Virkning av privat detaljplan Bygge- og anleggstiltak for byggeområdene må være satt i gang senest fem år etter vedtak av planen jf

Transkript

1 OSLO KOMMUNE Bestemmelser for Plan , detaljregulering for Hans Jægers kvartal, Filipstad Gnr/bnr 210/2, 210/4 Bydel Frogner Datert: , Alliance arkitekter for Oslo Havn KF Sist revidert: xx.xx.2014 Virkning av privat detaljplan Bygge- og anleggstiltak for byggeområdene må være satt i gang senest fem år etter vedtak av planen jf Formål Formålet med planen er å legge til rette for en tett og urban bystruktur med gode by- og bokvaliteter. Hans Jægers kvartal skal bli en klimanøytral bydel med høy utnyttelsesgrad, hovedvekt på næringsbebyggelse og gode forbindelser til øvrige deler av Filipstad, Aker Brygge, Tjuvholmen, Vika og Skillebekk. 2 Krav til søknad om byggetillatelse BYM skal godkjenne alle byggeplaner som omfatter kommunale offentlige parker, by- og gaterom. Sammen med søknad om byggetillatelse skal følgende redegjøres for: Utomhusplan Det skal utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200 for opparbeidelse av ubebygd areal inkludert takflater/areal på sokler innenfor byggeområdene. Utomhusplanen skal vise: - opparbeidelse med angivelse av materialer - vegetasjon og beplantning - terrengbehandling, med angitt stigningsforhold og kotehøyder på terreng - møblering, lekeutstyr, belysning og andre faste installasjoner - sykkelparkering og avkjørsler - hvordan krav til universell utforming ivaretas - hvordan krav til uteoppholdsareal på terreng, tak/lokk og takterrasser ivaretas - håndtering av overvann - sammenheng med, og tilknytning til, tilstøtende arealer - atkomst og varelevering for næringsarealer Kvalitetsoppfølging Alle prosjekter som byggsøkes innenfor detaljplan for Hans Jægers kvartal skal legge Kvalitetsoppfølgingsplanen (KVOP) til grunn for sitt miljøstyringssystem for å oppfylle overordnede krav i Filipstads Kvalitetsprogram. KVOP skal benyttes som underlag for utarbeiding av en prosjektspesifikk Miljøplan som skal vedlegges søknader om tillatelse. Miljøplanen skal dokumentere hvordan alle relevante mål er ivaretatt i prosjektet. Støy Støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak (støyskjerm/fasadetiltak) skal dokumenteres. Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå og uteoppholdsarealer med støynivå i henhold til gjeldende forskrift. Forurenset grunn Potensielle forurensningskilder i området skal være kartlagt og avbøtende tiltak fastlagt. I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse skal tiltaksplan som vurderer risiko for forurensningsspredning vedlegges. Tiltaksplanen skal angi hvilke tiltak som skal gjennomføres for å oppfylle kravene i gjeldende forskrift. Flom Dokumentasjon på flomsikring med beskrivelse av nødvendige tiltak som skal gjennomføres for å oppfylle krav til flomsikring av området. Automatisk fredede kulturminner Som en del av søknad om rammetillatelse skal det utarbeides en plan for arkeologisk overvåkning av gravearbeider, med en beredskapsdel om ivaretakelse av funn. Plan , detaljregulering for Hans Jægers kvartal. Dato: 4/7-14 Side 1 av 6

2 Beredskapsdelen skal fastsette hvordan kulturminner som avdekkes skal håndteres fra påvisning til avsluttet konservering. Planen skal også peke ut områder der det skal tas prøver for å avklare om byggemetoden kan ødelegge andre automatisk fredete kulturminner eller skipsfunn i influensområdet. Med inngrep regnes også pæling. Det kan stilles krav om undersøkelse i tørr byggegrop. Nærmere retningslinjer for utarbeidelse av planen og endelig godkjennelse av denne skal gis av rette kulturminnemyndighet. 