OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Fritidseiendom i Hafjell Mosetertoppen Felt FB1 - Storslåveien ØYER Gnr. 17 Bnr. 67 Tomtnr. 28 SERTIFISERT TAKSTMANN Karl-Gisle Skjelbostad Oppdrag Bef.dato

2 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) 2 av 15

3 - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. TAKSTEN ER UTFØRT I HENHOLD TIL NORGESTAKSERINGSFORBUND REGLER OG RUTINER. Takstmannen er ikke gjordt kjent med andre forhold som kan ha innvirkning på verdien enn det som er nevnt i denne raporten. Feil eller mangler er kun anmerket der det er klart synlige forhold som kan registreres visuelt, uten inngrep i konstruksjonene. Alder er et symptom på svik i seg selv, og referansenivået er fra det tidspunkt bygningen ble oppført. Antatt oppført i samsvar med forskrifter fra byggeåret. Takstmannen tar forbehold om skjulte feil og mangler, og forutsetter at bygningen er godkjent til sitt formål når på befaringsdagen. Det er ikke fremlagt ferdigattest. Det forutsettes at det uforbeholdent kan fremskaffes ferdigattest fra offentlige myndigheter. Det oppfordres spesielt at dette fremskaffes før et evt. salg. El - anlegg og sanitæranlegg er ikke faglig kontrollert av takstmannen. 3 av 15

4 Rapportsammendrag Gnr. 17 Bnr. 67 Sammenfattet annen beskrivelse Beliggenhet : Eiendommen er beliggende på det øverste feltet Mosetertoppen i Hafjell. Felt FB1. Flott solrik beliggenhet med storslått panorama - utsikt. Hellende terreng, kort avstand til alpinanlegg, ski in/ ski out, endestasjonen av gondolbanen, utested etc. Eiendommen ligger nær slalombakken. I terrenget overfor er det preparerte skiløyper vinterstid og sykkelstier sommerstid. Det er bombelagt veg opp til området. Det påhviler delansvar / kostnader i forbindelse med forvaltning, drift og vedlikehold av veger, samt vann/ avløpssystemer inne på området i form av serviceavgifter. Tomten : Hellende terreng med arondert plass for biloppstilling. Adkomst til hytta fra nedsiden. Terrenget består av grasbakke,en liten teig med små trær, gruset gangbane til inngangen, samt arondert bilplass på nedsiden. Det gjenstår noe inntilfylling og arondering rudt hytta. Dette er forutsatt ferdig. Beliggenhet : Bebyggelsen består av en stor hytte med oppstugu og hemsrom. Bygningskroppen er oppført som en " oppstugu " med tverrstilt møne på midtre del med hems på nordere fløyen. Støpt ringmur og gulv på grunnen. Hytta er oppført i maskinlaftet furutømmer med 165 mm tykkelse og taket er tekket med torv. Svalgang og tretarrasse med trerekkverk. Årskostnad: Kommunal veg. kr ,-. Velforening/ TV : kr ,- Eiendomsskatt: kr ,- Energimerking: Eier energimerker eiendommen selv. Standard : Av standard nevnes generelt skiferfliser på gulv i stuer og rom. I i hele 1.etg. er det fliser og varmekabler på gulvene. Vegger er beiset innvendig og utvendig. Himlinger er i hovedtrekk oppført med synlige tømmerbjelker og malt panel. Skjult el - anlegg inne i tømmerveggene. Eksklusivt preget innredninger på kjøkkem og på begge badene. Biobrensel - peis i stuen. Solid bygd, stilmessig og praktisk innredet og generelt eksklusivt preget. For nærmere detaljer, les konstruksjoner. Det er forutsatt bombelag veg opp til området. Det påhviler kostnader i forbindelse med forvaltning, drift og vedlikehold på veger, øvrige anlegg og servicefasiliteter inne på området. Andre forhold : I forb. med kjøp / salg av eiendom, viser en til avhendingslova 3-10, 2. ledd vedr. kjøpers undersøkelsesplikt, og oppfordrer derfor til grundig gjennomgang av eiendommen og takstdokumentet før en evt. avtale inngås. Kommunens bygningsarkiver er ikke gjennomgått. Taksten hensyntar således ikke forhold / opplysninger som finnes her, med mindre det fremkommer av takstdokumentet. Angitt BOA kan omfatte arealer som ikke oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold. Taksten er utført ihht. befaring og fremlagt dokumentasjon. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler som han ikke har oppdaget etter å ha undersøkt boligen slik god skikk tilsier. Det gjøres 4 av 15

5 oppmerksom på at dette dokument er en verditakst og ingen tilstandsrapport som er mere uttømmende og som mere i detalj beskriver den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstanden. Det er omsatt sammenlingbare eiendommer med tilsvarende beliggenhet i nærområdet. Konklusjon tilstand Fritidseiendommen fremstår som nybygg. Foreløpig ingen synlige tegn til slitasje eller svekkelser. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Markedsverdien er vurdert utifra befaring, standard, størrelse og beliggenhet, fremlagt dokumentasjon og teknisk verdi. Takstdokumentet er utført ihht. gjeldende instruks, evt. heftelsesanmerkninger er ikke vurdert. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Karl-Gisle Skjelbostad (sign) 5 av 15

