ARBEIDSNOTAT vedr. UTVIKLING AV HAVNEOMRÅDET LEVANGER

Transkript

1 Levanger kommune Rådmannen ARBEIDSNOTAT vedr. UTVIKLING AV HAVNEOMRÅDET LEVANGER Siste gang revidert

2 INNHOLDSFORTEGNELSE: 0 Notatets hensikt Innledning Status eiendomsforhold og forvaltning Utredninger - kulturhus/kulturhotell Interessentanalysen PTL Planstatus Kommunedelplanen for Sundet - Havna Mulighetsstudiene Ytre havneområde - Lille Venezia Kosberg Arkitektkontor AS Indre Havneområde Arkitektfirmaet Narud-Stokke-Wiig Sammendrag - anbefaling Mål for utvikling av havneområdet Sammendrag - anbefaling Reguleringsplan Utarbeidelse av plan Konsekvensutredning (Pbl. Kap. VII-a) Reguleringsformål (Pbl. 25) Byggeområder Offentlige trafikkområder Spesialområde Friområder Bebyggelsesplan (Pbl. 28-2) Reguleringsbestemmelser (Pbl. 26) Sammendrag - anbefaling Utbyggingsavtale Pbl. Kap. XI-A Sammendrag - anbefaling Alternativ energibruk lavenergibygg Sammendrag - anbefaling Renovasjonsordning ny ordning? Sammendrag - anbefaling Ivaretakelse av eksisterende aktører på havna Sammendrag - anbefaling Havnevesenets framtidige rolle Sammendrag - anbefaling Salg av arealer disponering av salgsgevinst Ansvar for forvaltning og salg Salg prinsipp for prisfastsettelse Disponering av salgsgevinst Sammendrag - anbefaling Utbygging av infrastruktur, utfylling av områder etc Utfylling/oppfylling av området Infrastruktur Sammendrag - anbefaling Roller og ansvar i utviklingsarbeidet Aktørene Innbyggerne Kommunen politisk og administrativt Næringslivet Utbyggere/investorer Sammendrag - anbefaling Konklusjon - Anbefaling av 31

3 0 Notatets hensikt Hensikten til dette notatet er å ta opp en del problemstillinger som sannsynligvis vil oppstå i utviklingen av havneområde. Problemstillingene bygger delvis på samtaler i forbindelse med utvikling av andre tilsvarende transformasjon av områder i Norge og en del utredninger som allerede er foretatt. Hovedhensikten er å sikre en kvalitativt god utvikling av området både i nåtid og framtid. Aktuelle problemstillinger kan bl.a. være: Overordna målsettinger for området o Hvordan byen skal møte fjorden o Attraktivt område for byen innbyggere møteplasser, nærområde for innbyggerne, etc o Attraktivt bolig og næringsområde Regulering av området gi rammer for framtidig utvikling av området Krav til utbygging av infrastruktur og fellesanlegg utarbeidelse av utbyggingsavtale Ivareta eksisterende virksomheter på området Indre Trondheimsfjordens Havnevesen (ITH) rolle Avhending av området Indre og ytre havneområdet Roller og ansvar i utviklingen av den nye bydelen 1 Innledning Havneområdet er preget av tilfeldig utbygging over tid med utfyllinger og utvikling av bl.a. havnevirksomhet transportbaserte virksomheter etc. Havnevirksomheten har etter hvert blitt redusert og flyttet til mer attraktive og transportmessig sentrale havner som Verdal havn og den nye containerhavna på Fiborgtangen. Området er i dag preget av et svært varierende spekter av virksomheter. Det vises her også til etterfølgende intressentanalyse fra PTL. Generelt kan havneområdet karakteriseres slik: Havneområdet preges av industribygg fra forskjellige epoker. Arkitekturen i området er i høyeste grad variabel og naturlig nok bryter den med arkitekturen for øvrig i byen. Plassering av bygningene gir et rotete inntrykk med mye parkeringsareal. Bygningene har ingen spesiell verneverdi. 1.1 Status eiendomsforhold og forvaltning INDRE TRONDHEIMSFJORDEN HAVNEVESEN - ITH Kartet viser hvordan forvaltningsansvaret i hovedtrekk er. Kommunen eier det meste av arealet på havneområdet med noen unntak. Disse framgår av oversikten over parsellene. LEVANGER NÆRINGSSELSKAP AS LEVANGER KOMMUNE Som det framgår av kartet, forvaltes det aktuelle utviklingsområde av fire aktører: Private Indre Trondheimsfjorden Havnevesen Levanger Næringsselskap AS Levanger kommune 3 av 31

4 Oversikten nedenfor viser i detalj eiendomsforhold - selveier fester (fra PTL s utredning). Som det framgår av denne oversikten eier kommunen de fleste parseller innenfor det aktuelle utviklingsområde. Oversikt over parsellene 4 av 31

5 1.2 Utredninger - kulturhus/kulturhotell I forbindelse med utvikling av mulig kulturhus sammen med et hotell på havneområdet, fikk næringsselskapet utarbeidet to rapporter: Stein Storsul: Kuturhus i forbindelsen med Levanger Fjordhotell Foranalyse, datert 10. des PTL varne U. Hoff: Interessentanalyse vedrørende nytt kulturhus i Levanger, datert 13. nov PlatonGruppen dekte 50 % av kostnadene for utarbeidelse av rapporten utarbeidet av Stein Storsul. Bakgrunn for dette arbeidet var at kommunen gjennom kapital ved salg av arealer (PTL sin analyse) sammen med andre mulige tilskudd (blir bl.a. tatt opp i Storsul sin foranalyse), sørge for nødvendig kapital uten avkastningskrav slik at kulturhuset kunne drives i kombinasjon med et kongresshotell. Modellen er brukt flere andre steder i Norge bl.a. Bjørnsonhuset i kombinasjon med kongresshotellet Seilet hotell i Molde. Her skal kulturen benytte kulturhuset 25 % av tiden. Leien skal da være den samme som kulturen betalte for leie av kinoen i Molde. Kommunen var ikke involvert i driften av kulturhuset/kongressenteret. Kommunestyret fattet i forbindelse med behandlingen av budsjettet for 2008, k.sak 94/07, følgende vedtak: Som følge av en realitetsvurdering av Levanger Kommunes økonomiske situasjon og framtidige utfordringer kan Levanger Kommune verken bygge eller drifte et nytt kulturhus i perioden Det understrekes at utvikling av havneområdet fremdeles vil ha like stor prioritet. Etter dette vedtaket er selvsagt kommunens engasjement for realisering av kulturhotellet begrenset til å legge forholdene til rette for oppføring av det planlagte kulturhotellet gjennom det pågående arbeid med reguleringsplanen for området. I det etterfølgende kommenteres derfor ikke forstudiet utført av Stein Storsul da dette omhandler konkret mulig realisering av kulturhus. 5 av 31

6 1.3 Interessentanalysen PTL Den gjennomførte interessentanalysen utført av PTL har generell interesse for utviklingen av havneområdet uavhengig av kommunens rolle i realisering av kulturhus. Den gir en god analyse mht. interesse for utvikling av havneområdet blant aktørene på havna og andre investorer, anbefaling mht. kommunens rolle i utvikling av havneområdet samt salg av arealer. Interessentanalysen startet med et åpent annonsert møte hvor det ble redegjort for prosjektets hensikt og opplegg for gjennomføring. Her ble deltakerne oppfordret til å melde seg på til et intervju. De som etter dette møtet hadde et slikt ønske samt aktører på havna og andre aktuelle investorer, ble innbudt til et intervju. Intervjuene ble gjennomført i...: 42 personer ble intervjuet 5 av disse hadde ikke konkrete investeringer i området i dag, men var potensielle interessenter. Representer 27 parseller (eiendommer) i området. Innhentet informasjon om samtlige parseller. Interessentene til 5 parseller ble av ulike grunner ikke intervjuet. Det ble innhentet opplysninger/spørreskjema om: Eksisterende bebyggelse Framtidsplaner/-utsikter Synspunkter på byutvikling i havneområdet Evne og vilje til å delta i finansiering av prosjekt(er) Alle svar er behandlet konfidensielt Med bakgrunn i disse intervjuene og analyse av disse, kom PTL med følgende anbefaling: 1. Prosjektet hotell/kulturhus utvides og defineres til å være et helhetlig byutviklingsprosjekt. 2. Det etableres et kommunalt eid utbyggingsselskap for havneområdet (evt. eget selskap for ytre havn). 3. Man bør snarest få inn en langsiktig, kompetent investor som hovedsamarbeidspartner i prosjektet og i utbyggingsselskapet(ene). Generelt har PTL følgende kommentarer til situasjonen på havneområdet: Interessentanalysen har pekt på at det er et stort potensial i å videreutvikle havneområdet, og Levanger kommune bør så snart som mulig følge opp dette. Vi har merket oss at det på Ytre Havn er to offentlige aktører. Det er viktig at man klargjør roller og samordner alle gode krefter for å få til en best mulig utvikling på havneområdet. PTL utdyper sine anbefalinger på følgende måte: En byutvikling er et langsiktig prosjekt som vil pågå minst i 10 år. Dette krever langsiktig tankegang og overordnet planlegging. Levanger kommune som grunneier er den sentrale aktøren som starter og driver prosessen i den første fasen, men vi anbefaler at kommunen kompletterer sin kompetanse med å inngå sterke bånd til en utenforstående investor som i første omgang kan gå inn i utbyggingsselskapet, for eksempel som arbeidende styreformann. Vedkommende må muligvis være garantert å få komme med i første bølge av investorer som inviteres inn i et bearbeidet prosjekt. Den det gjelder må kunne vise til topp nasjonal kompetanse og kunnskap innenfor denne type eiendomsutvikling og stå for et meget bredt nettverk. God bestiller-kompetanse er viktig. Det er naturlig at vedkommende vil be om klare fullmakter og relativt vide rammer fra eieren (styret). Personen vil fungere som et naturlig og akseptert kontaktpunkt og være fyrtårnet som tiltrekker seg potensielle investorer og innflyttere til den nye bydelen. 6 av 31

