Årsrapport 2012 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

Transkript

1 Årsrapport 2012 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

2

3 Innhold Hovedpunkter Oversikt over Global Eiendom Utbetaling 2007 AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Hamngallerian i Gustavsberg kontorbygg i Sverige. 13 Stella logistikkeiendommer i Sverige Waterfront kontorbygg i Sverige Kongsberg kontorbygg i Norge Bad Kissingen eldreboliger i Tyskland Elisa eldreboliger i Tyskland Chemnitz boliger i Tyskland Troubadour boliger i Tyskland Colonial Retail kjøpesentre i USA Colorado Plaza Tower One kontorbygg i USA TCM New England hoteller i USA Årsberetning Resultatregnskap Balanse eiendeler Balanse egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 3

4 Waterfront i Göteborg 4 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

5 Hovedpunkter 2012 UTVIKLING I EIENDOMSVERDIENE Utviklingen i markedsverdier har vært variert også i I de fleste porteføljer har verdiene vært stabile, mens det i enkelte porteføljer har vært både positiv og negativ utvikling gjennom året. Den beste verdiutviklingen har vi sett i USA hvor eiendomsverdiene har steget med cirka fire prosent i I Norden har det også vært en svak positiv utvikling på en og to prosent i henholdsvis Sverige og Norge, mens det totalt sett i Tyskland har vært en negativ utvikling på cirka ti prosent primært som en følge av stort verdifall i Troubadour-porteføljen. Totalt sett har verdiutviklingen for selskapet eiendomsinvesteringer vært negativ med 1,4 prosent NYE VIKTIGE LEIEAVTALER FREMFORHANDLET I SVERIGE På bakgrunn av økt aktivitet på pakketerminalen i Jönköping har selskapet besluttet å gjøre en omfattende investering på eiendommen. Utleiebart areal vil øke fra cirka kvadratmeter til cirka kvadratmeter. Selskapet har i forbindelse med denne investeringen signert en 15-års leieavtale med Posten. Avtalen vil øke de årlige leieinntektene i denne porteføljen med cirka ti millioner norske kroner fra 1. april På selskapets eiendom Hamngallerian i Gustavsberg utenfor Stockholm er det nylig signert en ti-års leieavtale. Avtalen er inngått med Landstinget, tilsvarende fylkeskommunen i Norge, som skal leie kvadratmeter på eiendommen. Deres nye lokaler vil tilpasses frem mot sommeren 2013 og planlagt innflytting er 15. august. FORHANDLINGER MED STATLIG LEIETAKER PÅGÅR I DENVER I første del av 2013 har det pågått forhandlinger med den ene statlige leietakeren som leier cirka kvadratmeter med kontorlokaler. Leietaker ønsker å forlenge leieavtalen med ti år fra RESTRUKTURERING AV TROUBADOUR I 2012 ble gjelden i porteføljen restrukturert. Som en følge av dette er de årlige rentekostnadene redusert samt at løpetiden på gjelden er forlenget. Som en del av avtalen med långiver har selskapet forpliktet seg til å investere 7,5 millioner euro i oppgraderinger på eiendommene. Målet er at dette skal bidra til å redusere ledigheten i porteføljen. SALG AV LAIM Laim-porteføljen, som består av 298 leiligheter og to kommersielle lokaler sentralt i München, er solgt for 37,5 millioner euro. Porteføljen har hatt en jevn positiv utvikling og generert økende leieinntekter samtidig som verdien av porteføljen har økt i investeringsperioden fra Sommeren 2012 ble det iverksatt en bred salgsprosess for porteføljen og i slutten av 2012 ble en salgsavtale signert. Avkastningen for porteføljen har vært i tråd med selskapets investeringsmandat med en årlig avkastning på i overkant av 10 prosent. UTBETALING FOR 2012 Styret har på bakgrunn av avkastningen for 2012 og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 10 øre per aksje, som tilsvarer 1 prosent av emisjonskursen i den første emisjonen. Endelig vedtak fattes på generalforsamlingen i mai. Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 5

6 Cirka Aksjonærer i Norge Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) 72 % Global Eiendom Utbetaling 25 % 100 % 80 % 100 % 100 % 80 % Stella (Logistikk Sverige) Waterfront (Kontor Sverige) Kongsberg (Kontor Norge) Elisa (Eldreboliger Tyskland) Troubadour (Boliger Tyskland) Colorado Plaza Tower One (Kontor USA) 12 bygg kvm Leie MNOK 75 Andel inv. kapital 9 % 1 bygg kvm Leie MNOK 49 Andel inv. kapital 10 % 3 bygg kvm Leie MNOK 83 Andel inv. kapital 12 % 7 bygg kvm Leie MNOK 78 Andel inv. kapital 14 % 227 bygg kvm Leie MNOK 72 Andel inv. kapital 15 % 1 bygg kvm Leie MNOK 55 Andel inv. kapital 10 % Global Eiendom Utbetaling 2007 AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen i eiendomsmarkedet og en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU). Struktur og oversikt GEU er en eiendomsportefølje som består av investeringer i utleieboliger og næringseiendom som kontorbygg, hotell, lagerbygg, industribygg og handelseiendommer. Eiendommene har sentral beliggenhet med hensyn til befolkning og kommunikasjon, og/eller en vesentlig andel langsiktige leiekontrakter med antatt kredittverdige leietagere. Investeringene er gjort sammen med det svenske «søsterselskapet» Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) via det felles eide selskapet Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS (GEUN). Figuren ovenfor oppsummerer struktur over porteføljen til GEU og GFU. Eiendomsporteføljen Selskapet ble etablert i 2007 og har 11 ulike investeringer i Norge, Sverige, Tyskland og USA. Totalt sett består porteføljen av cirka kvadratmeter eiendom, og budsjetterte leieinntekter for 2013 er på 643 millioner norske kroner. Kartet på neste side viser beliggenheten til eiendomsinvesteringene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Postterminalen i Jönköping 6 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

