Stavanger Handelseiendom AS

Transkript

1 P R O S P E K T Tilbud om kjøp av aksjer i Stavanger Handelseiendom AS Innbetalt egenkapital: NOK 40 mill. Antall aksjer: 400 Innbetaling pr. aksje (0,25 %): NOK Bestillingsperiode: Fra og med 21. mars til og med 18. april 2007* *Bestillingsperioden kan avsluttes tidligere enn 18. april 2007 dersom salget av aksjer er fulltegnet på et tidligere tidspunkt. Bestillingsperioden kan også forlenges for en periode på 20 virkedager. Tilrettelagt av 16. mars 2007 Distribuert gjennom

2 Meddelelse Dette Prospektet er utarbeidet av First Securities ASA i samarbeid med Styret i forbindelse med invitasjon til deltakelse i Videresalget av aksjer i Stavanger Handelseiendom AS ( Selskapet ). Prospektet inneholder en innbydelse til bestiller om mulig kjøp av aksjer i Selskapet. Formålet med Prospektet er å gi en beskrivelse av hvordan investorer gjennom bestilling av aksjer kan investere i Selskapet og å gi en beskrivelse av den organisasjonsstruktur som opprettes i den forbindelse. Prospektet er et EØS-prospekt som er kontrollert og godkjent av Oslo Børs i medhold av Verdipapirhandelloven 5-7. Enhver ny vesentlig omstendighet eller vesentlig unøyaktighet som kan få betydning for vurderingen av aksjene i Selskapet, og som oppstår eller blir kjent mellom godkjennelse av dette Prospektet og Bestillingsperiodens endelige utløp, vil bli meddelt gjennom et tillegg til Prospektet, jfr. Verdipapirhandelloven Prospektet inneholder vesentlig informasjon som bør leses før investor beslutter å kjøpe aksjer i Selskapet. Investorer oppfordres til å konsultere egne rådgivere før slik beslutning fattes. Investering i fast eiendom direkte eller via selskapsstrukturer er alltid forbundet med risiko for tap. En beskrivelse av et utvalg risikofaktorer er inntatt i kapittel 2 i Prospektet, men denne beskrivelsen er ikke ment å være uttømmende. Aksjene som kan bestilles vil ikke kunne bestilles utenfor Norge dersom dette vil være ulovlig etter den rett som gjelder i den aktuelle jurisdiksjon, eller dersom dette vil kreve særskilte tiltak eller tillatelser for å etterkomme relevante regler i den aktuelle jurisdiksjon. Ingen andre enn de som er beskrevet i Prospektet er autorisert til å gi informasjon eller tilsagn på vegne av Selskapet eller Tilretteleggeren i forbindelse med Videresalget som er beskrevet i dette Prospektet, med mindre noe annet fremgår av Prospektet. Dersom noen likevel gir slik informasjon, må disse anses som uberettiget til dette. Enkelte uttalelser i Prospektet kan oppfattes å være av forutseende karakter og involverer en rekke risiki og usikkerheter. Uttalelsene kan identifiseres ut fra bruk av forutseende terminologi slik som tror, forventer, kanskje, vil, vil kunne, søker, er forventet å, burde eller lignende uttrykk. Uttalelsene benyttes i Prospektet om blant annet strategi, konkurranse, planer og finansiell-, markedsmessig-, og driftsmessig utvikling relatert til Selskapet. Denne typen uttalelser er nødvendigvis basert på subjektive vurderinger. Selskapet kan ikke gi noen garanti for at uttalelsene vil vise seg å være korrekte, da de faktiske resultatene kan vise seg å variere vesentlig fra slike uttalelser. Eventuelle tvister som måtte springe ut av dette Prospektet er undergitt norsk lov og norske domstolers eksklusive myndighet. Prospektet er kun utarbeidet på norsk. 1

3 1 SAMMENDRAG RISIKOFORHOLD ANSVARSERKLÆRINGER BAKGRUNN FOR VIDERESALGET OG BESTILLINGSTEKNISKE DATA STYRE OG LEDELSE EIENDOMSMARKEDET I NORGE BESKRIVELSE AV EIENDOMMENE OG LEIEFORHOLD FINANSIELL INFORMASJON STAVANGER HANDELSEIENDOM AS SKATTEMESSIGE FORHOLD DEFINISJONER VEDLEGG 1: BESTILLINGSBLANKETT VEDLEGG 2: VEDTEKTER SELSKAPET VEDLEGG 3: ÅRSREGNSKAP FOR SELSKAPET VEDLEGG 4: ÅRSREGNSKAP HELGØ EIENDOM MARIERO AS VEDLEGG 5: ÅRSREGNSKAP HELGØ EIENDOM SANDVED AS VEDLEGG 6: ÅRSREGNSKAP HELGØ EIENDOM STOKKA AS VEDLEGG 7: RAPPORT VEDRØRENDE PROFORMA TALL VEDLEGG 8: INFORMASJON OM STYRETS MEDLEMMER OG DAGLIG LEDER

4 1 Sammendrag Sammendraget gir en kortfattet beskrivelse av de mest sentrale punktene i Prospektet, uten at informasjonen i Sammendraget er ment som uttømmende. Sammendraget må leses som en innledning til resten av Prospektet, slik at enhver beslutning om å investere i Selskapet må baseres på Prospektet som helhet. Prospektet et utarbeidet av Tilrettelegger i samarbeid med Styret. I Prospektet benyttes en rekke begreper som er skrevet med stor forbokstav. Disse begrepene skal forstås i samsvar med definisjonene i kapittel Innledning SpareBank 1 SR-Bank ( SR-Bank ) og First Securities ASA ( First ) inviterer herved investorer til å investere i Stavanger Handelseiendom AS ( Selskapet ). SR-Bank (Postboks 250, 4066 Stavanger, telefon 02002) eier pr. i dag alle aksjene i Selskapet. Gjennom Videresalget planlegger SR-Bank å selge samtlige aksjer i Selskapet til Selskapets investorer. Videresalget rettes mot både institusjonelle og private investorer. Samlet ramme for Videresalget er NOK 40 mill. 1.2 Beskrivelse av Stavanger Handelseiendom AS Selskapet Selskapet eier alle aksjene i SHE Eiendom AS ( Investeringsselskapet ), hvis eneste virksomhet er å eie de tre datterselskapene Helgø Eiendom Stokka AS, Helgø Eiendom Mariero AS og Helgø Eiendom Sandved AS ( Eiendomsselskapene ). Selskapet og Investeringsselskapet utgjør sammen med de underliggende Eiendomsselskapene Selskapsstrukturen. Selskapsstrukturen ser dermed ut som følger: Stavanger Handelseiendom AS ( Selskapet ) SHE Eiendom AS ( Investeringsselskapet ) Helgø Eiendom Stokka AS Helgø Eiendom Mariero AS Helgø Eiendom Sandved AS SR-Bank har i forbindelse med erverv av eiendommene og etablering av Selskapsstrukturen innbetalt NOK 40 mill. som egenkapital til Selskapet, denne tilbys videresolgt gjennom herværende Prospekt. Hensikten med Videresalget er å tilby investorer muligheten til å investere i markedet for næringseiendom. 3

