PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert Side 1 av 15

2 SUND KOMMUNE Sund, Uselholmvika ved Austefjorden gnr.15 bnr.6 Uselholmvika Fritidsboligformål INNHOLD 1. SAMMENDRAG 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER 3 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3 4. PLANPROSESSEN 4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 6 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 8 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET MEDVIRKNING FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR 15 Side 2 av 15

3 1. SAMMENDRAG Planen omhandler omregulering av deler av eksisterende reguleringsplan Reguleringsplan for utbyggingsområde ved Austefjorden. I eksisterende plan er området hovedsakelig regulert til industri. Formålet ønskes å endres til fritidsboliger med tilhørende infrastruktur. Omsøkt planområde er ca.23 Daa. En stor del av området ligger innenfor funksjonell strandsone. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Kommune Sund Gårdsnavn Uselholmvika Gårdsnr./bruksnr. 15/6 Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Reguleringsplan for utbyggingsområde ved Austefjorden Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Hilleren Prosjektering AS Einar S. Forland/Kurt Forland m.fl. Hilleren Prosjektering AS Ny plans hovedformål Fritidsboliger Planområdets areal i daa 23 Grad av utnytting Maks T-BRA 100m² Ant. nye fritidsboenheter 19 Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) J Konsekvensutredningsplikt (j/n) J Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) N 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN Området er ved gjeldene kommuneplan vist med formål fritidsboliger, tiltakshaver ønsker derfor å få utarbeidet en plan for et flott hytteområde med tilhørende infrastruktur. INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Hyttefelt i nærhet til sjø, salg. Side 3 av 15

4 4. PLANPROSESSEN Her skal kort redegjøres for planprosessen så langt: - Oppstartsmøte - Kunngjøring Nabovarsel datert Mottatt merknader fra; o Statens Vegvesen o Hordaland Fylkeskommune o Fylkesmannen i Hordaland o Bergen og omland Havnevesen o Sartor Eiendom o Fiskeridirektoratet - Flere befaringer i feltet - Oppmåling og kartlegging av terrenget i feltet - Kartlegging av hensiktsmessig plassering av hytter/vei/parkering/fellesareal/grøntareal - Kartlegging av vann og avløps muligheter TILSVAR MERKNADER Statens vegvesen Statens vegvesen ber om at vi tar med den private veien som inkluderer krysset ved FV153 der siktsonene må tilfredsstille kravene så godt som mulig. Byggegrensen på 50m mot fylkesveien må opprettholdes. Veien som omtales som privat er kommunal, den og krysset ved FV153, samt plass for siktssoner er medtatt i planen. Byggegrensen på 50m vil ikke berøre planen da planområdet ligger utenfor denne grensen. Hordaland Fylkeskommune Fylkeskommunen har vært på befaring da planområdet ligger i en høyde over havet som tilsier at potensialet for nye funn av steinalderbosteder kan være til stede. Befaringen som ble gjort påviste ikke funn av automatisk fredet eller andre verneverdige kulturminner. Siden det er begrenset løsmasser i området vurderes det ikke til å være nødvendig med ytterligere registreringer. Sjøfartsmuseet har per i dag ikke kjennskap til marine kulturminner som kommer i direkte konflikt med reguleringsplanen. De har heller ikke indikasjoner på at området har vært brukt som ankringssted eller havn i eldre tid. Vi har her valgt å kommentere kun uttalen etter fylkeskommunens befaring, da denne er konkret; Vi anser denne merknaden som en opplysning da fylkeskommunen avslutter sin uttale med at de ikke hat avgjørende merknader til planarbeidet. Så langt er det ikke gjort funn av verneverdige kulturminner o.l, men vi har i reguleringsbestemmelsene tatt høyde for om det under arbeider i planområdet skulle dukke opp funn, jf kulturminnelova 8, 2 ledd. Side 4 av 15