7 1.4 Planstatus Kommunedelplanen for Sundet - Havna For området i dag gjelder både noen eldre reguleringsplaner og en kommunedelplan Kommunedelplanen for Sundet - Havna som ble vedtatt så sent som Utsnitt av kommunedelplanen er vist nedenfor. Den korte tiden fra dette vedtak fram til det arbeid som nå er satt i gang mht, utvikling av en ny plan, viser den raske omstilling en kommune står ovenfor i slike utviklingsprosjekter. Planen inneholdte også i 2003 en vesentlig transformasjon av havneområdet. 1.5 Mulighetsstudiene Som grunnlag for en diskusjon av hvilke muligheter en utvikling av havneområdet kan gi, ble to arkitektfirma utfordret til å lage en mulighetsstudie for ytre og indre havneområde. Mulighetsstudiene er finansiert som et spleiselag mellom: Ytre Havneområde: Havnevesenet, fylkeskommunen og kommunen Indre havneområde: Utbyggingsaktør, fylkeskommunen og kommunen Arkitektene ble stilt forholdsvis fritt i sine ideer mht. utvikling av sitt område. Mulighetsstudiene dannet derfor et godt grunnlag for diskusjon om hvordan kommunen (innbyggere, næringslivsaktører etc) kan utvikles. Mulighetsstudiene sammen med de innspill som har kommet, danner igjen et godt grunnlag for den reguleringsplan som er under utarbeidelse. 7 av 31

8 1.5.1 Ytre havneområde - Lille Venezia Kosberg Arkitektkontor AS Mulighetsstudien for ytre havneområde (område som i dag forvaltes av havnevesenet) ble utført av Siv. ark Kjell Kosberg. Dette med bakgrunn i de planer firmaet hadde tegnet ut for Platongruppen vedr. kulturhus/ hotell og leilighetskompleks på ytre havneområdet. Ideen Lille Venezia er vist nedenfor. Det store området ligger mellom sundet og elva og vil med en kombinasjon av "øyer, holmer og kanaler" kunne bli en spennende bydel med særpreg og stor attraksjonsverdi. Vannspeil i kombinasjon med kanaler og marinaer vil gi hele området en sterk følelse av kontakt med vannet. Oppdelingen av en større "øy" og en grønn "holme", med variert bebyggelse, skaper muligheter for etappevis utfylling / utbygging. Broer knytter de ulike "bydelene" sammen. Ytterste del av planen ligger på delvis dypt vann, men mulighetsstudien må betraktes som en mulighet for utvikling og ikke en utbyggingsplan. Reguleringsplanen vil gi rammene for utbygging Indre Havneområde Arkitektfirmaet Narud-Stokke-Wiig Mulighetsstudien for Indre Havneområde ble utført av arkitektkontoret Narud-Stokke-Wiig v/siv.ark. Ole Wiig. I mulighetsstudiet til siv.ark. Ole Wiig er det lagt vekt bl.a. følgende: Videreføring av kvartalsstrukturen Innregulering av større møteplasser Skald Ravns Plass og Tømmerlunden Helga den Fagres alle og strandpromenaden som grønne drag Attraktivt gangog sykkelvegnett med Skald Ravns Plass som knutepunkt 8 av 31

9 Havnepromenaden Havepromenaden vil være en grønn forbindelse langs Sundet, og der hvor den møter Helga den Fagres allé oppstår et viktig krysningspunkt. Her ligger det også godt til rette for å skape et godt, beskyttet og sørvendt byrom med sikt mot den eksisterende byen og Bytorvet. Helga den Fagres allé Helga den Fagres gate vil være hovedforbindelsen fra den eksisterende byen, gjennom området og over til Ytre havn. For å skape den ønskede klare forbindelse, og samtidig en attraktiv handlegate, forslås det at Helga den Fagres gate omdøpes til Helga den Fagres allé med parallelle trerekker på begge. 1.6 Sammendrag - anbefaling Som både utredningene og behovet for ny plan viser, er det skapt forventninger om endring på havneområdet og at kommunen må sette seg i en førerrolle i dette arbeidet gjennom etablering av et utviklingsselskap. Med den kompleksitet et slikt utviklingsprosjekt representer, blir det også anbefalt at kommunen knytter til seg kompetanse og kunnskap på meget høyt nivå. Det blir også pekt på behovet for å samle de to offentlige aktørene Levanger kommune og Indre Trondheimsfjorden Havnevesen (ITH). 2 Mål for utvikling av havneområdet Med bakgrunn i byens rike historie og i en del av eksisterende planverk (kommuneplan og kommunedelplan) er det satt en del mål og strategier for utvikling av havneområdet. Levanger by har oppstått i møtet mellom land, elv og fjord. Byens historie har flere berøringspunkt med Trondheimsfjorden og Sundet. Gjenerobring av byens front mot fjorden vil derfor stå sentralt i byutviklingen videre framover I eksisterende planverk framgår bl.a. følgende mål: Tydeliggjøre og videreutvikle Levanger sin posisjon som den grønne byen ved fjorden. Ta vare på og videreutvikle miljøet slik at opplevelse og trivsel blir dominerende i området. Gi næringslivet forutsigbare og stabile rammevilkår for utvikling, vekst og mangfold. Legge til rette for boligbygging med godt bo- og oppvekstmiljø i egnede områder. Sikre området god tilgjengelighet i forhold til byen og fra sjøsiden. 9 av 31

10 Arkitektonisk og estetisk tilpassing skal vektlegges. Det skal legges til rette for videreutvikling av båtliv og maritimt miljø i Sundet. Utviklingen av havneområdet vil i realiteten være utviklingen av et område fra start. Det er få bygninger som har noen større verdi. En del infrastruktur kan og vil en imidlertid måtte bygge videre på. Kommunen har derfor en unik mulighet til å bygge opp en ny bydel som bl.a. bør ivareta: Et område med bygningsmessig, arkitektonisk og estetisk høy kvalitet Energieffektivt område lavenergibygg, bruk av fornybar energi Et område for kommunens innbyggere Å kunne sikre slike kvaliteter over en lang utbyggingsperiode med skiftende økonomiske tider, endrede forutsetninger, nye trender i utbygging etc krever at kommunen både administrativt og politisk har en fast hand på rattet. 2.1 Sammendrag - anbefaling Kommunen har satt seg klare mål for utviklingen av havneområdet både mht. å ivareta områdets unike beliggenhet og kvaliteter samt at det legges til rette for et område med godt bo- og oppvekstmiljø, næringsmiljø og et attraktivt område for både besøkende og kommunens innbyggere. Kommunen har også en unik mulighet til å bygge ut en bydel med framtidsrettende teknologi mht. energi og miljø. EN ATTRAKTIV BYDEL MED KVALITET, MILJØ OG OPPLEVELSE. 3 Reguleringsplan 3.1 Utarbeidelse av plan Med utgangspunkt i de utarbeidede mulighetsstudier ble Kosberg Arkitektkontor AS v/kjell Kosberg og arkitektkontoret Narud-Stokke-Wiig v/ole Wiig bedt om å samarbeide om utarbeidelsen av en reguleringsplan for både Ytre og Indre Havn. Arkitektene ble enig om Ole Wiig skulle ta ansvaret for utarbeidelse av reguleringsplanen. Presentasjonen finnes på kommunes hjemmeside. Tomtegrenene både for festede tomten og selveietomter er svært vanskelig å tilpasse både målet om å videreføre kvartalene i byen og forhold til en effektiv utnyttelse og betjening av ny bebyggelse. I forhold til de frie tankene som ble framlagt gjennom mulighetsstudien, er dybdeforholdene utenfor eksisterende havneområde en begrensning. På dybdekartet er Lille Venezia lagt inn på dette. Forslaget berører dybder ned til 18 m. Ved utarbeidelse av en endelig plan må stabiliteten ved forslag til utfylling og bebyggelse, vurderes nærmere. Høy vannstand kan bli et generelt problem spesielt i forhold til utnyttelse av underetasje til parkering. 10 av 31