5 1.2.2 Styre og ledelse Styre Selskapet har et styre bestående av følgende personer: - Sveinung Hestnes, styreleder - Jahn Fredrik Hoff, styremedlem - Petter Fossan, styremedlem Etter Videresalget vil Styret innkalle til generalforsamling for å velge nytt styre i Selskapet. Administrasjon Selskapet har ingen ansatte. Det er inngått Forretningsføreravtale med First Business Services AS omfattende blant annet daglig ledelse. Revisor Selskapets revisor er PricewaterhouseCoopers AS, Karenslyst Allé 12, 0278 Oslo. Avtale med First Business Services AS om forretningsførsel og daglig leder First Business Services AS har inngått avtale om forretningsførsel (Forretningsføreravtale) med Selskapet, Investeringsselskapet og de tre underliggende Eiendomsselskapene. Forretningsfører skal rapportere til de respektive selskapers styre slik det følger av avtalen mellom partene og bestemmelsene i aksjeloven Historikk og vedtekter Selskapet ble stiftet 29. november 2006 under navnet Rogaland Næringsinvest III AS. Ved ekstraordinær generalforsamling den 31. januar 2007 endret Selskapet navn til Stavanger Handelseiendom AS. Selskapets aksjekapital er NOK 10 mill. fordelt på 400 aksjer hver pålydende NOK Selskapets formål er begrenset til, gjennom direkte eierskap eller gjennom eierskap i datterselskap, å eie, utvikle, drifte, forvalte og realisere eiendommer beliggende i Breidablikkveien 3a (gnr 20, bnr 898) i Stavanger kommune, Øvre Stokkavei 46 (gnr 58, bnr 1402 snr 6 og 7) i Stavanger kommune, samt Asheimveien 2 (gnr 40, bnr 247) i Sandnes kommune, samt hva herved står i forbindelse, herved eventuelt å eie og drive utleie av inventar og utstyr som har forbindelse med drift av fast eiendom Eiendommene og leieforhold Det ble inngått avtale den 25. januar 2007 mellom Helgø Matsenter AS ( Selger ) og SHE Eiendom AS ( Kjøper ) om kjøp av aksjene i Helgø Eiendom Stokka AS, Helgø Eiendom Mariero AS og Helgø Eiendom Sandved AS. Eiendommene omfatter til sammen ca kvm. tomt og samlet gulvflate ca kvm. BTA. Det er etablert til sammen ca. 300 parkeringsplasser på eiendommene, hvilket fordeler seg på ca. 70 på Stokka, ca. 114 på Mariero og ca. 116 på Sandved. Det ble den 25. januar 2007 inngått leiekontrakt mellom Helgø Matsenter AS (Leietaker) og Eiendomsselskapene (Utleier). Leieforholdet løper fra 15. februar 2007 til 15. februar 2019, hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Leieforholdet kan ikke sies opp i leieperioden. Leietaker har en opsjon til å forlenge leietiden i tre perioder à 10 år ( ) på likelydende betingelser. Opsjonen gjelder for alle eiendommene under ett og må gjøres gjeldende senest innen to år før den aktuelle leieperioden utløper. 4

6 Brutto leie for 2007 er NOK 13 mill. (eks. mva.). Netto leie for 2007 er estimert til NOK (eks mva.) hensyntatt forretningsførsel, styrehonorar og revisjonskostnader. Leietaker dekker eiendomsskatt, forsikring samt ytre og indre vedlikehold. Leiesummen forfaller til betaling forskuddsvis den 1. virkedag i hvert kvartal. Leiesummen justeres årlig i henhold til Statistisk sentralbyrå KPI, dog slik at årlig regulering av leien ikke skal være større enn 3,5 % og ikke mindre enn 1,5 %. Første regulering finner sted 1. januar 2008, med basis i endring av indeksen fra oktober 2006 til oktober Det vises til pkt 7.4 for nærmere informasjon om leieforhold og leietaker. 1.3 Finansiell informasjon SHE Eiendom AS inngikk avtale med Helgø Matsenter AS den 25. januar 2007 om kjøp av samtlige aksjer i Eiendomsselskapene. Vederlaget for aksjene er basert på en eiendomsverdi stor NOK , hensyntatt fratrekk for latent skatt og med tillegg for alle eiendeler i selskapenes balanser (unntatt eiendommen og latent/utsatt skattefordel), samt fradrag for all gjeld i selskapenes balanser. I forbindelse med erverv av eiendommene er det inngått en låneramme stor NOK 175 mill. som fordeles mellom Investeringsselskapet og Eiendomsselskapene. Nærings- og handelsdepartementet har innvilget dispensasjon fra aksjeloven 8-10 slik at eiendommene kan brukes som sikkerhetsstillelse. Det er Selskapets målsetting å foreta utdelinger (i form av utbytte, tilbakebetaling av aksjekapital/overkurs o.l.) fra og med våren/sommeren Målsettingen er at utbytte skal stabiliseres på et nivå ca. 5-6 % av innbetalt egenkapital Oversikt over kapitalisering og gjeldsforpliktelser Tabellen nedenfor viser oversikt over kapitalisering pr 31. desember 2006 og de vesentlige hendelser som har skjedd etter sist utgitt finansiell informasjon. Stavanger Handelseiendom AS Aksjekapital Overkurs Annen EK Opptjent egenkapital Egenkapital 1) Langvarig gjeld (pantesikret) 2) Langvarig gjeld (garantert) Langvarig gjeld (ikke pantesikret/ikke garantert) Total kapitalisering Justering for vesentlige hendelser etter sist utgitt finansiell informasjon ) SR-Bank har i forbindelse med stiftelsen av Selskapet og etterfølgende kapitalforhøyelse gjort et samlet innskudd stort NOK 40 mill. i Selskapet. 2) Selskapsstrukturen er innvilget en samlet låneramme stor NOK 175 mill. som langsiktig pantesikret gjeld, hvorav NOK er anvendt av Investeringsselskapet. Tabellen nedenfor viser en oversikt over langvarige og kortvarige netto gjeldsforpliktelser pr. 31. desember 2006 og de vesentlige hendelser etter sist utgitt finansiell informasjon. 5

