HESTBRINKEN PRISANTYDNING: KR ,- Stian Wikstrøm m: e:

Transkript

1 HESTBRINKEN PRISANTYDNING: KR ,- Stian Wikstrøm m: e:

2

3 Hestbrinken/Storjord Kort sagt - Innholdsrik næringseiendom - God leieavtale - Beliggende rett ved E6

4

5 SANDLAGER Boligtype Næringsbygg Eierforhold Selveier Beliggenhet Eiendommen ligger strategisk til like ved E6. Kort vei til Saltfjellet og Riksgrensen.

6

7 LAGERHALLEN ER 430 M2 Innhold Eiendommen inneholder sandlager. BTA: 437 m2 BRA: 430 m2 Arealer oppmålt av takstmann, ikke kontrollmålt av megler.

8

9 DUK FRA 2012 Byggemåte Se vedlagt takst Arealer med mer Alle tall fra vedlagte takst av Jan Eirik Olsen, datert Bta. 437 m² Bra. 430 m² Byggeår: Sandlager: 1997

10

11 TOMT PÅ CA m² Tomt Gnr. 73, Bnr. 4, i Saltdal kommune. Tomtearealer er hentet fra kart salten, og kan være usikre. Eventuelle arealavvik aksepteres av kjøper. Tomten er flat og består av gruset parkeringsplass, gruset lagerområde og naturtomt. Tomteareal: m² Tomtetype: Eiertomt

12

13 EIENDOMMEN LIGGER LIKE VED E6 Standard Bygget holder normal standard. Se forøvrig vedlagt takst. Tilbehør/innbo: Selger kan ta med seg hva han selv ønsker av innbo/tilbehør fra eiendommen forut for overtagelse. Alt selger ikke har fjernet fra eiendommen på overtagelsestidspunktet tilfaller kjøper. Dette gjelder imidlertid ikke innbo/ tilbehør som tilhører leietaker.

14 Oppdrag /SW Eier Mesta Eiendom AS Tinglyste forpliktelser/rettigheter PENGEHEFTELSER FREDNINGSVEDTAK Overført fra: 1840 / 73 / 1 / / Bestemmelse om naturreservat GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE Se forøvrig vedlagt grunnbok datert Tilliggende rettigheter Ingen kjente. Besiktigelse Ikke besiktiget av megler Adkomst Avkjøring fra E6 Vann- og kloakkforhold Ikke etablert vann eller avløp på eiendommen. Leieavtale Eiendommen med bygg er pr i dag leid ut til Mesta AS. Leieinntekter pr år er kr ,- Felleskost a-konto: kr 2.000,- pr år Leieavtalen varer til den Se forøvrig vedlagt leieavtale. Leieavtalen følger med salget og er uoppsigelig. Kommunale avgifter Kontakt Saltdal kommune for informasjon om kommunale avgfiter og eiendomskatt. Eiendommens ligningsverdi

15 For 2013 kr ,- Parkering God oppstillingsplass på egen grunn Overtagelse Etter avtale. Ansvarlig megler Eiendomsmegler Stian Wikstrøm Energimerkning EIendommen er ikke energimerket Undersøkelsesplikt Kjøper oppfordres til å sette seg inn i vedlagte dokumenter/rapporter samt undersøke eiendommen nøye før avtale inngås. Offentlige planer/ Reguleringsbestemmelser For n ærmere informasjon vedr. regulering og offentlige planer bes interessenter kontakte Saltdal kommune. Forbehold fra selger Eiendommen selges som angitt i kjøpekontrakt som er vedlagt. Med mindre budgiver tar spesifikke forbehold tilknyttet kontrakten anses budet gitt på grunnlag av kontraktsvilkårene Spesielle/ uvanlige avtaleforhold Ingen Rydding/rengjøring Eiendommen vil ikke bli ytterligere ryddet/rengjort enn slik den fremstår. Diverse I henhold til lov om hvitvasking av , hvor formålet med loven er å forebygge og bekjempe hvitvasking av ut-bytte fra straffbare handlinger. Det innebærer at eiendomsmeglere og andre rapporteringspliktige har fått et verktøy som bidrar til å øke oppdagelsesrisikoen for hvit-vaskingshandlinger og samtidig kan forhindre at man selv blir utnyttet i en slik prosess. Omkostninger for kjøper Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av salgsum. Registrering av eierskifte kr Gebyr for grunnboksutskrift kr. 172,- (gjelder for hvert gnr. og bnr.) Registrering av pantedokument kr. 525,-

