Forslag til plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og selvleie

Transkript

1 Forslag til plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og selvleie *

2 INNHALD: Bakgrunn... 3 Status pr. sommer 2014:... 3 Trender i bygdenorge:... 3 Målgruppe:... 4 Behovsvurdering:... 4 ANTALL BOLIGER:... 4 EIE KONTRA LEIE... 5 LEILIGHETSTYPE/STØRRELSE... 5 Organisering... 5 LEILIGHETER TIL SALGS... 6 LEILIGHETER TIL UTLEIE... 6 Konklusjoner om behov og organisering:... 7 LEILIGHETER/SMÅHUS FOR SALG:... 7 LEILIGHETER/SMÅHUS TIL UTLEIGE:... 8 LEILIGHETER/SMÅHUS FOR UTLEIGE I ÅMLI... 8 Mulige løsninger... 8 UNGDOMSBOLIGER:... 8 FOR SALG, 10 ENHETER INNEN 2018:...8 FOR UTLEIE I KOMMUNAL REGI, 6 ENHETER INNEN 2018:... 8 NEGARDSKLEIVA BOLIGFELT, SPENSTIGERE SATSNING:... 8 Vedlegg Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 2 av 10

3 Bakgrunn På bakgrunn av innbyggerundersøkelsen 2012 er plan- og næringsavdelinga pålagt å lage en plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og selveie. Kommunen har en egen bustadpolitisk handlingsplan for perioden Denne tar i hovedsak opp boforholda for vanskeligstilte grupper der kommunen har et direkte ansvar for å skaffe boliger. Det er likevel deler av denne planen som kan ha nytte for arbeidet her. Kommunen har selv om lag 60 boenheter for svakerestilte grupper så som eldre, trygda, flyktninger osv. Vi oppfatter denne type kommunale boliger og behov for slike å ligge utenfor mandatet for vårt oppdrag. Vi har derfor sett på behov/løsninger for folk som forventes å skaffe seg sitt eget bosted. Med betegnelsen leiligheter oppfatter vi også småhus i tett utnytting. Planen her omfatter således ikke de lovpålagte boligene etter lov om kommunale helse- og omsorgstjenester, men boliger som på annet vis vil støtte opp om kommuneplanens hovedmålsetting: Skape gode bumiljø i sentrum og ute i grendene basert på ei bærekraftig utvikling med vekt på trygghet, trivsel og livskvalitet. Som en del av arbeidet med denne planen har vi hatt møte med Vegårshei kommune, Husbanken og Arendal Eiendom som forvalter bygningsmassen for Arendal kommune. I bunnen ligger også kommuneplan, reguleringsplan Åmli Sentrum samt pågående arbeid med kommunedelplan for Åmli tettsted. Tidlig i prosessen har det vært kontakt med boligbyggelagene i Arendal og Kristiansand. Vi har satt slik målsetting for oppdraget: I Åmli sentrum skal det være et variert tilbud til boligsøkende innenfor boligtypen leiligheter/småhus. Tilbudet bør gjelde både for leide og selveide boliger Status pr. sommer 2014: Innbyggerundersøkelsen i 2012 avdekket et behov for leiligheter både til salg og til leie. Tradisjonelt har boligmarkedet i Åmli vært prega av at folk bor i egne selvstendige boliger, leiemarkedet har vært lite. Et unntak har i mange år vært utleie av hybler til skoleelever, men det faller noe utenom vårt saksfelt her. De senere åra er det i privat regi bygd et titalls leiligheter sentrumsnært, mange er relativt store sett i vår sammenheng. Alle er blitt solgt, men det har ikke vært det helt store presset for å få kjøpt. Det er påtenkt bygging av 3 nye småboliger sentrumsnært. Kommunen har vedtatt selv å bygge utleieboliger på tomta etter teknisk etat nederst i Århuskleiva, planlegginga er i gang og det blir trolig inntil 6 enheter. Det er ikke bygd leiligheter i sentrum med tanke på utleie bortsett fra de to på Madammen. Trender i bygdenorge: I bygdenorge er det fremdeles eneboliger som rår grunnen, også blant nybygde boliger. I mer tettbygde strøk har det i alle år vært vanlig med tette boligformer, her er nok plasshensyn (og implisitt prishensyn) viktigste årsaken. Når vi nå ser at forskjellige former for tett boligbygging brer om seg på landet er det nok mer et uttrykk for at folk ønsker seg lettstelte boliger enn plassmangel. For førstegangsetablerere henger nok også størrelse/pris sammen med ønske om mindre boliger. Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 3 av 10