11 Det er derfor nødvendig å vurdere heving av området/deler av området. Utbyggingen vil derfor både kreve tilgang på gode og stabile og store mengder fyllmasser. Det er avholdt møter med aktørene for å motta innspill og et forslag til illustrasjonsplan ble presentert for aktørene på havna og andre interesserte på et møte 14. jan i rådhuset. Presentasjon av mulighetsstudiene, illustrasjonsplanen og innspill til illustrasjon- /reguleringsplanen framgår av kommunens hjemmeside og næringsselskapets hjemmeside. Forslag til illustrasjonsplan som legges til grunn for det videre planarbeidet følger nedenfor. Forslag til illustrasjonsplan vil sammen med bl.a. de innspill som er kommet inn etter næringsselskapets presentasjon, legge grunnlaget for uttegning av et forslag til reguleringsplan. Levanger Næringsselskap AS har tatt ansvaret for utarbeidelse av planen (tiltakshaver/forslagsstiller). I denne sammenheng blir næringsselskapet forslagsstiller på lik linje med et hvert annet privat utbyggingsselskap. Næringsselskap oversender sitt endelige planforslag til kommunen/innherred samkommune til behandling med påfølgende utlegging til offentlig ettersyn. 3.2 Konsekvensutredning (Pbl. Kap. VII-a) Plan- og bygningsloven kan i visse tilfeller kreve at det utarbeides en konsekvensanalyse ved utarbeidelse av større planer. I 33-1 Virkeområde og formål heter det: Bestemmelsene gjelder for planer etter plan- og bygningsloven som angitt i 16-2, og nærmere bestemte planer og tiltak etter annet lovverk som kan ha vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. Formålet med bestemmelsene er at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planen eller tiltaket, og når det tas stilling til om, og eventuelt på hvilke vilkår, planen eller tiltaket kan gjennomføres. Det vil bli igangsatt maringeologiske undersøkelse. Dette med bakgrunn i at planene omfatter utfylling ut over gjeldende kommunedelplan for området. Det er under vurdering nødvendigheten av en konsekvensutredning ut over de igangsatte maringeologiske/- arkeologiske undersøkelser. 11 av 31

12 3.3 Reguleringsformål (Pbl. 25) Byggeområder Boliger Området er meget attraktivt til boligformål med sin beliggenhet ved elva, sundet og fjorden. Ut fra erfaringer fra andre byer som har gjennomgått lignende transformasjoner mht. til gamle nærings- og havneområder, er erfaringene stor pågang mht. utbygging av slike arealer. Utfordringen mht. utvikling av slike områder vil bl.a. være: Antall etasjer i forhold til omkringliggende bebyggelse, landskap etc. 3, 4, inntrukket 4/5 etasje etc. Snitt er vist nedenfor. Krav til bruk av 1. etasje eventuelt flere etasjer til boligformål Skal høy utnyttelse brukes som et ledd i å få stilt billige næringsarealer til disposisjon i 1. etg. Tilfredsstillende oppholds-/utearealer Tilfredsstillende antall parkeringsplasser (private) Offentlig Eneste offentlige bygninger innenfor området er kommunens kloakkrenseanlegg og de bygninger politiet leier. Kloakkrenseanlegget bør vurderes regulert til Spesialområde. Bygningen som i dag huser politiet, kan vurderes regulert til flere formål striperegulering inkl. offentlig formål Næringsvirksomhet På området er det i dag etablert en rekke bedrifter. Det vil her være en utfordring både mht. å holde virksomheten i gang under en utbyggingsperiode, type virksomhet og sikkert nok framtidig husleienivå. Reguleringsplanen vil være rammeverket for etablering av virksomhet på havneområdet. Dette gjelder både type virksomhet (båtservice, elektrobedrifter, kulturbasert næringsvirksomhet (kulturhus), hotell, serveringsvirksomhet etc. og lokalisering av forskjellig type virksomhet. I reguleringssammenheng vil vi bl.a. stå ovenfor følgende utfordringer: Type næringsvirksomheter innenfor de enkelte områder Innregulering av næringsvirksomhet på de forskjellige områder hvilke områder, næringsvirksomhet kombinert med andre formål, hvilke etg. skal næringsvirksomhet tillates/kreves etc. Innregulering av tomt til kulturhus og hotell som et signalbygg høyde bygg Skal midlertidig bruk av arealer til næringsvirksomhet tillates etappevis utbygging på deler av området. Eventuell avskjerming av områder, krav til orden på utearealer Tilstrekkelig areal til parkeringsplasser (private) 12 av 31

13 3.3.2 Offentlige trafikkområder Veger Hovedvegsystemet inn i området er forsøkt lagt slik at eksisterende bebyggelse ikke berøres med unntak av en bygning i kommunal eie. I tillegg til Helga den Fagres gate som er tenkt benyttet som grøntdrag og hovedadkomst til havneområdet Helga den Fagres Allé, jfr. mulighetsstudiet, er Havnevegn og Gunnlaug Ormtunges gate benyttet som hovedadkomster inn i området. Disse følger stort sett også eksisterende eiendomsgrenser. For å videreføre eksisterende kvartalsstruktur i byen på havneområdet, vil en del veger gå gjennom områdene. Disse er også nødvendig for å betjene den nye planlagt bebyggelsen. Disse vil gå på tvers av eksisterende eiendomsgrenser. Med den uorden eksisterende eiendomsgrenser (selveier- og festetomter) representerer, er det ikke mulig å ivareta disse grensene. Som bilde ved siden av viser, er foreslått kvartalsstruktur lik eksisterende struktur i bykjernen. Følgende utfordringer må bl.a. ivaretas i planen: Hovedadkomster inn i området som skal betjene ytre og indre havneområdet inkl. eventuell pirhavn og utvidelse - Holmen. Tilstrekkelig areal/dimensjonering av hovedvegene fortau, parkering, beplantning etc. (Helga den Fagres Allé) Dannelse av kvartalsstrukturen og størrelsen på disse Veg ut mot sundet Gunnlaug Ormstunges gate Gang- og sykkelveger Viktig at området betjener de myke trafikkantene både internt i område, til og fra område og ikke minst attraktive traséer gjennom området bykjernen Campus Røstad. Foreslått system skulle kunne ivareta disse forholdene, jfr. kar ved siden av hvor gangvegtraséer, stier i og gjennom området er vist. 13 av 31

14 Gjennom gangog sykkelvegnettet må følgende ivaretas; Et gangog sykkelvegnett som betjener hele området Et nett som gir gode og direkte traséer gjennom området bykjernen - campus Røstad Ett attraktivt gangog sykkelnett og stier som gir gode opplevelser ved innbyggernes vandring/bruk av området Møteplasser Viktig prinsipp i arbeidet med reguleringsplanen er møteplassser/plassdannelser. I forslaget vil to plassdannelser bli foreslått tømmerlunden og Skald Ravns plass. Den siste vil bli knutepunktet i planen. Jfr. illustrasjonen for gangog sykkelvegnettet og stien i området. Med sin lokalisering i forhold til hotell og eventuelt et kulturhus, kan plassen også bli fylt med innhold aktiviteter for innbyggerne i Levanger. I tillegg bør området ved havnepiren utvikles som et destinasjonssted turgåere friområde. Viktige forhold som må ivaretas: Utvikle attraktive møteplasser både mht. beliggenhet, gulv og møblering Tilstøtende bygninger må vende seg mot plassene og være med å skape aktivitet på plassene Havneområde/kai - kanaler Havnedrift knyttet til tradisjonell næringsdrift på havneområdet er så og si opphørt. Havneaktiviteten vil sannsynligvis for framtida rette seg mot fritidsbåttrafikk og forhåpentligvis framtidig turisme. Gjestekaier vil stå sentralt i framtidig bruk av havneområdet. En har imidlertid ikke valgt å legge inn store utfyllbare arealer til småbåthavn og kanaler og forskøvet bebyggelsen på større dybder som vist på siv.ark. Kjell Kosberg sin mulighetsstudie. Kun mindre småbåthavner er vist. Det er vist mulighetene for en kanal ved utvidelse av området mot øst Holmen. Indre Trondheimsfjorden Havnevesen, ITH har forvaltningsansvaret for Ytre havneområde. De anser ikke at det er realistisk mht. utbygging av en havnepir slik illustrasjonen viser. Hvis det en gang skal bli aktuelt, må området ikke gjenbygges og nødvendig bakland og adkomst til området må være sikret. Dett er ivaretatt i foreliggende illustrasjonsskisse. Viktig å ivareta i den videre planlegging: Attraktive gjestekaier Framtidig mulighet for en pirkai Fine overganger mellom landarealer og sjø kaifronter, avtrapping mot sjø. Ivareta utfordringene mht. stor forskjell mellom flo og fjære Spesialområde Det eneste området som her må reguleres til spesialområde er kloakkrenseanlegget. Regner med at tilfredsstillende arealer er avsatt til formålet tomt sikret Friområder Illustrasjonsskissen har prøvd å ivareta parkområde med sti langs Levagerelva. I tillegg ser en for seg å sikre områdene mot sjøen med stier/gangvegtraséer langs kaifronter og under bebyggelse ut mot sjø. På ytterste del av område er et litt større friområde foreslått. 14 av 31