6 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Toralf Cock Besiktigelse, tilstede Dato: Karl-Gisle Skjelbostad Takstmann Tlf.: Ormas Ont Eiers repr. Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tegninger Udaterte tegninger. EDR Eiers egenerklæring Andre dok./kilder: Rekvirent Toralf Cock. Kildehenvisninger Egne observasjoner: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Adresse, eiendomsnavn, hjemmelshaver, tomteareal, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr., konsesjonsforhold, regulering, adkomst, tilknytning vann, forsikringsopplysn. Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Opplysningene gitt av eier, og eiers repr. er i samsvar med opplysningene i egenerklæringen. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 17 Bnr. 67 Tomtnr. 28 Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Toralf Cock Eiet tomt. Areal m² Areal er oppgitt av T. C. Tomten er ikke oppmålt. Forbehold om korrekt areale. Konsesjonsfritt. Adkomst via privat vei fra fylkesveien. Andel vedlikehold og driftskostnader betales av eiere. Offentlig vann. Offentlig avløp. Offentl. avg. pr. år: Kr Området er under regulering. 6 av 15

7 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Trygg Vesta. Avtalenummer: Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr Kommentar: Forsikringspolisen er ikke fremlagt. Opplysningene er ettermelt via e - post av rekvirent. Bygninger på eiendommen Hytte, fritidsbolig. Byggeår: Anvendelse: Opplyst av hjemmelshaver. Innredet i 2 plan. Med hemsløsning over nordre fløy. Ute er det romslig svalgang og terrasse. Hovedingang fra nedsiden, og separat inngang til teknisk rom - vaskerom. Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. 7 av 15

8 Hytte, fritidsbolig. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Plan.1.etg Trapperom, bad, badstue, soverom, soverom 2, kjøkken, spisestue, stue, bad/wc Arealet er beregnet utifra fra fremlagte tegninger. 2.etg. og hems Trapperom/ stue, soverom, soverom 2, hemsrom Arealet er beregnet utifra tegninger. Det er innredet utenfor målbart areale i hemsrommet. Målbart areale er ca. 8 m2 på hemsrommet. Hemsrommet er oppmålt med lasermåler til 23 m2 gulvflate innvendig. Sum bygning Hytte, fritidsbolig. - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Plan.1.etg. Trapperom, bad, badstue, soverom, soverom 2, kjøkken, spisestue, stue, bad/wc 2.etg. og hems Trapperom/ stue, soverom, soverom 2 Hemsrom Beskrivelser - Hytte, fritidsbolig. Bygning generelt Bygning, generelt Påkostninger: Bygningen generelt er oppført i 165 mm maskinlaftet furu tømmer. Oppstugu som inneholder trapperom / stue, bad soverom samt et hemsrom i 2. etasjen. veranda ut fra 2.etg. og svalgang og romslig treterrasse på terrenget. Stilmessig og eksklusivt preget. Gjennomført med solid preg. God standard på innredninger. Vedlikehold ol: Nytt og eksklusivt preget. Levetider: Normal tid før reparasjon av plasstøpt betonggolv på lastbærende isolasjon er år. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I- bjelker er år. Normal tid før reparasjon av laft, uten utvendig kledning er år. Normal tid før reparasjon av plasstøpt betong er år. Normal tid før utskifting av sementbaserte plater er år. Normal tid før omfuging av keramiske fliser er år. Normal tid før omlegging av torvtak er år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er år. 8 av 15

9 Grunn og fundamenter Gnr. 17 Bnr. 67 Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før maling av takrenner/nedløp i metall, malt er 5-15 år. Normal tid før utskifting av vindski/vannbord i tre er år. Normal tid før overflatebehandling av vindski/vannbord i tre, beiset er 1-4 år. Normal tid før overflatebehandling av vindski/vannbord i tre, malt er 2-8 år. Normal tid før utskifting av gesimsbeslag er år. Normal tid før utskifting av beslag til vindskier, vannbord og sålbenk er år. Normal tid før utskifting av tredør er år. Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2-6 år. Normal tid før dekkbeising av trekledning eller laft, dekkbeiset er 4-8 år. Normal tid før maling av trevindu, malt er 2-6 år. Normal tid før oljing av trelemmer på balkong er 1-3 år. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er år. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er år. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er år. Normal tid før sliping og oljing av trapper i tre med lakkert overflate er 5-9 år. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, mur og betong er år. Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Støpt ringmur og plate på mark. Forholdene ser ut til å være stabile. Det er utført omfattende terrengbearbeiding og tilpassing med drenerende masser. Gulv på grunn Støpt plate på mark. Gulvene er belagt med skiferlignende keramiske fliser og det er varmekabler på hele 1.etg. 9 av 15