4 I flere av våre nabokommuner har utviklingen på dette feltet kommet lengre enn hos oss, men det er vel bare i Froland at vi kan snakke om rene leilighetsbygg. Målgruppe: Som nevnt over har kommunen om lag 60 leiligheter/småhus beregnet på vanskeligstilte grupper så som eldre, folk med nedsatt funksjonsevne, folk med lettere psykiske lidinger, flyktninger og andre med behov for ekstra støtte. Denne planen omfatter ikke disse gruppene. Erfaring tilsier at gruppene som etterspør mindre boliger/leiligheter kan deles i fire hovedgrupper: Friske eldre som ønsker en mer sentrumsnær, lettstelt bolig Unge barnefamilier med mindre behov for plass og begrenset økonomisk mulighet Enslige Tilflyttere (både for det private næringsliv og kommunalt behov for rekruttering av personell i årene som kommer) Ungdom som ønsker å bo for seg selv, første steg ut av heimen. Mange av oss vil i faser av livet tilhøre en av disse gruppene. Som en følge av dette ligger det i sakens natur at småhus/leiligheter ofte vil være bolig i et begrenset tidsrom. Behovsvurdering: ANTALL BOLIGER: Det er en nesten umulig oppgave å si noe sikkert om behov for leiligheter/småhus i Åmli. Det blir for mange avgjørende enkeltfaktorer som bestemmer utviklingen, og gruppene som etterspør leiligheter/småhus blir så små at statistisk behandling blir lite å stole på. Vi kan likevel peke på faktorer som vil virke inn på etterspørselen: Plassering av boligene. Trolig vil gruppen Eldre friske søke sentrumsnært, mens de andre gruppene kanskje ikke er like avhengige av dette. Pris. Her er nok gruppen unge mest utsatt, gruppen eldre friske og enslige har i utgangspunktet like god økonomi som resten av befolkningen. Tilgjengelighet Her tenkes på at det til enhver tid er boliger å få tak i, kanskje spesielt for gruppene unge og tilflyttere. Dette er grupper som ikke planlegger på lang sikt, og boligen vil ofte være midlertidig. Variert tilbud Potensielle kjøpere/leietakere kan ha nokså forskjellig behov til bolig. Det er f.eks. til liten hjelp for unge i etableringsfasen om det er tilgjengelig store leiligheter til en høy pris når det kanskje er økonomien som begrenser valget. Trender All erfaring tilsier at når det først er bygd et visst antall leiligheter og det er blitt alminnelig akseptert at dette er en grei boform, så øker interessen. Det dannes en aksept for at nytt er dyrt. Dette ser en spesielt i gruppen eldre friske. Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 4 av 10

