ÅRSRapport NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING AS

Transkript

1 ÅRSRapport NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING AS

2 Innhold 02 Administrerende direktør har ordet 04 Møllestranden 06 Norske Boligbyggelag 07 Nøkkeltall 08 Styrets årsberetning 10 Resultatregnskap 11 Balanse 12 Kontantstrømoppstilling 13 Noter til resultatregnskap og balanse 24 Revisjonsberetning 26 Forsikrede prosjekter Barbu Brygge Ferdigstilles Illustrasjon: Dots AS Elveparken 2 Ferdigstilt Illustrasjon: Make Studio Økt volum i et godt boligmarked og videreutvikling med nytt produkt I var det flere som valgte fulltegningsforsikring på sine boligprosjekter. Vi forsikret 1065 nye boliger fordelt på 29 prosjekter i, og dette er en kraftig vekst i forhold til de siste årene. Kundene velger forsikring først og fremst for å komme raskere i gang med et forhåndssalg på mellom 30 og 40 prosent. Med lavere krav til forhåndssalg kan utbygger ta mer riktig markedspris for boligene, man er ikke avhengig av å selge så mye før byggestart. Kundene våre har god tro på sine egne prosjekter, noe som blir bekreftet ved at 2 av 3 velger lav premie på 1 prosent og høyere egenandel. I lanserte vi en videreutvikling av fulltegningsforsikring: rett til engangsoppgjør. Sikrede kan få fullt oppgjør for alle usolgte boliger ved ferdigstillelse, samtidig som FF Boligsalg AS kjøper ut de usolgte boligene. Slik forsikring er allerede tegnet på 3 prosjekter i. Denne virksomheten blir styrket og utvikles videre i Ingen vet hvordan boligprisene vil utvikle seg fremover, men historien om boligpriser i Norge de siste 200 årene, viser at de i perioder faller 3040 prosent. Alle slike kriser har kommet etter flere år med kraftig boligprisvekst. Dersom boligprisene faller, har utbyggere som forsikrer prosjektet med fulltegningsforsikring en sikkerhet for inntektssiden i prosjektet, og de kan sove godt om natten. Siden oppstarten i 1994 har selskapet forsikret 465 prosjekter, med boliger til en salgspris av 29 mrd. Byggelånsbanker har ikke tapt en eneste krone på noen av disse prosjektene. Selskapet har bygget opp kapital de siste årene, og er et solid selskap. NBBL Fulltegningsforsikring opererer i samarbeid med boligbyggelag, utbyggere, entreprenører og boligutviklere over hele landet, og kan forsikre alle typer prosjekter, enten de er organisert som borettslag eller eierseksjonssameier. 02

3 NBBL Fulltegningsforsikring AS har siden oppstarten i 1994 forsikret 465 prosjekter boliger 29 mrd. salgspris Tollevikbergan 6 Dette ble kåret til årets prosjekt blant de forsikrede i og ferdigstilles Foto: Polarlys BBL. NBBL Fulltegningsforsikring opererer i samarbeid med boligbyggelag, utbyggere, entreprenører og boligutviklere over hele landet, og kan forsikre alle typer boligprosjekter. ARNE VINORUM Adm. direktør Nyebilder.no NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 03

4 Oktober 2013 Lansering i markedet Desember prosent solgt, byggestart vedtas Januar 2014 Byggestart Januar 2016 Overtakelse, første byggetrinn Mars 2016 Prosjektet ferdigstilles 01 Lav risiko ga full uttelling I ukene etter lanseringen ble Møllestranden løftet frem i bergenspressen som boligprosjektet mot strømmen. Vi våget fordi vi hadde redusert risikoen gjennom NBBLs fulltegningsforsikring, sier prosjektleder Marlon Nyheim i OBOS StorBergen. Espen Børhaug Vidar Langeland/fotos.no Usikkerheten preget boligmarkedet mot slutten av Det meste stoppet opp, men ved bredden av Store Lungegårdsvann, nær hjertet av Bergen, gikk salget strykende. Få uker etter at Møllestranden borettslag ble lansert, var halvparten av de 69 boligene solgt. StorBergen Boligbyggelag, som fusjonerte med OBOS året etter, hadde stor tro på byggeprosjektet. Beliggenheten var optimal, planløsningene gode. Men det var en stor økonomisk risiko i et ustabilt marked, forteller Marlon Nyheim. Det var avgjørende å komme tidlig i gang. Løsningen ble NBBLs fulltegningsforsikring. Vi var aldri redde for å bli sittende igjen med mange usolgte leiligheter, men fulltegningsforsikringen hadde stor betydning før boligene ble lansert. Det var avgjørende å redusere markedsrisikoen, sier prosjektlederen. Forsikringen bidro også til at utbyggeren fikk bedre byggelånsvilkår og lavere egenkapitalbinding enn tilfellet ellers ville vært. Bydelen Møllendal transformeres nå fra industri og fordums storhet til noe flere har kalt Bergens svar på Bjørvika. Det skyldes ikke minst at den nye Kunstog designhøgskolen, tegnet av Snøhetta, oppføres som nærmeste nabo. Milliardinvesteringen gir, som operabygget i Oslo, fantastiske ringvirkninger i nærområdet. Et gang og sykkelveinett knytter allerede området til Bergen sentrum. Arbeidsplasser på Haukeland universitetssykehus og Høgskolen i Bergen ligger bare en spasertur unna. Utbyggingsselskapet bruker alene 11 millioner kroner på å ruste opp offentlige arealer rundt boligprosjektet. Her får Bergen en helt ny allmenning ned mot bredden av vannet. På vestsiden av Møllestranden skal elven frem fra glemselen. Fulltegningsforsikringen tillot byggestart etter at 33 prosent av leilighetene var solgt. Målet ble nådd på få uker. Salget gikk så bra som vi trodde på forhånd, men sikre kunne vi ikke være. Suksessen oppsto i et veldig vanskelig marked, forteller Kristin Stave, prosjektselger i OBOS Nye hjem. Forsikringen bidro også til at utbyggeren fikk bedre byggelånsvilkår og lavere egenkapitalbinding enn tilfellet ellers ville vært. 04