7 Cirka Aksjonærer i Sverige Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) 28 % Norge 2007 AS (GEUN) 100 % 50 % 100 % 75 % 49 % Hamngallerian (Kontor Sverige) Bad Kissingen (Eldreboliger Tyskland) Chemnitz (Boliger Tyskland) Colonial Retail (Kjøpesentre USA) TCM New England (Hotell USA) 1 bygg kvm Leie MNOK 13 Andel inv. kapital 2 % 3 bygg kvm Leie MNOK 11 Andel inv. kapital 2 % 38 bygg kvm Leie MNOK 24 Andel inv. kapital 2 % 10 bygg kvm Leie MNOK 121 Andel inv. kapital 9 % 9 bygg kvm Leie MNOK 63 Andel inv. kapital 5 % Eiendommer Norge Sverige Tyskland USA 1. Kongsberg 2. Waterfront 5. Bad Kissingen 9. Colonial Retail 3. Hamngallerian 6. Troubadour 10. Denver Tower One 4. Stella 7. Elisa 11. TCM New England 8. Chemnitz Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 7

8 BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaksjonsvolum (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden De nordiske markedene har i varierende grad blitt påvirket av finansuroen i Eurosonen. Oslo og de tre storbyområdene i Sverige har fortsatt å klare seg bra mens Helsinki og København er i en tøffere situasjon. Norden generelt har kommet bedre ut enn andre europeiske økonomier vil sannsynligvis bli et utfordrende år for de fleste markeder selv om prognosene for Oslo er positive. Eiendomsmarkedene i Sverige og Norge viste styrke i første kvartal av I andre kvartal stagnerte transaksjonsvolumet i Norge på grunn av strengere kredittkrav hos bankene, mens transaksjonsvolumet i Sverige holdt seg. Gjeldskrisen blant de europeiske landene hadde i 2012 en negativ effekt på transaksjonsmarkedet i Danmark og Finland, hvor transaksjonsvolumene fortsatt er lave i forhold til nivåene før finanskrisen. Gode bankrelasjoner og tilgang til kredittobligasjonsmarkedet ble enda viktigere i løpet av høsten da den europeiske gjeldskrisen eskalerte. I fjerde kvartal 2012 var det svært høy transaksjonsaktivitet, spesielt i Oslo og svenske storbyområder. For eksempel var transaksjonsvolumet i Sverige i fjerde kvartal 49 milliarder svenske kroner av totalt 115 milliarder for hele I Oslo fant 40 prosent av det totale transaksjonsvolumet sted i fjerde kvartal. Felles for de nordiske landene i 2012 var et konsistent investorfokus på attraktive eiendommer med god beliggenhet. Sekundære eiendommer utenfor storbyområdene har blitt mindre omsettelige etter hvert som risikoappetitten i banksektoren har gått med. Avkastningskravene/yieldene 1 har forblitt stabile i mesteparten av de nordiske markedene og denne trenden forventes å fortsette i det kommende året. På leiemarkedet har det vært størst interesse for moderne og effektive kontorlokaler med bra beliggenhet. I majoriteten av de nordiske markedene har tilbudet av slike kontorlokaler vært begrenset mens volumet av nye kontorlokaler har også vært beskjedent. Derimot stiger ledigheten i Helsinki på grunn av flere store konstruksjonsprosjekter. Leieprisnivåene i 2012 har forblitt stabile med unntak for Stockholm og Oslo som har opplevd en økning på cirka fem prosent over året. Det forventes at leieprisnivået i CBD i Stockholm ikke vil stige over det nåværende nivået på 4,400 svenske kroner per kvadratmeter i Kilder: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i Norge Norsk økonomi er isolert sett i god utvikling og de umiddelbare framtidsutsiktene er ansett som gode. Det er for øyeblikket en stabil BNP vekst i Norge samtidig som det er et meget lavt inflasjonsnivå. Arbeidsledigheten er lav, sysselsetting er høy, og de fleste makroøkonomiske indikatorer er positive. I motsetning til flere store og viktige handelspartnere, opplever Norge i disse dager stabil vekst i de fleste økonomiske nøkkelindikatorer. Statistisk Sentralbyrå, så vel som Norges Bank spår en moderat til høy konjunkturoppgang frem til 2015 med en vekst i BNP som vil ligge godt over snittet i både EU og OECD. Inflasjonsnivået har i lang tid ligget godt under målet til sentralbanken på 2,5 prosent i året. Den lave inflasjonsgraden har blant annet medført at vi for tiden opplever en meget sterk reallønnsvekst, i både historisk og europeisk kontekst. Selv om dette har pågått over lang tid, har det spisset seg spesielt den siste tiden og har resultert i at Norge nå har et lønnsnivå som ligger på om lag 35 prosent over nivået for resten av Norden, og følgelig enda lenger over snittet ellers i Europa. 1 Direkteavkastning/yield defineres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