3 Rekkefølgekrav Bebyggelse og anlegg Før det gis tillatelse til tiltak for første byggetrinn i planområdet: - All offentlig infrastruktur skal være sikret opparbeidet. - Energisentral skal være sikret etablert. - Midlertidig trasé for havnepromenaden skal være sikret etablert under bygge- og anleggsperiodene slik at det til enhver tid går en sammenhengende gang- og sykkelforbindelse gjennom Filipstadområdet fra Tjuvholmen til Frognerstranda. Midlertidige strekninger skal være minst 4 m brede og skal til enhver tid være opprettet før igangsettingstillatelse for utbygging gis i det aktuelle felt som berører havnepromenaden. - Et minimum 5 daa stort areal innenfor Filipstad som skal benyttes til massehåndteringsanlegg skal være sikret opparbeidet. Lokaliseringen av anlegget og etablering av dette, skal være klargjort og godkjent før det gis igangsettingstillatelse for ethvert byggetiltak innenfor planområdet. Dersom det etableres mer enn 500 boenheter skal det etableres en barnehage med minst 4 avdelinger. Barnehagens uteareal skal være tilgjengelig for områdets boliger utenom barnehagens åpningstider. Dersom det etableres mer enn 40 boenheter innenfor et felt skal det etableres felles lekeplass innenfor feltet i henhold til gjeldende norm. Før det gis igangsettingstillatelse til første byggetrinn skal det dokumenteres at det har vært foretatt innledende undersøkelser, jf. kulturminneloven 9, for avklaring av eventuelle kulturlags dybder, funnmektighet og alderssammensetning. Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. forurensingsforskriften kap.2. Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak som berører fjordbunnen skal opprensking og/eller forsegling av forurensede sedimenter i fjorden være gjennomført etter en samlet plan innenfor planområdet. Før det gis midlertidig brukstillatelse for bolig skal det påvises et tilstrekkelig tilgjengelig lekeareal. Før det gis ferdigattest for boligene, skal utomhusarealer inklusive lekeplasser være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Før det gis ferdigattest for totalt m 2 BRA innenfor planområdet skal energisentral iht 4 være i drift. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Før det gis ferdigattest skal de tilgrensende areal regulert til fortau, torg, gatetun/gågate eller gangveg/gangareal (offentlige og offentlig tilgjengelige arealer) til feltet være ferdig opparbeidet. 4 Fellesbestemmelser Miljø Alle søknadspliktige tiltak innen planområdet skal ha høy miljøkvalitet i hht KVOP, herunder lav miljøbelastning. Fjernvarme Tiltak innenfor områder som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. De til enhver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn. Det kan gjøres unntak fra dette i følgende tilfeller: Plan , Detaljregulering for Hans Jægers kvartal Dato: 4/7-14 Side 2 av 6

3 - Tiltakshaver kan anvende alternative energikilder dersom det dokumenteres at bruk av disse energimessig og miljømessig er bedre enn fjernvarme. - Dersom rørnettet ikke er eller vil være tilstrekkelig utbygget i løpet av en periode på 5 år fra søknadstidspunktet. - Dersom konsesjonshaver ikke ønsker tilknytning. - Bebyggelse bestående av i hovedsak næringsarealer tillates tilknyttet kun lokalt varme-/kjølenett. Forholdet til automatisk fredede kulturminner Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 er ikke oppfylt og dispensasjon er ikke gitt i henhold til kulturminneloven 8 fjerde ledd. Undersøkelsesplikten skal oppfylles i forbindelse med anleggsperioden, og kostnadene skal dekkes av tiltakshaver, jf. kulturminneloven 10. Inngrep i funn i henhold til kulturminneloven 3 og 14 annet ledd krever vedtak om dispensasjon med vilkår i henhold til kulturminneloven 8 første ledd for automatisk fredete kulturminner og kulturminneloven 14 annet ledd for skipsfunn. Massehåndtering Masser som skal brukes på utearealer planlagt brukt til lek og opphold, skal tilfredsstille normverdier for mest følsom arealbruk i henhold til SFT-veileder 99:01A eller gjeldende norm. Det skal utarbeides plan for lokal massehåndtering med forslag til gjenbruk av masser. Det tillates etablert et midlertidig og mobilt massehåndteringsanlegg. Ulemper ved støy og luftforurensing for eksisterende og nye beboere, som følge av drift av massehåndteringsanlegget, må hensyntas ved plassering. Anleggsvirksomhet Før anleggsarbeidet igangsettes skal det foreligge en beredskapsplan for hvordan forurensninger som oppdages under arbeidet skal håndteres. Det skal oppnås minst 80% gjenvinningsgrad for rive-, bygg og anleggsavfall. 