Årsberetning for Sameiet Rosenborggaten 15 for 2009

Transkript

1 Årsberetning for Sameiet Rosenborggaten 15 for Tillitsvalgte Siden forrige årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styreleder: Ketil Heyerdahl Styremedlem: Stine Ørbeck Styremedlem: Nina Framnes Varamedlem: Lene Wolden Bache Varamedlem: Ann- Magrit Næss 2. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF). Sameiets kontaktperson i OBF er Anne Marie Rabe. Revisjonen er utført av Revisjonsfirmaet Flattum & Co DA v/arne Brænden. 3. Generelle opplysninger om sameiet Sameiet er registrert i Foretaksregisteret med organisasjonsnummer , ligger i bydel Frogner i Oslo og har adresse Rosenborggaten 15, 0356 Oslo. Sameiet består av 43 seksjoner i en bygård. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser, og forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad. Sameiet følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Styreleder kan treffes på mobiltelefon , samt e- post ketil.heyerdahl@gmail.com. 4. Vaktmestertjeneste/rengjøringstjeneste Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste og rengjøring med Gårdreform AS. Firmaet ivaretar oppgavene knyttet til rydding, søppel, plenklipping, snømåking, daglig drift, rengjøring, løpende vedlikehold. Rengjøringen skjer en gang pr. uke i oppganger. 5. Kabelfjernsyn Sameiet har avtale med GET som leverer kabel- tv tjenester, med muligheter for bredbånd, telefoni og digital- tv. Kabel- tv leverandør har servicetelefon 02123, og er betjent mandag til og med fredag mellom kl. 9 og 22. Videre er servicetelefonen betjent lørdag og søndag mellom kl 12 og Parkering Sameiet har tre parkeringsplasser. Årsberetning 2009 for Sameiet Rosenborggaten 15, side 1

2 7. Nøkler/skilt Nøkkel til ytterdør bestilles gjennom styreleder. Nøklene til leilighetene er levert av Automatikk- Service i Vibes gate 31, og nye kan bestilles der. Skilt til ringeklokke besørges av styret. Nytt postkasseskilt kan bestilles hos Hegdehaugen Jernvarehandel en bør da oppgi at en kommer fra Rosenborggaten 15 for å få riktig størrelse og skrifttype. 8. Vaskeri Sameiet har eget fellesvaskeri. Dette kan benyttes i henhold til oppsatte regler. 9. Brannsikringsutstyr I henhold til forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn er det vedtatt at alle boliger skal ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller husbrannslange. Det er den enkelte eiers ansvar å anskaffe og montere og kontrollere utstyret. Sameiet er ansvarlig innen fellesområdene, og det er satt opp brannalarm for disse. 10. Rehabilitering/større vedlikehold Følgende rehabilitering/større vedlikehold er utført de siste årene: 2005: Utskifting og oppgradering av elektrisk anlegg. 2006: Rensing av soilrør. 2007: Oppgraderinger og flytting av postsonelåser i ytterdører i alle oppganger. Nytt callinganlegg installert. 2008: Ytterdører inn til leiligheten skiftet ut. Utskifting og nybygging av balkonger påbegynt. Brannalarmer i fellesanleggene satt opp. 2009: Utskifting av balkonger fullført. Soil- og vannrør i leilighetene og i kjelleren skiftet ut. Tre av takrennene er skiftet ut. Varmekabler i takrennene er skiftet ut. Dørpumper i ytterdører skiftet. 11. Forsikringer Sameiets eiendom er forsikret i forsikringsselskapet Gjensidige med polisenummer Forsikringen er en fullverdiforsikring, dvs. at erstatningsbeløpet ved totalskade skal tilsvare kostnaden ved å gjenoppføre en ny bygning av samme standard og størrelse, etter dagens byggeskikk. Oppstår skade i boligen, forsøk å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden. Skade skal meldes til Gjensidige v/ John Wennersgaard, tlf Den enkelte seksjonseier bør ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre, det vil si utstyr/innredning det er naturlig å ta med seg når en flytter. 12. Overdragelser av seksjoner Det ble i 2009 gjennomført overdragelser av 7 seksjoner. Årsberetning 2009 for Sameiet Rosenborggaten 15, side 2