15 Reguleringsplanen må ivareta: Attraktive gangtraséer/stier langs Levangerelva og sjøen Etablering av et attraktivt friområde ytterst på området destinasjonsplass. 3.4 Bebyggelsesplan (Pbl. 28-2) I 1. avsnitt pbl heter det: Med bebyggelsesplan forstås i loven en plan vedtatt av det faste utvalget for plansaker selv, og som fastlegger arealbruk og utforming av bygninger, anlegg og tilhørende utearealer innenfor et nærmere avgrenset område hvor det etter arealdelen av kommuneplan eller reguleringsplan er stilt krav om slik plan som grunnlag for utbygging. Bruk av bebyggelsesplan er svært aktuelt for havneområdet/deler av havneområdet. Behovet er avhengig av hvor sterke føringer det legges opp til reguleringsplanen gjennom plankart og bestemmelser. For å sikre en god estetisk kvalitet på området bør det settes krav til bebyggelsesplan for de mest eksponerte områder. Som det framgår av lovteksten vedtas en bebyggelsesplan av PUK. Ved forholdsvis sterke føringer i reguleringsplan med bestemmelser bør heller ikke høringsrunden for en plan hvis denne følger reguleringsplanen. Den bør derfor ikke medføre vesentlige forsinkelser for en utbygger. Krav til bebyggelsesplan må settes i reguleringsplanens bestemmelser. 3.5 Reguleringsbestemmelser (Pbl. 26) I 26 heter det bl.a.: Ved reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om utforming og bruk av arealer og bygninger i reguleringsområdet. Bestemmelsene kan sette vilkår for bruken eller forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. Det kan også påbys særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen. Videre heter det: Det kan i bestemmelse til reguleringsplan eller bebyggelsesplan stilles krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet i henhold til jordskifteloven 2 bokstav h, jf. 5 annet ledd. Reguleringsbestemmelsene må også sees i sammenheng med utarbeidelse av Utbyggingsavtaler (pbl. 64) mellom utbyggere og kommunen. En utbyggingsavtale kan gå lengre enn reguleringsbestemmelsene og vil utdype bestemmelsene ytterligere. Aktuelle bestemmelser kan bl.a. være: Utnyttelsesgrad på de forskjellige områdene Definisjon på høyder og maks høyde innenfor det enkelt område/kvartal antall etasjer eventuelt inntrukket toppetasje Krav til parkeringsdekning på egen grunn bolig, næring Rekkefølgebestemmelser med bakgrunn i den lange utbyggingsperioden: o Ferdigstillelse av infrastruktur før bygging/innflytting o Ferdigstillelse av friområder, møteplasser, fellesanlegg etc. o Sikring av barn og myke trafikkanter under utbygging Krav til tilrettelegging for alternativ oppvarming, lavenergibygg Krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan? Jfr. eget punkt. Krav til utbyggingsavtale 15 av 31

16 3.6 Sammendrag - anbefaling I de foreløpige illustrasjonsskissene viser totalt inkl. Holmen en utnyttelse på ca m2 areal til nærings- og boligformål. dette vil kunne gi i størrelsesorden 2000 leiligheter og i størrelsesorden m2 til forskjellig næringsformål Med den utbyggingstakt vi i dag har vil området kunne være under utbygging i år med de arealer som er vist på illustrasjonsplanen (inkl. Holmen). Planmessige utfordringer: Realistisk avgrensning av utbyggingsområdet dybdeforhold, geoteknikk, tilgang på masser Eksisterende tomtegrenser Utnyttelse etasjeantall, høyder Næringsarealer o Områder for næringsvirksomhet o Næringsbygg Kombinertbygg, krav 1. etg., 2. etg. etc o Type næringsvirksomhet o Type næringsvirksomhet Midlertidig bruk av arealer etappevis utbygging o Næringsvirksomhet kombinerte nærings-/leilighetsbygg o Parkering på bakkeplan kombinerte parkerings-/nærings-/leilighetsbygg Parkering o Krav til plasser pr. leilighet/m2 næringsareal o Offentlige parkeringsplasser o Parkering på bakkenivå, gateparkering, parkeringskjeller, parkeringshus Tilfredsstillende oppholds- og utearealer Utbygging av infrastruktur og fellesanlegg krav til ferdigstillelse, rekkefølgebest. Sikring av eksisterende aktører og nye aktører/beboere under utbyggingsperioden Dimensjonering av vegsystemet Sikre kvartalsstrukturen Utvikling av et attraktive møteplasser tilstøtende bygninger/områder med aktivitet. Områdets møte med sjøen kaifronter, avtrapping, friområder, turstier Attraktive gjestekaier, framtidig pirkai Krav til utbyggingsavtale For å sikre god estetisk kvalitet, bør det settes krav til bebyggelsesplan - området/ deler av området/de mest eksponerte områdene 4 Utbyggingsavtale Pbl. Kap. XI-A Plan- og bygningsloven har slik generell bestemmelse/definisjon ( 64) : Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Behandlingen av utbyggingsavtalene har samme forløp som en reguleringsplan kunngjøring om oppstart, 1. gangs behandling i PUK, høring/utlegging til offentlig ettersyn, 2. gangs 16 av 31

17 behandling i PUK, endelig vedtak i kommunestyret og kunngjøring. Vedtak i utbyggingsavtaler kan påklages. Departementet har utarbeidet egen veileder for utbyggingsavtaler. I hovedsak vil en utbyggingsavtale bl.a. omfatte følgende (aktuelle tiltak for havneområdet): Teknisk og grønn infrastruktur, pbl. 67, 69 gjelder veg, vann og avløp, gangog sykkelveger, friområder, lekearealer og grøntstruktur Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming fordeling av boligtyper, leilighetsstørrelser og sikring av minstestrørrelse, kommunal forkjøpsrett, krav til utforming (universell utforming, kvalitet, energieffektivisering mv) Andre tiltak nødvendig for gjennomføring av planvedtak spesielle infrastrukturtiltak (belysning, skilting, turstier mv), miljø- og kulturtiltak (kvalitetstiltak i byrom og parkområder), organisatoriske tiltak (etablering av velforeninger) og utbyggingstakt. I 64b som regulerer innholdet i avtalen som ligger til grunn for veilederen, heter det videre (2. avsnitt): Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Det ligger klare begrensninger i bruk av utbyggingsavtaler både mht. økonomiske pålegg (stå i forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag) og mht. type pålegg (ikke krav mht. sosial infrastruktur skoler, barnehager). Loven er klar mht. forskuttering av kommunale tiltak. I en utbygging av et område i den størrelsesorden vi her står ovenfor, vil nok kommunen stå ovenfor et eventuelt motsatt krav kan kommunen eller et kommunalt utbyggingsselskap (type Levanger Næringsselskap AS) forskuttere kostnader og kreve rettmessig andel tilbakebetalt fra utbyggere. Naturlig etappevis utbygging av havneområdet kan bli vanskelig både mht. interesse for utbygging og i forhold til en rettferdig fordeling av kostnadene mellom utbyggerne. Bruk av plan- og bygningslovens refusjonsbestemmelser synes lite aktuelt for et område av denne karakter. Mulig bruk av utbyggingsavtale opp mot et utbyggingsselskap må her utredes aktuelle avtaleparter. Aktuelle tiltak som må vurderes lagt inn i en utbyggingsavtale kan være: Større veg, vann og avløpsanlegg Gang- og sykkelveger Friområder Leilighetsstørrelser Kommunal forkjøpsrett Krav til utforming universell utforming, kvalitet, materialbruk Energieffektivisering alternativ oppvarming, lavenergibygg Spesielle infrastrukturtiltak belysning, skilting Kvalitetstiltak i byrom og parkområder Ny renovasjonsordning samleplasser med skjult oppsamling under bakken Organisatoriske tiltak for å sikre et framtidig godt bo- og næringsmiljø 17 av 31