7 Justering for vesentlige hendelser etter sist utgitt finansiell informasjon A Kontanter B Likvide midler - - C Likvide verdipapirer - - D Likviditet (A + B +C) E Kortsiktige finansielle fordringer - - F Kortsiktig banklån - - G Kortsiktig andel av langsiktig banklån - - H Annen kortsiktig finansiell gjeld - - I Kortsiktig finansiell gjeld - - J Netto kortsiktig finansiell gjeld (I - E - D) K Langsiktig banklån L Utstedte obligasjoner - - M Annen langsiktig gjeld - - N Langsiktig finansiell gjeld (K + L + M) O Netto finansiell gjeld (J + N) Proforma finansiell informasjon Ettersom Selskapet ble etablert i 2006 og ikke har noen lang historikk, samtidig som det eksisterer historikk for de oppkjøpte Eiendomsselskapene, er det utarbeidet proforma balanse og resultat for Formålet er å vise Selskapets økonomiske stilling og resultat dersom alle transaksjoner hadde vært gjennomført pr. 1. januar Det vises til pkt. 8.2 i Prospektet for nærmere beskrivelse av proforma finansiell informasjon. Proforma finansiell informasjon er kun ment som en illustrasjon og reflekterer kun en hypotetisk situasjon, de representerer derfor ikke Selskapets faktiske finansielle posisjon eller resultater Årsregnskaper Selskapet vil til enhver tid utarbeide selskapsregnskaper og konsernregnskaper i overensstemmelse med regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk. Det er utarbeidet revidert årsregnskap for Selskapet fra stiftelsesdato den 29. november 2006 til 31. desember Dette følger som vedlegg Nærmere om Videresalget Bestilling av aksjer Prospektet inneholder en innbydelse til investor om å inngi bestilling om kjøp av aksjer i Selskapet. Minimumsbestilling er én aksje à NOK , tilsvarende 0,25 % av egenkapitalen i Selskapet. Bestillingsperioden løper fra og med 21. mars 2007 til og med 18. april 2007 kl Tilrettelegger kan etter slikt forvarsel som beskrevet i pkt 4.2 forkorte eller forlenge Bestillingsperioden. Aksjer i Selskapet vil bli distribuert av SR-Bank og First. Korrekt og fullstendig utfylt Bestillingsblankett må være mottatt av Tilrettelegger innen utløpet av Bestillingsperioden: 6

8 1.4.2 Tildeling First Securities ASA Postboks 147 Sentrum 4001 Stavanger Telefaks: Tildeling av aksjer forventes å skje innen 2 virksomhetsdager etter Bestillingsperiodens utløp, og melding om tildeling vil bli sendt senest dagen etter tildeling til den adresse som fremgår av Bestillingsblanketten Betaling Innbetaling vil skje ved at den enkelte bestiller, ved utfylling og signering av Bestillingsblanketten, gir Tilrettelegger en engangsfullmakt til å belaste bestillers oppgitte bankkonto for det beløp som tilsvarer det antall aksjer bestilleren er blitt tildelt. Belastning vil bli foretatt umiddelbart etter tildeling av aksjene. Engangsfullmakten vil være gyldig fra det tidspunkt Bestillingsblanketten er mottatt av Tilrettelegger frem til senest 30. april Bestillere må være oppmerksom på at Bestillingsperioden kan forkortes elles forlenges som beskrevet i pkt 4.2. Aksjene vil bli overført den enkelte investors VPS-konto så snart som mulig etter at vederlaget for aksjene er belastet kjøpers konto Omkostninger i forbindelse med Videresalget I forbindelse med det forestående Videresalget av aksjer i Selskapet vil det påløpe omkostninger samlet estimert til NOK som vil bli dekket av Selskapet. For nærmere informasjon om omkostninger i forbindelse med Videresalget se pkt Aksjenes rettigheter Aksjene er berettiget til eventuelt utbytte fra og med regnskapsåret 2007 og gir for øvrig rettigheter for investorene i Selskapet fra det tidspunkt aksjene er registrert på investors VPSkonto. Det er Selskapets målsetting å foreta utdelinger (i form av utbytte, tilbakebetaling av aksjekapital/overkurs o.l.) fra og med våren/sommeren Målsettingen er at utbytte skal stabiliseres på et nivå ca. 5-6 % av innbetalt egenkapital. Nåværende aksjonær vil ikke utbetale utbytte til seg selv før aksjene er videresolgt. Hvor stor andel av Selskapets overskudd og/eller frie egenkapital som deles ut til investorene besluttes hvert år av Selskapets generalforsamling etter innstilling fra Styret. 1.5 Skattemessige forhold Private investorer Aksjene i Selskapet er formuesskattepliktige, men vil som følge av likningsmessige verdsettelsesregler ofte ha en lav formuesmessig verdi. Norske personlige aksjonærer vil bli beskattet ved utbytteutdelinger fra Selskapet. Den delen som ligger innenfor normalavkastning (skjermingsfradrag) av aksjeinvesteringen, vil i midlertidig ikke bli skattlagt hos aksjonæren. Utdeling av midler gjennom kapitalnedsettelser vil ikke være skattepliktig for investorene. Gevinst ved salg av aksjer vil være skattepliktig, og tap fradragsberettiget. 7

9 1.5.2 Selskapsinvestorer Aksjeselskaper og lignende selskaper skattlegges ikke for utbytte fra Selskapet, og er heller ikke skattepliktige for gevinst ved salg av aksjer i Selskapet. Tilsvarende er tap ikke fradragsberettiget. 1.6 Risiko Investering i aksjer innebærer alltid en risiko for tap. Investering i Selskapet er blant annet forbundet med følgende risikoforhold, som er nærmere omtalt i kapittel 2: - Risiko knyttet til fremtidig eiendomsverdi og avkastning i eiendomsmarkedet, samt usikkerhet knyttet til soliditet hos leietakerne - Risiko knyttet til den generelle utviklingen i økonomien (makroøkonomiske forhold) - Risiko knyttet til utviklingen i rentenivå - Risiko knyttet til eventuelle endringer i skatte- og avgiftsreglene - Risiko som følge av usikkerhet rundt verdien av og likviditeten i aksjene - Risiko knyttet til avtaleverk og rammebetingelser - Likviditet i omsetning av aksjene i annenhåndsmarkedet Disse forhold, samt øvrig informasjon i Prospektet, må tas med i betraktningen i forbindelse med bestilling av aksjer i Selskapet. 1.7 Andre forhold Styret kan holdes erstatningsansvarlig for opplysningene som gis i sammendraget, men kun dersom sammendraget er misvisende, ukorrekt eller selvmotsigende lest i sammenheng med resten av Prospektet. Prospektet er kun utarbeidet på norsk og eventuelle tvister som måtte oppstå vedrørende Prospektet er underlagt norsk lov og norske domstolers eksklusive myndighet. Dersom Prospektet senere oversettes, og det skulle oppstå en rettstvist knyttet til opplysningene i Prospektet, kan en saksøkende investor i henhold til nasjonal lovgivning være forpliktet til å dekke kostnader forbundet med oversettelse av Prospektet forut for behandling av saken. 1.8 Transaksjoner med nærstående parter Selskapet kjenner ikke til noen transaksjoner som Selskapet har vært involvert i som involverer nærstående parter, utover hva som er beskrevet i kapittel 5. Alle avtaler vurderes som ordinære forretningsavtaler inngått på markedsmessige vilkår. 1.9 Tilgjengelige dokumenter I tillegg til vedlagte dokumenter vil følgende dokumenter være tilgjengelige hos First Securities ASA i minst 12 måneder: - Stiftelsesdokumenter for Selskapet - Alle rapporter, brev og andre dokumenter, verdivurderinger samt erklæringer fra eksperter m.v. som er inkludert eller referert til i Prospektet - Årsregnskap for alle selskaper i Selskapsstrukturen siste to regnskapsår forut for Prospektdato - Prospekt med vedlegg 8

