KOMMUNEPLAN FOR FROGN AREALDELEN UTVIKLINGSRETNING FOR DRØBAK OG DAL

Transkript

1 Frogn kommune Formannskapet Spilleregler - vedtatt på Sundvolden 2005: Innbyggerne i sentrum Felles ansvar for Frogn kommunes omdømme og arbeidsmiljø Forståelse, aksept og respekt for hverandres roller Klarhet i beslutningsgrunnlag gir klarhet i vedtak Vi er modige, synlige og glade MØTEINNKALLING Utvalg: Møtested: Møtedato: FORMANNSKAPET "Fraunar", rådhuset Tid: 16:30 Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes snarest til sekretariatet tlf eller tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Tillegg SAKLISTE Type Side 84/11 KOMMUNEPLAN FOR FROGN AREALDELEN UTVIKLINGSRETNING FOR DRØBAK OG DAL Drøbak, den Thore Vestby Ordfører

2 FROGN KOMMUNE Formannskapet SAKNR: 84/11 KOMMUNEPLAN FOR FROGN AREALDELEN UTVIKLINGSRETNING FOR DRØBAK OG DAL Saksbehandler: Eli Moe Arkivsaksnr.: 09/1217 Løpenr.: 15917/11 SKAL BEHANDLES/ER BEHANDLET I: Utvalg Hovedutvalget for miljø, plan- og byggesaker Formannskapet Arkiv: 140 Saknr 128/11 84/11 Møtedato INNSTILLING: DRØBAK - Det jobbes videre med de tre beskrevne alternativene med sikte på mulig utlegging til offentlig ettersyn. DAL - Det jobbes videre med de to beskrevne alternativene med sikte på mulig utlegging til offentlig ettersyn. Arealinnspill som ikke inngår i alternativene blir ikke konsekvensvurdert i detalj. SAKSUTREDNING: Sammendrag: Rullering av kommuneplan for Frogn pågår. Drøftingsnotat for utviklingsmønster og stedsutvikling ble diskutert i Formannskapet i møte På grunnlag av notatet og drøftinger i utvalgene er ulike utviklingsalternativer beskrevet nærmere i denne saken. Rådmannen ber om tilslutning til at det jobbes videre med alle alternativ med sikte på offentlig ettersyn. Arealinnspill som ikke inngår i alternativene vil ikke bli konsekvensvurdert i detalj. Rådmannen ber derfor om konkret tilbakemelding dersom flere arealinnspill ønskes utredet før offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken: Drøftingsnotat for utviklingsmønster og stedsutvikling i forbindelse med kommuneplanrulleringen ble diskutert i Formannskapet i møte Her ble følgende problemstillinger/ anbefalinger lagt fram for særlig drøfting; Senterstruktur - Kommuneplanen spisses som et styringsverktøy med klare rammer for senterstruktur, grønnstruktur, infrastruktur og lokalisering av kommunale tjenester. - En tydelig senterstruktur vil være positivt for avgrensing og utvikling av robuste sentra. Rådmannen anbefaler at det defineres en senterstruktur og at rammer for utvikling av lokalsentra i kommunen fastsettes gjennom kommuneplanen. Utbyggingsmønster og utredning

3 - - Er de foreslåtte overordnede målene for utbyggingsmønster og stedsutvikling i tråd med ønsket politikk, dvs; o En levende by og attraktive lokalsentra o Lokalisering av kommunale funksjoner som bygger opp om senterstrukturen o Utbygging som gir god kollektivdekning og god tilgjengelighet til handle og service o Drøbaks verdifulle kulturminner og kulturmiljøer er ivaretatt o Sammenhengende grønnstruktur og nærfriluftsområer opprettholde grønn strek o Høyproduktiv dyrka jord og verdifulle kulturlandskap er ivaretatt o Flere kan gå og sykle til daglige gjøremål Skal rådmannen gå videre med utredning av foreslåtte alternative utbyggingsretninger for Drøbak og omegn? (Nullalternativ, alt 1, 2 og 3) Skal rådmannen gå videre med utredning av foreslåtte alternativer for videre utbygging i Dal-området? (Nullalternativ, alt 1 og 2) Marka og grønnstruktur Grønn strek opprettholdes, i hovedsak som angitt i gjeldende kommuneplankart. Der ønsket utbyggingsretning utfordrer grønn strek kan denne justeres dersom det vurderes som bærekraftig og samtidig kan kompenseres ved å justere grønn strek med tilsvarende areal et annet sted. Viktige nærturområder avsettes som friområder/ grønnstruktur i arealplankartet og viktige forbindelseslinjer ut i marka angis. LNF med skravur for særskilte verdier i gjeldende plan videreføres som hensynssoner i ny plan (jfr Ås modellen). Utvidelse av hensynssoner som omfatter større områder utredes som et alternativ (jfr Nesodden modellen). Følgende konkrete forslag til utbyggingsretninger for Drøbak og omegn ble presentert; o o o o Null-alternativ gjeldende kommuneplan Alternativ 1 Tyngdepunkt Sentrum Alternativ 2 Drøbak sentrum + utbyggingsretning sør-øst Alternativ 3 Drøbak sentrum + utbyggingsretning nord Og for Dal; o Null-alternativ gjeldende kommuneplan o Alternativ 1 - Mindre utbygging med sikte på å opprettholde skolen. Utbygging tar utgangspunkt i gangavstand til Dal skole o Alternativ 2 - Styrking av Dal definere andel av befolkningsveksten som skal skje på Dal og lokalisering av nye vekstområder innen skolekretsen Se kartutsnitt på neste side. Her framgår hovedretning og tyngdepunkt for utvikling av tettstedene for framtida. På grunnlag av notatet og drøftinger i utvalgene i august har rådmannen jobbet videre med alle de ovenfor nevnte alternativene. Målene fra kommuneplanens samfunnsdel, presentert for utvalgene i augustmøtet, er også lagt til grunn. For hvert utviklingsalternativ er det skissert et grovt forslag til endringer i arealdelen (vedlagte kart). Foreslåtte fokus og nødvendige grep for hvert utviklingsalternativ er nærmere beskrevet i tabeller under. Rådmannen har søkt å utvikle utviklingsalternativene slik at de hver for seg utgjør selvstendige helhetlige løsninger.

