Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 2012/ Signhild Johanne Volden

Transkript

1 2012/ Areal og samfunnsplanlegging Dato for siste revisjon: Kommunestyrets vedtak: Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 2012/ Signhild Johanne Volden Planbeskrivelse PlanID Detaljregulering for del av Svebergmarka felt B2 Forslagsstillere: Planlegger: Norgeshus AS Tiltakshaver: NH Stjørdal Tømrerservice AS Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks 140, 7551 HOMMELVIK Torggata E-post Telefaks Org.nr postmottak@malvik.kommune.no

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Beskrivelse/avgrensning 3 2. Områdets karakter 3 3. Planstatus 4 4. Planens intensjon 6 5. Eierforhold 6 6. Kartgrunnlag 7 7. Formålsbeskrivelse Konsentrert småhusbebyggelse Lekeplass Kjøreveg Annen veggrunn Felles parkering Grønnstruktur 9 8. Annet Vann/avløp/overvann/el-forsyning/renovasjon Sol/Skygge Geoteknikk/Områdestabilitet Støy Naturmangfold Avvik fra overordnet plan Grad av utnytting (%-BYA) Justering av byggegrense mot Svebergvegen Endring av plangrense/formålsgrense Oversikts over innkomne merknader i forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsarbeider Oversikts over innkomne merknader i forbindelse med offentlig ettersyn ROS-analyse 17 Side 2 av 2

3 1. BESKRIVELSE/AVGRENSNING Området ligger på Sveberg, på nordsiden av E6, ca. 3 km nordvest for Hommelvik sentrum. Planområdet er på totalt ca. 7 daa (alle formål). Høydekotene i terrenget går fra ca. 139 moh. 161 moh. 2. OMRÅDETS KARAKTER Bilde 1: Oversiktsbilde Google Earth Planområdet er nordvendt og har utsikt mot Trondheimsfjorden. I dag består tomta for det meste av bar- og lauvskog, mindre vegetasjon i kantene, samt fjell i dagen enkelte steder. Bilde 2: Ortofoto av planområdet Side 3 av 3

4 Området avgrenses av Svebergvegen i sør, Vidhaugen (veg) i øst og nord. Avgrensningen følger for øvrig formålsgrensen til B2 avsatt i overordnet plan, med unntak av formålsgrensen i vest som søkes justert gjennom detaljreguleringen for B2 (omtales nærmere i avsnitt «Avvik fra overordnet plan»). Bilde 3: Utsikt fra området mot Trondheimsfjorden og eksisterende bebyggelse i nord 3. PLANSTATUS I nåværende kommuneplan for Malvik (godkjent ) ligger planområdet innenfor område B15, som er regulert til boligformål. Bilde 4: Utsnitt kommuneplan Malvik Side 4 av 4

5 For området gjelder godkjent reguleringsplan «Reg.75E Reguleringsplan for deler av Svebergmarka boligområde» (vedtatt ). Her er planområdet benevnt B2 og regulert til konsentrert småhusbebyggelse. I følge vedtatte reguleringsbestemmelser til 75E skal bebyggelsen i B2 utformes som eneboliger/2-mannsboliger, rekke- eller kjedehusbebyggelse eller terrassert/lavblokkbebyggelse i mindre enheter. Byggehøyden skal ikke overstige 3 etasjer (medregnet sokler). Utnyttingsgraden er fastsatt til 30 %-BYA for felt B2 der felles bakkeparkering skal medregnes i bebygd areal. I henhold til. politisk prinsippavklaring av parkeringsnormen for Svebergmarka , er det følgende parkeringsnorm som gjelder: Boligtype Eneboliger/2-mannsboliger Kjede/rekke, flermannsboliger, tunstruktur Flerbruksenheter/leiligheter Parkeringskrav - minimum 2 plasser + 1 pr. utleiedel. Garasje regnes som parkeringsplass. Behovet for gjesteparkerings vurderes ved detaljregulering. Faktor gjesteparkering 0,25 pr. boenhet. 2 plasser pr. boenhet. Garasjer regnes som parkeringsplass. Fortrinnsvis i fellesløsninger. Behovet for gjesteparkering vurderes ved detaljregulering. Faktor gjesteparkering 0,25 pr. boenhet. 1,5 plasser pr. boenhet inkl. gjesteparkering, fellesløsning i kjeller. For boenheter over 100 m 2 skal det avsettes minst 2 p-plasser per enhet i fellesløsning i kjeller. For felt B2 stiller overordnet plan krav om at det avsettes minimum 5m 2 per boenhet i felles lekeplass ved inngang. Minimum størrelse for denne type lekeplass skal være 150 kvm. Den kan da betjene inntil 30 boenheter, og avstand fra bolig skal være maks 50 meter. Området skal ellers benytte LEK3 i overordnet plan (Reg.75E) som nærlekeplass/strøkslekeplass. Bilde 5: Utsnitt «Reg.75E Reguleringsplan for deler av Svebergmarka boligområde» Side 5 av 5