16 Byggeteknisk spesifikasjon og arealbeskrivelse Det gjøres oppmerksom på at byggeteknisk spesifikasjon og arealbeskrivelse er basert på vedlagt takst i ht. Norsk Standard (3940), og er ikke kontrollert av megler. NS 3940 definerer bruksareal som nettoarealet og arealet av bruksenhetens innvendige vegger (NS pkt 3.3). Areal av primærrom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. I NS 3940 er nettoareal definert som areal mellom omsluttende bygningsdeler (NS pkt 3.5). Primære rom kan for eksempel være oppholdsrom, soverom, kjøkken, entre, bad og rom for kommunikasjon mellom disse. Ufullstendig prospekt Det gjøres oppmerksom på at dette ikke er et fullstendig prospekt. Komplett prospekt med takst, egenerklæring og eventuelle vedlegg ligger bakerst i salgsoppgaven. OBS: Dette er en del av selgers opplysningsplikt og kjøper plikter å gjøre seg kjent med denne før budgivning. Vedlegg Takst datert Grunnboksutskrift, Leiekontrakter, FDVU rapport, Utkast til kjøpekontrakt, el-kontroll 2013 og 2015, forsikringsdetaljer, miljørapport, PCB-rapport, Budskjema. Viktig informasjon Vi anbefaler alle å ta med seg en sakkyndig person på en eventuell visning. Når det gjelder øvrige tekniske spesifikasjoner vedrørende boligen og eiendommen ellers, vennligst studer vedlagte takst og/eller tilstandsrapport nøye. Kjøper oppfordres til å gjennomføre evnt tekniske-/miljøundersøkelser i den grad Kjøper mener det er nødvendig. Selger fraskriver seg ansvar for evnt feil/mangler som senere skulle bli fremlagt av Kjøper som mangel og som Kjøper vil gjøre gjeldende. Risikoen for eventuelle feil, herunder risikoen for eventuell forurensing, reguleringsmessige problemstillinger mv, tilligger etter dette i sin helhet Kjøper. Skulle Kjøper fremsette krav mot Selger, har Selger, der krav om erstatning eller prisavslag som overstiger 10% av Kjøpesummen, en ubetinget rett til å heve kontrakten med Kjøper. Ved slik heving er Selger forpliktet til å tilbakeføre Kjøpesummen, mot tilsvarende tilbakeføring av skjøte på Eiendommen. Utover tilbakeføring av Kjøpesum og skjøte kan ingen av partene gjøre noen krav gjeldende mot hverandre. Selger kan i stedet for å heve kontrakten velge enten å betale eller å avvise et krav om høyere erstatning eller prisavslag. Selgers valg må gjøres innen rimelig tid etter at et spesifisert krav er mottatt fra Kjøper. Selgers eventuelle valg om ikke å heve kontrakten innebærer ingen erkjennelse av Kjøpers krav om erstatning eller prisavslag. Tilbudet er uten forbindtlighet. Vårt kontor er uten ansvar for mulige feil i denne salgsoppgaven. Selger har overlatt alt salgsarbeidet til oss. Alle forhandlinger må føres med vårt kontor. Dersom De ønsker å gi bud på eiendommen ber vi Dem benytte vedlagt budskjema. Alle bud vil bli lagt frem for selgeren til avgjørelse. Vi kan bistå med utfylling av budskjema. Avtalebetingelser/Solgt som den er