18 4.1 Sammendrag - anbefaling Utforming av utbyggingsavtalen vil bli spesielt viktig for å sikre et attraktivt og kvalitativt godt område. Utbyggingsavtalen/-avtalene utdyper og sikrer realiseringen av de kvaliteter reguleringsplan og eventuelt bebyggelsesplanen har forsøkt å ivareta. Avtalepartnerne vil bli helt avgjørende for å kunne sikre en utbygging som reguleringsplan/bebyggelsesplan legger opp til og som utbyggingsavtalene skal sikre realiseringen av. Mange avtalepartnere forutsetter både en aktiv koordineringsjobb for kommunen og at de parter en inngår avtalene med har økonomisk ryggrad til å ta de store investeringer som er nødvendig i tillegg til sine egne byggeprosjekt. Utbyggingsavtalene skal også være rettferdig mellom nåværende og opp mot framtidige utbyggere økonomisk. Selv om loven klart slår fast at Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak (pbl. 64b, 3. avsnitt), vil nok dette både ha liten forståelse og økonomiske vanskelig i flere tilfeller hos utbyggerne. Kommunen må ha en aktiv oppfølging av utbyggingsavtalene for å ikke risikere at kostnadene og ansvaret for utbyggingen havner på de kommunale budsjetter for at området skal få den tiltenkte kvalitet. Kommunen bør med bakgrunn i disse forhold sterkt vurdere om det ikke skal opprettes et utbyggingsselskap som bl.a. ved bruk av salgsinntekter, jfr. senere kap. 10 i arbeidsnotatet, forskutterer utbygging av infrastruktur. Det må da undersøkes hvordan slik kostnad kan kreves inn fra den enkelte utbygger og hvordan dette vil forholde seg til krav om ferdigstillelse av infrastruktur etc. før brukstillatelser. 5 Alternativ energibruk lavenergibygg Bruk av alternative energikilder til bruk i området ble på et tidlig tidspunkt tatt opp med Enova. Dette er senere fulgt opp med et eget møte hvor støtteordningene til slik prosjekt ble diskutert. Enova har følgende støtteordninger: Forprosjekt for varmeproduksjon og infrastruktur. o Skal være forankret i energi- og klimaplan o Skal vurdere og begrunne prioritert systemteknisk løsning o Dokumentere gjennomføringsevne, finansieringsplan og lønnsomhetsvurderinger o Viktige parametere er drifts- og vedlikeholdskostnader og oppnåelig varmepris Forprosjekt for energieffektivisering i bygg. o Skal være forankret i energi og klimaplan o Skal vise en oversikt over total forventet energibruk i prosjektet i forhold til gjeldende teknisk standardkrav. o Forprosjektet skal tjene som beslutningsgrunnlag for eventuell søknad til Enovas program for Bygg, bolig og anlegg (BBA-program) Enova kan støtte opp til 50 % av prosjektkostnadene begrenset oppad til kr ,-. 18 av 31

19 I tillegg til forprosjektene gir Enova også støtte til utbygging infrastruktur og BBA-program (Bygg, bolig og anlegg). Støttebeløpene her er avhengig av størrelse på energiproduksjon og beregnet spart energi i nye bygg med utgangspunkt i dagens tekniske krav. Investeringsbeløpene kan utbetales til både kommunale og private som ønsker å investere i slike prosjekt. Saksbehandlerne i Enova (BBA-programmet og Infrastrukturprogrammet) var svært interessert i utbyggingsprosjektet på havneområdet som et pilotprosjekt. Det finnes ingen slike prosjekter i Nord-Trøndelag. I forbindelse med en presentasjonsrunde Husbanken hadde i kommunen, ble også utbygging av havneområdet tatt opp. Husbanken pekte her på de muligheter som kunne finnes mht. prosjektmidler hvis dette ble planlagt med lavenergibebyggelse. Muligheter for støtteordninger både mht. planlegging bør klarlegges og om disse kan benyttes og utfylle de prosjekt Enova gir støtte til. Kommunen er også i kontakt med Bio Varme AS om eventuell framtidig utbygging av alternativ energiforsyning av området. De ønsker å være med kommunen i de forprosjekt som bør startes opp. Kommunestyret har fastsatt følgende vedtekt til plan- og bygningsloven 66 a: Bygninger som oppføres innenfor et område som omfattes av konsesjon gitt etter lov 18. april 1986 nr. 10 og drift av fjernvarmeanlegg, jfr. energiloven29. juni 1990 nr. 50, skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. Det meste av området ligger innenfor Bio Varme AS sitt konsesjonsområde 5.1 Sammendrag - anbefaling Valg av systemteknisk løsning bør foreligge før byggeprosjekt igangsettes og utbygging av infrastruktur blir planlagt og anleggsarbeider igangsatt. Det haster derfor å søke Enova om forprosjekt for varmeproduksjon og infrastruktur og forprosjekt for energieffektivisering av bygg. Med bakgrunn i disse forprosjektene bør det da søkes som tilskudd til utbygging både av infrastruktur og teknisk anlegg samt bygg. Kommunens vedtekter om forberedelse til alternativ energibruk og tilknytningsplikt må gjøres gjeldende for området. Kommunen må også søke kontakt med Husbanken for å undersøke om de støtteordninger som her finnes kan benyttes sammen med de ordninger Enova har for slike prosjekt. HAVNEOMRÅDET BØR UTVIKLES TIL ET UTSTILLINGSVINDU I BRUK AV ALTERNATIVE ENERGIKILDER. 19 av 31

20 6 Renovasjonsordning ny ordning? Kommunen har vært i kontakt med Innherred Renovasjon om muligheter for en ny renovasjonsordning på havneområdet. Det utredes nå muligheter for skjult underjordiske renovasjonsbeholdere. Det er viktig at det i reguleringsplan/reguleringsbestemmelsene, utbyggingsavtalen og under utbygging legges til rette for slike løsninger. På bildene under er en løsning fra Stavanger vist. Estetisk vil et system som vist ovenfor langt være å foretrekke enn vårt nåværende system. Innherred Renovasjon er i ferd med å sette i gang prøveprosjekt med den løsning som er vist ovenfor. Havneområdet med sin høye utnyttelse ligger meget godt til rette fir en slik løsning. Den kvartalsstruktur som planene viser, ligger det også godt til rette for å etablere en mottaksplass pr kvartal. 6.1 Sammendrag - anbefaling I det videre planarbeid og utvikling av havneområdet, må det legges til rette for gode miljømessige og estetisk fine renovasjonsløsninger innenfor område. Dette vil kreve at disse løsningene blir ivaretatt i en tidlig fase i planlegging (reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtale/-avtaler) og utbygging av området. 20 av 31

21 7 Ivaretakelse av eksisterende aktører på havna I forbindelse med interessentanalysen og reguleringsplanarbeidet, har det framkommet en del frykt for næringslivets framtid på havneområdet. Generelt har vi bl.a. følgende problemstillinger/utfordringer ovenfor de eksisterende aktører på havneområdet: Type virksomhet passer ikke inn i framtidig bruk av området o Tilfredsstillende ledige næringsarealer/lokaler bygningsmessig, adkomst, lokalisering etc. o Næringsarealer/lokaler til overkommelig pris Aktørene/leietakerne har ikke utvidelsesmuligheter på havneområdet Aktørene/leietakeren har ikke ryggrad til en høyere husleie enn i dag o Vanskelig å finne aktuelle alternative lokaler utenfor området o Nye lokaler innenfor området vil ha langt høyere husleie Aktører/leietakere som ønsker fortsatt lokalisering på havna o Midlertidige lokaler på eller utenfor havneområdet under nybyggingsfasen Etter hvert har nok flere aktører selv trukket den konklusjon at deres tilstedeværelse på havneområdet kan bli vanskelig med den aktivitet de i dag utøver. De som sannsynligvis står i den vanskeligste situasjonen, er de leietakere som i dag har en svært lav husleie. Disse vil både ha problemer med å finne tilsvarende lokaler både utenfor og nye innenfor havneområdet som gir. en levedyktig husleie. Kommunen har i dag kun Rinnleiret å tilby. En del av distribusjonsbedriftene har planer om å flytte hit. Disse arealene synes dessverre knappe for at kommunen/næringsselskapet skal kunne tilby alternative lokaliseringsmuligheter for de aktører på havna som ønsker å flytte. Kommunen burde også ha tilgjengelige arealer mer sentralt i byen. Under kap. Reguleringsplan Reguleringsformål Byggeområder Næringsvirksomhet er spørsmålet om midlertidig bruk av arealer til næringsformål tatt opp. I denne sammenheng vil mulighetene slik bruk være aktuelt for: Å gi virksomheter tid i prosessen med å finne alternativ lokalisering utenfor området. Å gi virksomheter midlertidig husrom ved bygging av nye lokaler på havneområdet. For kommunen/næringsselskapet/utbyggingsselskapet hadde det vært ideelt å ha hatt både bygninger/arealer på havneområdet, eksisterende lokaler og arealer og nye forskjellige næringsarealer for ulike typer virksomhet utenfor havneområdet. Under utbygging av et slikt område vil det nødvendigvis bli en kabal som må gå opp for å kunne ta vare på eksisterende næringsliv/virksomheter på havneområdet og hindre flytting ut av kommunen. Målet må være at alle eksisterende virksomheter som har eksistensberettigelse får tilbud om tilfredsstillende lokaler og næringsarealer på eller utenfor havneområdet. 7.1 Sammendrag - anbefaling Det må være et mål for utviklingen av havneområdet at alle eksisterende virksomheter skal tilbys lokaler og/eller arealer på havneområdet eller utenfor området. Dette kan kreve at det er tilgjengelige arealer og bygninger på havneområdet i en utbyggingsperiode kan brukes litt mer fleksibelt. Kommunen har et stort ansvar for regulering og klargjøring av ny næringsarealer for ulike type virksomheter i kommunen. 21 av 31