6 I bestemmelsene til 75E er område B2 en del av sone 1 Smiskaret. Utbygging av sone 1 er igangsatt og har ingen gjenværende krav til infrastruktur. 4. PLANENS INTENSJON Formålet med planen er å legge til rette for: Bygging av 17 nye enheter i form av kjedet eneboligbebyggelse, evt. noen leilighetsbygg, i inntil 3 etasjer (inkl. sokkel), med tilhørende fellesareal. En andel av boligenhetene (4 enheter) skal ivareta tilgjengelighetskravet. Etablering av 2 lekeareal som betjener ulike deler av området, der prinsipper om universell utforming og tilgjengelighet ivaretas. Bestemmelsene tar ellers høyde for at intern teknisk infrastruktur og fellesareal skal være ferdig etablert før nye boliger tas i bruk. Perspektivene under er ment å vise skalaen av prosjektet og bygningsuttrykkene. Bilde 6: 3D perspektiv (feltet sett fra øst) Bilde 7: 3D perspektiv (feltet sett fra nord) 5. EIERFORHOLD Planområdet er underlagt gårds- og bruksnummer: - 46/462, 461: Hjemmelshaver Malvik kommune Side 6 av 6

7 Malvik kommune har for øvrig inngått opsjonsavtale med Stjørdal Tømreservice AS, Kristoffersen Entreprenør AS og Geko Eiendom AS. Tidspunkt for avhending er nærmere bestemt i avtalen. 6. KARTGRUNNLAG Kartgrunnlaget er digitalt teknisk kartverk, EUREF 89 Sone 32. Ekvidistanse er 1 meter. 7. FORMÅLSBESKRIVELSE 7.1 Konsentrert småhusbebyggelse (B2-A - B2-C) Samlet areal 3,9 daa. Områdene B2-A - B2-C er regulert til konsentrert boligbebyggelse. Det tillates oppført inntil 10 enheter i B2-A, 4 enheter i B2-B og 3 enheter i B2-C. Området har en krevende topografi. Området B2-A er sterkt skrånende med adkomst fra nedsiden av feltet. Vi har sett på ulike tilnærminger for plassering av boliger inne på området for å kunne prosjektere boliger med kvaliteter som kommer fremtidige beboere til gode. Vi har jobbet med å ivareta stigningsforhold for adkomst, god stedstilpasning ved å unngå de store skjæringene inne i terrenget, samtidig som vi har lagt vekt på at boligene får best mulig sol- og utsiktsforhold. Vi har valgt å legge bebyggelsen inn i skråningen, og på denne måten minimere silhuettvirkningen av bebyggelsen opp mot terrenget. Utslagsgivende for den vertikale plasseringen av bygningsrekkene har vært fremføring av interne kjøreveger som skal ivareta akseptable stigningsforhold, samtidig som skråningsutslagene begrenses. Gulvet på bygningene er plassert ca cm over senterlinjen på internvegene (tatt høyde for naturlig avrenning fra den enkelte tomt). Alternativet hadde vært å skjære vegen inn i terrenget lenger sør/på oversiden av boligene ved hjelp av støttemurer som tar opp det sterkt skrånede terrenget, samt å legge boligene ut på pynten av området. Da flere av boligene får fra 1 2 sokler for å kunne tilpasses terrenget i størst mulig grad, anså vi løsningen med å ta opp terrengforskjellene med byggene som mest hensiktsmessig. I tillegg oppnår vi å få et fint og lett tilgjengelig felles uteareal for alle boligene på en «naturlig høyde» på tomten. Adkomsten for de fleste boligene vil pga. av valgte løsning være fra sokkeletasjen, slik at vi ikke er i stand til å ivareta kommunenes mål om at 40% av boenhetene skal være tilgjengelige. Tomtens karakter tilsier at dette ikke lar gjennomføre om størrelsen på enhetene (BRA) skal holdes på et akseptabelt nivå. For planlagte leilighetsbygg i B2-B (4 leiligheter) skal det for øvrig legges til rette for at alle enhetene ivaretar tilgjengelighetskravet. Dette tilsvarer ca. ¼ av alle planlagte enheter. Området er for øvrig tenkt med et moderne formspråk med helhetlig materialbruk med variasjon på boligenes størrelser. Detaljplanen stiller følgende krav til parkeringsdekning for delområdene : B2-A, eneboliger i kjede: 2 biloppstillingsplasser/enhet i direkte tilknytning til boligen. B2-B, leilighetsbygg: 1,5 biloppstillingsplass/enhet på egen tomt eller felles p-plass f_p2 og f_p3. B2-C, eneboliger i kjede: 2 biloppstillingsplasser/enhet i direkte tilknytning til boligen. Side 7 av 7