5 Vi er i noen grad kommet hit ved bygginga i Nergardskleiva og på taket av Joker. Det er likevel et godt stykke fram til at snøballen ruller av seg selv. Når det gjelder utleieboliger er vi nokså blanke. Tidligere undersøkelser I forbindelse med utarbeiding av bustadpolitisk plan ble unge mellom 16 og 30 år spurt i en spørreundersøkelse om sine boligønsker/planer. Det er ingen (0 %) som oppgir at de i framtiden ønsker å bo i eid eller leid leilighet i Åmli. Når vi likevel stadig hører om behov for ungdomsleiligheter må vi tolke dette som behov for midlertidige løsninger. EIE KONTRA LEIE Her kan det være tjenlig å se litt på de enkelte gruppene: Eldre friske vil nok for en stor del ønske å eie. De fleste i denne gruppa har tidligere eid egen bolig, og det kan nok være vanskelig å forsone seg med et leieforhold. Etter hvert vil det trolig bli mer aksept for å omplassere verdien fra gammel til ny bolig. Unge i etableringsfasen vil trolig være en mer delt gruppe. Noen vil nok ønske å eie som et første steg inn i boligmarkedet, andre er nok mer på leting og vil leie i første omgang. Enslige er nok også en ganske variert gruppe der det er aktuelt både med eieforhold og leieforhold. Tilflyttere må forventes å søke et leieforhold den første tiden. Ungdom på veg ut av heimen leieforhold. Det er en politisk målsetting i Norge at de som ønsker det kan skaffe seg egen bolig. I vårt samfunn gir det å eie egen bolig trygghet, tilhørighet og følelse av å ha regi over eget liv. LEILIGHETSTYPE/STØRRELSE Som nevnt over anser Plan og næringsavdelinga også småhus å komme inn under denne planen. I Åmli vil småhus kunne være en glidende overgang mot mer tradisjonelle leilighetsbygg. Eldre friske vil nok ønske seg relativt store boliger sett i denne sammenheng. Erfaring fra de boligene som så langt er bygd er at reserveareal så som uinnreda loft ol blir ofte innredet og tatt i bruk fra første stund. Unge i etableringsfasen er nok en mer blandet gruppe, men for mange vil det være et første steg hjemmefra. En liten leilighet vil passe både livssituasjonen og lommeboka. I denne gruppen finner vi også unge par som kan ha behov for ekstra soverom til småbarn. Økonomi vil nok langt på vei være styrende for denne gruppa. Enslige er også en blandet gruppe, men her kan vi nok finne mange som vil ha leilighet som sin permanente bolig og dermed også ønske om en romslig boenhet. Tilflyttere vil ha et variert krav til boligstørrelse, men det ligger i sakens natur at de vil ha denne boligen midlertidig og derfor kanskje vil være fornøyd selv om boligen ikke er akkurat slik de ønsker. Ungdom ungdomsleiligheter. For mange et første steg ut av heimen, men kanskje ikke en fullverdig selvstendig etablering. Små boenheter, leietakerne har som regel backing hjemme. Husbanken anbefaler i samtale at leilighetene ikke gjøres mindre enn 60 m2. Planavdelinga er likevel ikke fremmed for mindre leiligheter dersom forholda tilsier det, ungdomsleiligheter faller utenom denne anbefalinga. Organisering Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 5 av 10

6 LEILIGHETER TIL SALGS. Borettslag. Ved større utbygginger er det ofte brukt en organisering som borettslag. Vanligvis et større antall boenheter som samlet utgjør et naturlig fellesskap. Eget styre, borettslaget kan overstyre den enkelte ved vedtak om felles tiltak. Litt rigorøs modell som passer best for stort antall boliger med en egen organisasjon bak seg. I Åmli har vi ett frittstående borettslag (Århuskleiva) med 6 leiligheter, det synes for tiden å fungere godt med andelshavere som delvis bor der over noe tid, og andre som har boligen mer i en overgangsfase. Vil neppe være aktuelt for oss i mindre forhold. Dersom vi knytter oss opp mot et etablert boligbyggelag (Arendal/Kristiansand) vil vi kunne trekke på deres kunnskap og erfaring både i bygg- og driftsfase. Borettslaget opptar felleslån, men ikke fullfinansiert. Beboer må skyte inn egenandel. Husleia vil således bestå av å betjene fellesgjeld, betjene egen gjeld samt fellesutgifter. ( Snørydding, ytre vedlikehold, administrasjon av borettslaget, kommunale avgifter, renovasjon osv.) Seksjonering. Deltakerne eier hovedbølet sammen, men har enerett til bruk av sin bolig pluss et naturlig privat uteområde. Adkomstvei, avfallsbod, ekstra parkeringsplasser osv. er fellesareal. Hver seksjon er en selvstendig enhet som kan omsettes fritt (innom de regler vedtektene måtte sette). Det velges et styre, men deres arbeid er enklere og mindre ansvarsfullt i forhold til borettslagmodellen. Hver deltaker må bekoste egen bolig pluss sin andel av fellesløsninger. Husleia vil således bestå av å betjene eget lån samt å ta sin del av fellesutgiftene. Her kan sameierne selv avgjøre hva som skal inn i fellesutgifter og hva den enkelte selv skal bære. LEILIGHETER TIL UTLEIE Husleieloven. Husleieloven regulerer leieforholdet mellom leietaker og utleier (privat eller offentlig). Loven tar i utgangspunktet sikte på å beskytte leietakeren som den svake part i leieforholdet. Med bakgrunn i det som er sagt over er 9 3 sentral Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom: a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått. Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt. I vedlegg 1 har adv. Roald Solberg Jacobsen gitt en uttale til Åmli kommune den gang tilflytting fra Tyskland/Nederland var toppaktuelt. Vurderingene kan ha overføringsverdi til vårt oppdrag. Privat eie. Mye brukt i sentrale strøk det det er at aktivt og levende leiemarked og der prisnivået er presset opp. Private som bygger for utleie må i det minste få dekket sine utgifter. Litt lek med tall for en leilighet på 60 m2: Utgifter: Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 6 av 10

