Norges miljø- og biovitenskapelige universitet Fakultet for Samfunnsvitenskap Institutt for Landskapsplanlegging

Transkript

1 Norges miljø- og biovitenskapelige universitet Fakultet for Samfunnsvitenskap Institutt for Landskapsplanlegging Masteroppgave stp Årsaker til tregt salg i boligprosjekter, og hvordan det håndteres. Reasons for slow sales in residential projects, and how it is handled. Pia Kilen Hermansen

2 Forord% Denneoppgavenerselvstendigutarbeidetsomenavslutningpåmasterstudieti EiendomsutviklingvedNorgesMiljø;ogBiovitenskapeligeUniversitet.Deteren oppgavesomutgjør30studiepoeng. Oppgavenbleutarbeidetetterinteressefraskolensomenoppfølgningtilen tidligereoppgaveavingrisæbødaleom Byggeprosjektertrukketframarkedet, menvalgtpågrunnlagavundertegnedesinteresserforfagfeltetogboligutvikling. Detharværtenlæreriktidogenutfordrendeprosessiforbindelsemeddenne oppgaven.fraåikkekunnespesieltmyeomeiendomsutviklingdajegstartet,har jegnåiløpetavtoåropparbeidetmegkunnskaptilåproduseredenne masteroppgaven. TakktilveilederenminDag;EinarSommervoll Jegvilogsåtakkefamilieogvennersomharholdtutogmotivertmegidenne tiden.dereeruvurderlige 1

3 Sammendrag% Dennemasteroppgaventarutgangspunktiproblemstillingen: Hva$er$årsaker$til$ tregt$salg$i$boligprosjekter,$og$hvordan$håndteres$dette?.$hovedvektenerlagtpå detåfinneuthvilkeårsakersomfinnes,ogomdisseergjeldendeforalle prosjekter.videreerdetsettpåhvilketypertiltaksomkangjøres,bådeenkleog merkompliserte. Foråløseproblemstillingenerdetutarbeidet4hypotesersomblirdrøftet,forsåå finneutominformasjonenioppgavenerkonsistentellerikkekonsistentmed hypotesene.drøftelseneerbyggetoppavteorigrunnlaget,dagenssituasjoni boligmarkedetoggjennominformasjonsomerinnhentetgjennomenelektronisk undersøkelse.denelektroniskeundersøkelsenblesendtuttileiendomsutviklere ogprosjektmeglerepåøstlandet.dessverrehaddeikkeallemulighettilåsvare, mentotalthardetkommetinnnyttiginformasjonfratilsammen13personer.det var9eiendomsutviklereog4prosjektmegleresomsvarte. Detteoretiskegrunnlageterhentetfraforskjelligebøkertilknyttetstudiet,samt annenrelevantfaglitteratur.detharværtfokuspådeforskjelligeaspektenerundt detåkjøpenybolig,oghvasompåvirkerkjøperen.engjennomgangav eiendomsutviklingitidligfasebleogsåpresentertforatleserenskullefåen forståelseavhvasomblegjortienfasepregetavplanleggingogprosjektering. Resultatetbleenkonklusjonomatdenkompleksitetensomerimarkedetgjørat deterproblematiskåslåfastatdeterenbestemtgrunntiltregtsalgved boligprosjekter.detunderstrekesavdespurtevedflerespørsmålathvertprosjekt erulikt,ogatdetmågjøreskontinuerligevurderingerpåhvasomfungererpå hvertenkelt.omdetskalsettesigangtiltak,ogeventuelthvilke,erogsåen vurderingsommåtasdersomdetdukkeroppetbehov. 2

4 Abstract% ThisMasterThesisisbasedontheresearchquestion:"Whatarethereasonsof slowsalesinresidentialprojects,andhowisithandled?".themainemphasisison findingoutwhatcausesthatexist,andiftheseareapplicabletoallprojects. Furthermore,itissetonthetypesofmeasuresthatcanbedone,bothsimpleand complicated. Tosolvetheproblemitisprepared4hypothesesthatarediscussed,andthento determinewhethertheinformationinthestatementisconsistentornotconsistent withthehypotheses.thediscussionsaremadeupoftheoreticalbasis,thecurrent situationinthehousingmarketandtheinformationgatheredthroughanonline survey.theonlinesurveywassentouttopropertydevelopersandprojectbrokers ineasternnorway.unfortunatelynotalldidhavethetimetoanswer,butoverallit hascomeintousefulinformationfromatotalof13people.therewere9property developersand4projectbrokerswhoresponded. Thetheoreticalbasisistakenfromdifferentbooksassociatedwiththestudy,and otherrelevantliterature.ithasbeenafocusonthedifferentaspectsofbuyinga newhome,andwhatinfluencesabuyer.areviewofthepropertydevelopmentin theearlyphasewasalsopresentedforthereadertogetanunderstandingofwhat wasdoneinaphasecharacterizedbyplanningandengineering. Theresultwasaconclusionthatshowsthatthecomplexitiesofthemarketmakes itdifficulttoestablishaspecificreasonforslowsalesinhousingprojects.itis emphasizedbytherespondentsonseveralquestionsthateveryprojectis different,andthattheremustbeongoingreviewsonwhatworksforeach individual.whetheritshouldbeimplementedandifsowhat,isalsoa considerationthatmustbetakenifitshowsupaneed. 3

5 Innholdsfortegnelse% FORORD 1 SAMMENDRAG 2 ABSTRACT 3 INNLEDNING 6 TEMAOGBAKGRUNN 6 PROBLEMSTILLING 8 DEFINISJON 8 AVGRENSNINGER 9 METODE 9 HVAERMETODE? 9 VALGAVMETODEKVALITATIVMETODE INTERVJU 10 VALGAVINTERVJUOBJEKTER 10 DATAGRUNNLAG 11 TEORIGRUNNLAG 13 TEORI 14 HVAEREIENDOMSUTVIKLING? 14 PROSJEKTTEORI 16 REGULERINGSPROSESSEN 17 FORTETTING EIENDOMSUTVIKLINGIENEKSISTERENDEBY 21 PLANLEGGINGFORMARKEDET 23 ULIKEEIERMODELLERIBOLIGPROSJEKTER 24 MARKEDSTEORI 27 USIKKERHETOGRISIKOIEIENDOMSUTVIKLING 29 SALGSMETODERINORGEVEDNYBYGG 31 BOLIGMARKEDETOGUTVIKLING 33 PRISUTVIKLING 33 UTVIKLINGIBEFOLKNINGOGBOLIGMASSE 35 KUNDESEGMENTER 37 UNDERSØKELSEN 39 HVAGJØRESITIDLIGFASEFORÅUNNGÅTREGTSALG? 40 HVAVEKTLEGGESAVKJØPERNE? 42 OFFENTLIGEFØRINGER 46 HVOROFTEOPPLEVESTREGTSALG? 49 NÅRVURDERESDETÅGJØRETILTAK? 50 HVILKETILTAKGJØRES? 52 DRØFTELSERUNDTHYPOTESER 55 BAKGRUNNFORDRØFTELSE 55 HYPOTESE1:TILGJENGELIGHETERAVGJØRENDEFORBOLIGUTVIKLING. 56 HYPOTESE2:PRISOGBELIGGENHETERDETENESTESOMAVGJØRKJØPAVBOLIG. 61 HYPOTESE3:OFFENTLIGEFØRINGERPÅVIRKERBOLIGUTVIKLINGNEGATIVT. 64 HYPOTESE4:DETFINNESFELLESÅRSAKERTILTREGTSALG. 69 4

6 AVSLUTNING 71 KONKLUSJON 71 KRITIKKTILOPPGAVEN 72 VIDEREARBEIDRUNDTTEMA 73 BIBLIOGRAFI 74 FIGURLISTE 77 VEDLEGG1 UNDERSØKELSEMEDSVAR,SORTERTPERSPØRSMÅL 78 % 5