4 Innsendte arealinnspill som faller inn under de ulike utviklingsalternativene er listet opp i tabellen. Disse vil bli konsekvensvurdert i den videre prosessen. Prinsippskisse Utviklingsalternativer Drøbak Utviklingsalternativer Dal Alt. 1 Drøbak sentrum Alt. 2 Drøbak sentrum + nordover Alt. 3 Drøbak sentrum + sør og øst Alt. 1 Dal tettsted gangavstand Alt. 2 Dal tettsted større utvikling Rådmannen ber i saken formannskapet ta stilling til om de ulike utviklingsalternativene skal utredes videre og tegnes ut som konkrete planforslag, med sikte på offentlig ettersyn. Rådmannen ber også om formannskapets bekreftelse på at arealinnspill som faller utenfor de foreslåtte alternativene ikke utredes nærmere. Eventuelt om det er enkelte innspill som ønskes utredet særskilt. Videre løftes det andre spørsmål og problemstillinger i saken som bes drøftet (blå bokser).

5

6 Alternativer: A. Som innstillingen B. Som innstillingen, men følgende grep og/ eller arealinnspill ønskes konsekvensutredet i tillegg Formannskapet angir selv hvilke grep/ arealinnspill som skal konsekvensutredes i detalj C. DRØBAK - Det jobbes videre med følgende alternativ/ to alternativer med sikte på mulig offentlig ettersyn av disse formannskapet angir selv hvilke alternativ som skal vurderes videre DAL - Det jobbes videre med følgende alternativ med sikte på mulig offentlig ettersyn av dette/disse formannskapet angir selv hvilket alternativ som skal vurderes videre Arealinnspill som ikke inngår i alternativene blir ikke konsekvensvurdert i detalj D. Som alternativ 3, men følgende grep og/ eller arealinnspill ønskes konsekvensutredet i tillegg Formannskapet angir selv hvilke grep/ arealinnspill som skal konsekvensutredes i detalj. Vurdering: Kart med grovmasket forslag til arealjusteringer for de ulike utviklingsalternativene for Drøbak følger som vedlegg 1 til saken. Tilsvarende er alternative forslag for Dal vist i vedlegg 2. Oversikt over arealinnspill framgår av vedlegg 3. Av kartene framgår også foreslått senterstruktur for det enkelte utviklingsalternativ. Dal vil uansett alternativ være et lokalsenter, men hvilke funksjoner som finnes/legges hit vil ha stor betydning for senterets funksjon for innbyggerne. Særlig dersom alternativ 2 eller 3 velges for Drøbak vil en tydelig senterstruktur etter rådmannens oppfatning være viktig. Både for avgrensing av og for riktig lokalisering av ny virksomhet i kommunen. Et lokalsenter skal tilby innbyggerne det de trenger i det daglige (gangavstand). Selv om det er en målsetting at sentraene skal være selvstendige og robuste, bør de ikke samtidig slå beina under for hverandre. Rammer for utvikling av det enkelte lokalsentra vil foreslås innarbeidet i kommuneplanen. Utviklingsalternativene er presentert i tabells form. Her foreslås det et hovedfokus for den enkelte utviklingsretning, suksesskriterier og hvilke grep rådmannen mener bør gjøres for å få til en god helhetlig tettstedsutvikling i respektive retning. Hvert alternativ er altså forsøkt skissert som en selvstendig løsning det kan arbeides videre med. Eksempel på grep som foreslås er arealer som anbefales tatt ut eller inn som byggeområder i arealdelen, utarbeiding av områdeplan(er) for bedre framtidig utnyttelse/ utvikling av bestemte områder, eller konkrete større infrastrukturtiltak. Det er også presentert noen hårete mål for de ulike alternativene. Dette er tiltak som har blitt foreslått i ulike sammenhenger, som aldri har blitt realitetsbehandlet, men som kan bidra til å profilere eller underbygge den valgte utviklingsretningen.