17 Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens 1-3 og forskriftens 1-2 er anvendt for dette oppdraget. Informasjonen i dette prospektet med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene. Eiendommen og dens tilbehør overtas som den/det er, jfr. avhendingsloven 3-9. Avhendingsloven 3-9 fravikes slik at det kun skal kunne gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfelle: dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i avhendingsloven 3-7 eller dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jfr. reguleringen i avhendingsloven 3-8. Risikoen for eventuelle skjulte feil, tilligger etter dette kjøper. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 2 år etter overtakelse. Eiendommen og dens tilbehør overtas som den/det er. Avhendingsloven 3-9 fravikes slik at eiendommen ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for skjulte feil. Heller ikke forhold som angitt i avhendingsloven 3-7 og 3-8 skal utgjøre mangel med mindre selger har opptrådt svikaktig. Nevnte forhold er hensyntatt ved fastsettelse av prisantydning. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom kjøper hevder at selger har opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 2 år etter overtakelse. Ut over vedlagte miljørapport, er ikke selger kjent med at det er forurensing i tomtengrunnen m.v. Kjøper skal, dersom forurensing i ettertid skulle bli oppdaget, bære det fulle ansvar for all forurensing som eksisterer på eiendommen. Kjøper er følgelig ansvarlig for eventuelle krav fra offentlig myndighet eller annen tredjepart som følge av forurensning i grunnen. Eventuelle krav fra offentlig myndighet eller annen tredjepart som Kjøper er ansvarlig for, men som rettes mot Selger, kan Selger videreføre direkte og uavkortet til Kjøper. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 6 måneder fra overtakelsesdato. Eiendommen selges som angitt i kjøpekontrakt som er vedlagt. Med mindre budgiver tar spesifikke forbehold tilknyttetkontrakten anses budet gitt på grunnlag av kontraktsvilkårene.

18 Budgivning

19 Viktige avtalerettslige forhold 1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom. 2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom). 3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. 4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale. 5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte motbud ), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

20 Forbrukerinfo Fremgangsmåte ved budgivningen og budgivers rettigheter og plikter

21 Gjennomføring av budgivning 1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold. 2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden. 3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. 4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. 5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. 7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. 8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. Budskjemaet fås som vedlegg til salgsoppgaven eller kan lastes ned på Eiendomsmegler Stian Wikstrøm Fagansvarlig

22 Aeiendom advokatbasert eiendomsmegling Orgnr Kontakt Stian Wikstrøm m: e: Tlf:

23 RAPPORTANSVARLIG: FauskeTakst AS Jan Eirik Olsen Venset, 8214 FAUSKE Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Adresse Hestbrinken, 8255 RØKLAND Matrikkelnr. Gnr. 73 Bnr. 4 Kommune Saltdal Hjemmelshaver(e) MESTA EIENDOM AS Dato for befaring Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

24 VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. Bnr. Snr. Fnr. Hestbrinken 73 4 Postnr. Poststed Kommune Område/bydel 8255 RØKLAND Saltdal Storjord Rekvirent Mesta Eiendom AS Hjemmelshaver(e) MESTA EIENDOM AS Tilstede / opplysninger gitt av Leietaker Besiktigelsesdato Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Leiekontrakt, FDVU, Miljørapport, El-kontroll, PCB-vinduer. dokument over ligningsverdi -og forsikring.. Sammendrag Næringsbygget er et sandlager som er oppsatt i Ny utvendig duk i 2012 Eiendommen og bygningsmassen er tilpasset dagens bruk. Tomten rundt er rimelig godt opparbeidet med enkel adkomst.. Premisser - Generelle opplysninger Befaringen er utført som en visuell besiktigelse, noe opplysninger fra leietaker og framlagte dokumenter tilsendt fra hjemmelshaver/a-eiendom. Byggesaksmappe i kommunens arkiver er ikke undersøkt. Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring. Noen har kort levetid, andre kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. Jo eldre bygningen er, desto større tiltak må påregnes. En brukt bygning har ofte svakheter og egenskaper som en ny bygning ikke har. Jo eldre bygningen er, desto flere slike forhold må en kjøper forvente. Det er ikke opplyst om spesielle forhold utover det som fremkommer i denne rapporten.. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger på Storjord, ca. 35 km. sør for Rognan i Saltdal kommune med direkte adkomst fra E6, like før oppstigning til Saltfjellet. Området rundt har spredt bebyggelse. Eiendommen grenser til Hestbrinkleiren og ca m. sør for Storjordsentret. Eiendommen har forholdsvis gode lys- og solforhold.. Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i et område som er regulert til industri/næringsformål.. Hestbrinken 8255RØKLAND Gnr.:73Bnr.:4 Side1av FauskeTakstAS JanEirikOlsen