9 Kontorleiesyklus i Norden, Q412 Hovednettverket for logistikk i Norden Helsinki Oslo, Stockholm Oslo Örebro Stockholm Helsinki Göteborg Göteborg Copenhagen Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Kilde: ING Real Estate Den norske kronekursen ble i desember 2012 handlet til den høyeste verdien mot annen nøkkelvaluta siden I et allerede presset eksportmarked bidrar den høye norske kronekursen til svekket konkurranseevne for norske bedrifter innenfor tradisjonell eksport. Mens kjøpekraften har økt over lang tid, viser detaljhandelen nå en klart svakere utvikling. Den europeiske statsgjeldskrisen har fått konsekvenser også for den norske økonomien. Tross god inntektsvekst i Norge, drevet av høy sysselsetting og gode lønnsoppgjør, er spareraten til norske husholdninger høyere enn tidligere. Oppsummert så skiller norsk økonomi seg positivt ut fra den generelle utviklingen i Europa på en rekke områder. BNP veksten var på 3,5 prosent i 2012 og arbeidsmarkedet er sterkt med økende sysselsetting og en arbeidsledighet på tre prosent. Privat forbruk økte med cirka 3,3 prosent i 2012 og boligprisene stiger i takt med sterk befolkningsvekst, spesielt i de største byene. Disse forholdene, supplert med betydelige verdier i Statens pensjonsfond utland og fortsatt mulighet til å senke styringsrenten ytterligere, gjør at Norge har en unik finansiell handlingsfrihet sammenlignet med de fleste andre økonomier. Kilde: DNB, SSB Eiendomsmarkedet i Norge Transaksjonsvolumet som ble observert i 2012 var det høyeste nivået siden Det var spesielt to ting som skilte seg ut i forhenværende år. Vi så blant annet en meget sterk økning i kjøp av utviklingseiendommer som i stor grad er påtenkt for konvertering til boligeiendom. I tillegg har en uvanlig stor andel av årets transaksjoner funnet sted innenfor handelseiendom. Dette skyldes flere store porteføljesalg innenfor kjøpesentersegmentet der blant annet den største eiendomstransaksjon i 2012 skjedde. Likevel var kontor den største sektoren innenfor næringseiendom også i 2012, som sto for nærmere 42 prosent av totalomsetningen. I 2012 ble det registrert næringseiendomstransaksjoner for 52,2 milliarder norske kroner innenfor sektorene kontor, handel, hotell, utvikling, logistikk og «andre» (skoler, museum o.l.)., som er en oppgang fra 35 milliarder i Det som kan betegnes som noe uvanlig var at de fem største transaksjonene i 2012 utgjorde nærmere 21 milliarder norske kroner og dermed rett i overkant av 40 prosent av det totale transaksjonsvolumet i Av det totale transaksjonsvolumet på 52,2 milliarder kom også i overkant av 18 milliarder i løpet av årets to siste måneder. Likevel trenger dette nødvendigvis ikke å gi en pekepinn på hvordan 2013 vil utarte seg. Det faktum at kun fem transaksjoner sto bak over 40 prosent av den totale omsetningen kan gjøre at transaksjonsvolumet i 2013 kan ende opp noe lavere sammenlignet med i Et annet trekk er at investorene har kastet sine øyne på boligmarkedet. Stor befolkningsvekst og lav boligbygging holder boligprisene høye. Prisveksten ser ikke ut til å avta, og det er liten tro på at dette er en boligboble som vil sprekke. I storbyene kan driverne for høyere boligpriser være av noe forskjellig art, men felles for alle er en kraftig befolkningsvekst. Dette har medført et press i boligmarkedet, ikke minst når det gjelder leieprisene på boliger. Så langt i 2013 utgjør boligrelaterte transaksjoner vel 30 prosent av volumet, mot et nivå på cirka fem prosent de foregående årene. Flere aktører har så langt i 2013 signalisert en økende investeringsvilje, og mange vil utnytte det lave rentenivået til å gjøre gunstige investeringer. Så snart bankene får større klarhet i hvordan det fremtidige rammeverket vi påvirke deres virksomhet forventes mulighetene for bankfinansiering å kunne bedres. Kilder: DNB, Colliers Makroøkonomisk utvikling i Sverige BNP-veksten var 0,8 prosent i 2012, noe som er en betydelig reduksjon i forhold til nivået i 2011 som var på cirka fire prosent. Riksbanken forventer fortsatt lav vekst i 2013 med et anslag på 1,2 prosent. Det forventes at Riksbanken vil holde styringsrenten uendret til begynnelsen av 2014, noe som er nødvendig for å stimulere veksten fremover. Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 9

10 BNP-vekst i Tyskland og EU 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Kilde: IMF, ECB e Tyskland EU Gjeldskrisen i eurosonen er fortsatt en usikkerhetsfaktor som påvirker vekstutsiktene i Sverige for det kommende året. 70 prosent av den svenske eksporten går til Europa, som befinner seg i resesjon og utsiktene for vekst i 2013 er også lave. Den positive utviklingen i arbeidsmarkedet i Sverige stoppet opp mot slutten av 2011 og arbeidsledigheten er nå 8,5 prosent. Produksjons- og anleggsvirksomheter har det spesielt utfordrende. Ordre- og byggeproduksjon har falt og bedriftene har kuttet ned ytterligere i staben. Det forventes at arbeidsledigheten fortsatt vil være høy frem til 2014, før den forventes å synke igjen. Det er fortsatt usikkerhet i forventninger blant husholdninger og bedrifter som uttrykkes gjennom forsiktighet og utsatte investeringer. Det er allikevel noen lyspunkter i omverdenen som kan indikere en raskere gjenoppretting for vekst i den svenske økonomien. Veksten i mange fremvoksende økonomier er sterk og de økonomiske utsiktene i USA forbedres stadig. Med positive vekstsignaler og redusert finansiell uro forventes forbruket i Sverige å ta seg opp igjen i tiden fremover. Investorenes fokus ligger fortsatt i segmenter med relativt lav risiko som boliger samt i vekstområder, primært i de største byene. Med gradvis redusert frykt i finansmarkedene og vedvarende lave renter forventes det økt etterspørsel etter mer risikable aktiva med høyere forventet avkastning. Således forventes det også økt appetitt for risiko også i eiendomsmarkedet i tiden fremover. Kilder: SCB, Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Aktiviteten i eiendomsmarkedet tok seg kraftig opp i fjerde kvartal 2012 med et transaksjonsvolum på 49 milliarder svenske kroner, noe som utgjorde drøyt 40 prosent av hele transaksjonsvolumet for Utenlandske aktører utgjorde i andre halvår cirka 45 prosent av transaksjonsvolumet i Sverige og ligger med det langt høyere enn de andre nordiske landene der tilsvarende andel ligger under 10 prosent. En betydelig andel av transaksjonene skjer i de sentrale områdene i de største byene, mens sekundære beliggenheter fortsatt er mindre attraktive. Her er tilgangen på fremmedkapital også mer begrenset. Avkastningsnivåene har ligget forholdsvis stabile gjennom 2012 og det forventes heller ingen større endringer i Leienivåene har også ligget forholdvis stabilt det siste året med unntak av de beste lokasjonene i Stockholm og Göteborg som har hatt en leievekst på inntil fem prosent. Det forventes en flat utvikling i Göteborg hadde en positiv utvikling i ledigheten i 2012 og ved inngangen til 2013 var ledigheten kun 6,5 prosent som er det laveste på ti år. I Stockholm økte ledigheten noe i andre halvår av 2012 og var på 9,6 prosent ved årsskifte. Det har blitt mer vanlig å søke alternative finansieringskilder som obligasjonslån ettersom bankene fortsatt er relativt tilbakeholdne med å låne ut penger. I første del av 2013 har det likevel vært tegn som tyder på at flere banker igjen er mer aktive på finansieringssiden. Det forventes likevel at tilgjengeligheten på kreditt fortsatt vil være stram og at marginene fortsatt vil være høye i tiden fremover. Det antas derfor at markedet fortsatt vil domineres av egenkapitalinvestorer og institusjonelle investorer med god tilgang på kapital. Kilder: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i Tyskland Tysk økonomi har hatt to gode år i 2010 og 2011, men 2012 opplevde Tyskland en noe svakere økonomi og BNP veksten endte på 0,9 prosent. Den svake trenden forventes å fortsette inn i 2013 da markedet har stor usikkerhet tilknyttet den endelige løsningen på euro krisen og BNP veksten er estimert til 0,6 prosent. Denne usikkerheten samt Tysklands sentrale rolle i løsningen har en negativ effekt på Tysklands økonomi på to spesifikke områder. For det første har Tysklands regjering allerede bidratt med garantier på flere hundre milliarder euro og derfor er denne kapitalen ikke tilgjengelig for nasjonale investeringer. Det andre området dette spiller en negativ effekt for er den tyske ettersom eurosonen står for 40 prosent av eksportmarkedet til Tyskland. 10 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