7 Innledning%% Tema%og%bakgrunn% Oppgavenstemableforeslåttpåbakgrunnaventidligeremasteroppgaveved sammeskole(nmbu)oginstitutt(ilp)avingrisæbødaleomboligprosjekter$ trukket$fra$markedet.$detbleytretønskegjennomvårlæringsportalfronteratdet bletatttakiprosjektermedtregtsalgforåsehvordandettehåndteres(bærug, 2014). Foråskapeenbyogtiltrekkesegmenneskererdetnødvendigåskape arbeidsplasser.dettesestydeligtilbakeitid,fradahovedstedervarpopulære blantkongerogkeisere.itilknytningtildettebledeetablertsomstore handelssentre.handelenførtetilatbefolkningenhaddemulighetentilåetablere segibyene.iseneretidsomveddenindustriellerevolusjonskjeddedetstore forandringer,ogdetbleutvikletnyebyer.menneskererselvfølgeligenviktigdel avdissebyene.(strøm;olsen&økland,2014) DetmerkesenstadigøkendebefolkningiNorge,ogdissemenneskenetrengeret stedåbo.detbyggesboliger,ognågjerneendatettereennfør.nåbornesten80% avbefolkningenitettbygdestrøk,ogsåkjentsomtettsteder(statistisksentralbyrå, 2015).Detatmønsteretpåhvorfolkborendresgjørogsåatdeternødvendigå endremåtenvibyggerpå.foråkunneetterkommefolksønskeromåflytteinntil byenemådetfokuserespåplassutnyttelse. IenserieNEnyheter.nogjordesomvarkalt 10ommiljø blelederei eiendomsrelatertevirksomheterspurt10spørsmålommiljø.derbledetspesielt spurtomdetskalbyggeshøytogtett.samtligesvargauttrykkforatdettevaret viktigvirkemiddelforåutvikleenbyogmøtedeutfordringenesomkommeri forbindelsemedatstadigflereønskeråboibyer.sometmiljøtiltakerdette positivtforåkunneutnytteplassrundtkollektivtransportogisentrum,hvilketda forhåpentligvisvilføretilredusertbrukavegentransport.itilleggtilåmøte befolkningsøkningogatdetermiljøvennlig,erflereavdespurteopptattav hvordanbyggeneblirtrukketnedtilbakkenivå.deeropptattavutformingogat 6

8 høyhuskanværeetpositivtinnslag,ogatdetdermedkanværemedåtilførebyen nødvendigekvaliteter. DetharværtensterkutviklingiboligmarkedetiNorgedesenereårene.Vedå sammenliknetallfra1995med2014kanmantydeligseatantallboligomsetninger iåretharøktmedover85%.itilleggtildettehardengjennomsnittligeprisenper omsetningøktmedsvimlende340%,fraca tilover3,1millioner,påden sammetiden.(statistisksentralbyrå,2014) Boligmarkedetersomandremarkederstyrtavtilbudogetterspørsel.Utifraden befolkningsøkningennorgeståroverforerdethelttydeligatetterspørselener høyereiforholdtiltilbudetenntidligere.dettegjørietenkeltøkonomisk perspektivatpriseneviløke.itilleggtildetteerboligmarkedetsammensattaven heldelønskerogpreferanserfrakjøperne,ogdetersjeldenatdetsomblirtilbudt harheltlikekvaliteter.allemenneskerharsinepreferanseriforholdtilhvorde ønskeråbo,ogsamtidighardeenprisåholdeseginnenfor.herharutviklere, selgereogkommunenesomutfordringknyttettilåskapenoesomgjøratdisse potensiellekjøpernefinnernoedeliker,innenforsineønskederammer. Oppgavenskaltaforsegutviklingavboligprosjekter,davedutviklingav leiligheter.deteretviktigtema,fordetblirstadigvanligere.ikkealleprosjekterer vellykket,ogderforerdetinteressantåsepåomdetforeliggerfellesårsakertil dette.veddeprosjektenehvordetopplevestregtsalgerdetogsåinformativtå hørefrautviklerneogmeglerneomhvadegjørforåsnudette.deteret sammensatttema,somundertegnedeharinteresseforåfinneutmeromdet. 7

9 Problemstilling% Hva$er$årsaker$til$tregt$salg$i$boligprosjekter,$og$hvordan$håndteres$dette?$ $ Hypotese1:Tilgjengeligheteravgjørendeforboligutvikling. Hypotese2:Prisogbeliggenheterdetenestesomavgjørkjøpavbolig. Hypotese3:Offentligeføringerpåvirkerboligutviklingnegativt. Hypotese4:Detfinnesfellesårsakertiltregtsalg. Dissehypotesenevilutfordresgjennomdrøftingavteori,undersøkelseogartikler, ogtilsluttvilproblemstillingenbesvarespåenryddigogpresismåteioppgavens konklusjon. $ Definisjon%% Tregtsalgkandefineressomsåmangt,ogiflereforskjelligefaseriprosjektet.Man viliforskjelligeprosjekterhauliketidsperspektivogopptilflerebyggetrinn.noen gangervilmanetterførstesalgsmøteseatsalgetgårfortregt,mensandreganger ermannærmereferdigstillelseførmanfinnerutatnoemågjøres.detåutvikleet boligprosjekterenkontinuerligprosess,ogbådeutviklerogprosjektmeglergjør fortløpendevurderingerpåhvasombørgjøres.deterderforennoevid problemstilling,mennødvendigforåkunnedekkespørsmåleneomårsakerog håndtering. Vedutviklingavboligererdetvanligåsetteoppbudsjetterogmålforantall objektersomskalværesolgttilgittetidsfrister.ennaturligdefinisjonavtregtsalg vilvære når$salget$ikke$følger$de$oppsatte$budsjetter.dermedvildetkunnemåles ideforskjelligefasene,ogdetteerendefinisjonsomvilstemmegodtoverensmed eiendomsutviklingsomenprosjektbasertorganisasjon. $ 8

10 Avgrensninger% Boligprosjekterfinnesimangestørrelserogfasonger,altfraetbolighustilet utviklingsprosjektforenheltnybydel.foråkunneskapeetfellesgrunnlagidenne oppgavenerdetvalgtåinnhenteinformasjonknyttettilprosjektermedover20 leiligheter.vedågjøredetslikvildetværelettereåsammenliknedatasom innhentes,samtåfinneuthvilkeintervjuobjektersomskalspørres. ViderevardetengeografiskavgrensningtilbyeneLier,Drammen,Sande, Holmestrand,HortenogTønsberg.Detteblegjortfordideallehaddekortveitil Oslo,someråansesomet centralbusinessdistrict påøstlandet.enannenfaktor eratalle,medunntakavhorten,erstasjonsbyerhvorjernbanenskapergod tilgjengelighet.hortenblevalgtmedfordideterenbysomdeterplanlagtåtildele enjernbanestasjon,ogdenliggerstrategiskplassertmellomdeandrebyene. Dessverreerdettegrunnlagetlittfortyntforenslikoppgave,ogdetmåtashøyde foratallemanspørikkeharmulighettilådelta.deterderforvalgtågåbredereut åkontakteflereutviklereogprosjektmeglerepåøstlandet.deterbevisstvalgtå holdesegutenforbykjernenioslo,dadetteeråansesometspesieltmarkedi forholdtilandremindrebyerpåøstlandet.despurteerhentetfraprosjekter funnetpåeiendomsverdi.nomedover20enheter. Metode% Hva%er%metode?% Metodeerherhvordanmanfinnerfremtildeninformasjonensomernødvendig forenoppgave.grunnentilvalgavmetodeeråfinnedentypensomgirossbest muligrelevantinformasjonomtemaet.denvalgtemetodenskalbidratilåsamle innnødvendigdatasomgjøratoppgavenblirtroverdigogkorrekt.(dalland,2012) Detskillesmellomkvalitativogkvantitativmetode.Kvantitativmetodegirmye data,somermålbareogkansammenliknes.dettegjørestypiskgjennomet spørreskjemamedforeksempelavkrysningtiletstortutvalg,ogmanantar automatiskatsvarenerepresenterergjennomsnittet.dekvalitativegirossderimot 9