5 E E Møllendalselven rustes opp Møllendalselven skal rustes opp til fordums STAVANGER prakt, og elveparken blir en attraksjon for hele byen. Utbyggingsselskapet bruker alene 11 millioner E39 kroner på å ruste opp offentlige arealer rundt boligprosjektet. Bak boligene troner byfjellet Ulriken. Bra boligsalg Salget gikk så bra som vi trodde på forhånd, men sikre kunne vi ikke være. Suksessen oppsto i et veldig vanskelig marked, mener prosjektleder Marlon Nyheim og Kristin Stave, prosjektselger i OBOS Nye hjem. Gode planløsninger Planløsningene er gode og varierte, hele prosjektet er preget av gjennomgående kvaliteter. Kunst og designhøgskolen som nabo Møllestranden får den nye Kunst og designhøgskolen (bak til v.), tegnet av arkitektkontoret Snøhetta, som sin nærmeste nabo. Til venstre for Møllestranden, foran skolen, kommer Bergens nye allmenning. Vi var aldri redde for å bli sittende igjen med mange usolgte leiligheter, men fulltegningsforsikringen hadde stor betydning før boligene ble lansert. Det var avgjørende å redusere markedsrisikoen. Marlon Nyheim, prosjektleder OBOS Nye hjem i 555 Møllestranden borettslag VÅGEN SANDVIKEN E39 BRYGGEN BERGEN SENTRUM BERGENS FJELLSTREKNING MØLLESTRANDEN SVARTEDIKET Vi bruker kort tid på spaserturen fra Bergen sentrum. Vel fremme møter vi Elsa Nilsen, som ennå ikke har pakket ut hele flyttelasset. Tiden med enebolig, hage, garasje, brygge og naust i Os sør for Bergen er over. Jeg har alltid visst at jeg skulle tilbake til mitt Bergen. Nå har jeg bare bodd på Møllestranden i fire dager, men jeg vet at jeg kommer til å få det aldeles strålende her, sier den blide pensjonisten. Mens Elsa og andre fornøyde kunder flytter inn, er Marlon Nyheim og OBOS StorBergen i full gang med en lang rekke nye boliger som skal selges og bygges. Et boligbyggelag skal bygge boliger. Fulltegningsforsikringen på Møllestranden bidro til at vi kunne realisere flere gode prosjekter samtidig, konkluderer Marlon Nyheim. Nybygg 69 leiligheter Størrelse på leilighetene 38 kvm 122 kvm Salgspris 1,7 mill. kr 8,5 mill. kr ARKITEKT, UTBYGGER OG ENTREPRENØR Boligene er tegnet av Tippetue Arkitekter AS. Møllestranden AS er utbygger og Strand AS er entreprenør. E39 NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 05

6 Jessheim Hageby Ferdigstilles Illustrasjon: MAKE Norske Boligbyggelag Norske Boligbyggelags Landsforbund ( NBBL) Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er en partipolitisk uavhengig interesseorganisasjon som har som formål å samle boligbyggelagene i Norge. NBBL skal fremme boligbyggelagenes økonomiske interesser og jobbe for at myndighetene skal føre en aktiv og bærekraftig bolig og bygningspolitikk som sikrer alle medlemmer rett til en god bolig og et godt bomiljø. Boligbyggelagene er den største gruppen profesjonelle aktører i det norske bolig markedet. Per hadde de 43 boligbyggelagene medlemmer. Samlet sett er Norske Boligbyggelag landets tredje største medlemsorganisasjon. Boligbyggelagene forvalter over boliger i nær boligselskap over hele landet. I bidro boligbyggelagene til å igangsette 4200 boliger. NBBL har i 20 år arbeidet målbevisst med etablering og drift av trygghetsskapende tiltak for borettslag og boligbyggelag: NBBL Fulltegningsforsikring AS NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter. Forsikringen dekker: For usolgte boliger etter ferdigstillelse: Løpende driftskostnader Kapitalkostnader Prisnedsettelser Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS (SBS) forsikrer andelseierne i borettslag mot å bli ansvarlig for naboens felleskostnader. SBS forsikrer per i dag 2711 borettslag med til sammen boliger. 43 Boligbyggelag boliger Medlemmer 06

7 Nøkkeltall Brutto forsikringspremie inngåtte forsikringer pr år i mill NOK 46,2 47,2 48,2 47,9 41,9 46,2 46,2 41,9 41, ,2 30,5 30,5 47,2 47,2 48,2 48,2 23,9 31,4 31,4 47,9 47,9 8,6 23,9 30,5 31, , ,6 23, ,2 8, ,3 32,5 31, ,2 30,3 30,9 Igangsatte boliger på landsbasis PER ÅR 2014I TUSEN 27,7 27,1 31,6 33,3 32,5 21,1 30,2 30,3 19,5 27,7 27,1 30,9 31,6 33,3 32,5 15,5 30,2 30,3 21,1 19,5 27,7 27,1 30,9 15,5 21,1 19,5 15, Antall igangsatte boliger i tusen med forkjøpsrett til boligbyggelagenes medlemmer NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 07

