OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst "Svenskerud" Vestre Hvindenvegen 41 Gårdsnr. 61 Bruksnr. 24 SERTIFISERT TAKSTMANN Oppdrag Bef.dato Vedlegg

2 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTF s regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. AREALMÅLINGER Boligarealet blir angitt i henhold til målereglene i NS 3940 og Retningslinjer for arealmåling, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selvom de er måleverdige etter NS OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: - Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) 2 av 23

3 - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning Intervaller for vedlikehold Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. SPESIELLE FORHOLD - TILSTANDSRAPPORT VED BOLIGSALG Norges Takseringsforbund har i sin tilstandsrapport avveket fra NS 3424 ved at man ikke oppgir konsekvensgrader og risiko i tilknytning til registrerte symptomer og svikt. Dette er en praktisk tilnærming av standarden for ikke å gjøre rapporten for komplisert og omfattende ved omsetning av boliger. Der takstmannen allikevel har registrert symptomer på svikt som kan utvikle seg videre dersom ikke tiltak blir iverksatt, er dette vurdert i kommentaren til den bygningsdelen der det gjelder. Tilstandsrapporten inneholder ingen rapport med forslag til tiltak. Dette er en egen rapport som kan bestilles utført som et supplement til tilstandsrapporten. Det er viktig å være klar over at tilstandsrapporten er basert på en "nivå 1"-kontroll av bygningen og bygningsdelene, dvs. en visuell befaring av objektet - uten inngrep i konstruksjoner og uten flytting av innredninger etc. Det sier seg selv at det er begrensede muligheter for å oppdage skjult svikt inne i konstruksjoner. Derfor er det tatt forbehold om svikt i slike konstruksjoner. Overflater etc. er gitt referansenivå til hva man normalt må forvente ut fra bygningens alder. Vanligvis har de fleste bygningsdeler som utsettes for slitasje en levetid på år, og flere av bygningsdelene på denne eiendommen har derfor nådd sin forventede levetid. Dette innebærer at det må forventes utgifter til vedlikehold og utskiftninger. Ved salg av eiendommen er det viktig å gi kjøpere informasjon om at bygningene er bygget iht. andre krav enn de som gjelder i dag, og at endring i bruk kan føre til at det over tid kan dukke opp skjulte feil som en ikke kan se ved en vanlig visuell befaring. 3 av 23

4 Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Beliggenhet Liten landbrukseiendom med fin beliggenhet på vestsiden av Randsfjorden på Skykuåsen ca 530 m.o.h. Flott utsikt mot bygdene på østsiden av Randsfjorden. Nær Sætertjernet. Bilforbindelse til Sortungen og Fjorda. Ca 27 km fra Jevnaker hvorav siste 5,5 km på privat grusvei. Ca 1½ times kjøring fra Oslo. Eiendommen: Totalareal målt på kommunens nettbaserte karttjeneste er ca 25,6 dekar (da). Eiendommen består av beite/eng, tun og tomt for bygninger, veigrunn, osv. Området rundt boligen er pent opparbeidet med plen/ hage. Tunet for øvrig er ryddig, åpent og pent. Privat vann- og avløpsystem. Felles privat adkomstvei. Bebyggelsen Bolighus, opprinnelig ca 1880, tilbygget og pusset opp siste gang i 1983 og i perioden Boligen virker solid og har enkel innredningsstandard. Låve, oppført ca 1950, div. oppussing utført i Hytte 1, opprinnelig bygget som størhus ca 1900, ombygget til hytte ca 1950 og pusset oppinnvendig i senere år. Hytte 2, opprinnelig bygget som stabbur ca 1900 og ombygget/ tilbygget til hytte ca Hytte 1 og 2 holder enkel standard og trenger div. vedlikehold og reparasjoner. Lavvo, oppført i Badstue, oppført i 2005, vedfyrt og trivelig. Grillhus/ lysthus oppført i Konklusjon tilstand Bygningenes referansenivå varierer fra før bygningsloven av 1924 til plan- og bygningsloven av Overflater er vurdert mot hva som forventes av standard som følge av alder. Tilstandsregistreringen har avdekket svake eller middels sterke symptomer på svikt og tilstandsgrader er i alt vesentlig 1-2. Konsekvens for tilstandsgrad 2 er stort sett behov for mer vedlikehold/ reparasjoner enn normalt de første årene, og innvirker på eiendommens verdi ved omsetning. Noen bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 3. Dette innebærer utskiftning eller reparasjon. Vær også klar over at tilstandsanalysen er basert på visuell befaring og registrering av symptomer. Fuktindikator og fuktmåling er benyttet i rom hvor det erfaringsmessig kan være kritisk med tanke på fuktighet. Selv om det foreligger en tilstandsanalyse er det allikevel påkrevet å undersøke eiendommen grundig før kjøp, ref. "lov om avhending av fast eigedom" De bygningstekniske konstruksjoner virker jevnt over solid utført iht. byggeskikken da bygningen ble oppført. Unntak er hytte 2, deler av hytte 1 og garasjen som holder lavere teknisk standard. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er imidlertid strengere enn de som gjalt da bygningene ble bygget, og dette må kjøpere være klar over. 4 av 23

