Utviklingsrisiko som venn eller fiende om forholdet mellom risiko og avkastning. Risiko som kultur. Boligsektoren. The Bernoullis

Transkript

1 Utviklingsrisiko som venn eller fiende om forholdet mellom risiko og avkastning Risiko som kultur Boligsektoren The Bernoullis Aktører Roller - Marginaler Risiko - Avkastning - Marginaler Faktorer - Case Drammen Dag Tvilde, aho 27.februar 2014

2 Datoen var 17. mars 1891 og den flotteste skute som noen gang hadde forlatt Vågen i Stavanger,seilte sin skjebne i møte

3 Byens store mann i 1870-årene var Wilhelm Hansen. I 1871 overtok han handelshuset Ploug & Sundt etter faren. Da svigerfaren, Peter Petersen, døde i 1875, overtok han også handelshuset Køhler & Co. I ettertankens klokskap fortalte han at han allerede i begynnelsen av 70-årene hadde hatt «en liten mistanke» om at dampskipene muligens kunne komme til å utvikle seg på seilskipenes bekostning. Slik strålte Hillevåg opp på sin veg mot undergangen. Silda ble borte, og i 1875 startet skipsfartskrisen. Wilhelm satset fortsatt på seilskuter i en periode da dampskipene representerte framtiden. Selv om virksomheten i Hillevåg ga godt overskudd, kompenserte den ikke for de tapene som nå kom. Den 5, januar 1883 gikk handelshuset Køhler og Ploug & Sundt konkurs. Den samla gjelden svarte til nesten tre årlige statsutgifter og førte til et omfattende krakk i Stavanger. Den positive effekten av sammenbrudet var at det frigjorde tid for Frida til å veve. Og hageanlegget i Hillevåg ga inspirasjon livet til ende. (Frida Hansens hus)

4 Vil ha mer statlig risikokapital «Når private ikke vil eller tør investere i risikable prosjekter, mener mange at staten må inn med midler»

5

6 Spekulanterne slår til igen De var med til at lægge Danmark ned. Ejendomsspekulanterne. Det fastslog Rangvid-udvalget for nylig. Trods personlige konkurser viser det sig, at nogle af dem er i gang på boligmarkedet igen... Nogle af de alvorligste konsekvenser af spekulationen sidder en masse private småinvestorer tilbage med i Danmark. Helt almindelige danskere, der føler sig snydt for millioner af kroner af ejendomsspekulanterne. Deres økonomi ligger i ruiner, og de kan kun se frustreret til, mens de samme ejendomsspekulanter er i gang med nye ejendomsprojekter. Det viser sig nemlig, at spekulanterne, trods personlige konkurser og kæmpe gæld til banker, er i fuld gang med nye projekter uden for offentlighedens søgelys

7 Utviklingsrisiko som venn eller fiende Oslo komune: Aktiv tomtepolitikk OBOS: Bygger, fordeler og forvalter

8

9 : Tyskland: Eiendomsprisene ned 5% Resten av Europa: Eiendomsprisene ned 30-40% Aker Brygge (June 2009)

10 Mer statlig risikokapital «Når private ikke vil eller tør investere i risikable prosjekter, mener mange at staten må inn med midler»

11

12 Boligsektoren

13

14 Oslo kommune: Aktiv tomtepolitikk Husbanken: Gunstig finansiering OBOS: Bygger, fordeler og forvalter

15

16

17 Daniel Bernoulli Hydrodynamica (1738) statisk trykk + dynamisk trykk = total trykk St Petersburg Paradox Bernoulli s prinsipp Neuroøkonomi Neumann og Morgenstern:Theory of games and economy 6 axionomer (nytte-teori) Risikoaversjon Forventet avkastning er større enn betalingsvilligheten

18 Hans Bernoulli Die Stadt und Ihr Boden (1944) Bygrunnen var oppfinnelig kongelig grunn Ewige Pfennige - fast leie Kriger ledde til behov for kapital Inflasjon 10 gamle kroner mot 8 nye Salg av eiendom Kommunene må eie grunnen! (OBOS Oslo Kommune)

19 Aktører faktorer: Internale - eksternale faktorer

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29 Endring i Befolkningsstruktur Høyere utdanning Lengre levetid Nye befolkningsgrupper - SINK/DINK - Eldregenerasjon - Innvandrere Endret livsstil - Høyere mobilitet - Nye boligpreferenser

30 Konkurransen om de attraktive beboerne A - Befolkningsgruppe B - Befolkningsgruppe C - Befolkningsgruppe D - Befolkniingsgruppe

31 BOLIGKOSTNAD - SAMFUNNSKOSTNAD KOSTNADER BOSTED 2007 GRØNLAND 80m2 x = GRAN 80m2 x 27,000 = Differense Renterutgifter: 5%= x 0.72= Lønn Lønn x 60% = : x 70 % = : 1800 = 133 kr pr time = 107 kr pr time Reisetimer 440 x 133 = Reisetimer 220 x 107 = Månedskort 1750 x 11 = Månedskort 1750 x 11 = personer Reisekostnad x 2 = Mulig differense Mulig boligpris Mulig m2 pris:

32 Demographic Aldersegmenter Akersh A/O 2025 % pr år SSB 2025 % pr år ,8 % 661 1,6 % 0-15 år ,1 % 136 1,0 % år ,1 % 72 4,5 % ,2 % 28 2,7 % Oslo ,0 % 741 1,9 % o+a ,9 % ,8 %

33

34

35

36

37 Case Drammen

38 Oslo kommune: Aktiv tomtepolitikk Se tiltak aw Drammens fortrinn: Husbanken: Gunstig finansiering Naturlig tilsig av innflytting Robuste service- og kulturtilbud God tilgang på fortettingsområder nær sentrum Byen er et forbilde: tradisjon for styring

39 Oslo Oslo kommune: kommune: Aktiv Aktiv tomtepolitikk tomtepolitikk Se Utfordringer tiltak aw Husbanken: Se tiltak og innsats Gunstig i finansiering større sammenheng enn boligforsyning alene Boligbygging forstått som forsyning er en metode til å imøtekiomme et behov Boliglbygging forstått som nyutrustning er en metode for forbedring av byen; å forbedre omgivlsene: lokalmiljøet og servicen.

40 Positive faktorer i boligmarkedet Meget høy befolkningsvekst (innvandring) Folk flytter fra distriktet til byene Færre personer i hver bolig, flere bor alene Økt levealder God lønnsvekst, lav arbeidsledighet (stor offentlig sektor) Lav rente i lang tid

41 Negative faktorer i boligmarkedet Boligproduksjonene tilsvarer ikke behovet Konjunkturbasert boligbygging Kostnadsdrivende faktorer (etterslepsfaktorer) Tidsperspektiver Holdningsendringer psykolog

42 Irreversible kostnader

43 Drammen kommune har lånt nesten fem milliarder kroner for å kvitte seg med Harry-stempelet. Søndag ble arbeidet kronet med et seriemesterskap i fotball. «Vi er ikke finere enn at vi har plass til en fyllik under en av våre prisbelønte broer» Drammen kommune har lånt nesten fem milliarder kroner for å kvitte seg med Harry-stempelet. Søndag ble arbeidet kronet med et seriemesterskap i fotball.

44

45

46

47

48

49

50 50 Fremtidens vinnere er de som tør å gå motstrøms