FORHOLDET TIL LEIETAKER NÅR EIENDOMMEN SELGES

Transkript

1

2 FORHOLDET TIL LEIETAKER NÅR EIENDOMMEN SELGES Ved advokatene Jacob Solheim og Aasta Holm Heide Praktisk Husleierett EstateKonferanse Grand Hotel, 3. mars 2016

3 Temaer Forskjellen mellom salg av eiendom og salg av aksjeselskap Bortfall av leiekontrakt Tinglyste leiekontrakter Forholdet til husleiegaranti Utleiers solidaransvar Kommunal forkjøpsrett til leiegårder Avtalte forkjøpsretter Leietakers kjøpsrett ved en senere seksjonering

4 Salg av utleierselskapet Overdragelse av utleierselskapet med alle leieavtalene Eier 1 Eier 2 Utleierselskapet Leiekontrakter Leier Leier Leier

5 Overdragelse av utleierselskapet Overdragelse av utleierselskapet med alle leieavtalene Eier 1 Eier 2 Leier Utleierselskapet Leiekontrakter Leier Leier

6 Salg av eiendom Salg av eiendom Utleierskifte fra selger til ny eier Transport av leiekontrakt, garanti og eventuelle andre avtaler inngått mellom leietaker og utleier Leietaker risikerer at rettigheter blir ekstingvert ved nye eiers tinglysing av sitt erverv

7 Salg av eiendommen Overdragelse av eiendommen med alle leieavtalene Leier Eier 1 Leiekontrakter Leier Eier 2 Leier

8 Salg av eiendommen Overdragelse av eiendommen med alle leieavtalene Leier Eier 1 Leier Eier 2 Leiekontrakter Leier

9 Bortfall av leiekontrakt Kun aktuelt ved salg av eiendommen, ikke ved salg av selskap Ekstinksjon Følger av tinglysingsloven at dersom ny eier tinglyser sitt erverv og er i god tro om at det ikke eksisterer rettigheter for tredjepersoner i eiendommen, blir disse ekstingvert. Ny eier vil som regel være klar over at det eksisterer en leierett for leietakerne i bygget, men det er unntak. Mindre leieforhold i store porteføljer er ikke like synlige Tilleggsavtaler med utleier (forlengelser, etc) Risiko for at ikke blir videreformidlet ved et salg Kan kreve erstatning av tidligere utleier Tinglysing av leieavtaler og tilleggsavtaler vil eliminere risikoen for at dette kan skje

10 Tinglyste leiekontrakter En fordel for leietaker å tinglyse leiekontrakter Tinglyste leiekontrakter vil alltid være trygge ved et salg Leieretten fremgår av grunnboken Kjøper kan ikke påberope seg at de var i god tro om at den ikke eksisterte Får et visst vern ved utleiers konkurs Kan pantsette en tinglyst leiekontrakt OBS: Tinglyste leiekontrakter er offentlig tilgjengelige Hvis utleier har samtykket til tinglysing bør man være obs på å sørge for at utløpte avtaler slettes fortløpende Leiekontrakter og andre rettigheter forblir registrert i grunnboken til de blir begjært slettet Kan til slutt få en overfylt grunnbok hvis man ikke «rydder opp»

11 Forholdet til husleiegaranti Forholdet til husleiegaranti er sentralt ved salg av eiendommen, normalt ikke ved salg av selskapet Vanlig med krav om samtykke til transport fra finansinstitusjon Tips: Garanti for samtykke til transport i kjøpekontrakt Hovedregel: Utleierskifte innebærer ikke at garantien bortfaller Likevel - større risiko knyttet til å la den stå på tidligere utleier Mulige konsekvenser av manglende samtykke: Tvist med garantist om utbetaling (TOSLO ) Retten så samtykkekrav som en ordensbestemmelse. Banken måtte utbetale. Garantien bortfalt (LE ) Reforhandlet leiekontrakt og transport også på leietakersiden. Banken ikke forpliktet til å utbetale garantisum til ny utleier. Risikerer feilutbetalinger (LB ) Garanti i fremleieforhold transportert til hovedutleier. Garantibeløpet ble utbetalt til fremutleier, ikke utleier. Banken erstattet tapet.

12 Utleiers solidaransvar Gjelder kun ved salg av eiendommen Ved eierskifte kan leietaker kreve at selger stiller seg solidarisk ansvarlig for riktig oppfyllelse av leieavtalen hvis det foreligger saklig grunn, jf. husleieloven 8-6 (2) Ofte fraveket i leieavtaler, inkl. Meglerstandarden Saklig grunn vil typisk være negative forhold ved ny eier Risikoen for mislighold fra utleiers side må ha økt i ikke uvesentlig grad som følge av eierskifte Leietaker må fremsette kravet innen 6 måneder fra leieren fikk eller burde fått kunnskap om eierskifte Er ment å være en ekstra sikkerhet for leietaker ved et salg Leietaker har lite kontroll over hvem ny utleier blir ved et eierskifte Selger kan velge å stille annen sikkerhet i stedet, som selvskyldnerkausjon fra en kredittinstitusjon