5 Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Beregning av markedsverdien er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet når det gjelder beliggenhet og teknisk tilstand. Det er i takstverdiene foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, samt for forhold vedrørende vedlikehold etc. registrert på befaringen. I fradraget inngår også normalt avvik fra dagens byggeforskrifter, samt et anslått erfaringsmessig fradrag for eventuelle skjulte feil og mangler. Markedsverdien er satt skjønnsmessig og er å anse som veiledende ved eventuell omsetning av eiendommen. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr MNTF Tlf / av 23

6 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Oddvar Staxrud Besiktigelse, tilstede Dato: Oddvar Staxrud Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tidligere takst Dato Denne Boligsalgsrapporten bygger verditakst/ tilstandsrapport av Eiers egenerklæring Dato: Kopi av eiers egenerklæring er vedlagt Andre dok./kilder: Eier Dato: Eier har deltatt ved befaring, påvist og gitt opplysninger om eiendommen. Teknisk etat Dato: Eiendomsopplysninger innhentet fra kommunens digitale karttjeneste EDR Dato: Eiendomsopplysninger innhentet fra Eiendomsregisteret (EDR) Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Ant. sider 1 Eiers egenerklæring Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Inger og Oddvar Staxrud Eiet tomt. Eiendommens areal er målt på kart til ca 25,6 mål Ikke konsesjonspliktig Felles privat vei Privat med overflatevann Privat avløpsystem med slamavskiller/ spredegrøfter for gråvann og tett tank for kloakk. Området er ikke regulert. LNF-område (område for landbruk, natur og friluftsliv). Kr Årsgebyr 2006 inkl. feiing, tømmeavgift for septik og kontrollgebyr for private avløpsanlegg. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: Forsikringstype: Dels fullverdi, dels førsterisiko Premiebeløp: Kr Kommentar: Årspremien er anslått. 6 av 23

7 Bygninger på eiendommen Hovedbygning Byggeår: Anvendelse: Ombygd: Hytte 1 Byggeår: Ombygd: Hytte 2 Byggeår: Ombygd: Låve Byggeår: Garasje Byggeår: Lavvo Byggeår: Badstue Byggeår: Grillhus Byggeår: Opplyst av rekvirenten Trebygning, 1½ etg. Kjeller/ krypkjeller. Kaldt loft. Oppført ca 1880, tilbygget og oppusset flere ganger, siste gang i 1983 og i løpet av perioden Ca byggeår, opplyst av rekvirenten Opprinnelig bygget som størhus ca 1900, ombygget til hytte ca 1950 og pusset opp/ modernisert de senere årene Ca byggeår, opplyst av rekvirenten Opprinnelig bygget som stabbur ca 1900 og ombygget/ tilbygget til hytte ca Modernisert antagelig en gang på 1970-tallet Opplyst av eier Byggeåret er anslått Opplyst av rekvirenten Opplyst av rekvirenten Opplyst av rekvirenten Arealer Boligarealet er angitt i henhold til målereglene i NS 3940 og Retningslinjer for arealmåling utarbeidet av NTF og NEF, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Tilleggsdel til boligsalgsrapporten 7 av 23