5 Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen bemerker at største delen av planområdet ligger innenfor funksjonell strandsone og etablering av nøst og småbåthavn vil være i strid med kommuneplanen. Fylkesmannen ber Sund kommune om å gjøre en vurdering av arealet sin verdi som industriareal sett opp mot ønsket formål i reguleringsplanen. Etablert industriområde lokalisert nært sjø er det lite av i Sund kommune derfor mener Fylkesmannen at eksisterende område er av stor verdi. Videre stilles det krav om lokalisering, landskapstilpassing og utforming av hyttene, som ikke må være for høye og dominerende. Byggegrense bør også opprettes for at ikke strandsonen blir privatisert. På bakgrunn av denne merknaden, samt på anbefaling fra kommunen har vi nå tatt ut nausteområde og sjøområdet i planen. Reguleringsbestemmelsene har til hensikt å bevare landskapet og gode fellesarealer, samt at hyttene skal ha en tradisjonell utforming der hensyn med tanke på høyder et tatt. Byggegrenser på hver av hyttetomtene er satt. Bergen og omland Havnevesen Havnevesenet har ingen merknader på nåværende tidspunkt, kun opplysninger om at en orientering om at tiltak i sjø er søknadspliktige bør inngås i reguleringsbestemmelsene. De skriver også at det er registrert fiskeriinteresser i området og derfor bør Fiskeridirektoratet bli hørt i saken. Nå som nausteområdet og sjødelen i planen er tatt ut, er ikke dette et tema lenger. Sartor Eiendom AS Sartor Eiendom AS skriver at de har planer for videre utbygging og drift av området, noe som kan medføre framtidig konflikt mellom industriell bruk av deres område og bruk av nærliggende områder til fritid. Dette gjelder både den aktiviteten som har, vil bli, på land og den som er knyttet til bruk av sjøområdene rundt. Videre nevnes det at bruken av området har vært varierende grunnet omstrukturering av selskapene som bruker og har brukt området. Området er den eneste tilgangen deres selskaper har til sjø. De kommer også med et krav om at de ikke kan akseptere utbygging som reduserer dagens/og morgendagens bruk og videre utvikling av deres område. Det nevnes også at kommunen er kjent med uavklarte spørsmål vedrørende veien ned til kaiområdet. Vi vurderer omsøkt område til å kun være en utvidelse av eksisterende regulert fritidsboligområde på naboeiendom. Nausteområdet og sjødelen i planen er tatt ut og vi anser nå planen til å ikke komme i konflikt med industriområdet. Sartor Eiendom never ingen konkrete framtidsplaner, derfor anser vi at eksisterende situasjon kan forbli uendret også i framtiden. Fiskeridirektoratet Fiskeridirektoratet skriver at det er registrert et lokalt viktig gytefelt for kysttorsk i nærområdet, lenger ute er det registrert gytefelt og fiskeområde for sild. Side 5 av 15

6 I arealdelen til kommuneplanen er Uselholmvika avmerket som akvakulturområde, her ligger det et anlegg for produksjon av matfisk, laks, aure og regnbogeaure, lokalitet Uselholmvika. Det bes om at med tanke på utslipp fra fritidsboliger og båthavn må en være oppmerksom på akvakulturanlegget i område, og at det bør tas hensyn til fiskeri-og akvakulturinteressene i området. Nå som nausteområdet og sjødelen i planen er tatt ut, er ikke dette et tema lenger. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Området er regulert til industri i plan; Reguleringsplan for utbyggingsområde ved Austefjorden. Retningslinjer av kommuneplan er gjeldene. Side 6 av 15

7 Området er vist som fritidsboligområde i Kommuneplanen. Side 7 av 15

8 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Stor eiendom med skogs/lyng-landskap, regulert til industri. BELIGGENHET Uselholmvika, like ved fergekai (tidligere Austevoll trase`). Gåavstand til Marsteinen Panorama. Sørvest vendt, gode solforhold og godt grunnlag for rekreasjonsareal tilknyttet enhetene. AVGRENSNING Avgrensningen knytter seg til deler av eiendomsavgrensningen, langs veien. En naturlig avgrensning. TILSTØTENDE AREALERS BRUK/STATUS Nærliggende eiendommer/områder er regulert Fritidsbebyggelse, friluftsområde på land, industri, privat småbåtanlegg sjø/land, og badeområde. Side 8 av 15