11 Kontorleiesyklus i USA, Q412 Denver New York USA Arbeidsledigheten i Tyskland har økt noe i starten av 2012 og var på 6,8 prosent per september, men en sterk avslutning på året gjorde at ledigheten var redusert til 5,9 prosent ved siste måling i januar Inflasjonen i Tyskland er nå på to prosent, noe som er noe høyere enn målsettingen for den Europeiske Sentralbanken. Kilde: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Boligmarkedet i Tyskland I 2012 økte verdien på tyske boliger med 3,1 prosent målt mot tilsvarende periode året før. Prisveksten er som tidligere år sterkest i større byer med god infrastruktur, kulturelle tilbud mv. Den tyske leieprisindeksen viser at leieprisene har steget med 2,2 prosent i 2012, noe som var svakere enn forventet. München er det sterkeste lokale marked i Tyskland, og en bolig koster her 2,9 ganger så mye som gjennomsnittet. Gjennomsnittlig markedsverdi for boliger i Tyskland er cirka euro per kvadratmeter. Det er flere årsaker til den sterke verdiøkningen på boliger i Tyskland. Nybyggingsaktiviteten har vært lav lenge noe som har medført at tilbudet har økt mindre enn etterspørselen. I tillegg gjør det lave rentenivået i Eurosonen det attraktivt å investere i eiendom for mange investorer. Eiendomsinvesteringer anses også som en beskyttelse mot inflasjon ettersom leieprisen normalt sett følger prisstigningen. Videre anses Tyskland som et stabilt land i Europa, hvor det ellers er stor usikkerhet rundt den økonomiske utviklingen. Flere investorer trekkes derfor mot det tyske boligmarkedet. Det totale transaksjonsvolumet i eiendomsmarkedet i Tyskland kom på 36 milliarder euro i 2012, noe som er en økning på 11 prosent siden året før og er det beste resultatet siden topp årene 2006 og Av dette var 11 milliarder euro i boligmarkedet. Mye av denne oppgangen kom i de siste dagene i desember som er et klart tegn på at investorer, både lokale og internasjonale, har tro på det tyske eiendomsmarkedet. Kilder: Destatis, Deutsche Bundesbank,Statista, LBS, Ernst and Young, CBRE Makroøkonomisk utvikling i USA Nøkkelkarakteristikken for 2012 var usikkerhet. Presidentvalget og budsjettkrisen i USA, ofte omtalt som «the fiscal cliff», gjorde at bedrifter og forbrukere fikk lavere appetitt for risiko. Til tross for bedre balanse og økende fortjeneste var bedrifter motvillige til å ansette og forbrukerne var nølende til å bruke penger før det var mer klarhet i det politiske og finansielle miljøet. Som et resultat vokste den amerikanske økonomien langsomt i 2012 med en BNP vekst på 2,2 prosent, opp fra 1,8 prosent i Dermed var det tredje året på rad med vekst på under 2,5 prosent et faktum. To lyspunkter i den nasjonale økonomiske ytelsen var energi- og teknologisektoren, hvor sysselsettingen økte og investeringene var høy. Etter en BNP-vekst på 3,1 prosent i tredje kvartal 2012, hadde den amerikanske økonomien i fjerde kvartal 2012 en uventet tilbakegang på -0,1 prosent, som en følge av lavere lageroppbygging, en betydelig reduksjon i offentlige utgifter og lavere eksport. I 2013 forventes det en BNP-vekst i USA på 2,5 til 3,0 prosent og i 2014 en ytterligere økning mellom 3,0 og 3,8 prosent. Arbeidsledigheten i USA falt til 7,7 prosent i februar 2013, en liten nedgang sammenlignet med nivået for seks måneder siden da arbeidsledigheten var 8,2 prosent. Det private forbruket er en av de viktigste faktorene i den amerikanske økonomien. Til tross for den truende «fiscal cliff» og orkanen Sandy, økte forbruksveksten til 2,2 prosent i fjerde kvartal 2012, opp fra 1,6 prosent i tredje kvartal. Bedriftsinvesteringene økte med 8,4 prosent, sammenlignet med -1,8 i tredje kvartal, mens boliginvesteringene økte med så mye som 15,3 prosent. Kilder: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Kontormarkedet i Denver (CBD 2 ) Arbeidsledigheten i Denver var i oktober 7,7 prosent, ned 0,4 prosent fra et år tidligere. Nye arbeidsplasser blir skapt spesielt i olje- og gass, konstruksjon, helse og utdanningsindustrien. I løpet av det siste året har tre 2 Central Business District (det mest attraktive forretningsområde i en by) Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 11