8 Hovedbygning Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse Kjeller Krypkjeller med utvendig adkomst og kjellerlem. Takhøyde under 1,90 m, dvs. anvendelig som kjeller men ikke målbart areal iht. NS etasje Vindfang/ glassveranda, trapp/ gang. Kjøkken, stue/ spisestue, kammers/ kontor. Bad/ vaskerom, WC. 2. etasje Trapp/ gangareal, omkledningsrom/ kammers, 1 eldre soverom, 3 nye soverom. WC. Noe kott. Ovenfornevnte arealer er målt innvendig og beregnet utvendig på bygget. Sum bygning Hytte 1 Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje oppholdrsom med kjøkkenkrok. Arealer er målt innvendig og beregnet utvendig på bygget. Sum bygning Hytte 2 Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje Oppholdsrom med kjøkkenkrok. 1 soverom. Arealer er målt innvendig og beregnet utvendig på bygget. Sum bygning Låve Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje 159 Fjøs og lager/ forrom Låvebru 88 Låvebru Ovenfornevnte arealer er målt utvendig på bygget. Sum bygning 247 Garasje Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse Garasje 16 Plass for 1 bil + noe lagringsareal Arealer er målt utvendig på bygget. Sum bygning 16 8 av 23

9 Lavvo Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje 78 Et 8-kantet rom med høyde ca 6,20 og utvendig diameter ca 10 m. Iht. rekvirentens opplysninger. Det tas spesielt forbehold om areal-avvik. Sum bygning 78 Badstue Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje Omkledningsrom og badstue Arealer er målt innvendig og beregnet utvendig på bygget. Sum bygning Grillhus Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse 1. etasje Åpent bygg ("paviljong"), overbygget og med sittebenker rundt et ildsted. Grunnflate ca 30 m², men ikke målbart areal iht. NS 3940 Sum bygning - Hovedbygning Opprinnelig en tømmerbygning fra ca 1880, senere påbygget og oppusset i flere omganger. 1½ etg samt jordkjeller og kaldt loft. Bygningen virker solid og gir et godt helhetsinntrykk. Det er utført omfattende oppussing/ oppgradring utvendig samt at det er bygget 3 nye soverom i 2. etg. Resterende er opprinnelig eller av eldre dato. Til tross for omfattende oppussing/ oppgradering de senere årene har bygningen er lang og for oss ukjent historie, og det kan derfor forekomme skader som ikke lar seg avdekke uten at det foretas inngrep i bygningskonstruksjonene. Derfor er det nødvendig å ta forbehold om slike eventuelle skjulte feil og mangler (mulig skjult svikt i henh. til NS 3424). 9 av 23

10 Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter Dels kjeller på fjell, dels krypekjeller. Krypekjelleren er ikke besiktiget pga. manglende adkomst. Opprinnelig grunnmur med naturstein. Mot nord med ringmur i betong og Leca. Drenering ukjent. Ved befaringen stod det vann på gulvet (fjellet) i jordkjelleren. Det er registrert noe kjellerfukt og gamle skader pga. fukt, sopp og insekter i årenes løp. Det er målt 15 % fukt i bunnsvill, dvs. at treverk er i faresonen for soppangrep. Synlig gammel råteskade i bunnstokk ved dele stue/ kontor men ikke påvist svikt i berørte konstruksjoner i 1. etg. Fuktsikring av jordkjelleren med tett folie lagt på et drenerende skikt (f.eks. løs leca eller pukk) anbefales og det bør lages en adkomstmulighet til krypekjelleren. Det gjenstår noe pussing/ slamming av Lecamuren. TG: 3 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Eldste del i tømmer, tilbygg i bindingsverk. Panelt utvendig med ny profilert panel montert direkte på den gamle kledningen. Ny fasadekledning (2003) på gammelt underlag. TG: 1 Levetider: Innervegger Vinduer og dører Normal levetid for trepanel er 20 til 60 år. Bindingsverk og tømmer. Skillevegg stue/ kontor med gammel råteskade i bunnstokk i kjelleren. Ikke påvist svikt i konstruksjonen ut skjevheter etc. som regnes som normalt når en tar byggets alder i betraktning. Det tas forbehold om skader i skillevegg på bad 2. etg (Badet er vurdert som oppussingsobjekt). Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Yttervegger - vinduer, dører m.m. "Nye" vinduer på "nye" soverom. Øvrige vinduer med 2 lag glass. Isolert ytterdør. Dels fra ca 2003, dels eldre vinduer som er i god stand. Vinduer av tre har normal levetid ca 40 år, men en kan regne med at utskiftning vil skje fra ca 20 år - avhengig av plassering og utvendig og TG: 2 TG: 1 10 av 23