10 2 Risikoforhold 2.1 Innledning Enhver investering i aksjer er forbundet med en risiko for tap eller dårligere avkastning enn forventet. Aksjenes verdi kan så vel øke som minske. De primære risikomomenter er beskrevet i dette kapittelet, uten at fremstillingen er ment å være uttømmende. Investering i næringseiendom kan anbefales til langsiktige investorer med god tilgang på kapital og med god evne til å vurdere risiko. 2.2 Generell risiko Risikoen ved investering i fast eiendom knytter seg blant annet til usikkerheten i den fremtidige verdien og avkastningen i eiendomsmarkedet. Avkastningen i eiendomsmarkedet består til dels av en obligasjonslignende avkastning (driftsresultatet pr. eiendom), og til dels av en aksjelignende avkastning (verdiendringen på eiendommen, som følge av den fremtidige utvikling av driftsresultatet per eiendom). Risikoen i eiendomsavkastningen bør med utgangspunkt i dette ligge mellom obligasjoner og aksjer. Risikoen avhenger dog av belåningsgraden. Økt belåning medfører økt risiko. Risikoen knyttet til eiendomsinvesteringer er videre bestemt av usikkerheten med hensyn til verdien på eiendomsmassen, herunder soliditet hos leietakerne. Risikoen kan derfor defineres som de faktorer som påvirker eiendomsverdiene. De to viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av næringseiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. De viktigste konkurrentene for Selskapet vil være andre aktører innenfor markedet for næringseiendom. Det vises til kapittel 6 i Prospektet for nærmere informasjon om markedet for næringseiendom i Norge og de makroøkonomiske forhold knyttet til dette. 2.3 Markedsrisiko Verdien på aksjene i Selskapet er knyttet til den generelle markedsutviklingen i Norge. Faktorer som sysselsetting, inflasjon, rentenivå mv. vil påvirke aksjeverdien på lik linje med alle andre finansielle instrumenter. 2.4 Finansiell risiko En endring i rentenivået vil påvirke både kontantstrømmen for Eiendomsselskapene og prising av eiendommene ved beregning av realisasjonsverdi ved salg av eiendommene. Det er usikkerhet med hensyn til hvordan rentenivået vil utvikle seg, og hvilken risikopremie en investor vil forlange for å være investert i næringseiendommer. For å kontrollere renterisiko er det lagt til grunn at det vil bli inngått rentebytteavtaler for å minimere likviditetsbelastningen ved en eventuell renteøkning utover beregnet nivå. 2.5 Skatte og avgiftsmessige forhold Selskapsstrukturen er strukturert med sikte på å optimalisere skatte- og avgiftsmessige belastninger. Endringer i gjeldende regler kan påvirke slike belastninger, hvilket etter omstendighetene kan bety vesentlig merkostnader for Selskapet. Investorene må akseptere denne risikoen. I tillegg må investorene være forberedt på å akseptere tilsvarende konsekvenser innenfor dagens regelverk, for det tilfelle at skatte- og avgiftsmyndighetene legger til grunn avvikende vurderinger i forhold til Selskapets tilpasning til dagens regler. 2.6 Likviditetsmessig risiko Likviditeten i annenhåndsmarkedet for omsetning av aksjer i unoterte eiendomsselskaper er begrenset. Dette kan medføre at det kan være vanskelig å omsette aksjer i annenhåndsmarkedet. Distributør kan ikke garantere for omsetning av aksjene, og det 9

11 presiseres at investorer som investerer i Selskapet bør ha en langsiktig investeringshorisont som tilsvarer Selskapets levetid. 2.7 Kjøp av selskap Kjøp av eiendom gjennom kjøp av selskaper innebærer en viss risiko ved at man overtar alle eiendeler og forpliktelser som selskapene har. Det kan vise seg å ligge forpliktelser i selskapene som er ukjent for Selskapet på kjøpstidspunktet. Historiske disposisjoner i eiendommene kan også påvirke fremtidig skatteposisjon, noe som ikke nødvendigvis er åpenbart på kjøpstidspunktet. Disse forhold gjør at kjøp av selskap er noe mer krevende å håndtere enn direkte kjøp av eiendom. 2.8 Teknisk risiko Eiendomsinvesteringer har en teknisk risiko. Med teknisk risiko menes de risikoforhold som er knyttet til den tekniske driften av en eiendom. Typiske eksempler på dette er konstruksjonsfeil og andre skjulte feil og mangler, skade (forårsaket av brann, naturkrefter e.l.), forurensning, samt regulering og andre myndighetskrav. Slike forhold vil kunne medføre betydelig økte driftskostnader for eiendommen. Betydelige uforutsette kostnader kan ikke utelukkes. Risikoen for ekstraordinære kostnader er ofte knyttet til graden av tidligere vedlikehold av bygget, samt eventuelle offentlige krav om endringer som ikke kan belastes leietakerne. 2.9 Utleie- og leietakersituasjonen Risiko for ledighet er til stede og vil kunne representere en risikofaktor. Denne risikoen har blant annet sammenheng med de økonomiske konjunkturene og markedsmessige konkurranseforhold. De viktigste konkurrentene for Selskapet vil være andre aktører innenfor markedet for næringseiendom. Det vises til kapittel 6 for nærmere informasjon om markedet for næringseiendom i Norge og de makroøkonomiske forhold knyttet til dette. Endringer i leienivået for næringseiendommer i Stavanger-regionen vil påvirke Selskapets leieinntekter når eksisterende leiekontrakt løper ut. Det er i henhold til leiekontrakten satt krav til egenkapital i Helgø Matsenter AS. Bokført egenkapital i henhold til balansen i Helgø Matsenter AS skal ikke på noe tidspunkt kunne reduseres under NOK 25 mill. Leietaker er for øvrig forpliktet til å stille sikkerhet med et beløp stort NOK 13 mill. i form av bankdepositum i SR-Bank, bankgaranti eller innskudd i SR-Forvaltning Juridiske forhold Prosjektet og de investeringer som vil foretas er basert på regelverket slik dette foreligger per dags dato. Det vil kunne bli aktuelt med endringer i avtaleverk og strukturer som tar hensyn til endrede rammebetingelser Utdelinger Selskaps- og skatterettslige regler vil kunne sette begrensninger på mulighetene for utdelinger av fri likviditet til aksjonærene. 10