25 VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Tomtearealer er hentet fra infoland og er ikke kontrollert opp mot kommunale kart. Tomten er flat og består av grusbelagt parkering -og lagerområde, samt noe naturtomt med beplantning av busker/trær. Adkomstveg er grusbelagt. Det er gjennomkjøring til grustak. Det er ikke opplyst om vei rettigheter.. Eiendommens bygninger Type bygg A Næringseiendom Likningstakst Forsikringsselskap If Skadeforsikring Byggeår 1994 Kjøpsår --- Polisenummer LP Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Rehab. - ombygd år 2012 Kjøpesum / kostpris --- Type forsikring Fullverdi Beskrivelse Bygget er fundamentert med jordspyd i bakken festet til impregnert bunnsvill. Byggets bærende konstruksjon er videre fundamentert til bunnsvill og består av stålrammer som er utvendig kledd med armert plastduk. Begge gavlvegger er åpen. Halvpart av byggets dekke er støpt med innlagt varmekabler. Dette ble gjort for ca. 3 år siden. Andre halvdel er med asfaltert dekke. Dette er avdelt med betongelementer. Det er plassert H-jernbjelker på begge langvegger til forstøtning. Innlagt strøm med eget sikringsskap. Skapet har noe ugunstig plassering midt i bygget.. Generelle kommentarer Bygningens standard pr. dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Bygningsmassen fremstår med lite slitasje på fasadeoverflater og teknisk utstyr. Det må på generelt grunnlag påregnes jevnlig vedlikehold av bygningsmassen. Desto eldre bygningsmassen blir vil dette behovet bli større. Det er ikke fremlagt vedlikeholdskontrakter eller vedlikeholdsrutiner. Eiendommens potensial Eiendommen og bygningsmassen er tilpasset dagens bruk. Eiendommen har noe usentral beliggenhet. Potensiale kan være lagerplass for biler, båter, camping osv. I denne forbindelse må det påregnes utgifter til porter.. Hestbrinken 8255RØKLAND Gnr.:73Bnr.:4 Side2av FauskeTakstAS JanEirikOlsen

26 Bygningenes arealdisponering VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger. Bygg Et. plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Sandlager Sandlager Delsum bygg Sandlager SUM Kommentarer til planløsningen Alle arealer er på ett plan.. Areal og leier Bygg Et. plan Utleid (m²) Leieinntekt / Ledig (m²) Eget bruk BTA (m²) Markedsleie Sum år BTA (m²) BTA kr/m² markedsleie Sandlager SUM Andre leieinntekter Andre leieinntekter A Sum leieinntekter B Sum normal markedsleie Spesifiser evt. andre leieinntekter Leie av tomtearealer. Kommentarer til leiekontrakt(er) Det er framlagt leiekontrakt mellom Mesta Eiendom AS og Mesta AS, som har utløp , hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Leieforholdet kan ikke sies opp i leieperioden. Fristen for å sende flytteoppfordring etter leieforholdets opphør, er seks måneder. Leien kan indeksreguleres hvert år, etter SSB`s konsumprisindeks. I leiekontrakten er det oppført 300 m2. utleiearealer. Dette er justert til 437 m2. iht. oppmåling ved befaring. I denne forbindelse er 137 m2. er satt til eget bruk i arealskjema. Kommentar til ledige utleiearealer Alle arealer er utleid.. Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Evt. kommentarer Ikke opplyst om spesielle forhold utover det som fremkommer i denne taksten.. Kommentarer til Grunnboksbladet Ja Nei Ingen heftelser eller servitutter som har betydning for denne verditakst.. Hestbrinken 8255RØKLAND Gnr.:73Bnr.:4 Side3av FauskeTakstAS JanEirikOlsen