8 Det skal i tillegg avsettes min. 0,25 gjeste p-plass/enhet på felles p-areal f_p1- f_p2. Dette er iht. parkeringsnormen angitt i overordnet reguleringsplan (Reg. 75E), jf. politisk prinsippavklaring Detaljplanen setter også krav til min. 40m 2 privat uteoppholdsareal (MUA) pr. enhet på terreng eller balkong/veranda (samlet). Dette kommer som et tilleggskrav til arealer avsatt felles lek. 7.2 Lekeplass (f_lek1, f_ LEK2) Samlet areal 0,36 daa. Lekeplass f_lek1 plasseres i tilknytning til barnehagen på de flatere partier av området for bedre å ivareta prinsipp om UU. Dette er også den gunstigste plasseringen i forhold til sol. Vegen må skjæres ned langs berget der f_lek1 er lokalisert for å ivareta akseptable stigningsforhold (5-6 %), og dette vil «frigjøre» et flatere areal mot Vidhaugen i nord. F_LEK1 må sikres mot Vidhaugen i nord med klatresikkert gjerde. F_LEK2 er lokalisert i tilknytning til de østligste delfeltene B2-B, og B2-C. I f_lek2 må det etableres støttemur i sør om det skal være trinnfri overgang til lekearealet fra adkomstveg f_kv2 og krav til UU/tilgjengelighet ivaretas. Arealregnskap: 240 m 2 (f_lek1)+ 120 m 2 (f_lek2) = 360 m 2 felles lekeareal. Felles lekeareal pr. enhet = 360 m2 / 17 = 21 m 2 /enhet. Reguleringsbestemmelsene setter krav til at lekeplasser ved inngang skal være minimum 150m 2. I planframlegget ivaretar kun f_lek1 dette kravet, men f_lek2 er ment å være sekundær lekeplass for bare 5 enheter (2 øvre enheter i B2-B, samt 3 enheter i B2-C). Ettersom f_lek1 alene ivaretar kravet til lekeareal, er dette å regne som et ekstra «gode» for beboerne. Avstanden til f_lek1 er på maks 50m for beboere i B2-A og beboere i sokkelleilighetene i B2-B. For beboere i overetasjen i B2-B og B2-C er avstanden til f_lek2 maks 30m. Hver enhet skal i tillegg ha min.40m 2 privat uteoppholdsareal (MUA). 7.3 Kjøreveg (f_kv1, f_kv2) Samlet areal 0,58 daa. Adkomstvegene f_kv1 og f_kv2 er regulert til felles private veger med 3,5m vegbredde (inkl. skulder). F_KV2 skal ikke ha større stigningsgrad enn 1:20. Ellers legges det opp til blandet trafikk på adkomstvegene f_kv1 og f_kv2. Det er ikke nødvendig med snuhammere på f_kv2 da den har en lengde i underkant av 35 meter, og personbiler kan benytte private oppkjørsler til å snu. 7.4 Annen veggrunn teknisk anlegg (f_avt) Samlet areal 0,43 daa. Annen veggrunn kan benyttes til skjæring/fylling, teknisk infrastruktur i grunnen, evt. manøvreringsareal ved inn-/utkjøring til boliger. Annen veggrunn er regulert i bredde 1,25m på hver side av adkomstvegene f_kv1 og f_kv2. Side 8 av 8