5 Bebyggelse og anlegg Formål og utnyttelsesgrad som tillates i de ulike byggeområdene er beskrevet i plankartet. Byggeområdenes formålsgrenser gjelder som byggelinjer i gateplan. Det tillates avvik fra byggelinjen for å oppnå variasjon i gateløpene. Utnyttelse er angitt i plankartet med maksimum bruksareal = m2 BRA for de ulike feltene. Overdekket uteareal med fri høyde over 5 meter samt bruksareal under bakkenivå, dvs. der avstand til gjennomsnittlig terreng er 0,5 meter eller mindre, regnes ikke med i bruksarealet. For glassgårder eller rom med takhøyde over 4,9 m skal kun faktisk gulvareal medregnes i arealberegningene. Det skal legges til rette for transformasjon av bygningsmassen over tid og fleksibilitet ifht fremtidig ny bruk. Mohngården forutsettes bevart. Det tillates bebyggelse over eksisterende bygg innenfor angitte høyder. Det tillates publikumsvirksomhet i den delen av eksisterende bygningsmasse som ligger innenfor o_torg 1. Etasjer med overkant gulv under k +2,71 m må sikres ifht flom. Energisentral skal anlegges innenfor planområdet dersom det ikke allerede er bygget på Hjortnes/H7. Energisentralen skal kunne betjene alle næringsbygg og kontorbygg kombinert med bolig i Hans Jægers kvartal og kunne tilkobles tilstøtende lokale energinett der dette er hensiktsmessig og ønskelig. Energisentralen skal innpasses i bebyggelsen og tillates etablert i f_garasjeanlegg 1 eller 2. Eventuelle synlige deler av anlegget skal arkitektonisk og estetisk integreres i øvrig bebyggelse. Vertikalnivå 1 Parkeringsanlegg under terreng skal etableres og tilrettelegges for sammenkopling og gjennomføring mellom ulike anlegg både internt i Hans Jægers kvartal og for Filipstad i sin helhet. Varelevering skal fortrinnsvis foregå via det underjordiske anlegget. Renovasjon: Innsamling av avfall og gjenbruksstasjon skal lokaliseres i det underjordiske anlegget. Energisentral: Plan , Detaljregulering for Hans Jægers kvartal Dato: 4/7-14 Side 3 av 6

4 Energisentral skal anlegges i garasjeanlegg 1 eller 2, under det felt som bygges først av felt 2 eller 3, vertikalnivå 2. Energisentralen skal betjene alle næringsbygg og kontorbygg kombinert med bolig. I forbindelse med energisentral tillates det anlagt sentralløsninger for sjøvannbasert varme- og kjølesentral. Vertikalnivå 2 Innen planområdet kan det totalt oppføres bebyggelse med maks m 2 BRA inklusive eksisterende bebyggelse. Første etasje skal programmeres slik at det tilrettelegges for byliv på gateplan, med bevertning, service, forretning og annen publikumsrettet tjenesteyting. Første etasje skal ha brutto etasjehøyde på minst 5 meter. Minst 70 % av fasadene mot kaifront og havnepromenade skal ha publikumsrettede funksjoner. Det tillates etablert broforbindelser fra tredje etasje og opp over o_gatetun 2. Maks 30% av gatetunets areal tillates overbygget. Minimum 60 % av uteoppholdsområder, såsom parker og gårdsrom unntatt o_park og trikketrasé, skal dimensjoneres for minimum 60 cm jord. Takterrasser skal minst dimensjoneres slik at plantekasser og/eller jordvoll for busker og annen romdannende vegetasjon kan etableres. Innenfor byggegrenser på o_havnepromenade tillates mindre paviljonger samt Skur 61 oppført. Siktakse fra o_gatetun 5 skal ivaretas. Høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor de maksimale høyder H1 og H2 som angitt på plankartet. Bygningenes hovedvolum skal forholde seg til maksimal høyde H1. Det tillates maksimalt 12 etasjer over gateplan. H2 er maksimal høyde for takoppbygg. Innenfor H2 tillates heisoppbygg, trapper, nødvendige tekniske installasjoner og rom for værbeskyttelse naturlig tilhørende takterrasser. Takene skal vurderes som en del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. H2 skal ligge minimum 3 m tilbaketrukket fra fasadelivet og utgjøre maks 30 % av hovedvolumets takflate. Utforming Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Fasader skal ha arkitektonisk mangfold. Fasader som er mer enn 60 m lange skal være inndelt i minimum 3 deler, som er