10 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Deleveggene er utført i samme virke som ytterveggene. Innvendig i badstuen er det kvistfritt trevirke på vegger, himlinger og faste benker. Fabrikkbehandlede innerdører med overfals. Ingen terskler i 1.etg.Innvendige vegger og innside av yttervegger er interiørbeisede. Veggene på baderom og soverom er malte. Vedlikehold ol: Noe krympsprekker er registrert i tømmerveggene. Det er påtregnelig med noe krympsprekker i tømmer og medfar. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Ytterdører og porter Maskinlaftede 165 mm firkantet furu - tømmervegger som både yttervegger og innvendige delevegger. Fabrikkbehandlede vinduer i treverk med 2 - lags isolerglass, utenpåliggende sprosser, gjennomgående sprosser på terrassedører og inngangsdør. Åpningsvinduene er sidehengslede. Spesielle vannbrett utvendig. Vedlikehold ol: Noe krympsprekker mere enn hva som er er registrert, er påregnelig. Antatt normal levetid for trevinduer er ca år. Antatt normal levetid for trevinduer. kontroll og justering er ca. 2-8 år. Antatt normal levetid for utvendige tredører er ca år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Yttertaket er saltak dekket med torv.( Dette er nylig utført og det er foreløpig ikke grodd gras på taket.) Tverrstilt møne på oppstugu - del. Taket er besiktiget fra bakken. Taknedløp i firkantet lakkert metall. Ingen synlige tegn til lekkasjer eller svekkelser. 10 av 15

11 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Lakkert furu - svingtrapp med hardved forkantlist til 2.etg. Balkonger, terrasser ol. Svalgang og treterrasse med trerekkverk på terrenget. Overbygd veranda fra 2.etg. Adkomst til teknisk rom / bod fra sval / terrasse. Dekket med snø ved befaringen. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Bad Det er muret elemntpipe som er pusset både innvendig og utvendig. Det er mulighet for montering av fast ildsted. Dette er evt. søknadspliktig tiltak. Levetider: Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er år. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Innredning og garnityr for våtrom På begge badene i 1.etg. er det tidsmessig innredning med heltre benkeplate og heldekkende servant. Speil med integrert belysning. Ellers er det wc og veggdusj med ovale glassdører. Herdet og sotet glassdør til badstuen. Elektriske avtrekksvifter mintert på yttervegg på begge badene. Vedlikehold ol: Nytt og eksklusivt preget. 11 av 15

12 Kjøkken Gnr. 17 Bnr. 67 Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Tidsmessig kjøkkeninnredning med laminerte skrog, fronter og beisede eik heltre benkeplater. Fabrikkbehandlede ramtre fronter. Underlimt stålkum og integert oppvaskemaskin. Integert kreamisk induksjonstopp og komfyr. Mekanisk avtrekksvifte med utkast via yttervegg. Fast installert kjøleskap/ fryseskap med isbit- funksjon. Vedlikehold ol: Nytt og eksklusivt preget. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Himlinger inklusive taklister Påkostninger: Panelerte malte himlinger med synlige bjelker, flate himlinger med untak av stue, 2.etg. og hems som har skråhimlinger. Innfelt downlights i himlinger med dimmebrytere. 1.etg. : stue - 6 stk., kjøkken - 3 stk., hall - 7 stk. og bad 6 stk. 2.etg. : Oppstugu / stue - 6 stk., bad - 4 stk. Dekker - gulv og overflate Etasjeskillet er utført i maskinlaftet utførelse som bygningen ellers. I himlinger i 1.etg. er deler av bjelkelaget synlig. Skiferlignende keramiske fliser i hele 1.etg. Ellers er det tregulv i 2.etg. stue og på begge soverom. Vurderinger: TG: 1 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Utstyr for sanitærinstallasjoner Varmsvannsbereder er på kombinert teknisk rom/ vaskerom. Stålkum og opplegg for vaskemaskin på vaskerom. Ellers god standard på sanitærutstyret på begge bad, kjøkken og vaskerom. Frostsikret utekran. 12 av 15

13 Sanitæranlegg er ikke faglig kontrollert av takstmannen. Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Sikringsskapet er plassert i teknisk rom / vaskerom - med adkomst utenfra. Automatsikringer. Ingen pålegg fra E - verket i flg. eiere. El - anlegget er ikke faglig kontrolert av takstmannen. Elvarme, generelt Generelt varmekabler som basisvarme. Finnsauna - badstueovn i badstuen i 1.etg. I 2.etasje er det panelovner på soverom. Ingen varmekilder er testet. Telefoni og personsøking, generelt Det er installert opplegg for kabel - TV med bredbåndstilknytning mot en årlig avgift som er innarbeidet i medlemskapet i velforeningen. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar, generelt Annet Faste benkeinnredninger i badstue. Ellers er ingen løsøre eller møbler hensyntatt. Annet Utelys. 13 av 15

14 Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Administrasjon og div.: Ansatte vedlikeholdskostn.: Offentlige avgifter varierer etter forbruk Eiendomsskatt Sum kostnader Kr: Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Hytte, fritidsbolig Overbygd veranda, åpen sval og terrasse etc Sum normale byggekostnader: Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: av 15

15 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: av 15