12 3 Ansvarserklæringer 3.1 Tilbyder Opplysningene i Prospektet er, så langt Tilbyder kjenner til, i samsvar med de faktiske forhold. Så langt Tilbyder kjenner til, forekommer det ikke utelatelser fra Prospektet som er av en slik art at de kan endre Prospektets betydningsinnhold. Tilbyder har gjort alle rimelige tiltak for å sikre dette. Stavanger, 16. mars 2007 SpareBank 1 SR-Bank Sveinung Hestnes (sign), Konserndirektør Kapitalmarked 3.2 Tiltrettelegger First Securities ASA har i samarbeid med Styret utarbeidet dette Prospektet i forbindelse med Videresalget av aksjer i Stavanger Handelseiendom AS. Informasjonen i Prospektet er basert på offentlig tilgjengelig informasjon og informasjon som er innhentet av First Securities ASA. Prospektet er utarbeidet med sikte på å gi et best mulig grunnlag for å vurdere tegning av aksjer i henhold til Prospektet. Så langt Tilrettelegger er kjent med, er opplysningene i Prospektet korrekte, og det er ikke utelatt vesentlige forhold som gjør dets innhold misvisende. Tilrettelegger påtar seg ikke noe juridisk og/eller økonomisk ansvar for fullstendigheten og/eller riktigheten av Prospektets innhold. Tilrettelegger fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av tegning av aksjer i Selskapet. Stavanger, 16. mars 2007 First Securities ASA 3.3 Juridisk rådgiver Vi har bistått Tilrettelegger med gjennomgang og kontroll av Prospektets kapittel 10. Så langt vi kjenner til gir nevnte kapittel etter vårt skjønn et balansert bilde av de juridiske forhold som der er omtalt. Vi gjør oppmerksom på at vår gjennomgang ikke omfatter Prospektets omtale av faktiske, regnskapsmessige, økonomiske og kommersielle forhold. Vi har heller ikke vurdert forhold knyttet til utenlandsk rett. Stavanger, 16. mars 2007 Kluge Advokatfirma DA 3.4 Informasjon fra tredjeparter Det er enkelte steder i Prospektet gjengitt informasjon som stammer fra tredjepart. I slike tilfeller er kilden alltid oppgitt. Slik informasjon er korrekt gjengitt. Så langt Styret kjenner til, og basert på den informasjonen som er gjengitt, bekreftes at det ikke er utelatt fakta som kan medføre at de gjengitte opplysningene er unøyaktige eller villedende. 11

13 4 Bakgrunn for Videresalget og bestillingstekniske data SR-Bank har i forbindelse med stiftelsen og en etterfølgende kapitalforhøyelse gjort et samlet innskudd i Selskapet stort NOK 40 mill. som egenkapital til Selskapet, denne tilbys videresolgt gjennom herværende Prospekt. Hensikten med Videresalget er å tilby investorer muligheten til å investere i markedet for næringseiendom. Helgø Matsenter AS har rett og plikt til å tegne og få tildelt en eierandel på 10 % ved herværende Videresalg. SR-Bank eier pr. i dag samtlige aksjer i Selskapet. Selskapet har en registrert aksjekapital stor NOK 10 mill. fordelt på 400 aksjer hver pålydende NOK Minimumsbestilling Minimumsbestilling er én aksje à NOK , tilsvarende 0,25 % av egenkapitalen i Selskapet. Bestilling av aksjer skjer ved utfylling av særskilt Bestillingsblankett vedlagt dette Prospektet. Ved bestilling forplikter bestilleren seg til å kjøpe det antall aksjer som fremgår av Bestillingsblanketten. Mottatte bestillinger er bindende og kan ikke trekkes tilbake eller endres. Investor kan i forbindelse med Videresalget bestille aksjer flere ganger gjennom bruk av flere bestillingsblanketter. 4.2 Bestillingsperiode Bestillingsperioden løper fra og med 21. mars 2007 til og med 18. april 2007 kl Tilrettelegger og Styret forbeholder seg retten til å forlenge eller forkorte Bestillingsperioden. Forlengelse kan kun gjøres for en ytterligere periode på 20 dager. Ved forlengelse av Bestillingsperioden vil bestilte aksjer være bindende for bestiller i hele den forlengede perioden. Bestillingsperioden kan bli avsluttet tidligere enn 18. april 2007 dersom Tilrettelegger har mottatt bestillinger for samtlige aksjer. Bestillingsperioden vil likevel ikke avsluttes før 22. mars En eventuell forkortelse av Bestillingsperioden vil offentliggjøres på Tilretteleggers og Distributørs hjemmesider, henholdsvis ( og ( senest kl dagen før avslutning av Bestillingsperioden. Avslutning av Bestillingsperioden vil tidligst skje kl påfølgende dag. En eventuell forlengelse av Bestillingsperioden vil på samme sted offentliggjøres senest kl den 17. april Bestillingssteder Korrekt og fullstendig utfylt Bestillingsblankett må være mottatt av Tilrettelegger innen utløpet av Bestillingsperioden: First Securities ASA Postboks 147 Sentrum 4001 Stavanger Telefaks: Betingelser for bestilling av aksjer Tildelingen av bestilte aksjer er betinget av at Bestillingsblanketten er riktig og rettidig utfylt og levert, at oppgjøret for de tegnede aksjene blir betalt og at Tilrettelegger eller Styret ikke benytter sin adgang til å stryke eller redusere bestilling av aksjer. 4.5 Tildeling Tildeling vil skje etter følgende prinsipper: 12