visuelt nyansert. Bebyggelsen skal planlegges slik at den kan endres i bruk over tid. Bebyggelsen langs Munkedamsallmenningen skal utformes slik at den blir et bindeledd mellom bebyggelsen på Aker Brygge og bebyggelsen på Filipstad. Bygningene skal utformes slik at avstander mellom motstående bygningsfasader (mellom balkonger/svalganger/fasader) rundt boligenes felles uteareal skal være minst 22 m. På tvers av bestemmelsesområder tillates avstand på minimum12 m. Utkragede elementer Langs Havnepromenaden og kaifronten samt ut mot o_torg 1/f_Uteopphold tillates søylefrie elementer så som balkonger, karnapper og lignende kraget ut over byggeområdenes formålsgrense. Utkragninger skal ha en fri høyde på minst 7 m fra bygulvet, utkragingens dybde skal ikke overskride avstand fra terreng i dybden og utkragingens lengde skal utgjøre maks 30% av fasadens totale lengde. Boliger- blokkbebyggelse Områder regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål skal inneholde minimum 20 % boliger totalt. Leilighetsfordeling: Innenfor hvert enkelt felt med boliger gjelder følgende fordeling: Leilighetsstørrelse Andel av totalt antall 0-35 m 2 Tillates kun der tilgjengelige fellesløsninger inngår i prosjektet m 2 Maks 35 % av totalt antall enheter Fra og med 80 m 2 Min 40 % av totalt antall enheter Plan , Detaljregulering for Hans Jægers kvartal Dato: 4/7-14 Side 4 av 6

5 Fra og med 80 m 2 med utleieenhet Maks 20 % av totalt antall enheter kan bygges som kombinasjonsbolig med utleieenhet på ca.20 m 2 BRA integrert. Leilighetene skal være gjennomgående, med mindre det for ensidige leiligheter kan dokumenteres god kvalitet for lyd, lys og utsyn. Ensidig leiligheter mot nord og øst tillates ikke. Uteoppholdsarealer Ved utforming av uteoppholdsarealer skal gjeldende utearealnorm og KVOP følges, og føringene fra det mest ambisiøse rammeverket gjelder. Det skal utarbeides GAF-regnskap med resultatverdi minst 0,5. Det skal etableres felles leke-/uteoppholdsareal tilsvarende minst 16 % av boligenes bruksareal (Minste Felles Uteoppholdsareal, MFUA) innenfor hvert enkelt felt der det etableres bolig. Av dette arealet skal minimum 45 % etableres på terreng/lokk og utgjøre minimum 250 m 2. Det øvrige areal kan etableres på felles takterrasse. Felles leke-/uteoppholdsarealer skal ha et grønt preg. Uteoppholdsarealer skal fortrinnsvis lokaliseres på de mest solfylte arealer og skjermes fra vind, støy og forurensningskilder. Uteoppholdsarealer skal søkes utformet med variert beplantning, både i arter og størrelser for å skape uterom tilpasset alle aldersgrupper og med attraktiv grønnkvalitet. Beplantningen skal prioritere stedegne arter og fremme biodiversitet og artsmangfold. Det skal ikke benyttes helseskadelige arter. Felles lekeplass skal utgjøre minst 100 m 2 pr 40 boenheter og tilrettelegges for minst 3 aktiviteter i tillegg til sitteplass. Forretning Det tillates samlet inntil m 2 forretning innenfor planområdet. Det tillates en større dagligvareforretning på opptil m 2 innenfor Felt 2 eller 3. For øvrig kan forretningsenheter plasseres i hele planområdet og kan maksimalt ha en størrelse på m 2 BRA pr enhet. Forretning skal ha minimum én inngang pr virksomhet ut mot offentlig tilgjengelig areal. Bevertning: Bevertning skal ivareta en finmasket struktur. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Bygulvet (torg, park, uteoppholdsrom, gågate, gatetun, gangveg, fortau samt kombinerte samferdselsanlegg). Private så vel som kommunale bygulv skal opparbeides etter detaljplaner (tekniske tegninger) godkjent av kommunen. Sammen med detaljplan skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. Det tillates trapp- og heishus mellom torgene og underjordiske anlegg. Havnepromenade Felt o_ Havnepromenade/kai 1 og 2 skal brukes til kombinert gangareal (havnepromenade) og kai. Feltet skal være offentlig tilgjengelig og utformes som bykai. Havnevirksomheten skal samvirke med havnepromenaden slik at det ikke oppstår fare eller ulemper for offentligheten. Det tillates ikke oppsatt inngjerdinger. Det skal anlegges