Kvartalsrapport 2. kvartal 2009

Transkript

1 Kvartalsrapport 2. kvartal 2009

2 SveaReal Kvartalsrapport 2. kvartal 2009 Til tross for utfordrende markedsforhold er det en positiv utvikling i årlige leieinntekter i første halvår Verdivurderingene av selskapets eiendommer per indikerer ingen vesentlige verdiendringer i andre kvartal Selskapet befinner seg fortsatt i en «cash trap event», men driften av selskapet går i hovedsak som normalt. Selskapet har i perioden avhendet sin eiendom i Borlänge. Hovedpunkter Status per 30. juni 2009 Leieinntekter i første halvår beløp seg til SEK 229,7 mill. Løpende årlige leieinntekter i porteføljen holder seg stabil og har i første halvår 2009 økt med SEK 1,3 mill. Driftsresultat for eiendomsdriften ble SEK 166 mill. Resultat før skatt ble et overskudd på SEK 12,1 mill. Verdivurderingene per indikerer en markedsverdi på hele eiendomsporteføljen på SEK mill. SveaReal äger, förvaltar och utvecklar Logistikfastigheter i växande logistikcentra Kommersiella fastigheter för kontor, verksamheter och handel genom lokala etableringar på prioriterade tillväxtorter SveaReals medarbetare har den strategiska kompetens som krävs för att utifrån kundernas enskilda behov utveckla fastigheternas möjligheter. Vi är också väl insatta i våra kunders affärsförutsättningar. Vi bygger långsiktiga relationer med våra kunder. Vi ser dem inte enbart som hyresgäster, utan arbetar dedikerat för att bidra till att stärka deras lönsamhet och image. Vår verksamhet präglas också av hänsyn till miljön och en hållbar utveckling. Selskapet befinner seg fortsatt i en «cash trap event» i henhold til låneavtalen med bankene. Nya kunder Affärsmodell Selskapet har i første halvår 2009 gjennomført investeringer i størrelsesorden SEK 15 mill, hovedsakelig leietaker tilpasninger. Identifiera behov Utveckla och avtala Leverera hög kvalité långsiktigt Selskapet har i perioden solgt en mindre eiendom beliggende i Borlänge for SEK 3 mill. Befintliga kunder 2

3 Makroøkonomi Sverige Den økonomiske nedturen flater ut og prognosene for svensk økonomi er noe mer oppløftende i annet kvartal 2009 enn i forrige kvartal. Likevel forventes det en relativt svak økonomisk vekst og økt arbeidsløshet de neste par årene. Brutto nasjonalprodukt BNP Den fallende økonomiske veksten i Sverige bremset noe opp i andre kvartal Prognosen for BNP holder seg relativt uendret på -5 % for Det er forventet bedring i økonomien i begynnelsen av Dette gjelder også internasjonal økonomi, noe som påvirker svensk eksport positivt. Lave renter og en ekspansiv finanspolitikk fører i tillegg til at husholdningenes forbruk igjen øker. Dette holdes dog noe tilbake av en stigende arbeidsløshet. BNP veksten for 2010 forventes av Konjunkturinstitutet å ende på 1,5 %, mens prognosen for 2011 er på 2,9 %. Arbeidsledighet Den svake økonomiske veksten har ført til at antall arbeidsledige har steget raskt. I løpet av det siste året har arbeidsløsheten i Sverige steget med vel 40 % fra 5,9 % til 8,3 %. Konjunkturinstitutets prognoser for 2010 og 2011 tilsier en rask økning i arbeidsledigheten, med en forventet topp på ca 12 % i Det forventes at industrisektoren rammes spesielt hardt de kommende årene. Antallet arbeidsledige innen industrien forventes å øke med personer fra Renter og inflasjon Styringsrenten i Sverige er nå 0,25 %. Renteøkning forventes først å komme sent i 2010, hvor Konjunkturinstitutet forventer en styringsrente på 0,5 %, økende til 1,5 % i Dette er en noe raskere økning enn tidligere antatt. Inflasjonen i Sverige forventes fortsatt å være lav og Konjunkturinstitutets prognose for KPI overstiger 1 % først i Arbeidsløshet i Sverige med Konjunktur institutets prognose for KPI og styringsrente i Sverige, med Konjunktur institutets prognoser for Arbeidsløshet (%) SveaReal AS eier SveaReal AB, et eiendomsselskap med hovedkontor i Gøteborg og eiendommer beliggende i sørlige og midtre deler av Sverige. Selskapet har særlig fokus på lager- og logistikkeiendom nær de viktigste transpor tårene i Sverige KPI (%) Styringsrente (%) Organisasjonen består av 18 høyt kvalifiserte og kommersielt fokuserte medarbeidere som forvalter eien dommene fra fire strategisk plasserte avdelingskontorer; Gøteborg, Stockholm, Malmø og Vesterås. Sveareal AS Kvartalsrapport 2. kvartal

