Statusrapport. US Property Norway KS

Transkript

1 US Property Norway KS Statusrapport Mars 2009 US Property Norway KS 1

2 Innhold Markedsbeskrivelse USA og Florida... 3 USA generelt... 3 Det amerikanske eiendomsmarkedet... 4 Westhore Investeringsanalyse... 7 Investeringsstruktur Valuta Ligningsverdi Colliers Asset Management AS Tlf Fax Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo e post: colliers@colliers.no Internett: 2

3 Markedsbeskrivelse USA og Florida USA generelt USA er verdens største nasjonale økonomi, med et estimert brutto nasjonalprodukt (BNP) for 2008 på USD 14.3 billioner. (World Economic Outlook Database. International Monetary Fund, Oktober 2008). Dette utgjør over 23 % av verdens totale BNP. USA er med sine over 300 millioner innbyggere det tredje mest folkerike landet i verden, etter Kina og India. På grunn av landets massive størrelse i både areal og folketall, må USAs 50 stater sees som flere regionale markeder med en rekke mindre undermarkeder. Dette gir seg utslag i store markedsmessige forskjeller fra stat til stat i en rekke forskjellige industrier og bransjer. USA er verdens største importør av varer og verdens tredje største eksportør. Canada, Mexico, Japan og Tyskland er landets viktigste handelspartnere. Resesjon, Sub Prime og utfordringer i USAs økonomi Etter en rekke år med sterk oppgang har USA siden desember 2007 opplevd nasjonal resesjon (Grynbaum, Michael A. "Dow Plunges 680 Points as Recession Is Declared". New York Times Desember 2008), med massive konsekvenser for en rekke industrier og store deler av befolkningen generelt. Problemene innen boliglånsmarkedet, også kalt Sub Prime krisen, er en pågående økonomisk utfordring som medfører likviditetsproblemer og et stort antall konkurser i boliglånsmarkedet i USA. Dette har bakgrunn i boliglån med dårlig eller ingen sikkerhet gitt til lånetakere med svak betalingsevne. Disse lånene ble pakket som finansielle investeringsprodukter og solgt til blant andre banker og forsikringsselskaper. Når boligprisene i 2007 og 2008 sank drastisk samtidig som en rekke lånetakere fikk problemer med å betjene sine boliglån, opplevde en rekke banker å miste store deler av sine verdier og sitt inntektsgrunnlag. Dette medførte at flere store og tradisjonsrike banker og finanshus gikk over ende i Nedgangen i folks kjøpekraft fører igjen til at en rekke bransjer og industrier får redusert sitt inntektsgrunnlag, og store industrier som for eksempel bilindustrien i USA har blitt sterkt påvirket. På grunn av USAs betydelige rolle i verdens økonomi spredte problemene seg raskt til Europa og Asia, og vi opplevde gjennom 2008 en verdensomspennende finanskrise og påfølgende resesjon. Problemer i kredittmarkedet er historisk ikke noe nytt for USA, og det amerikanske finansmarkedet har tidligere vist en meget sterk evne til å stabilisere og reise seg igjen. Denne gangen er derimot problemene i mye større grad sammensatte og komplekse. En utflating og oppgang er i mye større grad enn tidligere avhengig av den amerikanske sentralbanken (Federal Reserve), og andre lands nasjonalbankers evne til å tilføre sine lands økonomier likviditet og støtte. 3

4 Det amerikanske eiendomsmarkedet Amerikansk økonomi har vært under et ekstremt press det siste året. Dette har ført til store institusjonelle konkurser, tørke i kredittmarkedet, tvangssalg av boliger pga. sub prime krisen med påfølgende kraftig prisfall på eiendom. Mange eiendomsinvestorer har kommet i situasjoner der de er tvunget til å selge eiendommer for å opprettholde en nødvendig andel egenkapital i sine porteføljer. Videre er det svært vanskelig å oppnå refinansiering av eksisterende gjeld, noe som sammen med en stadig svakere betjeningsevne tvinger frem konkurser og tvangssalg. Dagens marked har åpnet et vindu der man kan kjøpe svært attraktiv eiendom til meget fordelaktige priser. Florida Florida er den sørligste av fastlandsdelstatene i USA. Staten grenser til Georgia og Alabama i nord. Den sørligste delen av Florida halvøya består i stor grad av myrområdet Everglades. Nord for Everglades ligger den store innsjøen Lake Okeechobee. Sør for halvøya ligger øyrekken Florida Keys. Mye av delstaten består av Florida halvøya, men det er også en tynn landstripe ( panhandle ) langs kysten nordvest i staten. Hovedstaden i Florida er Tallahassee. Andre kjente byer er Miami, Jacksonville, Tampa og Orlando. Florida har et varmt klima som er sterkt preget av havet, og er av denne grunn et yndet reisemål for turister. I tillegg er Miami Fort Lauderdale området en svært viktig havn for cruiseskip. Orlando er en av de viktigste turistbyene der den verdenskjente fornøyelsesparken Disneyworld ligger. Floridas brutto nasjonalprodukt (BNP) sto for mer enn 5% av USAs totale BNP i Med 23 % vekst i sitt BNP de siste 5 år ligger Florida godt over landsgjennomsnittet på 15 % (Fig. 4). Fig. 4 Kilde : 4