14 - optimalisering av eierstruktur - tidspunkt for bestilling Ved overtegning vil bestiller kunne få tildelt færre aksjer enn bestilt. Eventuell tildeling av færre aksjer enn bestilt påvirker ikke bestillers forpliktelse til å betale for det antallet bestilte aksjer som tildeles. Spredning i eierstrukturen vil bli prioritert ved tildelingen. Tilrettelegger har lagt til grunn som et utgangspunkt at ingen tildeles mer enn 25 % av den samlede egenkapital; dog forbeholder Tilrettelegger seg retten til å fravike dette utgangspunkt. Det er en målsetting å etablere en aksjonærstruktur med enkelte større aksjonærer, i tillegg til å oppnå en spredning i aksjonærstrukturen. Ønsket om en spredt eierstruktur prioriteres foran tidspunkt for bestilling, dog slik at det ikke gis noen garanti for minstetildeling. Det påpekes at Helgø Matsenter AS har rett og plikt til å tegne og få tildelt en eierandel på 10 % ved herværende Videresalg. Tildeling av aksjer vil bli foretatt av Tilrettelegger i samråd med Styret etter at Bestillingsperioden er avsluttet. Tildeling av aksjer forventes å skje innen 2 virkedager etter Bestillingsperiodens utløp, og melding om tildeling vil bli sendt pr. brev senest dagen etter tildeling til den adresse som fremgår av Bestillingsblanketten. Resultatet av tildelingen vil bli offentliggjort på Tilbyders nettside ( Per Prospektets dato er Selskapet kjent med at noen av Styrets medlemmer og/eller Forretningsfører har planer om å delta i Videresalget. Styret kjenner ikke til at en enkeltinvestor planlegger å tegne seg for mer enn fem prosent av beløpet i Videresalget. Aksjene kan ikke omsettes før aksjene er fullt innbetalt og registrert på den enkeltes aksjonær VPS-konto. Styret og Tilrettelegger forbeholder seg retten til å stryke/redusere enhver bestilling uten nærmere begrunnelse. 4.6 Betaling Innbetaling skjer ved at den enkelte bestiller, ved utfylling og signering av Bestillingsblanketten, gir Tilrettelegger en engangsfullmakt til å belaste bestillers oppgitte bankkonto for det beløp som tilsvarer det antall aksjer bestilleren er blitt tildelt. Belastning vil bli foretatt umiddelbart etter tildeling av aksjene. Engangsfullmakten vil være gyldig fra det tidspunkt Bestillingsblanketten er mottatt av Tilrettelegger frem til senest 30. april Bestillere må være oppmerksom på at Bestillingsperioden kan forkortes elles forlenges som beskrevet i pkt 4.2. Bestilling av aksjer kan ikke skje uten korrekt angivelse av bankkonto og VPS kontonummer. Dersom det ikke er dekning på den oppgitte bankkonto eller det av annen grunn ikke er mulig å belaste kontoen på belastningsdatoen, forbeholder Tilrettelegger seg retten til, etter eget valg, å fastholde avtalen, annullere bestillingen eller å selge de tildelte aksjene for bestillers regning og risiko, i tillegg til å gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser. Av for sent innbetalt beløp svares forsinkelsesrente i henhold til lov om forsinkelsesrente 3, for tiden 10,5 % p.a. årlig akkumulert. Aksjene vil bli overført den enkelte investors VPS-konto så snart som mulig etter at vederlaget for aksjene er belastet kjøpers konto. 4.7 Forkjøpsrett Forkjøpsrett vil ikke bli gjort gjeldende ved Videresalget. 4.8 De bestilte aksjenes rettigheter Aksjene er berettiget til eventuelt utbytte fra og med regnskapsåret 2007 og gir for øvrig rettigheter for investorene i Selskapet fra det tidspunkt aksjene er registrert på investors VPS- 13

15 konto. Det er Selskapets målsetting å foreta utdelinger til aksjonærene fra og med våren/sommeren Nåværende aksjonær vil ikke utbetale utbytte til seg selv før aksjene er videresolgt. Hvor stor andel av Selskapets overskudd og/eller frie egenkapital som deles ut til investorene besluttes hvert år av Selskapets generalforsamling etter innstilling fra Styret. 4.9 Omkostninger I forbindelse med det forestående Videresalg av aksjer i Selskapet og gjennomføring av eiendomserverv transaksjon er det estimert oppstartsomkostninger stort NOK (eks. mva.). Fordelingen av kostnadene er vist i tabellen nedenfor: Stavanger Handelseiendom AS Totalt innbetalt egenkapital og overkurs Distribusjons- og garantihonorar Tilrettelegging Juridiske kostnader Revisor Kostnader knyttet til eiendomserverv Øvrige kostnader * Netto innbetalt kapital * Prospektavgift Oslo Børs, VPS registrering, trykking prospekt mm. Honorar til SR-Bank er knyttet til omkostninger for garanti av egenkapital og distribusjon av aksjene. Tilrettelegger er berettiget et tilretteleggingshonorar for å dekke omkostninger knyttet til etablering av Selskapsstrukturen og utarbeidelse av prospekt. Omkostninger knyttet til eiendomserverv (juridisk, etableringsgebyr lån mm.) er samlet estimert til NOK (eks. mva.). Selskapets kostnader for bistand fra advokat og revisor antas å utgjøre ca. NOK (eks. mva.). I tillegg vil det påløpe øvrige omkostninger for trykking av prospekt, VPS-registrering, prospektavgift til Oslo Børs mv. Omkostninger i forbindelse med løpende avtale knyttet til forretningsførsel er nærmere beskrevet i pkt Omsetning og andre merknader Aksjene er ikke planlagt børsnotert eller omsatt i noe regulert marked. Det er pr Prospektets dato ikke planlagt børsnotering av aksjene. Utover det som er beskrevet i dette Prospektet skal ingen flere aksjer og heller ingen tilsvarende verdipapirer fra Selskapet utstedes eller plasseres samtidig med eller kort tid etter Videresalget. Det er ikke inngått avtaler i forhold til annenhåndssalg eller market-making for aksjene utover Videresalget beskrevet i Prospektet. På forespørsel vil Tilrettelegger i samarbeid med SR- Bank kunne være behjelpelig ved omsetning av aksjer. I tillegg til vedlagte dokumenter vil følgende dokumenter være tilgjengelige hos First Securities ASA i minst 12 måneder: - Stiftelsesdokumenter for Selskapet - Alle rapporter, brev og andre dokumenter, verdivurderinger samt erklæringer fra eksperter m.v. som er inkludert eller referert til i Prospektet - Årsregnskap for alle selskaper i Selskapsstrukturen siste to regnskapsår forut for Prospektdato - Prospekt med vedlegg 14

16 5 Styre og ledelse 5.1 Styre Selskapet har et styre bestående av følgende personer: Sveinung Hestnes Styreleder, direktør SR-Bank Jahn Fredrik Hoff Styremedlem, markedsansvarlig sparing SR-Bank Petter Fossan Styremedlem, assisterende direktør corporate First Securities Det vises til vedlegg 8 for nærmere informasjon om styrets medlemmer og daglig leder Valg av nytt Styre Styret vil etter Videresalget, og senest innen 30. juni 2007, innkalle til generalforsamling for valg av nytt styre. Selskapets styre skal bestå av 3 til 5 personer etter generalforsamlingens beslutning Administrasjon Selskapet har ingen egne ansatte, og det er heller ikke planlagt at det skal være ansatte eller personer i formelle posisjoner utover lovpålagte krav. Daglig leder leies inn gjennom Forretningsfører. Daglig leder er Jan Randa c/o First Business Services AS, Haakon VIIs gate 9, Postboks 147 Sentrum, 4001 Stavanger. Telefon: , telefaks: Daglig leder har ikke aksjer i Selskapet Vandel Styrets medlemmer og daglig leder har i løpet av de siste fem årene ikke blitt tiltalt eller domfelt for straffbare forhold, fradømt retten til å sitte i ledende posisjoner eller ilagt forvaltningssanksjoner. Nåværende styremedlemmer og daglig leder har heller ikke de siste fem årene sittet i ledende posisjoner i selskaper som har gått konkurs, vært satt under gjeldsforhandlinger eller blitt avviklet under personens periode i Selskapet. Det har ikke vært fremmet forvaltningsrettslige anklager og sanksjoner (herunder sanksjoner fra bransjeorganisasjoner) overfor de aktuelle personene de siste fem år. Det er ingen slektskapsforbindelser mellom styreleder, styremedlemmer, Forretningsfører, First eller stifter av Selskapet. Det vises til vedlegg 8 for nærmere informasjon om Styrets medlemmer og daglig leder Godtgjørelse til Styret Det er ikke avtalt noe styrehonorar. Eventuell godtgjørelse til Styret vil bli vedtatt av Selskapets generalforsamling Interessekonflikter SR-Bank opptrer i forskjellige roller ved at banken er eier av aksjene i Selskapet før Videresalget og det er inngått avtale om låneramme mellom SR-Bank, Investeringsselskapet og Eiendomsselskapene. Avtalen om låneramme som beskrevet i pkt 8.2 er vurdert som forretningsmessig og inngått på markedsmessige vilkår. Det foreligger ingen forhold som antas å medføre interessekonflikter mellom Styrets eller daglig leders plikter overfor Selskapet, og deres private interesser og eller andre forpliktelser. 15