4 Kvartalstall Regnskap per Driften av eiendomsporteføljen går som forutsatt og SveaReal AS hadde i første halvår 2009 et resultat fra eiendomsdriften på SEK 166 mill. Resultat før skatt ble på NOK 12 mill. Leieinntektene i porteføljen holder seg stabile, til tross for utfordrende markedsforhold. Et tilfredsstillende nivå på reutleie- og nyutleie av lokaler gjør at de totale årlige leieinntektene opprettholdes, til tross for enkelte oppsigelser. Fra og med kvartalsrapporten for 2. kvartal 2009 vil SveaReal AS rapportere resultat og balanse i SEK. Dette for at kvartalstallene bedre skal gjenspeile driften i SveaReal AB og ikke bli vesentlig på virket av valutakursendringer i SEK/NOK. Selskapets årsregnskap vil imidlertid avlegges i NOK. Driftsinntekter Samlede driftsinntekter i første halvår 2009 beløp seg til SEK 229,7 mill, som er noe høyere enn budsjettert. Leieinntektene i SveaReal AB holder seg relativt stabile, til tross for enkelte oppsigelser i andre kvartal Det har så langt latt seg gjøre å kompensere for reduksjoner i årlige leieinntekter ved re- og nyutleie. Det er tegn til en relativt høy grad av stabilitet i leienivåene på selskapets eiendommer, mens man ser at leienivåene på de absolutt mest attraktive lokasjonene nå faller kraftig. Det er enkelte reforhandlinger av avtaler på høyere nivå enn eksisterende leienivåer, men generelt ser man at beslutningsprosessene hos leietakerne tar betydelig lengre tid enn tidligere. Som tabellen nedenunder viser, er det i andre kvartal 2009 inngått nye avtaler som gir SEK 3,5 mill i årlige leieinntekter. I tillegg er det reforhandlet eksisterende avtaler som gir en økning i årlige leieinntekter på SEK 0,9 mill. Leiekontrakter som utgjør SEK 4,0 mill er oppsagt, i tillegg til at SEK 0,2 mill i årlige inntekter bortfaller som en følge av konkurser. Dette gir til sammen en netto økning i årlige leieinntekter i porteføljen på SEK 0,2 mill i andre kvartal For første halvår sett under ett, er årlige leieinntekter økt med SEK 1,7 mill. Utleiestatistikk (MSEK) Q Q Q Nytegnede avtaler 6 7,7 3,5 Reforhandlede avtaler 0 1,6 0,9 Oppsagt for fraflytting -5-6,9-4,0 Konkurser -3-0,9-0,2 Totalt -2 1,5 0,2 Årlige leieinntekter fordelt på type areal (SEK) Logistikk/industri > kvm Logistikk/industri < kvm Kontor Handel/Øvrig Driftskostnader Kostnader i første halvår 2009 knyttet til drift av selskapets eiendommer beløp seg til i underkant av SEK 64 mill. Kostnadene påløper hovedsakelig i tråd med budsjetterte kostnader for Elektrisitetskostnadene har vært høyere enn forventet i 2009, både som følge av økt forbruk, og at enkelte etablerte prissikringsinstrumenter ennå ikke har trådt i kraft. Det har imidlertid vært noe lavere kostnader knyttet til vedlikehold av eiendommene. Administrasjonskostnader Selskapets administrasjonskostnader for første halvår 2009 er i hovedsak i tråd med det budsjetterte kostnadsnivået forbundet med driften av selskapets nåværende organisasjon. Organisasjonen som er etablert i SveaReal AB består av høyt kvalifiserte medarbeidere og selskapet er et komplett eiendomsselskap med kompetanse innenfor teknisk drift- og eiendomsforvaltning, administrasjon og ledelse, samt strategi- og utvikling. I tillegg til administrasjonskostnadene i Sverige inkluderer kost nadene honorarer i henhold til avtaler inngått i forbindelse med etableringen av SveaReal AS. Disse avtalene er i hovedsak uendrede i forhold til Informasjonsmemorandum av og omfatter i korte trekk følgende avtaler: Managementavtale med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS. Det av talte honoraret er NOK 5 mill eks mva per år. Rådgivningsavtalen med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og DnB NOR Markets. Det årlige honoraret til rådgiverne utgjør NOK 9 mill eks mva. per år. Rådgivningsgruppens leder er Fredrik Bø fra DnB NOR Markets. Henrik Ekeblad fra Orkla Finans Kapitalforvaltning AS har fra mars 2009 hatt sitt arbeidssted hos SveaReal AB i Gøteborg. Ekeblad har blant annet bistått selskapet i salgsprosesser og utredning av potensielle utviklingsprosjekter. Det er også inngått en avtale med Widar Salbuvik AS om rådgivning utover det ordinære styrearbeidet. Denne avtalen honoreres med NOK per år. For øvrig påløper det et årlig honorar i forbindelse med den etablerte finansieringen, hvor DnB NOR Eiendomsfond 1 AS er berettiget et honorar på NOK 1 mill årlig i forbindelse med topplånet som er ytet til SveaReal. Finansposter Selskapets rentekostnader for første halvår 2009 beløp seg til SEK 107 mill. Det har i andre kvartal 2009 ikke vært endringer i selskapets finansiering eller rentesikringer. Markedsverdien på selskapets renteswap-avtaler er per ca SEK 324 mill i bankens favør. Til sammenligning var den estimerte markedsverdien omlag SEK 300 mill ved utløpet av august