5 Befolkning Med sine over 18 millioner innbyggere er Florida USAs 4. mest folkerike delstat (etter California, Texas og New York). Hvite utgjør 65 prosent av befolkningen, mens afro amerikanere og latinere utgjør de andre største befolkningsgruppene. Stor innflytting av pensjonister fra nord gjør at befolkningen i Florida har en svært høy gjennomsnittsalder. Florida forventer ca 45 % befolkningsvekst frem mot 2030 (Fig. 5), og er rangert som USAs tredje beste stat å bo i. Befolkningsveksten fra 2000 til 2006 var på 13,2 %, som er mer enn det dobbelte av landsgjennomsnittet (snitt US 6,4%) eller ca personer årlig. (Kilde: Kilde: Fig. 5 Om Tampa området Området rundt Tampa Bay på vestkysten av Florida har opplevd en stor befolkningsvekst, med 14% økning de siste syv år, og en forventet videre økning på 9% frem mot Tampa by har i dag ca 382,000 innbyggere, og det er ca 2,8 millioner innbyggere i Tampa og omegn. Området Westshore i Tampa der selskapets eiendom ligger, kan vise til gode tall både innen ledighet og leieprisnivå, med kun 6,4% generell ledighet og leiepriser på $ 280 $ 345/m²/år. Westshore er kjent som Tampas aller beste lokalmarked, med en leieprisoppgang på 9,5% mellom 2007 og Leieprisnivåene er forventet å stige 4,1% årlig gjennom de neste fem år. 5

6 Westhore 500 Westshore 500 er et mellomstort kontorbygg fra 1984, med ca 13,000 m² utleibart areal beliggende i Tampa, Florida, like ved Westshore Plaza Mall og Tampa flyplass. Eiendommen ligger i det ettertraktede Westshore området, og er 88% utleid til en rekke solide leietakere som blant annet SunTrust, URS Corp, A.G. Edwards og H&R Block. Eiendommen holder generelt god standard, men en del av selskapets strategi er å oppgradere eiendommen for å beholde og tiltrekke ytterligere attraktive leietakere til en økt leie. Eiendommen ligger i krysset mellom Nort Westhore Boulevard og Interstate 275 (motorveien går direkte til Orlando). Dette er en meget god lokasjon og bygget har god eksponering og tilgang til hele Tampa Bay området. Ved siden av bygget ligget Westhore Plaza Mall, et større shoppingsenter med et stort, variert tilbud av butikker, kafer og restauranter. Flyfoto Om Eola Capital Selskapet har investert i eiendommen sammen med det lokale selskapet Eola Capital LLC et anerkjent investerings og eiendomsforvaltningsselskap sydøst i USA. Eola har over 110 ansatte fordelt i åtte regionale kontorer (Orlando, Tampa, Tallahassee, Jacksonville, Atlanta og Charlotte). Eola eier i dag ca 150,000 m² eiendom bare i Tampa området og har en total 6

7 forvaltningsmasse på over 1.5 million m². Eola vil overta ansvar for drift og forvaltning av eiendommen i samarbeid med Colliers Asset Management. Vi er veldig glade for å kunne gjennomføre en co investering med en velrennomert lokal partner. Dette forbedrer forvaltningsarbeidet og vil gi oss de beste muligheter i å utvikle og etterhvert selge eiendommen. Investeringsanalyse Westshore 500 ble kjøpt til en nettopris tilsvarende USD 18,6 mill. Det ble oppnådd betydelige rabatter i sluttforhandlingene med en reduksjon i kjøpsprisen fra USD 22 mill. Til sammenligning så var prisantydningen for et år siden USD 25 mill. Strategien var å kjøpe eiendommen til en betydelig rabatt til replacement cost (kostnaden ved å oppføre et tilsvarende bygg i samme område til samme standard). Etter forhandlinger så ble det oppnådd en kjøpspris på 47 % under replacement cost. Det er avsatt USD 1,3 mill. til øyeblikklig å utbedre byggets fasade, utbedre uteområdet, bytte heiser og generelt forbedre den operasjonelle driften av bygget hensyntatt leietakernes behov. Dagens leienivå er 5 % under områdets markedsleie, gjennom oppussingstiltakene forventer vi en økning i leienivået etter hvert som kontraktene fornyes. Selskapets Forretningsidé / Strategi Eiendommen blir i dag forvaltet av CB Richard Ellis, Inc. Selskapets strategi vil være følgende: 1. Ta over forvaltningen av eiendommen selv og ved tett oppfølging av leietakere og en aktiv forvaltning opprettholde de gode eksisterende leieavtalene, samt få leid ut de ledige arealene i bygget. 2. Umiddelbart investere nærmere $ 1,3 millioner i oppgradering av bygget, både interiør og utendørsområder. 3. Drive aktiv forvaltning og fokusere på økt verdiskapning de neste tre år. Dette skal oppnås gjennom økt utleie av ledige arealer, og gradvis økning av eksisterende leieinntekter ettersom bygget utbedres og oppgraderes. 4. Selge bygget til en finansiell investor etter ca tre år. 7