3 13. Styrets arbeid Styret har avholdt 10 styremøter og behandlet 124 saker av ganske varierende kompleksitet, deriblant følgende i kronologisk rekkefølge: Også i 2009 ble det mye arbeid med balkongene. Arbeidet ble fullført i april, og det hadde oppstått en god del skader som styret måtte vurdere. I tillegg var det en del klager på utførelsen, noe som også ble håndtert av styret. Vi forhandlet frem en pakke for reparasjoner etter balkongarbeidene med entreprenør. Dette innebar at de påtok seg mesteparten av utgiftene. Inkludert i dette fikk vi et nytt gjerde rundt plenen mot Rosenborggaten og ny asfalt utenfor B- oppgangen. Etter at arbeidene ble fullført har vi arbeidet en god del med det økonomiske sluttoppgjøret. Det viste seg at overskridelsene var blitt belastet de som hadde tatt opp lån. I tillegg oppdaget vi at det var utbetalt for mye til entreprenøren i forbindelse med oppussingen av bakkebalkongene. Styret har frem til dags dato arbeidet med å finne ut av dette, samt få til en enighet om hvor mye som skal tilbakebetales fra entreprenøren. Det er grunnen til at sluttoppgjøret er blitt så forsinket. Det ble bestilt og fordelt 26 balkongkasser til de nye balkongene. Disse ble betalt direkte av den enkelte kjøper. Vi fikk et tilbakeslag mht. tilkoplingen til fjernvarme: I motsetning til det vi var forespeilet ble gravingen ikke ført frem til Rosenborggaten 15. Vi har siden vært i dialog med Hafslund Fjernvarme, og har lykkes med å få dem til å gjenoppta arbeidet i løpet av sommeren Gravearbeidene skal være fullført innen , noe som innebærer at vi vil være tilkoplet fjernvarmenettet kommende fyringssesong. Styret hadde en anbudskonkurranse om utskifting av soil- og vannrør i sameiet, og det var rørleggerfirmaet Andersen og Larsen som fikk oppdraget. Dette har vært periodens mest arbeidskrevende sak. Arbeidene har påført beboerne store ulemper med støy og skitt. I tillegg har de vært svært kostbare. På tross av dette har klagene likevel vært relativt få, prosjektets omfang tatt i betraktning. Det viste seg i løpet av arbeidene med soil- og vannrørene at det var en rekke lekkasjer i kjelleren. Derfor måtte også varmtvannsrørene i kjelleren skiftes ut. Det viste seg at dette hadde vært et problem i flere år med mange og dyre småreparasjoner. Det er gjennomført en rekke dugnader: Vi har hatt vår- og høstdugnader i samarbeid med sameiet Rosenborggaten 17. I tillegg har det vært dugnader med å legge ny plen, plante og rydde opp i bedene og mure stenkanter langs bedene. Grøntgruppen har gjort en kraftinnsats for å gjøre bedene til en pryd for sameiet. Vi gleder oss til våren og det fortsatt arbeidet! Det er kjøpt en del utstyr til Grøntgruppen, som trillebår, spade, hagesaks, vannslanger, med mer. I løpet av perioden har styret arbeidet for at så mange som mulig i sameiet kommer på e- postlisten. Dette har vi lyktes med. Ved årsskiftet sto det 73 personer fra 40 leiligheter på listen. Det er følgelig bare tre leiligheter som nå ikke er knyttet til nyhetsbrevene. Dette muliggjør en rask og effektiv kommunikasjon fra styret til sameierne, og fører også til mange tilbakemeldinger til styret. Vi tror også at grundig informasjon bidrar til å knytte sameiet bedre sammen. Styret har sendt ut 57 nyhetsbrev og hengt opp seks oppslag. Årsberetning 2009 for Sameiet Rosenborggaten 15, side 3

4 Heisene er et tilbakevendende problem. De stopper for ofte, og er dyre i drift. Styret prøver å takle så mange stopp som mulig på egenhånd. I løpet av våren skal styret på heiskurs for å lære mer om dette. Styret har fått skiftet ut en del låser og dørpumper. I perioden med balkongutbygging og etterfølgende utskifting av soil- og vannrør har det vært store problemer med parkering, til sjenanse for egne beboere, våre naboer i Rosenborggaten 17 samt Renholdsverkets biler. Vi tror og håper at dette problemet er et tilbakelagt stadium. Det har også enkelte dager vært et problem at biler har parkert ved nedkjørselen til C- og D- oppgangene, med den følge at renholdsverkets biler ikke kommer ned. Vi har fått satt opp et skilt som forhåpentligvis vil hindre dette. På grunn av balkongutbyggingen har styret endret sameiebrøkene for de fleste sameierne. Styret har arbeidet mye med sameiets økonomi, som i perioder har vært anstrengt. Det har vært vanskelig å få oversikt over løpende utgifter og inntekter. I tillegg mangler sameiet en økonomisk buffer for å takle perioder med større utgifter. Mange har tatt kontakt med styret for å få nedbetalt heis- og balkonglånene. Dette skjønner vi godt, for lånene er dyre, noe som skyldes at lånene er uten sikkerhet (sameiet som sådan eier ingen ting og kan derfor ikke stille sikkerhet for lånene). Styret vil legge frem forslag på årsmøtet for å iverksette en såkalt IN- ordning (individuell nedbetaling). Styret hadde en anbudskonkurranse for å få skiftet ut de gamle radiatorventilene med nye termostatstyrte ventiler. Oppdraget gikk til Comfort Storo, og arbeidene gikk stort sett svært greit. Vi håper at dette vil medføre reduserte utgifter til oppvarming. Styret har fått innvilget økonomisk støtte til å gjennomføre diverse ENØK- tiltak (energiøkonomisering). Tiltakene er blant annet fjernvarme og utskifting av radiatorventiler. Vi har hatt to tilfeller av graffiti på veggene mot Rosenborggaten. Styret har fått tilbud om en graffitiordning som medfører at graffitien blir fjernet raskt etterpå mot en beskjeden utgift. Imidlertid er det en relativt høy fast avgift, så vi har latt dette være i bero til vi ser om problemet blir økende. Styret har inntrykk av at det for tiden er relativt lite bråk, med unntak av noen få tilfeller i bestemte leiligheter. Styret har forsøkt å følge dette opp med kontakt med beboere og med de som leier ut leilighetene. Men styret er avhengig av at bråk blir rapportert omtrent umiddelbart, slik at vi kan få snakket med synderne så fort som mulig. Det har vært en del klager på rengjøringen, og styret har tatt opp dette med Gårdreform, som organiserer dette. Vi har inntrykk av at dette har bedret seg noe. Det ble i sommer oppdaget rotter i bakgård og kjeller. Vi tror dette skyldes søppelhåndteringen i sameiet. Gårdreform satte ut giftkasser, og vi har siden ikke fått rapporter om rotter. Styret har reparert taket i tørkeskapene, etter at de ble ødelagt i forbindelse med soil- og vannrørutskiftingen. Styret har vedtatt å bytte ut OBF med OBOS som forvalter. Styret har håndtert en potensiell tvangsutkastelse. Heldigvis løste dette seg ved at beboeren flyttet frivillig. Varmekablene i takrennene var gått i stykker og måtte skiftes ut. Varmekablene koples til om vinteren for å unngå at vannet fryser. Sannsynligvis er det noen år siden disse varmekablene har fungert. Defekte varmekabler medfører store og farlige istapper fra de vannrette takrennene. Årsberetning 2009 for Sameiet Rosenborggaten 15, side 4