7 Byggekostnad; 60 m2 a = Årlige kostnader: Renter og avdrag på lån, (4 % rente, 25 års avbetaling) Eiendomsskatt ( x 0,0045) Forsikring RS Byggvedlikehold, bytte leietaker osv Ytre vedlikehold/snøbrøyting ol Årlige kostnader Dette utgjør månedsleie på kr /12 = kr ( I tillegg kommer kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon ) Dette er en månedsleie som nok er i overkant av hva markedet i Åmli er villige/i stand til å betale på nåværende tidspunkt. Tiden og trendene vil trolig arbeide for at slik husleie etter hvert blir akseptert. Til sammenlikning, leien for en relativt ny kommunal omsorgsbolig er pr. nov 2013 på kr pr mnd. Nye familieboliger for flyktninger har en husleie som varierer mellom og pr mnd. Kommunalt eie. Kommunen er pr. i dag eneste større utleier av leiligheter med ca. 60 enheter i sin portefølje. Kommunen har således en organisasjon til å drive slik virksomhet. I forhold til kostnadsoppsettet over kommer tilsvarende kostnader også om boligene er kommunale, dog utgår eiendomsskatt for kommunale bygg. En kan vel også se for seg en viss kostnadsbesparelse ved stordriftsfordeler. Husbanken har en oversikt over de mest aktuelle organiseringsmodeller av kommunale utleieboliger. Deres konklusjon er at direkte eid av kommunen er normalt å foretrekke. Andre eierformer. Fra andre steder er det kjent at stiftelser kan operere leilighetsbygg, stiftelsen har gjerne et formål og utleien er begrenset til en avgrensa gruppe (f.eks. eldre, krigsseilere osv.). En noe uryddig eierform. Neppe aktuelt her i Åmli. Blandede eierforhold. Kommunen kan delta i private eiendomsformer på lik linje med andre deltakere, f.eks. ved å kjøpe et antall leiligheter i et borettslag eller i et eierseksjonssameie. Kommunen må da opptre på samme vilkår som øvrige deltakere, og påta seg de forpliktelser det medfører. Det er lett å tenke seg at kommunen i så fall må sette seg i førersetet og påta seg oppgaver som kan kreve noe ressursbruk. Kommunen får bare innflytelse i forhold til sin eierandel. Konklusjoner om behov og organisering: LEILIGHETER/SMÅHUS FOR SALG: Leiligheter til salg bygges ut i privat regi. Privat kan her være både lokale/regionale utbyggere og etablerte/nydannede boligbyggelag. Kommunen opptrer som en positiv medspiller. Kommunen har ansvar som reguleringsmyndighet Kommunen bør oppfordre til utbygging av et variert tilbud Dersom utbygginga i privat regi stopper opp må kommunen ta initiativ Det er trolig et oppdemmet behov for små leiligheter. Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 7 av 10