11 informasjonensomikkelarsegtallfeste,ogmangårheridybdenforåfinnedet somersæregent.vedkvalitativmetodeerdetvanligågjennomføreintervjueller observasjoner.enannenvesentligforskjelleratmanvedkvantitativmetode ønskerågiforklaringer,mensmanvedkvalitativmetodevilgienbredere forståelseavtemaet.(dalland,2012) Valg%av%metode%Kvalitativ%metode% %Intervju% Utifrahvaoppgavenskaltaforsegerdetvurderttilåværemesthensiktsmessigå brukekvalitativmetode.deterønskeligåskapeenforståelserundttemaettregt$ salg$i$boligprosjekter,$ogdetvilderforværenødvendigågåidybden.detteskal gjøresvedåintervjueutbyggereogmegleresomjobberdirektemed boligprosjekter.måletmeddennemetodeformeneråskapeethelhetsinntrykk,og kunnefremstilledataenepåenslikmåteatleserensitterigjenmedgodforståelse. Deterønskeligåskapeforståelseforhvasomerårsakertilatboligprosjekterhar tregtsalg,oghvordandettehåndteresdersomdetoppstår. Itilleggtilundersøkelsenblantmeglereogutviklereerdetbrukttidpååsepå sentralebyerpåøstlandet.detteforåkunneseomdetervesentligeforskjellerpå relativtlikebyer,dainærhettiloslo.ønsketresultateråseomdeterstørre årsakertiltregtsalgennhvasomavdekkesrundtsmåkonkreteprosjekter. Valg%av%intervjuobjekter% Intervjuobjekteneervalgtutifraeiendomsverdi.noogsøkpåinternett. Utbyggerneogmeglernesomervalgthartilknytningtilprosjektersomer gjennomførtdesenereårenepåøstlandet.utifradetteerdetønskeligåfinnede somharopplevdtregtsalg,menogsåvellykkedeprosjektervilkunnegigoddata tiloppgaven.detvilværeinteressantåsehvadekontaktedeintervjuobjektene gjørforskjellig,oghvademeneromtemaet.utfordringenliggeridetå sammenliknedeforskjelligeintervjuobjekteneogderessvar,såhervilmeninger blivurdertogsammenliknetmedeksisterendeteori.vedslikeintervjuererdet ønskeligåfåframmeningerfradespurte,foråseomdetfinnesenighetellerom deterulikeoppfattelseravhvasomerrettoggalt. 10

12 IoppstartsfasenbledetbestemtåvelgeutbyggereiområdetmellomLierog Horten,ogdetbledavalgt6voksendestasjonsbyer.Devarvarierteistørrelse,og medvarierendeprosjekter.somnevntiavgrensningenebledetnaturligåhaen nedregrensepå20enheteriprosjektene,ogdaleilighetsprosjekter.detblesendt ute;posttil15utbyggereogmeglere,somigjenvarrelaterttilomtrent25 prosjekter.enukeetterate;postenevarutsendtvardetkunkommetinn6svar. DerforbledetbesluttetåendresøksområdettilØstlandetutenomOslo.Detble størrevariasjoniområdene,menhøyereantallansesåværeviktigereennden smalegeografiskeavgrensningen.vedåhenteintervjuobjekterfraetvidere geografiskområdekunnedetsendesut20mailertil.detvarikkeaktueltåendre avgrensningenpåetminstekravpå20enheter.allesomerkontakteterhentetfra noenårsiden,ognoenharnyligsattigangsalget.detliggermangeflereprosjekter påeiendomsverdiennhvasomervalgt.grunnentilatikkeflereermeder mangelenpåinformasjonomprosjektene,ogdasærligavavsluttedeprosjekterer flerenærmestforduftetfrainternett. Datagrunnlag% Resultateteratdeterinnhentetinformasjonfra13hjelpsommeutviklereog prosjektmeglere.detbleinformerttildespurteatnavnellerbedriftsnavnikkevil blioppgitt,dadeterkunnskapogerfaringersomeråansesomsentraltidenne oppgaven.ettersomdebefantsegoveretstortgeografiskområdebledettatten beslutningpåatinformasjonenskulleinnhentesoverinternett.detteblegjortved åsendeutetspørreskjema,menmedmerdyptgåendespørsmålennved kvantitativeundersøkelser.detvar7spørsmål,medbådeavkrysningog kommentarfelt.svarenevarierte,mendetvartydeligatmangesyntestemaetvar interessantogvillegigodeogutfyllendesvar. 11

13 Destiltespørsmålenevar: ; Hvilketiltakgjørderesomutvikler/meglerientidligfaseforåunngåtregt salgiboligprosjekter? ; Rangerdissefaktoreneetterhvorviktigdumenerdeeriboligprosjekter. (Detertilrettelagtforåleggeinnkommentarer) o Pris o Beliggenhet o Planløsning o Uteplass o Egenparkeringsplass o Størrelsepåprosjektet o Støy o Muligheterfortilvalg ; Nåranserderedetsomnaturligåsetteigangtiltakiforbindelsemedtregt salg?(ogsåtilrettelagtforåleggeinnkommentarer) o Etterførstesalgsmøte o Vedbyggestart o Vedovertakelse o Annettidspunkt ; Hvisdereikkeerfornøydmedsalgetietprosjekt,hvilketiltakgjøres? ; Haroffentligeplanerlagtsåstrengeføringeratdereharværtnødttilå endreetprosjekt,ogdermedoppnåddetantattdårligeresalgennmed ønskeligprosjekt? ; Vedhvorstordelavboligprosjekteroppstårsituasjonersomkrevertiltaki størreellermindregradgrunnettregtsalg? ; Harduandrekommentarerellererfaringerknyttettiltemaet,såskrivdet gjerneher(åpentsvarfelt) Detvarenkeltesomhoppetovernoenspørsmåldeantakeligvisikkeføltedehadde grunnlagtilåkunnegiinformasjonom.samtidiggavmangeavdespurte utfyllendesvarogsynspunkterangåendetemaene.undersøkelsenerogsålagtsom vedleggioppgaven. 12

14 Deteritilleggbenyttetinformasjonsomergittaveiendomsutviklereopp igjennomtiden.datypiskeksemplerpåprosjektersomerkommetfremgjennom samtaler. Teorigrunnlag% Foråhaetgrunnlagioppgavenerdetvalgtåbruketeorifrakurseneviharvært igjennompå masterieiendomsutvikling vednorgesmiljø;ogbiovitenskapelige Universitet.Deterogsånødvendigåsuppleremedandrerelevantefagbøkersom omhandlereiendomsutviklingogbyutvikling.samtidigerdetogsåen nødvendighetåhamedetgrunnlagfradagenssituasjoniboligmarkedet,ogi byggenæringen. Grunnlagetforoppgavenereiendomsutvikling,ogenforklaringpådettesamt prosesseneiprosjektererderforheltessensieltåhamedienteoridel.særligvil detblilagtvektpåtidligfaseiprosjektene,dadeteridenforbindelsedetgjerne blirtattstoreavgjørelser.deterogsånødvendigåtamedreguleringsprosessen,da denneistorgradpåvirkerhvasomkanbygges.kommuneneharstor påvirkningskraft,ogerderforetnaturligelementieiendomsutvikling. Vedeiendomsutviklingforeliggerdetstorrisiko,ogdetfinnesiallefaserav prosjektet.risikoenavhengeristorgradavdeavgjørelsersommåtas,menogså avuforutsettehendelserunderveis.særligvildetblilagtvektpåhvordan markedetfungerer,oghvilkeutfordringersomliggerimarkedet.vedsalgavnye boligererdetenannenfremgangsmåteennvedsalgavbrukteboliger.foråforstå endeltingrundthvorformarkedetønskeråkjøpenyeboligererdetnødvendigå presenteredennesalgsmåten. 13

15 Teori% Hva%er%eiendomsutvikling?% komplekst$sett$oppgaver.detteerenforklaringhentetfrasenterforeiendomsfags lilleforklarendebokkalt Ordoguttrykkinneneiendomsutvikling (Røsnes, 2014).Vedutviklingaveiendomvildetdukkeoppmangeutfordringerog problemstillingerideforskjelligefaseneavetprosjekt.denmodellenkristoffersen ogrøsnesharkaltsekvensmodellengiretoversiktligbildeavhvilkefaseret eiendomsutviklingsprosjektgårigjennom,ogforklarerderforgodthva eiendomsutviklinginnebærer.(kristoffersen&røsnes,2014) Modellenerdeltoppi8deler,somherkallessekvenser.Dentidligefasenerdet somansesåværemestrelevantforoppgaven,ogdermeddetsomblirforklarther. Detstartermed utviklingsidéen,$tomtesøk$og$forhandlinger$om$kjøp$av$ utviklingseiendom,herskaldetvurderesomidéenharnoepotensialimarkedet. Detskalogsåidennesekvensenletesettertomteroginnledeskontaktog samarbeidsprosessermedeksisterendegrunneiere.plasseringenaventomtvilha storinnvirkningpåhvasomkanbyggesoghvilkekvalitetermankanoppnåfor potensiellekjøpere.(kristoffersen&røsnes,2014) Nårenpassendetomterfunnetstarterarbeidetmedåsepåhvilkemulighetersom finnespådenbestemteeiendommen.detteerandresekvensogkalles mulighetsstudier,$myndighetskontakt$og$risiko$i$planlegging.deterknyttetstor risikotildennesekvensen,dadenvilværeveldigavgjørendeiframtiden.hervil detværeviktigåtesterealistiskeløsningergrundig.manmåogsåidennefasense påhvilkeføringersomliggerforeiendommen,dasærligplanmessigstatussomer avgjørendeforhvasomerlovåbygges.detkanforeksempelværekunlovåbygge eneboligeriområdet,ogdettekanværeuøkonomiskforeneventuellutbygger hvistomtekostnadenerveldighøy.(kristoffersen&røsnes,2014) Dentredjesekvensenkalles overdragelse$av$utviklingseiendom,$selskapsformer$og$ finansielle$rammevilkår.reelloverdragelseavtomtenskjerpågrunnlagav 14