5 Sameiets avfallshåndtering er ikke god. For det første er det et problem at enkelte setter til dels store mengder søppel på sameiets fellesarealer, gjerne ved siden av søppelcontainerne. Styret har fem ganger måttet frakte slikt avfall til Haraldrud. For det andre utgjør søppelet og papircontainerne en åpenbar brannfare. Og for det tredje er søppelet en forlokkende godbit for rotter. Sist men ikke minst vil det fra og med 2011 ikke lenger være tillatt med søppelsjakter. Styret vil legge frem forslag på årsmøtet hvordan vi i fremtiden kan håndtere avfallet. Som kanskje de fleste har lagt merke til har vi fått nye nettsider med en rekke nye funksjoner. 14. Helse-, miljø-, og sikkerhetsarbeid Forskrift om systematisk helse-, miljø-, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl. Res. 6 desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i sameiet, plikter å sørge for systematisk oppfølgning av gjeldende krav fastsatt i: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr, brann- og eksplosjonsvernloven, forurensningsloven og arbeidsmiljøloven For å oppfylle kravet, må alle boligselskap ha internkontrollsystem på brannvern, byggherreforskriften ved bygge og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget i fellesområdene og i seksjonene. Følgende er gjort i sameiet: Oppfølging gjennom vaktmestertjeneste, vernerunder og dialog med Brann og redningsetaten i Oslo. 15. Bemerkninger til årsregnskapet for 2009 Regnskapet er ført i henhold til regnskapslovens bestemmelser for små og mellomstore foretak og basert på fortsatt drift. Inntektene i 2009 var totalt på kr ,- Utgiftene i 2009 var totalt kr ,- Resultatet av driften for 2009, inklusive finansielle inn- og utbetalinger, ga et underskudd på kr ,-. Sameiet har negativ endring av disponible midler ved årets slutt med kr ,- Sameiet har negativ bokført egenkapital. Eierne er innstilt på å skyte inn den nødvendige kapitalen, og styret anser derfor at forutsetningene for fortsatt drift er til stede. 16. Inntekts- og kostnadsoverslag for 2010 Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader for året Tallene er vist som en egen kolonne (budsjettall) ved siden av driftsoversikten. Oversikten gir et forventet årsresultat med et underskudd på ,-. Etter avdrag på lån, vil endringen av disponible midler ved årsslutt 2010 være ,- Driften i 2010 er ikke basert på en økning av felleskostnadene. Årsberetning 2009 for Sameiet Rosenborggaten 15, side 5

6 For øvrig vises det til de enkelte tallene i inntekts- og kostnadsoverslaget, som er utarbeidet på bakgrunn av styrets planer for Kommunale avgifter Det er lagt til grunn økning av kommunale avgifter på 15 prosent. Forsikring Generelt ble prisen på bygningsforsikring regulert med 2,8 % 17. Sameiets lån Per hadde sameiet lån i: Fokus Bank, lån nr Handelsbanken, lån nr Oslo, den 2010 Styret i Sameiet Rosenborggaten 15 Ketil Heyerdahl Styreleder Stine Ørbeck Styremedlem Nina Framnes Styremedlem Lene Wolden Bache Varamedlem Ann-Magrit Næss Varamedlem Årsberetning 2009 for Sameiet Rosenborggaten 15, side 6