9 7.5 Felles parkering (f_p1- f_p3) Samlet areal 0,23 daa. Felles parkeringsplasser skal disponeres av områdets beboere etter følgende deling: - F_P3 skal i sin helhet benyttes av beboere i overetasjen av leilighetsbygg i B2-B (2 enheter). - 3 p-plasser i f_p2 skal benyttes av beboere i sokkelleilighetene i B2-B (2 enheter). - Øvrige plasser i f_p2 og hele f_p1 skal benyttes til felles gjesteparkering for alle beboere i planområdet. Parkeringsregnskap for felles parkeringsplasser f_p1-f_p3: - Felles gjesteparkering: 17 x 0,25 p-plass/enheter 5 p-plasser. - Privat parkering B2-B: 4 x 1,5 p-plasser/enheter = 6 p-plasser. For de 2 øverste enhetene i leilighetsbygget i B2-B skal det opparbeides 1 p-plass i direkte tilknytning til boligenheten (inne på gult område). Det kan derfor trekkes fra 2 p-plasser fra krav til privat parkering for B2-B på felles parkeringsareal. Det innebærer at det må etableres totalt 9 p-plasser til privat parkering for B2-B, samt gjesteparkering i f_p1-f_p3. Dette er det tatt høyde for i planforslaget (jf. plankart). For øvrig løses kravet til parkering for B2-A og B2-C på boenhetenes private grunn. 7.6 Grønnstruktur (f_g) Samlet areal 1,44 daa. Fremføring av adkomstveger. etablering av p-plasser og lekeareal innebærer stedvis vesentlige terrenginngrep i form av skjæringer og fyllinger (spesielt gjelder dette nord for f_kv1. Disse arealene skal gis en tiltalende behandling etter ferdigstillelse av veger og annen teknisk infrastruktur, ved at arealene «glattes ut» og tilsås med stedegen vegetasjon. Det er lagt inn en grønnkorridor mot Svebergvegen som tenkes beplantet med småvokst vegetasjon som en visuell og støymessig buffer mot trafikk. 8. ANNET 8.1 Vann/avløp/overvann/el-forsyning/renovasjon VA/O-vann: Malvik kommune har opparbeidet teknisk infrastruktur fram til Området og stikkledninger inn på tomta. Stikkpunktene er vist i figuren under med røde sirkler. Det må anlegges egne fordrøyningsanlegg for overvann/takvann på eiendommen og egnede lokaliseringer av disse vil være under f_p2, evt. også og vest på tomta langs f_kv1 (markert med blå sirkler). Ellers legges samleledninger for VA- og overvannsledninger langs med vegtraseene f_kv1 og f_kv2. Konkrete VA-planer og planer for håndtering av overvann skal for øvrig følge søknad om tillatelse til tiltak. Side 9 av 9

10 Bilde 8: Påkoblingspunkt VA / overvann El-fors.: Det finnes ikke påkoblingsmulighet til fjernvarmeanlegg i området. Det legges derfor i utg. punktet opp til tradisjonell strømforsyning i området, da investeringskostnadene/enhetskostnadene for et fellesanlegg basert på vannbåren oppvarming blir svært høye for et boligfelt av en slik karakter og størrelse. En skal likevel ikke utelukke at det for utbygger kan være aktuelt med vannbåren oppvarming av planlagte enheter (privat grunnvannsbrønn med boring på egen tomt), men dette vil det tas konkret stilling til i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. Avfall: Eksisterende avfallsstasjoner ved Vidhaugen barnehage og o_ra1 felt B11 og B12 (jf. planid ) er tenkt benyttet, og det er derfor ikke krav til egen avfallsstasjon på eiendommen. Avfallsstasjonen ligger ca. 100m øst for innkjøringene til felt B2. Lokaliseringen er vist bildet på neste side. Bestemmelsene åpner likevel for at det kan etableres felles renovasjonsanlegg på vestsiden av utkjøring fra f_kv1 til Vidhaugen på areal benevnt f_avt (annen veggrunn- teknisk) på plankartet. 8.2 Sol/skygge Det er utarbeidet sol/skyggestudier for 21. mars, 21 juni, 21 juli og 21 desember kl , og I månedene november-januar ligger solen kl bak terrenget i sør og området er derfor skyggelagt hele dagen. I oktober og februar vil planlagte boliger kaste skygge på boligtomtene 46/495, 496 og 497 når sola står høyest i sør (kl. 1200). Side 10 av 10