27 VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = Kommentar til teknisk verdiberegning Teknisk verdiberegning er basert på tilgjengelig statistikk for oppføringskostnader for tilsvarende bygninger. Vedrørende verdireduksjon er det hensyntatt at tilgjengelig statistikk for oppføringskostnader i stor grad gjelder for dagens nyoppførte og moderne bygninger. Verdireduksjonen er derfor vektlagt dette, samt at bygningsmassen har behov for kontinuerlig vedlikehold, oppgradering, modernisering m.m. Tomteverdi er beregnet ut fra dagens kostnader med tillegg for opparbeidelse.. Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer Vedlikehold / adm Inntektsfradrag Normal leieinntekt A Normal leieinntekt B Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Eiendommen har usentral beliggenhet, noe som har konsekvens for kapitaliseringsrenten. For beregning av kapitaliseringsfaktor er det benyttet dagen realrente med tillegg av risikorente. Kapitalisert verdi A ut fra 11 % avkastn B ut fra 11 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Årlig administrasjon og vedlikeholdskostnader er satt til ca.35 kr.pr. m2. Forsikring og offentlige avgifter er stipulert. Markedsleie er beregnet ut fra hva som er normalt leiepris for tilsvarende bygninger.. Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Næringseiendommen har stor tomt med landlig beliggenhet øverst i Saltdal, med enkel tilkomst fra E6. Denne eiendommen har lange og stabile leieinntekter, hvor leiekontrakt utgår i august Dette har innvirkning på beregnet markedsverdi. Eiendommen ansees som kurant og lett omsettelig. Markedsvurderingen er en helhetlig vurdering av beliggenhet, opparbeidelseskostnader og attraktivitet. Med bakgrunn i dette settes en markedsverdi som angitt.. Hestbrinken 8255RØKLAND Gnr.:73Bnr.:4 Side4av FauskeTakstAS JanEirikOlsen

28 VERDI-OGLÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Fauske den Dokumentkontroll. Leiekontrakt, FDVU, Miljørapport, El-kontroll, PCB-vinduer. dokument over ligningsverdi -og forsikring. Hestbrinken 8255RØKLAND Gnr.:73Bnr.:4 Side5av FauskeTakstAS JanEirikOlsen

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48 2nd October SUMMARY REPORT Screening Environmental Due Diligence Review of Sites owned by Mesta Submitted to: Mesta Eiendom AS Postboks Lysaker Project Number

49 SUMMARY REPORT - MESTA EDD 1 BACKGROUND On August 22, 2014, Golder Associates AS ( Golder ) was commissioned by Mesta Eiendom AS (hereafter referred to as the Client or Mesta ), to perform a screening Environmental Due Diligence (EDD) review. It is Golder s understanding that the Client is considering to sell its shares of the portfolio on Norwegian properties. The total number of Sites is 163, hereafter jointly referred to as the Mesta portfolio or the Sites. In summary, the screening EDD has consisted of a review of information and documents provided to Golder by the Client mainly regarding tanks, oil/water separators, potential or confirmed contamination, leaseholders, building use and hazardous building materials, as well as information obtained by Golder from public databases on surroundings and registered contamination. In addition, 14 Sites have been subject to Site visits, where information has been provided to Golder from interviews with Site representatives and from observations. Subsequently, a relative environmental risk classification followed by environmental liability cost estimation has been completed. For further information regarding the methodology applied, please see chapter 2 on methodology. The purpose of this Screening Environmental Due Diligence (EDD) review has been to assist the Client in assessing the environmental risk associated with the Sites. Using the methodology described in brief above, the main objectives have been to: Identify environmental issues which may give rise to or relate to liability (structural, cultural history or heritage issues has not been considered), specifically, environmental issues associated with identified contamination, oil/water separators, tank parks, chemicals storage or other environmental issues; Identify areas relating to environmental compliance with applicable environmental regulations; Identify issues relating to potential or confirmed contamination issues; and, Based on statistics gained from the Client make a cost estimate on removal/replacement of old tanks and/or oil separators also including assumed contaminated soil where applicable. Review data on mapped asbestos in buildings and measures done by the Client prior to this assignment. This summary report has been prepared for the exclusive use of the Client and is intended to supplement the Portfolio Summary Table presented in Appendix 3 with general framework information and portfolio aggregate statistics of potential issues of concern identified during the course of this Screening EDD review. 2 nd October 2014 Project No

