Reguleringsbestemmelser for plan 2543P, detaljregulering for Bybergstykket, gnr.59, bnr.120. Eiganes og Våland bydel

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser for plan 2543P, detaljregulering for Bybergstykket, gnr.59, bnr.120. Eiganes og Våland bydel Vedtatt av Stavanger bystyre i medhold av plan- og bygningsloven FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for nytt kontorbygg, med tilhørende parkeringsanlegg. 2 KRAV TIL SØKNAD OM BYGGETILLATELSE Ved søknad om rammetillatelse: 2.1 Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og eventuelle nødvendige avbøtende fasadetiltak. Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå iht. byggeforskriftene. 2.2 Ved søknad skal det utarbeides utomhusplan i 1:200 for park, trafikkarealer, torg og øvrige utendørsarealer. Planen skal vise hoveddisponering av areal, funksjon og program, samt kotehøyder, terrengsprang, vegetasjon, belysning og håndtering av overvann. Prinsipper for løsninger skal vises. VA- notat, datert Asplan Viak skal være førende for vann- og avløpsløsninger. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen før rammetillatelse gis. 2.3 Ved søknad skal det vedlegges tiltaksplan som har til formål å ivareta sjeldne arter. Tiltaksplanen skal inneholde alle forhold som er nødvendig for at en flytting av tre nummer 2 og 3 kan gjennomføres. Dette gjelder bl.a. en tidsplan for når flyttingen skal finne sted, og hvilke metode som skal benyttes. Flyttestedene (ny tomt for trærne) skal være avklart og forberedt. Flyttested skal være et offentlig friområde, og eid av kommunen. Det skal legges særlig vekt på at flyttestedet er best mulig egnet for at trær og mose får best mulig vekstforhold, og at mosen har mulighet for en spredning. Trærne skal sikres ved graving, og etter flytting. Sintef Byggforsk norm sikring av eksisterende vegetasjon på byggeplasser skal følges. For alle eksisterende og nye trær innenfor planområdet skal det sikres plass for en god mulighet for utvikling av rotsystem. Det skal gjøres et forsøk på å flytte butthårstjernemose fra tre nummer 2, til et tre i nærheten, etter at treet er flyttet. Metode, flyttested og oppfølging av prosessen (overvåkningsprogram) avklares av fagperson. Rapport på flytting av mose skal innleveres til Stavanger kommune etter endt forsøk. Tiltaksplanene, flyttingen av trær og flytting av mose skal utføres av fagpersoner. Tiltaksplanen skal godkjennes av Stavanger kommune, i samråd med Fylkesmannen. Det vises også til 6.51, 6.52, 6.53, 7.1 og 9. 1

2 Kvalitetsprogram 2.4 Kvalitetsprogram datert , skal følge byggesaken. Kvalitetsprogrammet følger i eget vedlegg. Ved søknad om igangsettingstillatelse: 2.5 Ved første søknad om igangsetting skal det følge anleggsplan for utbyggingen, riggområder, plassering av brakkerigg, midlertidige trafikkløsninger og tilkomst til byggeplass. teknisk plan for omlegging av kommunal avløpsledning under park og torg. plan for hvordan man ivaretar flygestøv og støy i bygge- og anleggsperioden. Støy i anleggsfasen skal følge retningslinjer gitt i T-1442, Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. 2.6 Det skal utarbeides en detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 for torget, parken og ubebygde deler av tomta. Planen skal vise terrengbearbeiding, kotehøyder, materialbruk, beplantning, lekeutstyr, møblering, adkomster, skilting, vannavrenning, belysning, sykkelparkering, vinterbruk (lagring av sand/snø) og andre faste elementer. Den skal være basert på prinsippene om universell utforming. Bebyggelsens plassering og høyde skal være målsatt ved inngangspartier og mot andre tilstøtende arealer. Utomhusplaner skal godkjennes av kommunen før igangsettingstillatelse kan gis. Utomhusanlegg skal opparbeides etter detaljerte tekniske planer i samsvar med norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland. 3 Rekkefølgekrav 3.1 Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. forurensingsforskriften kap Før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest for nytt bygg, skal følgende være oppfylt; Ny kryssløsning mellom Christen Tranes gate og Borgermester Middelthons gate skal være opparbeidet Ny nettstasjon innenfor BK (kontor), skal være satt i drift. Det skal være etablert minimum offentlig tilgjengelige 85 parkeringsplasser, det vises til Kollektivholdeplass o_skh2 og o_skh3, samt sykkelfelt o_ss1, o_ss2 og o_ss5 og vei o_skv2 skal være opparbeidet o_sf1, o_sf2, o_sf3 og o_st (torg) skal være opparbeidet. 3.3 o_gp (park) skal være ferdig opparbeidet senest første vekstsesong etter at brukstillatelse for bygget er gitt. 4 Fellesbestemmelser 4.1 Energiløsninger Bygget skal utformes med bygningsytelser opp mot Passivhusstandarden, og slik at bygningskroppen får et så lavt varmetap som mulig. For å redusere kjølebehovene skal fasadene utstyres med fast solavskjerming i tillegg til automatisk solavskjerming på solutsatte fasader. 2