11 Levetider: innvendig vedlikehold. Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år. Normal levetid for tredør er 20 til 40 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Yttertak Levetider: Terrasse, balkonger, trapper ol. Trekonstruksjon, dels med kaldt loft, dels med skråhimlinger. Konstruksjonen er isolert. Isolasjonstykkelsene varierer. I.flg. eier er skråtakene gjennomluftet. Undertak dels gammelt flistak, dels nytt bordtak. Tekket med underlagspapp og opplektet betongtakstein. Beslag, renner og nedløp i stål/ aluminium. Loftet er besiktiget fra loftsluke og kott, dvs. at deler av arealet ikke er besiktiget pga. adkomsten. Loftet virker luftig og tørt. I.flg. eier er hele takkonstruksjonen kontrollert mhp. eldre skader i forbindelse med omtekking og tilbygg. Normal levetid for vindski/vannbord i tre er 15 til 25 år. Normal levetid for betongsten, full utskiftning er 30 til 60 år. Normal levetid for takr/nedl av sink eller plastbelagt stål er 25 til 35 år. Normal levetid for luftelyrer/ventilasjonshetter er 20 til 40 år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper Verandaer, terrasser Trapp mellom 1. etg og 2. etg solid og med tette opptrinn. Kott under trappen. Noe bruksslitasje, men i utgangspunktet i solid utførelse. Trappen mangler rekkverk på 1 side. Sydvendt terrasse oppført i 2000 med adkomst fra hagen. Gulvkonstruksjon med impregnerte materialer. Beiset rekkverk. TG: 1 TG: 3 Normal bruksslitasje TG: 1 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, ildsteder, fyranlegg Murte piper, nye over tak. Vedovn i stue, på vaskerommet, gang i 2. etg og i kammers 2. etg. 11 av 23

12 Levetider: Brannmur 2. etg med småriss. Brannmur 1. etg med eternittplater. Ikke opplyst om feil, pålegg/ kommentarer fra feier e.l. Tilstandsgrad er satt pga. alder. Det tas forbehold om evt. fremtidige pålegg om utbedringer. Normal levetid for pusset pipe, ompussing er 10 til 30 år. TG: 2 Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Dekker Bad Trebjelkelag mellom etasjene og mot loft. Isolert i varierende grad i forbindelse med oppussing/ ombygging eller ved nyoppføring. Noe skjevheter anses som normalt når en tar husets alder i betraktning. Gulv 1. etg ref. pkt WC 2. etg vurdert som oppussingsobjekt. TG: 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Baderomsinnredning Kjøkken Vaskerom/ bad 1. etg: Antatt innredet på 70-tallet og pusset opp senere år. Innredning med eldre laminert benk med rustfritt benkebeslag. Eldre dusjkabinett, Opplegg for vaskemaskin. WC 1. etg: Klosett og eldre skap. WC 2. etg: Eldre klosett og servant. WC 2. etg vurdert som oppussingsobjekt (Tilstandsgrad 3) Vaskerom/ WC: Rør under gulv utbedret/ lagt nytt. Innredninger og utstyr med div. bruksslitasje (Tilstandsgrad 1 og 2) TG: 2 Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Gammel innredning med malte fronter, laminert benkeplate, rustfritt benkebeslag, eldre kran og rør, ny avtrekksvifte m/ stålhette, opplegg for oppvaskmaskin. Varmtvannsbereder i benk. Nøktern standard, bra med skap og benkeplass. Innredningen er slitt, men har fungert greit med nåværende bruk. Gammel fukt/ råteskade i kjøkkenbenken. Tilstandsgrad 2 pga. alder og slitasjeskader. TG: 2 12 av 23