11 Ellers i året kaster ikke planlagt bebyggelse nevneverdig skygge på eksisterende boligbebyggelse i sør. F_LEK1 har en fremskutt beliggenhet mot nord og får derfor gunstige mulig solforhold tomteforholdene tatt i betraktning. Dette er ikke tilfellet for F_LEK2 som ligger nedsenket i terrenget i østre hjørnet av tomta. Dette skyldes de terrengets karakter sør og vest for arealet og ikke planlagt bebyggelse. På sommerhalvåret vil for øvrig også denne ha en del sol i store deler av dagen. Bilde 9: Lokalisering av avfallsstasjon o_ra1 i felt B12 (rød sirkel) 8.3 Geoteknikk/Områdestabilitet I forbindelse med reguleringsarbeidet har Rambøll utført en befaring og prøvegraving på felt B2 den Rapporten «Svebergmarka, Felt B2 Geoteknisk vurdering» (datert ) oppsummerer resultatet av denne befaringen og tidligere grunnundersøkelser foretatt i området. Tidligere undersøkelser har vist at det er svært varierende grunnforhold i Svebergmarka, men generelt liten løsmassemektighet over fjell. Befaringen og prøvegravingen viser at en har varierende, men generelt gode grunnforhold på felt B2. Det er ikke utført undersøkelser for å kartlegge løsmassenes deformasjonsegenskaper, men det antas at massene generelt er lite kompressible og gir lite setning. En må imidlertid være oppmerksom på at det ved oppfylling inne på feltet kan være svært varierende løsmassemektighet under fyllingene, stedvis også bart fjell/løsmasse. For å unngå differansesetninger, anbefales det derfor å la fyllinger ligge en stund før de bebygges, asfalteres eller kantsteinsettes. Det må unngås å fundamentere bygg delvis direkte på fjell og løsmasser, i så fall anbefales det at en undersprenger fjellet og masseutskifter noe av løsmassene med kvalitetsmasser av sprengt stein. Mot den ovenfor liggende vegen i sør (Svebergvegen) må det ikke utføres utgraving e.l. som påvirker stabiliteten av denne negativt. Bygg og andre anlegg nærmest vegfyllinga i sør bør derfor legges lett i terrenget for å unngå utgraving i foten av fyllinga. Side 11 av 11

12 Rambøll forutsetter at geotekniker skal følge anleggsarbeidene på felt B2 slik at en kan kontrollere grunnforholdene nærmere og at forutsetningene deres er riktige. 8.4 Støy Støyrapport utført av Asplan Viak (sist revidert ), konkluderer med at det strengt tatt ikke er nødvendig med spesielle støyskjermingstiltak mot tilgrensende veger (Svebergvegen i sør og Vidhaugen i nord). Støysonekart beregnet 4m over eksisterende terreng er vist under. Støysonene ligger som vi kan se godt utenfor byggegrenser fra Svebergvegen og Vidhaugen (gul sone tangerer så vidt byggegrensa i det sørøstre hjørnet av B2-C) Bestemmelse om tilfredsstillende støynivå er lagt inn i reguleringsbestemmelsene og sikrer at kravene opprettholdes også ved en eventuell forandret fremtidig situasjon (jf. 3.9, 4.2 og 7.3). 8.5 Naturmangfold Bilde 10: Støysoner 4 m over terreng uten skjerming Det er i planarbeidet gjort en vurdering iht. Naturmangfoldloven av hvorvidt foreslåtte utbygging berører og evt. vil få konsekvenser for naturmangfold. Naturmangfoldlovens 8 krever at utredning i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. I følge miljøstatus.no og artsdatabanken.no er det ingen registreringer av viktige eller utvalgte naturtyper. Naturbase viser ingen registreringer av prioriterte arter eller andre forekomst av vernede arter eller naturområder innenfor planområdet. Artskart 1.6 viser heller ingen forekomster av arter på rødlista til planområdet. Det er ikke gjennom varsel om oppstart eller på andre måter framkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i området som ikke er fanget opp av ovennevnte registeringer. Det kan derfor heller ikke påvises negative effekter av tiltaket på naturmangfold. Side 12 av 12