8 Styrets årsberetning Selskapet har som formål å drive direkte skadeforsikringsvirksomhet og tilbyr produktet fulltegningsforsikring. Forsikringen dekker økonomiske tap på usolgte boliger i nye byggeprosjekter. Virksomhetens art Boligbyggelag over hele landet bruker forsikringen fordi den i tillegg til tapsdekning gir en rekke fordeler som raskere igangsetting, riktig prising, lettere finansiering, samt en kvalitetssikring av prosjektene. Selskapet er lokalisert i Øvre Vollgate 11 i Oslo. Utvikling i har vært preget av flyktningkrise, kraftig oljeprisfall og usikkerhet rundt videre utvikling av boligmarkedet. Boligmarkedet har til nå holdt seg godt, men med store regionale forskjeller. Rogaland har hatt prisfall og det settes omtrent ikke i gang nye prosjekter der. For også andre deler av Vestlandet har oljenedturen roet ned boligmarkedet noe. Selskapet har kun ett prosjekt i Stavangerregionen, og regner denne risikoen som akseptabel. Det har vært en kraftig økning i tegning av forsikringer i nye boliger ble forsikret, fordelt på 29 prosjekter til en salgspris på kr 3,8 milliarder. Ved utgangen av var 640 av disse boligene solgt. Risikoen på denne forsikringsårgangen vurderes å være moderat til lav, da mange kunder har valgt en lavere premie mot høyere egenandel. Ved inngangen til var det 33 ferdigstilte usolgte boliger fordelt på 9 prosjekter. Ved utgangen av var det 48 ferdigstilte usolgte boliger fordelt på 9 prosjekter. De eldste usolgte boligene er fra 2012 årgangen, og planen er å selge disse i løpet av I ble selskapet FF Boligsalg AS etablert som et søsterselskap til NBBL Fulltegningsforsikring AS. Det nye selskapet skal kunne ta over usolgte ferdigstilte boliger som er forsikret med fulltegningsforsikring, og som har tegnet forsikring med rett til engangsoppgjør ved ferdigstillelse. I er det tegnet 3 forsikringer med rett til engangsoppgjør, hvorav boligene i det ene prosjektet er overtatt av FF Boligsalg AS i. Selskapet har i gjort ytterligere tilpasninger til Solvens II. De sentrale funksjonene aktuar, internrevisjon, risikostyringsfunksjon og compliance er etablert. Styret har jobbet med policyer og ORSA hvert år de siste 3 årene. Selskapet er i sluttfasen med implementering av rapporteringsverktøy for pilar 3. Avklaring på eventuell skatt på sikkerhetsavsetninger er foreløpig utsatt minst ett år til. Brutto premieinntekter, ble kr 47,9 millioner, opp fra kr 31,4 millioner i 2014, som er en økning på 52 prosent. Det er satt av ytterligere kr 2,3 millioner i sikkerhetsavsetninger, og totale sikkerhetsavsetninger er kr 125,4 mill. Det er utbetalt kr 13,5 millioner i skadeutbetaling. Brutto erstatningsavsetninger utgjør ved årets slutt kr 28,8 millioner. Risikostyring Selskapet opererer innen virksomhetsområdene fulltegningsforsikring og finansforvaltning. For fulltegningsforsikring følges fastlagte rutiner for å kartlegge og håndtere risiko. Alle prosjekter utredes etter faste rutiner for å avgjøre om det skal tilbys forsikring eller ikke. Forhåndssalgskravet som settes til prosjektene er et viktig element i styringen av selskapets risikoeksponering. I et svakt boligmarked vil det være vanskeligere å oppnå forhåndssalget og dermed oppfylle selskapets krav. Statusrapporter innhentes fra alle prosjekter hvert kvartal og er et viktig element i styringen av risikoen i forsikringsporteføljen. Det rapporteres om utvikling i salg, fremdrift, kostnader og endringer i prosjektet. Innen finansforvaltning følges strategier som omhandler aktivaklasse, rating av verdipapir, løpetid og risikospredning. Overordnet mål for forvaltningen er å ha relativt lav risiko og tilfredsstillende likviditet. Dette følges opp kontinuerlig ved å påse at fastsatte rammer for ulike aktivaklasser følges. I har kredittspreaden på industri, kraft og bankobligasjoner økt. For High Yieldobligasjonene har kredittspreadene økt kraftig, særlig mot slutten av året, slik at avkastning for disse er negativ i. Obligasjonsporteføljen er delt mellom investeringer i relativt sikre papirer som stat, kommune og finans, og litt mindre sikre papirer som industri. Nye investeringer i mer risikable papirer er hovedsakelig gjort gjennom High Yieldfond. Likviditetsrisikoen har gjennom året vært relativt lav, da en stor del av porteføljen er investert i lett omsettelige verdipapirer og bankbeholdningen har vært høy. Avkastningen på våre bankinnskudd har vært bedre enn alle risikogruppene av obligasjoner i. Renterisikoen på obligasjonsporteføljen er relativt lav som følge av at den hovedsakelig består av Selskapet tror boligmarkedet i 2016 vil utvikle seg positivt, men med langt mindre vekst enn det har vært de siste årene. 08