13 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Innervegger - kledning og overflate Dekker - gulv og overflate 1. etg: Panelt i de fleste rom. Kjøkken med malte flater, bad/ vaskerom og WC med panel og malte plater. 2. etg: Panelt i de fleste rom. Kammers/ omkledningsrom med plater. WC med malte plater. WC 2. etg vurdert som oppussingsobjekt. For øvrig i generelt god stand, dels av nyere dato (2003), dels eldre med naturlig slitasje pga. alder. Noe skjevheter og ujevnheter er vurdert som normalt når en tar bygningens alder i betraktning. Stikkprøvekontroll av fukt er utført. Ikke påvist fukt i vegger. 1. etg: Vindfang/ glassveranda, stue/ spisestue og kammers/ kontor med bordgulv. Øvrige rom med gulvbelegg. 2. etg: 3 nye soverom med furugulv. WC med malt påstøp. Øvrige rom med bordgulv. WC 2. etg vurdert som oppussingsobjekt og rommet er gitt tilstandsgrad 3. Øvrige gulv i generelt god stand, dels nytt, dels med normal slitasje pga. alder og bruk. Noe skjevheter og ujevnheter som ikke er vurdert som feil pga. husets alder. Stikkprøvekontrol med fuktindikator. Ikke påvist noe fukt. Dekker - himling og overflate 1. etg: Kjøkken, kammers/ kontor, bad/ vaskerom og WC med takessplater. Stue/ spisestue dels med lakkerte finérplater. Øvrige rom panelt 2. etg: Kammers/ omkledningsrom med takessplater, WC med malte plater. Øvrige rom er panelt. Himlingsplater vaskerom og kammers/ kontor 1. etg med gammel fuktskade (tilstandsgrad 3) i himlingsplatene. Konstruksjonen over er utbedret i forbindelse med ombygging av 2. etg. Ikke påvist fukt ved befaringen. For øvrig dels nytt, dels med normal slitasje pga. alder. TG: 1 TG: 1 TG: 2 13 av 23

14 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS Sanitæranlegg Levetider: Varme Elektrisk anlegg Naturlig ventilasjon. Avtrekksvifte på kjøkkenet. Inneklima i boligen er vurdert som godt. Forhold vedr. radon er ikke vurdert Drikkevann fra brønn på eiendommen. Elektrisk pumpe i kjeller og håndpumpe på brønnlokk. Synlig røropplegg tappevann med kobberrør. Kraner og utstyr av variabel alder og standard. Eldre benkemontert varmtvannsbereder. Avløpsystem med kloakkavløp til privat septiktank (lukket anlegg) med pålagt kommunal tømming. Gråvann går til synkekum med spredegrøft. 2 klosetter. Utstyr og ledningsnett av variabel alder og standard. Vann- og avløpsystemet er dels nytt, dels av eldre dato. Anlegget er opplyst å fungere greit med dagens bruk og det opplyses at det er godt drikkevann. Ut over dette er sanitæranlegget ikke vurdert. Utvendig ledningsnett er ikke vurdert. Forhold vedr. vannkvaliteten (mhp. bakterier, o.l) er ikke vurdert. Tilstandsgrad 2 pga. alder Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år Normal levetid for vannledning av PE/PEX er 25 til 75 år Normal levetid for vannledning av kobber er 25 til 75 år Normal levetid for tappebatterier er 10 til 25 år. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Oppvarming med ved og strøm. Ovner av variabel alder og standard. El. varmekilder er opplyst å fungere greit med nåværende bruk. Ut over dette er det ikke foretatt kontroll av utstyret fordi el-anlegg ligger utenfor takstmannens fagområde. Tilstandsgrad er ikke satt. TG: 1 TG: 2 Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft El-anlegg med sikringsautomater og 63 A hovedsikringer. Utstyr og ledningsnett av variabel alder og standard. El-anlegget er opplyst å fungere bra med nåværende bruk. Anlegget ble kontrollert i Ved kontrollen ble det gitt pålegg om mindre utbedringer i sikringsskap. Ikke vurdert ut over dette fordi el-anlegg ligger utenfor takstmannens fagområde. Tilstandsgrad er ikke satt. 14 av 23