12 prosent av veksten i sysselsettingen blitt drevet av oljeog gassindustrien i Denver. Denne sysselsettingsveksten er forventet å fortsette, noe som bidrar til å stabilisere den økonomiske veksten på mellomlang sikt. Som en konsekvens forventes det at kontoretterspørselen vil akselerere gjennom 2013, noe som forventes å bidra til å øke leieprisene i de fleste delmarkedene. Utleieaktiviteten i kontormarkedet i Denver var lavere i siste del av 2012 sammenlignet med 2011, men likevel var det en underliggende positiv trend i markedet gjennom året. Ledigheten i Denver falt fra 15,7 til 15,4 prosent gjennom CBD hadde også god etterspørsel etter kontorlokaler og gjennomsnittlige leiepriser økte med 4,4 prosent gjennom året. Veksten i olje og gassektoren vil fortsette å være en økonomisk driver i Denver i årene fremover og utleieaktiviteten forventes å øke de nærmeste kvartalene blant annet som en følge av dette. Det pågår også et skift i forhandlingsmakten i markedet og gårdeierne tilbyr stadig mindre leie frie perioder og enklere oppgraderinger i forbindelse med inngåelse av nye leieavtaler. Dette, sammen med en fortsatt positiv utvikling i sysselsettingen, forventes å påvirke leiemarkedet i Denver positivt gjennom Kilder: JLL, Cushman & Wakefield I tråd med den generelle positive utviklingen i hotellmarkedet i USA forventes det også en god utvikling i Boston-området fremover. Totalt sett estimeres det med en inntektsvekst på cirka fem prosent i Kilder: Hotel Horizons, Marcus & Millichap Markedet for handelseiendom i USA I 2012 har utviklingen i markedet for handelseiendommer i USA vært forholdsvis stabil, både i forhold til ledighet og leienivå. I andre halvår var det derimot en positiv trend, blant annet som en følge av positive signaler i boligmarkedet og en påfølgende positiv utvikling i privat konsum. Inntektene i handelssektoren økte med cirka fem prosent i Veksten i privat konsum forventes å bli på cirka 2,5 prosent i 2013 som en følge av forventninger om lavere arbeidsledighet og en stadig bedring i boligmarkedet som vil påvirke det private konsumet positivt. Dette vil bidra til en fortsatt positiv utvikling for handelssektoren med en forventet inntektsvekst på cirka fire prosent i Høyere salgsinntekter i handelssektoren bidrar til lavere ledighet og høyere leienivåer. Kilder: Marcus & Millichap, Cushman & Wakefield Hotellmarkedet i USA/Boston Det var en positiv utvikling i hotellmarkedet i USA i Spesielt er det høyere aktivitet fra forretningsreisende som bidro til en økning i belegget på 2,2 prosentpoeng og en økning i inntektene per utleid rom på 4,2 prosent for Totalt sett ga dette en økning i inntektene for hotellsektoren i USA på 6,5 prosent i I 2013 forventes det at denne positive utviklingen fortsetter og at inntektene vil øke med cirka seks prosent, hovedsakelig drevet av høyere inntekter per utleid rom. 12 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

13 Hamngallerian i Gustavsberg Sverige Hamngallerian er en næringseiendom beliggende i Gustavsberg i Värmdö kommune utenfor Stockholm. Eiendommen består av to sammenbygde kontor- og industribygninger på hhv. to og tre etasjer, og ble oppført i med et tilbygg fra 1988/1989. Store deler av eiendommen ble totalrenovert i Eiendommen består hovedsakelig av kontor- og utstillingslokaler i havneområdet cirka 500 meter fra Gustavsberg sentrum. Värmdö kommune er en av kommunene i Sverige med høyest befolkningsvekst og har meget fin beliggenhet i Stockholms Skjærgård, cirka 23 kilometer fra Stockholm sentrum. Havneområdet i Gustavsberg har gradvis blitt konvertert fra industri til boliger, butikker og kontorer, og er et område i stor utvikling. Solna Huddinge E4 Norra Djurgården Lidingö Stockholm 75 Ringvägen Nynäsvägen Skeppsholmen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp 73 Enskededalen Nynäsvägen STOCKHOLM 222 Nacka Storängen 228 Varmdöleden Saltsjøbaden Älgö Solsidan Bollmora Gamla Tyresjö -29,557 mm Bergholm Varmdöleden Värmdö GEUN inngikk i 2012 en avtale med aktøren som leiede messehallene i bygget, totalt cirka kvadratmeter, og som i lengre tid har hatt utfordringer knyttet til driften. Avtalen innebærer at leietakeren ble fristilt fra kontrakten mot betaling av en årsleie. På bakgrunn av utfordringene med messehallene opprettet GEUN en ekstern prosjektgruppe i begynnelsen av 2012 som i samarbeid med forvalter har jobbet med å finne nye leietakere til disse lokalene. På bakgrunn av dette arbeidet ble det i slutten av 2012 signert en ny 10-års leieavtale med den kommunale helsestasjonen som vil øke sine arealer med cirka 700 kvadratmeter til cirka kvadratmeter. Det pågår også diskusjon med flere andre potensielle leietakere som er interessert i å leie lokaler i bygget. Handelslokalene i bygget fungerer bra og utviklingen i området er god. Blant annet vil det de nærmeste årene bygges nye leiligheter i området. Dette forventes å bidra til å øke attraktiviteten til handelslokalene ytterligere. I tillegg jobbes det med å utrede muligheten for å få tillatelse til å bygge en ny bygning på eiendommen som evt. vil være rettet mot omsorgsboliger. Graflunds er ansvarlig forvalter av bygget som har god Tyresta teknisk standard. I 2013 vil det fortsatt fokuseres Nationalpark på å finne nye leietakere til messehallene, samt å holde en tett dialog Haninge med de eksisterende leietakerne for å sikre at lokalene er tilpasset leietakernes behov. Haningeleden Vega Lenna 250 Jordbro 250 Malmen-Kolbotten Nøkkeldata Land Sverige Prosjekt type Kontor/utstilling Antall bygg 1 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 13 Forvalter Graflunds Investeringstidspunkt mai 2007 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 13