9 papirer med flytende rente. Aksjefondene har utviklet seg positivt i både i Norge og utland, og selskapet fikk i tillegg en positiv effekt av lavere aksjevekting i andre halvår da aksjemarkedene falt. Aksjeporteføljen har stor diversifisering da den hovedsakelig er plassert i ulike norske og utenlandske fond. Selskapets forsikringsvirksomhet i nyboligmarkedet er sensitiv for renteøkninger, og selskapet foretar derfor noen rentesikringer (renteswap) for å begrense noe av denne risikoen. Gjennom falt rentene noe, og det er bokført et realisert tap på rentesikringen på kr 7,6 millioner, samt en urealisert kursgevinst på kr 4,3 millioner. Rentesikringen bidrar dermed negativt med kr 3,3 millioner i regnskapet. Som en følge av lavere rentenivå forventer selskapet lavere skadeutbetalinger fremover. Selskapet har som mål å ha en lav korrelasjon mellom de to virksomhetsområdene fulltegningsforsikring og finansforvaltning. Arbeidsmiljø, personale og ytre miljø Selskapet har ved utgangen av åtte ansatte. Sykefraværet har vært 0,9 prosent. Fire av seks styremedlemmer er kvinner og tre av åtte ansatte er kvinner. Det er et mål for selskapet å opprettholde en balanse mellom kvinner og menn. Det har ikke vært noen skader eller ulykker verken på person eller materiell i. Opplysninger om godtgjørelse til tillitsmenn, ansatte m.v. er gitt i noter til regnskapet. Det er ikke blitt drevet virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø. Resultat, finansiering og likviditet Årsresultatet er på kr mot kr i Selskapets totalkapital økte i med 4,6 prosent til kr 317 millioner. Innskutt kapital utgjør kr 39,5 millioner og annen opptjent egenkapital kr 49,4 millioner. Den finansielle stilling anses som god. Det har ikke inntrådt spesielle forhold etter årets utgang som kan antas å få særlig betydning for vurderingen av selskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling og noter et riktig bilde av selskapets drift og stilling pr Årsresultat og disponeringer Årets overskudd på kr foreslås overført med kr til konsernbidrag etter skatt. Fortsatt drift Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn ligger mål for virksomheten, strategi og budsjett for Markedet som fulltegningsforsikring opererer i er svært konjunkturavhengig, så det vil være en del usikkerhet knyttet til vurderingene av fremtidige forhold. Selskapet tror boligmarkedet i 2016 vil utvikle seg positivt, men med langt mindre vekst enn det har vært de siste årene. Arbeidsledighet og lavere eller negativ reallønnsutvikling kan påvirke negativt, samtidig som lave renter er positivt for boligmarkdet i Oslo, NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 09

10 resultatregnskap Premieinntekter m.v Forfalt bruttopremie Avgitt gjenforsikring Endring i avsetning for ikke opptjent bruttopremie Gjenforsikringsandel Sum premieinntekter for egen regning Note Allokert investeringsavkastning fra ikketeknisk regnskap Andre forsikringsrelaterte inntekter Erstatningskostnader i skadeforsikring Betalte brutto erstatninger Gjenforsikringsandel Endring brutto erstatningsavsetning Gjenforsikringsandel Sum erstatningskostnader for egen regning 5, Premierabatter og andre gevinstavtaler Forsikringsrelaterte driftskostnader Salgskostnader Forsikringsrelaterte administrasjonskostnader Sum forsikringsrelaterte driftskostnader for egen regning 11, 15 4, 11, Resultat av teknisk regnskap før sikkerhetsavsetning Endring i sikkerhetsavsetning m.v i skadeforsikring Endring i sikkerhetsavsetning Sum endring i sikkerhetsavsetning m.v Resultat av teknisk regnskap for skadeforsikring Netto inntekt fra investeringer Renteinntekt og utbytte mv. på finansielle eiendeler Verdiendringer på investeringer Realisert gevinst og tap på investeringer Administrasjonskostnader knyttet til investeringer, herunder rentekostnader Sum netto inntekter fra investeringer 11, Allokert investeringsavkastning overført teknisk regnskap Andre inntekter Resultat av ikke tekniskregnskap Resultat av ordinær virksomhet Skattekostnad Årsresultat før andre resultatkomponenter Andre resultatkomponenter Aktuarielle gevinster og tap Skatt på andre resultatkomponenter Totalresultat Overføringer og disponeringer Avsatt til konsernbidrag (etter skatt) Overført administrasjonsavsetning Overført til annen egenkapital Sum overføringer og disponeringer 9,

11 Balanse Note Eiendeler Finansielle eiendeler som måles til virkelig verdi Aksjer og andeler Obligasjoner Obligasjonsfond Sum investeringer 1, 3, 12, 17 1, 2, 12, 17 1, 2, 12, Gjenforsikringsandel av forsikringstekniske bruttoavsetninger Gjenforsikringsandel av ikke opptjent bruttopremie Gjenforsikringsandel av brutto erstatningsavsetning Sum gjenforsikringsandel av forsikringstekniske bruttoavsetninger Fordringer Forsikringstakere Fordringer i forbindelse med gjenforsikring Andre fordringer Pensjonsfordring Sum fordringer Andre eiendeler Bank Utsatt Skattefordel Sum andre eiendeler Sum eiendeler Egenkapital og forpliktelser Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital 7, 8, 9 7, 8, Opptjent egenkapital Annen opptjent egenkapital Administrajonsavsetning Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Forsikringstekniske avsetninger Avsetning for ikke opptjent bruttopremie Brutto erstatningsavsetning Sikkerhetsavsetning Sum forsikringstekniske avsetninger 1, 5 1, 5 1, Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Betalbar skatt Sum avsetninger for forpliktelser Forpliktelser Forpliktelser i forbindelse med direkte forsikring Forpliktelser i forbindelse med gjenforsikring Finansielle derivater Andre forpliktelser Sum forpliktelser 16, Påløpte kostnader Påløpte kostnader Sum påløpte kostnader Sum egenkapital og forpliktelser

12 KONTAntstrømoppstilling Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Nedskrivning anleggsmidler Forsikringstekniske avsetninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld/forpliktelser Endring i forskjell mellom kostnadsført pensjon og inn/utbetalinger i pensjonsordninger Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Innbetalinger ved salg av andre investeringer Utbetalinger ved kjøp av andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger av konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter pr Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter pr Voie Atrium Ferdigstilles i i juni 2016 i Kristiansand Illustrasjon: Dots 12