16 gjeldendereguleringforeiendommen.detervanligatformelloverdragelseaven tomtskjeretteratreguleringforprosjektetergodkjent.veddetsistealternativet kandetværenødvendigforutbyggerågjennomførefleremulighetsstudier. Grunnentilatdetkrevesfleremulighetsstudiereratplanmyndighetenekanstille kravtilforslagetnårdetbehandles.sommanskjønnerkanmulighetsstudienegå overfleresekvenserimodellen.deterogsånødvendigidennesekvensenå vurderehvordanprosjektetskalorganiseres,detteervalgsompåvirkerprosjektet ogsåiandresekvenserenndenne.(kristoffersen&røsnes,2014) Sekvens4erdensisteidetKristoffersenogRøsneskallerfortidligfaseav eiendomsutvikling.sekvensenerkalt Reguleringsstatus$for$ prosjektgjennomføring,$ogdreiersegomeksisterendereguleringsstatusog nødvendigeendringerifremtiden.reguleringsstatusengirføringerpåutnyttelse aveiendommen,ogstillerkravtilutformingoggjennomføringavprosjekter.før utbyggerkansendeinnenbyggesøknaderdetheltnødvendigåfåfulloversikt overdereguleringsbestemmelsenesomer.hvisdereguleringsbestemmelsene someksistererikkesamsvarermeddetmanønskerågjennomføre,kanmansøke omåfåenfornyetreguleringsplantilpassetdetaktuelleprosjektet.deteringen garantiforatsøknadomnyeplanerblirgodkjent.ofteinngåsikkeenendelig avtalemedeksisterendeeieraveiendommenførdetaljplanenergodkjent.noen gangererdetogsåønsketavenellerbeggeparteneatbyggesøknadenergodkjent. Nåreiendommeneroverførtregnesakkvisisjonenavtomtensomavsluttet. (Kristoffersen&Røsnes,2014) Deresterendesekvenseneisekvensmodellener prosjektering,$avtaleinngåelser$og$ markedsføring.$ bygging.$ sluttføring$med$innstifting$av$nyprodusert$eiendom $og overgang$til$forvaltning $(Kristoffersen&Røsnes,2014).Særligsekvens5vilvære pregetavmangevalgogutfordringer.herskalutbyggervirkeligsørgeforå utformenoesomsluttbrukerenvillike,ogvideremarkedsføredetpåenmåteså sluttbrukerenskjønnerathanlikerdet. 15

17 Prosjektteori% DefinisjonenavetprosjektlydersomfølgeribokenProsjektavKolltveitm.fl. En$ del$av$en$innovasjonsprosess,$samt$oftest$knyttet$til$en$økonomisk$transaksjon.et prosjektharetønsketavslutningstidspunkt,imotsetningtilenbedriftelleret produktmanønskeratskallevelengstmulig.jolengeretprodukterattraktivt, destomersuksessvilmansiatdethar.dersometprosjektgåroverlengretidkan detbetyatdeterenfiasko,ogdetkanfortblimindrelønnsomt.(kolltveit,lereim, &Reve,2009) Envanligmåteådeleoppprosjekterpåerifaser.Førstkommeroppstartsfasen, herskalorganisasjonenplanleggesogstartes.detertidligidennefasenfå personer,mendetskalansettesflereidennefasen.samtidigerdether prosjektorganisasjonenformes,ogdetdannesnormer,nøkkelposisjonerogmål somskalfølgeprosjektet.herforegårprosjekteringoganskaffelsesprosesser.det kanogsåoppståkonflikteridennefasen,særligettersomdeinvolvertevilprøveå finnesinplassogutfordreledere,fremgangsmåterogmål.somledervildenne fasenopplevessomutfordrendepågrunnavdette,mensamtidigerdeflestesvært positivemedhøyeforventningertilprosjektet.(kolltveit,lereim,&reve,2009) Nåretableringenerovergårprosjektetoverienmerstabilfase,somvanligvis kallesgjennomføringsfasen.idennefasenerorganisasjonenstørre.hererdet mindrekreativitet,ogtingskalforegåietterdeplanerogrutinersomerplanlagti dentidligerefasen.arbeidetskjerihovedsakidennefasen,ogbådedeansatteog ledernekanføleetenormtpressforånådemålsomersatt.pådettetidspunktet erdetikkeuvanligatdeterforeksempelbonusordningeriforbindelsemed måloppnåelse.detkanforeksempelværeatlønnenerlittlavereennnormalt,men atdeterliggerengodbonustilgjengelighvismanklareråholdeseginnenfor fremdriftsplanen.detteførertilatfolkjobberhardt,ogoppnårenstørregradav måloppnåelse.(kolltveit,lereim,&reve,2009) Tilsluttfinnesdetsomkallesavslutningsfasen.Hererprosjektetnestenferdig,og prosjektetskalnedbemannesogavsluttes.imotsetningtildenpositiveholdningen 16

18 ioppstartsfasen,vilstemningenidennefasenværemerpregetavusikkerhetfor viderearbeid,atfolkerleiavprosjektetoggledersegtilåkommeigangmeddet somkommervidere.avslutningenvilværeulikvedforskjelligeprosjekter,oger avhengigavhvilkensituasjonprosjekteteri.(kolltveit,lereim,&reve,2009) Medbakgrunnidetteerdetnaturligåsiatprosjektledelseersituasjonsbestemt,og detoppstårnyeutfordringerovertid.prosjektlederenskalstyreprosjektet,ogdet betyråtatakiallesider.organiseringavarbeidet,ogåsettemål,planleggeog følgeopperensværtviktigdel,ogutendettevilikkeprosjektetkunne gjennomføres.heltnødvendigerdetogsåatdetskapesogivaretasen organisasjonskultursomeritrådmeddetsomerønskelig.lederenmåogsåse vurderedissetingeneforåsikreatprosjektorganisasjonennårsinemål,ogda spesieltinnenfordegittetidsrammer.detfinnesmangeutfordringeridetåvære prosjektleder,ogbokenprosjektlisteropp8faktorersomermedåskapedisse utfordringene.mangeavdisseervanskeligåkontrollerepåforhånd,ogmanvil kunneseatdeforandresfraprosjekttilprosjekt.degittepunkteneer: ; Uklaremål ; Forhøytambisjonsnivå ; Uklaransvarsdeling ; Prosjektetslivssyklus ; Nyemedarbeidere ; Forlitenmedvirkningiplanleggingen ; Dårligoppfølgning ; Prosjektetsusikkerhetsgrad(Kolltveit,Lereim,&Reve,2009) Reguleringsprosessen% Nårenutbyggerserpåeneiendomvildetværenødvendigåfinnefremtilhvasom ereiendommensplanmessigestatus.dettekangjøresvedåkontaktedenaktuelle kommunen.hvisdetblirbruktmegleriprosessen,harmeglerenplikttilåfinne fremtilgjeldendeplaner.somtidligerenevntbørutbyggergjøresegkjentmed hvilketyperprosjektersomkangjennomføresihenholdtilgjeldendeplaner. 17