stiger fra sjø opp på land med avmerkede områder for livbøyer langs kaifronten. Det tillates en trapp ned til sjøen i den østre siden av o_havnepromenade 2 Gangbru til Tjuvholmen Bro til Tjuvholmen skal utformes i tråd med retningslinjer for Havnepromenaden, med minimumsbredde for gangbane på 4meter, og med fri seilingshøyde for småbåter. Ved detaljprosjektering av bro, tillates justeringer av trasé uten at dette krever revidert planavklaring. Brohode skal plasseres i forbindelse med o_havnepromenade 2. Avkjørsel Området skal ha atkomst som vist med pil på plankartet. Mindre endringer av avkjørslenes plassering kan tillates i byggesak. Offentlig transport Det tillates offentlig transport i form av trikk eller buss innenfor viste bestemmelsesområder i Huitfeldts gate og Gatetun 1. Tekniske tegninger samt situasjonsplan av løsning skal godkjennes av kommunen v/ byggesak. Plan , Detaljregulering for Hans Jægers kvartal Dato: 4/7-14 Side 5 av 6

6 Sykkelparkering Det skal avsettes sykkelparkeringsplasser etter følgende minimumsnorm: - Bolig: 3 plasser per 80 m² BRA. - Kontor: 15 plasser per m 2 BRA. - Forretning, bevertning: 5 plasser per m² BRA - Besøksplasser kultur- og servicefunksjoner: 2 plasser per 10 besøkende - Park: 5 plasser per m². Sykkelparkeringsplasser til bolig og minst 50 % av sykkelparkering tilknyttet næring skal etableres på privat grunn eller innenfor avstengt areal innenfor bebyggelsen. Det skal legges til rette for ladestasjoner for el-sykkel i begge vertikalnivåer. Øvrige sykkelparkeringsplasser og bysykkelstativ tillates plassert på offentlige arealer på terreng. Bilparkering All bilparkering skal løses i underjordiske anlegg eller i anlegg uten eksponering mot offentlige områder. Bilparkering for bolig skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo tett by. Bilparkering for næring skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo sentrum. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være reservert for bevegelseshemmede. Minimum 5% av parkeringsplassene skal være for el-bil med tilhørende ladestasjon. 7 Park og uteopphold Felter regulert til grønnstruktur skal utformes i tråd med mål og føringer i KVOP og GAF. Arealet skal opparbeides parkmessig og tilrettelegges for lek og opphold for alle aldersgrupper. Det tillates etablert gangstier til bebyggelsens inngangspartier. 8 Hensynssone: Bevaring av kulturmiljø H570 Eksisterende kaifronter av granitt, overflater, pullerter og jernbanespor skal bevares innenfor sone H570 som vist på plankart. Kranbane tillates gjenetablert. Bevaringsverdig kran skal plasseres innenfor hensynssone H Bestemmelsesområder # 1: I bestemmelsesområde for nedkjørsel tillates etablert nedkjøringsrampe til underjordisk anlegg. Rampen skal dimensjoneres for to-veis trafikk. # 2, 3, 4: Det skal enten etableres en innvendig passasje (minst 8 meter bred) inne i bygningen eller 12 m bredt utvendig passasje/gatetun. Passasje tillates lagt over bebyggelse opp til 10 m over terreng. Det er ikke krav til universell utforming til passasjen dersom denne legges over bebyggelse. Passasjene skal være offentlig tilgjengelige. Det tillates brokonstruksjon(er) mellom bygningene med 1 etasjes høyde, underkant bro skal være minst 9 meter over dekket. Samlet bredde på broen(ene) må ikke overstige 10 m. #gangbro: Det skal etableres en gangbro til Tjuvholmen innenfor # gangbro. # trikk: I bestemmelsesområde for trikk tillates trikkeanlegg. Dekket over underetasjen skal dimensjoneres for fremtidig trikketrasé. # buss: Det tillates etablert kollektivtrasé for buss. Dekket over underetasjen skal dimensjoneres for leddbuss. # trikk og buss: Bestemmelsesområde for trikk og buss: Det tillates etablert kollektivtrasé for trikk og/eller buss. Dekket over underetasjen skal dimensjoneres for trikketrasé og leddbuss. #U1: Det tillates en parkeringsrampe, hovedinngang til parkering og forskjellige tekniske lokaler. #U2: Innenfor bestemmelsesområdet er tilstrekkelig høyde for lastebil påkrevet. Plan , Detaljregulering for Hans Jægers kvartal Dato: 4/7-14 Side 6 av 6