14 1. Västerås 2. Alvesta 3. Tomteboda, Stockholm 4. Göteborg 5. Jönköping 6. Vasslan, Stockholm 7. Vevaxeln, Malmö Sundsvall Luleå Stella Sverige Umeå GEUN eier 25 prosent av Terminal Real Estate Sweden AB (TRES) som eier en logistikk-portefølje med spredt beliggenhet i Sverige. Næringsbygg i Norge III AS eier resterende 75 prosent av selskapet. Eiendommene er beliggende strategisk i forhold til transportmuligheter, det være seg jernbane-, vei- eller flytransport. Totalt består porteføljen av cirka kvadratmeter fordelt på 12 eiendommer. Stockholm, Göteborg og Malmö er naturlige logistikksentra i Sverige. Hit går hovedveiene og jernbane. I tillegg har disse byene mye internasjonal varetransport med fly og båt. De øvrige stedene ligger også sentralt i Sveriges logistikk-nettverk med tilknytning til de store europaveiene E4, E6, E20 samt jernbanenettet. Göteborg Karlstad Östersund Söderhamn Eskilstuna STOCKHOLM Linköping Jönköping TRES er enige med Posten om en avtale på Tomteboda i Stockholm som innebærer at Posten gradvis vil flytte ut av sine lokaler i løpet av 2014 og Storstockholms Lokaltrafik (SL) vil i samme periode gradvis flytte inn i eiendommen og ta over kvadratmeter som Posten leier i dag. Avtalene med SL og Posten sikrer at leieinntektene på eiendommen vil opprettholdes på dagens nivå frem til utgangen av Posten vil flytte ut av eiendommen i Västerås i løpet av En dedikert prosjektgruppe jobber med å finne nye leietakere til eiendommen som har et utleiebart areal på cirka kvadratmeter. På bakgrunn av økt aktivitet på pakketerminalen i Jönköping har TRES besluttet å gjøre en omfattende investering på eiendommen. Utleiebart areal vil utvides fra cirka kvadratmeter til cirka kvadratmeter. TRES har i forbindelse med denne investeringen signert en 15-års leieavtale med Posten. Avtalen vil øke de årlige leieinntektene med cirka 10 millioner norske kroner fra 1. april Selskapet har fortsatt noen ledige arealer i Årstad, Norrköping, Linköping og Malmö på totalt cirka kvadratmeter. Malmö Det er inngått avtaler med eksterne utleiemeglere for å sette ekstra trykk på dette arbeidet. Ledigheten i porteføljen er cirka tre prosent. Den underliggende driften har vært god i 2012, og den samme stabile utvikling forventes i Porteføljen genererer god kontantstrøm fra driften og avkastningen før ekstraordinære investeringer var på cirka 21 millioner norske kroner i Dette gir en avkastning på innskutt kapital på cirka 6,5 prosent. Nøkkeldata Land Prosjekt type Sverige Logistikk Antall eiendommer 12 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 75 Forvalter Riksbyggen/Newsec Investeringstidspunkt februar Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

15 Waterfront Sverige Hjalmar Brantingsgatan Brämaregården Hjalmar Brantingsgatan Eiendommen ligger på Norra Älvstranden i Göteborg og består av et stort kontorbygg på cirka kvadratmeter bygget på en pir helt nede ved vannkanten. Bygget stod ferdig i 2002, har fra fem til åtte etasjer, og er i veldig god teknisk stand. I tillegg har bygget en parkeringsgarasje på kvadratmeter med 267 parkeringsplasser samt 40 parkeringsplasser utendørs. Området utvikles stadig med mange utbyggingsprosjekter og har allerede en god sammensetting med universitet, forskning/utvikling, næringsliv og mange boliger. Avstanden til Göteborgs sentrale forretningsområde er kun 10 minutter og kan enkelt nås med bil og buss. Göteborg er Sveriges nest største by med cirka innbyggere og har en sterk befolkningsvekst. Havnen i Gøteborg er den største i Skandinavia, og Göteborg regnes som det viktigste logistikkområdet i Sverige. Universitetet i byen har drøyt studenter. Ericsson er enbruker av bygget med cirka ansatte og en leiekontrakt som løper til 31/ Newsec Asset Management bistår selskapet med økonomisk forvaltning, mens Coor Service Management er teknisk forvalter. Den tekniske forvaltningsavtalen med Coor Service Management inkluderer kostnader for indre vedlikehold, Andel av årlige leieinntekter 8 % noe som reduserer risikoen i prosjektet ytterligere. I 2012 har det i samarbeid med Ericsson blitt gjennomført et omfattende prosjekt for å bedre elektrisitetsforsyning i bygget. Dette har vært viktig for å ivareta leietakers behov samtidig som det gjør bygget mer konkurransedyktig for virksomheter rettet mot forskning og utvikling. Eiendommen generer stabil og god kontantstrøm. Nøkkeldata Land Prosjekt type Sverige Kontor Antall bygg 1 Areal Keillers Keillers Park Rambergsstaden Park E 45 Majorna Frihamnen Djurgårdsgatan Lundbyleden Lindholmen Masthuggskaien Stigbergsleden Bargatan Myntgatan Lindholmsaléen Lundbyleden Lundbyvassen Andrégatan Stigberget Masthugget Linnégatan Skeppsbron Inom Vallgraven E 45 GÖTEBORG Kungsparken Pustervik Sprängkullsgatan E 45 Kommandantsängen Götaälvbron Parkgatan Nordstan Holmens Industriområde Nya Aléen Vasastaden Aschebergsgatan Götaleden Kungsparken Olivedal Annedal Landala kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 49 Forvalter Coor/Newsec Investeringstidspunkt desember 2007 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 15