19 Påtenkteplanendringerkanogsåpåvirkeprosjektet,ogerviktigåværeoppdatert på.(raabjaaland&nielsen,2010) Determangeplantyperåtahensyntiletterplan;ogbygningsloven(27.Juni2008 nr71).idennesammenhengerdetgjernepåkommunenivåmanmåse. Kommuneplanensarealdelkanofteværeudetaljert,menviserplanlagtbrukavde arealersomerinnadikommunen.deterkommunensomutarbeider kommuneplanensarealdel,ogprivateaktørerkanikkekommemedprivate forslag,mendekankommemedinnspill.dersomdeteravsattområdertil utbygging,kandetpåleggesrekkefølgebestemmelser.dissebestemmelsenesier noeomhvasommåpåplassiforbindelsemedetutbyggingsprosjekt,ogihvilken rekkefølge.typisketingsomkanfalleinnunderrekkefølgebestemmelserer infrastruktur,tekniskeanlegg,ogbarnehagerogskoler.dersom rekkefølgebestemmelsererenrealitetkandetværehensiktsmessigforutbyggerå forhandlefremenutbyggingsavtale.(raabjaaland&nielsen,2010) DefinisjonenpåenslikavtalefinnesiPlan;ogbygningsloven,oglydersomfølger: Med$utbyggingsavtale$menes$en$avtale$mellom$kommunen$og$grunneier$eller$ utbygger$om$utbygging$av$et$område,$som$har$sitt$grunnlag$i$kommunens$ planmyndighet$etter$denne$lov,$og$som$gjelder$gjennomføring$av$kommunal$ arealplan.deterlovbestemthvilkeforpliktelsersomkanblipålagtenutbygger vedslikeavtaler.grunnentildetteeratikkeutbyggerneskalmåtteovertafor mangeavkommunensforpliktelser.derimotskalforpliktelsenesombliravtalt værepassendeiforholdtildenutviklingensomerønsketgjennomført.ien utbyggingsavtalekandetoftedreiesegominfrastruktursomfølgerav opparbeidelsespliktenipblellerboligpolitisketiltakogbygningersutforming.de boligpolitisketiltakeneergjerneforåtilpassetildeulikebrukergruppenei samfunnetvårt.foratdetskalkunneinngåsenutbyggingsavtalemådetværeet kommunaltvedtaksomsiernårutbyggingsavtaleerenforutsetningforaten utbyggingskalkunneskje.somvedandreavtalererdetviktigatdeterklartog tydeligangittansvarsforholdetmellompartene,somhererutbyggerog kommunen.(raabjaaland&nielsen,2010) 18

20 Enreguleringsplanforeneiendomsiernoedetaljertomhvasomer,ellerkan gjøresvedenutvikling.detskillesmellomområdereguleringsomerforetstørre område,daforeksempelenbydel,ogdetaljreguleringsomermerspesifikkogfor etmindreområde.detskalforeliggeenreguleringsplanførdetgistillatelsetil størrebygge;oganleggsarbeid.ennyreguleringsplangårforaneneldre,menen nyplanfårvirkningfradettidspunktdentrerikraft,ogpåvirkerikketidligere igangsatteprosjekter.dersomdetikkeeksistererenreguleringsplanforen eiendomerdetviktigatutbyggerundersøkeromprosjektetkandefineressomet benyttesuliktpåforskjelligestederilandet.ienreguleringsplanerdetbestemte arealbrukskategorier,ogtilhørendeunderkategorier.reguleringsplaner utarbeidesavkommunen,meninteressenterharogsåmulighettilåutarbeideslike planer.kommunenvedtarplanen,menhvisdeterfremmetinnsigelsermåogså Miljøverndepartementetgodkjenneden.(RaaBjaaland&Nielsen,2010) Hvisenbyggetillatelseergitt,erdetikkenødvendigforutbyggeråtahensyntil endringersomerbestemtetterbyggetiltaketerpåbegyntellerferdig.hvis prosjektetikkeersattiganghardetværtdiskuterthvorvidtendringerpåvirker dengittebyggetillatelsen.svaretkomgjennomenhøyesterettsdom,somsaat byggetillatelsenikkefallerbort.derimoterdetviktigåhuskepåatdeteren igangsettelsesfristpå3årsommåoverholdes,ogstansipåbegyntprosjektkan ikkegåutover2år.kommuneplanerogreguleringsplanergjelderfremtildeblir avløstavnyereplaner.(raabjaaland&nielsen,2010) Eksisterendeplanerstemmerikkealltidoverensmedhvautbyggerønsker.Et vanligeksempelerutnyttelsesgrad.kanskjeerplanensutnyttelsesgradlavereenn hvautbyggerønsker.daharutbyggertrealternativer,søkedispensasjonfra planen,foreslåenmindreendringavplanenellerforeslåennyreguleringsplan. Foratdetskalkunnegisdispensasjonmådetforeliggesærlige$grunner,altsået oftebruktbegrepsomeråpentfortolkning.begrepetmåseesisammenhengmed hensyniplanleggingen,ogstriderdetveldigimoterdetikkesærligegrunnerfor dispensasjon.sivilombudsmannenhargittforklaringomatsærlige$grunner foreliggerderdeterspesifiserte,klaregrunnersomeravensliktyngdeatdeer 19

21 innenfordetplan;ogbygningslovenønskeråivareta.(raabjaaland&nielsen, 2010) Søknadomdispensasjonskalfremmestilkommunen,ogkansendessammenmed søknadombygging.forskjellenpådisposisjonogdetåforetamindrevesentlig endringeratvedenendringforblirreguleringsplanenendret.typiskemindre vesentligeendringererendringavreguleringsformål,økningavetasjetall,mindre forskyvningeravveierogjusteringavbyggegrenseellertomtegrense.hvisdeter umuligågjennomføreutbyggingvedhjelpavmindrevesentligeendringervildet værenødvendigåfremmeforslagtilnyplan.kommunenharplikttilåbehandle forslag,menmåikkevedtade.detåfremmeforslagtilreguleringsplanererofteen tidkrevendeprosess.(raabjaaland&nielsen,2010) AsplanViakASblei2013engasjertavKommunal;og moderniseringsdepartementettilåsepåprosessenknyttettilplan;og bygningsrettknyttettilflereprosjekterioslo,stavangerogbergen.detvarfokus pååseomprosessenfungerte,ogvurderetidsbrukenknyttettildette.resultatet varenrapportsomendteoppmedforslagtilåreduseredennetidsbrukeni offentligeplanprosesser.blantannetnevnesdetatformangeinnsigelsersom kunneværtdroppetgjøratkommunenebrukerforlangtidpådette. Klagemulighetenertrukketfremsometproblem,ogdeterønskeligfra kommunenessideåredusereklageadgangen,samtfjerneklageadgangpå reguleringsplaner.videreønskerkommuneneåstillekravtilutbyggers kompetanseiplan;ogbygningssaker.deoppleveratutbyggerharfordårlig kompetansepåområdet,oghvisdettehaddeværtbedretvillemankunneredusert tidenbetydelig.plan;ogbygningsretteretkomplisertarbeidsområde,deter derforviktigatbådeutbyggereogpolitikernehargodoversiktovertemaet.(lind &Kiil,2014) Utfordringenepresentertoverforkansamlesiendiskusjonomutbyggingeren plan;ellerprosjektstyrtprosess.detoptimaleerombådeinnholdetiplanerog byggeprosjekteneblirivaretatt,somforeksempeldersometområdeerregulert klarttilbyggeprosjektogenutbyggerønskeråutviklepåtomten.dakandetogså 20

22 skapehøyereverdiforutbyggerhvisplaneneeksempelvisharlagttilrettefor infrastrukturellerandreløsningersomkommerprosjektettilgode.imotsatt tilfellekanenutbyggerståoverforenplansomerutdatert,ogdesersegnødttilå byggenoeannetennhvadeterlagttilretteforiplanleggingen.transporteret temasomharforandretsegovertid,fraågjøredetmestmuligeffektivttilåbruke detsometmiljøvirkemiddelogreduseretransportbruken.nykunnskapgjørdet ønskeligeresultatettilenkontinuerligutvikling.detstilleskravogforventninger tilprosessenmedåutvikleenplan.pådenenesidenkreverbyutviklingatdettas hensyntilhvamarkedetønsker,oghvordandetfungerer.videreskalen planprosesstahensyntilmålsetningerpådetrenivåeneinorskplanlegging.det eravdissegrunneneforskjelligemeningeromhvordanmankansørgefor helhetsløsninger,vedåskapeenfunksjonellogforutsigbarplanprosess. Reguleringsplanleggingharnåoftenærmeretilknytningtilbyggesakenntil kommuneplanen.(falleth&saglie,2012) Fortetting% %eiendomsutvikling%i%en%eksisterende%by% Overtidharkommunenegåttfraåværeutbyggertilåistørregradkunsette grenserfordeprivatemarkedsaktørene.ettersomutviklingenfortsattgåriretning avatfolkflyttertilbyenemådettilretteleggesfordet.foråimøtekommedette økendebehoveterdetblittvanligåfortsetteåbyggeinnenforbygrensene,hvilket førertildetberitnordahl(2012)kallerbyforedling.dethandleromåforbedreog tilpassedetnyetildetalleredeeksisterendebyrommet.fokusetliggerpååbevare detsomfungerer,ogsamtidigsepådemulighetenedetliggertilretteforåutnytte. Itilleggtildengrunnleggendekompleksitetenidetåutvikleeiendomskal utviklereogsåtahensyntildeomkringliggendekvalitetene,somforeksempel gamlebygninger,parkeroginfrastruktur.(nordahl,planleggingogmarked; Arealplanleggingsomarenafordialogogforhandling,2012) Fortettingbrukessomstrategiiplanleggingbådeforåutnyttedentilgjengelige plassenogforåreduseretransportbehovetsomfølgeavøktkollektivbruk.de fysiskekvalitetene,somnærhettilnødvendigetilbudutenatmantrengerbil, skaperenlevendeby.bedrebykvalitetskapesvedatdetopparbeidesgodebyrom 21