9 EKSISTERENDE BEBYGGELSE Planområdet er ikke bebygd. TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Hoveddelen av planområdet er skogslandskap, forholdsvis flatt, men med noe stigning i nordenden og noen små knauser ellers i området. SOLFORHOLD Området har gode solforhold, med sol både på dagtid og kveldstid. VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD En liten del av området ligger i strandsonen. Som i skogen også rundt området antas det at dyrelivet består av smådyr/gnagere og hjort. Det er ikke registrert hekking inne på planområdet, og det antas kun å gjelde holmer og skjær i omkringliggende område. GRØNNE INTERESSER Store deler av omkringliggende landskap er skog og kystlandsskap, det er også lagt opp til felles grøntareal innenfor planområdet. KULTURMINNEVERDIER Planområdet ligger i en høyde over havet som tilsier at potensialet for nye funn av steinalderbosteder kan være til stede. Befaring av arkeolog fra seksjon for kulturminnevern og museum påviste ikke funn av automatisk fredet eller andre verneverdige kulturminner. Det er dermed ikke funnet spor av tidligere menneskers aktivitet som kan karakteriseres som kulturminneverdig i området. VEI OG TRAFIKKFORHOLD I kommuneplanen for Sund er det i arealdelen lagt opp til ny hovedtrase gjennom kommunen. Denne traseen har en arm ned til fergekaien i Austefjorden med tanke på samband mot Austevoll. Det er derfor sannsynlig at trafikken vil øke langs Fv 153. Eksisterende avkjørsel til feltet er via den kommunale grusveien. Den kommunale veien har igjen avkjørsel via fylkesveien som fører ned til fergekaien. Statens vegvesen har i merknad påpekt at avkjørselen til fylkesveien bør utbedres, derfor er avkjørselen tatt med i planen. Side 9 av 15

10 Utover dette ser vi ikke at hyttefeltet vil bli direkte berørt av en eventuell trafikkøkning da feltets tilkomst er via den kommunale veien, og at feltet ligger over 50m fra fylkesveien. Veien innad i feltet er prosjektert med en bredde på 3m+ veiskulder. Veien gjør det mulig å ha tilkomst til hver hytte med bil, noe som gjør det lettere for å ha tilrettelagte fritidsboenheter. Avkjørslene innad i feltet skal ha gode siktforhold. STØY Området er ikke utsatt for unormal støy, selv ved økt trafikkmengde på FV153 vil ikke feltet være vesentlig berørt, grunnet avstand og vegetasjon. OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING Bussholdeplass er innenfor 2km. Samband til Flesland innenfor 10km, Framtidig samband til Austevoll er innenfor 1-1,5km. VANN OG AVLØP Planområdet ligger innenfor ca 50m fra den kommunale veien, her er det mulighet for påkobling rett på kommunale vann og avløpsledninger. Sund VA har i uttale gitt redegjort for at dimensjonene på disse ledningene er tilstrekkelig til å kunne forsyne området reguleringsplanen omfatter. Det er gjort en vurdering av rørlegger vedr. vann og avløpstrase i feltet, med tanke på fall. Ved planeringshøyder som anvist i plankartet blir det mulig å unngå pumpestasjon. ENERGI Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Butikk er innenfor 2,5km. Avstand til helsetilbud er ca 10 km RISIKO OG SÅRBARHET Ros-analysen redegjør for bla.: - Skred/ras/ustabil grunn - Vind/ekstremnedbør - Skog/lyngbrann - Radon - Flom Side 10 av 15

11 PRIVATRETTSLIGE BINDINGER Det er ingen kjente privatrettslige bindinger som berører en gjennomføring av planforslaget. Slike bindinger er heller ikke fremkommet i merknader til nabovarsel. 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER - Konsekvensutredning er medtatt i risikomatrise i ROS-analysen. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET INNLEDNING Planforslaget er basert på kartlegging av terrenget for best mulig tilpassing av formålene. Hovedsakelig er det terrenget/typografien som styrer plassering av fritidsboligene, trafikkområdet og grøntarealet. REGULERINGSFORMÅL Tomt Areal ca.m² Område 15/ Fritidsboliger (Nausteområde tatt ut av planen) 15/ Felles grøntområde 15/ Felles lekeområde 15/6 748 Annet fellesområde 15/ Trafikkområde/parkering Økt areal Sjø (260) Småbåthavn i sjø Tatt ut av planen 15/ Total (økt areal grunnet større del av vei er tatt med jf Statens vegvesen BYGGEFORMÅL - Fritidsboliger med maks T-BRA 100m² UNIVERSELL UTFORMING - Planen legger opp til kjørevei inn til hver fritidsbolig, dette gjør det lettere med tanke på tilrettelagte enheter, og terrengtilpassninger. - På de tomter der terrenget ikke oppnår stigningsforholdet gitt i plan og bygningsloven kan unntak gitt i loven 8-6 følges. - Felleslekeområder skal opparbeides i tråd med universell utforming. Side 11 av 15