16 Myntgata Elkerveien Numedalsveien Dyrmyrgata Kongsberg Norge Porteføljen består av tre kontorbygg i Kongsberg med et samlet areal på cirka kvadratmeter hvor GEUN eier 80 prosent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS eier resterende 20 prosent av porteføljen. Kongsberg er nest største by i Buskerud med i underkant av innbyggere. Avstanden til Oslo er 90 kilometer. Byggene er en del av Kongsberg Næringspark, som totalt vil ha et utleiebart areal på cirka kvadratmeter. Spennings gate Gladbak Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Baneveien Hyttegata 88 E 134 Kongsberg Sykehus Glitregata E 134 Bekkedokk Gomsrudveien Elkerveien Wergelands vei Drammensveien KONGSBERG Gamleveien Bergmannsveien Dagens virksomhet i Kongsberg Næringspark stammer i stor grad fra Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime leier to av byggene, mens FMC Kongsberg Subsea AS er største leietaker i det tredje bygget. Alle leiekontrakter løper frem til Leietaker er i all hovedsak ansvarlig for løpende driftskostnader, og kontantstrømmen fra denne porteføljen er følgelig stabil og god. Det pågår diskusjon med en av leietakerne om en mindre utvidelse på den ene eiendommen. E Sexes gate Kirkegårdsveien Gomsrudveien 87 Gomsrudveien Gomsrudveien Kapermoen Ole Gjeddes vei Gamlegrendåsen Sexes gate Andel av årlige leieinntekter 13 % Nøkkeldata Land Norge Prosjekt type Kontor Antall bygg 3 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 83 Forvalter Kongsberg Næringspark Investeringstidspunkt desember Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

17 Bad Kissingen Tyskland Wetzlar Lich Porteføljen består av 364 eldreboliger i Bad Kissingen i Braunfels Lang Göns B457 Bayern, Tyskland hvor GEUN eier 50 prosent. Den B488 resterende andelen eies av Hyresbostäder i Butzbach Sverige IV AB. Weilmünster Hovedbygningen ble oppført i 1973 og eiendommen ble Wölfersheim utvidet i 1990 med to nye bygninger. Størrelsen på leilighetene varierer fra 30 til 100 kvadratmeter. Usingen Som en del av Bad Nauheim Friedberg tilbudet i eldreboligene inngår svømmebasseng, B275 restaurant, bank og medisinsk behandling samt Camberg attraktive parkarealer. L3041 Forvalter for porteføljen er Axion Consult som er spesialisert Karben Bad Homburg på forvaltning av pleiehjem og eldreboliger. Kronberg Avtalen med operatøren for eiendommen løper til 31. Offenbach desember De siste årene har operatøren Kriftel foretatt en Taunus B44 rekke oppgraderinger på eiendommen. Porteføljen E35 Dietzenbach genererer stabil kontantstrøm på fire til fem prosent årlig. L3019 Frankfurt L3187 Altenstadt Hammersbach Hungen Echzell Nidda Altenau in Unterfranken Rodgau Nidder Büdingen Kinzig Hanau am Main B8 Gründau Schotten Gedem Hirzenhain Birstein Wächterbach Gelnhausen Flörsbach Kleinkahl Langenbom Hösbach Bieber Grebenhain Bad Orb Frammenbach Flieden Steinau Partenstein A 66 Schlüchtern Burgjoß Eichenzell Rieneck Burgsinn Künzell Mittelkalbach A 7 Zeitiofs Obersinn Hammelburg Gemünden Wernfeld Poppenhausen Bad Brückenau Burkardroth Bad Kissingen Oberthulba Gersfeld Wildflecken Fuchsstadt Sandberg A 7 Andel av årlige leieinntekter 2 % Nøkkeldata Land Tyskland Prosjekt type Eldresenter Antall bygg 3 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 11 Forvalter Axion Consult Investeringstidspunkt juli 2007 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 17