7 Rådmannen ønsker særskilt tilbakemelding på hvilke ideer ( hårete mål ) det bør arbeides videre med. Det har kommet mange arealinnspill til planarbeidet. Disse ble presentert for utvalgene i mars En rekke av innspillene ligger innenfor de foreslåtte utviklingsalternativene. Rådmannen har også egne forslag til områder, i tillegg til områder det er sendt innspill til fra eksterne parter. Rådmannen foreslår at det ikke brukes mer ressurser på innspill som ikke inngår i noen av utviklingspakkene/ alternativene. Dette er tydeliggjort i innstillingen til saken, evt. alternative innstillinger dersom flere områder ønskes utredet nå. Dersom områder seinere i prosessen ønskes tatt inn for vurdering må konsekvensutredning utarbeides med tilhørende ny behandling/ høring og med den forsinkelsen det kan medføre. Arealinnspillene som omfattes av utviklingsalterantivene omfatter i første rekke nye boligområder. Et unntak er foreslått næringsområde på Holter (aktivitetspark). Dette vil bli nærmere konsekvensvurdert som del av utviklingssalternativ 2. Øvrige arealinnspill til næringsformål som ble sendt inn fra eksterne ligger nær/ i tilknytning til E6/rv23 og inngår ikke. Det samme gjelder et forslag til nytt byggeområde for fritidsbebyggelse (Kleiva). Innspill til nye båthavner inngår kun på Dal/Brevik. Dersom flere arealinnspill ønskes konsekvensutredet må dette angis gjennom alternativ innstiling B eller D. I tillegg til at arealinnspillene vil vurderes enkeltvis, ut fra kartlagte verdier i området, vil de også vurderes i forhold til ønsket utviklingsretning. Et område som ikke anbefales utviklet på grunn av verdi for biologisk mangfold, friluftsliv el. kan likevel anbefales tatt inn i planen dersom det bidrar til en helhetlig løsning som samlet sett vurderes som god. Verdiene kan med andre ord vurderes ofret dersom dette bidrar til en samfunnsmessig, bærekraftig og god framtidig arealutvikling. Det blir dermed også viktig å presisere at de presenterte utviklingsalternativene er satt opp som selvstendige, helhetlige pakker. Områder som anbefales for en utviklingsretning trenger ikke anbefales utviklet i en annen pakke, og kan der heller være negativ for helhetsløsningen. Det er selvsagt mulig å kombinere arealforlag fra flere alternativ, men konsekvensvurdering av det enkelte område vil avhenge av totalpakka. Stedsanalysen gir her en klar anbefaling Det mest negative man kan gjøre, er trolig å bygge litt i sydøst, litt i nord og lite i sentrum. Dette vil både bidra til å svekke sentrums rolle i tettstedet, samtidig som verken områdene i nord eller sydøst blir befolkningstunge nok til å gi markedsgrunnlag for lokal handel, service og kollektivtransport. Samtidig vil det kunne presse opp kostnadene ved utbygging av både teknisk og sosial infrastruktur. Rådmannen er derfor opptatt av å få en realitetsvurdering av de beskrevne utviklingsalternativene nå, før det legges ytterligere arbeid i uttegning av plankart og konsekvensutredninger i detalj, og at det gis tydelige signaler på hvilke alternative områder/ kombinasjon av områder som evt. ønskes utredet videre. Dette er også viktig av hensyn til forventingene som skapes blant grunneiere og investorer.

8 Rådmannen ber om tilbakemelding nå dersom antall alternative utviklingsretninger skal snevres inn (alternativ innstilling C) og om det ønskes vurdert andre arealer som del av utviklingsretningsalternativene enn det som er angitt i kartskissene (alt. innstilling B og D). I tillegg til avgrensing av arealer for byggeområder vil kommuneplanen inneholde tydelige rekkefølgebestemmelser for å sikre etablering av nødvendige infrastrukturtiltak og for å styre ønsket rekkefølge på etablering av eksempelvis boligområder. Dette vil innarbeides i det endelige planforslaget. Rådmannen ønsker også å foreslå mer konkrete vegløsninger i det endelige planforslaget. Det vil derfor jobbes videre med å finne konkrete og gode vegløsninger for de ulike utviklingsalterantivene slik at disse innarbeides i planforslaget(ene) før offentlig ettersyn. Her vil begrepet grønn strek også avklares. I stedsanalysen blir det klart anbefalt å opprettholde grønn strek som en langsiktig byggegrense for Drøbak tettsted i et 50 års perspektiv. Rådmannen støttet dette, men vil komme tilbake med definisjon av grensen siden. Det vil også vurderes å etablere formålsgrenser/ hensynssoner for bevaring av markaområder. Tema i saken her er utviklingsretning og arealer for utvikling av Drøbak og Dal for framtida.