13 Kravet i naturmangfoldlovens 8 om at vurdering av saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, anses dermed som oppfylt. 9. AVVIK FRA OVERORDNET PLAN 9.1 Grad av utnytting (%-BYA) Utnyttingsgrad er satt til 30 % - BYA i overordnet plan.. Ser man på delfeltene B2-A-B2-C isolert, varierer % - BYA mellom %. At utnyttingsgraden blir høyere innenfor de enkelte delfelt, er en naturlig følge av at det gjennom detaljreguleringen avsettes til andre formål enn bare boliger (lekeareal, kjøreveger, parkering, m.m.). I framlegg til detaljplan er utnyttingsgrad i % - BYA for hele tomta sett under ett (som gult område i Reg. 75E) ca. 31 %. Da er felles parkeringsplasser i f_p1 f_p3 medregnet. Regnestykket er som følger: Samlet bebygd areal for delfeltene B2-A - B2-C (m/ privat park.): ca. 2050m 2 P-plass areal i f_p1 f_p3 = 10 x (5m x 2,5m) = 125m 2 %-BYA for hele B2= (2050m m 2 )/6975m 2 = 31% Det vises i denne forbindelse til teknisk forskrift 3-5 og 3-11 (definisjonen av tomt). Detaljplanforslaget avviker med ca. 1 % hva utnyttingsgrad angår. Forslagstiller/regulant kan ikke se at avviket har nevneverdige konsekvenser, og har av den grunn valgt å prøve planforslaget for kommunen i den form det foreligger. 9.2 Justering av byggegrense mot Svebergvegen I overordnet plan er byggegrensa satt til 20 m fra senterlinja til Svebergvegen. Vi har lagt byggegrensa 14 m fra eiendomgrensa, og dette tilsvarer ca. 19,5m fra senterlinjen av vegen, altså et avvik på 0,5m. Ny byggegrense er påført plankartet. Vi har måttet overskride denne bla. for å ivareta tilstrekkelig snumulighet for biler fra private biloppstillingsplasser for boliger i B2-A. Denne forskyvningen medfører likevel ikke nevneverdige konsekvenser for stabiliteten mot fyllingsfoten til Svebergvegen. Den vestre og midtre delen av B2-A består hovedsakelig av fjell i dagen, mens det for den østre delen (3 siste boenhetene) skal fylles opp i bakkant av boligene. Geoteknisk vurdering har tatt utg. punkt i at boligene kan plasseres inntil den omsøkte byggegrensen. 9.3 Endring av plangrense/formålsgrense Vestlig avgrensing av planområdet er justert i forhold til regulert formålsgrense for B2 i Reg. 75E. Vi har i møte med Malvik kommune , som eier av nabotomta i vest, funnet dette som en mer hensiktsmessig avgrensning av området. Selve overskjøtelsen av parsellene kan skje i form av et makeskifte der det erverves og avstås to like store deler. De 2 parsellene som vil bli gjenstand for dette skiftet er på ca. 200m 2 hver. Side 13 av 13

14 Bilde 11: Avståelse/erverv av grunn Det forutsettes selvfølgelig at det er politisk konsensus om en slik justering, og dette vil bli gjenstand for vurdering når planen skal opp til 1.gangsbehandling. Bilde 11 viser omsøkt justering. Rød strek viser areal som søkes ervervet fra kommunen, blå strek viser areal som avstås til kommunen. 10. OVERSIKT OVER INKOMNE MERKNADER I FORBINDELSE MED VARSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEIDER Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt Oppstart av reguleringsarbeider er kunngjort i Adresseavisen , samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt varslet i eget brev datert Merknadsfrist var satt til Merknad fra: Datert Hovedpunkt Sør-Trøndelag Fylkeskommune xx.xx.xx Ikke mottatt Kommentar: Forhold til kulturminner avklart i overordnet plan. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Landbruk og bygdeutvikling: Forutsetter at det legges opp til en utnyttingsgrad i tråd med overordnet plan. Kommentar: Utnyttingsgrad er satt til 30% BYA i overordnet plan. I detaljplanen er samlet utnyttingsgrad for hele tomta (B2) ca. 25 % BYA. Utnyttingsgraden for de enkelte delfelt varierer mellom 40% og 45% BYA. Utnyttingsgraden i detaljplanen blir nødvendigvis høyere ettersom det i denne reguleres inn områder for veggrunn, lekearealer og grønnstruktur. - Miljøvern: Side 14 av 14

