. Administrasjonen stiller spørsmål ved hvordan en 14 % - 26 % økning av antall mennesker på Geilo/ i Vestlia vil påvirke kapasiteten på disse anleggene. Det er viktig at kapasiteten på disse løypene utredes i planprosessen og med evt forslag til avbøtende tiltak. Dette vil være særlig viktig dersom løypesystemet også skal avlaste for biltrafikk inn mot Geilo sentrum. Rådmannens oppsummering/ konklusjon: Utviklingen i Vestlia har potensiale til å kunne løfte Geilo som reiselivsdestinasjon, men det er viktig at dette gjøres med et felles mål og felles helhetlige strategier. Det bør ligge grundige helhetlige konseptprosesser i bunn for en regulering, da områdeplanen bare er et verktøy for å kunne gjennomføre en ønsket utvikling. Rådmannen mener derfor dette må gjøres i det videre arbeidet. Hva er riktig konsept for bærekraftig utvikling av Vestlia/Geilo? Hvordan videreutvikle alpinområdene, hvordan bli konkurransedyktige, hvordan få helårsaktivitet og arbeidsplasser? Hva er det Geilo trenger? En utbygging med nye enheter kan gi Geilo en økning på 14% - 20% - 26% i antall mennesker på de aller største høysesongtoppene. Hvilke konsekvenser har dette for blant annet Geilo sentrum, VA-anlegg, Ustedalsfjorden Rundt, Legesenteret? Dette er kommunale ansvarsområder som vil kunne gi store økonomiske baksmell for kommunebudsjettet og skattebetalerne våre på senere tidspunkt, dersom dette ikke tas med i beregningene allerede nå. En utbyggingsavtale med utbyggerne vil uansett innhold, forplikte kommunen til å komme med sitt «forholdsmessige» bidrag. Det er viktig at de økonomiske utredningene legges frem til 1.gangs behandling, slik at dette ligger med som en del av KU. Vestlia har i dag ca. 190 fritidsboliger og mye natur og friluftsområder, og nedbygging av arealer kan ikke kompenseres. Hvilke naturområder bør bevares, og hvilke landskapselementer må ivaretas? Hvordan kan Vestlia bygges ut på en slik måte at konsekvensene for natur og landskap ikke blir for store? Et hovedspørsmål i den videre prosessen er hvor mange enheter områdeplan for Vestlia til slutt skal bebygges med. Rådmannen mener det må gjøres en vurdering av hvor mange enheter vi har behov for. Hva slags behov har Geilo for fremtidige sengeplasser? Og hva slags sengeplasser trengs det nå og i årene fremover? Hva er konseptet for utvikling av området? Hvilke kostnader til infrastruktur, aktivitetsområder m.m. må dekkes inn med salg av fritidsenheter? Behov for enheter må så vurderes opp mot konsekvensene av størrelsen på utbyggingen. Administrasjonen er usikker på hvor stor utnyttelse området og Geilo tåler med bakgrunn i de temaene denne saken tar opp, og hvor store konsekvensene vil vise seg å være for de ulike alternativene. Dette må belyses svært grundig i det videre arbeidet med saken. 10

11 Rådmannen har skjønt at utbyggerne ønsker å fremme et planforslag med maksimal utnyttelse, alternativ C med 900 nye enheter. Dersom det er politisk vilje til å regulere et slikt omfang av nye enheter i Vestlia, understreker rådmannen viktigheten av utarbeidelse av gjennomføringsplaner og finansieringsmodeller, for å begrunne en så vesentlig utbygging. Rådmannen anbefaler at disse spørsmålene blir godt besvart i planforslag med tilhørende KU og planbeskrivelse, og at det legges til rette for et godt samarbeid mellom alle partene i saken. Utbyggere/Opus og administrasjonen må samarbeide om å fremme et godt utredet og begrunnet planforslag. Og det er viktig at det politiske miljøet orienteres jevnlig om planarbeidet. Videre fremdrift Rådmannen vil umiddelbart etter denne behandlingen innkalle utbyggere/grunneiere og Opus as for å revidere fremdriftsplanen, planlegge videre arbeidsfordeling og samarbeid i tråd med kommuneplanutvalgets føringer. Fremdriftsplanen fremmes til ny politisk behandling i august/september. Det er et mål at saken ikke drøyer unødig ut i tid. Rådmannens innstilling: Kommuneplanutvalget vedtar følgende føringer for det videre arbeidet med «Områdeplan for reiselivsområde Vestlia, Geilo»: 1. Det må utarbeides et felles konsept for helhetlig reiselivsutvikling av Vestlia. Det skal gjennomføres en konseptprosess hvor Hol kommune, utbyggere/grunneiere, Visit Geilo m.fl. deltar. 