18 Ludwigsburg 3 5. Hilden 6 8. Ulm Flensburg Kiel Cuxhaven Elisa Tyskland Bremen Hamburg BERLIN Porteføljen består av syv residenser for eldre med til sammen 689 leiligheter og 418 pleiesenger, delvis i enkeltrom og delvis i dobbeltrom. Eiendommene er beliggende i delstatene Bayern, Baden Würtemberg og Nordrhein-Westfalen i Tyskland. Alle eiendommene er oppført i perioden etter 1985 og er i god stand. Eiendommene er lokalisert i byene Ulm, Aschaffenburg, Ludwigsburg, Köln, Hilden, Herne og Frechen. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bielefeld Hannover Jena Leipzig Dresden Chemnitz Frankfurt am Main Porteføljen har også et mindre antall næringslokaler i tillegg til infrastrukturareal og boliger for ansatte. Utnyttelsesgraden per kvadratmeter for denne type eiendommer er derfor lavere enn på ordinære boligporteføljer som en følge av en høyere andel fellesarealer. I dette prosjektet betaler imidlertid leietakerne også leie for fellesarealene. Forvalter for porteføljen er Axion Consult som er spesialisert på forvaltning av pleiehjem og eldreboliger. Saarbrucken Aschaffenburg Mannheim Ludvigsburg Stuttgart Ulm Nürnberg München Curanum er operatør for hele porteføljen med unntak av eiendommen i Ludwigsburg, hvor Management Cirkare er operatør. Curanum og Management Cirkare drifter eiendommene og har også den daglige kontakten mot leietakerne. Leieavtalene med operatørene løper til Hovedfokus i 2013 blir omforhandling av leieavtalen med Curanum, som ønsker å forlenge gjeldende leieavtale som løper til En lengre leieavtale vil være positivt for GEUN, spesielt med tanke på at dagens låneavtale forfaller i Kontantstrømmen fra porteføljen var god i 2012 og det forventes en stabil utvikling også i Det er risiko i forhold til en varslet lovendringer med en overgangsperiode frem til 2018 knyttet til drift og størrelsen på eldreboligene. Blant annet vil det trolig komme krav om et minimum antall enkeltrom. Dette vil kunne redusere inntektene for operatørene og følgelig også inntektspotensialet i porteføljen ved en omforhandling av leieavtalen. En statlig aktør ønsker å åpne en barnehage i et ledig lokale på eiendommen i Ulm. Arealet er på cirka 900 kvadratmeter. Leietaker vil selv investere cirka en million euro i oppgradering av lokalet og har signalisert at de kan være villige til å signere en 15-års leieavtale. En ny leieavtale vil øke inntektene både for operatøren og GEUN. Nøkkeldata Land Tyskland Prosjekt type Eldresenter Antall bygg 7 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 78 Forvalter Axion Consult Investeringstidspunkt desember Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

19 Chemnitz Tyskland Delitsch Lauchhammer Porteføljen består av cirka 950 leiligheter i delstaten Sachsen. Hoveddelen (70 prosent) av porteføljen ligger i Chemnitz som er i nærheten av Dresden, og ansett å være et av de sterkeste vekstområdene i denne delen av Tyskland. I tillegg til Chemnitz har porteføljen beliggenhet i Riesa, Grimma, Döbeln, Leisnig og Hartha. LEIPZIG Borna Grimma Leisnig A 14 Döbeln Hartha Riesa Meissen Sachsen A 4 DRESDEN Porteføljen forvaltes av Integra og utviklingen i porteføljen har vært god de seneste årene. På kjøpstidspunktet i 2007 var ledigheten i porteføljen på cirka ti prosent, men fra inngangen til 2010 har ledigheten vært stabil på cirka tre prosent. Altenburg B 180 CHEMNITZ Freiberg Freital Pirna E 55 B 173 Gjeldsfinansieringen i porteføljen ble fornyet i september Lånebeløpet er redusert fra 27,7 til 25,5 millioner euro. Den nye finansieringen løper til september 2016 og finansierende bank er Corealcredit Bank AG, Frankfurt. Lavere hovedstol på gjelden samt lavt rentenivå i eurosonen vil bidra til å bedre kontantstrømmen i porteføljen fremover. ZWICKAU Aue Annaberg- Buchholz Markedet for utleieboliger i østre Tyskland er i bedring, noe som gir gode framtidsutsikter for utviklingen i porteføljen. Andel av årlige leieinntekter 4 % Nøkkeldata Land Tyskland Prosjekt type Bolig Antall bygg 38 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 24 Forvalter Integra Investeringstidspunkt oktober 2007 Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS 19

20 Troubadour Tyskland Flensburg Kiel Porteføljen består av cirka leiligheter og cirka 200 kommersielle lokaler i Tyskland. 90 prosent av porteføljen ligger i delstatene Niedersachsen og Nordrhein-Westfalen nord i Tyskland. I tillegg er det cirka 350 leiligheter i byene Köln og München. I juni 2012 har forvalteren Treureal blitt erstattet med WVB Centuria og Cenda Management. Cuxhaven Hamburg Bremerhaven Bremen Ganderkesee Stadthagen Hannover Hildesheim Bielefeld BERLIN Essen Göthingen Leipzig Düsseldorf Dresden Investeringen hadde i løpet av 2012 ikke tilstrekkelige inntekter til å kunne betjene de løpende kostnadene. Det ble derfor iverksatt en restruktureringsprosess med långiver der formålet var å redusere hovedstolen på lånet samt de løpende rentekostnadene. Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Jena Nürnberg Chemnitz Stuttgart Mot slutten av 2012 lykkes GEUN å komme til enighet med långiver om en restrukturering av gjelden. Som en følge av dette er de årlige rentekostnadene redusert fra cirka seks til cirka tre millioner euro. I tillegg er låneavtalen forlenget fra 2014 til 2015, med en mulighet for ytterligere ett til to års forlengelse. Som en del av avtalen med långiver har GEUN forpliktet seg til å investere 7,5 millioner euro i oppgraderinger på eiendommene. Målet er at dette skal bidra til å redusere ledigheten fra cirka 15 prosent per utgangen av 2012 til cirka seks prosent innen Avtalen med långiver gir GEUN god sikkerhet i forhold til tilbakebetaling og avkastning på denne tilleggsinvesteringen. Investeringsprogrammet ble startet mot slutten av 2012 og de første leilighetene er nå ferdig rehabilitert. En signifikant nedgang av ledigheten forventes fra midten av Investeringsprogrammet vil pågå frem til slutten av München Andel av årlige leieinntekter 13 % Nøkkeldata Land Tyskland Prosjekt type Bolig Antall bygg 247 Areal kvadratmeter Budsjetterte leieinntekter 2013 MNOK 72 Forvalter WVB Centuria/Cenda Investeringstidspunkt november Årsrapport 2012, Global Eiendom Utbetaling 2007 AS