23 hvordetermernaturligåfylleoppmedmenneskeristedenforbiler.nasjonalter fortettingvurderttilåværehensiktsmessig,menslokalterdetopplevdsom truende.pålokaltnivåreageresdetpåathageroggrønnelungerblirredusert,og degodenesomengangvarpersonligeseneremådelesmedflere.forat befolkningenskalkunnefortsetteåøkemåfolkværevilligetilåomstillesegtilå leveientetterebymedandrekvaliteterenntidligere.(børrud,planleggingaven alleredebyggetby,2012) Deternaturligåsepåfortettingsomenendring,ogdeterfolksværtofteskeptiske til.rosabethmosskanterskrevenartikkelforharvardbusinessreviewhvorhun forklartehvorforfolkerskeptisketilendringer.ihovedsakvardetredselforå mistekontrolloglogisknokattingvillebliannerledesennfør.hununderstreker atvimenneskerervanedyr.enannengrunneratdetfaktiskkanværereelle trusler.dissegrunnekandirekterelaterestilfortettingibyer,ogdasærligfordei nærområdetsomdaeråkarakteriseresom pålokaltnivå.(mosskanter,2012) Vedfortettingerdetviktigatutvikleretilpasserprosjektenesinetilallerede eksisterendebebyggelse,menuansetterdethøysannsynlighetforåmøte motstand.børrudbeskriverdettesometsosialtfenomenkalt nimbyisme,også kjentsomnotinmybackyard.fortettingenblirsettpåsometbruddpå eksisterendetradisjoner,ogdestonærmereendringeneskjerjomertruende virkerde.(børrud,planleggingavenalleredebyggetby,2012) Fortettningsprosesserertidkrevende,sammensatteoguoversiktlige.Determange utbyggereogområdersomgjøratprosessenbliroppdeltogkomplisert. Planleggingiforbindelsemedfortettingkreveratmanleggerbestemtarealbruktil godeplasseringer.somfølgeavdettevildetværemuligåoppnåbærekraftig aktivitet.ettersommarkedeterdetsomgjøretområdeinteressantforenutvikler, vilbyggingviseatdetitilleggtiletfortetningspotensialeretmarkedspotensial.et markedspotensialbetyratdetermuligåmedverdiskapning,ogatdeteren lønnsominvestering.byplanerkanbtestemmehvoroghvordandetskalbygges, mendeteropptilenutbyggeråbeslutteatnoeskalgjennomføres.iområdersom harbådefortetningspotensialogmarkedspotensialerdetviktigåsikregod 22

24 infrastruktur,ogåivaretaallmennhetensinteresser.hvisdetietområdeerhøy interesseforfortettingoglavmarkedsinteressekandetværenødvendigåsettei gangtiltakforåøkemarkedetsinteresse.(børrud,planleggingavenallerede byggetby,2012) Vedfortettingieneksisterendebydebatteresdetalltidhvasomskaltasvarepå, oghvasomkanofresforåskapenoenytt.særligverneverdigebygningerog kulturminnerpåvirkertettheten,ogkangiutviklernehodebry.ved fortettingsprosjektererdetnaturligatdeprivateutbyggerneønskeråpåvirke beslutningeneomhva,hvordanoghvormyesomskalbygges.dissebeslutningene tasiforbindelsemedenreguleringssak,ogdetvilherværenødvendigåtenkte helhetlig.foråkunneoppnådegodebyrommenekanikkeplanmyndighetenog utbyggerkuntenkepådetaktuelleprosjektet,menmåogsåtenkepådet omkringliggendeområdetforåskapegodebyutviklingsprosjekter.(børrud, Planleggingavenalleredebyggetby,2012) Planlegging%for%markedet%% Selvomdeterkommunenesomharansvarforplanleggingavenbyerdeabsolutt avhengigeavdeprivateutbyggerneforåfåplanenerealisert.dettegjørat prosjektenesrammerblirklareetterdiskusjonerogforhandlingermellom kommuneogutbygger.norgeharhøygradavåpenhetrundtslikeprosesseri forholdtilenkelteandreland.dissedebattenerundtplanleggingskjerbådepå overordnetnivåogpådetaljnivå.(nordahl,2012) Byutviklingerikkeenenkelogkortfattetprosess.Detkrevermangerundermed idéer,testing,vurderingogforkastingavulikeforslagforåkommefremtilnoe kommune,utbyggerogøvrigeinteressentererfornøydmed.etvanligvirkemiddel foråfågodeinnspilltildisseprosesseneeråutlysekonkurranser.typiskserman arkitektkonkurranser,prosjektkonkurranserellerdesignkonkurranser,somalleer foråigangsetteprosesserogmottainnspill.(nordahl,2012) 23

25 Ethinderforåigangsetteutbygging,tiltrossforatgodkjennelseergitt,er kostnadeneknyttettilfellesområder.dettekanværeveier,gangstier,parker,vann ogavløp.kostnadenekanværesåhøyeatutbyggerikkeønskeråbærealtselv, ettersomdetkanføretildårligøkonomiiprosjektet.oftevedstoreprosjektersom kreverkostnaderidethøyesjikteterdetfleregrunneiere,ogdetvildaoppstå diskusjonerangåendehvemsomskalbærehvilkekostnader.denvanligstemåten kommuneneløserdettepåervedatdetblirgjortennøyevurderingavhvilke kostnadersomvilpåløpe,ogderetterdelesdetteliktmellomgrunneierne.de estimertekostnadeneregnessomregelutiframulighetsstudieroggjennomførte konkurranser.(nordahl,2012) Ulike%eiermodeller%i%boligprosjekter% DetvanligsteiNorgeeråorganiseredeferdigeboligeneientenborettslageller eierseksjonssameier.deneneutelukkerikkeenannen,ogmankangodt organisereendelavetprosjektsomborettslag,mensenannendeler eierseksjonssameie.detkanstilleskravtildeforskjelligeeiermodellenesomgjør atutbyggerikkekanvelgefritt.utbyggerkanvelgedirekteellerindirekteeide boliger.direkteeidbetyratkjøpereierboligen,mensindirekteeidbetyratkjøper fårdisponereboligenvedåeieenandelelleraksje.(raabjaaland&nielsen,2010) Boligersomeiesgjennomaksjerellerandelkallesofteforandelsboliger.Dette finnerviidetsomkallesborettslag.hererhensiktenåskaffeboligtil andelshaverne,medeneksklusivbruksrettavdenenkeltebolig.etborettslageret egetrettssubjekt,ogreguleresavborettslagsloven(6.juni2003nr.39).stiftelseav borettslagkangjøresavutvikler,somdaereieravalleandeleriborettslaget.det skalværelikemangeandelersomdeterboliger.vedstiftelseskaldetfremlegges enfinansieringsplan,denskalinneholdefelleslån,innskuddogandelskapital. Stiftelsenskalværegjortsåandeleneerklarevedovertakelsesdato,oggjøresofte omtrent4månederførferdigstillelse.etborettslagskalregistreresi foretaksregisteret,ogdetteskjeruavhengigavomdeterigangsattellerinngått kjøpsavtaler.andeleneskalregistreresigrunnboken.(raabjaaland&nielsen, 2010) 24