9 Tabell 1 Utviklingsprinsipper for Drøbak tettsted Alternativ I S Alternativ II S+SØ Alternativ III S+N Gjeldende kommuneplan Satsing på Drøbak sentrum Utvikling mot Sørøst i tillegg til satsing på Drøbak sentrum Utvikling mot Nord i tillegg til satsing på Drøbak sentr. Hovedfokus Gjeldende plan ble vedtatt i 2007 med tilstrekkelige arealer for næring og boligbygging fram til 2030 gitt vedtatt byggetakt på 100 boliger/år fram til For å sikre et levende Drøbak sentrum er det avgjørende å bygge opp under sentrum med boliger og aktiviteter nær sentrum. Hindre spredning av tettstedet. Som anbefalt av Analyse & Strategi gjennom Stedsanalysen. Miljøgevinst. Behov for bedre trafikkavvikling i Drøbak Syd. Tverrvei etableres. Ønske om nye utbyggingsområder løses sørøstover, i forlengelsen av utbygging av Kolstad. Nordområdene reindyrkes for arealkrevende næring. Dyrløkke styrkes som lokalsenter Områder nord for Drøbak har/ vil få utbygd infrastruktur (vei) uansett. Ønske om nye utbyggingsområder løses nordover, på arealer mellom Heer og vgs, evt. videre nordover. Odalsbekken opprettholdes som grense for byutvikling mot sør Heer styrkes som lokalsenter Grep Det er likevel en rekke utfordringer innen gjeldende plan. Følgende grep anbefales innarbeidet uavhengig av valgt alt. Områdeplan for Seierstensområdet med Ullerudsletta med sterkere fokus på framtidsrettet effektiv arealutnyttelse (transformasjon) Tverrvei etableres. Gangforbindelse som binder Kolstadområdet til Dyrløkkeåsen, skole og kultursenter. Områdeplan for Heerområdet utvikling av lokalsentra, møteplasser, innfartsparkering osv. Områdeplan for Dyrløkke Holter senterutvikling. Kolstad tas ut som byggeområde og grønn strek justeres inn til vest for Odalsbekken. Tverrvei tas ut av plankartet. Kulturminnevernplan for Drøbak gir føringer for utvikling av Gamle Drøbak og muligheter for fortetting Områdeplan for Seierstenomr. m/ Ullerudsletta m/ svømmehall, ny varmesentral og noe fortetting Gylte endres tilbake til byggeområde for fritidsbebyggelse. Egne bestemmelser for området Nye bestemmelser for småhusbebyggelse vurderes. Sletting av eldre, utdaterte planer Ny tomt for rådhus utredes Områdeplan/ samarbeid m Nasj. FV om planlegging av Kopåsområdet. Evt. med næring og boliger i kombinasjon. Promenade/ kyststi etableres HusvikDrøbak gjestehavn og videre sørover Sentrale grøntområder som ikke tåler fortetting kartlegges og sikres sterkere Vurdere konvertering av Holterområdet fra næring til bolig Grønn strek vurderes justert ut - Kolstad og sørover mot Ekeberg - Holter Ø og nordover mot Ottarsrud For å skaffe arealer i et 50 års persp. Kolstad og Museumsskogen tas ut som byggeområder for bolig. Museumsskogen tas ut og grønn strek justeres inn følger eksist. bebyggelse Høiås trekkes inn mot veien på Heer V og i Dammen-Holt området Grønn strek justeres inn følger Odalsbekken følger eksist. bebyggelse Høiås trekkes inn mot veien på Heer V og i Dammen-Holt området Allerede regulerte områder på Måna Holt opprettholdes som industri, lager og logistikk. Detaljvarehandel tillates ikke Grønn strek vurderes justert ut - Område mellom Oppegårdstjern og rv 23 nytt byggeområde for bolig vurderes - Justering av grønn strek vestover fra fv 78 mot Havsjødalen Måna Holt opprettholdes som industri, lager og logistikk. Detaljvarehandel tillates ikke.

10 Suksesskriterier Utfordringer som uansett må møtes/løses er; Parkering i sentrum Områdeplaner som gir tilstrekkelig utviklingsmuligheter til at private aktører vil satse (Seiersten, Kopås). Binde nye boligområder i øst og sørøst godt nok til eksisterende tettsted/ lokalsentra slik at det ikke skapes en forstad Potensialer som uansett må utnyttes/ utvikles er; Utvikling av Kopås Utvikling av Seierstenomr Ullerud - Dyrløkke Kommuneplan som er tydelig på at utviklingen skal skje sentralt. Private aktører bidrar til finansiering av Tverrvei og annen nødvendig infrastruktur (gang og sykkelveier) Hårete ideer Etablering av aktiviteter/ signalbygg i sentrum. Parkeringshus i fjell Sykkelheis i Buggebakken Kommunale boliger Husvik omreguleres og selges til næringsformål Videreutvikling av akvariet saltvannsbad DesemberDrøbak utvikling av Akershus mest attraktive julemarked Konsekvenseroppsummering Ingen nye vurderinger gjeldende plan er ferdig konsekvensutredet Men forslåtte tiltak/ områdeplaner vil uansett medføre noe k,ostnader Mht boliger skal det i planen være tatt høyde for bygging av 100 boliger/ år. Vurdering av kapasitet for boligbygging i alternative utviklingsretninger er vurdert i forhold til dette. Positive konsekvenser for miljø og verdier/ arealkvaliteter for tilliggende arealer (som bevares). Sikrer kundegrunnlag til gamle Drøbak. Gangavstand til lokalsentra/ kollektivtilbud/turområder for mange innbyggere. Særlig viktig mht økt andel eldre i befolkningen. Alternativet stiller store krav til arealeffektivitet og kvalitet i fortetting. Grønne lunger må bevares/ utvikles. Viktig å håndtere økt mengde overvann. Det kan også bli behov for økt utskiftingstakt og investeringer på VVS-området i sentrum. Kostnader også til områdeplanarb Avsatt areal til boligformål reduseres i dette alternativet. I hvor stor grad antall boligenheter reduseres avhenger av tetthet på prosjektene, eksempelvis hvor tett man er villig til å bygge ved evt. transformasjon på Seiersten. Gangbru over Odalen - mellom Kolstad og Dyrløkkeåsen etableres som signalbygg (eks. Da Vinci, Vinterbro) Utvikle Heer til et attraktivt lokalsenter, som samtidig ikke blir større enn at Dyrløkke og Drøbak opprettholdes som handelssentrum-er. Evne å opprettholde næringsliv i Drøbak sentrum på helårsbasis. Gjelder uansett, men særskilt når tettstedet blir så langstrakt. Idrettspark nord for Heer. Ring 4 / bru over Oslofjorden. Dyrløkkeåsen nytt framtidig lokalsenter. Ny adkomst til Holterområdet fra sør, fra fv 152. Bedre arealutnyttelse og mer estetisk adkomst til Drøbak fra Ås. Nytt utbyggingsområde punkterer Odalen som viktig trekkrute for viltet, som presses østover. Landskapsrommet mot Kolstad/Haver/Øierud blir tatt hull på. Viktige (framtidige) turområder går tapt. Konflikt med kulturminner og miljø. Må utredes i detalj. Framtidig press på arealer mot sør og øst. Økt risiko for dødt Drøbak sentrum. Mulighet for høy arealutnytting og kvalitet i nye boligområder. Nærhet til Ås og UMB. Stort arealpotensiale Nye arealer for utbygging. Seierstenmarka isoleres som utmarksområde. Dette har særlig negativ betydning for viltet. Omdisponering av dyrka mark til byggeformål (jordvern, kulturlandskap, kulturmiljø). Behov for stram styring av detaljvarehandel for å opprettholde Dyrløkke som handelssenter. Ytterligere økt risiko for dødt Drøbak sentrum. Kostnader til etablering av tverrvei, gangforbindelser på tvers med tilhørende nye driftsoppgaver. Trolig behov for nytt høydebasseng og andre VVS- invest. Nytt høydebasseng må vurderes i forhold til type næring og vannbehov. Ytterligere investeringsbehov for VVS vil utredes. Om avsatt areal til boligformål vil reduseres eller økes avhenger av hvor langt sørøstover man er villig til å trekke bebyggelsen. Om avsatt areal til boligformål vil reduseres eller økes avhenger av hvor langt nordover man er villig til å trekke bebyggelsen.