13 Kommunal forkjøpsrett til leiegårder Kommunen gjennomfører forkjøpsretten for beboerne Forkjøpsretten utløses når en leiegård eller selskap selges. Minst 50 % av aksjer/andeler eller kontroll overføres Følgende betingelser må være oppfylt for at kommunen kan benytte seg av forkjøpsretten: Leiegården må ha minst 5 boliger Minst halve eiendommen er innredet til beboelse Eiendommen er ikke seksjonert. Unntak samleseksjon. Må være solgt til ny eier Beboerne må danne borettslag/eierseksjonssameie og flertallet må ønske å kjøpe leiegården Leietaker som leier bolig (ikke næring) som har stemmerett Beboerne må kunne dokumentere at de klarer de økonomiske forpliktelsene Kommunen må vedta å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne innen fire måneder fra de fikk fullstendig melding om salg. Kan ikke disponere over eiendommen før avklaring Kjøper vil ikke få refundert investeringer gjort i bygget hvis kommunen melder forkjøpsrett Tips: Vurder lovens betydning for deg og reguler dette i kontrakten Ved et salg kan man f.eks henvende seg til kommunen for å avklare risikoen for at forkjøpsretten gjøres gjeldende

14 Avtalte forkjøpsretter Leietaker og utleier kan ha avtalt at leietaker skal ha forkjøpsrett ved et salg Eksempel ved salg av eiendommen «Hvis utleier ønsker å selge eiendommen, skal leietaker ha førsterett til å kjøpe eiendommen på like vilkår med høyest bindende bud fra andre interessenter. Denne rett varer så lenge leietaker leier leieobjektet.» Eksempel ved salg av selskapet «Dersom salg av eiendommen skjer som overdragelse av aksjer eller andeler i ansvarlig selskap, KS, DA eller lignende, gjelder pkt. 8.1 tilsvarende. Det regnes også som salg når en vesentlig del av aksjene eller andelene overdras. Det samme gjelder dersom et mindre antall aksjer eller andeler, som utgjør bestemmende innflytelse i selskapet, blir overdratt.»

15 Avtalte forkjøpsretter Forkjøpsrett til eiendom reguleres av løysingsrettloven Forkjøpsrett til aksjer reguleres av aksjeloven Partene kan også ha avtalt vilkår for forkjøpsretten Må avklares innen to måneder etter salg, eventuelt av selger før salg Forkjøpsrett til eiendom er i utgangspunktet begrenset til 25 år Forkjøpsrett til aksjer kan være tidsubegrenset

16 Øvrige særskilte rettigheter i leiekontrakter Forkjøpsrett ved Change of Control Aksjene i morselskapet eller holdingselskapet selges Forbud for utleier mot å selge eller leie ut til konkurrerende virksomheter Vil som regel rette seg mot en spesifikk type virksomhet Fåtall av virksomheter hvor dette er aktuelt Spørsmål om forbudet også vil gjelde ved Change of Control hos utleierselskapet Kan også reguleres i konkurranseforbudet Problematikk knyttet til forbudet mot konkurransebegrensende avtaler etter art. 101 (1) i Traktaten om EUs virkeområde og Konkurranseloven 10 (1) som forbyr avtaler som har til formål eller virkning å hindre, innskrenke eller vri konkurransen Konkurranseklausuler kan være i strid med EUs forbud mot konkurransebegrensende avtaler

17 Leietakers kjøpsrett ved en senere seksjonering Hvis utleier ønsker å gjennomføre en full seksjonering av et bygg vil leietaker på tidspunktet for tinglysning seksjoneringen ha rett til å kjøpe vedkommende seksjon, jf. eierseksjonsloven 14 Kjøpesum: ca. 80 % av seksjonens salgsverdi, jf. eierseksjonsloven 16 Gjelder ikke for leie av næringslokaler Unntak for Leieavtaler som varer i mindre enn to år Fremleier Leier av bolig for vanskeligstilte Leier av studentboliger Leieforhold for offentlige embetsmenn Bolig hvor leier har plikt til å bo som følge av utføring av arbeid

18 Kontaktinformasjon Jacob Solheim, partner Solheim har bred erfaring når det gjelder bolig- og næringseiendom, herunder eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, entrepriserett, leieforhold og øvrige spørsmål relatert til fast eiendoms rettsforhold. The Legal 500 EMEA 2015 oppgir at Solheim har superior knowledge of leases Aasta Holm Heide, advokat Heide jobber hovedsakelig med bolig- og næringseiendom, herunder eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leieforhold og øvrige spørsmål relatert til fast eiendoms rettsforhold

19

20 Eiendom IKT Media Arbeidsliv

21 Eiendom

22 Eiendom The Legal 500 EMEA 2015 Within Real Estate, Føyen Torkildsen, Advokatfirmaet is a first tier firm. Newly merged firm Advokatfirmaet Føyen Torkildsen provides prompt and accurate advice to clients includingfabritus Gruppen and OxerGruppen. Andreas Iversen is very experienced across all areas ; Jacob Solheim has superior knowledge of leases ; and Tone Gjertsen is an excellent resource for zoning advice. The outstanding Erlend Balsvik, Ottar Egset and Børge Nygårdshaug are also recommended.»

23 IKT Media

24 IKT/Media The Legal 500 EMEA 2015 Within Intellectual property and TMT, Føyen Torkildsen, Advokatfirmaet is a first tier firm. Traditionally a big- hitter in the TMT sector, Advokatfirmaet Føyen Torkildsen includes some of the country s most impressive practitioners including the energetic Lars Giske, the technically strong Knut Glad and team head Arve Føyen. Clients include Accenture, ICE Communication and Altibox. The firm recruited TMT and privacy expert Eva Jarbekk from an in- house role at Lynx.

25 Arbeidsliv

26 Arbeidsliv The Legal 500 EMEA 2015 Within Employment, Føyen Torkildsen, Advokatfirmaet is a third tier firm. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen provides a responsive service to public and private sector clients across a range of issues including outsourcing contracts and pensions. Lars Skotvedt finds simple solutions to complex questions and continues to handle employment work for Accenture. Preben Haugmoen heads the practice.

27 Juridiske utfordringer og kontrakter i et stadig m er profesjonalisert m arked 27