26 Andelseiernesrettighetererforklartiborettslagslovenkapittel5.Deterkun fysiskepersonersomkaneieandeliborettslag,ogmankankuneieénandel.det finnesvissejuridiskepersonersomkaneieandeler,detteerdastatogkommune,i tilleggkandetvedtektsfestesmulighetforatjuridiskepersonerkaneieandeler. Utleieavboligeniborettslagerlovfestet,detvilsiatdeteranledningtilåleieut boligeniinntil3årdersomhanellernoennærståendeharboddienheteniminst etavdesistetoårene.detteskalogsågodkjennesavborettslagetsstyre,menkan kunnektesvedensakliggrunn.detkanogsåetterlovenværemuligåoverlate brukentilandre,dersomdetliggerspesielleforholdtilgrunn.borettslagerofte tilknyttetetboligbyggelag,ogislikeerdetsomregelvedtektsfestetforkjøpsrett formedlemmeneiborettslagetogboligbyggelaget.forkjøpsrettgjelderikkenår andelenoverførestilektefelleellerandrenærstående,jfbrl. 4;12.(RaaBjaaland &Nielsen,2010) Eierseksjonssameierfølgereierseksjonsloven(23.Mai1997nr.31),oggir kjøpereneneneretttildenkjøptebolig.slikesameiererikkeselvstendige rettssubjekter.eierseksjonerblirtilvedtinglysningavseksjonsbegjæring. Utbyggerkangjennomføreseksjoneringenogeiealleseksjonertildeovertasav kjøperne.vedseksjonsbegjæringskaldetogsåfastsetteshvordangarasjer, fellesarealerogboderskalfordeles.vedtektererenselvfølgeisameier,ogkan følgemediseksjonering.bestårsameietavminimum9seksjonerskaldet registreresiforetaksregisteret.(raabjaaland&nielsen,2010) Vedslikesameiererdetvanligateierneharfullråderettoversinseksjon.I vedtektenekandetbestemmesatdetskalværebegrensningeriråderetten,men hvisdetteskalgjøreserdetoftestideopprinneligevedtektene.sermanbortfra detteerdetingenbegrensningeridetåleieutsinseksjon.deteringenhindring forjuridiskepersonertilåeieseksjoner.detfinnesderimotengrensesomgjelder bådefysiskeogjuridiskepersonersomsieratingenkanervervemerennto seksjoner.detfinnesunntakiloven,mendetansesikkeåhabetydningfordenne oppgaven.(raabjaaland&nielsen,2010) 25

27 Envesentligforskjellpådetotypeneeratetborettslagkaneksistereoverflere gårds;ogbruksnumre,menseierseksjonssameierkunkanhaetgårds;og bruksnummer.detkangisdispensasjonfrakommunentileierseksjonssameier, mendeterikkevanlig.iborettslagerdetingenbestemtekravtilstandardpåbolig. Derimoterdetieierseksjonssameierkravtilathverseksjonskalhaegetkjøkken, inngang,badogtoalettiboligen.itilleggerdetkravomatbadogtoalettskalvære adskiltiegetrom.(raabjaaland&nielsen,2010) Økonomiskerdetendelforskjelleridetoeiermodellene,daspesieltmedtankepå egenfinansieringen.pågrunnavatetborettslageretegetrettssubjektkandetta opplån,hvilketerdetdeflestekallerfellesgjeld.alleborettslagfinansieresav fellesgjeld,istørreellermindregrad.denresterendebetalingenskjerdirektefra andelseierne,gjennominnskuddellerprivatlån.denvanligefordelingener omtrent70%felleslånog30%innskudd,mendettevarierer.fellesgjelden betjenesgjennomandelseiernesfellesutgifter.(raabjaaland&nielsen,2010) Ettersomeierseksjonssameierikkeerselvstendigerettssubjekterkandisseikketa oppfelleslånisameietsnavnmedeiendommensomsikkerhet,foråfinansiere boligene.dettebetyrathverenkeltkjøperselvmåfinansierekjøpet,daofte gjennomprivatlån.hverenkeltseksjonerisliketilfellerpanteobjekt.sameierkan fåfelleslånhosenkeltebanker,mendettegjøressomoftestforåfinansiere rehabiliteringellerlignende.deviltypiskikkeoppnådesammegodevilkårene somdetborettslaggjør.felleskostnadenevilsomregelibeggeeierformenevære dekostnadersomgårtilforvaltningogdriftavdenbestemteeiendom.utbygger vilfordeledetteistartfasenforåtilretteleggeforengodovergangtildriftsfasen fordenyeeierne.(raabjaaland&nielsen,2010) Iborettslagslovenkommerdetfrematfelleskostnadeneskalfordelesisamsvar medverdienpåboligene,ellerslikdeterfremstiltifinansieringsplanen.som andelseierharmanenplikttilåbetalesindelavfellesutgiftene,ogiverstefallkan enhetenblitvangssolgt.foreierseksjonssameierskaldethvisikkenoeanneter avtaltfordelesfellesutgifterettersameiebrøk.vedmisligholdidenneeierformen blirdenenkelteholdtansvarlig,imotsetningtiliborettslaghvoretmisligholdfra 26

28 enandelshavervilgådirektepåborettslagetsomjuridiskperson.(raabjaaland& Nielsen,2010) Hvilkeneierformsomskalvelgeseropptilutbyggeråvurdereutifrapris, boligenesstandardogønsketfinansieringsform.detvelgesofteborettslagpå grunnavdengunstigefellesfinansieringen,ogdermednåuttiletbrederemarked. Eierseksjonererofteetførstevalghvisprosjektetertilegnetenmerkjøpesterk gruppe.(raabjaaland&nielsen,2010) Markedsteori% Monosentriskbyteorierensværtforenkletmodellsomgiretbildeav eiendomsmarkedet.modellenerforenkeltilågietfullstendigbildeavmarkedet, mendengiruansettengodforståelseavnoenenklemekanismer.modellenviser ogsåatdetåforenklevirkelighetenkangietriktigbilde,uavhengigavde kompleksefaktoreneviståroverfor.modellengirisinenklesteformkunto variabler.denviktigsteer centralbusinessdistrict somutgjørdetpunktetder allemåjobbeellertilhverdag.denandreerbolig,hvormenneskenemåreisefra. Høyeretidogkostnadbruktpåtransportførertilenlavereprispåboligenifølge modellen.dettebetyravpriseneblirlaverejolengerfrasentermankommer,som vistimodellenunder.(geltner,clayton,miller,&eichholtz,2014) Figur1,Enkelbyteoriinspirertav(Geltner,Clayton,Miller,&Eichholtz,2014) 27

29 Modellenpåvirkesihovedsakavtrefaktorer.Deterbefolkning, transportkostnaderoginntekt.denførsteendringensomskalpresentereserved enbefolkningsøkning,medbefolkningstetthetogtransportkostnaderkonstant.for atdetteskalværetilfellemåarealetøkeitaktmedbefolkningen.hvisdetteer tilfelletvilmanseenøkningipriserpåalleeiendommer,bådeisenterogutenfor. Dettesummeresiboken Commercial$Real$Estate$ $Analysis$and$Investment $som prinsipp1:når$alt$er$likt,$vil$større$byer$ha$høyere$priser.$hvisinntektvardet samme,villemanistorebyenmåtteboddimindreboligerellerbetalthøyere transportkostnaderennismåbyer.sådersomikkestorebyerutgjørenmulighet forhøyereinntekt,vilfolkhellerboimindrebyer.idenvirkeligeverdenserman entendenstilatdetermuligåoppnåhøyereinntektistorebyerfremforsmå.hvis befolkningenøker,mensarealetforblirdetsammevilmanseenøkningipriser. Detteersærligtilfellederdetergeografiskebegrensningersomforeksempelvann ellerfjell.prisøkningenkommernaturligvissomfølgeavatdettilgjengeligearealet blirmerattraktivt,ogvanskeligereåfåtaki.detandreprinsippetpresentertblir derfor: Hvis$en$by$vokser$ved$å$øke$område$heller$enn$tetthet,$vil$prisveksten$være$ relativt$større$nærmere$utkanten;$men$hvis$en$by$vokser$ved$å$øke$tettheten$i$stedet$ for$området,$vil$prisveksten$være$relativt$større$jo$nærmere$til$sentrum$av$byen. (Geltner,Clayton,Miller,&Eichholtz,2014) Denandrefaktorensompåvirkermodellenertransportkostnader.Reduserte transportkostnaderkanføretiltoforskjelligeutfall.detførsteeksempeleterhvis befolkningenbrukerdetdesparerpååkjøpemerusentraleeiendommer.davil prisenejevnesegut,altsåsynkeiområdernærsentrumogøkeimerusentrale områder.folkfåsomfølgeavdettestørreplassiusentraleområderenndeville gjortinærhetenavdetbestemtesenter.dettevilreduserebefolkningstettheteni sentervedåsprefolkoveretstørreområde.alternativtoernårdetforeliggerfor eksempelgeografiskerestriksjonersomgjøratarealetikkekanøkes.davil prisenesynkeforheleområdet,menmerreduksjonidemestsentraleområdene. Detmestsentraleområdeterifølgemodellenkuneksklusivtpågrunnav potensialettilåsparetransportkostnader,menhvisdissekostnadeneuansett reduseresvilogsåfordelenevedåbosentraltsynke.øktinntektvilpåmange områderhadesammevirkningenesomredusertetransportkostnader,ettersom 28