15 Merknad: Levetider: Kontroll av anlegget anbefales på generelt grunnlag. Normal levetid for el.anlegg er 20 til 40 år. Normal levetid for panelovner er 20 til 40 år. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Garderobe Diverse faste skap og kott. Bra med skapplass. Normal slitasje pga. elde og bruk TG: 1 - Hytte 1 Opprinnelig oppført som størhus før Oppført i laftet tømmer og bindingsverk. Modernisert i senere år. Pent innredet til alminnelig god hyttestandard. Innlagt strøm. Vedlikehold: Nye vindskier og malt i Grunn og fundamenter Eldre bygning. Bygningen er ikke ny og fundamenter/ overgang mur/ støpt fundament virker improvisert. Lekkasje i yttertaket ved pipen. Tilstandsgrad satt pga. alder, lekkasje/ lekkasjeskader samt pga. usikkerhet knyttet til fundament, gulvkonstruksjon og overgang grunnmur/ isolerte trkonstruksjoner. Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter Dels med natursteinsmur, dels støpt. Setninger og slitasje pga. alder. Fundamentering og overgang mur/ trekonstruksjoner er ikke tett. Det tas spesielt forbehold om skader her. TG: 3 TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Innervegger Panelt. Lecamur mellom kjøkken og stue Normal slitasje pga. elde og bruk. TG: 1 15 av 23

16 Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Yttervegger - vinduer, dører m.m. Yttervegger i laftet tømmer og bindingsverk, panelt utvendig og innvendig. Vinduer med 2-lags glass. Ytterdør i tre. Normal slitasje pga. elde og bruk. TG: 1 Levetider: Takkonstruksjon Normal levetid for tredør er 20 til 40 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Yttertak Levetider: Piper og ildsteder Trekonstruksjon/ åstak. Tekket med gammel takstein. Takrenne/ nedløp i stål eller aluminium. Lekkasje ved pipen. Tekking og beslag er slitt pga. alder. Takrenner kun på den ene langveggen. Omtekking anbefales. Normal levetid for teglstein, full utskiftning er 40 til 60 år. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, ildsteder, fyranlegg Levetider: Etasjeskillere 1-løps murt pipe. Gammel vedkomfyr på kjøkkenet. Pipe over tak er værslitt og det er lekkasje gjennom yttertaket. Pipe og ildsted har slitasje pga. alder. Ut over dette er pipe og ildsteder ikke vurdert. Tilstandsgrad 3 pga. tilstand over tak. Normal levetid for pusset pipe, ompussing er 10 til 30 år. Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Dekker Trebjelkelag mot kryperom. Ikke besiktningsmulighet. Forbehold om skader ref. pkt Tilstandsgrad satt pga alder. TG: 3 TG: 3 TG: 2 16 av 23

17 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dekker - gulv og overflate Lakkert bordgulv. Normal slitasje pga. elde og bruk. TG: 1 Dekker - himling og overflate Panel Lekkasje ved pipen har ført til noe fuktskjolder/ misfarging av panelen her. Det tas forbehold om skader i bakenforliggende konstruksjoner. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS Elektrisk anlegg Naturlig ventilasjon. Inneklima i boligen er vurdert som godt. Forhold vedr. radon er ikke vurdert. TG: 3 TG: 1 Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft Merknad: Diverse utstyr Eldre anlegg. El-anlegget er opplyst å fungere bra med nåværende bruk. Ikke vurdert ut over dette fordi el-anlegg ligger utenfor takstmannens fagområde. Tilstandsgrad er ikke satt. Kontroll av anlegget anbefales på generelt grunnlag. Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar Kjøkkeninnredning i tre. Innredet til alminnelig grei hyttestandard. I generelt god stand med normal bruksslitasje. TG: 1 17 av 23