2. Områdeplanen skal være en plan for et felles utviklingsområde, dvs området må planlegges og bygges ut i fellesskap på tvers av eiendomsgrenser. Det gagner ikke Geilo å bygge flere konkurrerende heisselskaper med hver sine bunnstasjoner, hver sine serviceanlegg m.m. 3. Det må legges gode strategier for å nå målene fra planprogrammet om - å videreutvikle et eksisterende ski- og fritidstilbud. - destinasjonsutvikling med fokus på en økning i antall nedfarter og heiser. - å legge til rette for mangfoldighet i aktiviteter gjennom alle årstider. 4. Planen må legge strategier for å bli et «bærekraftig reisemål», jfr prosjekt Visit Geilo. 5. Planforslaget skal legge opp til en tett utnytting av de «sentrale» områdene i planen, så skal de ytre områdene mot natur og friluftsområder bebygges lettere, jmf ABCmodellen. Det er viktig at utbyggingsområder og bygningenes høyde, størrelse og tetthet vurderes ut fra det store landskapsbildet og de mindre terrengvariasjonene. 6. Det skal utarbeides en fleksibel områdeplan for Vestlia, slik at det ikke legges opp til titalls detaljreguleringsplaner i etterkant. Det er da viktig at områdeplanen avklarer fremtidig infrastruktur, byggegrenser, grøntstruktur/grøntareal, adkomst, parkering, samt regler for utbygging og estetikk. 7. Planen vil uansett utbyggingsalternativ A, B eller C legge til rette for vesentlig utbygging og vesentlig økning i antall enheter/mennesker. Konsekvensutredningene må vise hvilke utfordringer dette vil gi kommunale ansvarsområder også utenfor planområdet, hvilke løsninger/tiltak som kan gjennomføres og estimert kostnad på disse. Her forutsettes det tett samarbeid mellom administrasjonen og Opus as/utbyggere. 11

12 8. Geilo sentrum er under utvikling og under stort trafikkpress i høytidene allerede i dag. Rådmannen bes utrede trafikk- og parkeringskapasitet inn mot sentrum, herunder løsninger/mulige tiltak, herunder om det bør og kan åpnes for matvarehandel i Vestlia. Det forutsettes tett samarbeid med Statens Vegvesen og Buskerud Fylkeskommune. Denne saken fremmes som egen sak til kommuneplanutvalget. 9. Det må utarbeides en finansieringsmodell for hele konseptet, som viser hvordan dette skal gjennomføres, herunder er utbyggingsrekkefølge vesentlig. 10. Det må igangsettes arbeid med modell for utbyggingsavtaler, og denne må foreligge til 1. gangs behandling. 11. Det må utarbeides vann- og avløpsplan som også vurderer kapasitet fra grunnvannsbrønner, og at det er kapasitet for avløp i ledningsnett og renseanlegg. Arbeidet må gjøres i tett samarbeid mellom Opus as og Hol kommune (Teknisk etat). 12. Det må utredes planens innvirkning på nærløyper i planområdet, som Ustedalsfjorden Rundt, Pariserløypa og løype mot Ruperanden og Grønnebakken, og vurderes avbøtende tiltak. 13. Det forutsettes et tett samarbeid mellom utbyggere/konsulent og kommunens administrasjon, og at det det politiske miljøet oppdateres jevnlig på planarbeidet status. Dette for å sikre god informasjonsflyt og god forankring av planens innhold hos alle involverte. Det må også legge opp til bred medvirkning i høringsfasen. 14. Basert på endelige konsekvensutredninger må det legges inn rekkefølgebestemmelser som sikrer gjennomføring av nødvendig infrastruktur som følge av utbyggingen, herunder: a. Alpintilbud, stier og langrennsløyper, herunder sikring av Pariserløypa, tilgang til Ustedalsfjorden Rundt m.m. b. Legesenter c. Trafikk- og gangsystem innenfor planområdet d. Vann- og avløp e. Trafikk/ parkering i Geilo sentrum Dette er overordnete politiske føringer for planarbeidet. Den endelige vurdering av antall enheter, utforming av planen, utbyggingsavtaler m.m. må gjøres i den formelle planprosessen basert på endelige konsekvensutredninger. 12