22 8 Havnevesenets framtidige rolle Som tidligere redegjort for i dette notatet, er forvaltningsansvaret for havneområdet delt mellom næringsselskapet (indre havneområde) og Indre Trondheimsfjorden Havnevesen ITH (ytre havneområde), se kart s. 3 (kart). Interessentanalysen peker også på utfordringen som ligger i at det er to offentlige aktører på ytre havn kommunen som grunneier og ITH som forvalter. I tillegg forvalter næringsselskapet det meste av indre havneområde. Næringsselskapet, kommunen og ITH har hatt flere møter både mht. en utvikling av ytre havneområdet og ITH sine interesser i dette, samt en diskusjon rundt overføring av også forvaltningsansvaret til kommunen/næringsselskapet. I denne sammenheng er det utarbeidet et notat mht. den lovmessige forankringen og de økonomiske konsekvensene ved overføring av forvalteransvaret. Det er enighet om prinsippene for økonomisk vederlag. Havnevesenet vil utarbeide et forslag til avtale mellom ITH og kommunen/næringsselskapet. ITH har gitt uttrykk for at fra den tid sementsiloen flyttes til Verdal (interessenter har inngått intensjonsavtale om kjøp av siloen for utvikling av leiligheter), vil det ikke være havneaktiviteter i regi av ITH igjen på området. ITH ønsker ikke å ha noe ansvar for gjestebrygger. Dette er svært beklagelig. Drivere av eksisterende og framtidige gjestekaier må avklares i den videre prosessen rundt utvikling av området. ITH er også skeptisk til vist pirkai. Enighet om at denne ikke reguleres inn, men at bak - arealer og adkomst sikres ved at arealet ikke bygges igjen. Det vil være naturlig at havnedistriktets grenser endres på land når all havneaktivitet opphører på området. Fastsettelse av havnedistriktets grenser skjer iht. Lov om havner og farvann m.v. av 8. juni 1984, kap. IV, 14, siste avsnitt heter det: Kommunestyret selv fastsetter havnedistriktets grense på land. Havnedistriktet på land må grense til havnedistriktet opprettet i sjøen. Område som i bindende reguleringsplan er avsatt til havneområde etter plan- og bygningsloven 25, jfr. 18, inngår i havnedistriktet. Etter at nytt forslag til reguleringsplan for området blir vedtatt, bør det fremmes en sak hvor ytre havn tas ut av havnedistriktet. ITH har verken kompetanse eller skal iht. til sine vedtekter arbeide med å utvikle bolig- og næringsområdet med unntak av næring i tilknytning til havnevirksomhet. For utviklingsaktører vil det klart være en fordel at de kan forholde seg til en offentlig aktør. Kommunen/næringsselskapet bør derfor kjøpe ut ITH fra ytre havneområde. 8.1 Sammendrag - anbefaling Det bør inngås en avtale om avhending av Indre Trondheimsfjorden Havnevesen rettigheter/eierinteresser på Ytre havneområde. Kommunestyret må etter at nytt forslag til reguleringsplan er vedtatt, justere grensene for havnedistriktet iht. til denne plan. 22 av 31

23 9 Salg av arealer disponering av salgsgevinst 9.1 Ansvar for forvaltning og salg Forutsatt at Indre Trondheimsfjorden Havnevesen sitt forvaltningsansvar blir kjøpt ut, må salg og forvaltning av kommunens grunnarealer samles på ett organ Levanger Næringsselskap AS eller eventuelt et nytt datterselskap hvis dette er formålstjenlig. PTL anbefaler i sin interessentanalyse at det dannes et heleid kommunalt utviklingsselskap Levanger Utviklingsselskap AS hvis dette navnet er ledig? I Kristiansand overlot kommunen alle sine næringsarealer med unntak av havneområdet, til Kristiansand Næringsselskap AS KNAS. Dette var et 100 % eid kommunalt selskap. Alle styremedlemmer er politisk valgt. Kommunen hadde ikke skjøtet over arealene til KNAS, men hadde en ordning hvor alt salg ble foretatt av KNAS uten noen form for kommunal godkjenning. Denne måten å organisere salg av kommunale næringsarealer bør også kunne bli en modell Levanger kommune kan benytte for å unngå dokumentavgift ved overføring av arealer til Levanger Næringsselskap AS eller eventuelt et nytt datterselskap. Med bakgrunn i henvendelse fra tre aktører/festere om forlengelse av festekontraktene alternativt kjøp av arealene tilutbyggingsformål og de anbefalinger som framkom av i interessentanalysen, arbeidet næringsselskapets styre med spørsmålet om hvordan arealene ble utviklet og forvaltet på en best mulig måte. Spørsmål om deltakelse i et utviklingsselskap sammen de tre private aktørene ble vurdert. Næringsselskapet fant det ikke formålstjenlig å åpne for kommunal deltakelse i private utbyggingsselskap med tomteareal som kapitalinngang deltakelse fra utvikling til avhending av bygninger. Styret arbeidet da videre med en modell for avhending av arealene og da med å ta ut maksimal gevinst. Levanger Næringsselskap AS har i forbindelse med salg av festetomter, utarbeidet en kjøpekontrakt med Havneutvikling AS (sus). I tillegg til prisfastsettelse (se neste kap) forsøkte denne avtalen å ivareta bl.a. følgende forhold: Opprettelse av en samarbeidsgruppe for gjensidig informasjon om framdrift, planlegging, oppgjør etc Erverv av tilstøtende eiendommer for helhetlig utbygging Utarbeidelse av utbyggingsavtale Håndtering av utbygging infrastrukturanlegg Riving av bygninger Betaling (se neste kap) Oppgjørstidspunkt Dialog i planfasen Samarbeid i gjennomføringsfasen Rett til styreplass i utbyggers styre Tvisteløsning Sikkerhet for kontraktsforpliktelser Denne avtalen var ment som en mal for salg av festetomtene på havneområdet. I denne avtalemalen har en både forsøkt å sikre gevinst på salg av arealer, utbygging av infrastruktur og en kvalitativt god utbygging. Avtalen understreker betydningen av kommunen/kommunalt selskap som setter seg i førersetet for å sikre en kvalitativ god utbygging av havneområdet. 23 av 31

24 Behandling av avtalen skapte svært mye støy under valgkampen høsten 2007, og ble utsatt i formannskapets møte i påvente av reguleringsplanen for havneområdet (et bilag til avtalen var forankret i reguleringsplanen). 9.2 Salg prinsipp for prisfastsettelse Den overnevnte avtale inneholder et prinsipp for salg av arealene både pris og kjøp av tilstøtende arealer for at et område/kvartal skal kunne bebygges helhetlig. Avtalen har følgende elementer/trinn i prisfastsettelsen av arealene: Det fastsettes en grunnpris ved inngåelse av avtale om kjøp av det enkelte areal enten ved vanlige forhandlinger eller ved takst hvis enighet ikke oppnås Kommunen kan så kreve ny takst etter 3 år i tilfelle markedet har hatt en økning i grunnprisen Det skal alltid foreligge en takst i forkant av utbyggingen Kommunen er sikret den høyeste prisen de enkelte takster har kommet fram til Avtalepunktet inneholder også en beskrivelse av hva som skal legges til grunn for taksten. Prisfastsettelsen er forsøkt beskrevet over tid i figuren under. Gjennom denne måten å fastsette pris på har en forsøkt både å få betalt for bunnlinja og oppsida i utviklingen av prosjektet. Bunnslinja ved at en er sikret takst på kjøpesum ved inngåelse av salgskontrakt, og oppsida ved at vi som tidligere grunneier har sikret oss den prisoppgang arealet har hatt over tid og pga. vanlig prisstigning den generelle utviklingen av området har skapt fram til salg av prosjekt/utbygging. Et slikt opplegg vil da både gi muligheter til å oppnå maksimalpris fram til utbygging uavhengig av svingninger vi har hatt og i framtida vil få innenfor eiendomsmarkedet. 24 av 31