5 SveaReal Konsern Resultat (TSEK) Driftsinntekter Driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Driftskostnader eiendom Sum driftskostnader Driftsresultat eiendom Administrative poster Selskapsadministrasjon Avskrivninger Andre driftskostnader -707 Sum administrative poster Driftsresultat Finansposter Renteinntekt Rentekostnader Andre finanskostnader -182 Sum finansposter Resultat før skatt Likviditet Selskapet har per en likviditet på SEK 171,5 mill, som i hovedsak er innestående på bank i SveaReal AB. I forbindelse med at selskapet er i en cash trap event, foretar banken en periodevis cash sweep fra selskapets bankkonti. All fri likviditet over et fastsatt beløp overføres til en sperret konto (deposit account). Pt. er SEK 52,9 mill innestående på deposit account. Låneavtalen har også en covenant bestemmelse basert på forholdet mellom kontantstrøm og betjening av gjeld, altså betalingen av renter og avdrag, Cash flow to debt service (CFTDS). Selskapet er ikke innenfor det tilfredsstillende forholdet hva gjelder CFTDS per utgangen av andre kvartal Med dagens kontantstrøm og rentekostnader/avdragsstruktur, er det en risiko for at selskapet ikke vil kunne tilfredsstille låneavtalens bestemmelser knyttet til ovennevnte forhold. Selskapet vil således fortsatt kunne befinne seg i en Cash trap event, til tross for en uendret eller positiv verdiutvikling for selskapets eiendommer. Selskapets vil ved å øke dagens kontantstrøm kunne påvirke ovennevnte forhold i positiv retning, både når det gjelder LTV og CFTDS. Dette vil kunne oppnås blant annet gjennom investeringer i eiendommene som gir økte leieinntekter. Investeringer er riktignok også likviditetsbelastende, men vil på sikt gi avkastning i form av høyere kontantstrøm. For øvrig har selskapet i 2009 av likviditetsmessige hensyn ikke ut betalt honorarer i henhold til de tidligere nevnte avtalene. (Rådgivning, management og finansieringshonorar). Selskapet har i stedet opparbeidet en kortsiktig gjeldspost, som per 30. juni 2009 er på omlag SEK 14,4 mill. I henhold til låneavtalen med bankene utbetales heller ikke renter på topplånene til Kungsleden AB og DnB NOR Eiendomsfond 1 AS. Rentekostnadene akkumuleres imidlertid på lånenes hovedstol. SveaReal Konsern Balanse (TSEK) Eiendeler Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner, biler, inventar og datautstyr Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Egenkapital og gjeld EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen opptjent egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Påløpte honorarer Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Sveareal AS Kvartalsrapport 2. kvartal