3 Energiløsningene i bygget skal bygges opp rundt utnyttelse av spillvarme fra byggets datasenter. Spisslasten skal i størst mulig grad søkes løst med fornybar energi. For å redusere internt energibehov skal det legges opp til utnyttelse av dagslys og en høy grad av behovsstyring av tekniske anlegg. Redegjørelse legges ved søknad om rammetillatelse. 4.2 Byggegrunn geoteknisk oppfølging Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før igangsettingstillatelse kan gis. Av rapporten skal det også framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Vurderingene legges til grunn for valg av fundamenteringsløsning, og hvordan eksisterende bygg-/ tilliggende bygg sikres. 4.3 Kommunal infrastruktur Eksisterende kommunal infrastruktur (AF800 og kloakk-kulvert) må ivaretas både i prosjekteringsfasen og i utbyggingsfasen. Det må avsettes trase for høyspenningskabel inn og ut av ny nettstasjon. Kabelen må ligge med minst 1 meter avstand til eventuelle VA i samme trasé, og kablene må ha en overdekning på min. 0,6 meter. Det skal etableres et nytt brannvannsuttak i Borgermester Middelthons gate, ca meter fra byggets hovedinngangen. Ved etablering av private konstruksjoner under offentlige arealer, skal det etableres en tinglyst erklæring mellom Stavanger kommune, utbygger og fremtidig eier av konstruksjonen. 4.4 Støy: Det skal foretas støymåling for Bjergsted terrasse før igangsetting, og etter ferdigstillelse. Hvis støynivået øker mer enn 3 db på tilliggende uteoppholdsareal skal berørte tilbys støyreduserende tiltak. 4.5 Kvalitet Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming, utbygging og bruk av områdene, legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. 4.6 Universell utforming Universell utforming skal være bærende kvalitetsprinsipp. Pga. store høydeforskjeller i parken (o_gp1), kan det ikke kreves en universell utformet forbindelse mellom torget (o_st) og Christen Tranes gate (o_skv2). Parken skal likevel utformes uten trinn, slik at den på en best mulig måte imøtekommer universell utforming på dette strekket. 4.7 Parkering Det tillates 0,9 parkeringsplasser pr 100 m 2 BRA, og inntil 85 offentlige tilgjengelige plasser i parkeringsanlegg under bakken. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal ha lademulighet for el-bil Minimum 5 % av plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. 3