11 Alternativ I Område Arealinnspill som vil bli utredet som del av utviklingsalternativet S Satsing på Drøbak sentrum Alternativ II S+SØ Utvikling mot Sørøst i tillegg til satsing på Drøbak sentrum Alternativ III S+N Utvikling mot Nord i tillegg til satsing på Drøbak sentr. 2a-1 Skorkeberg skog da bolig konsekvensutredes 2a DRØBAK SØR 2a-2 Vestbyveien 36 tas til følge. Dagens planstatus opprettholdes 2a-2 Vestbyveien 36 trase for Tverrvei utredes nærmere 2a-2 Vestbyveien 36 tas til følge. Dagens planstatus opprettholdes 2a-3 Øierudbakken 10 da fra hytte til bolig - konsekvensutredes 2a-4 og 5 Øierud og Skoftestad/Leium/ Ekeberg da bolig - vurderes 2B DRØBAK NORD 2b 2 Dyrløkke Holter 54 da bolig Konsekvensvurderes 2b-1 Gylteåsen tilbakeføres til fritidsbebyggelse foreslås endret. Egne best. 2b 3 Klynderud 109 da næring, aktivitetspark - Konsekvensvurderes 2b 4, 5, 7 og X Heer-Måna ca 45 da bolig Konsekvensutredes 2b 6 Heer-Måna 9 da næring, samt 15 da syd for Måna 2b 8 Heer N Idrettspark Konsekvensutredes. Her bør det også gjøres en behovsanalyse. X - Uteglemt innspill i notat av mars Tas med videre

12 Alternativ I Område Arealinnspill som vil bli utredet som del av utviklingsalternativet 2c DAMMEN HOLT S Satsing på Drøbak sentrum Alternativ II S+SØ Utvikling mot Sørøst i tillegg til satsing på Drøbak sentrum Alternativ III S+N Utvikling mot Nord i tillegg til satsing på Drøbak sentr. 2c 1 Oppegårdstj. V 190 da bolig Konsekvensvurderes 2c 2 Måna Øst 238 da boliga-2 Vurderes 2c 3, 4, 5 og deler av 6, 7 DammenMåna ( ) da bolig anbefales som prinsipp ikke, men tas opp til vurdering.

13 Nærmere presentasjon/ drøfting av de fire alternativene i Drøbak Null-alternativ Drøbak gjeldende kommuneplan Som nevnt i diskusjonsnotatet fra oktober ønsket rådmannen uavhengig av utviklingsalternativ å belyse følgende problemstillinger i det videre utredningsarbeidet: - Videre utvikling av Seierstenområdet og Ullerudsletta - Gylteområdet fra fritidsformål til bolig? - Kollektivknutepunkt Dyrløkke og problematikk knyttet til innfartsparkering - Innføring av småhusbestemmelser for nærmere angitte byggeområder Det ble i notatet nevnt at fortettingspotensialet i gamle Drøbak vil bli belyst gjennom et eget prosjekt for kulturminnevern i Frogn. Prosjektet vil bl.a. se nærmere på verneverdier og verdifulle kulturmiljøer innenfor antikvarisk spesialområde. Seiersten-Ullerudsletta Rådmannen foreslår konkret at det utarbeides en egen områdeplan for å vurdere videre utvikling av området i mer detalj. Her bør arealbehov og lokalisering av innfartsparkering også inngå. Gylteområdet Rådmannen støtter seg på stedsanalysen og innspill fra vel i området og foreslår at planstatus for området endres tilbake fra framtidig boligområde til byggeområde for fritidsbebyggelse, eksisterende. Området vurderes ikke som modent for konvertering ennå, men utgjør likevel en framtidig boligressurs. Det foreslås utarbeidet egne planbestemmelser for fritidsbebyggelsen i Gylteområdet som skal ivareta dette. Småhusbestemmelser Det finnes en rekke eldre reguleringsplaner innen Drøbak tettsted som rådmannen vurderer som utdaterte. Det er vedtatt en rekke endringer for enkelte av dem og andre er unødvendig detaljerte og bidrar til unødig mye tid for søker og byggesaksbehandler i søknadsfasen og tilsvarende lang saksbehandlingstid. Med henvisning til andre liknende områder ønsker rådmannen å legge fram forslag til felles småhusbestemmelser for slike områder.