15 Rundskriv «T-1442/2012 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging» skal legges til grunn av kommune, regionale myndigheter og berørte statlige etater ved planlegging og behandling av enkeltsaker etter plan- og bygningsloven. Planen åpner for en relativt tung utbygging nært inntil et etablert boligområde. Det må derfor settes krav om at støygrenser som angitt i T1442/2012 skal følges, og nødvendige støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen, angitt i tabell 4 i T-1442/2012, må tas inn i reguleringsbestemmelsene. Kommentar: Det er tatt høyde for nevnte krav over i reguleringsbestemmelsene. - Hensynet til barn og unge, sosial og helse, universell utforming og samfunnssikkerhet: Kommentar: Det er i overordnet reguleringsplan for Svebergmarka (REG. 75 E) bare stilt krav til anleggelse av felles lekeplass ved inngang (5m 2 /enh) der størrelsen ikke skal være mindre enn 150m 2. Dette kravet er ivaretatt i detaljplanforslaget gjennom regulert lekeareal f_l1. Regulant har likevel sett det som hensiktsmessig å etablere 2 mindre lekeplasser som skal betjene ulike beboergrupper/delfelt i området. Dette delvis fordi egnede private uteoppholdsarealer begrenses av tomtas beskaffenhet. Adkomst til lekearealene skal ivareta krav til tilgjengelighet og prinsipper om UU. Samfunnssikkerhet er nærmere kommentert i ROS-analysen. Gjeldende overordnet plan har ellers gitt overordnede føringer for sosial og helse. Statens vegvesen Har ingen merknader til planen. Kommentar: Ingen Norges vassdrags- og xx.xx.xx - Ikke mottatt energidirektorat (NVE) Naboer/gjenboere, andre xx.xx.xx - Ikke mottatt 11. OVERSIKT OVER INKOMNE MERKNADER I FORBINDELSE MED OFFENTLIG ETTERSYN Planforslaget har lagt ute til offentlig ettersyn i perioden Kommunen mottok 5 merknader i alt som er oppsummert med vår kommentar under. Merknad fra: Datert Hovedpunkt Sør-Trøndelag Fylkeskommune Minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Ellers ingen merknader. Kommentar: Ingen. Side 15 av 15

16 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Ingen merknader. Kommentar: Ingen Statens vegvesen Ingen merknader. Kommentar: Ingen Trøndelag Brann og Redningstjeneste IKS Brannkummer må plasseres hensiktsmessig og ivareta forskriftsmessig slokkevannskapasitet. - Forutsetter at brannsikkerhet blir ivaretatt. - Bruk av boliggass må risikovurderes og forutsetter forskriftsmessig håndtering. - Evt. bruk av parkeringskjellere utover bygningskroppen må ta høyde for oppstilling av uttrykningskjeller. Kommentar: All teknisk skal plasseres og dimensjoneres forskriftsmessig. Ikke aktuelt med gassforsyning til boligene og heller ikke p-kjellere under vegareal. Samlet merknad naboer felt B2 xx.xx.xx - Hevder kapasitet på renovasjon for felt B11 og B12 er sprengt, og anser det derfor ikke som en tilfredsstillende løsning. - Frykter mye støv fra anleggsvirksomhet i byggeperioden. Krever at utbygger skifter rensefilter til ventilasjonsanlegg til naboboligene gjennom hele anleggsperioden. Regelmessig feiing av vegen er for å redusere støvmengden. - Tilførselsveier må utformes slik at det ikke øker overvannsbelastning på eksisterende kummer. - Må settes krav om at støygrenser som angitt i T1442/2012 overholdes, og at nødvendige støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen tas inn i bestemmelsene. - Tilstrekkelig sikkerhet mot barn som ferdes i området (jf. skilting, opphøyd gangfelt). - Ønsker en beskrivelse av sikring av utbyggingsområde i forbindelse med anleggs-/byggearbeider. Kommentar: Det forutsettes at alle bygge- og anleggsarbeider utføres iht. gjeldende lover og forskrifter. Det er stilt krav til utarbeidelse av sikringsplan (denne skal følge byggemelding) for byggeog anleggsarbeider i bestemmelsene, pkt Når det gjelder feil på overordnet overvannsnett langs kommunale veger er dette et offentlig anliggende. Forslagsstiller kan ikke forvente annet enn at dette er funksjonelt. Utbygger forholder seg ellers til gjeldende regulering for området. Forhold knyttet til sikring/skilting av kommunale veger overlates til den ansvarlige myndighet (kommunen). Side 16 av 16