25 9.3 Disponering av salgsgevinst I det opprinnelige opplegg for utvikling av havneområdet skulle gevinst på salg av arealer pløyes tilbake til utvikling av området. Her sto bl.a. å framskaffe nødvendig egenkapital/ kapital uten avkastningskrav til kulturhuset (del av kulturhotellet). Målet var å få ned leiepriser til kulturaktiviteter slik at dette kunne brukes av kulturlivet på Levanger uten at kommunen måtte inn å subsidiere husleien. På andre steder bl.a. Molde (Rica Seilet Hotell og Bjørnsonhuset) var dette mulig kun ved samlokalisering av et konferansehotell og kulturhus. I de planer som ligger for utvikling av havneområdet, ligger det også fellesanlegg som er viktig for området som et opplevelsesområde. Det vil være et stort kapitalbehov i utviklingen av området innenfor slike anlegg, Gjennom kommunestyrets vedtak k.sak 94/07 (se side 5), skal kommunen ikke engasjere seg som beskrevet ovenfor, i realisering av et kulturhus. Selv om vedtaket ikke sier noe om hvordan en salgsgevinst skal benyttes, antas det at en eventuell salgsgevinst må kunne benyttes fritt som egenkapital i prosjekter innenfor vårt investeringsprosjekt. Under debatten ble det bl.a. pekt på utbyggingsbehovet innenfor pleie og omsorg. Forskuttering av infrastrukturutbygging se nedenfor, vil kreve vesentlig kapital hvis det ikke skal innføres strenge rekkefølgebestemmelser hvor utbygging av bygninger følger etter klargjøring av infrastruktur i området. I tillegg kommer at en den fellesanlegg (møteplasser, parkområder, stier, front mot sjø etc.) vil måtte forskutteres uavhengig av rekkefølge for den bygningsmessige utbyggingen og/eller sikres ved garantier for senere utbygging. 9.4 Sammendrag - anbefaling Ansvaret for utvikling, forvaltning og salg av arealer på havneområdet bør overføres til ett selskap. Forvaltning og salg av arealene bør også overlates til dette selskapet. Det vises her bl.a. til Kristiansand kommune over alt areal er overført til Kristiansand Næringsselskap AS KNAS, hvor utvikling og salg av arealene e overført selskapet uten at overskjøting av arealene. Kommunen gjennom et eget selskap bør ikke involvere seg i den bygningsmessige utbyggingen av området. Selskapet bør sette seg i førersetet i utviklingen av området. Ved salg av området bør kommunen/selskapet sikre seg at den gevinst som følger følge av gode utviklingsplaner. Dette innebærer at kommunen ikke bare sikrer seg dagens verdi, men også den verdistigning som vil skapes under veis bl.a. gjennom utarbeidelse av en god reguleringsplan, sikring og utbygging av fellesanlegg, etc. Viktig at kommunen/selskapet ved salg gjennom kjøpskontraktene også sikrer god kvalitet på utbyggingen. For å sikre god kvalitet på veger, fellesanlegg, møteplasser, parkområder, front mot vann etc., bør kommunen/selskapet kunne benytte gevinst ved salg av arealer til løpende utbygging av infrastruktur og andre anlegg. 25 av 31

26 10 Utbygging av infrastruktur, utfylling av områder etc Utfylling/oppfylling av området Planen for Ytre del av havneområdet forutsetter en større utfylling. Det har foregått en løpende utfylling og oppfylling på området fram til i dag ved at overskuddsmasser fra anlegg er mottatt. Havnevesenet som forvalter av området har hatt ansvaret for dette arbeidet. Det er ikke foretatt beregning av gjenstående utfylling av området, men det dreier seg om svært store mengder. Det må også settes forholdsvis strenge krav til kvaliteten på massene samt at området bør ligge i ro en periode for stabilisering av byggegrunn. Ved bruk av steinmasser reduseres dette problemet. Vi bygger et område for framtida. Dette medfører bl.a. at i planleggingen må vi ta høyde for klimaendringer og de konsekvenser dette kan få for vannstanden. Det må derfor vurderes om de mest utsatte områder bør heves i forhold til dagens nivå. En heving av ytre havneområdet inkl. hotelltomt med 0,5 m, vil gi et ekstra massebehov på... I forbindelse med en eventuell utbygging av Trønderhallen, viser foreløpige beregninger at dette vil kunne levere m3 fast fjell til havneområdet. Dette vil være svært verdigfulle masser spesielt ut mot vannfronten en sjeté som sikrer utvasking av andre fyllmasser innenfor. Trønderhall vil også gi andre fyllmasser og vekstmasser til grøntområdene. Kobling av massetransport fra Trønderhallen over elva fram til havneområdet er allerede tatt opp i forbindelse med prosjekteringen av hallen. Kostnader i forbindelse med frakt av masser til havneområdet må påregnes. Kan bli aktuelt å inngå en avtale om bruk av massene i løpet av En slik løsning vil både gi verdifulle masser til en forhåpentligvis rimelig pris og vil gi store mengder i løpet av kort tid. Utfylling vil også som i dag skje ved tilførsel av ledige masser fra andre utbyggingsprosjekt. Dette vil sannsynligvis ta lang tid og/eller i tillegg å åpne egne masseuttak for oppfylling av området som da vil ha en langt høyere kostnad Infrastruktur Kommunen må kunne ha som en målsetting for utbygging av et slikt attraktivt området at all utbygging av infrastruktur, fellesanlegg, møteplasser, parkanlegg, stier etc. blir belastet utbyggerne og ikke de kommunale budsjetter. Dette krever: En styrt utbygging av området En rettferdig fordeling av kostnadene mellom utbyggere At noen koordinerer utbygging av slike anlegg At noen kan forskuttere utbygging av slike anlegg Utbyggingsavtalen inngås med den som har koordineringsansvaret utbyggerne inngår avtaler om betaling av sin andel av utbyggingen med et slikt selskap Det er en rekke juridiske forhold som må avklares med et med et opplegg som ovenfor beskrevet: Kan instituttet Utbyggingsavtale i plan- og bygningsloven benyttes som beskrevet ovenfor Et selskap som bygger ut, forskutterer og senere kan kreve inn kostnader knyttet til ideelle parter i utbygging av infrastruktur etc som både er bygd og skal bygges. Må dette løses på forskjellige måter mht.: Kommunalt salg av tomter uten festeavtale Tomter hvor festeavtale er utløpt 26 av 31

27 Tomter med gjenstående festetid Tomter i privat eie Muligheter til indeksregulering av kostnader Hvordan sikre at private tomteeiere tar sin del av utbyggingen/utbyggingskostnadene Ved en prosess som ovenfor beskrevet, vil det selskap som skal koordinere utbygging av infrastruktur, fellesanlegg etc. ha behov for kapital bygging til anleggsutbyggingen. Som det pekes på under kap. 9.3 vil en foreslå at salgsgevinster i en oppstartsfase benyttes til utbygging av infrastruktur 10.3 Sammendrag - anbefaling Havneutviklingsprosjektet bør sikre seg overskuddsmasser fra Trønderhallen. Kommunen bør være aktiv på å tilrettelegge for mottak av masser på havneområdet og sørge for kontroll av disse massene. Det må juridisk undersøkes om mulighetene for å opprette en eget utbyggingsselskap som kan inngå utbyggingsavtale iht. plan- og bygningsloven, mulighetene for forskuttering av kostnader for senere innkreving og om et slikt selskap har muligheter for å tvinge fram avtaler med alle aktører og utbyggere for å sikre en rettferdig fordeling av kostnadene til infrastruktur, fellesanlegg etc. Hvis det juridisk er mulig med et slikt selskap, bør dette gis adgang til å benytte gevinster på salg av arealer til utbygging av infrastruktur, fellesanlegg etc. 11 Interessenter roller/ansvar i utviklingsarbeidet 11.1 Aktørene Grovt kan en si at følgende aktører har sine forskjellige interesser/roller/ansvar i utviklingen av havneområdet: Innbyggerne Kommunen Næringslivet Utbyggere/investorer 11.2 Innbyggerne Innbyggernes interesse for området vil minst ha to aspekt mht. utbyggingen et attraktivt område for rekreasjon og opphold og et område for etablering (bolig og næringsvirksomhet). Dette forutsetter at kommunen sikrer allmennhet en god adkomst til området, gjennom området og en god kvalitet på anleggene gater, fortau, møteplasser, stier, parker, kaifronter etc. Dette kan kun sikres gjennom en god reguleringsplan, utbyggingsavtaler og gode avtaler som sikrer økonomisk at nødvendige anlegg blir bygd for å ivareta en god kvalitet på området også under en lang utbyggingsperiode. Det har vært en generell trend de siste åra mht. flytting fra eneboliger i distriktene og rundt sentrum inn til sentrum og at disse igjen benyttes av barnefamilier flyttekjede. Begynnelsen til en slik tendens har vi også klart sett på Levanger. Havneområdet vil med gode og sterke føring, kunne bli et meget attraktivt etableringsområde for innbyggerne både mht. leiligheter 27 av 31