18 - Hytte 2 Opprinnelig bygd som stabbur ca 1900 og ombygget til hytte i Oppført i laftet tømmer og bindingsverk. Vedlikehold: Nye vindskier og malt i Grunn og fundamenter Div. variabel håndverksmessig utførelse. Diverse slitasje pga. alder og bruk med noe råte i tømmer, skjevhet i konstruksjonen og ikke tilfredsstillende tilpassing/ overgang mellom tømmervegger og bindingsverk. Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter Natursteinsmur/ fundamenter. Tilgrodd og med begrenset besiktningmulighet. Setninger i overgang mellom opprinnelig tømmerbygg og tilbygget. TG: 3 TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Innervegger Panelt. Normal slitasje pga. elde og bruk. TG: 1 Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Yttervegger - vinduer, dører m.m. Yttervegger i laftet tømmer og bindingsverk, dels panelt utvendig. Vinduer med 2-lags glass. Ytterdør i tre. Normal slitasje pga. elde og bruk. TG: 2 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Yttertak Trekonstruksjon/ åstak. Tekket med gammel takshingel. Stålpipe. 18 av 23

19 Tekking og beslag er slitt pga. alder. Anbefales omtekket. TG: 3 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Verandaer, terrasser Sydvendt overbygget inngangsparti. Slitasje pga. alder og bruk. TG: 2 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, ildsteder, fyranlegg Etasjeskillere Peisovn med stålpipe. Peisovnen mangler dør. For øvrig er pipe og ildsteder opplyst å fungere greit men har slitasje pga. alder. Ut over dette er pipe og ildsteder ikke vurdert. Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Dekker Trebjelkelag mot kryperom. TG: 2 Ikke besiktningsmulighet. Forbehold om skader ref. pkt. 210 TG: 2 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dekker - gulv og overflate Bordgulv. Normal slitasje pga. elde og bruk. TG: 1 Dekker - himling og overflate Panel Normal slitasje pga. elde og bruk. TG: 1 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS Naturlig ventilasjon. 19 av 23

20 Inneklima i boligen er vurdert som godt. Forhold vedr. radon er ikke vurdert TG: 1 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft Merknad: Diverse utstyr Improvisert anlegg med mulighet for å ta strøm fra boligen. El-anlegget er opplyst å fungere bra med nåværende bruk. Ikke vurdert ut over dette fordi el-anlegg ligger utenfor takstmannens fagområde. Tilstandsgrad er ikke satt. Kontroll av anlegget anbefales på generelt grunnlag. Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar Kjøkkeninnredning i tre. Nøktern standard. Innredet til alminnelig grei hyttestandard. I generelt god stand med normal bruksslitasje. TG: 1 - Låve Vedlikehold: Oppført ca Tradisjonell låve i bindingsverk med fjøs i mur og betong. Pusset opp og malt i Betongmur/ pillarer, trebjelkelag/ bordgulv. Fjøs med pussede murvegger, øvrige yttervegger i åpent bindingsverk med utvendig spaltepanel. Takkonstruksjon i tre, tekket med eldre flat betongtakstein. Solid låvebru. Gammel gjødselkjeller. Bygningen virker solid, fungerer greit som lagringsareal, har div. naturlig slitasje pga. alder og bruk men er i generelt god stand når en tar byggets alder i betraktning. Gjødselskjelleren er ikke i henhold til dagens krav. Tilstandsgrad 2 for bygget pga. generell alder og slitasje og spesielt pga. gjødselkjeller/ fjøsgulv. TG: 2 Levetider: Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Normal levetid for mur m/overflatebehandling, slemming er 20 til 40 år. Normal levetid for trepanel er 20 til 60 år. 20 av 23