4 I forbindelse med nybygget skal det fremskaffes minimum 85 parkeringsplasser som er offentlig tilgjengelige. Dette kan løses ved følgende alternativer: 85 offentlig tilgjengelige p-plasser etableres i parkeringskjeller i bygget, i tillegg til plasser iht. parkeringsnorm. Ved etablering av færre enn 85 offentlig tilgjengelige p-plasser tillates det en sambruk, der kontorbygg benytter p-plasser på dagtid, og disse benyttes til offentlig tilgjengelige p-plasser på kveldstid. 85 offentlig tilgjengelige p-plasser løses ved at det fristilles plass i eksisterende parkeringsanlegg nær Konserthuset (f.eks. i Smedvig, eller i Bjergsted Terrasse). Valgt alternativ skal være avklart ved rammesøknad, og skal godkjennes av transportplan. 4.8 Sykkelparkering Det skal settes av plass for minimum 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA. Sykkelparkeringen skal være sentralt plassert og ha garderobefasiliteter, for å være med å fremme bruk av sykkel som transportmiddel for både besøkende og ansatte. Minimum 75 % av plassene skal være innendørs. 5 Bebyggelse og anlegg 5.1 Parkering og øvrig areal under bakkenivå regnes ikke med i bruksarealet. Areal for fiktive plan i høye rom skal heller ikke regnes med i byggets bruksareal. 5.2 Det tillates at mindre bygningskomponenter som takhatter, nødvendige oppkanter for glasstak osv. kan stikke opp over tillatt makshøyde, så lenge disse ikke påvirker bygningsvolumets skyggekast. Slike komponenter og bygningsdeler skal fremgå på takplan som vedlegges rammesøknad. 5.3 BK - Kontor Tillat utnyttelse er m 2 BRA. Maks byggehøyde og maks gesimshøyde mot sør er vist på plankartet. Alle skrå takflater skal ha en jevn stigning mellom gesims og angitte makshøyder på plankartet Det skal etableres ny nettstasjon integrert i bygget Plassering skal være slik at det er sikret direkte adkomst med lastebil hele døgnet Det skal avsettes plass for varelevering og avfallshåndtering inne i bygget, med adkomst fra Christen Tranes gate. Vareleveringen skal være stor nok til at de har snumulighet for kjøretøy, slik at man unngår rygging over fortau Første etasje ut mot Borgermester Middelthons gate skal ha en visuell åpenkarakter, og kan inneholde publikumsrettet virksomhet som utstilling, kafé med enkel bevertning og lignende I bygget tillates inntil 3 underetasjer for parkering, lager og tekniske rom Underetasjene tillates bygget delvis inn under fortau. 5.4 Arkitektur og materialbruk Byggets fasade skal være en kontinuerlig glassfasade med sammenhengende vindusbånd og blindfelt dekket med glass, slik at hele fasaden får et enhetlig uttrykk. 4

5 Skrå fasader mot omkringliggende gater, skal fremstå på samme måte som resten av fasaden. På bakkeplan mot Borgermester Middelthons gate skal byggets fasade ha en mest mulig åpen karakter, med samme materialbruk/belegg både inne og ute. Fasader i forlengelse av atriet, skal i tillegg til glass ha innslag av tre eller naturstein. I byggets arbeidsarealer, skal fasadene skal ha utvendig, passiv solavskjerming. Solavskjermingslamellen skal være vertikale og være bygd opp av glasslag med solavskjermende duk/belegg i mellom glassene. Alle byggets etasjer over bakkeplan, skal forbindes med et innvendig atrium. Utvendig, skal mellomrommet mellom de 2 kontorfløyene ha en terrasseringer og en parkmessig opparbeidelse, og være knyttet sammen med park og torg på en god måte. Opparbeidelse av adkomstsone innenfor BK skal benytte samme materiale som belegning på bakkeplan som på torg (o_st). Det tillates etablert takterrasser integrert i den skrå takflaten mot sør. 5.5 Bolig Arealet skal benyttes til uterom for boligen. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.1 Alle trafikkarealer skal utformes i samsvar med kommunalteknisk vegnorm for Jæren. Veganlegget (kjøreveg, gang- sykkelveg m.m.) både private og kommunale, skal opparbeides etter detaljplaner (tekniske tegninger) godkjent av aktuell vegmyndighet. Sammen med detaljplan skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. Minimumsstandard for veiopparbeidelse er betongstein på fortau, granittkantstein og asfalt på sykkelvei og veiarealer. 6.2 Ved bygging skal det i hele anleggsperioden være tilfredsstillende tilbud for gang- og sykkeltrafikk. 6.3 o_skv1 - Borgermester Middelthons gate Gata skal opparbeides som miljøgate, med gatebredde og kurvatur som vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. Skiltbruken skal ha samme farge og utforming som i gatebruksplan 1950G. Av hensyn til sykkeltrafikk, skal det benyttes kjeftsluk som integreres i fortauskant 6.4 o_skv2 - Christen Tranes gate Gaten skal opparbeides med gatebredde og kurvatur som vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. Det skal være nedsenket kantstein ved gangfelt 6.5 Fortau Fortau skal være gjennomgående i alle avkjørsler. På fortauene o_sf1 og o_sf2 tillates det opparbeidelse med naturstein av samme type som på forplassen foran bygget (o_st) o_sf1 Eksisterende almetre (nr. 6) i krysset Christen Tranes gate / Rosenberggata skal bevares. Langs østsiden av Christen Tranes gate skal det etableres ny trerekke med almetrær med meters mellomrom, minimum 5 stk. 5