28 og næringsarealer. Innbyggernes interesser må derfor ivaretas av politikerne gjennom utvikling av en god reguleringsplan, en aktiv styring mht utbygging av infrastruktur, fellesanlegg, etc, gjennom byggesaksbehandlingen sikre kvalitet på bebyggelse og dermed for framtida sikre et område med god bolyst et område med bolystkvaliteter og som ivaretar den gode opplevelse for innbyggere og tilreisende Kommunen politisk og administrativt Kommunen skal sikre de overordna mål for utbyggingen sikre både innbyggernes og næringslivets interesser og kvalitet som beskrevet i dette notatet. Både den politiske og administrative organisasjonen må gjennom saksbehandling, vedtak og en økonomisk forsvarlig utbygging av området ivareta etableringslysten og sikre at områdets mål mht. bl.a. kvalitet. Utbyggingen av området vil ha et tidsperspektiv på minst år. Kommunens må derfor i sine planer og gjennom avtaler sikre at området også under dette tidsperspektivet er et godt og attraktivt bo- og næringsområde for de som har valgt å etablere seg innenfor området. Dette krever: Vedta gode planer som sikrer god kvalitet God oppfølging gjennom planvedtak, utbyggingsavtale/-avtaler og byggesaksbehandling en tydelig og forutsigbar kommune At kommunen oppretter de nødvendige redskap for å sikre utbyggingen av et område med god kvalitet. Utvikle alternative næringsarealer for virksomheter på havneområde. Kommunen vil både gjennom utarbeidelse og vedtak i planer og gjennom aktiv bruk av frigitt kapital sikre både etableringslysten (bolig og næring) og kvaliteten på infrastruktur og bebyggelse. Sannsynligvis vil kommunen i dette tilfelle være den eneste aktør som vil kunne sikre disse kvalitetene. Alternativet kan bli en frimerkeutbygging av området med liten sammenheng i utbygging av infrastruktur, fellesanlegg etc. I verste fall at kommunen må inn å ta det økonomiske ansvaret for ferdigstillelse av området (møteplasser, stier, parkområder, vannfronter etc.) Næringslivet Som det framgår av dette notatet, vil eksisterende næringsaktører på havna både ha interesse å bli ivaretatt som næringslivsaktører mht. lokaliteter både på område og utenfor område og som i noen tilfeller som utviklere/investorer på havneområdet. I tillegg kommer framtidige næringslivsaktører og utbyggere på havneområdet. I den fase utviklingen av havneområdet er i dag, må den viktigste oppgave være å sørge for at eksisterende næringsliv på havna blir gitt rom for utvikling både på havneområdet og utenfor området hvis slik utvikling ikke er mulig på området samt ivareta nye/framtidige aktører på havneområdet gjennom utvikling av et attraktivt næringsområde et attraktivt næringslivsmiljø som preges av klyngetenking og synergieffekter. Kommunen har selvsagt et ansvar både for eksisterende og framtidige næringslivsaktører på havneområdet. Kommunen/næringsselskapet arbeider aktivt med å kunne gi tilbud om alternative arealer i virksomheter som ikke passer inn på det framtidige havneområdet. Her blir Rinnleiret brukt en alternativ lokalisering. Næringsselskapet er både i kontakt med andre aktører med aktuelle arealer, i samtaler om kjøp av sentrumsnære arealer og i utvikling av nye alternative næringsarealer Hotran og Vassmarka. Den største utfordringen er mangel på byggeklare arealer. 28 av 31

29 11.5 Utbyggere/investorer Viser til konklusjonen i Interessentanalysen fra PTL hvor ett av forslagene er: 3. Man bør snarest få inn en langsiktig, kompetent investor som hovedsamarbeidspartner i prosjektet og i utbyggingsselskapet(ene). Utvikling/utbygging av prosjekter på havneområdet vil kreve betydelig kapital. Utbygging av egne og/eller næringsarealer til andre, vil kreve utbygging av leiligheter over næringsarealene for å få lønnsomhet i prosjektet. Dette vil sannsynligvis kreve et samarbeid med andre investorer/samarbeid med andre aktører med betydelig kapital for å kunne realisere sine prosjekter. En del av de lokale aktørene på havna som arbeider aktivt med utbyggingsprosjekt, har forsøkt å knytte til seg mer langsiktige investorer. For kommunen/foreslåtte utviklingsselskap ville det ha vært en klar fordel at de lokale aktørene hadde gått sammen i større grupperinger som igjen hadde knyttet til seg langsiktige og kompetente investorer/investorgrupper. Med den komplekse eierstruktur/ aktørstruktur som i dag preger området, ville større grupperinger både kunne ha hatt større økonomisk ryggrad i deltakelse mht. utbygging av infrastruktur og fellesanlegg, en bedre koordinering av utbyggingen mht. helhetlig utbygging og kvalitet og muligheter til å bygge opp gode bo- og næringsmiljø. Et kommunalt utviklingsselskap vil måtte ha en aktiv rolle opp mot den enkelte investor og investorgrupper som ønsker å delta i utbyggingen av området. I det forslag til avtale som er til behandling, var sikring av samarbeid både under planlegging og ubygging av området. Utbygger/investors rolle er her forsøkt dratt opp, jfr. kap. 9.1 Ansvar for forvaltning og salg. Næringsselskapet har funnet at det ikke er riktig å engasjere seg i utbygging av byggeprosjekt innenfor området. Med bakgrunn i sin rolle som tilrettelegger for alt næringsliv (eksisterende og framtidig) vil deltakelse opp mot enkeltaktører på havneområdet bli vanskelig. Blant næringslivsaktørene på havna finnes det også utbyggingsinteressenter. 29 av 31

30 11.6 Sammendrag - anbefaling Innbyggerne: Et etableringsområde med bolyst- og næringslivskvaliteter Et område opplevelse for innbyggere og tilreisende del av det gode liv i byen Kommunen: Sikre et godt, attraktivt og velfungerende bo- og næringsområde under hele utbyggingsperioden Sikre saksbehandling og nødvendig økonomisk fundament som ivaretar kvalitet både på infrastruktur, fellesanlegg og bebyggelse Kommunen oppretter de nødvendige redskap for å sikre kvaliteten i utvikling og utbygging av området Eneste aktør som kan sikre kvalitet i utvikling og utbygging av området over tid. Næringsliv: Være aktiv pådriver i planlegging og utvikling av området slik at det kan tilrettelegges for et attraktivt næringsområde som: o Gir gode og funksjonelle næringsarealer o Godt næringslivsmiljø legger til rette for næringsklynger, synergieffekter etc. o Tiltrekker seg lokalt, regionalt, nasjonalt og internasjonalt næringsliv Investorer/investorgrupper: Investorer/investorgruppene bør ha kompetanse innenfor eiendomsutvikling eller knytte til seg slik kompetanse De må ha økonomisk ryggrad til å ta større investeringer mht. infrastruktur og fellesanlegg God samhandling med det kommunale utviklingsselskapet for å sikre god kvalitet og helhetlig utbygging av prosjektene Kommunen/det kommunale utviklingsselskapet engasjerer seg ikke direkte og/eller i utvikling og utbygging av det enkelte byggeprosjekt 30 av 31

31 12 Konklusjon - Anbefaling Utviklingen av havneområdet på Levanger er en svært kompleks sak og vil foregå over et langt tidsrom minst år. Med bakgrunn i de mål og utfordringer som er dratt opp i dette notatet, blir følgende anbefalt: God kvalitet: Strenge krav gjennom en detaljert reguleringsplan/bebyggelsesplan og bestemmelser og dokumentasjon ved byggesøknad. Utbyggingsavtalen skal inneholde detaljerte krav som sikrer god kvalitet. Godt miljøprosjekt : Strenge krav til varmeløsning med tilknytningsplikt, renovasjonsløsning, utbygging av fellesanlegg etc. sikres i reguleringsbestemmelse og spesielt i utbyggingsavtalen/-avtalene. DET KJØRES EN EGEN SAMLING MED DELTAKELSE FRA PUK OG ADMINISTRASJONEN FOR EN GJENNOMGANG/DISKUSJON AV HVORDAN SAKSBEHANDLING SKAL SIKRE/IVARETA: o KVALITET o MILJØ OG OPPLEVELSE Utvikling og salg av området: Kommunen/eget selskap løser ut havnevesenet for forvaltning/salg av arealet. Kommunen overførerer alle sine næringseiendommer til et eget selskap (100% eid av næringsselskapet/kommunene) for utvikling forvaltning og salg av disse, jfr. Kristiansand næringsselskap AS KNAS. Selskapet blir avtalepartner i utbyggingsavtalen hvis dette er mulig også for arealer som i dag er i privat eie. Selskapet sikres tilstrekkelig kapital for forskuttering av infrastruktur, fellesanlegg, stier, fronter mot vann, kjøp av nødvendige arealer etc. gjennom å benytte nødvendig salgsgevinst og i oppstart eventuelt gjennom låneopptak. Overskudd fra salgsgevinst tilbakeføres kommunen for benyttelse i kommunale investeringer. DET OPPRETTES ET EGET UTVIKLINGSSELSKAP LEVANGER HAVNEUTVIKLING AS SOM ET HELEID DATTERSELSKAP AV LEVANGER NÆRINGSSELSKAP AS. SELSKAPET FÅR EGET STYRE HVOR DET SPESIELT SØKES ERFARING/KOMPETANSE INNEN EIENDOMSUTVIKLING. ADMINISTRATIV KOMPETANSE INNEN EIENDOMSUTVIKLING FOR LEDELSE OG UTVIKLING AV SELSKAPET KJØPES.. DET SETTES KRAV TIL AVKASTNING. EGEN EIERSTRATEGI UTARBEIDES. DENNE FORANKRES I KOMMUNESTYRET 31 av 31

Vise mer