8 Nedenstående 3 årige kontantstrømanalyse viser en årlig internrente for investeringen på 29,4% (prosjektnivå) og en årlig internrente for det norske selskapet på 17,1% (etter alle honorarer og skatt). Ved oppnådd estimert salgspris etter 3 år og uendret valuta kan investorene forvente en avkasting på investert egenkapital i selskapet på rundt 61%. Avskrivninger er basert på total eiendomsverdi (inkluderer tomt) Første 3 år av langsiktig gjeld er uten amortisering Finansiering 75 % av netto kjøpspris på USD 18,6 million (inkluderer investering på USD 1.3 mill.) Byggeår 1984 ZIP Adresse: 500 N Westshore Blvd Type eiendom: Kontor Prosjektandel USP Norway KS 52,2 % Bygg,sqm: Dagens utleiegrad 88 % Antall leietakere 28 Kjøpspris (USD) Pris pr m2 (NOK) KVM Parking 432 Leietaker Diverse Oversikt betingelser for avkastningsberegning: Inntekter og kostnader Transaksjonskostnader Annet Brutto årsleie Netto kjøpspris Selskapsskatt 38,6 % Ledighet 'Closing costs' Skattemessig saldoverdi Brutto kjøpspris Avskrivningssats 2,56 % Eiendomsforvaltning Avsatte kostnader til utvikling Inflasjon 3,00 % Vedlikehold Total investering Leieindeksering 100 % Elektrisitet Salgsyield 7,0 % Eiendomskatt Gjeldsfinansiering % Diverse kostnader Egenkapital % Totalt Rente (3 års libor Swap) 2,00 % Nettoleie Margin 3,00 % Netto kjøpsyield 7,9 % Amortisering (år) 30 8

9 Kontantstrøm / avkastning: Kontantstrøm, 5 år (år) Brutto leie Andre inntekter Cost of vacancy ledighet 13 % 8 % 7 % 7 % 7 % Eierkostnader Nettoleie Avskrivninger Rentekostnader Skatt Resultat e. skatt Utviklings/investeringskostnader Avdrag Lånereserve til investeringer Netto kontantstrøm Gjeldsbalanse Skattemessig saldoverdi Utbyttekapasitet Utbyttekapasitet i % av EK 11,9 % 14,3 % 11,2 % 0,0 % 8,6 % Forventet verdi ved salg FORVENTET PROSJEKT AVKASTNING VED SALG ÅR 3 ROE Samlet cash flow % UPN's andel (52,2%) % 29,4 % INTERNAL RATE OF RETURN P.A. FØR ALLE KOSTNADER FORVENTET EGENKAPITAL AVKASTNING I US PROPERTY NORWAY Asset management Net cash etter managment fee Cash balanse Success fee (20% ut over 12% p.a.) Salgshonorar 1% USA Property NORWAY KS % 17,1 % INTERNAL RATE OF RETURN P.A ETTER SKATT OG ALLE KOSTNADER 9

10 Investeringsstruktur 500 WS Owner LLC er Eola Capital selskapet som vi co investerer sammen med i eiendomsselskapet 500 WS Holdings LLC og den underliggende eiendommen 500 Westshore i Tampa Florida. UPN Holding AS er et heleiet norsk datterselskap av USA Property Norway KS. På grunn av amerikanske skatteregler blir USA investeringen foretatt gjennom dette aksjeselskapet. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingkurs à 6,9989 NOK/USD. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. Ligningsverdi Fra selskapsmøte / EOGF - USA Property Norway KS og USA Property Norway GP AS Tegningskurs per andel i USA Property Norway KS kr Tegningskurs per aksje i USA Property Norway GP AS * kr Antall andeler/aksjer 538 * tegningskurs er lik ligningsverdi pr Underskudd KS kr Andel underskudd KS kr Ligningsverdi AS kr Ligningsverdi KS kr Det blir sendt ut deltakeroppgave for kommandittselskapet i løpet av april. 10