8 Innen 2018 bør det være bygd minst 10 leiligheter for salg i Åmli LEILIGHETER/SMÅHUS TIL UTLEIE: I hovedsak behov for leiligheter/småhus til kortvarige leieforhold. Med de økonomiske realiteter som bakteppe er det lite realistisk å tro at private aktører vil bygge LEILIGHETER/SMÅHUS FOR UTLEIE I ÅMLI. Kommunen selv må stå som eier og drifter av utleieboligene Boligene bør være gjennomtrekk (NB! Husleieloven ) Boligene reserveres for boligsøkende som kommunen ikke har et lovmessig ansvar for å skaffe bolig etter lov om sosiale tjenester 15. Innen 2018 bør det være bygd minst 6 nye gjennomtrekksleiligheter i litt forskjellig størrelse. Ungdomsboliger legges på is inntil forholda rundt den videregående skolen er avklara. Mulige løsninger Ut fra de betraktninger som er gjort i foregående kapitler vil følgende kunne være en av flere konservative muligheter: UNGDOMSBOLIGER: I 2003 fikk kommunen utarbeidet et forslag til ungdomsboliger, disse var plassert like nord for ÅPOS i to sammenbygde huskropper. Komplekset inneholdt i alt 9 hybelleiligheter på hver 24 m2, 3 stk. to-roms leiligheter på hver 46 m2, og tre stk. 3-roms på hver 54 m2. Det kan ut fra overstående betraktninger se ut for at dette er et konsept som ikke treffer våre målgrupper helt. Det råder for tiden en viss usikkerhet omkring den videregående skolen i bygda, dersom den må innstille vil det trolig frigjøres hybler/småleiligheter som til en viss grad kan dekke behovet som ungdomsboligene var tiltenkt. FOR SALG, 10 ENHETER INNEN 2018: 3 stk. rekkehus på tomta etter Forsamlingshuset 2 stk. småhus på taket av bakeriet Nergardsjordet er regulert til denne type boliger (i alt mulighet for inntil 46 enheter) Mindre felt i toppen av Børtinghus, kommunedelplan. Egnet for smått/tett. FOR UTLEIE I KOMMUNAL REGI, 6 ENHETER INNEN 2018: Inntil 6 små leiligheter plassert på tomta etter teknisk etat Nergardsjordet Børtinghus For utleie i kommunal regi må det lages avtaler som sikrer at leiligheter for gjennomtrekk er lovlig og at leieforholdet blir praktisert i samsvar med formålet. Husleieloven 9 3. NEGARDSKLEIVA BOLIGFELT, SPENSTIGERE SATSNING: Dersom kommunen ønsker en mer spenstig satsing vil det være nærliggende å sette trykk på å få i gang bygging av leilighetsbygg i skråningen mellom Forsamlingshuset og jordet opp mot Negarden. Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 8 av 10

9 Dette området er regulert til slikt formål. For å finne gode løsninger bør kommunen være villig til å engasjere en arkitekt som kan utarbeide skisser og ideer til utbygginga. Det er åpenbart utfordrende å finne løsninger som alle kan være tilfredse med, men uten en slik gjennomarbeidet og helhetlig planlegging vil vi trolig aldri få satt i gang utbygging i planområdet. Planene vil kunne være med på å få private aktører på banen, uten en fast ramme omkring utbygginga vil nok usikkerheten og mange ubesvarte spørsmål skremme utbyggere vekk. Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 9 av 10