13 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 1. Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med Forskrift om årsregnskap m.m. for forsikringsselskaper av 1998, regnskapsloven av 1998 og god regnskapsskikk. Premieinntektene opptjenes lineært over forsikringsperioden. Prinsipper for forsikringstekniske avsetninger fremgår av note 5. Selskapet inngår i konsernregnskap som utarbeides for NBBL SA. NBBL SA har forretningskontor i Øvre Vollgate 11 i Oslo. Selskapet benytter muligheten som er gitt gjennom årsregnskapsforskriften for forsikring 33 og IAS 39 pkt 9 til å vurdere alle våre finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet i samsvar med virkelig verdi opsjonen, så lenge ikke annet særskilt bestemmes ved anskaffelsen. Dette innebærer at virkelig verdi justeringer på finansielle eiendeler skal føres over resultatet før andre resultatkomponenter. Vanlige kjøp og salg av finansielle eiendeler regnskapsføres på oppgjørstidspunktet. Finansielle eiendeler som føres til virkelig verdi over resultatet regnskapsføres ved anskaffelsen til virkelig verdi og transaksjonskostnader resultatføres. Finansielle eiendeler fjernes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og selskapet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet vurderes til virkelig verdi etter førstegangs balanseføring. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi av eiendeler klassifisert som finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet, inkludert renteinntekt og utbytte, tas med i resultatregnskapet under Verdiendringer på investeringer og Realisert gevinst og tap på investeringer i den perioden de oppstår. Utbytte fra finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet er inkludert når selskapets rett til utbytte er fastslått. Måling av virkelig verdi av aksjefondsandeler er basert på kurser fra fondsleverandør. Måling av virkelig verdi av obligasjoner er basert på kurser beregnet av Swedbank som igjen er basert på markedsdata. Måling av virkelig verdi av ikke børsnoterte investeringer er basert på sondering med megler og interne skjønnsmessige vurderinger basert på dette. Virkelig verdi av fremtidige renteswapavtaler er basert på kurser innhentet fra motpart, som er DnB Bank ASA. På hver balansedag vurderer selskapet om det finnes objektive indikatorer som tyder på verdiforringelse av enkelte eiendeler eller grupper av finansielle eiendeler. Forsikringstekniske avsetninger er gjort i henhold til forskrifter om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring. I henhold til forsikringsvirksomhetsloven 1212 annet ledd skal erstatningsavsetningen også omfatte indirekte skadebehandlingskostnader (prinsippendring fra 2011). Administrasjonsavsetning i annen egenkapital bortfaller fra 2011 og er overført annen egenkapital. Reassuranseavsetning inngår i annen egenkapital og utgjør kr Med unntak for sikkerhetsavsetninger, er det kun foretatt minimumsavsetninger. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. I 2016 vil ny finanforetakslov med Solvens II regler gjelde. Dette vil påvirke selskapets avsetninger. Premieavsetning vil bestå. Brutto erstatningsavsetning vil baseres på beste estimat. Sikkerhetsavsetning blir erstattet av en risikomarginen som antas å være langt mindre enn minstekravet til sikkerhetsavsetninger. Mange selskaper har avsatt langt utover minstekravet. Dette kan medføre beskatning av dagens sikkerhetsavsetning. Det er foretatt en prinsippendring vedrørende pensjonskostnader. Selskapet har i bokført pensjonskostnader etter IAS 19 istedenfor NRS 6. Resultat og Balanse for 2014 er omarbeidet i henhold til dette. Økte pensjonsforpliktelser er bokført rett mot annen opptjent egenkapital og utsatt skatt. Note 2. Obligasjoner Obligasjon Agder Energi AS 15/21 AP MøllerMærsk AS 12/17 Bergenhalvøens Kommunale Kraftselskap ASA 14/44 BN Bank 12/17 Color Group AS 13/17 DnB Bank ASA 15/20 DnB Nor Bank ASA 11/17* DFDS A/S 12/16 Eika Boligkreditt AS 14/19 Eika Forsikring 15/25 Vardar 14/19 Yara International 14/19 Gjensidige Forsikring ASA 14/44 Hafslund ASA 14/19 Norgesgruppen ASA 11/16** Nortura SA 12/17 Norwegian Property ASA 13/16 OBOS BBL 13/16 OBOS banken 15/ Pålydende Kostpris Markedsverdi pr Risikovekt 20 % 20 % 20 % NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 13

14 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Obligasjon Pålydende Kostpris Markedsverdi Olav Thon Eiendomsselskap AS 13/18 Scibsted ASA 12/17 Skandiabanken 15/25 Sogn og Fjordane Energi AS 11/18 Sparebank 1 Boligkreditt 15/ Sparebank 1 NordNorge 13/18 Sparebank 1 SRbank 13/18 Sparebanken Møre 15/18 Sparebank 1 SMN 10/16 Sparebanken Sogn og Fjordane 12/16 Sparebanken Vest 14/19 Storebrand ASA 11/16 Storebrand ASA 13/18 Statkraft 15/20 Tele2 AB 12/17 Thon Reitan AS 13/16 Tine 13/18 Tryg Forsikring AS 15/45 Opptjente renter obligasjoner Sum børsnoterte obligasjoner pr Risikovekt 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % Sum pålydende verdi av obligasjonsporteføljen var pr kr * Pantsatt. Rettighetshaver DNB bank ** Kr 7 millioner pantsatt. Rettighetshaver DNB Bank. Rentefond DNB High Yield Holberg Kreditt Sum rentefond Antall andeler Kostpris Markedsverdi pr Note 3. Aksjer og andeler NBBL Fulltegningsforsikring AS er generelt en langsiktig investor. I Norge investeres det hovedsakelig i aksjefond som investerer i selskaper notert på Oslo Børs. Investering i utlandet skjer gjennom fond. Omløpsmidler Aksjefond Antall Kostpris Markedsverdi andeler pr Danske Invest Norge Aksjer Inst. 1 KLP AksjeNorge Indeks Sum norske aksjefond KLP Aksjeglobal Indeks II Storebrand Global Multifaktor Sum utenlandske aksjefond Sum aksjefond Aksjer Antall Kostpris Markedsverdi andeler pr Selvaag Bolig ASA Team Tankers International Sum norske aksjer Markedsverdi pr Sum aksjer og andeler Finansielle eiendeler bokført verdi og virkelig verdi Finansielle eiendeler frivillig kategorisert til virkelig verdi over resultatet Sum finansielle eiendeler Bokført verdi Virkelig verdi Bokført verdi Virkelig verdi