12 LEK/UTEOPPHOLDSAREAL - Felles grøntareal i planområdet som skal opparbeides i henhold til krav om universell utforming. - Private arealer (areal som bare er ment å være til bruk for hver enkelt boenhet, så som terrasse og privat hage) God kvalitet. - Uteoppholdsarealene er gode, men er noe skrått på deler av enkelte tomter. PARKERING/GARASJE(R) - 1 stk parkeringsplasser pr. enhet, parkering skal være inne på hver enkelt tomt Fellesparkeringer/gjesteparkering. TRAFIKKAREAL - Trafikkareal er tegnet inn på plankart, vist som vei og parkeringsplasser. - Veien skal være 3m+veiskulder. Det er prosjektert inn plass til eventuelle fyllinger/støttemurer om nødvendig for vei. - Snuhammer er plassert i enden av veien nord i feltet, ellers kan kryssene/p-plassene innad i feltet brukes til snuplass. STØYTILTAK Det er ikke unormal støy i området. AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON - På fellesparkering på nordsiden av eksisterende vei i området er det satt av plass til 3stk mindre bygg, på ca 15m2 for avfallshåndtering. - Det er også satt av plass til en miljøstasjon. RISIKO OG SÅRBARHET Anbefalte sikringstiltak: For å oppfylle akseptkriteriene i Plan- og bygningsloven anbefaler vi at følgende sikringstiltak gjennomføres: Sikringstiltak før bygging av boliger starter: Frisikt i veikryss Side 12 av 15

13 Sikringstiltak i byggefasen: Høyspentslinjer Dersom det skal arbeides med anleggsmaskiner, skogsmaskiner eller andre større redskasper som krever stor høyde nærmere enn 30m fra linjen, må en kontakte BKK Nett AS sin Nettsentral. Det er ikke tillatt å lagre masse, matriell eller redskap under linjene. KONKLUSJON Planforslaget legger opp til en god og gjennomtenkt formålsfordeling i feltet med velfungerende infrastruktur. Planområdet ligger ikke innenfor en risikosone av betydning, og fremstår derfor som et godt egnet planområde for aktuelt formål. 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Henviser til kapittel 7. OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK Omsøkte planforslag forholder seg til overordnet plan. EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER Planforslaget utgjør ingen konsekvenser for underliggende og tilstøtende reguleringsplaner slik vi ser det. ESTETIKK Planforslaget vil ikke utgjøre negative konsekvenser av større betydning for området. Eiendommen nærme sjøen og derfor vil planen ta hensyn til hvordan området tar seg ut sett fra sjøen. Det oppfordres også til at skogen og terrenget bevares best mulig. Det legges opp til minst mulig terrenginngrep. Området i nord har en brattere stigning enn ellers i feltet, her legges det spesielt vekt på at fritidsboligene skal gli inn i terrenget, og ikke virke himmelhøye eller ruvende sett fra sjøen. Tomtene varierer en del i størrelse, og grunnet dette er det mest hensiktsmessig å basere fritidsbolig størrelsen på et gitt BRA 100m², framfor %BYA som vil gi for store variasjonsmuligheter. KONSEKVENSER FOR NABOBER Vi mener at det er ingen vesentlige konsekvenser for naboer da eiendommen er stor og avsidesliggende i forhold til øvrige bebodde eiendommer. Side 13 av 15