17 5.1.6 Aksjer eller opsjoner utstedt til medlemmer av styrende organer Verken Styret eller Forretningsfører eier aksjer eller opsjoner i Selskapet Pensjon og sluttoppgjør Det foreligger ingen pensjonsavtaler med medlemmer av Styret eller Forretningsfører. Ingen medlemmer av Styret eller Forretningsfører har avtaler om ekstra godtgjørelse eller liknende ytelser ved avslutningen av sine verv Transaksjoner med nærstående parter Selskapet kjenner ikke til noen transaksjoner som Selskapet har vært involvert i som involverer nærstående parter, utover hva som er beskrevet i dette kapittelet. Alle avtaler vurderes som ordinære forretningsavtaler inngått på markedsmessige vilkår Corporate governance regler Ettersom Selskapet ikke er børsnotert, er Selskapet ikke bundet av reglene om corporate governance for børsnoterte selskaper. 5.2 Forretningsføreravtale Både Selskapet, Investeringsselskapet og Eiendomsselskapene inngikk den 13. mars 2007 forretningsføreravtale med First Business Services ( Forretningsfører ). Forretningsfører skal utføre de finansielle og selskapsadministrative oppgaver for selskapene som normalt hører inn under den daglige ledelse. Forretningsfører er ansvarlig for regnskapsførsel i overensstemmelse med lov og regnskapsskikk, samt rapportering til selskapenes styre og eiere, herunder utarbeidelse av ligningspapirer. Det følger av Forretningsføreravtalen at Forretningsfører gis fullmakt til å representere selskapene fullt ut i forbindelse med utøvelse av de arbeidsoppgavene som følger av rollen som Forretningsfører. Avtalen trer i kraft ved signering, er løpende og kan gjensidig sies opp med 12 måneders varsel. Selskapet kan tidligst si opp avtalen fra og med 1. januar Forretningsfører skal motta en fast årlig godtgjørelse stor NOK (eks. mva.). Godtgjørelsen reguleres hver 1. januar med endringen i Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks fra 15. november til 15. november. Regulering skjer første gang per 1. januar 2008 med endringen fra 15. november 2006 til 15. november Beskrivelse av aktørene SR-Bank SR-Bank er Sør-Vestlandets ledende finanskonsern og er den største banken tilknyttet SpareBank 1 Gruppen. SR-Bank har over 50 kontorer i 26 kommuner og ca ansatte. Forvaltningskapitalen er ca. 85 Mrd. kroner og markedsområdet er i Rogaland, Hordaland og Agder-fylkene. Selskapets adresse er: SpareBank 1 SR-Bank, Postboks 250, 4066 Stavanger First Securities ASA First Securities ASA er Tilrettelegger for Videresalget og et av Norges ledende verdipapirforetak, med betydelig virksomhet innen rådgivning og omsetning av finansielle instrumenter i både egenkapital- og fremmedkapitalmarkedet. Selskapet har ca. 150 ansatte, med kontorer i Oslo, Stavanger, Trondheim og Bergen. Gjennom det løpende samarbeidet 16

18 med Tilretteleggers industrielle eiere Swedbank og SpareBank 1 Gruppen, har Tilrettelegger etablert et omfattende nasjonalt og internasjonalt distribusjonsnett og produktspekter. Tilretteleggers adresse er: First Securities ASA, Haakon VIIs gate 9, Postboks 147 Sentrum, 4001 Stavanger First Business Services AS First Business Services AS er et nyetablert og heleid selskap av First Securities ASA. First Business Services AS forretningsområde er rådgivende tjenester innen forretningsførsel for blant annet investorer og prosjektselskaper. Det er per Prospektdato ti ansatte i selskapet med betydeling bakgrunn fra revisjon, økonomistyring og konsulentvirksomhet. Forretningsførers adresse er: First Business Services AS, Haakon VIIs gate 9, Postboks 147 Sentrum, 4001 Stavanger. Selskapet, Investeringsselskapet og Eiendomsselskapene har inngått forretningsføreravtaler med First Business Services AS, det vises til nærmere beskrivelse i pkt