14 Alternativ 1 Drøbak - Tyngdepunkt Sentrum Hovedfokuset i alternativ 1 tyngdepunkt sentrum, er å opprettholde aktivitet og kundegrunnlag for et levende Drøbak sentrum, hele året. Da er det både viktig at det bor mange nær sentrum og at butikker og andre virksomheter er attraktive og tilgjengelige slik at de benyttes i det daglige av innbyggerne og at det trekker besøkende fra Follo og Osloregionen ellers. Stedsanalysen fremhever flerfunksjonalitet som vesentlig for en vellykket utvikling av et levende Gamle Drøbak Sentrum. Her står etablering av sentrumsnære boliger også sentralt. Kopås Drøbak har store utfordringer mht vegstandard og parkering. Adkomsten til Kopås er imidlertid god. Grandeveien har god standard og god kapasitet. Det finnes ingen tilsvarende jomfruelige områder for utvikling så nær Drøbak sentrum. Rådmannen foreslår at det innledes et aktivt samarbeid med Nasjonale festningsverk/skifte eiendom om regulering/ områdeplanlegging av Kopåsområdet. Området ligger nær Drøbak og har etter rådmannens vurdering et stort potensiale både for utvikling av boliger og næring. Det finnes mange enkeltforetak i Frogn og det kan eksempelvis vurderes å legge til rette for slike virksomheter i deler av arealene på Kopås (kontorhotell), med Designhub etablert i Jobu-bygningen som et spennende eksempel. Seiersten - Ullerudsletta Rådmannen foreslår at det utarbeides en områdeplan for Seiersten- Ullerud. I sentrumsalternativet foreslår rådmannen at det fokuseres ytterligere på effektiv arealutnyttelse i området. Det er mulig at arbeidet med kulturminnevernplanen vil avdekke muligheter for fortetting i Drøbak sentrum, men potensialet her er uansett begrenset. Seiersten peker seg imidlertid ut som et sentrumsnært område med muligheter for fortetting/ transformasjon. Stedsanalysen poengterer at det utover nye boliger i sentrum, bør gis prioritet til boligbygging i områdene som omkretser eller ligger nær sentrum. Det bør fortettes og legges til rette for urban bebyggelse med et høyd innslag av leiligheter i de nye boligene som bygges. Høyere arealutnyttelse av Seierstenområdet vil både kunne bidra til liv i Drøbak sentrum og spare/ utsette behovet for å bygge ut jomfruelige områder. Et sentralt spørsmål er om vi har råd til å la være å utnytte de sentrale arealene mer effektivt. Skal store arealer langs Ullerudsletta for eksempel i framtiden fortsatt benyttes til parkering i dagen? Seiersten er innfallsporten til Gamle Drøbak. En eventuell transformering av Seiersten må gjøres i lys av dette. Det finnes videre mange gode eksempler på byutvikling der ny arkitektur og ny teknologi tas i bruk. Eksemplene under er hentet fra UMB-studenters arbeid med sentrumsutvikling i Ås og Snøhettas presentasjon Fra sovebyer til drømmebyer på Bondelagets stormøte om areal og byutvikling i august 2011.

15 Områder med parkering i dagen langsullerudsletta Utopi? Eller framtidsrettede energiløsninger? (UMB/ Miljøprosjektet Filipstad. Snøhætta) Uansett utforming vil det være sentralt i dette utviklingsalternativet at det ikke legges ut store nye arealer for boligbygging andre steder i kommunen. På den måten vil det skapes markedskraft for fortetting/ transformering av mer sentrale områder. Planer for området må videre gi tilstrekkelig utviklingsmuligheter til at private aktører ønsker å satse.

16 Alternativ 2 Drøbak sentrum + utbyggingsretning sør-øst Sogstiveien og Elleveien er sterkt trafikkert i dag. Dette belaster dagens bebyggelse og begrenser mulighetene for videreutvikling av områdene Sogsti, Elle og Drøbak syd for øvrig. I dagens plan er dette synliggjort gjennom rekkefølgebestemmelser for utvikling av framtidige boligområder her (Kolstad, Elle N og Klommestein). Før disse boligområdene kan etableres må tverrvei mellom Åsveien og Vestbyveien etableres. Dersom Tverrveien bygges vil dette både medføre et økt press på arealene i sør og sørøst og åpne opp muligheter for utvikling av Drøbak i denne retningen. Med tanke på Ås som nærmeste større arbeidssted i Follo er nærhet til Ås og UMB, og utvikling som underbygger styrket kollektivtilbud i denne retningen også positivt. Med etablering av Veterinærhøyskolen og Veterinærinstituttet på Ås vil det på sikt også bli et særlig behov for flere boliger i denne delen av regionen. Områdene ligger forholdsvis langt fra eksisterende sentra i Drøbak og rådmannen mener et av de viktigste grepene for at boligetableringer sør og øst for eksisterende bebyggelse skal bidra til en samfunnsmessig god utvikling av Drøbak er at områdene knyttes tett sammen med Dyrløkke og Sogsti for gående og syklende. Ringvei kan også gi nye muligheter mht kollektiv transport. Dette er et av områdene rådmannen ønsker å arbeide videre med, for å finne framtidige gode løsninger for infrastruktur. Ny bebyggelse og infrastruktur bør søkes plassert slik at denne funksjonen opprettholdes. Terrengutfordringer for gangforbindelse mellom Dyrløkkeåsen og Kolstadområdet kan også gi muligheter for luftige konstruksjoner som kan bidra til områdets nye identitet (signalbygg). Ypsilon bru, Drammen DaVincibrua Nygårdskrysset Ny tverrvei som videreføres helt til Skiphelle vil også muliggjøre utvikling av Fjordhotellet her. Dersom det blir aktuelt med større feltutbygginger i området må byggetakt vurderes særskilt opp mot skolekapasitet. Arealer til nye barnehager må også settes av i tilstrekkelig grad. Rådmannen vil også vurdere omrokkeringer mht bruk av arealer avsatt til offentlig formål i gjeldende plan.