6 SveaReal Eiendoms porteføljen Selskapet har solgt selskapets eneste eiendom i Borlänge. Verdivurderingen per av selskapets eiendomsportefølje viser i stor grad uforandrede verdier, men det er fortsatt lite aktivitet i transaksjonsmarkedet og usikkerhet knyttet til verdivurdering av eiendom. Eiendomsporteføljen Etter at selskapets eiendom i Borlänge er avhendet består selskapets porte følje av 81 eiendommer. Som nøkkeltallene for eiendomsporteføljen viser, har markedsleiene, det vil si vurderingene av potensielle leieinntekter i en fullt utleid portefølje, ikke endret seg vesentlig i andre kvartal Den økonomiske ledigheten er i andre kvartal redusert, og den økonomiske utleiegraden har økt fra 91,9 % ved utgangen av første kvartal, til 93 % ved utgangen av andre kvartal Det har også vært en positiv utvikling i kontraktenes løpetid målt i leieinntekter. Den vektede gjennomsnittlige løpetiden har i andre kvartal 2009 økt fra 3,51 år til 3,67 år. Transaksjoner Eiendommen Smedjan 3 i Borlänge, en kontor og lagereiendom på ca 6000 kvm eiet av selskapet Smedjanhuset AB, er solgt til en av leie takerne. Eiendommen er beliggende i et ikke-strategisk område for SveaReal og er selskapets eneste eiendom i Borlänge. Eiendommen representerer en relativt liten andel av selskapets eiendomsmasse og avhendes for ca SEK 3 mill, som er noe over anskaffelsesverdi og bokført verdi. Investeringer/utvikling Det foregår til enhver tid en rekke investerings- og mindre utviklingsprosjekter i eiendomsporteføljen. I første halvår 2009 er det gjennomført investeringer på omlag SEK 15 mill, i hovedsak knyttet til leietakertilpasninger. Selskapets målsetning er at alle investeringer i forbindelse med leietakertilpasninger skal ha en avkastning på minst 15 %. Verdivurderinger Utviklingen i det svenske eiendomsmarkedet i andre kvartal 2009 har likhetstrekk med årets første kvartal, i det at transaksjonsvolumet i markedet fortsatt er svært lavt. Delvis skyldes dette kjøpernes vanskeligheter med å etablere tilfredsstillende finansiering. Det er således vanskelig å fastsette markedsverdier basert på gjennomførte transaksjoner i markedet. Den seneste verdivurderingen av selskapets eiendomsportefølje indikerer imidlertid en flat utvikling i verdiene i forhold til vurderingen fra årsskiftet og tilsier en markedsverdi på omlag SEK mill per Den flate utviklingen i verdivurderingene er i samsvar med vurderingene som er gjort i en rekke børsnoterte svenske eiendomsselskaper. Loan-to-value forholdet ligger ved utgangen av perioden på omtrent 76,7 %, noe som fortsatt tilsier at selskapet er i en «Cash trap event». Dette har enkelte konsekvenser for selskapets drift, hvor disponeringen av selskapets overskuddslikviditet er blant de mest vesentlige. Banken foretar også en periodevis «cash sweep», hvor ledig likviditet overføres til en sperret konto som kun kan disponeres i samråd med bankene. Bankene har således også anledning til å begrense selskapets invester inger. Det er imidler tid en god dialog med bankene og driften av selskapet går i stor grad som planlagt. Forutsatt uendrede vurderinger av selskapets eiendomsportefølje og nedbetaling av selskapets banklån i henhold til nå værende nedbetalingsplan, vil LTV forholdet presumptivt overstige 75 % i løpet av 2010/11. Eiendomsportefølje Q Q Q Antall eiendommer Markedsleie fullt utleid, MSEK Utleibart areal, i 1000 kvm Økonomisk ledighet, MSEK Ledighet, i 1000 kvm Økonomisk utleiegrad i % 93,9% 91,9% 93,0% Økonomisk løpetid kontrakter (se graf) 3,42 år 3,51 år 3,67 år Leiekontraktenes utløpsprofil (MSEK) Leiekontraktenes utløpsprofil (MSEK) Årsleie i MSEK