19 6 Eiendomsmarkedet i Norge Sterk vekst i norsk økonomi med en rask oppgang i sysselsettingen har økt etterspørselen etter næringseiendom de siste kvartalene. Arealledigheten har falt kraftig. Dette kapittelet er ment som en kort oversikt over makroøkonomiske forhold som kan påvirke eiendomsmarkedet generelt med vekt på markedet for utleie av næringseiendom. Det presiseres at de synspunkter som fremkommer i dette kapittelet er et uttrykk for Tilbyders subjektive vurderinger om de nåværende og fremtidige markedsforhold. Beskrivelsen i dette kapittelet omhandler eiendomsmarkedet i Norge, idet dette er det viktigste markedet Selskapet opererer i. 6.1 Vekst i norsk økonomi Norsk økonomi er inne i den kraftigste høykonjunkturen på 20 år. Både husholdningenes forbruk, boliginvesteringer og bedriftenes investeringer på land og i oljesektoren stiger raskt. I tillegg har bra vekst hos våre handelspartnere trukket eksporten fra fastlandsbedriftene opp. Gode konjunkturer har bedret inntjeningen i bedriftene kraftig. Landet samlet har tjent mye på høyere eksportpriser, også utenom olje, i forhold til importprisene. Selv om innenlandsk etterspørsel driver veksten i norsk økonomi vil landet som normalt være svært avhengig av de internasjonale konjunkturene. Veksten i verdensøkonomien de siste årene har vært den beste på over 40 år. Veksten i de rike landene har vært godt over trend men det viktige bidraget har kommet fra en kraftig vekst i fremvoksende økonomier, med Kina i spissen. Veksten vil nå trolig dempes noe i de rike landene. Arbeidsledigheten har falt så mye at rentenivået har kommet, eller er i ferd med å bli satt opp, til mer normale nivåer selv om inflasjonen ikke er noe problem (untatt i USA). Både mangel på arbeidskraft og økt rente bidrar til å dempe veksten. I USA var det lenge en fare for at omslaget på boligmarkedet ville dra forbruke ned, så langt har det ikke skjedd. Fallet i energiprisene bidrar nå også til å holde forbruket oppe, både i USA og i resten av verden. I Europa og Asia er pressproblemene i økonomien mindre enn i USA og rentene derfor lavere. Det er heller ikke tilsvarende ubalanser i økonomien. Veksten i EMU er høy og optimismen i bedriftene er stor, særlig i Tyskland. En noe svakere vekst i USA som fortsatt ventes - trenger derfor ikke føre til lavere vekst i resten av verden. Myndighetene i Kina prøver nå å bremse veksten noe, og vil nok lykkes. Samlet sett er det derfor grunn til å være ganske optimistisk i forhold til vekstutsiktene i Selv med en noe lavere vekst hos våre handelspartnere vil veksten i norsk økonomi holdes godt oppe. Inntektsveksten blir god, bl.a. fordi lønnsveksten nå tar seg kraftig opp og det vil kompensere for noe svakere vekst i sysselsettingen. Veksten i sysselsettingen vil nå snart dempes fordi de lett tilgjengelige reservene blant de arbeidsledige nå er tatt ut etter at ledigheten har falt svært raskt til et lavt nivå det siste året. Bra inntektsvekst gir grunnlag for fortsatt høy vekst i privat forbruk. Oljeinvesteringene er høye, og vil neppe stige mye herfra, men det blir trolig en bra vekst også i Høy leteboring neste år gir grunnlag for nye investeringer de kommende årene når de store prosjektene (Ormen Lange, Snøhvit) etter hvert blir ferdigstilt. Videre er det fremdeles rom for økte investeringer for bedrifter i Fastlands- Norge. Vi er mer usikre på boliginvesteringene, som nå ligger på et uvanlig høyt nivå og vi venter i beste fall en utflating på dagens nivå. Finanspolitikken er svakt ekspansivt i år og vil trolig bidra enda mer til å holde veksten oppe de kommende årene ettersom uttaket fra oljefondet kan øke mye når fondet nå stiger raskt i verdi. Veksten i BNP har vært langt over trend de siste årene og vi venter fortsatt vekst over trend og ytterligere press på ressursene også i 2007 før veksten dempes videre i Vekst i sysselsetting Veksten i sysselsettingen i denne høykonjunkturen kom sent, men godt. Arbeidsledigheten har falt meget raskt det siste året, og ledigheten ved arbeidskontorene har ikke vært lavere siden høykonjunkturen på 80-tallet. Andelen voksne som er i arbeid har steget mye, men er 18

20 fortsatt noe lavere enn under den forrige høykonjunkturen, rundt år Det er uklart hvor mye sysselsettingsandelen kan presses opp, men det bør være noe mer å gå på, selv om befolkningen eldes noe og sysselsettingsandelen allerede er blant de høyeste i verden. I tillegg er arbeidsinnvandringen fra utlandet høyere enn tidligere, særlig fra de nye EUlandene. Etterspørselen etter arbeidskraft har vært høy, og Norge er vurdert til å være et attraktivt sted for å tjene gode penger sammenlignet med arbeidsmulighetene hjemme. Det ventes en fortsatt bra tilgang av arbeidskraft fra de nye medlemslandene i Øst-Europa, men høy vekst også i disse landene og høyere vekst i sysselsettingen i Sverige vil trolig dempe arbeidsinnvandringen noe. Likevel vil arbeidstilbudet stige noe raskere enn normalt. Dermed kan sysselsettingen i Norge øke raskere enn den langsiktige trenden også de to neste årene, sysselsettingsandelen stiger litt til samtidig som befolkningen øker raskere enn normalt. Selv om mange av arbeidsinnvandrerne ikke tar kontorjobber vil de frigjøre arbeidskraft på andre områder som så delvis overføres til vekstsektorene i tjenestesektoren i norsk økonomi. Alle målinger av norske bedrifters sysselsettingsplaner viser at de vil øke bemanningen og de har aldri før rapportert større mangel på arbeidskraft. Bedriftenes etterspørsel etter arealer påvirkes også av inntjeningen og vurderingen av fremtidsutsiktene. Inntjeningen i bedriftene er meget bra og i dag ser trolig flere bedrifter etter større arealer for å ta høyde for fremtidig ekspansjon. Samlet peker dette mot en videre økning i etterspørselen på leiemarkedet for næringsbygg de neste årene. 6.3 Begrenset vekst i tilbudet Igangsettingen av nye næringsbygg er på vei opp, men nivået er fortsatt lavt, i alle fall utenom varehandelen. Vi venter høyere igangsetting i årene som kommer, men det tar lang tid før markedet blir mettet. Høyere renter kan legge en demper på igangsettingen. 6.4 God bedring i leiemarkedet Økt etterspørsel etter kontorlokaler / andre lokaler og et kraftig fall i arealledigheten har allerede løftet leienivået over hele landet. Økt aktivitet og sysselsetting krever større arealer i mange virksomheter. Leienivået er fortsatt lavt i forhold til tidligere topper og enda mer i forhold til dagens lønnsnivå. Kontorplass har blitt mye billigere enn før. Når veksten i inntjeningen i bedriftene samtidig er høy, og bedriftene fortsatt venter gode tider, vil også konkurransen om å tiltrekke seg attraktiv arbeidskraft skjerpes. Det er all grunn å vente at bedriftene vil være villige til å betale mer enn før, særlig for de attraktive leieobjektene. Også de øvrige segmentene i leiemarkedene vil trolig få et løft de to neste årene. I Stavanger og Bergen er arealledigheten i sentrale deler av byen svært lavt. 6.5 Økte renter Norges Bank har signalisert en gradvis økning av renten, selv om prisstigningen er lav. Rentenivået er svært lavt i forhold til BNP-veksten, arbeidsledigheten, kredittveksten, veksten i boligprisene og inflasjonsforventningene blant husholdninger og bedrifter. Norges Bank justerte opp sine planlagte rentebaner to ganger i fjor, og vi venter ytterligere oppjusteringer slik at rentenivået bringes opp til et normalt nivå mye raskere enn Norges Bank opprinnelig planla. Renteoppgangen kommer fordi veksten i økonomien har vist seg å bli klart høyere enn ventet. Det er likevel lite sannsynlig med et godt gammeldags rentesjokk, bl.a. fordi gjeldsnivåene blant deler av husholdningssektoren nå er så høye at utslagene i etterspørselen etter andre varer og tjenester bli for stort. En for høy rente vil trolig også føre til en for kraftig oppgang i kronekursen. Imidlertid øker sannsynligheten for et brått kast i rentesettingen jo lengre renten blir holdt på et svært lavt nivå i forhold til aktiviteten i økonomien. Det er derfor bra for utsiktene for stabiliteten i norsk økonomi at renten nå heves raskere enn Norges Bank først planla. 19