17 Alternativ 3 Drøbak sentrum + utbyggingsretning nord Odalsbekken og Odalen har ligget som en fysisk naturlig avgrensing for utvikling av Drøbak tettsted. For å finne nye arealer for boligbygging som alternativ til utvikling mot sør og sørøst er det forslått utvikling nordover. Utvikling nordover ligger godt til rette mht infrastruktur - veg. Det har kommet forslag til betydelige nye arealer for boligbygging nord og vest for Holt Park. Rådmannen er i utgangspunktet skeptisk til boligetablering så langt fra eksisterende sentra og anbefaler at arealer nord for rv 23 som hovedprinsipp forbeholdes næring (lager, logistikk, storvarehandel, ikke detaljhandel) og at nye boliger lokaliseres nærmere eksisterende bebyggelse. Arealinnspill for boliger sør for rv 23 foreslås derfor i første rekke utredet for ny boligbygging i Drøbak Nord alternativet. Heer bør dermed styrkes som lokalsenter. Områdeplan for Heer foreslås som det viktigste grepet for utviklingsalternativet sentrum nord. Sentrumsområdene på Heer har stort potensiale for i større grad å dekke de daglige behovene for beboerne i området. Bedre lokalisering av parkeringsplasser og busstopp, samt utforming av fellesarealer er viktige momenter for et slikt planarbeid. Eksempler på utforming av gode uterom Vistautredning.no Malerhuagveien.no Grimstad.hia.no

18 Tabell 3 Utviklingsprinsipper for Dal tettsted Alternativ 0 Alternativ I Alternativ II For å sikre elevgrunnlag for Dal skole (enparallell) bør det bygges flere boliger på Dal. Dal utvikles til et større tettsted. Dette gir grunnlag for en bedre skole (toparallell) og kan bedre kollektivdekningen, både mot Nesodden og Frogn. Gjeldende kommuneplan videreføres Hovedfokus Gjeldende plan ble vedtatt i 2007, så langt det lot seg gjøre med utlegging av nye boligarealer/ arealer for konvertering til bolig i hht innspill fra regionale parter. Planen rommer arealer for ny boligbygging fram til 2030 gitt en byggetakt på boliger/år. Ut fra et miljø og kommuneøkonomiperspektiv åpnes det kun for boliger i gangavstand til skolen. Dal styrkes noe som lokalsenter. Mulig reetablering av dagligvarehandel Det er likevel enkelte utfordringer innen gjeldende plan. Følgende grep anbefales vurdert uavhengig av valgt alt. Grep Kommunen regulerer Dalshagan - og legger til rette for konvertering fra hytter til bolig i området. Boligbygging på Dal avlaster Drøbak. Det er store arealer for boligbygging i området som er mindre konfliktfulle enn arealer i nærområdet til Drøbak. Dal styrkes som lokalsenter og får flere funksjoner Områdeplan for Dal-Brevik med fokus på myke trafikanter. Områdeplan for Dal-Brevik-Fuglesang som viser adkomstveg til nytt boligområde i Fuglesangåsen, fokus på myke trafikanter og med mer detaljert utforming og krav til boligområder. utvikling av lokalsentra, møteplasser, innfartsparkering osv. Det etableres gangadkomst raskeste veg fra Flaggstangåsen til Dal skole uavhengig av kjørbar adkomst etableres. Eksisterende lysløype og andre skiløyper i området sikres/ lesses om. Suksesskriterier Hårete ideer For å utnytte boligpotensialet i gjeldende plan er det vesentlig at konverteringsområder (eksisterende hytteområder) reguleres Området er tilstrekkelig attraktivt til at investorer og boligkjøpere vil investere. Føre veg på tvers over jordet på Dal, for å muliggjøre bygging i vestvendt del av Fuglesangåsen. Felles fjernvarmeanlegg Lokalisere ny marina for private småbåthavner i nærområdet til Dal/Brevik.