15 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 4. Utbetalte styre og kontrollkomitéhonorarer, samt kostnadsførte honorarer til revisor og aktuar Styre: Styreleder Thor Eek Styremedlem Tove Karlsen Styremedlem Anders Hoel Styremedlem GeirOve Skogø Styremedlem Lena Øiseth Styremedlem Bente Johansen Varamedlem Henning Lauridsen, fast møtende Kontrollkomité: Kontrollkomitéleder Tore Fjørtoft Kontrollkomitémedlem Asle Granerud Kontrollkomitémedlem Sissel Steen Varamedlem JanErik Nielsen Revisor (lovpålagt revisjon) inklusiv mva: Revisor (bistand knyttet til skattemessige og selskapsrettslige vurderinger) inklusiv mva: Revisor (andre attestasjonstjenester) inklusiv mva: Aktuar: Styrehonorar for Thor Eek, Bente Johansen og Henning Lauridsen overføres til NBBL, der de er ansatt. Note 5. Premieinntekter og forsikringstekniske avsetninger Forfalt bruttopremie: Forfalt bruttopremie er kr , og er kr større enn i Alt gjelder Norge. Premieavsetning: Opptjent premie er inntektsført lineært over forsikringsperioden. Gjenforsikringsandel av ikke opptjent premie føres som en eiendel. Ikke opptjent premie for egen regning utgjør kr Brutto betalte erstatninger: Det er utbetalt kr i erstatninger. Gjenforsikringsandelen utgjør kr 0. Erstatningsavsetning: Erstatningsavsetning avsettes lineært opp til det opprinnelige erstatningsanslaget over avtaleperioden. Dette erstatningsanslaget settes i utgangspunktet til en prosentsats av premiegrunnlaget, men vurderes løpende av selskapets administrasjon. Hvis alle boliger i et prosjekt er solgt ved ferdigstillelse, bortfaller vilkåret for erstatning og erstatningsavsetningen blir deretter inntektsført. Avsetningen er gjort for å dekke erstatninger som ikke er gjort opp eller ikke rapportert. Selskapet beregner avsetningene etter forenklede regler og minstekravet til erstatningsavsetning vil derfor være selskapets eget anslag på erstatningsansvaret. Erstatningsavsetning utgjorde kr pr Det beregnes indirekte skadebehandlingskostnader som en del av erstatningsavsetningen. Denne er satt til 4,5% av erstatningsavsetning og utgjorde kr Den totale erstatningsavsetningen inkludert indirekte skadebehandlingskostnader var kr pr Erstatningskostnader for egen regning utgjør en kostnad på kr Sikkerhetsavsetning: Avsetning for å dekke unormale skadeår. Denne skal minimum utgjøre 15 % av summen av erstatningsavsetning og uopptjent premie. For sikkerhetsavsetning utgjør minimumsavsetning kr Total avsetning er kr Årgang Utbetalt erstatning IB Erstatningsavsetning eks. avsetning for indirekte skadebehandlingskostnader UB Erstatningsavsetning eks. avsetning for indirekte skadebehandlingskostnader Avsetning indirekte skadebehandlingskostnader Brutto erstatningsavsetning NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 15

16 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 6. Skatteposisjon Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Resultat av ordinær virksomhet før skattekostnad Permanente forskjeller regnskapsmessig fradragberettiget, men ikke skattemessig Postitiv regnskapsmessig verdiendring investeringer, men ikke skattemessig Negativ regnskapsmessig verdiendring investeringer, men ikke skattemessig Negativ regnskapsmessig realisert tap på investeringer, ikke skattemessig fradragsberettiget Regnskapsmessig gevinst ved realisasjon av aksjer Skattemessig gevinst ved salg av aksjefond Skattemessig tap ved salg av verdipapirer Renteinntekt på ilignet skatt Utbytte som er skattemessig fradragsberettiget 3% av netto skattefri inntekt etter fritaksmetoden Ikke regnskapsmessig reduksjon reassuranseavsetning, men skattemessig Positiv regnskapsmessig endringer pensjonsforpliktelser, ikke skattemessig Fremførbart underskudd, skattemessig fradragsberettiget Grunnlag betalbar skatt Midlertidige forskjeller, bergning utsatt skatt Pensjoner SWAP avtaler Obligasjoner Fremførbart underskudd Sum Netto midlertidige forskjeller Utsatt skatt/ skattefordel () Endring Skattekostnad Endring i utsatt skatt Ikke balanseført utsatt skatt/ skattefordel () Betalbar skatt Sum skattekostnad/ inntekt () Skattekostnad fordelt på følgende to regnskapslinjer Skattekostnad Skatt på andre resultatkomponenter Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt i skattekostnaden Skattevirkning av konsernbidrag Betalbar skatt i balanse (*) 3 % av netto skattefrie inntekter (utbytte) etter fritaksmetoden, jfr Skatteloven 238 sjette ledd. Etter innføring av fritaksmetoden ble det fastslått at fradragsføring knyttet til skattefrie inntekter var for gunstig. En 3 % sjablongregel for å kompensere kostnadsfradraget ble innført. Aksjeutbytte = Gevinst ved salg av aksjer 3% av netto skattefrie inntekter etter fritaksmetoden Reassuranseavsetningen er en forsikringsteknisk avsetning som det er skattemessig fradrag for, men det er ikke en regnskapsmessig kostnad. Forskjellen mellom regnskapsmessig og skattemessig periodisering skaper midlertidige resultat forskjeller og grunnlag for utsatt skatt. Finansdepartementet har gjennom årsregnskapsforskriften for forsikringsselskaper bestemt at det ikke skal beregnes utsatt skatt på midlertidige forskjeller knyttet til reassuranseavsetningen og disse er derfor ikke tatt med i oppstillingen over midlertidige forskjeller ovenfor. 16