30 manantaratdeleravdenneinntektsøkningenvilblibruktpåeiendom.(geltner, Clayton,Miller,&Eichholtz,2014) Modellentaridennevntebokenutgangspunktileiepriser,mendeterrimeligå antaatprinsippeneerdirekteoverførbaretilsalgspriser.detvilværemange faktorersompåvirkerbyeridenvirkeligeverden,mensomenenkelmodellgir monosentriskbyteoriengodillustrasjonpåmekanismerimarkedet.fordeleni modellensenkelheteratdetgjørdenoverførbartilforskjelligebyeriulikeland. Detbeskrevnesenterkanværehvasomhelst,foreksempeluniversitetetnårman planleggerstudentboliger,elleroslobynårmanplanleggerihvilkenærliggende byerdetvilværehensiktsmessigåbyggeboligerrundt.(geltner,clayton,miller,& Eichholtz,2014) Vedågålittviderefinnermanogsåandrefaktorersompåvirkerhvorbefolkning ønskeråkjøpesinnyebolig.størrelse,utforming,alder,beliggenhetogdiverse andrekvaliteterserenpotensiellboligkjøperpå,ogdetteviliforskjelliggrad påvirkeetkjøp.markedeterikontinuerligutvikling,ogmedstorvariasjoni boligtyperogkundegruppererdetnaturligåsegmentereforåskapederette boligenefordeaktuelleinteressentene.(geltner,clayton,miller,&eichholtz, 2014) Usikkerhet%og%risiko%i%eiendomsutvikling% Usikkerheterforskjellenmellomabsoluttinformasjonogtilgjengeliginformasjon. Ettersomdeterumuligåfåfullstendiginformasjon,såvildetveddefleste avgjørelserværetilstedeengradavusikkerhet.uforutsettehendelserkanoppstå, ogdeterikkemuligåtahøydefordetpåforhånd.somenerfaren eiendomsutviklerkanmantaavgjørelsermedbakgrunnitidligereliknendevalg, medentrygghetomatdetharfungertfør.usikkerhetvedvalgsomkanfåenten godeellerdårligeresultater,girossmuligheterellerrisiko.hvisutfalletblirgodt snakkesdetommuligheter,menshvisdetbledårligsnakkermanomrisiko.jo størreusikkerhetener,destostørrevilmulighetenellerrisikoenvære.de usikkerhetersomorganisasjonenkanstyreinnadblirofteomtaltsom 29

31 prosjektintern,mendeterikkenødvendigvismuligåhafullkontrollselvomdet erinnenfororganisasjonen.typiskeusikkerheterinnadiprosjektetkanvære kostnader,byggeoppgaverellertidsstyring.(kristoffersen&røsnes,2014) Detfinnesusikkerhetknyttettildeflestevalgsomskaltasvedrørendeet eiendomsprosjekt.usikkerhetkommerimangeforskjelligeformer,ogknyttestil mangeforskjelligedeleravetprosjekt.etviktigusikkerhetsmomenteroffentlig regulering,ogdettegjøratentomtmed feil reguleringharenlavereprisennen tomthvorreguleringenstemmeroverensmedutbyggersønsker.utbyggervilha enreguleringbasertpålønnsomhet,mensplanmyndigheteneskalfølge myndighetenesprioriteringernårderegulerer.detliggerogsåendelusikkerhet knyttettilloverogregler,samtendringeridisse.noeneråpnefortolkningeller skalvurderesetterskjønn.samtidigerdetvedendringermuligheterforatplaner måskrinleggesellerendres.videreerdetogsåverdtåhuskeatreglergjelderfra dendagendetrerikraft,ogharsomoftestikketilbakevirkningpåtidligere avgjørelser.(kristoffersen&røsnes,2014) Enavdeviktigsteusikkerheteneermarkedet.Detåvitehvamarkedetønskertil enhvertiderikkeenenkelsak.deterforskjelligepreferanser,ogdisseendrerseg kontinuerlig.herdreierdetsegomplanløsninger,priser,boligtyper,utformingog andrekvalitetersomskaperetgodtinntrykkforenpotensiellkjøper.foråmøte markedetpåengodmåteerdetmangetingåtahensyntil,mendeterogså muligheterforåendrenoeavdetteunderveis.foreksempelplanløsningerog leiligheterendres,ellerpriserdyttesideneneellerandreretningen.hvordan markedettarimotprosjektetvilavgjøreomdetbliretvellykketsalg. Ibunnoggrunnsåhandlerdetomåselgedeleilighetenesomerietprosjekt,og hvisutviklerenskapernoesomerfordyrt,harfordårligbeliggenhetellerrettog slettikkefallerismakvildetværevanskelig.etprosjektskalogsåhaenutvendig utforming,denneskalbådetilfredsstillekjøpereogomverdenen.herkommer spesieltnaboerognærmiljøetinnogvilgjernehaetordmedilaget.særligerdet nåfokuspåbyggehøyder,bådeforåikketautsiktellerforåskapeskygge. Utseendeerenting,mendetkanogsåoppståkonflikteriforbindelsemed 30

32 miljøhensyn.uansett,omdømmettilprosjektetskaperenusikkerhetforutbygger, ogdetervanskeligåsipåforhåndhvordanreaksjonenevilvære.(kristoffersen& Røsnes,2014) Salgsmetoder%i%Norge%ved%nybygg% KjøpogsalgaveiendomiNorgereguleresavtolover,bustadsoppføringsloven(13. Juni1997nr.43)ogavhendingsloven(3.Juli1992nr.93).Bustadsoppføringslova gjelderavtalermellomennæringsdrivendeutbyggerogenkjøper,hvorsalget skjerførboligenerferdig.avhendingslovagjelderderimotuavhengigavom parteneerprofesjonelle,ogdenharsittvirkeområdebådepåboligerog næringseiendom.detfinnesflerefellestrekkidisselovene,foreksempelatde beggegjelderforbådeeierseksjonerogborettslag.fåavtalerskaperlikemange tvistersomvedfasteiendom,dettekunneværtbedrethvisdetblelagtnedmer arbeidigodtutarbeidedekontrakter,ogdasærligforbeholdsomtas.(raa Bjaaland&Nielsen,2010) Vedkjøpaveiendomfraenutbyggerskjeravtaleoftestvedatkjøpergodtaret kjøpstilbudfraselger,detteerdagjerneetsalgsprospektmedpriser.dette prospektetblirdaofteetvedleggtildenendeligekjøpekontrakten.(raabjaaland &Nielsen,2010) Hvisboligenerferdigstiltpåavtaletidspunktetgjelderavhendingslova.Vedny boligermangelvurderinglangtenklereennvedbruktbolig,dettekommeravat detikkeskalforeliggemanglervednyoppførtbolig.deteriavhendingslovaingen spesiellekravtilavtalensinnhold,menpartenekanogbørkreveenskriftligavtale. Vedenlitepresisavtalevildenblitolketmotdensomburdehauttryktsegklarere, hvilketofteerutbyggersomdenprofesjonellepart.ettersomutbyggerbørha fullstendiginformasjonomsalgsobjektet,vildetogsåværenaturligathansetter oppengodogdetaljertkontrakt.dersomøkonomierpåplassogdetermulig,vil detværefordelbådeforutbyggerogkjøperatsalgetskjernårboligener ferdigstilt.enavgrunneneerselvfølgeligatboligenkanbesiktiges,ogkjøpermå ikkekunforholdesegtilplanlagtetegninger.(raabjaaland&nielsen,2010) 31