19 Alternativ 0 Alternativ I Alternativ II Desentralisert avløpsløsning videreføres også for nye utbyggingsområder. Behov for ny fellesløsning for avløp og drikkevann må utredes nærmere. Stort arealpotensiale. Nye arealer for utbygging. Luftig og lyst, bomiljøkvaliteter. Omdisponering av skogsområde som i dag kun er spredt bebygd. Viktig turområde. Stort potensial for funn av kulturminner. Gjeldende kommuneplan videreføres Konsekvenser Kostnader ved kommunal regulering Står sterkt i strid med RPR-for areal og transportplanlegging og er ikke et satsingsområde mtp knutepunktutvikling av Oslofjordregionen. Bilbasert. Økt boligbygging kan imidlertid utløse ruteendring/ økt frekvens på kollektivtransport. Kostnader til etablering av ny tilførselsvei til boligområder i Fuglesangåsen. Store investeringer for VVS. Behov for utvidelse av Dal skole. Det må avsettes tilstrekkelig areal og finansiering må avklares. Behov for ny barnehage og etablering av andre kommunale tjenester i området Arealinnspill som vil bli utredet som del av utviklingsalternativet 2d - HORGEN VASSUM - BONN 2e - DAL-BREVIK 2d 5 Bøhler 2 da bolig i tråd med dagens plan 2e -7 Kjøyakollen V 71 da bolig Konsekvensvurderes 2e - 6 Brevik 100 da bolig Konsekvensvurderes 2e 3 og 5 (nordre deler) Brevik/Fuglesang N Konsekvensutredes nordre del Rådmannen forslår ytterligere områder for k.vurd 2e 1, 2, 3, 5, 6, 7og 8 Dal/Fuglesang/Brevik da bolig Konsekvensvurderes 2e- 4 og 9x- forslag til ny småbåtbrygger Konsekvensvurderes Rådmannen foreslå ytterligere områder for konsekvensvurdering. Se kart i vedlegg 2

20 2f SKOGOMRÅDENE MOT NESODDEN 2g ØYENE (Aspon vurderes særskilt) x Omtale utelatt i tabell i notatet i mars 2011, men framgår av kartet

21 Sak 84/11 Nærmere presentasjon/ drøfting av de to alternativene på Dal Innspill fra regionale parter er tydelige på at utvikling på Dal er i strid med RPR for areal og transportplanlegging. All utvikling ut over det som ligger i gjeldende plan frarådes. Det er varslet innsigelse mot boligbygging på dyrka mark og i område som berører viktige natur- og strandsonehensyn. Rådmannen mener imidlertid det bør være rom for utvikling av Dal som et godt sted å bo i Frogn kommune, og uten at innbyggerne medfører vesentlig høyere utgifter for kommunen enn øvrige innbyggere. Skolen på Dal er eksempelvis i dag en fådelt skole og utgiftene per elev er gjennomsnittlig høyere for elever på Dal enn andre skoler. Det vil også si at skolen kan fylles opp til 1-parallell uten at det gir vesentlige nye utgifter for kommunen. Utviklingsalternativ 1 er lagt opp til å fylle opp dagens skole. Samtidig som det legges inn nye områder for boligbygging i arealdelen bør det vedtas en gjennomsnittlig byggetakt for Dal på boliger i året for planperioden. Nye boliger innen Dal skolekrets bør imidlertid lokaliseres i gangavstand til skolen, for å redusere bilbruk. Noe større befolkningsgrunnlag kan også bidra til å fremme hyppigere bussavganger og at bussrute mot Nesodden forlenges til Dal skole. Med kreves normalt et betydelig kundegrunnlag for å oppnå slik økning i kollektivtilbudet. Utviklingsalternativ 2 legger opp til en større utvikling av Dal. Skolefaglige vurderinger viser at større skoler er bedre skoler, med større elevantall og fagmiljø. Dersom en skal satse på en større utvikling av Dal område jfr utviklingsalternativ 2 bør det settes et eget mål for hvor mange boliger som kan etableres årlig med tanke på å fylle opp til eksempelvis 2-parallell (to klasser per årstrinn) eller tilsvarende. Det må da også vurderes hvilke lokalsenterfunksjoner som i tillegg bør legges til Dal i et slikt alternativ, og kostnadene knyttet til dette. Det må også settes av arealer til barnehager og evt. andre kommunale tjenester. Se for øvrig tabell med grovmasket oppsummering av konsekvenser. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at formannskapet slutter seg til foreslåtte prioriteringer og plan for videre arbeid med rullering av kommuneplan for Frogn - arealdel Rådmannen i Frogn, Harald K. Hermansen Vedlegg: 1. Kart over alternative utviklingsretninger for Drøbak tettsted a. Kart Drøbak alt 0 gjeldende kommuneplan b. Kart Drøbak alt 1 Satsing på Drøbak sentrum skisse for endringer i arealdelen c. Kart Drøbak alt 2 gjeldende Drøbak sentrum + utvikling sør og østover skisse for endringer i arealdelen d. Kart Drøbak alt 3 gjeldende Drøbak sentrum + utvikling nordover skisse for endringer i arealdelen

22 Sak 84/11 2. Kart over alternative utviklingsretninger for Dal tettsted a. Kart Dal alt 0 gjeldende kommuneplan b. Kart Dal alt 1 gjeldende kommuneplan c. Kart Dal alt 2 gjeldende kommuneplan 3. Notat med oversikt over innspill til planarbeidet (enkelte korreksjoner gitt i opplisting av innspill i saken her) Følgende dokumenter ligger på saken: Vedtatt planprogram Innspill til planarbeidet Tidligere notater sendt utvalgene - Kommuneplan for Frogn Næringsutvikling. Notat datert Kommuneplan for Frogn Skisse til kommuneplanens samfunnsdel til drøfting. Notat datert Kommuneplan for Frogn Utbyggingsmønster og stedsutvikling. Notat datert Øvrige dokumenter knyttet til kommuneplanrulleringen