10 Vedlegg 1 Fra: Roald Solberg-Jacobsen <rsj@haldco.no> Sendt: 20. oktober :24 Til: Mood, Kristin Emne: SV: Utleie av kommunale boliger Viser til telefonsamtale i dag vedr. tidsavgrensede leieavtaler, samt e-post under. Slik jeg forstår deg, ønsker dere i utgangspunktet å inngå tidsbestemte leieavtaler med tilflyttere fra Nederland / Tyskland. Husleielovens utgangspunkt i 9-3 er at det ikke er adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Bestemmelsen gjelder ikke dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Dersom det foreligger saklig grunn kan det avtales kortere tid, jf ledd litra a. Uttrykket "saklig grunn" tar sikte på å være en sikkerhetsventil som gir anledning til kortvarige tidsbestemte kontrakter derdet foreligger aktverdige grunner til det. Siden det er en unntaksregel, bør den i følge forarbeidene til husleieloven tolkes snevert. Det er i forarbeidene nevnt som eksempel at huset skal rives, ombygges eller selges. Slik jeg forstår begrunnelsen for Åmli kommune for evt. å anvende en tidsbegrensning på maksimalt 1 år, er at tilflyttere fra Nederland og Tyskland skal få anledning til å områ seg og gjøre seg kjent med markedet i kommunen før de kjøper / skaffer seg egen leid leilighet. I dette forstår jeg at boligene etter dette skal leies ut til nye tilflyttere etter ett år. Det vil i saker som dette være vanskelig å komme med en klar konklusjon på hvorvidt dette i en eventuell senere rettssak vil representere en saklig grunn. Sagt på en annen måte; hvorfor var det nødvendig å fravike lovens regel. Domstolen vil da, med utgangspunkt i ovennevnte vurderingsnorm, måtte vurdere hvorvidt dette representerer saklig grunn og det vil for eksempel kunne oppstå uklarheter knyttet til at leietaker har avtalt et leieforhold som avviker fra lovens minstekrav. Jeg påpeker i denne sammenheng at husleieloven 9-3, 2. ledd bestemmer at boligen ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, dersom så ikke skjer vil en tidsavgrensning kunne være usaklig. Et annet forhold som kommunen bør ta med i betraktningen er at leietakerne kan komme til å like seg så godt i den kommunale boligen og at man ønsker å bli boende. En avtale som da fraviker lovens alminnelige utgangspunkt, og uavhengig av om Åmli kommune er berettiget til å oppstille en slik tidsbegrensning, vil da kunne gi utspring til tvist/usikkerhet om leieforholdet. Slik vi vurderer det vil en slik tidsavgrensning medføre en betydelig risiko for denne tidsbegrensingen ikke representerer saklig grunn, og da særlig dersom det ikke står nye tilflyttede leietakere klar til å overta. Dersom kommunen likevel ønsker å inngå slik avtale vil jeg anbefale at kommunen inntar følgende bestemmelse om husleieforholdets varighet: "Leieforholdet begynner den dd.mm.åå. og opphører den dd,mm,åå uten forutgående oppsigelse. Partene kan i leieperioden si opp leieforholdet med 3 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen løper ut, Når det er avtalt kortere leieperiode enn minstetiden på 3 år for alminnelig bolig, skyldes dette at Åmli kommune ønsker å tilby Leier, som er tilflytter til kommunen fra Nederland/Tyskland, en utleiebolig for en kortere periode slik at Leier skal få anledning til å bli kjent med kommunen og eiendomsmarkedet i kommunen. Når leietiden opphører skal boligen stilles til disposisjon for nye tilflyttere til kommunen. Leier er kjent med at denne tidsbegrensningen avviker fra utgangspunktet i husleieloven Leier anser tidsbegrensingen for å være saklig grunn til å fravike lovens utgangspunkt, jf. husleieloven. ' ledd litra a. Dersom leieforholdet er tidsbestemt og Leier ikke flytter ved opphør av avtalen, må Utleier sende flytteoppfordring innen tre måneder etter avtalens opphørsdato. Hvis ikke dette blir gjort, går avtalen over til å bli en tidsubestemt avtale," Endelig viser jeg til at kommunen må påberope seg unntakene for "saklig grunn" senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig, og begrunne dette med grunnen for tidsavgrensningen. Roald Solberg-Jacobsen Advokat HALD Plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og salg. Vår ref.: 2013/ Side 10 av 10