7 Eiendom kategori Utleibart areal (kvm) Sum inntekter fullt utleid p.a. (TSEK) Estimert leie ledige lokaler (TSEK) Sum inntekter p.a. (TSEK) Økonomisk ledighet Logistikk/industri > kvm ,72 % Logistikk/industri < kvm ,38 % Kontor ,44 % Handel/Øvrig ,62 % SUM ,00 % Eiendomsporteføljen fordelt på type areal (kvm) Logistikk/industri > kvm Logistikk/industri < kvm Kontor Handel/Øvrig Lidköping Karlstad Motala Västerås Norrköping Täby STOCKHOLM Haninge Botkyrka Södertälje De ti største leietakerne i SveaReals eiendomsportefølje Leietaker Sted Årsleie eks. tillegg (MSEK) Andel av totale leieinntekter (%) Linköping 1 Alfa Laval Tumba AB Tumba 25,4 5,5 % Göteborg Borås Jönköping Vetlanda Visby Gotland 2 DHL 3 Haldex Brake Products AB Borås, Visby, Karlstad, Östersund 15,4 3,3 % Landskrona 15,2 3,3 % 4 Telefonaktie bolaget LM Ericsson(publ) Borås 13,5 2,9 % Helsingborg Landskrona Malmö Lund 5 Aditro Logistics Borås AB Borås 12,4 2,7 % 6 Papyrus Sverige AB Årsta 11,3 2,5 % 7 Promens Lidköping AB Lidköping 7,8 1,7 % 8 Thomée AB Malmö 7,1 1,5 % 9 Scania CV AB Södertälje 7,0 1,5 % 10 Kungsleden Fastighets AB Jönköping 6,7 1,5 % SUM 121,8 26,5 % SveaReal AS er et eiendomsselskap som ble etablert i november Selskapet overtok i januar 2008, gjennom heleide datterselskaper, 82 eiendommer i Sverige. Eiendommene forvaltes av SvaReal AB, som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Regnskapstallene er ikke revidert og kvartalsrapporten er utarbeidet av SveaReal AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvar dersom opplysningene skulle vise seg å være uriktige eller ufullstendige. Sveareal AS Kvartalsrapport 2. kvartal

8 Miksmaster Manager: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/kristian Nordtømme, Tordenskiolds gate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS DnB NOR Bank ASA, DnB NOR Markets Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: SveaReal AS legger ut aksjonærinformasjon på hovedtilretteleggers nettsted: SveaReal AB har egne nettsider: