Finnes de gode LCC rådgiverne? Hverken rådgiverne eller entreprenørene forstår oppgaven, og de snakker jo ikke engang samme språk.

Transkript

1 Finnes de gode LCC rådgiverne? Hverken rådgiverne eller entreprenørene forstår oppgaven, og de snakker jo ikke engang samme språk. Oslo, februar 2016 Ingvald Grønningsæter Kristiansand Eiendom

2 Grunnlaget for en vellykket eiendomsforvaltning. Kristiansand Bystyre har vedtatt at det skal legges til rette for langsiktig planlegging av vedlikehold. På grunnlag av anbefalinger fra KE ble det vedtatt å dele den totale eiendomsmassen i to «A-bygg» og «B- bygg». I gruppen «A-bygg» inngår : - Alle fremtidige nye bygg og de bygg som vil bli rehabilitert. - Alle bygg som har blitt bygd eller rehabilitert de senere år. - Hvert år tilstreber man å få overført flere bygg fra B til A. Alle A- bygg har tilstandsgrad 1 i h.h.t. NS Status i dag er at 84 av 135 bygg er klassifisert som «A- bygg». 2

3 Hvordan gjør vi så dette? Før et bygg vedtas bygget eller rehabilitert må det foreligge en kalkyle. Det lages også en LCC beregning som inkluderer planlagt vedlikehold. LCC beregningen danner grunnlaget for en Vedlikeholdsplan. KE opererer med et 30 års perspektiv. De årlige vedlikeholdsbudsjetter over en 30 års periode, nåverdi beregnes, og deles så likt utover perioden. Det enkelte bygg vil da få tilført mer penger enn det er behov for de første årene. «Overskuddet» settes av på fond. Midler fra dette fondet utbetales så i år med høye vedlikeholdsutgifter. Det skal ikke være nødvendig å be om bevilgning. 3

4 Det lages LCC beregninger på følgende tidspunkt i forbindelse med gjennomføringen av et prosjekt : 1. Tidlig fase. Grunnlaget for å gjennomføre en LCC analyse på dette stadium er at det er gjennomført tidligfasekalkyle i ISY Calcus. På dette nivå utføres LCC kalkylen med egne interne ressurser. 2. Ved godkjent forprosjekt. Her har vi også ambisjoner om å håndtere LCC analysen selv. Det blir jo en LCC analyse på elementnivå. Avhengig av entreprisemodell blir det rådgivere eller totalentreprenøren som innkalles ved behov for bistand. 3. Ved ferdig bygg. Omfattende seanse med rådgivere og entreprenører til stede. Det er viktig at alle er forberedt og motiverte og at det finnes en god prosessveileder i lokalet som behersker programmet. 4. Etter to års drift. Ledes av byggforvalter. Hensikt : Å sammenholde egne nøkkeltall med de faktisk påløpte kostnader for det enkelte bygg. 4

5 Våre erfaringer så langt.. Prosjekt 1. Rådhuskvartalet nytt administrasjonsbygg for Kristiansand Kommune Prosjektet ble gjennomført etter «Samspill» metoden. Etter forprosjekt og godkjent målsum gikk prosjektet videre omtrent som en totalentreprise. Vi hadde, i kontrakten, sikret oss at vi skulle få utviklet en komplett LCC analyse underveis som skulle ende opp i en «som bygget» analyse. I tidligfase hadde vi møter med rådgivergruppen for å avklare ambisjonsnivå og metodikk for utvikling av LCC. På dette tidspunkt satt vi på skolebenken og var tilhørere. Verktøy : Statsbyggs LCC Web. 5

6 Det ble gjennomført noen beregninger i tidligfase på et veldig overordnet nivå. Når det skulle gjennomføres «som bygget» LCC kom det tydelig frem at hverken rådgivergruppen eller entreprenørene hadde den nødvendige kompetanse til å utføre arbeidet. Av forskjellige grunner valgte vi i dette prosjektet å ikke «stå på krava». Resultat : Ingen LCC analyse 6

7 Prosjekt 2 : Hellemyrhallen Flerbruks idrettshall bygd i totalentreprise. I egen regi laget vi en tidligfase LCC analyse basert på Statsbyggs LCC web. Ved tildeling av kontrakt ble LCC beregningen oversendt til totalentreprenøren Veidekke. Totalentreprenøren hadde egen ressursperson som utviklet LCC analysen videre i byggefasen. Byggherren ble fortløpende holdt løpende informert om utviklingen av analysen. Veidekke gjorde en god jobb og overleverte en «som bygget» LCC ved ferdigstillelse. 7

8 Prosjekt 3. Fagerholt Skole ferdigstilles til påske. Totalentreprise BRG Entreprenør AS Tidligfase LCC gjorde vi selv på LCC-web Likeledes LCC ved forprosjektstadiet Lcc web. «Som bygget» analysen ble utført i ISY Calcus. Det ble satt av en hel dag til gjennomføring av analysen. 8

9 Følgende deltakere var innkalt : Byggherrens prosjektleder møteleder Representant for programvare leverandøren ( Nois) Prosessleder Dvs. stille de riktige spørsmål til deltakerne og operere tastaturet. Totalentreprenøren v/ Prosjektleder Alle underentreprenører m/ sine respektive rådgivere 9

10 Våre erfaringer fra denne seansen : Første del av dagen bar preg av «læring» om å sette LCC informasjon inn i et system. Alle bidragsytere var forberedt på å levere og virket motiverte. Nois stilte spørsmålene til forsamlingen og byggherren var ordstyrer. Det var god innsats og stemning i lokalet. Det var helt klart en fordel å sitte i plenum å gjøre dette. Programvaren oppleves som krevende og en prosessveileder med kunnskap om programvaren er et suksesskriterium. Informasjonen blir derved riktig strukturert. Entreprenører og rådgivere hadde undervurdert arbeidsomfanget. 10

11 Til byggherren : Ta jevnlig opp betydningen av god kvalitet på LCC analysen og hold poteten varm gjennom hele prosjektet. 11