17 12. ROS-ANALYSE Natur- og miljøforhold Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Jord-/leire-/løsmasseskred Området består delvis av tynne morenemasser med relativt kort avstand til fjell. På store deler av tomta er det også fjell i dagen, Det er likevel utført en geoteknisk rapport av Rambøll i forbindelse med planarbeidene for å kartlegge eventuell risiko/utfordringer i forbindelse med planlagt utbygging. Kvikkleire, ustadige grunnforhold Utenfor risikosoner for kvikkleire/kvikkleireras, jf. data NVE/skrednett. Steinras, steinsprang Is-/snøskred Kjente historiske skred, utbredelse Flomfare Springflo Flomsonekart, historiske flomnivå Sterkt vindutsatt, storm/orkan etc. Mye nedbør Store snømengder Ikke registrerte historiske skred i området, jf. data NVE/NGU. Området ligger forholdsvis eksponert til mot nord og vest, men dette utgjør ingen nevneverdig risiko. Lokalklimatiske forhold tilsier at det ikke foreligger spesielle utfordringer her. Hustyper må dimensjoneres iht. norsk standard (jf. krav til snølast). Side 17 av 17

18 Radon Det er ikke registrert spesielt farlige radonkonsentrasjoner i området, jf. aktsomhetskart NGU. Gjeldende byggeforskrift krever for øvrig at alle bygg til varig opphold skal radonsikres så fremt ikke området er dokumentert radonfritt. Planter, dyr, biologisk mangfold Vurderinger gjort i arbeidet med overordnet plan for Svebergmarka (Reg. 75 E, godkjent ). Drikkevann o.a. biologiske ressurser Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Utbyggingsplaner (boliger, fritidsbebyggelse, næring/industri, infrastruktur etc.) i nærheten av: - drikkevannskilder, nedbørsfelt, grunnvann - landbruksareal - oppdrettsanlegg m.m. vurdere nødvendige tiltak, båndlegging etc. Avklart i overordnet plan. Virksomhetsbasert sårbarhet Forhold / uønsket hendelse Brann/eksplosjon ved industrianlegg Kjemikalieutslipp o.a. forurensning Olje-/gassanlegg Lagringsplass for farlige stoffer f.eks. industrianlegg, havner, bensinstasjoner, radioaktiv lagring ja/nei Vurdering Side 18 av 18

19 Høyspentledninger Alle nye anlegg legges i grunn, Eksisterende anlegg kommer ikke i konflikt med planlagte tiltak i området. Anlegg for deponering og destruksjon av farlig avfall Strålingsfare fra div. installasjoner Gamle fyllplasser Forurenset grunn og sjøsedimenter, endret bruk av gamle industritomter Militære og sivile skytefelt Dumpeområder i sjø Infrastruktur Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer utgjøre en risiko for området? - hendelser på veg - hendelser på jernbane - hendelser på sjø/vann - hendelser i luften Veger med mye transport av farlig gods Trafikkulykker langs kommunale veger kan i ytterste konsekvens svekke infrastrukturen i planområdet for kortere perioder, føre til materielle skader og evt. skade tap av menneskeliv. For øvrig er trafikkmengden langs Vidhaugen og Svebergvegen svært moderat (ingen ekstern gjennomkjøring) og fartsgrensen lav, så sannsynligheten for at alvorlige trafikkulykker skjer langs disse vegene er svært lav. Ellers er det gode evakueringsmuligheter for området både østover og vestover på begge sider av feltet. Ulykkesbelastede veger Dimensjonering av veger/trafikk avklart i overordnet plan for Svebergmarka. Så langt regulant kjenner til er det ikke registrert alvorlige trafikkulykker langs tilgrensende veger. Side 19 av 19

20 Støysoner ved infrastruktur Trafikk fra Svebergvegen i sør vil generere noe støy og Asplan Viak har i denne forbindelse utarbeidet en støyanalyse for området. Lekearealene i planen er ikke utsatt for nevneverdig støy, og gule støysoner ligger godt utenfor byggegrensene til områder avsatt til boliger. Støykonsulenten konkluderer med at støyskjerming ikke er nødvendig. Bestemmelsene sikrer for øvrig at støykrav ivaretas for innen- og utendørs oppholdsarealer (jf. T-1442/12). Strategiske / sårbare objekter Objekter som kan være særlig utsatt for sabotasje/terror, og/eller er sårbare i seg selv og derfor bør ha en grundig vurdering Forhold / uønsket hendelse Sykehus/helseinstitusjon Sykehjem/omsorgsinstitusjon Skole/barnehage Flyplass Viktig vei/jernbane Jernbanestasjon/bussterminal Havn Vannverk/kraftverk Undervannsledninger/kabler Bru/Demning ja/nei Vurdering Side 20 av 20