14 Trafikkøkning på fylkesveien vurderes ikke til å bli vesentlig, da dette er fritidsboliger. TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Statens vegvesen har påpekt utbedring av avkjørsel fra fylkesveien, dette har resultert i at avkjørselen nå er medtatt i planforslaget. KULTURMINNER - Ingen verneverdigkulturminner i planområdet. FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET - Opprettholdes. - Det er registrert en tursti som går gjennom planområdet via den eksisterende grusveien. Fra grusveien fortsetter stien ved høyspent traseen og ut av planområdet. Dennes stien vil fortsatt være tilgjengelig etter at området er utbygd. Traseen er avsatt til vei (fortsatt) og grøntareal i planen. - Det er ellers registrert turløyper i omkringliggende områder. En av turløypene går sør for planområdet, bak kaien. Det er også noen dyrestier nord for planområdet. PRIVAT OG OFFENTLIGE SERVICETILBUD - Planområdet gir ingen negative konsekvenser for servicetilbud, tvert i mot kan hyttefeltet på sikt medføre økt omsetning i servicenæringen. Dette gjelder særs for nærbutikken og hotellet som alt er i området. RISIKO OG SÅRBARHET - Viser til kapittel 7. INFRASTRUKTUR (VEI/VANN/AVLØP, EL-ANLEGG ETC ) - Tiltaket kan koble seg på eksisterende offentlige ledninger som ligger i den kommunale veien. Sund VA har uttalt at det er kapasitet på eksisterende anlegg. - Elektrisk anlegg sikres fra eksisterende ledninger. Ledninger legges i kjørevei i feltet. KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Sartor Eiendom har kommet med merknad om en mulig framtidig konflikt vedrørende planområde ved sjø, som i dag er del av et større område som er regulert til industri. Vi vurderer omsøkt område i sjø til å kun være en utvidelse av eksisterende regulert område Side 14 av 15

15 på naboeiendom, der deler av sjø er regulert til småbåthavn. Nausteområdet og sjøområdet i planen er nå tatt ut. JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN I merknad fra Fylkesmannen i Hordaland bes Sund kommune om å gjøre en vurdering av arealet sin verdi som industriareal sett opp mot ønsket formål i reguleringsplanen. Etablert industriområde lokalisert nært sjø er det lite av i Sund kommune derfor mener Fylkesmannen at eksisterende område er av stor verdi. Slik området er brukt i dag, kan vi ikke se at planen kan ha økonomiske eller juridiske konsekvenser for kommunen. Dessuten er hoveddelen av planområdet vist som formål fritidsboliger i kommuneplanen, det viser at kommunen allerede har tatt stilling til dette. Nausteområdet og sjøområdet i planen er nå tatt ut. 10. MEDVIRKNING Innkommende merknader til planforslaget, typografi og andre miljømessige faktorer. 11. AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget vil gi mulighet til å oppføre fritidsboliger i naturnære omgivelser som også har nærhet sjø. Det er gode tur- og rekreasjonsområder i og utenfor planområde. Planområdet rommer 19 fritisdboligtomter og det er fastsatt planeringshøyde på hver tomt for å bevare området best mulig, samt at størrelsen på fritidsboligene begrenses ved å følge kommuneplanens bestemmelse ved maks T-BRA 100m². Tomtestørrelsene varierer, og det er derfor mer hensiktsmessig med eksakt størrelse enn prosentvis utregning av utnytting. Området består i dag av tett skog, myr og knauser og det står for så vidt ubrukt. Det ble i 1990 regulert til industri uten at tiltak er gjennomført. Det gjør at vi nå ser svært positivt på at planen kan gi området ny giv og ha positiv innvirkning på næringen i området. Delen av planområdet nede ved sjøen er nå tatt ut av planen. Vi ser på omreguleringen som en utvidelse av samme formål som i Plan for del av Austefjorden gnr.15, bnr.277m.fl. Industriområdet på motsatt side av veien er ikke aktivt i bruk, og vi ser derfor ikke vesentlige ulemper med hyttefelt over 100m unna dette, selv om området en dag får mer aktivitet. Planområdet ligger ca 50m+ fra fylkesveien, det gjør at vi har vurdert området til å ikke være vesentlig utsatt for støy, selv om fergesambandet med Austevoll gjenopptas en gang i framtiden. Side 15 av 15