6 Almetrærne skal være resistente mot almesyke. Stammen skal stå minimum 0,75 meter inn på fortauet, og må ikke plasseres slik at de kan skape sikthindringer i avkjørslene til parkering og varelevering. Det tillates at byggets underetasjer kan utvides ut under fortausarealet, der dette ikke er til hinder for etablering av ny trerekke. Der det skal plantes trær, skal det være minimum 3,0 meter fra ferdig fortau og ned til underliggende betongkonstruksjon o_sf2 Det tillates en utkraging av bygg ut over fortau langs Borgermester Middelthons gate, som vist på plankartet. Under utkragingen skal det være en fri høyde på minimum 3,5 meter. Det tillates at byggets underetasjer kan utvides ut under fortausarealet. Nord og sør for buss-/taxistopp skal det etableres trær o_sf3 og o_sf4 Fortau opparbeides som vist på plankart. For o_sf3 skal opparbeidelse av fortau ikke medføre skader på trær eller røtter. Opparbeiding av fortau skal gjøres i samråd med fagperson (arborist). 6.6 o_st Torg Utforming og opparbeidelse av torg skal skje i henhold til godkjent detaljplan i målestokk 1:200. Detaljplan skal utarbeides av fagkyndige (arkitekt/landskapsarkitekt). Torget skal være forbeholdt fotgjengere og syklister. Størstedelen av torget skal opparbeides med fast belegg av naturstein. Det skal brukes samme belegg som foran hovedinngang og inn mot bygg, slik at dette fremstår som en sammenhengende flate. Mot eksisterende bebyggelse skal det legges inn en buffer med vegetasjon. Det tillates enkel skilting for bygget i forbindelse med hovedinngang. 6.7 o_svg1 - Annen veigrunn grøntareal Innenfor hele formålet skal det etableres beplanting med busker og bunndekkende vegetasjon. 6.8 o_ss2 Sykkelfelt Sykkelfelt skal opparbeides med bredde 1,8 meter 6.9 o_skh1 & o_skh2 o_skh1 og o_skh2 skal opparbeides som bussholdeplass 6.10 o_skh3 o_skh3 skal opparbeides som taxistopp 6.11 o_spa1 - Parkering i Borgermester Middelthons gate Parkeringen skal kun være korttidsparkering 6.12 f_spa2 - Parkering i Rosenberggata Parkeringen skal videreføres som privat parkering for Rosenberggata 27A og 27B 7 Grønnstruktur 7.1 o_gp - Park Eksisterende trær som er vist på plankartet, skal bevares. 6

7 8 Frisikt Arealet skal opparbeides parkmessig og ha en gangforbindelse gjennom parken og ned til torget foran hovedinngangen av bygget. Kommunal avløpsledning skal legges om, og gå gjennom parken. Det må ikke planetes trær og busker med dyptgående rotsystem i en sone på 4 meter på hver side av denne avløpsledningen, uten at det gjøres spesielle sikringstiltak. Det kan tillates at deler av parkarealet nær bygget kan brukes til fordrøyning av regnvann/overflatevann, og til biologisk rensing av gråvann fra nybygget. Et slik anlegg skal være et positivt bidrag i parken ved å introdusere elementer av vann og vannplanter. I områdene skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende vegbaner. Trær som står i sikttrekanten må være oppstammet slik at de ikke kommer i konflikt med siktlinjen for lastebilfører. (Øyehøyde settes til 2,7 meter) 9 Punktsymbol Trærne skal bevares, og gis nødvendig beskyttelse i anleggsperioden. Sintef Byggforsk norm sikring av eksisterende vegetasjon på byggeplasser, skal følges. 7