17 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 7. Aksjekapital / kjernekapitalfond Selskapets aksjekapital utgjør kr 31 millioner, mens bokført overkurs utgjør kr 8,5 millioner. Note 8. Kapitaldekning/ Solvensmargin År Netto ansvarlig kapital i tusen NOK Bestående av: Kjernekapital Fradrag for ansvarlig kapital i andre finansinstitusjoner Risikovektet beregningsgrunnlag på risikoklasser i tusen NOK Fradrag for urealiserte gevinster på finansielle investeringer Risikovektet beregningsgrunnlag i tusen NOK Kapitaldekning i prosent Spesifisering av forskjell mellom kjernekapital og balanseført egenkapital: Balanseført egenkapital 0 % 20 % 50 % Kjernekapital Eiendeler ved skatt Reass. avsetn Adm. avsetn % % År Minstekrav til solvensmargin i tusen NOK Samlet solvensmarginkapital i tusen NOK Solvensmarginkapital i prosent av solvensmarginkrav Solvensmarginkapitalens sammensetning i tusen NOK ,9 % ,0 % Netto ansvarlig kapital: Sikkerhetsavsetning utover 55 % av minstekravet: Note 9. Egenkapital / avstemming av egenkapitalbevegelse Egenkapital NBBL Fulltegningsforsikring AS er et heleiet datterselskap av NBBL FF Holding AS. Aksjekapitalen er kr , mens antall aksjer er til pålydende kr 100. Egenkapitalbevegelse : Egenkapital Prinsippendring pensjonsforpliktelse ført mot EK Egenkapital Årsresultat før andre resultatkomponenter Andre resultatkomponenter Totalresultat Avgitt konsernbidrag med skatteeffekt Egenkapital Aksjekapital Overkurs Annen innskutt EK Annen EK Sum NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 17

18 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 10. Allokert investeringsavkastning Skadeforsikringsselskap skal regnskapsføre investeringsavkastning fra det ikke tekniske regnskapet til det tekniske regnskapet. Som beregningsgrunnlag skal benyttes sum forsikringstekniske avsetninger. Allokert investeringsavkastning settes lik produktet av beregningsgrunnlaget og forsikringsteknisk rente. Forsikringsteknisk rente: 0,76 % p.a. Gjennomsnittlig forsikringsmessige avsetninger gjennom året: kr Allokert investeringsavkastning: kr Note 11. Nærstående parter / Salgskostnader / Administrasjonskostnader / Administrasjonskostnader finans NBBL Fulltegningsforsikring AS er eiet av NBBL FF Holding AS. NBBL FF Holding AS er eiet av NBBL SA. NBBL SA yter diverse tjenester samt leier ut kontorlokaler til NBBL Fulltegningsforsikring på bakgrunn av en avtale. Total pris på tjenestene inkludert husleie utgjorde i kr NBBL Fulltegningsforsikring har solgt diverse konsulenttjenester til NBBL SA som utgjorde kr i. Salgskostnader innbefatter alle kostnader knyttet til aktiviteten salg. En andel av lønnskostnader utgjør hoveddelen. Den resterende andel kostnader fordeler seg hovedsakelig på markedsføring, reiser og diverse, samt andre salgsrelaterte kostnader. Forsikringsrelaterte administrasjonskostnader relaterer seg til forsikringsrelaterte aktiviteter som ikke har å gjøre med salg eller finans. Hoveddelen av denne typen kostnader er en andel av lønnskostnader. Andre typer honorarer (Note 4) og diverse driftskostnader utgjør den resterende del. Administrasjonskostnader ved finansielle eiendeler er en andel av lønnskostnader for forvaltning av selskapets verdipapirportefølje. Betalte brutto erstatninger i utgjør kr Mellomværende med nærtstående parter Fordringer i NOK NBBL SA Gjeld i NOK NBBL SA Konsernbidrag i NOK NBBL SA NBBL FF Holding

19 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 12. Finansiell risiko Innen finansforvaltning følges strategier som omhandler aktivaklasse, rating av verdipapir, løpetid og risikospredning. Overordnet mål for forvaltningen er å ha relativt lav risiko og tilfredsstillende likviditet. Dette følges opp kontinuerlig ved å påse at fastsatte rammer for ulike aktivaklasser følges. Obligasjonsporteføljen er delt mellom investeringer i relativt sikre papirer som stat, kommune og finans og litt mindre sikre papirer som industri. Av plasseringen i industripapirer er en relativt liten andel plassert i papirer med høyere kredittrisiko. Hovedprinsipp er at plasseringer i høyere risikoklasser har lave beløp per papir. Størstedelen av selskapets portefølje er plassert i lett omsettelige verdipapirer. Markedsrisikoen på obligasjonsporteføljen er relativt lav som følge av at den hovedsakelig består av papirer med flytende rente. Aksjeporteføljen har stor diversifisering da den er delt mellom plasseringer i ulike norske og utenlandske aksjefond. I tillegg er noe plassert i aktive fond og noe i indeks fond. Selskapets forsikringsvirksomhet i nyboligmarkedet er sensitivt for renteøkninger, og det er foretatt rentesikringer (renteswap) for å begrense noe av denne risikoen. Selskapet har som mål å ha en lav korrelasjon mellom de to virksomhetsområdene fulltegningsforsikring og finansforvaltning. Likviditetsrisiko/ tid til forfall Aksjer og andeler Obligasjoner Rentefond Finansielle derivater Sum 0 3 mndr mndr år år Uten forfall Totalt Renterisiko/ tid til renteendring Aksjer og andeler Obligasjoner Rentefond Finansielle derivater Sum 0 3 mndr mndr år år Uten renteendr Totalt Alle finansielle eiendeler er angitt i norske kroner. Note 13. Resultat pr. aksje Årsresultat Antall aksjer Resultat pr. aksje , ,85 NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 19

20 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 14. Pensjonskostnader, midler og forpliktelser Pensjonspremiefondet er oppført til virkelig verdi. Selskapet har pensjonsordninger som omfatter i alt 9 personer, hvorav en er pensjonist. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved opptjent pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i Storebrand Livforsikring AS. Resultatført Nåverdi av årets pensjonsopptjening Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen Avkastning av pensjonsmidler Administrasjonskostnader Resultatførte estimater og avvik Resultatført netto forpliktelse ved oppgjør Egenandel ordningen (trukket fra ansatte) Netto pensjonsjonskostnad Anslått innbetalt Arbeidsgiveravgift Verdiregulering pensjonsforpliktelser NRS IAS IAS Balanseført Sikret ordning Opptjente pensjonsforpliktelser, samt effekt av framtidig lønnsregulering Pensjonsmidler (til markedsverdi) Ikke resultatført aktuarielt tap (gevinst) Underdekning (netto pensjonsforpliktelser) Herav arbeidsgiveravgift Usikret ordning (AFP) Opptjente pensjonsforpliktelser, samt effekt av framtidig lønnsreguleing Ikke resultatført aktuarielt tap (gevinst) Fellesregning AFP Underdekning (netto pensjonsforpliktelser) Herav arbeidsgiveravgift Pensjonsforpliktelser, sikret ordning Pensjonsforpliktelser, usikret ordning (AFP) Sum Samlet pensjonskostnad ytelsesordning utgjør Samlet pensjonskostnad innskuddsordning utgjør Fellesregning AF Sum Økonomiske forutsetninger Avkastning på pensjonsmidler Diskonteringsrente Årlig lønnsvekst Årlig økning i G (Folketrygdens grunnbeløp): Årlig regulering av pensjoner: 3,40 % 2,60 % 3,25 % 3,00 % 0,00 % 3,40 % 2,60 % 3,25 % 3,00 % 0,00 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,25 % 0,00 % Beregningene er basert på standardiserte forutsetninger om døds og uføreutviklingen, samt andre demografiske faktorer utarbeidet av Norges Forsikringsforbund. Økonomiske forutsetninger følger anbefalingene fra Norsk Regnskapsstiftelse. 20

21 NOTER TIL RESULTATREGNSKAP OG BALANSE Note 15. Antall ansatte, lønnskostnader m.v. Gjennomsnittlig antall ansatte var Ordinære lønnskostnader Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Forsikringer og andre personalkostnader Sum lønn og sosiale kostnader , , Herav adm. dir Lønnskostnader er fordelt på tre ulike poster i regnskapet: Salgskostnader Forsikringsrelaterte administrasjonskostnader Administrasjonskostnader knyttet til investeringer, herunder rentekostnader Sum 2014 Sum Herav lønnskostnader Sum Herav lønnskostnader Note 16. Finansielle derivater Renteswap avtaler Rentecap Renteswap til Renteswap til Renteswap til Sum fremtidige renteavtaler Hovedstol Startdato Forfallsdato Gj.snitt virkelig verdi gjennom året Markedsverdi Finansielle derivater består av tre renteswaper og én rentecap. En renteswap er en avtale om bytte av rentebetingelser fra flytende til fastrente (eller omvendt) på en avtalt hovedstol over et fastsatt tidsrom. En rentecap er en avtale mellom to parter, som gir kjøperen en rett, men ingen plikt, til å betale en rente tilsvarende et tak, mot å motta en flytende referanserente på bestemte fremtidige tidspunkt. NBBL Fulltegningsforsikrings formål ved bruk av derivater er å sikre forutsigbart nivå av fremtidige kostnader på forsikingsobjekter. Erstatninger på forsikringsobjekter består i hovedsak av lån med flytende rente. Ved å inngå renteswap/cap sikrer selskapet seg dagens anslag på fremtidig rentenivå på disse lånene. Forretningene er gjort med DnB Bank ASA. Ettersom derivatet er renterelatert er markedsrenten fram i tid en risikofaktor for derivatet. Det maksimale tapet på derivatet isolert sett oppnås dersom markedsrenten fram i tid blir null. Sett sammen med forsikringsporteføljen er risikoen liten ettersom det man eventuelt taper på derivatet vinnes igjen av lave renter på lån til forsikringsobjektene. Note 17. Vurdering av virkelig verdi av finansielle instrumenter Tabellen under viser finansielle instrumenter til virkelig verdi etter verdsettelsesmetode. De ulike nivående er definert som følger: Notert pris i et aktivt marked for en identisk eiendel eller forpliktelse (nivå 1) Verdsettelser basert på andre observerbare faktorer, enten direkte (pris) eller indirekte (utledet fra priser), enn notert pris (brukt i nivå 1) for eiendelen eller forpliktelsen (nivå 2) Verdsettelse basert på faktorer som ikke er hentet fra observerbare markeder (ikke observerbare forutsetninger) (nivå 3) Eiendeler pr Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Aksjer og andeler Rentefond Obligasjoner Sum eiendeler Nivå 1 Nivå Nivå 3 Total Forpliktelser pr Derivater benyttet til sikring Sum forpliktelser NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 21

22 Nordviken C+D Ferdigstilles i juni 2016 på Hamar Illustrasjon: Sigssoft 3D 22

23 Fløifjell Ferdigstilles i april 2017 i Tromsø Illustrasjon: Oneiros as Os Sjøfront nr 2 Ferdigstilles i februar 2016 i Os Illustrasjon: Mir NBBL FULLTEGNINGSFORSIKRING ÅRSRAPPORT 23