50 SUMMARY REPORT - MESTA EDD 2 METHODOLOGY 2.1 General Methodology The general methodology used by Golder in carrying out the Screening EDD review has been as follows: Collection of basic information: e.g. information on location, age, types, numbers and volumes of storage tanks and oil separators. Reported incidents and authority inspections etc. has been reviewed where available. See full list of references provided in Appendix 1. Through review of publicly available information (see Appendix 1) site sensitivity has also been assessed. Review of selected documents: of environmental relevance, provided by the Client upon request of Golder. Documents included are tank and oil separator information (age, material etc.), inspection reports, environmental inspection/remediation reports and generally reports of environmental relevance which were reviewed in order to assess any confirmed or potential presence of subsurface contamination. Information collected from national registers: on risk classification, any investigations and remediation conducted was obtained for the majority of the Sites. Information relevant for assessment of environmental compliance issues e.g. inspections performed recently by the local environmental department has also been reviewed when available. Relative environmental risk classification: based on the information collected, all Sites were classified according to a relative environmental risk classification system. The risk classification is based on a classification system developed for the portfolio with criterias set up by Golder. The relative risk classes applied are: high risk, medium risk and low risk. For further information on risk rating, see Section 6 Relative Environmental Risk Classification. Environmental costing: The environmental costs have been calculated manually by assigning each Site to a probable, best and worst cost, respectively. The presented costing in this report solely represents costs associated with investigation and remediation activities regarding tanks, oil/water separators. The costing methodology applied in this Screening EDD review is presented in further detail in Chapter 7 of this report. Data documentation: Data for each site has been documented in a web based sharepoint database developed by Golder. Each site is documented in terms of general information (e.g. site id., site name, location etc.), description of the site and the surrounding area, current site activities (number and type of storage tanks and oil/water separators, permits, tank inspections and authority demands), contamination issues (e.g. known impacts, investigations and remediation), and the Golder relative environmental risk classification. Reporting: This Summary Report was prepared together with Appendix 3 containing the portfolio summary table for the Sites. The summary table presents the information collected and environmental issues of potential concern identified together with the relative environmental risk classification on a site specific basis. The results of the cost calculations are presented in Table 2 in Chapter 7.3 of this report. 2 nd October 2014 Project No

51 SiteName, City General info summary Hestbrinken, Saltdal The Site is registered as established in 2006 in the public database Infoland. The Site area is m2, and the outdoor area is covered with gravel. Site activities apparently include sand storage, depot and road management. One external leaseholder is registered at the Site. No information regarding historical activities or outdoor area activities has been obtained. Building summary Surroundings Summary The Site is equipped with one building of unknown construction year, with an area of approximately 500 m2. According to the site representative, the building is constructed the last few years. The Site is located in a rural industrial area. The nearest residential building is located approximately 250 m north of the Site. The Site area is mostly made up of thick glaciolacustrine deposits, with high infiltration potential and assumed significant ground water abstraction potential. There are no wells registered in the area. There is no registered contamination in the surrounding area. There is no protected surface water or other protected areas registered in the area. The river Lønselva, which has an unclassified ecological status, is located approximately 120 m south of the Site. The vulnerable greenflush fibrecap has been observed 400 m north of the Site. The nature reserv Junkerdalsura is located 430 m north-east of the Site. Sensitive setting Asbestos info Radon info Oil separator summary Storage tanks summary Contamination summary No No information regarding asbestos survey or measures has been obtained. According to the site representative the building is constructed the last few years. As the Site was established in 2006, the presence of asbestos in the buildings is less likely. No radon survey has reportedly been conducted at the Site. The Site area is not included in the national radon map No oil/water separator reported for the Site. No tanks have been reported for the Site. No information Site soil: Permeable (thick glaciolacustrine deposits) Risk Summary Tanks: None Oil/water separators: None Other potential risks RISK CLASS No information LOW